L`accesso alla casa tra finanziamento e tassazione nella Provincia

Provincia di Pordenone
Servizio Politiche Abitative
Osservatorio sulle Politiche Abitative
L’accesso alla casa tra finanziamento e tassazione
nella Provincia di Pordenone
Focus group 3
Servizio Politiche Abitative
arch. Eddi Dalla Betta - coordinatore
collaboratori:
pian. terr. Martina Zanette
pian. terr. Serena Marcolin
Incaricati per lo studio
dott. Federico Della Puppa – coordinamento scientifico
arch. Federica Di Piazza
collaboratori:
pian. terr. Sara Boldrin
pian. terr. Andrea Tassinari
Ottobre 2011
Gli opinion leader
ISTITUZIONI
•
Agenzia delle Entrate – Direzione provinciale di Pordenone
•
Regione Autonoma FVG - Servizio Edilizia
•
Ambito Socio-economico Urbano – Comune di Pordenone
•
Ambito Socio-economico Sacilese – Comune di Prata di Pordenone
•
Ambito Socio-economico Sanvitese – Comune di Casarsa della Delizia
•
Ambito Socio-economico Spilimberghese – Comune di San Giorgio della Richinvelda
•
Ambito Socio-economico Maniaghese – Comune di Sequals
•
Ambito Socio-economico Montano – Comune di Claut
•
Caritas Diocesana Concordia Pordenone
ASSOCIAZIONI E ORDINI PROFESSIONALI
•
Nuovi Vicini di casa ONLUS
•
Consiglio Notarile Distrettuale di Pordenone
•
Ordine Dottori Commercialisti e Esperti contabili di Pordenone
•
Collegio Geometri di Pordenone
ASSOCIAZIONI DI CATEGORIA
•
FIAIP – Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali di Pordenone
•
FIMAA – Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari di Pordenone
•
ANCE – Associazione Nazionale Costruttori Edili di Pordenone
ISTITUTI DI CREDITO
•
Friuladria Crédit Agricole
•
Unicredit Banca
•
Cassa di Risparmio del Friuli Venezia Giulia
•
Banca di Credito Cooperativo Pordenonese
Focus Group: i temi
•
Il focus group intende focalizzarsi sul tema del finanziamento alle famiglie per la
casa affrontando in particolare
1. Finanziamento alla casa
1. La domanda - Ricorso al mutuo da parte delle famiglie
A. Ricorso al finanziamento per la casa: andamento e stratificazione territoriale
B. Caratteristiche del mutuo e profilo sociale del mutuatario
C. Canone d’affitto e mutuo
2. L’offerta - Caratteristiche e andamento del finanziamento
A.
B.
C.
D.
Andamento delle erogazioni di mutui
Loan to value
Indicatore di vulnerabilità del debito e di sofferenza: andamento e previsioni
Tasso fisso e variabile
3. Le strategie di raccordo tra domanda ed offerta nel momento della crisi
2. Fiscalità immobiliare
1. I valori di base della fiscalità: un meccanismo forniero di distorsioni?
2. La compravendita dell’abitazione: il diverso trattamento tra prima casa e casa come
bene d’investimento?
1. Efficacia del sistema di incentivazione per proprietà e inquilini?
3. Il regime delle locazioni: la riforma della 431/98 efficace o inefficacie
4. La prospettiva della cedolare secca
Il finanziamento per l’acquisto di immobili
residenziali nella Provincia di Pordenone
A. I finanziamenti per la casa: il ricorso al mutuo
•
•
Il livello di indebitamento in
Italia è ancora notevolmente più
contenuto rispetto a quanto
registrato nei principali Paesi
Europei (Banca d’Italia Rapporto sulla stabilità
finanziaria n. 1 dic. 2010)
La quota principale
dell’indebitamento (quasi due
terzi dell’indebitamento
complessivo) è costituita dai
prestiti per l’acquisto di
immobili che sono coperti da
ampie garanzie (Loan to value del
62%)
Fonte: Banca d’Italia, Rapporto sulla stabilità finanziaria 2010,
dic. 2010, pg. 27
Mutui per famiglie: trend e situazione attuale
•
Diverse fonti indicano una ripresa del mercato dei mutui a partire dal
2010:
– Dal 2001 al 2009 i mutui erogati per l’affitto sono cresciuti del 70%
– A seguito di una fase espansiva nel periodo 2006 – 2007 (ovvero in una fase
ancora vivace del mercato immobiliare) si assiste ad un’inversione di tendenza
che si intensifica nel 2008 (-9,2% dei mutui erogati) ed ulteriormente nel 2009
(-10,7%) nel periodo di contrazione del mercato immobiliare con calo delle
compravendite.
– Il rapporto Banca d’Italia (Domanda e offerta di credito a livello territoriale
gen. 2011) evidenzia che nel primo semestre 2010 la domanda di
finanziamenti da parte delle famiglie ha mostrato segnali di ripresa sia nella
componente dei mutui sia in quella del credito al consumo, interrompendo la
fase di contrazione che perdurava dall’ultimo trimestre del 2008.
– La ripresa della richiesta di mutui contraddistingue anche la Provincia di
Pordenone?
Domanda di credito delle famiglie: trend recente
• La richiesta di mutui è più
accentuata al sud e nelle isole.
• Nel Nord Est il secondo
semestre 2010 cresce
significativamente ed è affidata
a istituti di credito grandi e
medi
Fonte: Banca d’Italia, Economie regionali, Domanda e offerta di credito a livello territoriale, 2011, pg. 8
Elementi di discussione
•
•
•
Le analisi condotte a livello nazionale indicano un aumento delle richieste
di credito da parte delle famiglie nel 2010. Le previsioni formulate dagli
intermediari ascoltati da Banca d’Italia (gen. 2011) ritengono che tale
componente sia destinata a crescere ulteriormente nel corso del 2011.
Secondo la sua esperienza questa tendenza è confermata in provincia
di Pordenone?
Qual è il suo sentiment prospettico sulla domanda di prestiti per le
abitazioni?
Elementi di discussione
•
•
•
•
•
La distribuzione territoriale dei mutui individua i centri capoluogo come
motori della dinamica di ripresa delle domande di mutui rispetto ai centri
minori.
Questa tendenza si riscontra anche nella Provincia di Pordenone?
La maggiore propensione a contrarre i mutui in centri di maggiore
dimensione è solo riferibile al prezzo degli alloggi o anche a fattori
socio-economici?
Rispetto alla tipologia degli alloggi le abitazioni di grande dimensione ed i
monolocali sono i meno richiesti.
Come declinerebbe questa tendenza a livello provinciale?
B. Le caratteristiche del mutuo: profilo sociale
•
•
In Italia, secondo i dati della Banca d’Italia (Questioni di economia e finanza,
L’andamento del mercato immobiliare e i riflessi sul sistema finanziario, dic.2009 e
Nomisma 2010)
Il 13,2% delle famiglie italiane, circa 3,3 milioni, vive in un’abitazione gravata da
mutuo
–
•
•
I prestiti per l’acquisto di un immobile è maggiormente diffuso tra
I giovani e le famiglie più giovani (senza figli o con un figlio) che hanno meno
risorse correnti a disposizione
–
–
•
Coppie senza figli fino a 34 anni (36,6%) e coppie con almeno un figlio minore (24,3%)
Le persone sole fino a 34 anni sono 19%
Tra quelle con un grado di istruzione medio o alto presumibilmente per effetto
delle attese di crescita del reddito
–
•
La prevalenza (16,2%) si concentra nell’area geografica del Nord
Anche nel caso della condizione professionale la % di indebitamento è direttamente
proporzionale al titolo di studio (da un minimo del 56,7% per la licenza elementare fino
alla laurea (83,5%) con media superiore (73,9%)
E tra coloro che dispongono di un reddito fisso (lavoratori dipendenti 86,3%)
–
Mentre i lavoratori indipendenti sono il 56,7%
La tipologia di mutuo più frequente
•
La tipologia di mutuo più diffusa nel
2010 secondo Nomisma è la seguente:
–
–
–
Importo medio del mutuo erogato
133.575 euro
Tasso variabile per il 76,9% dei mutui
erogati
La durata è prevalentemente
compresa tra 30 – 40 anni
•
–
solo 10,3% ha durata inferiore a 10 anni
32,2% mutui ha loan ti value superiore
al 70%
•
•
•
Il profilo sociale della domanda di
mutuo in Provincia di Pordenone è il
medesimo rispetto all’Italia?
Rileva una articolazione territoriale?
Se sì, è possibile specificare?
La tipologia di mutuo più diffuso è a
suo giudizio aderente alla realtà del
Pordenonese? Se no, quali sono le
principali differenze?
C. Canone d’affitto & mutuo
•
•
L’incidenza dell’affitto sul reddito familiare è passata dal 1993 al 2008 dal 10,4 al 18,6 per
cento;
In provincia di Pordenone nelle città rappresentative si registrano valori di incidenza dell’affitto
superiori alla media italiana:
–
–
–
•
A differenza del trend nazionale l’incidenza del canone sul reddito disponibile è diminuita nel periodo
considerato per effetto di una sostanziale stabilità dei canoni rilevati
Nelle aree centrali l’incidenza è passata dal 31% nel 2002 al 26%
Una moderata convergenza rispetto alla media nazionale si riscontra nelle aree periferiche (23% nel 2002
e 18% nel 2010)
Se assume che se l’incidenza dell’affitto supera il 30% del reddito familiare, il nucleo entra in
sofferenza finanziaria si evidenzia come a Pordenone e Sacile i canoni non sono sostenibili
per il reddito medio. Condivide il risultato della simulazione sulla base della sua
esperienza?
40%
35%
30%
25%
2002
20%
2007
15%
2010
10%
5%
0%
Pordenone
Porcia
Sacile
Spilimbergo
Casarsa della
Delizia
Elementi di discussione
•
•
•
•
Le fonti indicano che con la crisi finanziaria, l’atteggiamento degli istituti
di credito è diventato più prudente fino ad azzerare la quota di prestiti
per l’abitazione
Secondo la sua esperienza questo atteggiamento è confermato?
Quali sono i fattori di restrizione impiegati dal suo istituto di credito
nell’erogazione del mutuo?
– Richiesta garanzie ulteriori
– Rating del mutuatario
– Rating territoriale
– Aumento degli spread
– Aumento della soglia del LTV
– Altri elementi
Quale rapporto di LTV, il suo istituto di credito adotta come indicatore ottimale
per erogare un muto? Condivide che esista una tendenza a diminuire il LTV
ratio?
C. Vulnerabilità del debito
•
L’incidenza della rata del debito, comprensiva di capitale e di
interessi, sul reddito disponibile è un indicatore di vulnerabilità delle
famiglie indebitate con un valore medio 16,7% (Banca d’Italia, Bilancio
delle famiglie italiane, 2008, febb. 2010).
– Nel biennio 2009 – 2010 si attesta attorno al 16% ed è diminuito di un punto
percentuale rispetto al periodo precedente come conseguenza del calo dei
tassi d’interesse.
•
Le famiglie più vulnerabili sono quelle
– che vivono al Nord e nel Sud - isole (rispettivamente 17,1% e 17,4%)
– a basso reddito (primo quinto della distribuzione), per le quali l’incidenza
della rata sul reddito è prossima al 42,6%,
– con basso livello di scolarizzazione (media inferiore 18,7%) e di età giovane e
comunque fino ai 44 anni (con un 20% circa di giovani fino a 34 anni)
•
Condivide, secondo la sua esperienza, l’incidenza ed il profilo della
famiglia in situazione di vulnerabilità del debito nella realtà della
provincia di Pordenone?
D. Sofferenze bancarie
•
La qualità del credito risente del flusso di nuove sofferenze rettificate in
rapporto ai prestiti
– Secondo Banca d’Italia (Rapporto sulla stabilità finanziaria dic. 2010) le nuove
sofferenze risultano soprattutto per le imprese significativamente superiore
ai livelli pre-crisi.
– Rispetto all’andamento registrato dopo la recessione del 1992-93, l’incidenza
delle sofferenze sul totale dei prestiti nel periodo 2009 – 2010 è più contenuta.
– Le ragioni sono:
• Basso livello dei tassi di interesse con l’esito di limitare la pressione degli oneri
finanziari sui bilanci delle imprese e sul reddito disponibile delle famiglie;
• L’affermarsi di nuove modalità di gestione dei rischi di credito.
– Tali variazioni strutturali suggeriscono che in prospettiva l’aumento del flusso
di sofferenze in rapporto ai prestiti potrebbe essere più contenuto e avere
durata più breve rispetto ad analoghe fasi congiunturali del passato.
•
•
Qual è l’andamento del tasso di sofferenza che lei ha riscontrato sulla
base della sua esperienza?
Concorda sulle previsioni effettuate dalla banca d’Italia?
Sofferenze bancarie (ii)
Tasso di sofferenza bancaria
di imprese e famiglie:
serie storica
Fonte: Banca d’Italia, Rapporto sulla stabilità finanziaria
2010, dic. 2010, pg. 32
Previsione
Tasso di sofferenza bancaria
delle famiglie
Fonte: Banca d’Italia, Rapporto sulla stabilità finanziaria
2010, dic. 2010, pg. 34
Tassi di interesse
•
•
•
•
•
•
La sensibile riduzione dei tassi di
interesse registrata dal 2008, unitamente
al persistere di una situazione di incertezza
dei mercati finanziari, ha verosimilmente
rappresentato un fattore di stimolo per le
famiglie ad attivare decisioni di spesa
rivolte a beni immobili
Condivide queste affermazioni per quanto
concerne la provincia di Pordenone?
Dal 2008 i mutui a tasso variabile hanno
ripreso a crescere in ragione del calo del
tasso d’interesse rispetto al tasso fisso; nel
2010 i mutui a tasso variabile
rappresentano il 66% della consistenza
totale
Secondo la sua esperienza questa
dinamica è confermata?
I rischi connessi alla crescita dei tassi
d’interesse rappresenta un aggravio in capo
alle famiglie che, sulla base di un’indagine
Banca d’Italia, non sono del tutto in grado
di distinguere e valutare adeguatamente
il rischio connesso alla scelta del tasso
d’interesse
Secondo la sua esperienza
quest’attitudine delle famiglie è
riscontrata?
Tasso fisso, variabile e rendimento immobili
•
La relazione di lungo termine tra rendimenti immobiliari (Pordenone, abitazioni
nuove in localizzazioni semicentrali) e i tassi di riferimento del tasso fisso e
variabile evidenziano che:
–
–
–
•
Nel lungo termine Eurirs si colloca a livelli superiori dei rendimenti degli immobili;
Diversamente se l’impiego del tasso variabile è risultato conveniente fino al 2006 nel
periodo 2006 – 2008, la crescita dell’euribor non rendeva conveniente l’investimento
finanziato con mutuo;
La relazione è invertita dal 2009 al 2010 dove la media euribor del 2010 è inferiore del
2,10% rispetto al rendimento immobiliare
Condivide, nella sua esperienza l’esito della simulazione?
6,00%
5,00%
4,00%
euribor
3,00%
eurirs
rendimento - Pordenone
2,00%
1,00%
0,00%
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
3. Strategie degli istituti di credito
•
L’esperienza storica mostra come nelle fasi cicliche avverse, la qualità del credito
tende a peggiorare a riflesso delle minori disponibilità reddituali. Ciò accade sia
per quel che concerne le imprese che le famiglie.
•
In merito:
–
–
•
si evidenzia che le sofferenze in capo alle famiglie sono state significativamente
inferiori a quelle che hanno interessato il settore delle imprese
il tasso di sofferenza dato dal rapporto tra consistenza dei finanziamenti in sofferenza e e
totale delle consistenze è cresciuto ed ha raggiunto l’1,5% al III trim 2009, dall’1,3% del II
trim. 2009
Gli istituti bancari hanno promosso alcune iniziative per sostenere le famiglie
durante la crisi allo scopo di garantire:
–
–
–
l’accesso al credito ossia miglioramento delle possibilità di inclusione finanziaria di
soggetti in condizioni di vulnerabilità economica e sociale;
la sostenibilità del credito, vale a dire attenuazione degli obblighi contrattuali per coloro
che - con contratti di credito in essere - si trovano in condizioni temporanee di difficoltà;
le condizioni del credito ossia attenuare il costo del finanziamento per rendere le rate
più consone alla pianificazione finanziaria delle famiglie.
Strategie e azioni ABI
•
•
Tra le strategie finalizzate a consentire al cliente di modificare le condizioni
contrattuali nell’ottica di ricondurre il rimborso della rata alle proprie esigenze
finanziarie rientrano:
(i) le rinegoziazioni dei contratti di mutuo attraverso
–
–
–
–
•
(ii) portabilità dei mutui
–
•
operazione che consente al cliente di cambiare attraverso la stipula di un nuovo mutuo di
pari importo a quello del debito residuo in essere, alle condizioni concordate tra la nuova
banca e il cliente consentendo alla nuova banca di subentrare nella garanzia ipotecaria
(iii) “Piano famiglie” l’ABI ha recentemente elaborato un progetto a sostegno del
mercato del credito retail che si propone di
–
–
–
•
•
l’allungamento delle scadenze;
Passaggio dal tasso fisso a quello variabile o viceversa
Riduzione dello spread sui tassi
….
1. innalzare la sostenibilità finanziaria delle operazioni di credito alle famiglie, adottando
una misura di sospensione dei rimborsi di finanziamenti in essere;
2. favorire il coordinamento degli strumenti di incentivazione già esistenti, molti dei quali
costruiti in partnership con le pubbliche amministrazioni
3. avviare iniziative congiunte di informazione e comunicazione al cittadino delle
opportunità esistenti sia a livello locale che nazionale.
Quali strategie il suo istituto di credito ha attivato?
Ne esistono ulteriori che desidera segnalare?
Prospettive
•
•
•
Secondo i dati Banca d’Italia, tra febb. 2010 – sett. 2010, gli istituti di
credito hanno sospeso in via temporanea il pagamento delle rate del
mutuo di 31.000 famiglie in condizioni di difficoltà per un debito residuo
di 4 mld di euro.
In prospettiva quindi, se al termine del periodo di sospensione (almeno 12
mesi) queste famiglie non avranno migliorato la propria condizione
reddituale è possibile prevedere un innalzamento del tasso di ingresso in
sofferenza.
L’istituto di credito che lei rappresenta ha proceduto alla sospensione
di mutui?
– Se sì che incidenza e che profilo sociale?
•
Concorda con le prospettive delineate dal rapporto di stabilità
finanziaria (Banca D’Italia 2010)?
Fiscalità immobiliare
Fiscalità immobiliare in Italia ed Europa
•
La Prima casa gode di un regime tributario
di favore
–
–
•
•
Tale trattamento risulta più favorevole
rispetto agli altri principali paesi europei
(Francia, Spagna, Germania e Regno
Unito), che pure agevolano il possesso della
prima casa.
Le abitazioni possedute a scopo di
investimento o non adibiti ad abitazione
principale al contrario sono
completamente imponibili:
–
–
–
sono tassati ad aliquota marginale ai fini
dell’imposta sul reddito da locazioni
le plusvalenze, a differenza degli
investimenti finanziari, i cui proventi sono
tassati separatamente con aliquota ridotta;
sono inoltre soggetti all’imposta comunale
sugli immobili(ICI).
Per quanto riguarda gli affitti il trattamento fiscale delle locazioni rischia di porre un vincolo alle
esigenze di mobilità dei cittadini.
–
–
•
è esente da sul reddito e sul patrimonio
gode di ulteriori agevolazioni (ad esempio la
detrazione degli interessi sui mutui)
comporta in alcuni casi forme di sussidio.
•
Le agevolazioni Irpef oggi in vigore su alcune forme contrattuali (ad esempio la tassazione ridotta per i
proprietari sui contratti a canone concordato e detrazioni per gli inquilini) attenuano in qualche misura
l’incidenza tributaria. non sono previste compensazioni tra locazioni attive e passive e le imposte d’atto sui
contratti sono elevate rispetto agli altri paesi
Non sono previste forme di compensazione tra locazioni attive e passive
Per quanto concerne la tassazione indiretta, nel confronto internazionale, l’Italia si distingue per
–
–
–
la maggiore tassazione sui trasferimenti a titolo oneroso riguardanti abitazioni diverse da quella principale: le
aliquote delle imposte d’atto sono le più elevate tra i principali paesi europei;
gli oneri notarili sono superiori, in media, a quelli dovuti negli altri paesi;
il prelievo inferiore sui trasferimenti a titolo gratuito sui trasferimenti a titolo gratuito (successioni e
donazioni)
1. Rendita catastale come base del valore imponibile
•
La tassazione degli immobili è incentrata sulla rendita catastale, calcolata per ciascun
immobile moltiplicando il numero dei vani per la tariffa d’estimo
–
–
•
La tariffa d’estimo è a sua volta determinata con riferimento alla zona censuaria di ubicazione, alla
categoria (per usi abitativi o diversi) e alla classe di pregio dell’immobile.
Tale modello di stima è riferito al catasto (1939) che nonostante le revisioni previste dalla legge n.
311/2004 e dal DL n. 262/2006 ha avviato un processo di aggiornamento del catasto tuttora in corso.
I limiti di tale approccio sono noti
–
–
sia sotto il profilo civilistico (mancato accatastamento degli immobili)
che fiscale: classificazioni catastali obsolete, zone censuarie che non riflettono dinamiche urbane
evolute, parametri tecnici non adeguati alle caratteristiche degli immobili (il vano catastale), la mancata
revisione delle tariffe alla base della stima della rendita catastale, l’impiego di saggi di rendimento
indifferenziati per il territorio/cespiti
•
Hanno postato nel tempo ad una divaricazione importante tra la descrizione e la rendita
risultanti dal catasto e l’effettiva situazione dell’immobile: in base a studi relativi al 2005, in
Italia il valore di mercato medio delle abitazioni supererebbe di tre volte quello catastale.
•
Il mancato perfezionamento del processo di aggiornamento del catasto è, secondo alcuni, la
causa del mancato gettito di questa fattispecie di beni. Condivide tale argomento?
1. Valore imponibile: principio di “prezzo valore”
•
La finanziaria del 2006 (art. 1 comma 497 L.266/2005) stabiliva che nel caso di vendite di
immobili ad uso abitativo (e relative pertinenze) effettuate tra persone fisiche la base
imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali potesse essere costituita dal
valore catastale dell’immobile, anziché dal corrispettivo pagato (Valutazione automatica).
•
Con la finanziaria del 2007 (convertito con L. 248/2006) stabilisce che, a decorrere dal 1° gen.
2007, è stato stabilito il principio del “prezzo valore” ovvero è possibile versare le imposte
sulla base del valore catastale a condizione che nell’atto sia indicato l’effettivo importo
pattuito per la cessione.
–
Di conseguenza, l’occultamento anche parziale del corrispettivo o la dichiarazione nell’atto di
compravendita di un importo inferiore a quello pattuito determina la perdita del beneficio con le
seguenti conseguenze:
•
•
le imposte di registro, ipotecaria e catastale saranno calcolate sul corrispettivo effettivamente pattuito;
sarà dovuta una sanzione che va dal 50 al 100% della differenza tra l’imposta dovuta e quella già versata.
•
L’acquirente, per poter fruire dell’applicazione delle imposte (di registro, ipotecaria,
catastale) sul valore catastale dell’immobile, deve farne esplicita richiesta al notaio.
•
Il valore imponibile (valore catastale) è calcolato a partire dalla rendita catastale moltiplicata
per coefficienti differenziati
–
–
•
•
Nel caso l’abitazione (e relative pertinenze) rientranti nel Gruppo A) 120
Il moltiplicatore impiegato per la Prima casa è 110
Il principio del prezzo valore sembra tendere alla volontà di far emergere fenomeni elusivi
e favorire una certa trasparenza del mercato immobiliare.
Si tratta a suo giudizio di un meccanismo efficace a tale scopo?
2. Compravendita
•
Nel trasferimento mediante compravendita, la tassazione diretta si traduce
–
nell’Irpef nella misura in cui redditi degli immobili sono cumulati con gli altri redditi del possessore e
tassati secondo le aliquote previste per tale imposta
•
–
•
–
•
l’imposta di registro o per gli atti soggetti ad IVA, non si applica, per il principio di alternatività,
l’imposta proporzionale di registro,
le imposte ipotecaria e catastale.
Inoltre, la vendita dell’abitazione può dare luogo a una plusvalenza tassabile pari alla
differenza tra il prezzo di vendita e il costo di acquisto o di costruzione aumentato delle spese –
di natura tributaria, legale o straordinaria di altro genere – relative al bene medesimo.
A fronte del principio generale, non generano plusvalenze
–
–
–
•
Per l’Ici il patrimonio immobiliare viene tassato di per sé, in modo proporzionale, senza riferimento, salvo
casi particolari, alla capacità contributiva di chi lo possiede
Le imposte indirette (transfer tax) applicate sono
–
•
Poiché le aliquote Irpef sono progressive, uno stesso reddito proveniente da immobili è tassato in misura più o meno
elevata a seconda del reddito complessivo nel quale confluisce.
le vendite di case acquistate o costruite da più di cinque anni
gli immobili che, seppure ceduti entro il quinquennio, sono adibiti ad abitazione principale del cedente
le abitazioni ricevute per successione.
Su richiesta del cedente, da prodursi nell’atto di vendita, l’eventuale plusvalenza tassabile è
soggetta a un’imposta sostitutiva del 20 per cento delle imposte sui redditi.
ICI in provincia di Pordenone – I e II casa
ambiti socio - economici
ICI PRIMA CASA
ICI SECONDA CASA
Montagna
4,48
6,28
Pedemontana Maniaghese
4,64
5,93
Pedemontana Spilimberghese
4,43
5,33
Sacilese
4,49
5,95
Sanvitese
4,6
6,06
Urbano
4,16
5,97
Pordenone città
4,00
5,50
PROVINCIA
4,47
5,98
Fonti: Ns. elaborazione su questionario comuni
Efficacia dei sistema di incentivazione
•
•
L’importo degli interessi e gli oneri
accessori derivanti da contratti di
mutuo ipotecario sono deducibili
Ritiene che il sistema di detrazioni
promosse per il mutuo
sull’abitazione siano efficaci al fine
dell’accesso all’abitazione in
proprietà?
•
Incentivazioni alla riqualificazione
delle abitazioni
–
–
•
(legge n. 449/97) detrazioni
significative dell’Irpef (36%) delle
spese sostenute per le opere di
ristrutturazione di abitazioni, sino a
un massimo di 48.000 euro per
ciascuna unità valide fino al 31
dicembre 2012
(legge n. 296/06) è prevista la
detrazione del 55% della spese per
interventi di riqualificazione di
fabbricati volti al risparmio
energetico, calcolata su importi
variabili a seconda della tipologia
dell’intervento, per una detrazione
massima variabile da 30.000 a 100.000
euro.
Sulla base della sua esperienza le
misure incentivanti sono state
efficaci al fine del rinnovo
patrimonio edilizio e
riqualificazione energetica? Rilancio
settore edile? Emersione dei
fenomeni di evasione?
3. Le locazioni: la riforma ex l. 431/98
•
•
•
Negli ultimi anni il legislatore è intervenuto con misure volte a sostenere l’offerta
di immobili in locazione: la riforma sulle locazioni avviata con la legge n. 431/98 è
stata ispirata dall’esigenza di attenuare le distorsioni indotte dalla legge sull’equo
canone che, pur finalizzata a estendere il diritto all’abitazione a più ampi strati
della popolazione, aveva generato rigidità normative nella quantificazione del
canone e in materia di sfratti, contribuendo di fatto a ridurre la convenienza
all’affitto da parte dei piccoli proprietari e a restringere l’offerta di case in
locazione.
La disciplina sulle locazioni prevede, oltre a misure di liberalizzazione del mercato,
interventi assistenziali per gli inquilini a basso reddito e incentivi fiscali per i
proprietari, volti a stimolare l’offerta di case in affitto.
Sono stati previsti due tipi di contratti di locazione:
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Il contratto “libero”, le cui condizioni sono negoziate dalle parti, con durata quadriennale,
rinnovabile per altri quattro anni;
Il contratto “a canone concordato”, con durata triennale e rinnovabile per due anni, con
canoni determinati in base ad accordi territoriali tra le associazioni dei proprietari e
quelle degli inquilini.
Gli effetti del sistema di tassazione sulla prima casa
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L’esenzione da imposte sulla prima casa, sul piano sia reddituale sia
patrimoniale, favorisce l’acquisto e il possesso dell’abitazione di
residenza.
Tuttavia se le imposte indirette pagate all’atto dell’acquisto vengano
più che compensate dalle detrazioni concesse sugli interessi passivi del
mutuo il sistema può generare
– fenomeni di “fiscalità negativa”
– comportamenti di tipo elusivo volti a estendere i benefici previsti per la
prima casa a residenze secondarie (modifica del regime patrimoniale della
famiglia, trasferimenti fittizi di residenza di familiari, etc.)
– pratiche elusive possono derivare dal fatto che il valore dell’abitazione
principale fruisce di abbattimenti specifici ai fini della determinazione degli
indicatori che permettono di misurare la condizione economica delle famiglie
ai fini dell’accesso a servizi e contributi di welfare.
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Lei condivide questa lettura?
Gli effetti della riforma sulla locazione
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Un elevato prelievo sugli affitti contribuisce a mantenere elevata l’evasione
fiscale, mediante l’omessa registrazione dei contratti o l’indicazione di canoni
inferiori a quelli effettivi, nonostante le minori tutele di cui in tal caso possono
fruire le parti contraenti.
Lei condivide questa lettura?
La cd. “cedolare secca” sugli affitti di immobili adibiti ad abitazione principale
intende avvicinare il trattamento fiscale dei frutti dell’investimento
immobiliare a quello degli investimenti finanziari
Con il Federalismo demaniale DLgs 23/2011 e a decorrere dal 2011 è stata
introdotta la facoltà di avvalersi ad un regime di tassazione dei redditi derivanti da
locazione pari al
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Aliquota ridotta (19%) per contratti in regime di canone convenzionato
Aliquota ordinaria (21%) per contratti liberi o di durata limitata.
4. La cedolare secca
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La circ. n. 26/E del 1° luglio 2011 promulgata dall’agenzia delle Entrate specifica
l’ambito di applicazione:
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La cedolare secca (o tassa piatta) è un’opzione al regime di tassazione ordinaria
Ambito soggettivo
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Ambito oggettivo
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vincola il locatario per l’intera durata del contratto
nel periodo di durata dell’opzione, la cedolare secca sostituisce IRPEF, imposta di registro, ecc.
L’interpretazione ottimistica o dubbiosa circa l’efficacia della cedolare secca non è univoca
Su di essa pesano tuttavia le incognite in termini Qual è la sua posizione in merito?
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Si applica a tutti gli immobili in gruppo A (escluso A/10 ed usi promiscui) comprese le pertinenze e
le locazioni di porzione di immobile
L’esercizio dell’opzione
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può essere esercitato da persone fisiche private, casi di comproprietà e contitolarità delle abitazioni
e nel caso di intermediazione immobiliare
sono esclusi i titolari di partite IVA, le società di persone e capitale, gli enti pubblici e privati, le
proprietà condominiali
di gettito
di efficacia nell’emersione degli affitti in nero, soprattutto qualora la misura fosse percepita come
temporanea.
Sussistono dubbi in merito al restringimento significativo dei requisiti soggettivi dei
proprietari che possono esercitare l’opzione. Lei condivide questa posizione?