SIL

ISTITUTO SECONDARIO SUPERIORE “E. VANONI”
MENAGGIO (CO)
CORSO DI ESTIMO
DOCENTE: PROF. OSCAR MELLA
INTRODUZIONE ALLA APPLICAZIONE DEGLI STANDARD INTERNAZIONALI
M.C.A metodo di confronto di mercato (market comparison approach)
I.C.A. metodo finanziario (income capitalization approach)
C.A. metodo del costo (cost approach)
Che cosa non è una stima
Da appunti di estimo Prof. Rosato
DOV’E’ LA GIUSTIFICAZIONE
SCIENTIFICA ?
Con la superficie commerciale complessiva di m2 …. in base alle informazioni sui prezzi medi di mercato fornite dagli agenti immobiliari della zona, si calcola il più probabile valore di mercato …..
Considerate le caratteristiche estrinseche
ed intrinseche si ritiene opportuno
assegnare il seguente valore medio, per
cui …….
Gli International Valuation Standards
BASILEA 2
“Principi fondamentali per un’ Efficace Vigilanza Bancaria”
Basilea II, chiamato anche Nuovo Accordo di Basilea è un documento che definisce, a livello internazionale, i requisiti patrimoniali delle banche in relazione ai rischi assunti dalla stessa. Questi sono di tre tipi, ovvero, di credito, di mercato e operativi. Il "Nuovo Accordo" introduce nuove e più sofisticate metodologie di valutazione degli stessi, al fine del calcolo del relativo requisito patrimoniale.
Secondo Basilea II le banche dei paesi aderenti dovranno classificare i propri clienti in base alla loro rischiosità, attraverso procedure di rating. Dovranno, successivamente, accantonare delle quote di capitale definite in base al livello di rischio dei rapporti di credito accordati per tutelarsi dai rischi assunti.
Autore dell'accordo è il Comitato di Basilea, istituito dai governatori delle Banche centrali dei dieci paesi più industrializzati del mondo, il cosiddetto G10
Il rating è l'insieme di procedure di analisi e di calcolo grazie al quale una banca valuta quanto un cliente sia rischioso e quanto sarà produttivo in futuro, se gli venisse concesso il credito che chiede. Tramite il rating si calcola la "probabilità di default" ovvero la Pd (probability of default) indicante la probabilità che il debitore non restituisca il capitale prestato e gli interessi maturati (in Basilea 2 si ha default in ogni ritardo nei pagamenti superiore a 90 giorni) associata ad ogni classe di rischio misurata negli anni passati, si raccolgono nuove informazioni sulla capacità di generare reddito futuro del beneficiario.
Con Basilea 2 si è introdotta nella valutazione immobiliare la necessità di produrre perizie che corrispondano agli standard internazionali e al reale valore di mercato, al fine di eliminare i rischi legati alla insolvibilità dei mutui.
DEFINIZIONE DI STANDARD
• Criterio assunto come termine di riferimento prestabilito a cui uniformarsi
• Livello qualitativo
• E’ un complesso di regole uniformi e condivise di natura metodologica e applicativa
VALUTAZIONE
La valutazione racchiude:
• tutte le ricerche,
• i dati, (superfici, catastali, economici ecc.)
• i ragionamenti,(compatibilità dei dati raccolti e loro applicazione)
• le analisi, (proiezioni)
• le conclusioni,
• necessari per determinare la stima del valore di mercato e dei valori diversi dal valore di mercato.
VALORE DI MERCATO
• La definizione e la finalità della valutazione è quindi la determinazione del valore di mercato cioè “l’importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data della valutazione in un’operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti, alle normali condizioni di mercato, dopo un’adeguata promozione commerciale, nell’ambito della quale entrambe le parti hanno agito con cognizione di causa, con prudenza e senza costrizione”
DUE DILIGENCE
• La finalità della due diligence è mirata all’accertamento e alla descrizione dell’immobile offerto in garanzia del finanziamento, ai fini dell’iscrizione dell’ipoteca in applicazione dell’articolo 2826 Codice Civile, e alla verifica della necessaria regolarità
edilizia, secondo le vigenti normative per la valida circolazione giuridica degli immobili e di loro parti. Rapporto di valutazione
•
•
•
Il rapporto di valutazione è lo strumento con il quale il valutatore comunica le risultanze dell’incarico svolto. Il contenuto del rapporto di valutazione deve essere: •
a) esaustivo, secondo le aspettative della richiesta; •
b) comprensibile, in quanto trattandosi di materia tecnica il fruitore potrebbe non essere esperto nella terminologia tecnica; •
c) consultabile con immediatezza e facilità. •
d) riesaminabile il rapporto di valutazione deve essere poter essere revisionato da un altro valutatore
Gli standard internazionali di valutazione richiedono di operare una distinzione tra valutazione e rapporto di valutazione. Il rapporto di valutazione riferisce tali processi e conclusioni. Segmento di mercato
• Il segmento di mercato rappresenta l’unità
elementare non ulteriormente scindibile dall’analisi economica‐estimativa del mercato immobiliare. Un segmento di mercato può essere rappresentato da: un quartiere, un singolo edificio isolato, edifici prospicienti su una strada e singoli immobili anche non contigui. I segmenti di mercato si possono intersecare anche nello stesso edificio (appartamento, box, ufficio, negozio) e nella stessa localizzazione (nuovo, usato, case singole o in condominio) oppure non presentare alcuna continuità spaziale. • Ai fini dell’analisi economico‐estimativa, un segmento di mercato in termini concreti resta definito rispetto ai seguenti principali parametri: La localizzazione (dov’è), il tipo di contratto (compravendita, affitti,ecc.) la destinazione (abitazione, ufficio), la tipologia immobiliare (terreni o fabbricati, nuovo o usato),la tipologia edilizia (edificio multipiano, casa singola), la dimensione, i caratteri della domanda e dell’offerta (privati, intermediatori, società), la forma di mercato (concorrenza monopolistica o oligopolio sia collusivo che non collusivo), il livello del prezzo (deve sempre riportare il riferimento temporale), il numero degli scambi (individua la fase ciclica del mercato), i rapporti mercantili. METODI ESTIMATIVI
M.C.A
Market Comparison Approach
Criterio principe di valutazione del valore di mercato di un immobile basato sull’utilizzo dei dati reali di mercato e delle caratteristiche degli immobili come termini di paragone del confronto estimativo. Cost approach
Procedimento di stima mirato a determinare il valore di un immobile attraverso la somma del valore del suolo edificato come se fosse edificabile e del costo di ricostruzione dell’edificio con eventuale deprezzamento per vetustà.
E’ detto anche metodo del costo di ricostruzione deprezzato.
INCOME CAPITALIZATION APPROACH
(metodo finanziario)
Si basa sulla capitalizzazione del reddito e si articola in:
a) Direct capitalization
Converte in modo diretto il reddito nel valore di stima dividendolo per r o moltiplicandolo per un fattore.
b) Yeld capitalization
Converte i redditi futuri nel valore presente con una formula di sconto finanziario c) La discounted cash flow analysis
considera il flusso di cassa di un completo investimento immobiliare, calcolando il valore attuale netto del flusso di cassa e del valore di recupero finale.
SUPERFICI
SIL
Superficie interna lorda sil (gross internal area)
Area di un'unità immobiliare o di un edificio misurata lungo il perimetro interno dei muri perimetrali esterni, per ciascun piano fuori terra o entro terra; rilevata ad una altezza convenzionale di m. 1,50 dal piano pavimento. La superficie include lo spessore dei muri interni e delle pareti divisorie, pilastri e colonne interne, vani scala, corridoi, ascensore, elevatore, sale impianti interni o contigui, condotti verticali per l'aria o di altro tipo. Non include lo spessore dei muri perimetrali e le sporgenze esterne quali i balconi, terrazzi e simili con i lati aperti, porticati e passaggi coperti ricavati all'interno della proiezione dell'edificio, intercapedini, sporgenze ornamentali, spazi esterni di circolazione verticali e orizzontale, e altri elementi in funzione del tipo di immobile e fabbricato). Trova applicazione, prevalentemente, nella stima di edifici industriali, negozi, magazzini, nelle procedure di valutazione commerciale per compravendite, per la determinazione dei costi di costruzione. (Voce dal glossario di Tecnoborsa)
SIN
Superficie interna netta sin (net internal area)
Area all'interno di un'unità immobiliare o di un edificio, determinata dalla sommatoria dei singoli vani che costituiscono l'unità medesima, misurata lungo il perimetro interno dei muri perimetrali e delle pareti divisorie, per ciascun piano fuori terra o entro terra, rilevata ad un'altezza convenzionale di m. 0,50 dal piano di pavimento. Sono inclusi gli spessori delle zoccolature, le superfici delle sottofinestre (sgusci), le superfici occupate in pianta dai mobili, dagli armadi a muro e dagli altri elementi incassati , le superfici di passaggio relative a porte e/o varchi, lo spazio interno di circolazione orizzontale (corridoi, disimpegni, e analoghi) e verticale (scale, ascensori, impianti di sollevamento, e analoghi) la centrale termica, i locali impianti interni o contigui all'edificio, i condotti verticali dell'aria ed elementi analoghi. Non sono inclusi lo spessore dei muri sia perimetrali che interni, il porticato ricavato all'interno della proiezione dell'edificio o contiguo, lo spessore delle pareti divisorie, lo spazio occupato dalle colonne e dai pilastri. Trova applicazione, prevalentemente, per la stima di edifici residenziali, nelle procedure di valutazione commerciale per compravendite, per la ripartizione di costi di gestione e di esercizio. (Voce dal glossario di Tecnoborsa)
SEL
Superficie esterna lorda
Rappresenta la superficie complessiva di ciascun piano di un edificio misurata al lordo di murature, pilastri, tramezzi, sguinci, vani di porte e finestre. (Voce dal glossario di Tecnoborsa)
DEFINIZIONI
RAPPORTO MERCANTILE
Rapporto tra il prezzo di una superficie secondaria (Si) e il prezzo della superficie principale “SIL” (S1)
Si
i 
S1
RAPPORTO COMPLEMENTARE
Il rapporto complementare rappresenta l’incidenza in % del
valore del terreno sul valore di tutto l’immobile
Superficie commerciale
n
Sc  S 1   i * Si
i 2
Esempio Calcolo Sup. Com.
Destinazione
Superficie
rapporto
mercantile
Principale S1
50,00
1,00
50,00
Balcone S2
5,00
0,33
1,65
portico/terrazzo
cantina/deposito S3
0,00
10,00
0,25
soffitta/sottotetto
box auto/garage S4
Sup.Com.
2,50
0,00
13,00
0,70
giardino
9,10
0,00
Totale Sup.Com.
63,25
L’ M.C. A.
Fasi principali del MCA
a) Analisi del mercato per la rilevazione di contratti recenti b) Rilevazione dati immobiliari completi (piante, foto, ecc.)
c) Scelta delle caratteristiche immobiliari (elementi di comparazione)
d) Compilazione tabella dei dati
e) Stima dei prezzi marginali (aggiustamenti)
f) Redazione della tabella di valutazione
g) Sintesi valutativa
Variazione cicliche del mercato
Espansione (+)
Contrazione (-)
Recessione ( -)
Recupero (+)
(+) aumento dei prezzi, (-) diminuzione dei prezzi
Forme di mercato
1. Concorrenza monopolistica: si manifesta per gli appartamenti usati, dove l’offerente può esercitare un potere discrezionale sui prezzi.
2. Oligopolio: Nel mercato immobiliare del nuovo. Oligopolio collusivo quando le imprese si spartiscono il territorio. Oligopolio non collusivo quando le imprese non si spartiscono il territorio.
3. Monopolio bilaterale esempio relitti urbani
Concetto base MCA
Il concetto base dell’MCA è quello di effettuare degli aggiustamenti al fine di eliminare le differenze tra i comparabili e bene oggetto di stima (subject). In poche parole se il bene comparabile ha una superficie maggiore a quello oggetto di stima gli andrò a sottrarre un valore pari alla differenza tra la superficie del bene oggetto di stima e il comparabile. Analogo ragionamento si effettuerà per le superfici secondarie e per tutte le altre caratteristiche prese in esame. Il risultato finale sarà quello di avere due o più valori del subject, non più dei comparabili. (Vediamo un esempio animato) Tre appartamenti che differiscono solo per la presenza di un balcone,
di un bagno e di una cantina
Comp. 1
Tolgo al Comp.1 il valore
del balcone
Comp. 2
subject
Tolgo al Comp.2 il valore
del bagno
70 mq.
70 mq.
Aggiungo al Comp.1 Comp.2 il valore della cantina
Alla fine avrò trasformato i due comparabili nel subJect
balcone
cantina
bagno
SIL
70 mq.
Aggiustamenti
La sup. del Comp.1 è > della sup. del subject per cui dovrò togliere al
valore del comp.1 un importo pari alla differenza delle due superfici
(area rossa che deborda dalla gialla)
La sup. del Comp.2 è < della sup. del subject per cui dovrò aggiungere
al valore del comp.1 un importo pari alla differenza delle due superfici
(area gialla che deborda dalla verde)
Esempi estremi
Il subject ha una caratteristica che non è presente nei comparabili. Una volta determinato il prezzo marginale e il relativo valore dovrò aggiungerlo ai comparabili.
I comparabili hanno una caratteristica che non ha il subject; dovrò determinarne il valore e toglierlo al valore complessivo di ogni singolo comparabile.
Prezzo unitario medio
Il prezzo unitario medio di una caratteristica immobiliare , lo si ricava dividendo il Prezzo totale P per la caratteristica immobiliare x
P
p
x
In genere la caratteristica immobiliare coincide con la superficie
commerciale. Il prezzo medio corrisponde al prezzo medio
corrisposto per l’acquisto di ogni unità di superficie. Nella pratica
il prezzo medio di immobili grandi è più piccolo del prezzo medio
di immobili piccoli. Questo criterio vale sia per i terreni, sia per le
aree, sia per gli edifici, sia per le loro parti. Perde significato
concreto se è riferito a qualsiasi altra caratteristica immobiliare ad
esempio il livello di piano, dove ha scarso senso pratico
conoscere quanto si è pagato per un piano sottostante.
Prezzo marginale
Il prezzo marginale di una caratteristica immobiliare esprime la variazione del prezzo totale al variare della caratteristica in altri termini il prezzo marginale è rappresentato dalla derivata del prezzo totale rispetto quella caratteristica.
dP
p
dx
Il prezzo marginale di una superficie principale rappresenta la
variazione del prezzo totale indotta dalla variazione di un’unità della
superficie. Nel caso del livello di piano,il prezzo marginale esprime
l’aumento o la diminuzione di valore di un appartamento al salire di
un piano, a parità delle altre condizioni. Ciò significa che il prezzo
marginale può assumere valori positivi, nel caso di in cui a una
variazione corrisponda un aumento del prezzo, o valori negativi nel
caso in cui a una variazione corrisponda una diminuzione del prezzo,
o nulli nel caso in cui non ci sia variazione del prezzo.
Caratteristiche qualitative
Stato di manutenzione
Stato di conservazione
La prospicenza
La panoramicità
La luminosità
L’inquinamento
La tipologia edilizia
Ecc.
Misurazione delle caratteristiche qualitative
Scala nominale può essere ricondotta a :
0 assente , 1 presente
Scala ordinale esprime il posto occupato dall’oggetto, la misura si esprime con un indice che esprime l’intensità non misurabile di un fenomeno, es. sufficiente, buono, ottimo.
Scala a intervalli è una scala ordinale che esprime la distanza tra le classi in un ordine metrico, basato sulla percezione psicologica del fenomeno. Esempio
Caratteristica
immobiliare
Classe
Nomenclatore
Punto
Stato di
conservazione
Buono
L’edificio presenta buone
condizioni di conservazione in
tutte le parti, tali da non dover
richiedere opere di manutenzione
né ordinaria né straordinaria
3
Sufficiente L’edificio presenta accettabili
condizioni di conservazione in
tutte le parti, tali da dover
richiedere opere di manutenzione
ordinaria
Scarso
L’edificio presenta condizioni di
degrado in tutte le parti, tali da
dover richiedere opere di
manutenzione ordinaria e
straordinaria
2
1
TEOREMI SUI PREZZI MEDI
IL DATO PURO
Nel calcolo del prezzo marginale si utilizzano delle formule che tendono a riportare il dato allo stato “puro” e cioè riferito al solo fabbricato, nel caso di situazioni dove nel valore preso come riferimento ci sia la presenza anche del valore del terreno, esempio una villetta, le formule che si utilizzeranno effettueranno una operazione di scorporo del valore del terreno, andando quindi a calcolare il prezzo marginale solo sul valore riferito al fabbricato. (vedi F2 e F3). Formula del prezzo medio senza superfici esterne
F1
Pmcomp. 
PT
S1  i  2 Si * 
n
Formula del prezzo medio
con superfici esterne e prezzo medio superficie esterna
F2
Pmcomp. 
PT  pSEC
S1  i  2 Si * 
n
Formula del prezzo medio
con superfici esterne e rapporto complementare
F3
Pmcomp. 
PT * (1  c)
S1  i  2 Si * 
n
Prezzo Marginale
Il prezzo marginale è posto pari al minimo dei prezzi medi.
Valore bene A
140000,00
Valore bene B
150000,00
Valore bene C
148000,00
Sup. Com
beneA
125,00
Sup. Com
bene B
130,00
Sup. Com
bene C
120,00
Prezzo medio
1120,00
Prezzo medio
1153,85
Prezzo medio
1233,33
Prezzo
Marginale
1120,00
Prezzo marginale per livello di piano
Se l’immobile da valutare si trova a un piano superiore a
quello di confronto
1
Pl  1  P1l
l
P
P
Se l’immobile da
valutare
si trova a un piano inferiore a
1 l
quello di confronto
l 1 
2
1*
l
Pl  1  P1 *
1 l
P1= prezzo comparabile
l = variazione % liv. piano
Piano di riferimento appartamento oggetto di stima “terzo piano”
Comp. 1 Comp. 2 Comp. 3 Subject
3 2 4 3 Il piano di riferimento è quello del subject e cioè il 3
Per cui: a) Per il Comp. 2 il subject è a un piano superiore (formula 1) 1
b) Per il Comp. 3 il subject è a un piano inferiore (formula 2)
2
c) Per il Comp.1 nessun aggiustamento
Prezzo marginale per impianti
(costo deprezzato)
t
p.impianti  C * (1  )
n
C = costo impianto
t = vetustà
n = vita utile
Variazione mensile prezzi
Im  P  i 1 / 12
P= prezzo del comparabile
i= saggio rivalutazione annuo
ESEMPIO M.C.A.
Dati necessari:
Saggio rivalutazione annuo es. 4%
Livello del piano e variazione prezzo per livello del piano l = 0.02
Numero dei servizi
Rapporti mercantili:
Balcone 0,33
Cantina 0,25
Box 0,70
Stato di manutenzione
Presenza ascensore
Ecc.
Esempio di calcolo dati
Prezzo e carateristiche
Prezzo totale
contratto
subject
150000
165000
148000
0
4
3
2
0
125
130
120
115
sup. balconi
4
8
6
10
sup. terrazzo
0
0
0
0
sup. portico
0
0
0
0
sup. sottotetto
0
0
0
0
sup. soffitta
0
0
0
0
sup. cantina
0
6
0
0
16
18
16
18
secondo posto auto
0
0
0
0
sup esterna
0
0
0
0
servizi
2
2
2
2
stato di manutenzione
5
5
5
5
data mesi
sup principale
sup. box
Il subject è sotto di 1
livello piano
Il subject è sopra di un
3
2
piano (+1) 1
2
risc. Centralizzato
0
0
0
0
risc. Autonomo
2
2
2
2
aria condizionata
0
0
0
0
impianto elettrico
2
2
2
2
impianto idraulico
2
2
2
2
ascensore
2
2
2
2
piano (-1)
CALCOLI
Calcolo della Sup. Commerciale
Prezzo e carateristiche
contratto
Prezzo totale
subject
150000
165000
148000
0
125 x 1.00 = 125
130 x 1.00 = 130
120 x 1.00 = 120
115 x 1.00 = 115
sup. balconi
4 x 0.33 = 1.32
8 x 0.33 = 2.64
6 x 0.33 = 1.98
10 x 0.33 = 3.30
sup. cantina
0 x 0.25 = 0.00
6 x 0.25 = 1.50
0 x 0.25 = 0.00
0 x 0.25 = 0.00
sup. box
16 x 0.7 = 11.2
18 x 0.7 = 12.6
16 x 0.7 = 11.2
18 x 0.7 = 12.6
137.52
146.74
133.18
130.90
sup principale
Superficie Commerciale
Calcolo del Prezzo Marginale
p.marg
P.medio a (euro/mq)
P.Medio b (euro/mq)
1090,75
1124,44
1090,75
P.Medio c
(euro/mq)
1111,28
Variazione mensile prezzi ( se la variazione è positiva si usa il saggio con il segno – viceversa se è negativa)
Vm a (euro/mese)
150.000 x -0.04/12= - 500,00
Vm b (euro/mese)
165.000 x -0.04/12= - 550,00
Vm c (euro/mese)
148.000 x -0.04/12= - 493,33
Prezzi marginali delle caratteristiche immobiliari
Prezzo marginale balcone
P.m.bal. = 1090,75 X 0.33 = 359,95
Prezzo marginale cantina
P.m.can.= 1090,75 X 0.25 = 272,69
Prezzo marginale box
P.m.box. = 1090,75 X 0,7 = 763.53
PREZZO MARGINALE DEL LIVELLO DI PIANO
Viene posto come piano di riferimento quello dell’immobile da valutare (liv.2)
Prezzo marginale livello inferiore (il piano di riferimento è a un livello inferiore per cui…) Pml1(liv.3) = 150.000 X 0.02/1+0.02 = 2941,18
Prezzo marginale di livello superiore (il piano di riferimento è a un livello superiore per cui …)
Pml2 (liv.2) = 165.000 X 0.02 = 3.300
Pml3 (liv.1) = 148.000 X 0.02 = 2.960
Tabella Prezzi Marginali
Tabella prez. Marginali
Prezzo totale
contratto
150000,00
165000,00
148000,00
data
-500,00
-550,00
-493,33
sup. balconi
359,95
359,95
359,95
sup. terrazzo
0,00
0,00
0,00
sup. portico
0,00
0,00
0,00
sup. sottotetto
0,00
0,00
0,00
sup. soffitta
0,00
0,00
0,00
sup. cantina
272,69
272,69
272,69
sup. box
763,53
763,53
763,53
secondo posto auto
0,00
0,00
0,00
sup esterna
0,00
0,00
0,00
2941,17
3300
2960
liv.Piano (3-2-1) 2
Modalità di calcolo
Fare sempre riferimento al bene oggetto di stima: Data subject (0) comp.1 (4) comp.2 (3) comp.3 (2)
(0 ‐ 4) = ‐ 4 x – 500 = 2000; (0 – 3) = ‐3 x – 550 = 1650; (0 – 2) = ‐2 x ‐ 493,33 = 986,67
Sup.SubJect 115 comp. 1 125 comp. 2 130 ecc.
(115‐125) = ‐ 10 X 1090.75 = ‐ 10907,5
(115‐130) = ‐ 15 X 1090.75 = ‐ 16361,26 ecc.
Balconi subject 10 altri 4, 8, 6 Differenza (10 ‐ 4) = 6 X 359.95 = 2159,70
(10 – 8) = 2 X 359.95 = 719,90
(10 – 6) = 4 X 359.95 = 1439,80
tabella prez. Marginali ragguagliati
Prezzo totale
contratto
150000,00
165000,00
148000,00
2000,00
1650,00
986,67
(115-125) x1090.75
(115-130) x 1090.75
(115-120) x 1090.75
-10907,50
-16361,26
-5453,75
(10-4) x 1090,75 x 0.33
(10-8) x 1090,750 x
(10-6) x 1090,75 x 0.33
32159,69
0.33 719,90
1439,79
sup. terrazzo
0,00
0,00
0,00
sup. portico
0,00
0,00
0,00
sup. sottotetto
0,00
0,00
0,00
sup. soffitta
0,00
0,00
0,00
data
s. princ.(125,130,120) 115
sup. balconi (4,8,6) 10
(0 – 6) x 1090,75 x 0,25
sup. cantina
0,00
-1636,13
0,00
(18-16)X1090,75X0,7
(18-18)X1090,75X0,7
(18-16)X1090,75X0,7
1527,05
0,00
1527,05
secondo posto auto
0,00
0,00
0,00
sup esterna
0,00
0,00
0,00
(2-3) X 2941,18
(2-2) X 3300
(2-1) X 2960
liv.Piano (3,2,1) 2
-2941,176471
0
2960
Servizio (2,2,2) 2
0
0
0
0,00
0,00
0,00
141838,06
149372,51
149459,76
sup. box (16,18,16) 18
Manutenzione (5,5,5) 5
Totale
S
Risultati
Totale
MEDIA
PONDERATA
141838,06
PERC.
PERC.
VAR.PERC.
PESO
149372,51 149459,76
PERC.
30
40
30
42551,42
59749,00
44837,93
Totale
€ 147.138,35
VALORE ARROT.
€ 147.000,00
Variazione percentuale assoluta
Vmax – Vmin = 0,053
Vmin
5,3%
Sistema di stima
Che cos’è ?
Nel sistema di stima applica la funzione comparazione come l’ MCA del quale è una formalizzazione razionale.
Gli immobili possono presentare caratteristiche quantitative che sono misurabili e di conseguenza facilmente quantificabili, caratteristiche aestimabilis (sup. commerciali, impianti ecc.), e caratteristiche qualitative che non sono facilmente quantificabili, caratteristiche inestimabilis (vista panoramica, inquinamento ecc.).
L’MCA permette di calcolare i prezzi marginali delle caratteristiche aestimabilis, mentre il sistema di stima permette di calcolare i prezzi marginali delle caratteristiche inestimabilis.
Vediamo ora un paio di esempi.
SISTEMA DI STIMA
Tra le diverse possibilità per determinare il Valore del subject
troviamo il “ SISTEMA DI STIMA”
Il “Sistema di Stima” si basa su un sistema a tre equazioni che
permette di calcolare oltre al valore del subject anche i prezzi
marginali delle caratteristiche che lo compongono come:
a) aspetti misurabili quali ad esempio prezzi marginali di
balconi, vani ecc.,
b) aspetti non misurabili quali ad esempio il prezzo marginale
della vista panoramica,dell’inquinamento ecc.
Prezzo Caratteristica
Contratti
Subject
Unità A
Prezzo Totale PRZ (euro)
Unità B
Unità C
200.000
225.000
300.000
-
Vani VAN (n)
4,5
4
6
5
Balconi (mq)
16
25,50
22
18
Traduciamo in un equazione quanto contenuto nella tabella
 200.000 – V = (4,5-5)*pvan + (16-18)*pbal
 225.000 – V = (4-5)*pvan + (25,5-18)*pbal
 300.000 – V = (6-5)*pvan + (22-18)*pbal
Per semplicità indichiamo pvan=x pbal=y V=V
e risolviamo il sistema ……
 200.000 – V = (4,5‐5)*x + (16‐18)*y
 225.000 – V = (4‐5)*x + (25,5‐18)*y
 300.000 – V = (6‐5)*x + (22‐18)*y
 V + (4,5-5)*x + (16-18)*y = 200.000
 V + (4-5)*x + (25,5-18)*y = 225.000
 V + (6-5)*x + (22-18)*y = 300.000
Espliciamo la V e sostituiamo ………
 V -0,5x -2y = 200.000
 V - x +7,5y = 225.000
 V +x + 4y = 300.000
 V = 200 +0,5x +2y
 200 +0,5x +2y -x +7,5y = 225
 200 +0,5x +2y+x + 4y = 300
 V = 200 +0,5x +2y
 -0,5x = 25 – 9,5y
 +1,5x + 6y = 100
 V = 200 +0,5x +2y
 x = -50 + 19 y
 +1,5 (-50 +19y) + 6y =100
 V = 200 +0,5x +2y
 x = - 50 + 19 y
 -75 + 28,5y + 6y = 100
 V = 200 +0,5x +2y
 x = - 50 + 19 y
 34,5y = 100 + 75
Troviamo la y e passiamo alle successive
sostituzioni
y = 175.000 = 5072,46 = pbal
34,5
X = - 50.000 + 96.376,811= 46.376,81= pvan
V = + 200.000 + 0,5* 46.376,81 + 2* 5072,46 =
= 233.333,333 = Valore subject
Vediamo un esempio con MCA e sistema di stima Stima di un immobile di 3 anni che come
caratteristiche inestimabili presenta la vista lago e
una diversa classe energetica.
Si ricorda che si utilizza il sistema di stima solo
quando i comparabili utilizzati non presentano tutte
o parte delle caratteristiche inestimabili del subject.
E’ evidente che se i comparabili presentano le
medesime caratteristiche del subject si usa
semplicemente l’MCA
Come potrete notare il comp. A non presenta nessuna delle due caratteristiche, il comp. B presenta la stessa classe energetica ma non la vista panoramica, il comp. C presenta entrambe le caratteristiche del subject, si procede con l’MCA
I tre valori trovati rappresentano tre valori possibili del subject, ma la divergenza è
troppo alta per la presenza delle caratteristiche inestimabili, imposto ora una matrice dei coefficienti e risolvo con il calcolo matriciale il sistema di equazioni, ottenengo il Valore del subject e i prezzi marginali della vista panoramica e della classe energetica.
COST APPROACH
Il cost approach è un metodo che serve per determinare il valore di mercato di un edificio attraverso la somma tra il valore di mercato del terreno e il valore di ricostruzione del fabbricato eventualmente deprezzato.
Si usa nei casi dove non esistono dati di comparabili per poter effettuare l’MCA
Si ricorda il principio di sostituzione per cui un individuo è disposto a pagare per un immobile una somma pari al valore del terreno edificabile e al costo di ricostruzione deprezzato per la vetustà
dell’immobile. H. B. U.
Highest and Best Use Value
(Metodo del valore di trasformazione)
E’ rappresentato dal massimo valore di trasformazione o di mercato tra i valori di trasformazione e di mercato degli usi prospettati per un immobile.
Rappresenta la destinazione maggiormente redditizia.
Le trasformazioni devono essere: tecnicamente realizzabili, economicamente convenienti,
legalmente ammissibili
Valore del terreno edificato
Si calcola come differenza tra il valore del terreno edificabile e il costo di demolizione.
L’ HBU assoluto è rappresentato dal massimo valore tra i valori alternativi che si possono presentare tra diverse soluzioni ad es.: stato attuale, realizzazione di una villetta, realizzazione di un condominio, sempre che tali soluzioni siano possibili.
Deprezzamento dei fabbricati
Deterioramento fisico: derivato dall’uso e dal conseguente logorio delle parti dell’immobile con il trascorrere del tempo, dove per alcune parti il deterioramento può essere recuperato con interventi di manutenzione.
Obsolescenza funzionale: legata alla tipologia e agli standard costruttivi dell’immobile non più idonei alle esigenze dei fruitori.
Obsolescenza economica: relativa a condizioni esterne all’immobile quali ad esempio cambiamenti nelle destinazioni delle aree di insediamento, inquinamento, congestioni, insufficiente livello della domanda.
DETERIORAMENTO
DEPREZZAMENTO
DEPERIMENTO FISICO
COSTO DELL’INTERVENTO
MANUTENTIVO E DI RIPRISTINO
DEPERIMENTO FISICO
INELIMINABILE
SOMMATORIA DELLE QUOTE DI
DEPREZZAMENTO MATURATE ALLA
DATA DELLA STIMA
OBSOLESCENZA FUNZIONALE
ELIMINABILE
COSTO DI ADDIZIONI, SOSTITUZIONI,
RISTRUTTURAZIONI E
AMMODERNAMENTI (AL NETTO DEGLI
ELEMENTI, COMPONENTI E PARTI
RECUPERATE)
OBSOLESCENZA FUNZIONALE
INELIMINABILE
PERDITA DI REDDITO (CAPITALIZZATA)
O DI VALORE TRA LO STATO DI PIENA
FUNZIONALITA’ E LO STATO DI
OBSOLESCENZA ATTUALE.
SOMMATORIA DELLE QUOTE DI
DEPREZZAMENTO MATURATE ALLA
DATA DELLA STIMA
OBSOLESCENZA ECONOMICA
PERDITA DI REDDITO (CAPITALIZZATA)
O DI VALORE
Formule di deprezzamento
Deprezzamento impianti con valore finale > di 0
t
Ct  C   (C  E )
n
Deprezzamento impianti con valore finale = 0
t
Ct  C * (1  )
n
Deprezzamento fabbricati strumentali
2
t

 100  20 
n
  2,86
Dt %  
140
Dt  (C  E ) * (1  e
 w*t 2
e  2.71828182845
)
Costo di costruzione
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
Costo progetto
Costo direzione lavori
Costo oneri urbanizzazione
Costo per impianti
Costo per opere murarie
Costo per finiture
Spese d’impresa
Profitto investitore
Deperimenti fisico eliminabili
Costo di manutenzione o di ripristino di:
1. Opere murarie 2. Impianti
3. Finiture
a) Totale ripristino (1+2+3)
Deprezzamenti (calcolo con le formule )
1. Opere Murarie
2. Impianti
3. Finiture
b) Totale deprezzamenti (1+2+3)
Obsolescenza funzionale eliminabile
Costo per :
1. Opere murarie
2. Impianti
3. Finiture
c) Totale obsolescenza funzionale (1+2+3) Obsolescenza economica
Diminuzione del reddito:
d1) Capitalizzazione del differenza di reddito
Ob.ec =R‐Rr/sc
R=Reddito pieno, Rr=Reddito ridotto, sc=saggio capitalizzazione
d2) In base alla diminuzione del valore
Ob.val = V – Vr
V = valore pieno, Vr = Valore ridotto
Riepilogo Cost Approach
Valore terreno Vt = (Sup.Ter. x pm. Terreni) – costo demolizione
Costo di costruzione (1+2+3+4+5+6+7+8)
Deprezzamenti e Obsolescenze (a+b+c+d1 o d2)
Riepilogo della stima
Vx = Vt + Costo di costr ‐ Deprez.e Obsolescenze
ESEMPIO C.A.
Valore del terreno
superficie mq.
1000
prez.medio ter. Edif.
200
Valore terreno
200000
Sup. Immobile
100
prez.medio demolizione
100
Costo demolizione
10000
Totale
190000.00
Costo di costruzione
Tipo di costo
% valore assoluto
progetto
3.22%
5000
direzione lavori
3.22%
5000
oneri di urbanizzazione
1.61%
2500
Costo Impianti
22.57%
35000
Costo opere murarie
35.46%
55000
Costo finiture
22.57%
35000
2.26%
3500
0.1
14100
Spese Impresa
Profitto investitore
Totale Costo costruzione
155100.00
Deperimento fisico eliminabile
Costo opere murarie
3500
Costo impianti
3500
Costo delle finiture
3500
Totale
10500
Deperimento fisico e obsolescenza ineliminabile
OPERE MURARIE
55000
0
Vita economica n
80
Vita media t
Costo opere
Saggio dep. Annuo w
Valore residuo
Totale
1134.03
IMPIANTI
Costo opere
35000
Valore residuo
0
Vita economica n
25
Vita media t
5
Saggio dep. Annuo w
Totale
7000.00
FINITURE
Costo opere
35000
Valore residuo
0
Vita economica n
80
Vita media t
5
Saggio dep. Annuo w
0
Totale
721.66
OBSOLESCENZA ECONOMICA ELIMINABILE
Costo opere murarie
1000
Costo impianti
1000
Costo delle finiture
1000
Totale
3000
OBSOLESCENZA EC. INELIMINABILE IN BASE AL REDDITO
Reddito in piena funzionalità R
6000
Reddito ridotto causa obsol.Rr
5000
sc (Saggio di capitaliz.)
0.05
Totale
20000
OBSOLESCENZA EC. INELIMINABILE IN BASE AL VALORE
Valore in piena funzionalità V
0
Valore ridotto causa obsol. Vr
0
Totale
0
RIEPILOGO
Totale Valore
terreno
190000.00
Totale Costo di
Costruzione
155100.00
Totale
deprezzamenti
Valore immobile
da stimare
Valore
arrotondato
42355.69
302744.31
302800
Bibliografia:
Marco Simonotti ‐Metodi di stima immobiliare ‐ Dario Flaccovio
Editore
AA.VV. ‐ Codice delle valutazioni immobiliari‐ terza ed. Tecnoborsa
International Valuation Standards Ottava edizione 2007‐ ed. GEOVAL e CNG
Ringraziamenti:
- Associazione GEOVAL (Geometri Valutatori Esperti)
- Consiglio Nazionale Geometri
-Un sentito ringraziamento al Prof. Graziano Rotondo per la preziosa
collaborazione nella revisione delle slide