Criteri e schemi grafici

ALLEGATO C2 alle Linee Guida
CRITERI E SCHEMI GRAFICI ESEMPLIFICATIVI
PER LA PROGETTAZIONE URBANA E ARCHITETTONICA
Criteri e riferimenti progettuali
Le presenti Linee Guida costituiscono parte integrante deIl’Avviso per la presentazione di proposte
costituenti “manifestazioni di interesse” – “lungomare sud” da Piazzale Fellini a Miramare, e hanno
lo scopo di chiarire e precisare i criteri e i riferimenti progettuali da seguire nelle proposte di
intervento per la realizzazione del Parco urbano del mare.
1. INDICAZIONI URBANISTICHE – PAESAGGISTICHE – AMBIENTALI
1.1 Indice territoriale
- La proposta di intervento dovrà prevedere per le aree del Lungomare e per le “aree in
fregio”, un incremento massimo di riferimento dell’indice territoriale di 0,08 mq/mq a cui si
potranno sommare le superfici oggetto di trasferimento dall’arenile.
- Sono esclusi dal computo dell’indice territoriale gli interrati ad uso parcheggio e servizi.
1.2 Tipologie di intervento
- La percentuale di superficie da trasferire dall’arenile al lungomare dovrà essere ricompresa
tra il 20% e il 50% delle superfici previste dalle schede di progetto del Piano dell’Arenile. Tale
possibilità è concessa esclusivamente nell’ipotesi in cui la proposta presentata preveda la
complessiva sistemazione delle porzioni del lungomare e delle aree in fregio
contestualmente alla riorganizzazione delle strutture balneari interessate, in quantità tale da
non compromettere il funzionamento dell’attività stessa (servizi igienici e cabine). (Schema di
riferimento: immagine 1)
- In tutti i casi, per l’utilizzo delle superfici da trasferire, la proposta dovrà prevedere la
riorganizzazione dello stabilimento balneare.
- Saranno prese in esame anche proposte che, all’interno del Progetto Unitario, coinvolgano
anche aree private contigue alle aree di intervento del Parco del Mare, anche con previsione
di nuova edificazione. (Schema di riferimento: immagine 2)
1.3 Distribuzione dei volumi
- La distribuzione dei volumi (trasferiti o di nuova realizzazione) e le altezze degli edifici da
realizzarsi sul lungomare e/o sulle aree in fregio, dovranno evitare di configurare cortine
edilizie continue, garantendo la permeabilità fisica e visuale tra il Parco del Mare e il mare,
limitando al contempo le possibili interferenze visuali dagli edifici esistenti sulla prima linea
verso il mare. (Schema di riferimento: immagini 3 e 4)
1.4 Approccio paesaggistico e ambientale
- Le soluzioni architettoniche, i materiali, le sistemazioni a terra dovranno essere guidati da
una attenzione paesaggistica che consideri la nuova natura del luogo, quale appunto quella
di parco urbano.
- Le proposte di intervento dovranno tendere a massimizzare le aree pubbliche e le superfici
permeabili, in particolare a verde.
1. SCHEMI DI RIFERIMENTO
Immagine 1 – Trasferimento volumi
Immagine 2 – Sintesi delle tipologie di intervento
Immagine 3 – Permeabilità visuale
Immagine 4 – Permeabilità visuale e fisica: contenimento dello sviluppo complessivo parallelo al
mare delle nuove superfici edificate (su arenile, lungomare e aree in fregio)
2. PROGETTAZIONE UNITARIA E POSSIBILI AGGREGAZIONI
2.1
-
-
2.2
-
-
Progetto unitario
Andrà proposto, quanto più possibile, un disegno unitario (Progetto Unitario) che
ricomprenda l’attuale lungomare, l’arenile ed eventualmente le aree in fregio con la
possibilità di coinvolgere anche le aree private contigue. (Schema di riferimento: immagine
5).
La proposta dovrà garantire la piena integrazione e continuità degli spazi senza elementi di
separazione o recinzione.
Le possibili casistiche
Il Progetto Unitario potrà coinvolgere le aree del lungomare, l’arenile, le aree in fregio ed
eventualmente le aree private contigue secondo diverse possibili combinazioni, le principali
delle quali sono riportate negli schemi di riferimento (immagini 6, 7, 8, 9, 10, 11 e 12).
Saranno comunque considerate come preferibili le proposte progettuali che interessino
contestualmente l’arenile e il lungomare, ampliato a disciplinare le aree in fregio pubbliche e,
previo accordo e/o assenso ottenuto dal proponente, anche le aree private contigue.
2. SCHEMI DI RIFERIMENTO
Immagine 5 – Progetto Unitario: Prima e dopo
Immagine 6 – Le possibili casistiche: Caso A_0
Immagine 7 – Le possibili casistiche: Caso A
Immagine 8 – Le possibili casistiche: Caso B
Immagine 9 – Le possibili casistiche: Caso C
Immagine 10 – Le possibili casistiche: Caso D
Immagine 11 – Le possibili casistiche: Caso E
Immagine 12 – Le possibili casistiche: Caso F
3. PERCORSI E AREE PUBBLICHE
3.1
Parti pubbliche
Sebbene la realizzazione degli interventi delle aree pubbliche e dei percorsi saranno a carico
dell’Amministrazione Comunale, è di primaria importanza che la proposta ne contenga il
disegno.
3.2
-
3.3
-
3.4
-
-
3.5
-
Le tipologie di percorso
Compatibilmente con i caratteri morfologici delle aree di intervento, le proposte dovranno
prevedere, là dove possibile, i seguenti percorsi:
o Passeggiata vista mare, da svilupparsi prevalentemente sull’arenile al confine con la
proprietà comunale;
o Percorso ciclo-pedonale, da svilupparsi nelle aree dell’attuale lungomare ed
eventualmente delle aree in fregio;
o Strada carrabile di servizio, da svilupparsi nelle aree dell’attuale lungomare ed
eventualmente delle aree in fregio;
(Schema di riferimento: immagini 13 e 14)
Continuità dei percorsi
La proposta dovrà garantire la continuità dei nuovi percorsi ciclo-pedonali e degli spazi
pubblici, tra loro e con il resto della rete urbana.
Disegno dei percorsi
- La strada carrabile di servizio dovrà essere collegata alla viabilità comunale e dovrà servire
il Parco del Mare e le attività presenti. In fase transitoria, o secondo le modalità previste
dall’Amministrazione Comunale, questi percorsi potranno essere utilizzati come viabilità
ordinaria, sebbene da sottoporre a regimi particolari, quali Z.t.l., zone 30, o altri dispositivi
tesi ad assicurare la compatibilità tra i diversi flussi di mobilità (carrabile, ciclabile, pedonale).
La dimensione indicativa della carreggiata della strada carrabile di servizio può variare dai
2,5 m ai 3,5 m, salvo esigenze particolari
La larghezza minima per il percorso ciclo pedonale è 3,5 m.
Indicativamente la distanza tra edifici e percorsi (carrabile e ciclo-pedonali) dovrà essere
superiore a 1,5 m.
Particolare attenzione dovrà essere posta nell’integrazione paesaggistica dei percorsi di tutte
le tipologie di percorso.
Il sea wellness
Al fine di sviluppare un nuovo prodotto turistico, gli spazi aperti potranno ospitare percorsi e
aree appositamente studiati per la pratica sportiva e l’attività fisica, perseguendo il concetto
di palestra a cielo aperto.
3. SCHEMI DI RIFERIMENTO
Immagine 14 – I percorsi – schema in sezione
4. EDIFICI
4.1
-
4.2
-
-
4.3
-
Localizzazione
I nuovi edifici, compresi quelli trasferiti, andranno collocati nell’attuale lungomare o nelle aree
in fregio, così come indicati nella planimetria generale allegata (allegato G).
Nella fascia A e B dell’arenile si potranno prevedere solo strutture ed edifici derivanti dalla
riorganizzazione dello stabilimento balneare.
Le aree private potranno essere eventualmente interessate da interventi di nuova
edificazione.
Disegno degli edifici
Potranno essere realizzati manufatti ad un unico piano e comunque l’altezza massima non
potrà superare i 4 m.
Dovranno essere evitati sviluppi volumetrici che impediscano la permeabilità fisica e visiva.
Potrà essere prevista la copertura praticabile scoperta, senza che costituisca superficie utile,
rivestita con materiali idonei ispirati al contesto (per esempio verde e/o sabbia) e priva di
impianti a vista.
Gli edifici dovranno essere progettati preferibilmente con forme che si ispirano alle linee
morbide della natura.
Interrati
I manufatti interrati dovranno il più possibile evitare sviluppi continui eccessivi che possano
costituire barriera al deflusso delle acque sotterranee.
La proposta progettuale dovrà contenere il disegno degli accessi carrabili ai parcheggi privati
sotterranei.
5. DESTINAZIONI D’USO E DURATA DELLE CONCESSIONI
5.1
Destinazioni d’uso ammesse
- Le destinazioni ammesse nelle aree pubbliche del lungomare e delle aree in fregio sono tutte
quelle connesse all’innalzamento dei servizi turistici (pubblici esercizi, commercio, centri
benessere, palestre, parcheggi interrati, servizi accessori anche ad integrazione di attività
alberghiere esistenti) ad eccezione della residenza ed incrementi della ricettività alberghiera
(posti letto).
- Nelle fasce A e B dell’arenile sono ammesse le destinazioni d’uso connesse al servizio di
spiaggia (bagni, cabine, ..) e quanto previsto dal piano dell’Arenile.
(Schema di riferimento: immagine 15)
5.2
Concessioni
Le aree pubbliche oggetto di intervento, verranno concesse in diritto di superficie per un
periodo correlato al tipo di richiesta proposta. Il periodo del diritto di superficie è previsto:
o di 99 anni per i parcheggi interrati e i servizi accessori in ampliamento strettamente
connessi (sotto il profilo fisico e funzionale) alle attività alberghiere;
o di 50 anni per gli altri interventi.
(Schema di riferimento: immagine 15)
5. SCHEMI DI RIFERIMENTO
Immagine 15 – Destinazioni d’uso e durata delle concessioni