RELAZIONE Il Piano Particolareggiato n.2 dell`isola della Marittima

RELAZIONE
Il Piano Particolareggiato n.2 dell'isola della Marittima è stato approvato, in variante al
PRG per la Città Antica, tramite Accordo di Programma sottoscritto il 27 maggio 2008
tra Regione Veneto, Comune di Venezia, Autorità Portuale di Venezia, Agenzia del
Demanio.
L'Accordo recepiva, tra l'altro, i contenuti della "Convenzione per la gestione
pluriennale di 1.200 posti auto circa del Garage multipiano alla Marittima del Porto di
Venezia – ex Area Locomotive" sottoscritta il 06 febbraio 2007 tra APV Investimenti
S.p.a. e ASM. S.p.a., società controllate rispettivamente dall'Autorità Portuale di
Venezia e dal Comune di Venezia.
Nel periodo precedente la sottoscrizione dell'Accordo, l'Autorità Portuale (ora Autorità
di Sistema Portuale del Mare Adriatico Settentrionale - Porti di Venezia e Chioggia, ai
sensi del D.Lgs 4 agosto 2016 n. 169) ha bandito un concorso internazionale di
progettazione, conclusosi nel febbraio 2008, con l'obiettivo di definire una proposta
progettuale per la realizzazione di un garage multipiano e servizi connessi nell'area
compresa fra il bacino della Marittima e il Ponte della Libertà. I contenuti del progetto
vincitore
del
concorso
sono
stati
recepiti
nel
Piano
Particolareggiato
(Unità
d'Intervento n. 4).
Il Piano approvato prevede la realizzazione di un parcheggio in struttura, con un
volume fuori terra di 135.000 mc e un volume interrato di 77.000 mc, oltre a 8.500
mc destinati a caserma ed uffici e 50.000 mc per strutture ricettive, uffici direzionali,
attività commerciali e pubblici esercizi.
L'Accordo approvato nel 2008 prevede che almeno 1200 posti auto, tra quelli realizzati
nel nuovo parcheggio multipiano, siano destinati a residenti del comune di Venezia a
fronte del pagamento di un canone di concessione demaniale da parte del Comune di
€ 950.000.
Il 29 Agosto 2013 l’Autorità Portuale di Venezia ha pubblicato il bando di gara per la
"Concessione di lavori pubblici avente ad oggetto la progettazione esecutiva, la
costruzione e la successiva gestione del complesso immobiliare Garage Multipiano ed
opere connesse".
Il bando prevedeva la realizzazione dei seguenti interventi:

parcheggio multipiano denominato “Garage lato Ponte” di 1.248 posti auto, per
113.408 mc;
1

parcheggio multipiano denominato “Garage lato Porto” di 1.099 posti auto, per
90.660 mc;

struttura alberghiera di categoria tre stelle superior/quattro stelle costituito da
121 camere (110 standard ed 11 suite), per 23.783 mc;

auditorium con n. 234 posti a sedere;

ristorante di circa 975 mq;

n. 15 unità destinate ad uffici direzionali di circa 5.450 mq;

n. 8 unità destinate a locali commerciali di circa 627 mq;

aree comuni ed aree verdi.
Entro il termine stabilito dal bando (11 novembre 2013, poi prorogato al 28 febbraio
2014) non è pervenuta alcuna offerta.
Il 4 novembre 2015 sono pervenute all'Autorità Portuale due distinte proposte, fra loro
complementari, per la realizzazione degli interventi previsti per l'Unità d'Intervento 4
tramite finanza di progetto.
Il 10 febbraio 2016 l'Autorità Portuale ha inviato all'Amministrazione Comunale una
richiesta di revisione dei contenuti del Piano Particolareggiato n. 2 “Marittima”,
acquisita con prot. 2016/0069918 del 11/02/2016, finalizzata a coordinare le
previsioni del Piano con le proposte ricevute.
Per motivi tecnici, economici e funzionali, tali proposte si discostano in parte dal
progetto precedente, mantenendone invariate le caratteristiche architettoniche e
dimensionali. Le modifiche consistono essenzialmente nell'incremento della quota di
volume da destinare ad attività ricettive e nella corrispondente diminuzione della
quota di volume da destinare a pubblici esercizi, attività commerciali e parcheggio,
senza aumento della volumetria complessiva prevista dal progetto.
Le proposte prevedono in sintesi:

autorimessa di 203.000 mc, di cui 77.000 mc da realizzarsi in interrato;

caserma di 8.500 mc;

ricettivo, direzionale, pubblici esercizi, commercio al minuto e auditorium per
59.000 mc,
per un volume totale di 270.500 mc, pari a quello già previsto dal Piano
Particolareggiato approvato.
Inoltre, le proposte pervenute all'Autorità Portuale prevedono la riduzione del numero
di posti auto riservati ai residenti da 1.200, a 700 unità, con oneri di gestione e
manutenzione a carico del futuro concessionario (contrariamente alle previsioni
dell'Accordo approvato che poneva tali oneri a carico di ASM, oggi AVM) e fermo
2
restando il pagamento del canone demaniale di € 950.000 da parte del Comune.
Con successiva nota del 2 maggio 2016 PG/2016/0211141, in seguito al ricevimento
di una manifestazione d'interesse per la riqualificazione del fabbricato n. 280 (edificio
ex capitaneria di porto, oggi inutilizzato, compreso nella Unità d’Intervento n. 6 del
Piano Particolareggiato,), l'Autorità Portuale ha proposto un'ulteriore modifica al Piano
Particolareggiato, che prevede:

la correzione del volume dell’edificio esistente, che a seguito di rilievo effettuato
in loco risulta essere di 33.805 mc, contro i 22.146 mc riportati nella Tavola 6A
del Piano Particolareggiato;

l'integrazione delle categorie d'intervento ammesse con la “demolizione con ricostruzione”, date le cattive condizioni statiche e strutturali in cui versa l'immobile;

l'integrazione delle destinazioni d’uso consentite con “tutte le utilizzazioni funzionali all’esercizio dell’attività portuale, compresa l’utilizzazione ricettiva e
quella commerciale”.
In seguito alle trattative che hanno avuto luogo fra il Comune e l'Autorità di Sistema
Portuale (AdSP), è stata definita una nuova proposta di Accordo di Programma per la
revisione del Piano Particolareggiato e dei contenuti dell'Accordo stipulato nel 2008, da
sottoporre all'approvazione del Consiglio Comunale ai sensi dell'art. 7 della LR 11/04.
La proposta di variante al Piano Particolareggiato prevede, in sintesi:

per l’Unità d'Intervento 4, l'incremento dal 50% al 75% della quota massima di
volume che può essere destinata ad attività ricettive, ferma restando la
capacità edificatoria complessiva già prevista dal Piano Particolareggiato;

per l'Unità d'Intervento n. 6, la rettifica del dato relativo al volume esistente
(riportato
in
l'integrazione
modo
delle
erroneo
nel
destinazioni
Piano
d'uso
Particolareggiato
ammesse
con
approvato)
quelle
ricettive
e
e
commerciali. Non è necessaria l'integrazione delle categorie d'intervento (come
richiesto da AdSP), essendo la demolizione e ricostruzione dell'immobile già
consentita dal Piano vigente.
A modifica dell'Accordo stipulato nel 2008, la nuova proposta di Accordo prevede, in
sintesi:

l’uso esclusivo e gratuito per il Comune di Venezia di 250 posti auto, nell'ambito
dell'Unità d'Intervento n. 4, senza alcun canone concessorio. Il Comune potrà
disporre di tali posti auto a propria discrezione, secondo le modalità che riterrà
3
più opportune. Le manutenzioni e la gestione dei posti auto saranno
interamente a carico del Concessionario individuato da AdSP per l'intera durata
della concessione;

un contributo di € 4.000.000,00 che AdSP dovrà versare al Comune di Venezia
entro 30 giorni dalla sottoscrizione delle concessioni demaniali rilasciate ai
soggetti attuatori, di cui € 2.000.000,00 per l'Unità di Intervento n. 4 e €
2.000.000,00 per l'Unità di Intervento n.6.
Viene confermata la previsione dell'adeguamento, a carico di AdSP, di una porzione
della linea dell'acquedotto che alimenta il centro storico, il cui costo è stimato in €
3.450.000
Si prevede inoltre la realizzazione di parcheggi per biciclette e per motociclette, in
quantità adeguata ai fabbisogni stimati, e di un locale da intrattenimento a servizio
della città all'interno delle strutture previste dal Piano Particolareggiato, senza
aumento di volumetria.
AdSP prevede un investimento complessivo nell'area di circa 100.000.000,00 di Euro,
con una previsione occupazionale di circa 150 nuovi posti di lavoro.
Lo schema di “Accordo di Programma fra Comune di Venezia e Autorità di Sistema
Portuale del Mare Adriatico Settentrionale per la modifica del Piano Particolareggiato
n. 2 'Marittima' – Unità d'Intervento n. 4 e n. 6”, allegato alla proposta di delibera
(Allegato 1), è costituito dai seguenti elaborati:

Schema di Accordo di Programma

Relazione

Modifica alle Norme Tecniche di Attuazione

Elaborati grafici - Stato di fatto:
▪ Tav. U4B – vincoli e prescrizioni VIGENTE
▪ Tav. U6A – categorie di intervento VIGENTE
▪ Tav. U6B – vincoli e previsioni VIGENTE

Elaborati grafici - Progetto:
▪ Tav. U4B – vincoli e prescrizioni VARIANTE
▪ Tav. U6A – categorie di intervento VARIANTE
▪ Tav. U6B – vincoli e prescrizioni VARIANTE
Per quanto riguarda il procedimento di cui all'art. 7 della LR 11/04, si sottolinea che:

prima della sottoscrizione, lo schema di Accordo di Programma dovrà essere
4
pubblicato, ai sensi dell'art. 7, commi 3 e 4 della LR 11/04;

contestualmente alla pubblicazione, l'Accordo e la documentazione ad esso
allegata saranno trasmessi alla Commissione Regionale VAS per la verifica di
assoggettabilità, ai sensi dell'art. 12 del D.Lgs 152/2006 “Norme in materia
ambientale”;

l'adesione del Sindaco dovrà essere ratificata dal Consiglio Comunale entro
trenta giorni dalla sottoscrizione dell’Accordo di Programma a pena di decadenza.
5