Relazione Prof Biondi

INCONTRO FORMATIVO
Associati Fiaip
Argomento
Drafting esaustivo inerente l’istituto giuridico della locazione di
immobili: Codice civile, L.392/78, L.431/98, L.2/02, D.M. 30
dicembre 2002
Relatore : Biondi Prof. Giovanni
Vice Presidente Confedilizia Grosseto
1
LA LOCAZIONE
Art. 1571 c.c.” la locazione è il contratto con cui una parte ( locatore ) si obbliga a
far godere all’altra( locatario o conduttore) una cosa mobile o immobile per un dato
tempo verso un determinato corrispettivo”
Contratto tipico : prestazioni corrispettive o sinallagmatico( quando le parti si
obbligano reciprocamente), a titolo oneroso, consensuale, di durata, non traslativo
della proprietà . La locazione è un diritto relativo di godimento, che non è opponibile
erga omnes ma solamente a determinati terzi : manca della assolutezza propria di un
diritto reale .
Sinossi normativa:
1)la disciplina generale del codice civile 1571/1606 riguarda beni mobili e alcuni beni immobili (
art.812 c.c.);
2)la disciplina speciale della locazione dei fondi urbani (ad uso abitativo),il codice civile
artt.1607/14 è stata modificata dalle leggi 392/78( c.d. equo canone), 359/92( c.d. patti in deroga) e,
alla fine, dalla l.431/98 che, abrogando completamente la legge dei patti in deroga e molti articoli
dell’equo canone, concede, altresì, capacità di deroga a certe disposizioni vincolistiche che saranno
ulteriormente analizzate
3) il restante della legge 392/78 artt.27e s.s. regola la locazioni di fondi urbani diversi dall’abitativo
4) le locazioni di immobili di tipologia catastale A/1( immobili signorili), A/8( ville),A/9( castelli)
insieme alle locazioni per finalità turistiche e ai contratti locativi stipulati con la P.A. si applicano le
disposizioni, in via residuale, dal 1571 e s.s. del c.c. come si evince, anche, dalle l.392/78 e l.431/98
5) ai contratti di edilizia popolare si applicano le normative vigenti statali o regionali
6)le locazioni con cui viene concesso l’uso o il godimento di unità immobiliari comprese in
strutture extra alberghiere, in cui vengono, altresì, concessi prestazione di servizi, sono escluse
dall’ambito della pura locazione , e vengono regolate con contratti atipici propri di strutture
imprenditoriali ( varie sentenze S.C. 2 novembre 1992, n.11859, 4 febbraio 1987, n1067 etc,etc…):
i beni produttivi sono oggetto di una stipula di affitto definita dalla dottrina un sotto tipo della
locazione e redatta in conformità alle indicazioni del c.c.
7) se il godimento dell’immobile costituisce la controprestazione di lavoro dipendente si è fuori
dalla locazione e il rapporto è quello di lavoro
8) contratto di locazione a uso foresteria in cui esiste una dissociazione tra il conduttore e il fruitore
dell’immobile viene regolato con il c.c.
9) locazione navi e aeromobili CNAV
10) beni produttivi art.1615 s.s. affitto( vedere il punto 6)
Istituto giuridico afferente la locazione di unità immobiliari urbane(u.i.u.) e
unità abitative(u.a.) in fabbricati civili
Noi andremo ad esaminare solamente i contratti locativi per abitazioni urbane per
immobili ad uso abitativo e commerciale \ artigianale \alberghiero e daremo alcuni
accenni ai contratti atipici in strutture extra alberghiere
Obblighi e diritti
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Dal contratto di conduzione di un unità immobiliare sorgono per il locatore e il
locatario diritti e obblighi dalle disposizioni del c.c. e dagli articoli delle succedute
leggi speciali
Alcuni obblighi e diritti del locatore : consegnare al conduttore la cosa locata in
buono stato- mantenerla in stato per l’uso convenuto- garantire il pacifico godimentoconcedere la durata della locazione in alcune fattispecie contrattuali determinataottenere la cessazione del contratto per vendita immobile solamente in tempi e
occasioni particolari.
Alcuni obblighi e diritti del conduttore: di prendere in consegna la cosa - di
goderla con diligenza del buon padre di famiglia- servisene per l’uso determinato nel
contratto- dare il corrispettivo dovuto - compiere le opere di piccola manutenzione.
Non può sublocare totalmente l’immobile (art.2 l.3927/8), ma se non è previsto
altrimenti ha la capacità di sublocare parzialmente. Ha, di contro, il diritto di sanare la
morosità in conformità art.55 l.392/78 - prelazione, in caso di vendita dell’immobile
abitativo .
ALLEGATO (G) D.M.30.12.2002 Tabella oneri accessori: Le spese di
manutenzione a carico della conduzione o della proprietà sono ora previste
nell’allegato G del d.m. 30 dicembre 2002 che, comunque, non è esaustivo nella
sua elencazione[nota possono essere aggiunti altri oneri a carico del conduttore vedi
art. 4 del d.m. 30.12.2002: *esempio: il pagamento dell’amministratore condominiale
da parte dell’inquilino o anche la introduzione della indicazione art.23 l.392/78
inerente alcune opere straordinarie].
La nuova normativa l.431/98 ha portato notevoli novità e regola le sole locazioni di
immobili ad uso abitativo:
a) un canale libero disciplinato dal codice civile
b) un canale libero sottoposto unicamente alla durata con possibilità di deroga a quei
pochi articoli della l.392/78 ancora rimasti in vigore (artt.2-4-5-6-7-8-9-10-11
possono essere derogati §)
c) un canone calmierato ma con un minor durata contrattuale
d) politica di agevolazioni fiscali per entrambe le parti
e) ritorno alla giurisdizione ordinaria nel campo delle esecuzioni
f) possibilità dell’aumento del canone per il tempo occorrente alla esecuzione del
titolo esecutivo
Nota bene: I contratti locativi, regolati dalla l.431/98, sono anche disciplinati dal
decreto ministeriale di cui è prevista ogni tre anni l’emanazione. “L’art. 4 e 4 bis
della l.431/98 prevedono l’emanazione di un decreto legge del ministro dei lavori
pubblici, che individui criteri generali, fra cui la redazione(d.m.30/12/02)
obbligatoria di tipo di contratti nelle stipule agevolate, transitorie e per
universitari(allegati n A-C-E)
Contratto libero art.2 comma 1 l.431/98
libero nel canone e nella redazione( non esistono tipi di contratto) di certe
disposizioni ma non nella durata minima 4 anni + 4 anni sono, altrimenti, lecite e
derogabili(§) le seguenti clausole anche se non espressamente abrogate della
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l.392/78*( vedi n.d.r. esaustiva), ma è nulla ogni pattuizione volta a derogare ai limiti
della durata contrattuale prevista dalla legge 431\98 , vedi art.13, 3
DURATA: 4 anni + 4
CANONE : libero
CONDIZIONI : redazione libera ma sottoposta agli articoli (§) che si possono
derogare e con le seguenti clausole lecite, dato l’art. 79 della l.392/78 è stato
abrogato per le abitazioni( n.d.r. vedi nota propedeutica 1)
a) addebito della registrazione al solo conduttore art.8 l.392/78
b) addebito degli oneri accessori diversi da quelli contemplati dall’art.9 l.392/78 [* si
consiglia come base la tabella oneri accessori, allegato G, registrata all’ufficio del
registro di Roma atti privati dalla Confedilizia, Sunia, Sicet e recepita nel D.M.30
dicembre 2002]
c) deposito cauzionale in misura maggiore alle tre mensilità di quella prevista
dall’articolo 11 l.392/78 e anche con tipologie cautelative diverse come
fideiussione, assicurazione etc,etc…..
d) canone differenziato o in aumento negli anni \ con rata mensile o annuale
comunque ad libitum
e) aggiornamenti del canone di qualsiasi valore percentuale anche maggiore del
100%
f) canone misto cioè di una parte di una somma di denaro e per l’altra da un esborso
di somme determinate dalla ristrutturazione dell’immobile ( nota bene : in tale
situazione non possono essere previste le agevolazioni Irpef previste n. 47 del 27
febbraio 2004 )
AGEVOLAZIONI FISCALI : la detrazione forfettaria del 15% sull’intero canone
come previsto dall’art.34, 4 bis del Tuir e in caso di pagamento della tassa di registro
per più annualità una differenza in percentuale pari alla metà dell’interesse legale x il
numero degli anni
DISDETTA : vedere nota sulla disdetta \ recesso \ prelazione
[ n.d.r. nota propedeutica 1 : la legge 431 del 1998 abroga buona parte delle previsioni della legge
392 del 1978 tra cui l’articolo 79 delle disposizioni finali del titolo IV. Tale articolo era posto a
impedire qualsiasi vantaggio della parte locatrice in contrasto con la vigente legge( l.392/78). Il
citato articolo abrogato trova nella successiva legge 431\98 un dispositivo simile (art.13), che
indica la nullità solamente 1) per la somma del canone, come da contratto registrato, 2) del
periodo locativo diverso dalle fattispecie previste nella l.431/98.Ergo, possiamo dire che anche gli
articoli non espressamente abrogati della l.392/78 possono essere disattesi nella redazione di un
contratto locativo senza incorrere a motivazioni di sanzione e di annullamento da chicchessia]
[n.d.r nota propedeutica 2: non possono MAI essere derogate le disposizioni presenti negli articoli
della l.392/78 il n. 6 ( successione del contratto ) , la risoluzione del contratto in caso di
alienazione dell’immobile n.7( art.3 l.431/98 comma 1 lettera g) è ammessa disdetta del contratto
dopo primi anni 4 vedere note seguenti*) , e la gravità dell’adempimento del conduttore n.5 e 55,
perché hanno natura pubblicistica processuale.]
CAUZIONE: libera negoziazione
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(#)Accordi territoriali [ denominati con a.t.]sono previsti dalla legge 431/98 e dal
D.M. del ministero dei L.L.P.P. della convenzione nazionale, atti a promuovere un
accordo di valori locatizi tra le associazioni più rappresentative di locatori e
conduttori nel territorio. Tali valori locatizi concordati, e solo quelli( non la
redazione dei contratti), vengono, in seguito, trasmessi alle varie amministrazioni
comunali, che devono adempiere ad una funzione puramente notarile di
conservazione di tali accordi.
Le fonti normative per i contratti previsti e regolati dalla l.431\98 sono: la stessa
legge- i d.m. ogni tre anni- gli allegati dei tipi di contratto- a.t.
Contratti Agevolati art.2 comma 5 l.431/98 e d.m. 30-12-2002 allegatoA
DURATA :3 anni ( può essere aumentato il primo periodo a 4 o5 etc,etc.. ) +2 ;
CANONE: dato dagli a.t. (#);
CONDIZIONI: tipi di contratti redatti per tutto il territorio nazionale ai quali
esclusivamente le parti debbono attenersi.( remark: i tipi di contratto sono stati redatti
come allegati al d.m.30 dicembre 2002 ed ad essi si possono, solamente, aggiungere
altre disposizioni che non snaturino la stipula: come un regolamento di
comportamento del conduttore etc,etc….)
AGEVOLAZIONI FISCALI solamente nei comuni ad alta intensità abitativa .
a) TASSA DI REGISTRO, assolta parimenti tra le parti (vedi redazione contrattuale
del d.m. 30.12.2002), viene calcolata solamente sul 70% del canone di locazione
annuo e a tale sconto possiamo aggiungere quello concesso per il pagamento in
unica soluzione dell’imposta dovuta per tutte le annualità contrattuali pari alla
metà dell’interesse legale moltiplicato per la durata del contratto ( interesse legale
2,5% la metà 1,25% x il numero degli anni tale percentuale viene scorporata sulla
somma della tassa esempi esplicativi)
b) PER IL LOCATORE si applica al canone locativo, ridotto del 15% come previsto
dall’art.34, 4bis del Tuir [ valido per la determinazione di un qualsiasi reddito da
fabbricati], una ulteriore diminuzione del 30% ,con un Irpef ed Irpeg finale del
59,5% del totale del reddito percepito
c) PER IL CONDUTTORE una detrazione di euro 495,80 quando il reddito
complessivo non supera euro 15.493,71/ euro 247,90 se il reddito complessivo
supera euro 15.493,71 ma non euro 30.987,41
(n.d.r. in tutti i comuni tali contratti possono godere delle detrazioni Ici se vengono deliberate dai
singole giunte come è previsto nel dlgs 504/92 e dall’art.2 comma 4 l.431/98)
DISDETTA : vedere nota sulla disdetta \recesso \prelazione
CAUZIONE : le parti possono derogare alla somma( tre mensilità art.11 della legge
392/78) del deposito cauzionale ed usare fattispecie diverse per finalità cautelative
inerenti la proprietà, poiché non esistono indicazioni difformi nel d.m. 30-12-2002.
Se il contratto agevolato prevede una durata maggiore ad anni 4( quindi anche 4 anni
+ un giorno) il deposito cauzionale non produce interessi vedere art.3 del tipo di
contratto ( vedere tipo di contratto allegato A)
Remark: Il valore dei canoni è definito dagli accordi territoriali (#) depositati nei vari
comuni.
NOTA propedeutica
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Disdetta / recesso / prelazione PER CONTRATTI LIBERI E AGEVOLATI,
rinnovo automatico art.2 comma 1 ed comma 5 l.431/98
PRIMA SCADENZA contrattuale, al quarto anno per i liberi, al terzo per gli
agevolati il locatore ha facoltà di dare disdetta per i motivi elencati nell’art. 3
l.431/98. Inerente a tale scadenza c.d. recesso anticipato il locatore che, alla
scadenza dei primi 4 anni per i liberi e 3 anni per gli agevolati, ha facoltà di diniego
di rinnovo dandone comunicazione 6 mesi prima per i motivi elencati e specificati
nell’articolo 3 suddetto Altrimenti i contratti si rinnovano per i successivi quattro
anni i liberi e per i successivi due gli agevolati
Nel caso di disdetta illegittima si avrà un risarcimento al conduttore pari a 36 canoni
oppure legittima ma senza uso dell’alloggio: ripristino locazione o risarcimento pari a
36 mensilità
Il diritto alla prelazione dell’inquilino, in caso di vendita, esiste solamente alla prima
scadenza(articolo 3 lett.g) l.431/98), ed è un diritto cogente come nei contratti
commerciali art. 40 legge 392 del 27 luglio 1978 . Mentre successivamente la
prelazione alla vendita del promittente/ locatore può nascere da un possibile
accordo lasciato alla discrezione delle parti
La prelazione inerente la prima scadenza viene regolata dalle modalità degli articoli
38 e 39 della l.392\78 come si evince dall’art.3 citato: il locatore, che vuole vendere a
terzi, deve comunicare l’intenzione e la notifica del prezzo al conduttore per mezzo
di ufficiale giudiziario, dopo aver dato il diniego entro 6 mesi dalla scadenza
contrattuale
n.d.r.: in tale occasione la prelazione legale, non assumendo carattere di un contratto
puramente obbligatorio( prelazione pattizia) tra un promittente e un altro soggetto
detto promissario o preferito, tutela quest’ultimo su un piano reale, quindi erga omnes
Alla SECONDA SCADENZA( dopo altri 4 anni o 2 anni) contrattuale ambedue le
parti possono attivare la procedura di rinnovo o di disdetta con una comunicazione
racc.a.r. entro sei mesi prima del termine contrattuale, a sua volta la parte interpellata
deve rispondere mezzo raccomandata a.r.entro 60 giorni. Comunque la mancata
comunicazione del locatore alla seconda scadenza o nessuna risposta all’iter indicato
nell’art.2 commi 1e 5 l.431/98 conduce al rinnovo contrattuale per anni 4 o per anni 2
Il conduttore ha sempre facoltà di recedere dal contratto notificando previo avviso
con lettera raccomandata a.r. 6 mesi prima art.3 comma n.6 l.431/98.
Contratti per studenti universitari art.5 l.431/98 e D.M. 30/12/02 allegato E
Nota bene: Sono contratti validi solamente per studenti universitari e non per
studenti che frequentano scuole di altro ordine e grado che, altresì, possono contrarre
locazione con tipi di contratto diversi. Comunque, anche per lo studente universitario,
possiamo stipulare tipi di contratti anche diversi come un libero, un agevolato , un
transitorio .Questi contratti possono essere stipulati anche con una parte locatrice
costituita da un gruppo di studenti o dalle aziende per il diritto allo studio.
DURATA :da 6 mesi a 36 mesi
AGEVOLAZIONI FISCALI: solo nei comuni c.d. ad alta tensione abitativa vedi
contratti agevolati .Non esistono negli altri comuni agevolazioni se non quelle
concesse ai sensi art. 34, 4bis del Tuir
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CANONE : identificato dagli a.t.(#) nei comuni c.d. ad alta intensità abitativa con la
possibilità in territorio provinciale di maggiorarlo del 15% /libero negli altri
comuni..
CONDIZIONI : tipo di contratto indispensabile D.M.
DISDETTA: almeno tre mesi prima della scadenza art.1( durata) del tipo di contratto
CAUZIONE: massimo tre mesi ( vedi tipo di contratto art.4 nota 6)
Remark: cauzione
per questi tipi di contratto non si può derogare la somma del deposito cauzionale data
la indicazione cogente del d.m 30 dicembre 2002 come si evince dalla lettura
redazionale del contratto tipo : limite di tre mensilità di canone art.4 nota 6
Contratti di Natura Transitoria art.5 l.431/98 e D.M. 30/12/02 allegato C
DURATA : da uno a 18 mesi
CANONE : identificato dagli a.t. (#)( con aumento del 15% delle fasce di
valutazione stabilite nel territorio provinciale) nei comuni c.d. ad alta tensione
abitativa / libero in tutti gli altri comuni
AGEVOLAZIONI FISCALI : 15% art.34,4 bis del Tuir
CONDIZIONI : tipo di contratto indispensabile D.M.
DISDETTA: data dalla previsione di natura transitoria che giustifica il contratto art 1
del tipo di contratto allegato C
CAUZIONE: massimo tre mensilità perché previsto nel tipo di contratto come per gli
universitari art.5 nota 7della stesura
Attenzione!!!
Nota bene
• D.M. del 10 marzo 2006 in vigore dal 8 giugno rende di fatto possibile la stipula
di contratti di locazione transitori e per gli studenti universitari anche nei
comuni in cui non si era raggiunto l’accordo territoriale
La redazione di questi contratti necessita la specificazione della esigenze di transitorietà che deve
far capo all’una oppure all’altra delle due parti stipulanti .Se la esigenza di transitorietà è propria del
conduttore deve essere allegato al contratto il documento asserente tale esigenza. Ma il locatore ha,
sempre, l’onere di confermare con una raccomandata a.r. il verificarsi dell’evento che ha
giustificato questa fattispecie contrattuale, entro un certo termine indicato dal contratto. In
mancanza di tale comunicazione il contratto è ricondotto alla durata prevista per i liberi 4 anni + 4
anni.
Remark :si ricorda che nella nostra provincia una delle esigenze di transitorietà è una futura
locazione per finalità turistiche o vendita dell’immobile
Contratti di locazione presenti nell’articolo 1 l.431/98 afferenti il C.C. o
normative statali e regionali
Il comma 2 del precedente articolo dispone la non applicabilità della precedente legge
ed alcune pattuizioni locative, indicate, vengono regolate secondo il Codice Civile:
a) Contratti di locazione relativi agli immobili vincolati ai sensi legge 1 giugno 1939,
n.1089 oppure quelli accatastati in A/1( abitazioni signorili), A/8( ville) A/9(
castelli)(*)
b) Alloggi residenziale pubblica normativa statale o regionale
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c) Contratti locativi stipulati con enti locali in qualità di conduttori per esigenze di
carattere transitorio. Comunque queste stipule godono degli stessi vantaggi fiscali
dei contratti agevolati(*)
d) Gli alloggi per finalità turistiche(**)
I contratti delle lettere a), c) vengono regolati con il codice civile canone e
redazione lasciata alle parti, ma la tipologia c) gode ,anche, delle agevolazioni
Irpef e Irpeg dei contratti regolamentati
La lettera d) (**) :questa ultima fattispecie locativa insieme alle locazioni c.d.
atipiche necessitano di ulteriori e brevi note
( * ) indica i contratti soggetti alla autonomia delle parti in conformità al c.c. :
anche nella stessa legge l.392/78 con l’art.26 questi suddetti contratti venivano
demandati alla materia del c.c. ora la nuova indicazione legislativa allontana
qualsiasi dubbio in proposito : è il c.c. la materia residuale per regolare tali
stipule;
(**)Per tale fattispecie contrattuale, regolata anch’essa dal c.c., inerente le
finalità turistiche sono state redatte tre stipule contrattuali dall’ufficio studi
Confedilizia per concedere agli operatori maggiore certezza :
Contratto per finalità turistiche : per un periodo di più annualità, all.1
contratto week-end : da un giorno ad un fine settimana [ remark :il c.c. non fissa la
durata minima del contratto e si affida alla autonomia delle parti] all.2
contratto casa vacanze: da una settimana a uno o due mesi, ma comunque per un
tempo inferiore all’anno, all.3
Tutti e tre i contratti vengono regolati dal c.c. e sfuggono all’ambito della legge di
riforma l.431/98 : un canone libero e durata libera (*): n.d.r. ma il conduttore non
potrà costituire la sua residenza nell’immobile e dovrà ESPRESSAMENTE
DICHIARARE CON UN SOSTITUTO DI ATTO NOTORIO l. 15/68 e s.s. allegato
al contratto,( si consiglia per le locazioni che si protraggono per un periodo superiore
al mese), CHE CONDUCE L’IMMOBILE PER FINALITA’ DI VACANZA
DICHIARANDO altresì LA SUA RESIDENZA in altro asset immobiliare.
DURATA : libera
CANONE : libero
AGEVOLAZIONI FISCALI : quelle previste art.34, 4 bis del Tuir
CONDIZIONE : autonomia delle parti
DISDETTA: clausola “ il contratto è stipulato per il periodo…..al……allorché
cesserà senza disdetta alcuna”
CAUZIONE : libera
Particolari contratti tipici e atipici
1) il comodato è un contratto reale che richiede per perfezionarsi la consegna della
cosa , mente la locazione è un contratto consensuale in cui la consegna è un effetto
del contratto e non un elemento costitutivo: se il comodato è precario in cui il bene
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deve essere restituito a semplice richiesta è un motivo incompatibile con la
locazione
2) noleggio con autista locazione di opera , invece la locazione è locazione di cosa
3) Contratti atipici in cui al godimento della locazione si accompagnano una
serie di servizi e forniture di carattere alberghiero( esistenza di un contratto di
locazione e di appalto).Una stipula che sfugge alla legge di riforma delle locazioni e
che viene rimessa alla autonomia delle parti :contratti per affittacamere, contratto di
alloggio, contratti per unità abitative ( remark: non unità immobiliare urbana, cioè
immobili ad uso abitativo oggetto dei contratti stipulati in conformità all’art1
l.431/98, ma cespiti immobiliari composti ciascuna di uno o più locali arredati e
dotati di servizi igienici e cucina autonomi gestite in forma imprenditoriale…..) in
agriturismi, in case vacanze ( le nuove leggi regionali toscane prevedono la
abrogazione dei tre mesi di locazione come limite massimo come era disposto dalla
vecchia l.217/83), in R.T.A. sono tutti regolati dal C.C. articolo 1571 e seguenti e
vige la libertà contrattuale nel canone, nella durata, nel deposito cauzionale etc,
etc,…..
Siamo in presenza di strutture abitative con caratteri imprenditoriali e la locazione di
una cosa produttiva diviene un contratto di affitto , a cui si applicano per analogia le
norme locative del c.c.
4) Contratto per foresteria : è una locazione particolare che si caratterizza per la
dissociazione del soggetto titolare del contratto in qualità di conduttore e il
concreto fruitore del bene locato, che è soggetto terzo rispetto alle parti della
locazione principale( n.d.r: una azienda è il conduttore di un immobile preso in
locazione , ma i fruitori sono i suoi dipendenti).In tale fattispecie la giurisprudenza
si espressa rimandando la sua disciplina alle norme codicistiche : libertà negoziale
delle parti e codice civile
ATTENZIONE!!!!!:
TUTTI QUESTI CONTRATTI LOCATIVI abitativi DEVONO ESSERE IN
FORMA SCRITTA IN CONFORMITA’ ART.1 L.431 comma 4 PENA LA LORO
NULLITA’ COME E’ PREVISTO ALL’ART.13 della stessa legge.Il contratto deve
essere registrato quando la durata è maggiore di 30 g.g. inerente uno stesso
conduttore[ vedi circolare ministero delle finanze del 16 gennaio 1998](esempio: se
si vengono a firmare vari contratti con il medesimo inquilino, per frazioni di tempo
minori di una mensilità, ma la somma di tali periodi è maggiore o uguale a 30g.g.,le
stipule devono essere registrate). Mentre il contratto commerciale, alberghiero
etc,etc, regolato dalla l. 392/78, può essere anche verbale, poiché il c.c. e la legge
c.d. equo canone non prevedono alcuna particolare forma . Ma il c.c. dispone
sempre nullità, quando un contratto locativo superiore a 9 anni, non sia compiuta
con atto pubblico o con scrittura privata autentificata, con una regolare trascrizione
presso l’ufficio dei registri immobiliari. La locazione di durata novennale, senza
esistenza di un rinnovo in tale periodo, è considerata un peso limitativo della
proprietà di un immobile, che necessità di trascrizione.
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Contratti di locazione ad uso diverso dall’abitativo:
industriali, commerciali, artigianali e di interesse
turistico
Legge 392 del luglio 1978, art.27 e s.s.
La normativa presente nella legge dell’equo canone è ancora valida compreso l’art.
79 che impedisce vantaggi ulteriori alla proprietà, comunque molte sentenze della
S.C. hanno dato una maggiore libertà a questa tipologia contrattuale.
Si possono ritenere lecite le seguenti clausole, che i giudici della Corte di Cassazione
hanno definito legittime per effetto del principio generale della libera determinazione
convenzionale del canone locativo:
- deroga alla facoltà del conduttore di recedere dal contratto art.27
- deroga alla definizione di grave inadempimento art.55
- deroga alla successione del contratto art. 37
- addebito della registrazione al solo conduttore
- addebito di tutti gli oneri accessori e l’applicazione dell’articolo 23 della l.392/78
- spese di impianti ad usura più o meno rapida al conduttore
- deposito cauzionale maggiore di quello previsto art.11
- canone differenziato negli anni ( cass.n.5632/1997)
- aggiornamento del canone al 100% con capacità di scelta di panieri di
aggiornamento diversi da quello pubblicato dall’Istat art.32
- frazioni annuali o mensili di pagamento
- canone misto costituito per una parte da una somma di denaro e per altra
dall’esborso di somme determinate dalla ristrutturazione dell’immobile dato in
locazione (cass.1683/1999)
- rinunzia al diritto di prelazione art.38
- rinunzia alla indennità per la perdita di avviamento alla prima e seconda scadenza
contrattuale art.34
Si consiglia, vivamente, nella redazione di un contratto, affinché giudici di merito
non possano dichiarare illegittime le suddette clausole , la introduzione, nella stipula,
di un accordo tra le parti, in cui viene accettata una riduzione di canone in un primo
periodo di locazione ( cass.n 5360 del 10 giugno 1996) a giustificazione della
introduzione contrattuale dei dispositivi sopra citati.
I quali, come patto coevo alla stipulazione del contratto e alla determinazione del
canone, vengono previsti e voluti in funzione di elemento costitutivo dell’equilibrio
economico. Tali frazioni di valori di canone verranno ad aumentare , in prestabiliti
intervalli temporali, concedendo possibilità di una più equa libertà negoziale tra le
parti. [ esempio: canone mensile durante il dodicesimo anno € 1000,00 le parti
concordano(a- come da prima nota inviata): i primi tre anni risparmio di € 300,00
canone €700,00, i successivi 5 anni risparmio € 200,00 canone € 800,00, gli ultimi 4
10
anni canone pieno di € 1000,00-b) firma del contratto- c)invio seconda nota uguale
alla prima dopo alcuni giorni dalla firma contrattuale]
Remark:
Procedimento: inerente gli accordi
a) la parte conduttrice deve notificare, con racc.a.r. in plico, al locatore l’accettazione
del futuro contratto di locazione con un corrispettivo più alto dei valori di mercato,
che comunque viene ridotto dalla parte locatrice per favorire i motivi addotti dal
locatario ( es: inizio della attività, necessità di pagamenti di un mutuo per casa di
abitazione etc, etc….) e per poter introdurre e giustificare le clausole scelte, tra quelle
sopra elencate.
b) firma del contratto: nota bene l’aggiornamento del valore locativo, con le
modalità previste art. 32 l.392\78 o di altro paniere, deve essere calcolato su
tutto il canone concordato inerente l’ultimo anno contrattuale. I valori
progressivi del canone dovranno essere calcolati:\canone base massimo
dell’ultimo anno – le somme da detrarre stabilite dalle parti\i resti sono i valori
locativi inerenti frazioni di tempo precedenti l’ultimo periodo di locazione. E solo
quelli devono essere indicati sul contratto insieme alle somme detratte negli
intervalli di tempo: diminuisce la detrazione non aumenta il canone
c) invio dopo la firma del contratto di un’altra racc. a.r. in plico in cui il conduttore
riafferma le modalità di accettazione della prima nota. Nota bene : tale nota necessita
poiché il conduttore durante gli accordi precontrattuali non è soggetto di tali diritti
negoziati con il locatore. Ma è capacità, del conduttore di un immobile per uso non
abitativo, concedere alla parte locatrice i diritti elencati nelle clausole precedenti,
qualora tale facoltà sia compiuta successivamente alla stipula del contratto.
DURATA: 6 anni+6, per l’alberghiero 9 anni +9
CANONE : libero
AGEVOLAZIONI FISCALI : inerenti l’art.34 del Tuir
CONDIZIONI : redazione sottoposta alla normativa della l.392/78 e per cui ha
valenza l’art.79, ma capacità di introdurre clausole particolare con attenzione agli
accordi precontrattuali e alla redazione delle note di conferma
DISDETTA: al termine dei sei anni o dei nove il locatore ha facoltà di disdetta
motivata ex art.29.Al termine dei 12 anni e dei 18 anni ha facoltà di disdetta non
motivata in mancanza di essa il contratto si rinnova per 6 o per 9 anni.
La disdetta deve essere notificata un ANNO PRIMA della scadenza contrattuale
Cauzione: libera e in forme diverse
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