inail direzione regionale per la lombardia
Transcript
inail direzione regionale per la lombardia
INAIL DIREZIONE REGIONALE PER LA LOMBARDIA APPARTAMENTO EX/GUARDIOLA INT.2, F.435, MAPP.255, SUB.21 PIANO T-S1 - VIA ARIBERTO 1/CORSO GENOVA 20 - MILANO STIMA DEL “PIU’ PROBABILE” VALORE DI MERCATO APRILE/MAGGIO 2015 Consulenza Tecnica per l’Edilizia INAIL - Direzione Regionale Lombardia Pag.1/19 Consulenza Tecnica per l’Edilizia INAIL - Direzione Regionale Lombardia Pag.2/19 ASPETTI GENERALI ................................................................................................................................................... 5 ESTREMI DELL’INCARICO RICEVUTO E CRITICITÀ RISCONTRATE ..................................................................................................... 5 SCOPO DELLA VALUTAZIONE ................................................................................................................................................ 5 NOTA BENE ..................................................................................................................................................................... 5 DATI DISPONIBILI E/O REPERITI................................................................................................................................ 5 UBICAZIONE DELL’IMMOBILE (COLLOCAZIONE NEL CONTESTO URBANO) ....................................................................................... 5 DESCRIZIONE GENERALE DELL’EDIFICIO .................................................................................................................................. 6 PRINCIPALI CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE E DI FINITURA DELL’APPARTAMENTO: .......................................................................... 8 STATO LOCATIVO ............................................................................................................................................................. 10 CONSISTENZA DELL’UNITÀ ABITATIVA .................................................................................................................................. 11 DOCUMENTAZIONE DISPONIBILE O REPERITA........................................................................................................ 12 PROPRIETÀ/PROVENIENZA ................................................................................................................................................ 12 SITUAZIONE CATASTALE .................................................................................................................................................... 15 CLASSE ENERGETICA......................................................................................................................................................... 17 CRITERI DI STIMA ADOTTATI ..................................................................... ERRORE. IL SEGNALIBRO NON È DEFINITO. PROCESSI ANALITICI SEGUITI E DETERMINAZIONE DEL VALORE DI STIMA . ERRORE. IL SEGNALIBRO NON È DEFINITO. QUADRO DI SINTESI ED ELEMENTI LIMITANTI/CONDIZIONANTI LA VALIDITÀ’ DELLA VALUTAZIONE ........ ERRORE. IL SEGNALIBRO NON È DEFINITO. ALLEGATI ................................................................................................................................................................ 29 Consulenza Tecnica per l’Edilizia INAIL - Direzione Regionale Lombardia Pag.3/19 Consulenza Tecnica per l’Edilizia INAIL - Direzione Regionale Lombardia Pag.4/19 ASPETTI GENERALI Estremi dell’incarico ricevuto e criticità riscontrate Soggetto che ha conferito l’incarico: Direttore Regionale per la Lombardia; Data del conferimento: 21 aprile 2015; Oltre l’incarico di stima è stato affidato anche l’onere per le verifiche e gli accertamenti ritenuti necessari per la dismissione delle unità immobiliari oggetto d’incarico. Scopo della valutazione Dismissione con procedura aste. Nota Bene E’ d’obbligo innanzi tutto fare osservare che per quanto potuto accertare presso l’ufficio “Gestione Immobili”, l’unità sarebbe libera. Però attualmente gli ambienti sono utilizzati, in maniera molto disordinata, come magazzino/depo_ sito/locali di servizio dal condominio. Tale uso - e conseguentemente un potenziale atteggiamento ostruzionistico del condominio - potrebbe costituire una forte criticità per la dismissione. D’altra parte, sulla scorta della documentazione in possesso di questa CTER, è pur vero che l’unità possiede un valore millesimale (int.2 millesimi di proprietà 2,62). Se si intendesse procedere alla vendita si consiglia quindi di far liberare/sgomberare i locali prima delle operazioni di dismissione. Una soluzione, nel caso di controversia, potrebbe essere quella di dividere il mini-alloggio lasciando il “gabbiotto” - con vetrate ed accesso sull’androne - al condominio e mettendo in dismissione il locale residuo con annesso disimpegno e wc, avente peraltro l'accesso indipendente dal cortile interno. In tale scenario, oltre all’onere dei lavori edili necessari alla divisione si dovrà riformulare la relazione di stima. Dati disponibili e/o reperiti Ubicazione dell’immobile (collocazione nel contesto urbano) Indirizzo: via Ariberto1- corso Genova 20, Milano. L’edificio che comprende l’unità immobiliare in esame fa parte dell’ex-complesso INAIL denominato via Ariberto-corso Genova. Questo è situato nella zona centrale sud del comune di Milano, in posizione prossima alla circonvallazione interna (cerchia dei bastioni), al parco archeologico dell’anfiteatro romano, al parco delle basiliche ed all’Università Cattolica1. La zona è caratterizzata dalla prevalente presenza di fabbricati adibiti ad abitazione, ad attività commerciali e terziarie (uffici, negozi, istituti di credito, etc.). L’area gode di tutte le infrastrutture primarie/secondarie e risulta ben collegata dalla rete viaria e metropolitana alla fascia esterna del comune di Milano. Unico dato negativo è l’estrema difficoltà di parcheggio. Da un punto di vista localizzato, infatti, si possono individuare sparute 1 In diversi annunci immobiliari è messa in evidenza la vicinanza all’Università Cattolica quale motivo per un buon investimento. Consulenza Tecnica per l’Edilizia INAIL - Direzione Regionale Lombardia Pag.5/19 possibilità di aree a sosta destinate prevalentemente allo scarico/carico merci (a patto che non si considerino le autorimesse a pagamento). Se le numerose attività commerciali rendono corso Genova una strada di forte passaggio, via Ariberto, piccola e interna, risulta molto più tranquilla. Le suddette diverse caratteristiche possono essere dedotte dalle foto seguenti. Via Ariberto Corso Genova Descrizione generale dell’edificio L’unità immobiliare in esame, nata come guardiola completa dei locali di servizio, fa parte di un edificio realizzato nel periodo 1950-19522. Quest’ultimo, a destinazione prevalentemente residenziale, è composto da un corpo alto a 18 piani fuori terra3, da una piastra a due piani fuori terra destinata prevalentemente ad attività commerciali e terziarie, da un piano cantinato. Inoltre al suo interno è presente un piccolo cortile di accesso ad uno sparuto numero di box, al monolocale in stima ed al piano interrato (destinato prevalentemente a cantine e locali tecnologici). Il cespite confina per due lati (sud-est e nord-est) con il corso Genova e la via Ariberto, per gli altri due con altri edifici. L’ingresso principale, di rilievo da un punto divista architettonico, è su via Ariberto. I collegamenti verticali sono garantiti da cinque vani scala e cinque ascensori. Le strutture sono costituite da telai in c.a. gettato in opera, con chiusure opache verticali presumibilmente realizzate da muri a cassetta. Gradevole è il movimento di forma del prospetto principale, completato da un rivestimento (prevalente) in lastre di marmo bianco. Non sono stati rilevati elementi utili alla coibentazione dell’involucro. Gli orizzontamenti presumibilmente sono realizzati con solai di tipo misto latero/cemento; la copertura, su più livelli, è piana. Pregevole la sistemazione dell’area relativa all’accesso principale, appaiono ordinate le finiture delle parti comuni. 2 Licenza Edilizia n.27498/5115/1950 dell’1 giugno 1950, Licenza di occupazione a decorrere dal 15 gennaio 1952, rilasciata il 18 gennaio 1952. 3 L’edificio era considerato uno dei primi “grattacieli” di Milano. Consulenza Tecnica per l’Edilizia INAIL - Direzione Regionale Lombardia Pag.6/19 Consulenza Tecnica per l’Edilizia INAIL - Direzione Regionale Lombardia Pag.7/19 Principali caratteristiche costruttive e di finitura dell’unità immobiliare. Entrando nel particolare l’appartamento, posto al piano T, è nato come guardiola dell’edificio. E’ peculiare infatti il vano con parete vetrata sull’androne condominiale. Un lato, privo di aperture, confina con il corsello carraio di accesso ai box. Un accesso è posto sul retro, dal cortile interno, l’altro in corrispondenza dell’androne principale. Da un punto divista planimetrico lo stesso è di piccola pezzatura (circa 43 mq commerciali) ed è composto da un locale soggiorno/cucina/letto, da un disimpegno, da un WC, da un vano ex/guardiola con superfici vetrate sull’androne condominiale, da una cantina posta al piano 1° interrato. Le condizioni edili ed impiantistiche risultano molto degradate, il minialloggio può essere classato tra quelli “vetusti e/o da ristrutturare”. Si evidenzia che attualmente gli ambienti appaiono utilizzati come magaz_ zino/deposito e locali di servizio dal condominio. Allo stesso modo, durante il sopralluogo è stata individuata la cantina riportante il numero “42” sulla porta, in realtà secondo il regolamento di condominio corrisponde all’int.44. La cantina Consulenza Tecnica per l’Edilizia INAIL - Direzione Regionale Lombardia Pag.8/19 era chiusa con lucchetto per cui lo scrivente non ha potuto verificare se la stessa fosse libera o occupata abusivamente. Si riporta una descrizione sintetica delle rifiniture e della dotazione impiantistica: Pavimenti: in scaglie di marmo di vecchia tipologia; Rivestimenti: tinteggiature di scarsa fattura, rovinata in diversi punti anche a causa di infiltrazioni; Serramenti: in legno e vetro singolo di antica concezione, cassonetti e tapparelle; porta d’ingresso dal cortile in ferro di scarsa fattura (non blindata), porta di accesso dall’androne in vetro singolo e metallo; porte interne e cornici di vecchia generazione. Impianto elettrico: vetusto e di vecchia concezione, da rifare ex novo; Impianto termico: Sistema di emissione costituito da radiatori in ghisa, centrale termica condominiale, è stato rilevato un boiler per la produzione di acqua calda sanitaria, apparentemente non funzionante. Consulenza Tecnica per l’Edilizia INAIL - Direzione Regionale Lombardia Pag.9/19 Stato locativo Per quanto potuto accertare presso l’ufficio “Gestione Immobili” di questa Direzione Regionale, l’unità sarebbe libera. Si evidenzia, però, che attualmente gli ambienti sono utilizzati, in maniera molto disordinata, come magazzino/deposito/locali di servizio dal condominio. Tale uso - e conseguentemente un potenziale atteggiamento ostruzionistico del condominio - potrebbe costituire una forte criticità per la dismissione. D’altra parte, sulla scorta della documentazione in possesso di questa CTER, è pur vero che l’unità possiede un valore millesimale (int.2 millesimi di proprietà 2,62). Se si intendesse procedere alla vendita si consiglia quindi di far liberare/sgomberare i locali prima delle operazioni di dismissione. Consulenza Tecnica per l’Edilizia INAIL - Direzione Regionale Lombardia Pag.10/19 Una soluzione, nel caso di controversia, potrebbe essere quella di dividere il mini-alloggio lasciando il “gabbiotto” - con vetrate ed accesso sull’androne - al condominio e mettendo in dismissione il locale residuo con annesso disimpegno e wc, avente peraltro l'accesso indipendente dal cortile interno. In tale scenario, oltre all’onere dei lavori edili necessari alla divisione si dovrà riformulare la relazione di stima. Consistenza dell’unità abitativa In base alla documentazione catastale, sulla scorta dei rilievi eseguiti ed in base ai criteri previsti dal DPR 138/984, si è dedotta una consistenza dell’unità abitativa, avente altezza netta pari a 3.20 ml (2.90 nel vano vetrato sull’androne comune), di circa 43 mq. TIPOLOGIA p.T appartamento - C ragg .1.00 p.S1 cantina - C ragg . 0.25 Superficie lorda Superficie DPR138/98 (mq) (mq) 41 41 7 1.75 Sommano (in cifra tonda) ≈ 43 mq 4 Vedi anche le “Istruzioni per la determinazione della consistenza degli immobili urbani per la rilevazione dei dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare” pubblicate dell’Agenzia del Territorio. Consulenza Tecnica per l’Edilizia INAIL - Direzione Regionale Lombardia Pag.11/19 Documentazione disponibile o reperita Proprietà/Provenienza Da quanto potuto accertare il complesso in esame pervenne all’INAIL con atto a rogito del dr.Giuseppe Pietromarchi, Notaio in Roma (via del Tritone 169), in data 10 agosto 1951, Repertorio n.1790, fascicolo 969. Si riporta l’estratto della licenza di occupazione da cui si evincono gli estremi della licenza edilizia rilasciata alla società venditrice. Consulenza Tecnica per l’Edilizia INAIL - Direzione Regionale Lombardia Pag.12/19 Consulenza Tecnica per l’Edilizia INAIL - Direzione Regionale Lombardia Pag.13/19 Consulenza Tecnica per l’Edilizia INAIL - Direzione Regionale Lombardia Pag.14/19 Situazione catastale Si espone la visura storica e la scheda catastale dell’appartamento. Consulenza Tecnica per l’Edilizia INAIL - Direzione Regionale Lombardia Pag.15/19 Scheda catastale appartamento (non in scala) Consulenza Tecnica per l’Edilizia INAIL - Direzione Regionale Lombardia Pag.16/19 Classe energetica Ad oggi non risulta redatto alcun attestato di prestazione energetica. Prima della dismissione si dovrà procedere ad una sua redazione. Rilievo fotografico dell’edificio e del monolocale Consulenza Tecnica per l’Edilizia INAIL - Direzione Regionale Lombardia Pag.17/19 Consulenza Tecnica per l’Edilizia INAIL - Direzione Regionale Lombardia Pag.18/19 Consulenza Tecnica per l’Edilizia INAIL - Direzione Regionale Lombardia Pag.19/19