MCA

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il TrianGolo
R I V I S TA T R I M E S T R A L E D ’ I I N F O R M A Z I O N E T E C N I C O P R O F E S S I O N A L E
C O L L E G I O D E I G E O M E T R I E D E I G E O M E T R I L A U R E AT I D E L L A P R O V I N C I A
DEL
DI
COMO
Le agevolazioni
fiscali
nelle ristrutturazioni
edilizie
I materiali lapidei
della provincia di Como
Ponte in pietra, Comune di Veleso
Le modalità di accatastamento
degli immobili con impianti fotovoltaici
I Geometri comaschi
in soccorso dell’Emilia
Collegio Provinciale
Geometri e Geometri Laureati
di Como
03
/2012
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il TrianGolo
RIVISTA TRIMESTRALE D’IINFORMAZIONE TECNICO PROFESSOIONALE
DEL COLLEGIO DEI GEOMETRI E DEI GEOMETRI LAUREATI DELLA PROVINCIA
Market
comparison
approach
Estimo
di Oscar Mella
È un processo logico di comparazione tra le varie caratteristiche
tecnico-economiche degli immobili presi a confronto, che utilizza
come base del raffronto i prezzi marginali . È applicabile in tutti i casi
di stima a condizione che siano disponibili un numero sufficiente di
dati reali di recenti transazioni immobiliari.
I
l M.C.A. rientra nelle stime pluriparametriche: è un procedimento di stima che permette di determinare il valore o il canone d’affitto degli immobili attraverso il confronto
tra il bene oggetto di stima e altri beni simili per caratteristiche tecniche e segmento di mercato. Il M.C.A. è un processo logico di comparazione tra le varie caratteristiche tecnico-economiche
degli immobili presi a confronto, che utilizza come
base del raffronto i prezzi marginali che rappresentano la variazione del prezzo al variare della caratteristica presa in considerazione. Il MCA si fonda
sull’assioma elementare per il quale il mercato stabilirà il prezzo dell’immobile da stimare allo stesso modo dei prezzi già fissati per gli immobili
simili.
Il M.C.A. è applicabile in tutti i casi di stima a condizione che siano disponibili un numero sufficiente di dati reali di recenti transazioni immobiliari.
Perché la stima effettuata con il M.C.A. sia attendibile risulta di estrema importanza la cura e l’attenzione con cui il perito sceglie i dati per effettuare la comparazione. Come indica il Prof. Simonotti
nella sua pubblicazione1:
“ Le principali fasi del MCA sono le seguenti:
1) l’analisi di mercato per la rilevazione di contratti recenti di immobili appartenenti allo stesso
segmento di mercato dell’immobile da valutare;
2) la rilevazione dei dati immobiliari (scheda,
piante foto, ecc.);
3) la scelta delle caratteristiche immobiliari da
considerare nel procedimento;
4) la compilazione della tabella dei dati;
5) la stima dei prezzi marginali o dei redditi marginali;
6) la redazione della tabella di valutazione;
7) la sintesi valutativa.
Per facilitare la lettura ricordiamo alcune definizioni già indicate nei precedenti paragrafi:
Prezzo marginale: “il prezzo marginale è il prezzo
che varia al variare della caratteristica e si determina a secondo del caso proposto con una formula
1 - Pag.165 Metodi di stima immobiliare Dario Flaccovio Editore
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DI
COMO
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matematica appropriata (data2, superficie3, livello del piano4, impianti5….
ecc.)”
Rapporto complementare6: “ riguarda il
rapporto tra il prezzo di una superficie
secondaria generica Si (con i=
2,3,4….k ) e il prezzo della superficie
principale S1”.
L’analisi dei prezzi marginali applica
due essenziali principi di stima:
a. il principio di sostituzione che asserisce che un soggetto è disposto a pagare per un bene (o una sua parte) indifferentemente o il prezzo di mercato, o
una somma pari al costo per produrre o
riprodurre il bene (o una parte di esso)
identico o equivalente;
b. il principio di complementarità che
asserisce che il valore di una parte di un
bene complesso si misura in base al
contributo che la parte dà al valore totale del bene complesso, o nel caso di una
sua assenza dalla diminuzione del valore totale del bene complesso.
La fase più delicata per poter eseguire
una stima con il MCA è la scelta degli
immobili utilizzati per la successiva
comparazione che prendono il nome di
comparabili; essi devono ricadere,
come già accennato nel medesimo segmento di mercato. Uno o più immobili
ricadono nel medesimo segmento di
mercato se presentano uguali livelli
(numerici e letterali) degli indicatori
economico-estimativi, ossia se si tratta
di unità immobiliari simili ai fini della
stima.
Si ritiene utile riportare gli indicatori
Economico/estimativi, le cui definizioni sono tratte dal Corso Geo.Val7:
Localizzazione: la localizzazione indica la collocazione dell’unità immobiliare nello spazio geografico ed economico, in funzione dei livelli della rendita di posizione.
Tipo di contratto: il tipo di contratto
indica se si tratta di compravendite, di
affitti o di altro (permuta, leasing,
ecc.).
Destinazione: la destinazione indica se
si tratta di contratti per abitazione, per
ufficio, per attività commerciali, artigianali, industriali o terziarie.
Tipologia immobiliare: la tipologia
immobiliare indica se si tratta di contratti relativi a fabbricati e a terreni; se
si tratta dei mercati dell’usato, del
ristrutturato o restaurato, del nuovo o
del seminuovo; se si tratta di unità in
condominio (appartamenti, mansarde,
monovani) o in proprietà esclusiva.
Tipologia edilizia: la tipologia edilizia
si riferisce ai caratteri dell’edificio (a
esempio se si tratta di edifici multipiano, di villette, di case terranee, di
capannoni, di complessi immobiliari,
ecc.).
Dimensione: la dimensione indica se si
tratta di unità immobiliari piccole,
medie o grandi. Alle diverse dimensioni corrispondono dal lato della domanda per l’uso consuntivo differenti
modelli di consumo e classi di reddito,
e per l’uso produttivo differenti requisiti tecnici.
Forma di mercato: i caratteri della
domanda e dell’offerta mirano a
descrivere i soggetti che operano sul
mercato: dal singolo privato all’impresa.
Caratteri della domanda e dell’offerta: la forma di mercato mira essenzialmente a stabilire il grado di competizione, ossia il grado di concorrenza
rispettivamente dal lato della domanda
e dell’offerta (prevalentemente legato
al grande numero).
Livello del prezzo - ciclo immobiliare: il livello del prezzo di mercato è
riferito alla fase ciclica (ciclo immobiliare) e alla tendenza in aumento o in
diminuzione o la stazionarietà dei prezzi.
Filtering: il filtering mira a rappresentare un aspetto economico-sociale
dello specifico segmento di mercato
preso in esame (ad esempio il tono
sociale della zona: di pregio, …, popolare, ultrapopolare ecc. ). Il filtering
può essere nullo, in fase di crescita (up)
oppure in fase decrescente (down), in
poche parole possiamo definirlo come
la crescita di apprezzamento, in senso
positivo o negativo, per una determinata zona al variare della situazione economico sociale presente.
Appare quindi evidente quale e quanta
7 Corso GeoVal “La Valutazione Immobiliare”. Modulo 3: Mercato immobiliare e analisi estimativa – indicatori economico estimativi
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ESTIMO
importanza assume la ricerca dei dati
immobiliari nel mercato reale, nonché
l’adozione di metodologie scientifiche
in luogo di quelle empiriche. Ogni passaggio della nostra stima sarà giustificato non più da una espressione empirica (da indagini …… ecc.), ma da una
giustificazione scientifica riscontrabile
e dimostrabile.
Nella formazione del prezzo di mercato
degli immobili, una delle fasi principali
dell’analisi estimativa è rappresentata
dalla misura delle caratteristiche quantitative e qualitative; nel caso si tratti di
caratteristiche quantitative sono misurate in base alla reale consistenza fisica
(misura metrica di superfici e volumi
ecc.). Le caratteristiche qualitative di un
immobile (stato di manutenzione, panoramicità, luminosità, inquinamento
ecc.) si descrivono attraverso i nomenclatori e si misurano generalmente con
la scala nominale e la scala ordinale.
Pertanto ogni dato raccolto dovrà essere classificato attraverso una precisa
scala di misura secondo il seguente criterio:
a) Le caratteristiche quantitative
(superficie, data, il numero delle vedute
o degli affacci, ecc.) secondo una Scala
cardinale.
La scala cardinale è costituita dai
numeri reali (scala continua) oppure
dai numeri interi (scala discreta) e permette l’impiego delle quattro operazioni e degli strumenti di analisi quantitativa
b) Le caratteristiche qualitative secondo una:
1) Scala nominale
La scala nominale è legata all’uso del
nome ed è in via principale rappresentativa e descrittiva del fenomeno. La
scala nominale è espressa numericamente con una variabile dicotomica: il
suo significato analitico riguarda la
presenza o l’assenza di una qualità o
funzione dell’oggetto: 0 = assenza 1 =
presenza (es. presenza/assenza di
ascensore, carroponte, impianto di irrigazione ecc.)
2) Scala ordinale
La scala ordinale esprime il posto
occupato da un oggetto o dal grado di
qualità dell’oggetto in una serie ordinata; tale successione è raffigurata con
numeri ordinali (primo, secondo, terzo,
8 Corso GeoVal “La Valutazione Immobiliare”. Modulo
3: Mercato immobiliare e analisi estimativa – misura
della caratteristica immobiliare “stato di conservazione
dell’edificio”
…). Questa misura può essere rappresentata dalle espressioni: scarso,
mediocre, sufficiente, buono, ecc. (es.
stato di manutenzione del fabbricato,
stato manutenzione dell’unità immobiliare, funzionalità, finiture, ecc.)
3) Scala a intervalli
La scala a intervalli è una scala ordinale che esprime la distanza tra le classi di
un ordine metrico assegnando un
numero reale alle classi (punteggio). Il
punteggio massimo è assegnato alle
classe considerata migliore.
Proprietà
Operazioni
empiriche
di base
SCALA
NOMINALE
SCALA
ORDINALE
SCALA
AD INTERVALLI
SCALA
CARDINALE
Classificazione
ordinamento
distanza
Zero non arbitrario
determinazione uguaglianza/disuguaglianza
presenza/assenza
determinazione
maggiore/ minore
determinazione dell’uguaglianza/delle
differenze, definizione
degli intervalli e loro
precisa descrizione.
determinazione
dell’uguaglianza dei
rapporti, sono possibili
le quattro operazioni
fondamentali
Può nascere l’esigenza di passare da
una scala nominale o ordinale a una
scala cardinale convertendo le caratteristiche riscontrate. Nel passaggio da una
scala qualitativa (nominale e ordinale o
intervalli) a una quantitativa (cardinale)
si ha una perdita di contenuto delle
informazioni rilevate, ma ne consegue
un più elevato livello di sintesi che consente di impiegare le quattro operazioni
e procedure di calcolo complesse. Il
passaggio dalla scala ordinale a quella
cardinale si ottiene con l’assegnazione
di punteggi ai quali si attribuisce una
valenza numerica cardinale, l’esempio
più semplice da ricordare è la presenza
o l’assenza di un impianto, nella scala
nominale ci si limiterebbe a scrivere
Caratteristica
immobiliare
Stato di
conservazione
dell’edificio
Acronimo
presente o assente mentre nella trasformazione possiamo utilizzare due numeri e precisamente 1 per presente e 0 per
assente.
Un altro esempio pratico può essere lo
stato di manutenzione, dove per la
descrizione dei vari stati si usano particolari nomenclatori (I nomenclatori
hanno lo scopo di descrivere e catalogare in modo sistematico le classi di una
caratteristica immobiliare qualitativa,
attribuendo un nome alle singole classi
e descrivendole in modo univoco)
Si riporta a titolo esemplificativo la
tabella contenuta nel corso di GeoVal8;
come si vede da una scala ordinale si
passa attraverso una trasformazione a
una scala cardinale.
Classe
Nomenclatore
Ottimo
l’edificio presenta buone condizioni
di conservazione in tutte le parti, tali
da non dover richiedere opere di
manutenzione né ordinaria né straordinaria
Sufficiente
l’edificio presenta accettabili condizioni di conservazione, ma richiede il
rifacimento delle facciate
Scarso
nell’edificio si registrano situazioni di
degrado, richiedenti opere atte al
recupero di parti ed elementi strutturali
SCE
Punto Prezzo
marginale
3
2
euro2-3
1
euro1-2
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Prima di entrare nel vivo del MCA,
mettendo a frutto quanto appena introdotto, analizziamo il seguente esempio.
In uno stesso immobile esistono tre
appartamenti due recentemente compravenduti (comparabili) l’altro oggetto
di stima (subject), sono tre appartamenti nuovi e con medesima superficie, differiscono dalla presenza dell’impianto
dell’aria condizionata. Supponendo di
conoscere il prezzo di vendita dei due
immobili che differiscono appunto
dalla presenza dell’impianto in questione, nasce d’intuito la necessità di capire il costo dell’impianto dell’aria condi-
zionata la sua vetustà e la sua durata
economica. Immediatamente comprendiamo che la variazione del prezzo dell’immobile varia al variare della caratteristica “impianto di condizionamento” e ci rendiamo conto di aver individuato il prezzo marginale a cui far riferimento.
Per semplicità di comprensione nelle
nostre condizioni supponiamo che gli
immobili siano nuovi e che i due appartamenti siano stati compravenduti nello
stesso mese in cui effettuiamo la stima.
Vediamo di classificare i dati raccolti
secondo uno schema.
Tabella dei dati
Prezzo
e caratteristica
Compravendite
Unità A
Unità B
Prezzo Totale, PRZ[€ ]
180.000 €
177.000 €
ImpianTo:0 assente, 1 presente (IMP) [n]
1
0
Si individua il costo dell’impianto
dell’aria condizionata pari a € 3.000,
la sua vita utile che si può attestare sui
20 anni e la sua vetustà di 0 anni.
Calcoliamo il Prezzo marginale del-
Subject(S)
Incognita
1
l’impianto di climatizzazione utilizzando la formula Ct = C (1- t ), senn
za entrare nei calcoli Ct risulta di
3.000€. Inseriamo i prezzi marginali
in una apposita tabella.
Tabella dei dati
Prezzo marginale
p (IMP)[€ ]
Elaboriamo i dati con l’ultima fase
Unità A
Unità B
3.000 €
3.000 €
che si chiama aggiustamento dei dati:
Tabella degli aggiustamenti
o di valutazione
Prezzo
e caratteristica
Prezzo Totale, PRZ[€ ]
p (IMP)[€ ]
Prezzi Corretti [€]
Sommiamo al prezzo comparabile
i relativi aggiustamenti
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Compravendite
Unità A
Unità B
Subject (s)
180.000 €
(1-1)=0
3.000 €
177.000 €
(1-0)=1
3.000 €
Incognita
180.000 €
180.000 €
--------
(180.000 +0)
(177.000+3.000)
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ESTIMO
Nel secondo passaggio si effettua l’aggiustamento del prezzo del comparabile nei confronti del Subject. In sintesi la
caratteristica presa in considerazione è
presente nel Subject e anche nel comparabile A per cui non devo fare nessun
aggiustamento [1(subject) – 1 (comp.
A)]= 0, mentre non è presente nel comparabile B per cui devo fare l’aggiustamento del prezzo [1(subject) – 0
(comp. B)]= +1; in questa operazione
diventano di estrema importanza i
segni ottenuti dalla espressione.In conclusione il valore del Subject si può
ottenere con una semplice media matematica tra i due prezzi corretti ottenuti e
cioè Vs = 180.000 +180.000
=180.000 €.
2
Risulta facile anche ad un profano
intuire che se avessimo fatto una
semplice media tra i prezzi dei due
comparabili avremmo commesso un
errore.
Complichiamo leggermente il nostro
caso, supponendo di prendere in considerazione tre comparabili, che differiscono oltre che dal numero delle
vedute anche dalla presenza di un
box, raccogliamo i dati nella tabella.
Prezzo
e caratteristica
Unità A
Compravendite
Unità B
Unità C
Prezzo Totale, PRZ[€ ]
236.000 €
241.000 €
256.000 €
Incognita
Vedute (VED)[n]
5
5
8
6
Box (BOX) [m2]
16
21
21
19
Prendiamo in esame i tre comparabili e
notiamo che la differenza tra il comparabile A e il comparabile B è generata
solo dalla differenza tra la superficie dei
due box, mentre la differenza tra il
comparabile B e C è data esclusivamente dal numero delle vedute. Se
ragioniamo sulla definizione espressa
su prezzo marginale ci rendiamo conto
che il prezzo marginale delle vedute lo
possiamo ricavare dalla variazione del
Prezzo
e caratteristica
Subject (s)
prezzo tra il comparabile B e C, mentre
il prezzo marginale della superficie dei
box lo possiamo ricavare solo utilizzando i comparabili A e B; per cui: prezzo
marginale delle vedute p ved 256.000 - 241.000
8-5
=5.000 €/veduta
Prezzo marginale della superficie del
box p box 241.000 - 236.000 =1.000 €/m2
21 - 16
Riportiamo i dati nella tabella dei prezzi marginali
Unità A
Compravendite
Unità B
Unità C
p VED [€/VED]
5.000 €
5.000 €
5.000 €
p BOX [€/m2]
1.000 €
1.000 €
1.000 €
Tabella degli aggiustamenti o di valutazione
Prezzo
e caratteristica
Unità A
Prezzo Totale, PRZ[€ ]
236.000 €
241.000 €
256.000 €
Incognita
P, (VED)[n]
5.000 €
5.000 €
-10.000 €
6
(6-5)= +1*5.000
(6-5)= +1*5.000
(6-8)= -2*5.000
+ 3.000
Compravendite
Unità B
Unità C
- 2.000
P, (BOX) [m2]
(19-16)= +3*1.000
(19-21)= -2*1.000
Prezzi Corretti [€]
244.000 €
244.000 €
- 2.000
Subject (s)
19
(19-21)= -2*1.000
244.000 €
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In conclusione il valore del Subject si
può ottenere con una semplice media
matematica tra i tre prezzi corretti ottenuti e cioè Vs = 244.000 € +244.000 €+244.000€
3
=244.000 €. Concludendo questi due
esempi ci hanno fatto apprezzare il concetto del prezzo marginale permettendoci di notare come varia il prezzo di
un immobile al variare di una o più
caratteristiche. L’occhio dell’esperto
avrà sicuramente notato che questo
procedimento ci permette di apprezzare
anche quelle caratteristiche che sono
considerate inestimabili come la panoramicità, la presenza di un inquinamento acustico o qualsiasi altra caratteristi-
ca qualitativa che non sia misurabile
(questo argomento verrà approfondito
successivamente e prenderà il nome di
sistema di stima). Per affrontare un
caso più complesso dobbiamo avere
una serie di dati significativamente più
completi e articolati, pertanto riepiloghiamo le tabelle dell’MCA.
Schema esemplificativo della Tabella dei Dati
Prezzo
e caratteristica
Unità A
Compravendite
Unità B
Subject (s)
Unità C
Prezzo Totale, PRZ[€ ]
Incognita
Data (DAT)[mesi]
1° Caratteristica acronimo [unità di misura]
2° Caratteristica acronimo [unità di misura]
3° Caratteristica acronimo [unità di misura]
........................................................................
n° Caratteristica acronimo [unità di misura]
Schema esemplificativo della Analisi del Segmento di
Mercato: indici e rapporti mercantili
Indice
e informazione
Schema esemplificativo della Analisi dei Prezzi
Marginali
Prezzo marginale
Importo
p (DAT)/PRZ (saggio di variazione annuale dei prezzi)
Data (DAT)[€/mesi]
p(acronimo n^ caratteristica)/p(acronimo 1^ caratteristica)
p(acronimo 1^ caratteristica)
[€/unità di misura]
Indice di variazione del prezzo in base al livello di piano ]
Costo servizio a nuovo [€ ]
- vetustà media [anni]
p(acronimo 2^ caratteristica)
[€/unità di misura]
........................................................................
p(acronimo 3^ caratteristica)
[€/unità di misura]
- vita media [anni]
..............................................
Costo intervento manutenzione [€ ]
p(acronimo n^ caratteristica)
[€/unità di misura]
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Unità A
Unità B
Unità C
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Schema esemplificativo della Tabella di Valutazione
Prezzo
e caratteristica
Compravendite
Unità B
Unità A
Unità C
Prezzo Totale, PRZ[€ ]
Data (DAT)[mesi]
1^ caratteristica [€] = p(acronimo) * (differenza Subject - Comparabile)
2^ caratteristica [€] = p(acronimo) * (differenza Subject - Comparabile)
3^ caratteristica [€] = p(acronimo) * (differenza Subject - Comparabile)
........................................................................
n^ caratteristica [€] = p(acronimo) * (differenza Subject - Comparabile)
Prezzi corretti [€]
Sintesi estimativa
Come abbiamo visto nei due esempi i
prezzi corretti coincidono esattamente,
ma questa rimane una semplice linea
teorica; nella normale pratica estimativa si manifesta una sostanziale divergenza tra i prezzi corretti. La presenza
di prezzi corretti divergenti, impone
una revisione delle scelte fatte a monte
e cioè nella scelta dei dati e delle caratteristiche prese in esame.
Quanto può essere la divergenza tra i
prezzi corretti? La divergenza percentuale assoluta si misura con la seguente
1.Tabella Dati
Prezzo
e caratteristica
Unità A
formula: d%=
V max -V min
V min
. 100
Tale test si considera superato se il
risultato di d% è inferiore al 5%, risulta ottimo se il risultato è inferiore al
3%. Per capire quanto appena esposto
facciamo un piccolo esempio:
Compravendite
Unità B
Subject (s)
Unità C
Prezzo Totale, PRZ[€ ]
133.000,00
147.500,00
172.500,00
Incognita
Data (DAT)[mesi]
6
7
12
0
superficie SUP [m2]
122,00
129,00
135,00
118,00
balconi BAL [m2]
9,00
12,00
15,00
10,00
sevizi SER [n]
1
2
2
1
livello del piano Liv [n]
3
2
4
4
stato manutenzione interno STM [n]
1
1
2
2
C
2.Indici Mercantili
Indice
e informazione
p (DAT)/PRZ (annuale)9
p (BAL)/p(SUP)
p (LIV)/PRZ
Costo intervento manutenzione (da 1 a 2) [€ ]
2.1 calcolo del costo deprezzato Ct
= (1- t )
n
Importo
- 0,010
0,330
0,01
15.000,00
Servizi
Costo [€]
Anni (t) [anni]
Durata (n) [anni]
Costo deprezzato [€]
9.000,00
12
25
4680,00
9 Ricordarsi, se i prezzi salgono, di inserire la variazione in percentuale con il segno -, mentre, se i prezzi scendono di inserire la variazione
percentuale con il segno +, questo accorgimento è dovuto al meccanismo di calcolo che verrà utilizzato nella tabella di valutazione.
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3. Calcolo superficie commerciale
m2
SUP commerciale comparabile A
SUP commerciale comparabile B
SUP commerciale comparabile C
SUP commerciale subject
124,97
132,96
139,95
121,30
4. Calcolo del prezzo marginale
Sup.Com.= S1+∑i =2 πi .Si
K
(122,00 + 9,00 * 0.33)
(129,00+ 12,00 * 0.33)
(135,00+ 15,00 * 0.33)
(118,00+ 10,00 * 0.33)
P
p1
Sup.Com.= S1+∑ =2 πi .Si =
Prezzo medio comparabile A
Prezzo medio comparabile B
Prezzo medio comparabile C
Prezzo marginale (minore dei tre)
€/m2
1.064,26
1.109,36
1.232,58
1.064,26
5. Analisi prezzi marginali
Prezzo marginale
p(DAT) (euro/mese) Im = P • i • 1/12
p(SUP) (euro/m2) (Prezzo marginale)
p(BAL)(euro/m2) (Prezzo marginale * π)
p(SER) (euro) (Costo deprezzato)
p(LIV) (euro)
p(STM) (euro)
p (...)A
p(...)B
p(...)C
-110,83
1.064,26
351,20
4.680,00
1.330,00
15.000,00
-122,92
1.064,26
351,20
4.680,00
1.475,00
15.000,00
-143,73
1.064,26
351,20
4.680,00
1.725,00
15.000,00
Infine determiniamo il prezzo medio che sarà
espresso in €/m2 con la seguente formula:
€/m2= ∑ prezzi = 1.146,70 €/m2
6. Tabella di Valutazione
∑ m2
*Formula:1° Caratteristica [€] = (Subject-Comparabile) • p.mar.acronimo
Prezzo e caratteristica
PRZ [€]
DAT [€]*
SUP [€]*
BAL [€]*
SER [€]*
LIV [€]*
STMi [€]*
PREZZI CORRETTI
Unità A
133.000,00
665,00
-4.257,02
351,20
0,00
1.330,00
15.000,00
146.089,18
Variazione %
2,47%
Sintesi di stima
PREZZI CORRETTI
MEDIA PESATA
d%=
Unità B
147.500,00
860,42
-11.706,81
-702,41
-4.680,00
2.950,00
15.000,00
149.221,20
V max -V min
V min
146.089,18
33,33%
Unità C
172.500,00
1.725,00
-18.092,34
-1.756,02
-4.680,00
0,00
0,00
149.696,64
. 100
149.221,20
33,33%
149.696,64
33,33%
€ 149.000,00
VALORE ARROTONDATO
Come si può notare la divergenza tra i prezzi corretti è minima, il che significa
che abbiamo scelto tre ottimi comparabili che rappresentano il segmento di
mercato di cui fa parte il nostro immobile da stimare. Se avessimo utilizzato
una stima mono parametrica che risultati avremmo ottenuti? Semplice Riepiloghiamo i dati secondo lo schema classico:
Tabella Dati
Comp. A
Comp. B
Comp. C
Sommatoria
Prezzo
133.000,00 €
147.500,00 €
172.500,00€
Prezzo adeguato
variazione prezzi
133.665,00 €
148.360,00€
174.225,00 €
456.250,00 €
Per cui il valore dell’immobile risulta dalla
formula :
V = sup. com. * prezzo medio
V = 121,30 m2 * 1.146,70 €/m2= 139.095,01€
che avremmo arrotondato a 139.000€.
Avremmo commesso un errore di valutazione
in termini assoluti di 10.000 € e in termini
percentuali del 6,70 %.
L’esempio sopra riportato ci fa notare come
l’applicazione del MCA ci permette di effettuare una stima che rispecchi la realtà, rappresentando le diverse sfaccettature del mercato e
tutte le componenti che determinano il valore
di un bene.
Superficie
commerc.
124,97 m2
132,96 m2
139,95 m2
397,88 m2
Bibliografia - Marco Simonotti -Metodi di stima
immobiliare - Dario Flaccovio Editore
AA.VV. - Codice delle valutazioni immobiliari- terza
ed. Tecnoborsa
International Valuation Standards Ottava edizione
2007- ed. GEOVAL e CNG
International Valuation Standards Sesta edizione
2003- ed. GEOVAL
Linee guida per la valutazione degli immobili in
garanzia delle esposizioni creditizie Ed. Maggio 2011
- Corso GeoVal anno 2012
Stefano Amicabile - Manuale di Estimo - Hoepli