Logistica e mercato immobiliare in Italia

Stefano Bellintani
Susanna Zucchelli
Logistica
e mercato immobiliare in Italia
politecnica RE
INDICE
Presentazione ........................................................................................................ 7
Introduzione ........................................................................................................ 11
Capitolo 1 ............................................................................................................ 21
L’evoluzione dei caratteri strutturali del mercato della logistica
1.1.1 Il contesto di riferimento ....................................................................... 22
1.1.2 Il trasporto e la logistica in Europa ......................................................... 25
1.2 Le tendenze evolutive della domanda di servizi logistici e di trasporto.......... 30
1.2.1 Gli scenari emergenti del traffico delle merci ........................................ 31
1.2.2 Traffico delle merci, intermodalità e logistica territoriale ..................... 34
1.2.3 L’andamento del PIL mondiale e il traffico merci con l’estero ............... 37
1.3 L’evoluzione delle imprese e dell’offerta dei servizi logistici .......................... 40
1.3.1 Il mercato dei servizi logistici: attori e dinamiche .................................. 42
1.3.2 Gli operatori del settore ......................................................................... 45
1.3.1.1 Spedizionieri .................................................................................... 46
1.3.1.2 Gli operatori di trasporto multimodale ........................................... 48
1.3.1.3 Gli autotrasportatori ........................................................................ 49
1.3.1.4 I corrieri ........................................................................................... 50
1.3.1.5 I provider ......................................................................................... 51
Capitolo 2 ............................................................................................................ 53
Supply chain management e il mercato globale
2.1 Supply chain management come evoluzione della logistica ........................... 54
2.1.1 La logistica come processo aziendale .................................................... 55
2.1.2 Logistica industriale, logistica integrata, green supply chain ................ 58
2.2 Configurazione della Supply chain .................................................................. 62
2.2.1 Tipologie e caratteristiche delle reti logistiche ...................................... 66
2.2.2 La tecnologia informatica a supporto della logistica .............................. 71
2.3 Il ruolo strategico della reverse logistics ......................................................... 74
2.4 Supply chain risk management ....................................................................... 76
Capitolo 3 ............................................................................................................ 81
L’assetto infrastrutturale della logistica e dei trasporti
3.1 Il sistema infrastrutturale nazionale ............................................................... 82
3.1.1 Le grandi direttrici continentali .............................................................. 84
3.2 Le porte internazionali e le “Autostrade del mare” ........................................ 92
3.3 Gli aspetti localizzativi e l’accessibilità delle infrastrutture logistiche ........... 95
3.4 Le reti logistiche e i nodi di interconnessione ................................................ 98
Capitolo 4 .......................................................................................................... 105
Facility Management e servizi agli immobili della logistica
4.1 La terziarizzazione dei servizi e il Global Service ........................................... 109
4.1.1 L’esternalizzazione dei servizi: dai contratti “tradizionali” ai contratti
“prestazionali” ............................................................................................... 112
4.1.1.1 Principali caratteristiche dei contratti prestazionali ...................... 116
4.2 La terziarizzazione dei servizi per la logistica ................................................ 122
4.2.1 I modelli organizzativi per la gestione dei servizi ................................. 124
4.3 Le attività/servizi “no core” nel comparto della logistica ............................. 125
4.3.1 L’esternalizzazione e le peculiarità dei servizi nel comparto logistico . 129
4.4 Il Facility Management e la logistica: criticità e prospettive ......................... 132
Capitolo 5: ......................................................................................................... 137
Mercato immobiliare della logistica in Italia
5.1 L’investimento in immobili per la logistica .................................................... 138
5.1.1 I canoni di affitto, il rendimento e il rischio d’investimento ................ 144
5.1.2 I fattori e i criteri d’investimento ......................................................... 152
5.1.3 Lo sviluppo immobiliare in ambito logistico ......................................... 157
5.2 Le caratteristiche degli immobili per la logistica ........................................... 164
5.2.1 Le aree funzionali e l’evoluzione del layout ......................................... 169
5.2.2 Gli elementi costruttivi e le caratteristiche tecniche ........................... 181
5.2.2.1 Schema sintetico dei requisiti ........................................................ 203
5.2.3 Gli immobili industriali/logistici e i requisiti di “eco-sostenibilità” ...... 204
5.3 La valutazione di un bene immobiliare ......................................................... 209
5.3.1 La valutazione di un immobile per la logistica ..................................... 216
5.4 La filiera del mercato immobiliare logistico .................................................. 222
5.4.1 Gli investitori professionali................................................................... 226
5.4.2 I developer e promotori immobiliari .................................................... 230
Bibliografia ........................................................................................................ 237