Relazione di consulenza tecnica e stima dei beni immobili

TRIBUNALE DI TREVISO
Sezione Fallimenti
Fallimento n° Reg. Fall. 185/2013
Sentenza n° 194/2013
promossa da:
Caniatti Stefano S.p.A.
contro:
Deon Costruzioni S.r.l.
Giudice delegato per la procedura:
Dott. Antonello Fabbro
Curatore fallimentare:
Dott. Massimo Calaon
Esperto estimarote:
Geom. Aldo Pasin
Relazione di consulenza tecnica e stima dei beni immobili
A seguito dell’incarico ricevuto in data 23/09/2013 dal G.E. Dott. Antonello Fabbro, il
sottoscritto Geom. Aldo Pasin nato a Treviso il 05/04/1946, con studio professionale in
Zero Branco Via Petrarca n° 7/c, iscritto all’Ordine dei geometri della Provincia di
Treviso al n° 1003 ed a quello dei Consulenti tecnici del Tribunale di Treviso ed Esperti
Estimatori, letti gli atti, assunta ogni opportuna informazione, eseguito il sopralluogo
necessario il 23 giugno e 05 luglio 2014, espone quanto segue:
1.0 Formazione dei lotti
Gli immobili oggetto di perizia sono costituiti da due lotti indipendenti. Il Lotto 1 è
costituito da civile abitazione con garage e scoperto, sita in via San Gottardo a Paese, il
Lotto 2 è costituito da civile abitazione con piccolo scoperto, sita in località Saviner di
Laste a Rocca Pietore.
Lotto 1
1.1 Ubicazione ed accessibilità del bene
L’immobile viene a trovarsi in Via San Gottardo nel Comune di Paese (TV). L'accesso
al bene avviene dalla succitata via pubblica.
1.2 Identificazione catastale
Catasto Fabbricati: - Comune di Paese (Cod. G229) Sez. C Fg 8:
- Mn 196 sub 3 – categoria C/6, classe 2^, Mq 18, Rc euro 33,47
- Mn 196 sub 4 – categoria A/3, classe 3^, vani 9, Rc euro 557,77
- Mn 196 sub 5 – BCNC ai sub. 4-5
Inoltre è da segnalare che Deon Costruzioni S.r.l. risulta proprietaria per la quota di
744/1000 dell'area urbana antistante l'immobile, catastalmente censita: Sez. C Fg 8 Mn
1114 sub 22, di mq 480. Questo terreno non è edificabile, su di esso grava una servitù di
passaggio pedonale e con ogni mezzo, nonché di sottoservizi, per l'immobile sito sul mn
1114 e per lo stesso immobile sito sul mn 196.
1.3 Confini del lotto
Il lotto confina a nord con il mapp. n° 1114, a est con il mapp. n° 1114, a sud con via
San Gottardo e a ovest con il mapp. n° 546.
1.4 Servitù attive e passive
Sul bene non gravano servitù apparenti. Esiste una servitù di passaggio pedonale e con
ogni mezzo, nonché di sottoservizi, a favore dell'immobile in oggetto, sul mappale
adiacente n° 1114 al sub. 22, costituita con atto del notaio Andrea Marchio di
Montebelluna, Rep. n° 29.868, Rac. n° 13.913 del 26/09/2006. Inoltre sull'immobile
esiste una servitù di distanza, costituita con l'atto autenticato nella firma in data
05/09/1996 dal notaio Giopato di Treviso Rep. 49.151, ivi registrato il 12/09/1996 al n°
3.051 e trascritto in Treviso il 17/09/1996 ai nn. 23.930/17.242.
1.5 Ditta intestataria e titolo di provenienza
La proprietà è per 1/1 di Deon Costruzioni S.r.l. con sede a Istrana, C.F. 03510010261.
Sul garage (sub. 3) e quindi sull'area esterna comune, grava un diritto di abitazione a
favore di Hafdane Khadouj, nata in Marocco il 19/11/1957, come da atto giudiziario del
Tribunale di Treviso in data 01/10/2003 n°4960, trascritto a Treviso il 19/12/2005 ai nn
57.349/34.154.
La proprietà è pervenuta con atto di compravendita del Notaio dr. Andrea Marchio di
Montebelluna Rep. n° 23.318, Rac. n° 9.784 del 30/07/2004.
1.6 Trascrizioni e iscrizioni ipotecarie
Iscrizioni
Data
Reg gen Reg
part
18/05/2007 23.837
6.456
Titolo
Creditore
Ipoteca
Banca
volontaria Popolare di
Vicenza
Tot.
ipoteca
Capitale
Diritto
reale
Quota Debitore
384.000 €
192.000 € Proprietà 1/1
Deon
costruzioni srl
Trascrizioni
Data
Reg gen
27/09/2013 10.241
Reg part Titolo
Creditore
Diritto reale Quota Debitore
7.823
Massa creditori fallimento
Deon costruzioni srl
Proprietà
Sentenza
dichiarativa
di fallimento
1/1
Deon
costruzioni srl
1.7 Descrizione generale del lotto
L'immobile in oggetto è costituito da una abitazione su due piani, terra e primo, e da un
porticato chiuso ad uso garage sito al piano terra. Inoltre l'abitazione è dotata di un
magazzino con porta di accesso esterno. L'immobile è costituito da fondazioni in c.a.,
strutture portanti verticali in laterizio, solai in latero-cemento, pareti divisorie interne in
laterizio, le pareti esterne portanti sono di spessore pari a cm. 30, la copertura a 2 falde è
costituita da tavelle in laterizio con sovrastante manto in coppi. Le finiture sono state
realizzate con materiali di qualità normale, non particolarmente pregiati, per cui lo
stesso complesso si presenta in uno stato di conservazione in media. L’alloggio è
costituito da:
− piano terra: ingresso, tre stanze, anti e bagno;
− piano primo: soggiorno con angolo cottura, due camere, una stanza, un corridoio
e un bagno;
Lo stato di conservazione dell’abitazione è nella media, i pavimenti sono in ceramica.
Le murature e i soffitti interni sono in buono stato, ad eccezione del portico chiuso ad
uso garage, che è internamente ancora al grezzo, senza intonaci. Le finestrature sono a
vetro-camera. L’impianto di riscaldamento è autonomo a metano con termi a tubolare. Il
bagno al piano terra manca di rubinetteria e non è completo di sanitari. L'esterno del
fabbricato ha uno stato di conservazione mediocre, necessita di tinteggiatura e di
intonacatura nella parte retrostante, posta a ovest. I serramenti esterni sono costituiti da
balconi e porte/finestre in legno.
1.7.1 Classificazione energetica
Eseguiti i dovuti accertamenti, non risulta alcun attestato di certificazione energetica.
Dalla descrizione dell’immobile di cui sopra, si rilevano le informazioni relative alla
situazione energetica dello stesso, che sono riscontrabili all’esame sommario delle
caratteristiche del fabbricato e vengono sintetizzate come segue: in merito alla
classificazione energetica dell’immobile, si precisa che lo stesso risulta edificato in data
anteriore al 08/10/2005 e che successivamente a tale data non risulta siano stati
effettuati interventi atti ad una riqualificazione energetica dello stesso. Dalla verifica
della documentazione non sono stati rinvenuti né l’Attestato di Qualificazione
Energetica, né l’Attestato di Certificazione Energetica, né l’Attestato di Prestazione
Energetica. Considerati, quindi, la consistenza dell’immobile (di superficie utile
inferiore a 1000 mq.), il suo stato di conservazione e manutenzione, il tipo di finiture e
la qualità delle stesse, si ritiene che lo stesso abbia costi di gestione energetica molto
alti, indice di scadente qualità energetica. Si presuppone, quindi, che il bene appartenga
ad una delle classi peggiori sotto il profilo della qualità e del risparmio energetico.
1.8 Destinazione urbanistica - Conformità
Secondo il P.I. del Comune di Paese, l’immobile viene a trovarsi in zona residenziale
TRQ (tessuto da riqualificare) n° 21 - IED (intervento edilizio diretto) - sottoclasse a .
L’alloggio e le sue pertinenze realizzate, non corrispondono agli elaborati tecnici e a
quanto censito catastalmente. Esiste una discrepanza relativa all'ingresso del garage, al
portico e alla disposizione delle stanze al piano primo. Le opere potrebbero essere
sanabili, con una spesa attualmente non quantificabile, attraverso una opportuna pratica
edilizia da richiedere al Comune di Paese e relativo accatastamento.
1.9 Disponibilità dell'immobile
L'immobile oggetto di perizia è da ritenersi libero. Era occupato al momento del
sopralluogo, da un conduttore in procinto di lasciare l'immobile che non è stato in grado
di esibire alcun titolo.
1.10 Divisibilità
Il lotto non è divisibile.
1.11 Stima del più probabile valore di mercato
La Superficie Convenzionale Commerciale (S.C.C.) è di mq. 217, determinata secondo
la letteratura Norme UNI 10750, così analiticamente descritta:
1) sup. locali principali x 100%;
2) sup. terrazze coperte x 35%;
3) sup. terrazze scoperte x 25%;
4) sup. cantine e garage x 50%.
Questa normativa viene comunemente adottata in loco dagli specialisti di settore.
Al fine di una corretta interpretazione della presente, si premette che il parametro di
valutazione dei fabbricati residenziali si fonda comunemente sul valore per mq di
S.C.C. dell’abitazione, con riferimento all'ubicazione urbanistica ed allo stato dei
luoghi, della località in cui viene eseguita la stima.
Successivamente si applicano le opportune decurtazioni sul prezzo di stima in base allo
stato di conservazione dell’immobile e alle intuite caratteristiche intrinseche ed
estrinseche derivanti dalle nozioni maturate con l’esperienza professionale
dell’estimatore.
Nel caso in ispecie, si tiene presente nella determinazione del successivo prezzo della
contingenza attuale del mercato e dei presumibili scenari futuri.
Pertanto, il criterio di valutazione adottato è stato quello di assumere il valore medio di
mercato per beni simili nella località di stima in oggetto ed applicate le opportune
decurtazioni funzionali alle nozioni professionali, già acquisite dallo scrivente
nell’ambito tecnico-urbanistico-estimativo immobiliare.
Tenuto conto dei prezzi medi di mercato dei fabbricati, degli elementi qualificativi e di
comparazione del bene oggetto di stima, il sottoscritto valuta l’immobile come sopra
identificato catastalmente, come segue:
S.C.C. = mq. 217
mq. 217 x €. 1.750,00 =
a detrarre
€. 379.750,00 x 1,5% x 33 (vetustà media)
€ 187.976,25.=
Totale
---------------------€. 191.773,75.=
Valore di stima
€ 379.750,00.=
€. 192.000,00
(diconsi euro centonovantaduemila/00)
1.12 Stima del valore di vendita forzata
Nel caso in ispecie, si tiene presente nella determinazione del successivo prezzo che il
bene viene venduto attraverso la pubblica asta, della circostanza che la vendita avviene
senza la garanzia per i vizi e di ogni altra circostanza concreta.
Valore di stima
€. 154.000,00
(diconsi euro centocinquantaquattromila/00)
1.13 Riepilogo
Diritti reali:
Deon costruzioni s.r.l. proprietaria per 1/1 Valore dell'intero
€. 154.000,00.=
(diconsi euro centocinquantaquattromila/00)
Spese condominiali:
Non risultano pendenze, poiché manca un amministratore di condominio.
1.14 Allegati
a) Visura catastale immobile e relative schede catastali
b) Fotografie
Lotto 2
2.1 Ubicazione ed accessibilità del bene
L’immobile viene a trovarsi in località Saviner di Laste nel Comune di Rocca Pietore
(BL). L'accesso al bene avviene dalla via pubblica.
2.2 Identificazione catastale
Catasto Fabbricati: - Comune di Rocca Pietore (Cod. H379) Fg 30
- Mn 215 sub 17 – categoria A/2, classe 1^, 4,5 vani, Rc euro 441,57
2.3 Confini del lotto
Il lotto confina a nord e ad est con la strada pubblica, a est e a sud con il mapp. n° 500,
508, 446, a sud con il mapp. n° 498.
2.4 Servitù attive e passive
Sul bene non gravano servitù apparenti.
2.5 Ditta intestataria e titolo di provenienza
La proprietà è per 1/1 di Deon Costruzioni S.r.l. con sede a Istrana, C.F. 03510010261.
La proprietà è pervenuta con atto di compravendita del 27/03/2007 a rogito del Notaio
dr. Marchio Andrea di Montebelluna Rep. n° 31.635/14.975.
2.6 Trascrizioni e iscrizioni ipotecarie
Iscrizioni
Data
Reg
gen
08/04/2008 4.401
Reg
part
Titolo
Creditore
683
Ipoteca
Banca
volontaria Popolare di
Vicenza.
Tot.
ipoteca
Capitale
Diritto
reale
Quota Debitore
675.000 €
450.000 € Proprietà 1/1
Deon
costruzioni srl
Trascrizioni
Data
Reg gen
27/09/2014 10.241
Reg part Titolo
Creditore
Diritto reale Quota
Debitore
7.823
Massa creditori fallimento
Deon costruzioni srl
Proprietà
Deon
costruzioni
srl
Sentenza
dichiarativa
di fallimento
1/1
2.7 Descrizione generale del lotto
L'immobile in oggetto è costituito da un appartamento su due piani, terra e interrato, con
un piccolo scoperto esclusivo di circa 25 mq con portico. L'alloggio è sito ad una quota
sottostante la via pubblica, da cui provengono anche gli allacciamenti ai pubblici
servizi. L'immobile è costituito da fondazioni in c.a., strutture portanti verticali in
laterizio, solai in latero-cemento e legno, pareti divisorie interne in laterizio. Le finiture
sono state realizzate con materiali di qualità normale, non particolarmente pregiati, per
cui lo stesso complesso si presenta in uno stato di conservazione in media. L’alloggio è
costituito da:
− piano terra: ingresso, soggiorno-cottura, camera, bagno;
− piano interrato (Hm 2,40 e 1,81): disimpegno, ripostiglio, bagno;
Lo stato di conservazione dell’abitazione è nella media, i pavimenti sono in ceramica.
Le murature e i soffitti interni sono in buono stato, ad eccezione del portico di ingresso,
che presenta degli scrostamenti murari superficiali. Le finestrature sono a vetro-camera.
L’impianto di riscaldamento è autonomo a metano con termi a tubolare. L'esterno del
fabbricato ha uno stato di conservazione nella media. I serramenti esterni sono costituiti
da balconi e porte/finestre in legno.
2.7.1 Classificazione energetica
Eseguiti i dovuti accertamenti, non risulta alcun attestato di certificazione energetica.
Dalla descrizione dell’immobile di cui sopra, si rilevano le informazioni relative alla
situazione energetica dello stesso, che sono riscontrabili all’esame sommario delle
caratteristiche del fabbricato e vengono sintetizzate come segue: in merito alla
classificazione energetica dell’immobile, si precisa che lo stesso risulta edificato nel
2007, data in cui non era ancora necessario l'APE e che successivamente a tale data non
risulta siano stati effettuati interventi atti ad una riqualificazione energetica dello stesso.
Considerati, quindi, la consistenza dell’immobile (di superficie utile inferiore a 1000
mq.), il suo stato di conservazione e manutenzione, il tipo di finiture e la qualità delle
stesse, si ritiene che lo stesso abbia costi di gestione energetica medio-alti, indice di
mediocre qualità energetica. Si presuppone, quindi, che il bene appartenga ad una delle
classi medio-basse sotto il profilo della qualità e del risparmio energetico.
2.8 Destinazione urbanistica - Conformità
L’immobile viene a trovarsi in zona residenziale di Saviner di Laste ed è stato soggetto
a opere di ristrutturazione, concesse dal Comune di Rocca Pietore.
L’alloggio e le sue pertinenze realizzate, non corrispondono agli elaborati tecnici e a
quanto censito catastalmente. Esiste una discrepanza relativa alla disposizione interna
delle stanze. Le opere potrebbero essere sanabili, con una spesa attualmente non
quantificabile, attraverso una opportuna pratica edilizia da richiedere al Comune di
Rocca Pietore e relativo accatastamento.
2.9 Disponibilità dell'immobile
L'immobile oggetto di perizia è da ritenersi libero. Tuttavia in sede di sopralluogo il
proprietario Deon Daniele riferiva che l'immobile era occupato, pur non sapendo
indicare il titolo per cui l'immobile veniva occupato.
2.10 Divisibilità
Il lotto non è da divisibile.
2.11 Stima del più probabile valore di mercato
La Superficie Convenzionale Commerciale (S.C.C.) è di mq. 307, determinata secondo
la letteratura Norme UNI 10750, così analiticamente descritta:
1. sup. locali principali x 100%;
2. sup. terrazze coperte x 35%;
3. sup. terrazze scoperte x 25%;
4. sup. cantine e garage x 50%.
Questa normativa viene comunemente adottata in loco dagli specialisti di settore.
Al fine di una corretta interpretazione della presente, si premette che il parametro di
valutazione dei fabbricati residenziali si fonda comunemente sul valore per mq di
S.C.C. di abitazione, con riferimento all'ubicazione urbanistica ed allo stato dei luoghi,
della località in cui viene eseguita la stima.
Successivamente si applicano le opportune decurtazioni sul prezzo di stima in base allo
stato di conservazione dell’immobile e alle intuite caratteristiche intrinseche ed
estrinseche derivanti dalle nozioni maturate con l’esperienza professionale
dell’estimatore.
Nel caso in ispecie, si tiene presente nella determinazione del successivo prezzo della
contingenza attuale del mercato e dei presumibili scenari futuri.
Pertanto, il criterio di valutazione adottato è stato quello di assumere il valore medio di
mercato per beni simili nella località di stima in oggetto ed applicate le opportune
decurtazioni funzionali alle nozioni professionali, già acquisite dallo scrivente
nell’ambito tecnico-urbanistico-estimativo immobiliare.
Tenuto conto dei prezzi medi di mercato dei fabbricati, degli elementi qualificativi e di
comparazione del bene oggetto di stima, il sottoscritto valuta l’immobile come sopra
identificato catastalmente, come segue:
S.C.C. = mq. 75
mq. 75 x €. 2.000,00 =
a detrarre
€. 150.000,00 x 1,5% x 6 (vetustà media)
€
Totale
---------------------€. 136.500,00.=
€ 150.000,00.=
13.500,00.=
Valore di stima
€. 137.000,00
(diconsi euro centotrentasettemila/00)
2.12 Stima del valore di vendita forzata
Nel caso in ispecie, si tiene presente nella determinazione del successivo prezzo che il
bene viene venduto attraverso la pubblica asta, della circostanza che la vendita avviene
senza la garanzia per i vizi e di ogni altra circostanza concreta.
Valore di stima
€. 110.000,00
(diconsi euro centodiecimila/00)
2.13 Riepilogo
Diritti reali:
Deon costruzioni s.r.l. proprietaria per 1/1 Valore dell'intero
€. 110.000,00.=
(diconsi euro centodiecimila/00)
Spese condominiali:
Da verificare.
2.14 Allegati
c) Visura catastale immobile e relative schede catastali
d) Fotografie
Zero Branco, 14/07/2014
Tanto riferisce e stima sottoscrivendo
L'Esperto Estimatore