cascina merlata, una sfida vinta
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cascina merlata, una sfida vinta
e one sizi i liar obi Cascina Merlata, una sfida vinta Cascina Merlata, una sfida vinta Pronti 600 appartamenti in housing sociale a cura di Guglielmo Pelliccioli ne t sse ita end Alessandro Pasquarelli quando è cominciata l’avventura di Cascina Merlata, con quali obiettivi e quali partner? - PERSONA anno EuroMilano promuovere la realizzazione di un innovativo habitat metropolitano progettato secondo avanzati principi di sostenibilità ambientale. Il nuovo quartiere ha una sucommerciali, residenziali, servizi pubblici. Il quartiere sarà interamente a emissioni zero impiegando le più importanti tecnologie di gestione del calore e risparmio energetico. Uno degli obiettivi principali è stato quello di realizzare un investimento attraverso l’organizzazione di concorsi che hanno visto partecipare decine di architetti che si sono impegnati agli alloggi del social housing". alessandro pasquarelli SOCIETà euromilano 12 Cascina Merlata, una sfida vinta Come vi siete mossi per coinvolgere gli architetti in questo progetto che insiste su un’area di 600 mila mq? "Dopo il planivolumetrico frutto del concorso vinto ex aequo dagli studi Antonio Citterio Patricia Viel and Partners, Mario Cucinella Architects e Caputo Partnership, Cascina Merlatà architettonica generale e il coordinamento degli interventi - chitetti Cino Zucchi Architetti, C+S Associati, MCA di Mario Cucinella Architects, Teknoarch, B22 e Pura. Questi ultimi sono architetti under 35 che si sono affermati nei concorsi AAA architetticercasi. Saranno realizzate residenze (52.500 zia, una elementare e una media inferiore, due asili nido, spazi pubblici attrezzati, cinque parchi giochi, il recupero della Cascina per funzioni di interesse pubblico e il Villaggio Expo 2015 che sarà riconvertito in residenze e servizi, un centro Perché oltre all’edilizia libera e a quella convenzionata avete pensato a un insediamento di Edilizia Privata Sociale, l’ormai celebre housing sociale? Questo strumento, come certamente sa, non è particolarmente sviluppato in Italia per le resistenze dei soggetti promotori. "Il concetto di social housing si è evoluto nel tempo. In passato l’idea correva subito a quartieri dormitorio e a un’edili- L’intero quartiere è immerso in un parco pubblico attrezzato di oltre 200 mila mq con oltre 10 km di piste ciclabili che collegheranno Expo alla città di Milano attraverso il Raggio verde n. 7. 1 13 zia riconoscibile perché sempre uguale a se stessa, con livelli re chi vuole progettare housing sociale oggi. Nel progetto di Cascina Merlata EuroMilano muove dalla convinzione che costruire case a prezzi contenuti non sia l’unica risposta al tema dell’abitare: l’housing sociale può completarne l’offerta, aggiungendo soprattutto integrazione e qualità di vita. Il valore che si può generare con interventi di questo tipo è inserire più quartieri dormitorio ma veri e propri pezzi di città con servizi, infrastrutture, aree verdi e commercio, sport e cultura. Al primo posto la qualità del vivere e dell’abitare basata su un mix che coniughi equilibrio tra differenti gruppi etnici e sociali residenti nello stesso quartiere". Cascina Merlata, una sfida vinta EuroMilano, impegnata nel recupero di grandi aree metropolitane dimesse, sviluppa i suoi interventi guardando alla creazione di un benessere collettivo che metta al primo posto, innanzitutto, giovani e famiglie. Quali sono le caratteristiche del comparto di Cascina Merlata dedicato all’housing sociale? Merlata è l'insediamento residenziale di housing sociale svi- Con Cassa Depositi e Prestiti, EuroMilano e i Fondi Pensione di Commercialisti e Ragionieri, è stato costituito un fondo immobiliare per la gestione di un mix funzionale di alloggi così - SGR è il gestore del Fondo. Nella prima fase, gennaio 2013 - dicembre 2014 saranno re30.500 mq, che durante Expo 2015 ospiteranno il Villaggio Expo, con gli alloggi per staff e delegazioni provenienti da tut- i numeri del social housing di cascina merlata 52.500 mq 11 edifici 690 alloggi 608 posti auto 104 box 14 Cascina Merlata, una sfida vinta saranno realizzate le altre 4 torri con 293 alloggi, pari a circa 21.000 mq, come già detto, a emissioni zero, progettato con le più avanzate tecnologie per ridurre l'impatto ambientale, teleriscaldamento e geotermia". Abbiamo avuto modo di visitare nelle scorse settimane il complesso ormai già a buon punto e ci è stata mostrata un’abitazione tipo. A partire dall’insonorizzazione, ai comcerto un’unità destinata all’housing sociale. Come è possibile garantire questo elevato standard di qualità? "Il pool di architetti ha progettato secondo precise linee guida che EuroMilano ha messo a punto con l’obiettivo di diffondere standard qualitativi a tutto l’intervento, contenendo i costi ma riservando particolare attenzione alla qualità del paesaggio urbano attraverso i materiali impiegati, i dettagli degli elementi di arredo urbano e di disegno dello spazio pubblico ma anche il disegno delle facciate e la composizione delle cortine stradali. Al primo posto quindi la qualità del vivere e dell’abitare, ripensando gli spazi urbani intervenendo in ogni segmento gliata dei servizi, valorizzando gli spazi esistenti secondo i migliori standard architettonici e ambientali". Come verranno assegnati questi alloggi? Ho sentito parlare "Il mix funzionale di alloggi, gestito dal fondo Fondo Social Housing Cascina Merlata è composto da appartamenti de- dalla convenzione con il Comune di Milano, che siamo riusciti a migliorare in termini di prezzi e numero di appartamenti destinati a formule alternative alla vendita, per venire incontro al bisogno abitativo esistente". I prezzi dell'housing sociale sono stati così fissati: t affitto annuo: 65€/ mq, pari a 5.200 euro all'anno per un appartamento di 80 mq; t vendita a partire da 2.061 €/mq, pari 164.880 euro per un appartamento di 80 mq; t patto di futura vendita: 97 €/mq annui pari a 7.760 euro all'anno per 80 mq, di cui il 70% in acconto prezzo. 1 15 Cascina Merlata, una sfida vinta Esiste da anni in Italia un acceso dibattito tra i fautori della fattibilità delle iniziative di housing sociale e i detrattori. Evidentemente dal suo esempio si deduce che è possibile. Tuttavia le vorremmo chiedere quali saranno i vostri vanzioni agevolate? pubblico a sostegno. EuroMilano ha conferito al fondo l’area e la volumetria ai costi (pari sostanzialmente all’incidenza degli oneri urbanizzativi e aggiuntivi previsti dalla convenzioche, in relazione all’avveramento delle previsioni del business plan del fondo, garantiranno a EuroMilano un modesto ren- quanto l’intervento consente di dare attuazione a una parte mobiliare". La vostra compagine sociale ha al proprio interno il gruppo bancario Intesa. Pensa che un operatore privato avrebbe potuto realizzare la stessa opera senza l’equity della banca? "L’offerta abitativa dovrebbe rivolgersi non solo a chi è in grado di fare un investimento per la vita, ma anche a chi vorrebbe fare il primo passo e troppo spesso è costretto ad abbandonare questi desideri per i costi proibitivi. Cascina Merlata è sicuramente un esempio virtuoso in questo senso, un caso unico nel panorama nazionale, dove diversi soggetti hanno po: investire in un progetto di edilizia residenziale a costi con- 16 Cascina Merlata, una sfida vinta residenziale, commerciale e servizi, con infrastrutture, scuole di euro e saranno pronte entro il 2015. Il mondo dell’immobiliare può fare la sua parte nel promuovere formule di investimento mirate e innovative, coinvolgendo le banche, le imprese di costruzioni, le cooperative di abitanti, i progettisti, a patto che si abbia la voglia di lavorare a nuove proposte di edilizia attraverso forme di credito incentivanti, ricerca di nuovi materiali, progettazioni e costruzioni all’altezza delle aspettative". Quanto è stato importante industrializzare il prodotto e le procedure per non passare nell’area della perdita economica? "Negli interventi di housing sociale l’industrializzazione del prodotto e dei processi gioca un ruolo fondamentale, dovendo contenere i costi nei limiti molto ristretti imposti dalla fattibilità economica del programma. A maggior ragione questo vale nell’intervento di Cascina Merlata, dove si è voluto dimostrare che tutto ciò è possibile garantendo al contempo elevati standard di qualità architettonica, ambientale e funzionale, e un ampia dotazione di servizi. In questo caso EuroMilano, attraverso un attento controllo dei progetti, delle tecnologie e delle procedure in tutte le fasi (dallo studio di fattibilità alla verso il controllo e coordinamento dei progettisti esterni, è riuscita a garantire questo risultato al fondo, assumendosene la piena responsabilità. Attraverso un contratto di “contraenne, dell’ottenimento delle autorizzazioni e della realizzazione Tutti gli edifici sono in classe A e l'intero quartiere è zero gas, servito esclusivamente da fonti di energia rinnovabili: il teleriscaldamento proveniente dal termovalorizzatore, il raffrescamento dalla geotermia attraverso le pompe di calore e l'energia necessaria dal solare, il riutilizzo e l’immissione in loco di tutte le acque meteoriche. Completa l’intervento il cablaggio in fibra ottica dell’intero comparto e degli edifici di housing sociale. 1 17 Mi pare che la realizzazione di opera in housing sociale presupponga che il developer abbia una visione globale e di sistema. Pensa che se così non fosse si potrebbero lo stesso condurre in porto iniziative di Edilizia Privata Sociale? "Lo sviluppo degli interventi deve innanzi tutto guardare alla creazione del benessere collettivo: non sempre si è riusciti a evitare la nascita di nuovi quartieri dormitorio, con livelli qualitativi bassi, che nell’epoca postindustriale hanno visto scomparire tutto quel sistema di servizi che favoriva l’aggregazione sociale. Edilizia accessibile con standard qualitativi elevati, da integrare con housing sociale di qualità. Potrebbe essere questo il modo giusto per anticipare una serie di bisogni prima che diventino emergenza. Occorre che gli sviluppatori immobiliari pensino che il mix di funzioni destinate a interventi di grandi dimensioni sia sa che restituisca alle città aree servizi, infrastrutture, spazi commerciali, scuole, aree verdi, spazi sportivi e ludici. Al primo posto quindi la qualità del vivere e dell’abitare, ripensando gli spazi urbani intervenendo in ogni segmento della dei servizi, valorizzando gli spazi esistenti secondo i migliori standard architettonici e ambientali e garantendo anche lo loro tenuta e sostenibilità sociale". partamenti. Con quali vantaggi? Non ritenete che chi verrà dopo penserà di entrare in locali di seconda mano? "Quando ci è stato chiesto di realizzare il Villaggio Expo a spazio adatto a ospitare persone provenienti da tutto il mondo, capace di interpretare le esigenze dell’abitare tempo- Cascina Merlata, una sfida vinta Per il post Expo il bando pubblico delineerà obiettivi ed interventi, per quanto ci riguarda sicuramente i servizi, la viabilità, il commercio, il parco, i collegamenti ciclopedonali e l’offerta residenziale potranno essere di supporto e ad integrazione di quanto si vorrà sviluppare. 18 Cascina Merlata, una sfida vinta raneo. Allo stesso tempo lasciare alla città di Milano, dopo EXPO 2015, un’eredità di valore, un progetto immobiliare contemporaneo, capace di rispondere alle esigenze abitative che l’attuale contesto economico sociale richiede, che realizza degli spazi abitativi e la scelta degli arredi del Villaggio, che sviluppate tenendo conto dei due tipi di utilizzo e destinazione degli appartamenti del complesso Cascina Merlata: una fase temporanea durante i mesi dell’Expo 2015 e un uso permanente negli anni successivi. Il progetto degli interni degli spazi domestici del Villaggio prevede, infatti, la possibilità di Al termine di Expo 2015, il Villaggio Expo presente a Cacina Merlata sarà ri- convertito in residenze di housing sociale: spazi multifunzionali destinati ad accogliere i servizi per gli ospiti del Villaggio Expo. Tra i servizi previsti: portineria, assistenza medica, locali lavanderia, palestra, spazio interreligioso, sala riunioni attrezzata, sala living ed emeroteca. Contiamo di mantenere attivi questi servizi anche al termine di Expo Milano 2015, per le residenze di housing sociale. Numerosi, quindi, i vantaggi di cui potranno godere i futuri abitanti di queste residenze". Tornando al progetto generale di Cascina Merlata voi siete partiti dalla realizzazione delle infrastrutture per poi procedere alla costruzione dei building e delle altre funzioni. Perché questa scelta innovativa ma non certo usuale? "Entro il 2015, quando avremo realizzato solo una parte dell’intero progetto di sviluppo dell’area di Cascina Merlata, gli alloggi saranno oggetto di un moderno processo di refurbishment che permetterà ai nuovi inquilini di entrare in appartamenti nuovi. 1 19 parte del parco pubblico. Questo consentirà a chi verrà ad abitare a Cascina Merlata di avere tutte le infrastrutture e tutti i servizi già funzionanti occorrerà attendere solo la consegna della casa. Questo è il modo di operare di EuroMilano, questo è uno dei capisaldi che orientano il nostro modo di intervenire di argomentare ampiamente nelle domande precedenti". società che sviluppa e gestisce centri commerciali. In questo caso avete semplicemente venduto un’area. Perché questa scelta di non sviluppare voi e poi semmai cedere a terzi o a dei fondi? "La realizzazione diretta di un grande centro commerciale e di intrattenimento, come quello che sarà costruito sull’area in adiacenza all’autostrada A4, richiede un ingente impegno attraverso una consistente quota di capitale proprio, sia ricorrendo all’indebitamento bancario. Cascina Merlata è un anche per la scelta che è stata fatta di realizzare anticipatamente – rispetto alla costruzione della residenza - l’infrastrutturazione e i servizi: si è quindi preferito dedicare a questo, e allo sviluppo della residenza, le risorse già disponibili. notevolmente i tempi di incasso del valore dell’area stessa, che viceversa seguirebbe i tempi di realizzazione e vendita di qualche anno dalla sua apertura". Cascina Merlata, una sfida vinta 20 Strategicamente l’area di Cascina Merlata è estremamente interessante. Ci vuole riassumere i vantaggi ‘logistici’ di questa collocazione? drati situata a Nord-Ovest di Milano, in prossimità del quartiere Gallaratese. Cascina Merlata è in una posizione strategica: collegata all’A4 Torino-Venezia da un nuovo svincolo, alla Tangenziale Ovest attraverso una nuova viabilità; è vicino mente collegata attraverso un ponte ciclopedonale. Cascina Merlata è raggiungibile con la metropolitana linea M1 ferma- un percorso di oltre 10 km di piste ciclabili che si collegano al lato Nord, in adiacenza al Centro Commerciale Merlata Mall, la viabilità si connetterà con l’A4 Torino-Venezia attraverso uno svincolo dedicato, mentre sul lato Sud saranno creati diversi accessi diretti con Via Gallarate. Cascina Merlata sarà inoltre servita da una nuova viabilità che attraversa in tunnel l’area, collegando la Tangenziale Ovest con l’Autostrada A4 Torino-Venezia e la Tangenziale Rho-Monza A52, e da una nuova strada denominata Zara-Expo che la connette con la parte Nord di Milano". Cascina Merlata, una sfida vinta 2