Perizia

TRIBUNALE CIVILE DI GENOVA (R.E ..428/2014)
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SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI
·G. E. Ill.mo Dott. D.Bianchi
Nel giudizio di esecuzione promosso da:
- UNICREDIT BANCA S.P.A.
Aw.S.Lupinacci
contro
O) PREMESSE
La sottoscritta dott.ing.Marina Cabigliera, libera professionista, con
studio in Genova alla Via L.Lanfranconi 5/4 sc.dx.- te l. 01 O - 594095,
iscritta all'Ordine degli Ingegneri al n '5652A, nonché all'Albo dei Con
sulenti Tecnici del Tribunale di Genova, veniva nominata dall'Ill.mo
G.l. dott. a D.Canepa C.T.d'U. nella causa indicata in epigrafe.
Il quesito posto era il seguente:
"a) verifichi l'esperto innanzitutto la completezza della documen
tazione di cui ali ' art. 567 c.p.c., segnalando al G. E. gli atti
mancanti o inidonei;
b) provveda quindi alla stima sommaria dell'immobile, accedendovi ed eseguendo ogni altra operazione ritenuta necessaria;
c) faccia constare nella sua relazione, previa suddivisione dello
immobile in lotti autonomi:
1. l'identicazione del bene comprensiva dei confini e dei dati
catastali;
2. una sommaria descrizione del bene;
3. lo stato di possesso del bene, con l'indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con
particolare riferimento all'esistenza di contratti registrati
in data antecedente al pignoramento;
4. l'esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura
condominiale, gravanti sul bene, che resteranno carico
dell'acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso
o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico:
- le domande giudiziali (precisando, ove possibile, se la
causa sia ancora in corso ed in che stato) ed altre trascri
zioni;
- gli atti di asservimento urbanistici e cessioni di
cubatura;
- le convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale al coniuge;
- gli altri pesi o limitazioni d'uso (oneri reali, obbligazioni
propter rem, servitù, uso abitazione, assegnazione al
co-
niuge, ecc.)
5. l'esistenza di formalità, vincoli e oneri, che saranno can-
cellati e che comunque risulteranno non apponibili all'acquirente;
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6. la verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, anche dal punto di vista delle mappe catastali, nonché l'esistenza della dichiarazione di agibilità dello stes
so, previa acquisizione o aggiornamento del certificato
di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa.
7. la formazione di eventuali lotti, tenendo conto delle esigenze di vendibilità proprie del caso concreto e con opportuno aggiornamento catastale;
d)
nell'ipotesi in cui l'immobile non risulti accatastato, oppure
risulti accatastato in modo difforme rispetto alla situazione
reale, il CTU proceda alle necessarie attività idonee a renderlo vendibile per il Professionista delegato;
e)
accerti il CTU se la vendita va soggetta ad imposta di registro o, invece, ad IV A, accertando presso il competente ufficio IV A- o acquisendo la documentazione contabile, che
dovrà essere richiesta al debitore esecutato e di cui costui
dovesse essere in possesso (qualora imprenditore);
f)
nel caso si tratti di quota indivisa, dica innanzi tutto se l'immobile sia comodamente divisibile in natura, identificando
in questo caso il lotto da separare in relazione alla quota
del debitore esecutato ovvero i lotti da assegnare a ciascun comproprietario con gli eventuali conguagli in denaro; fornisca altresì la sola valutazione della quota indivisa.
g)
Il perito dovrà, altresì, procedere alla redazione dell'APE;
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h)
Il perito indicherà, infine, i valori minimi e massimi di valutazione deii'OMI, precisando in quale segmento tra il minimo ed il massimo si colloca l'immobile oggetto di stima"
O) RELAZIONE SOMMARIA DELLE INDAGINI
In data 03 Dicembre 2014 alle ore 10,00 la scriven1e prestava il
giuramento di rito ed il G.l. concedeva gg. 67 per il deposito della
relazione ex art. 569 c.p.c ..
In data 11 Dicembre dava inizio alle operazioni peritali e, quindi,
previa comunicazione a mezzo raccomandata, in data 23 Gennaio
2015
alle
ore
12,00
effettuava
il
sopralluogo,
necessario
all'espletamento dell'incarico affidatole, al civico n. 35 int. 3 di Via
Sampierdarena
in
Comune
di
Genova,
delegazione
di
Sampierdarena. alla presenza della debitrice esecutata.
Nel frattempo il C.T.d'U. aveva proweduto a richiedere presso
I'U.T.E., il Comune di Genova, la Soprintendenza per i Beni
Architettonici per il Paesaggio della Liguria
e
presso gli Uffici del
Registro. le informazioni ed i dati necessari per l'espletamento
dell'incarico ricevuto.
a) VERIFICHI L'ESPERTO INNNANZITUTTO LA COMPLETEZZA
DELLA DOCUMENTAZIONE DI CUI ALL'ART.567 c.p.c., SEGNALANDO AL G. E. GLI ATTI MANCANTI OD INIDONEI;
La documentazione agli atti risulta conforme a quanto richiesto
dall'art.567 c.p.c ..
b) PROVVEDA QUINDI ALLA STIMA SOMMARIA DELL'IMMOBI
LE, ACCEDENDOVI ED ESEGUENDO OGNI AL TRA OPERA-
4
i'ì
~
ZIO NE RITENUTA NECESSARIA, PREVIA COMUNICAZIONE
SCRITIA A MEZZO RACCOMANDATA CON RICEVUTA DI RITORNO, AL DEBITORE, AL CREDITORE PROCEDENTE ED Al
COMPROPRIETRAI DELLA DATA E DEL LUOGO DI INIZIO
DELLE OPERAZIONI PERITALI;
b.1) STIMA DEL BENE
- Criterio di stima
Si cercherà di determinare il più probabile valore di mercato del
bene, ovvero il valore che la maggior parte dei potenziali acquirenti
sarebbe
disposta
a
pagare
per
diventarne
proprietaria:
si
adotteranno due criteri di stima sintetici, utilizzando come riferimento
il prezzo a vano ed il prezzo a metro quadro.
Per la determinazione del prezzo unitario si adotta, quindi, un criterio
sintetico- comparativo, owero si dà una valutazione basata sul valo-
re dì mercato, riferendosi ai prezzi medi di mercato della zona per im
mobili aventi consistenza e caratteristiche simili a quelle del bene oggetto di stima, confrontando i prezzi anche con quelli indicati dal Mini
stero delle Finanze nell'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI)
in relazione a recenti transazioni effettuate, tenuto conto della posizione e dello stato di conservazione degli stessi.
Si precisa, inoltre, a questi fini che i valori deii'OMI (ved.paragrafo hil
non sono più raporesentatìvi del mercato reale. che ormai differisce
significativamente da essi per difetto!
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Stima
Via Molteni civ.n.1 int.9 in Comune di Genova-Sampierdarena (appartamento)
b.1.1) Stima in base ai vani
Appartamento
-vani alloggio: n • 6,5
- prezzo a vano €. 13.500,00
€. 87.750,00
- 6,5 x €/vano 13.500,00
b.1.2) Stima in base ai metri quadrati
La superficie coperta dell'unita immobiliare, inclusi muri perimetrali
(fino ad uno spessore di cm.40,00) e divisori interni, è pari a circa
105,00
mq mentre quella netta è di circa 88,00 mq, oltre ad un
poggiolo di mq. 8,40 circa.
Applicando un prezzo unitario di €/mq 800,00, risulta:
Appartamento:
Superficie lorda: mq. 105,00
€/mq 800,00
€. 84.000,00
€/mq 800,00 x mq. 105,00
Balcone:
Superficie lorda: mq. 8,40
Coeff.di riduzione: 0,33
€/mq 800,00
€/mq 800,00 x mq. 8,40 x 0,33
€.
Sommano
€. 86.217,60
6
2.217,60
b.1.3) Stima del bene- Valore Venale
Il valore venale risulta dalla media dei due valori definiti in
precedenza:
Appartamento:
€. (87.750,00 + 86.217,60)/2
€.86.983,80
che si arrotondano ad
€.87.000,00
{diconsieuroottantasettemila/00)
c) FACCIA CONSTARE NELLA SUA RELAZIONE, PREVIA SUDDI
VISIONE DELL'IMMOBILE IN LOTI! AUTONOMI:
1)- Via Molteni civ.n.1 in!. 9 in Comune di Genova- Sampierdarena (appartamento)
c.1.)
L'IDENTIFICAZIONE DEL BENE COMPRENSIVA DEl CONFINI E DEl DATI CATASTALI;
c.1.1) CONFINI CIVICI:
a) Nord
muri perimetrali su distacco piano primo: terrazzo
int.3;
b) Est
appartamento int.1 O, vano scala ed appartamento int.8;
c) Sud
appartamento int.8
d) Ovest
muri perimetrali su distacco piano primo: terrazzo
int.3;
e) sopra
appartamento int.16;
f) sotto
appartamento int.3.
c.1.2) DATI CATASTALI
L' immobile sopra descritto risulta così censito:
7
- N.C.E.U. del Comune di Genova intestato a:
Sez. SAM Fg. 44, Mapp.642, Sub t 9, Cat.N3, Classe 4, Vani.6,5 ,
Via Tullio Molteni civ.n. t int. 9, piano 2, R.C. Euro 72t,75.
c.2.) UNA SOMMARIA DESCRIZIONE DEL BENE;
c.2.1) DESCRIZIONE IMMOBILE:
L'edificio di cui l' immobile oggetto di stima fa parte è un fabbricato in
cemento armato, costruito nel 1954, posto nel Comune di Genova,
delegazione di Sampierdarena, in località residenziale, commerciale,
caratterizzata da alta densità abitativa e da edifici aventi caratteristiche costruttive per lo più di tipo economico.
La località è caratterizzata da accessi e servizi ottimi, è limitrofa alla
stazione ferroviaria ed alla strada di raccordo con la Sopraelevata ed
è dotata in generale da sufficienti possibilità di parcheggio.
L'immobile fa parte di un condominio caratterizzato da un solo
ingresso che si sviluppa in complessivi sette piani oltre un piano
attico di perimetrazione ridotta rispetto al fabbricato, il piano terreno,
ove
sono in parte ubicate le
attività commerciali,
un
piano
ammezzato ed un ulteriore piano fondi.
Presenta, inoltre, copertura piana, facciate intonacate e tinteggiate,
parzialmente rivestite in corrispondenza della facciata principale con
mattoni faccia-vista negli sfondati di tutti i piani posti sopra il porticato
s
e rivestite con tastronato in pietra nei piani terra ed ammezzato posti
sotto al porticato.
Presenta
inoltre
poggiati
in
c.a.
caratterizzati
da
parapetti
parzialmente in cartelle di c.a. rifinite intonacate e tinteggiate e
parzialmente in ringhiere di ferro.
Si presenta in discrete condizioni di manutenzione. (ved.Atlegati
fotografici).
L'accesso all'immobile awiene mediante portone in alluminio anodizzato, provvisto di impianto citofonico.
L'androne del caseggiato è caratterizzato da pavimentazione in
piastrelline a mosaico, pareti con rivestimento in lastronato di
travertino a tutt'altezza, soffitti intonacati e tinteggiati.
ti vano scale presenta scale con gradini caratterizzati da pedate in
marmo bianco ed alzate in marmetle di marmo nero, pianerottoli in
graniglia di marmo, pareti intonacate e tinteggiate, rifinite sabbiate,
soffitti intonacati e tinteggiati, parapetto in muratura con corrimano in
legno (ved.foto allegate).
Si presenta in cattivo stato di manutenzione, necessitando di
interventi di manutenzione straordinaria, oltre che di adeguamento
alle norme di Prevenzione Incendi, dal momento in cui sono visibili
nei vani scala la presenza delle bocchette antincendio, tuttavia prive
di lancia, nastro e cassetta relativa di contenimento.
E', inoltre. prowisto di due ascensori.
c.2.2) Appartamento int. 9
9
L'appartamento in esame è posto al piano secondo. Esaminandone
nel dettaglio gli interni, si nota come questi si presentino in stato di
manutenzione abbastanza buono, non appaiono troppo luminosi, ma
silenziosi
(nonostante
l'ubicazione
ad
un
piano
basso)
e
caratterizzati da finiture di tipo economico.
Lo stato dei luoghi corrisponde alla planimetria catastale di impianto
(26.04.1955), tranne che per la demolizione di tre tramezze che
separavano rispettivamente l'ingresso dalla cucina, la cucina dal
corridoio ed il corridoio dall'ingresso.
Quindi, attualmente, l'appartamento si articola in un piccolo ingressozona giorno provvisto di angolo cottura, tre camere, un bagno, un
ripostiglio ed un poggiolo. Presenta una superficie lorda pari a circa
105,00 mq , quella netta è di circa 88,00 mq, mentre il poggiolo
misura mq. 8,40 circa.
Le caratteristiche costruttive sono le seguenti:
M
serramenti interni: portoncino caposcala in legno; porte interne in
legno alcune con specchiature in vetro;
- serramenti esterni: tapparelle in legno e finestre in legno, in alcuni
casi doppie con seconda finestra in alluminio;
- pavimento vani: graniglia di marmo e parquet;
-pareti: intonacate e tinteggiate;
-soffitti: intonacati e tinteggiati;
- algolo cottura: pavimento in graniglia di marmo e pareti con rivestimento in piastrelle ceramiche (1 O x 1O) tra fuochi e pensili e parete d'angolo, quindi intonaca te e tinteggiate;
IO
-bagno: pavimento in piastrelle ceramiche (20 x 20), pareti rivestite
in piastrelli ne ceramiche a mosaico h = 1,80 m, prowisto di vaso,
bidet, doccia e lavabo;
-apparecchi igienici e rubinetteria: con miscelatore;
-riscaldamento: centralizzato;
-acqua calda sanitaria: non presente;
E', inoltre, prowisto di antenna televisiva centralizzata e di impianto
telefonico.
c.3) LO STATO DI POSSESSO DEL BENE, CON L'INDICAZIONE,
SE OCCUPATO DA TERZI, DEL TITOLO IN BASE AL QUALE E'
OCCUPATO, CON PARTICOLARE RIFERIMENTO ALL'ESISTENZA DI CONTRATTI REGISTRATI IN DATA ANTECEDENTE AL
PIGNORAMENTO;
Il possesso della proprietà del bene risulta in capo ai debitori esecutati, per la quota di intero, in forza di atto di compravendita a rogito
notaio Maria Paola Cola Rep.12757 del 19.03.2008 in Genova ed ivi
trascritto in data 26.08.2008 al n.5766.1/2008.
All'atto del sopralluogo l'appartamento risultava occupato dai debitori
esecutati e dalla famiglia dei medesimi.
c.4) L'ESISTENZA DI FORMALITA', VINCOLI OD ONERI, ANCHE
DI NATURA CONDOMINIALE, GRAVANTI SUL BENE,
CHE
RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE, lVI COMPRESI l
VINCOLI DERIVANTI DA CONTRATTI INCIDENTI SULL'ATTITUDI
NE EDIFICATORIA DELLO STESSO O l VINCOLI CONNESSI CON
IL SUO CARATTERE STORICO- ARTISTICO;
ll
c.4.1)
FORMALITA', VINCOLI OD ONERI, ANCHE DI NATURA
CONDOMINIALE, GRAVANTI SUL BENE
Da dichiarazione dell'Amministratore protempore del condominio
nella persona del Geom. Diego Russello, titolare dello studio tecnico
Russello, si apprende che, circa l'esistenza di vincoli di natura
condominiale gravanti sul bene, sono in sospeso €. 13.480,89 per le
spese di amministrazione, derivanti da € 186,51 per oneri professionali relativi a relazione tecnica su/l'impianto di riscaldamento e
formazione di nuove tabelle millesima/i e da € 13294.38 per saldo
esercizio 20 12113 e acconto preventivo spese esercizi 201312014.
Ad oggi non vi sono spese straordinarie deliberate mentre vi è un
fallimento in corso di un Condomino "/TAL PRESTITI" di cui il debito
supera 80.000,00 e che verranno ripartite fra i restanti Condomini nel
prossimo rendiconto.
Per ciò che attiene ad eventuali convenzioni matrimoniali non è stato
rinvenuto alcun atto di matrimonio nei registri del Comune di
Genova, ancorché risulti all'Ufficio Anagrafe che il
li-------
Pertanto non si può sapere se il matrimonio sia disciplinato da
regime di separazione o di comunione di beni.
Per ciò che attiene, invece, le domande giudiziali, come da certilicato
del 13.12.2014 rilasciato dal Direttore Amministrativo, ad oggi risulta
quanto segue: iscritto al Ruolo Generale il seguente procedimento:
12
-W 7967/2014 iscritto in data 2014, tra Condominio Via Molteni ed
• - • • • • • • • • • • • • p e r oggetto: Procedimento
di ingiunzione, terminato con rigetto;
nessun procedimento;
c.4.2.) VINCOLI DERIVANTI DA CONTRATTI INCIDENTI SULLA
ATTITUDINE EDIFICATORIA DELLO STESSO.
Come già sopra asserito trattasi di edificio e non di terreno e
pertanto privo di attitudine edificatoria. Aggiungasi a ciò che interviene su una Zona di P.U.C. satura (sono in vigore le norme di salvaguardia) sia per quanto attiene il PUC vigente in Zona
Zona "B"
Sottozona "BB-CE" e nel PUC adottato con delibera 92/2011 risulta
in Zona "AC-IU" (Ambito di conservazione dell'impianto urbanistico) e
quindi privo, ad oggi, anche di possibilità di ampliamento.
c.4.3)
CONNESSI
CON
IL
SUO
CARATTERE
STORICO-
ARTISTICO
L'edificio non risulta essere sottoposto alla tutela del D.Legs 42/2004
già D.Legs 490/99 art.2 (già L.1 089/39 art.1) art.128 come da documento n'pro t. 2906 rilasciato in data 30 Gennaio 2015 dalla Soprintendenza per i Beni Architettonici e per il Paesaggio della Liguria
(ved. allegato), né risulta soggetto ad altri vincoli.
c.5) L'ESISTENZA DI FORMALITA', VINCOLI ED ONERI, CHE
SARANNO CANCELLATI E CHE COMUNQUE RISULTERANNO
NON OPPONIBILI ALL'ACQUIRENTE;
13
Come si è desunto dalla documentazione ipocatastale, in capo al
bene ed a carico della debitrice esecutata, nell'ambito del ventennio
anteriore alla trascrizione del pignoramento risultano le seguenti
iscrizioni e trascrizioni:
Trascrizioni a favore:
-Atto tra vivi -compravendita- Reg.Part.19756 Reg.Gen.32182 del
02.07.2004 a rogito notaio Cola Maria Paola Rep.81 00/5730 del
30.06.2004;
-Atto tra vivi -compravendita- Reg.Part. 5766 Reg.Gen.9835 del
26.03.2008 a rogito notaio Cola Maria Paola Rep.12757/9569 del
19.03.2008;
Trascrizioni contro:
- Atto tra vivi -compravendita- Reg.Part.12097 Reg.Gen.21985 del
24.05.2007 a rogito notaio Cola Maria Paola Rep.11891 /8786 del
23.05.2007;
- Atto esecutivo o cautelare verbale di pignoramento immobiliare del
18.06.2014 Reg.Part. 10985 Reg.Gen.13997 per mezzo di Ufficiale
Giudiziario Corte Appello di Genova Rep.4704/2014 del13.05.2014
Iscrizioni contro:
- Ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo
fondiario del 02.07.2004 Reg.Part. 7536 Reg.Gen. 32183 per mezzo di notaio Cola Maria Paola Rep.8101/5731 del30.06.2004.
- Ipoteca legale derivante da ipoteca esattoriale del12.06.2006 Reg.
Part. 7118 Reg.Gen. 29365 per mezzo di Pubblico Ufficiale GEST
14
UNE S.p.A. Rep.148429/48 del 01.06.2006.
1. Annotazione n.6541 deò 17.08.2006 (Cancellazione Totale)
- Ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo
fondiario del 26.03.2008 Reg.Part. 2109 Reg.Gen. 9836 per mezzo di notaio Cola Maria Paola Rep.12758/9570 del 19.03.2008.
Trascrizioni a favore:
- Atto tra vivi -compravendita- Reg.Part.19756 Reg.Gen.32182 del
02.07.2004 a rogito notaio Cola Maria Paola Rep.81 00/5730 del
30.06.2004;
- Atto tra vivi -compravendita- Reg.Part. 5766 Reg.Gen.9835 del
26.03.2008 a rogito notaio Cola Maria Paola Rep.12757/9569 del
19.03.2008
Trascrizioni contro:
- Atto tra vivi -compravendita- Reg.Part.12097 Reg.Gen.21985 del
24.05.2007 a rogito notaio Cola Maria Paola Rep.11891/8786 del
23.05.2007;
- Atto esecutivo o cautelare verbale di pignoramento immobiliare del
18.06.2014 Reg.Part. 10985 Reg.Gen.13997 per mezzo di Ufficiale
Giudiziario Corte Appello di Genova Rep.4704/2014 del 13.05.2014
Iscrizioni contro:
- Ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo
fondiario del 02.07.2004 Reg.Part. 7536 Reg.Gen. 32183 per mezzo di notaio Cola Maria Paola Rep.8101/5731 del30.06.2004.
- Ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo
lS
fondiario del 26.03.2008 Reg.Part. 2109 Reg.Gen. 9836 per mezzo di notaio Cola Maria Paola Rep.1275819570 del 19.03.2008 ..
c.6)
LA
VERIFICA
URBANISTICA
DEL
DICHIARAZIONE
DI
DELLA
BENE
REGOLARITA'
NONCHE'
AGIBILITA'
EDILIZIA
ED
L'ESISTENZA DELLA
DELLO
STESSO,
PREVIA
ACQUISIZIONE O AGGIORNAMENTO DEL CERTIFICATO DI
DESTINAZIONE
URBANISTICA PREVISTO DALLA VIGENTE
NORMATIVA.
c.6.1) REGOLARITA' EDILIZIA
Lo stato dei luoghi non corrisponde completamente alla planimetria
catastale del 26.04. 1955 nè al progetto approvato in data 9 Ottobre
1953 Prot.n" 2216, causa la demolizione di tre tramezze che
separavano rispettivamente l'ingresso dalla cucina, la cucina dal
corridoio ed il corridoio dall'ingresso.
Tale intervento ha, tuttavia, contrawenuto il REC (Regolamento
Edilizio Comunale) attualmente in vigore (201 O) che all'art.36
paragrafo 3) comma a) prescrive che f)er !e umtà immobiliari a
destinazione abitativa deve essere prevista una r7nestra avente
1
supert7cie r7nestrata apnbi!e non inferiore a 1/8 della superficie del
pavimento/ a servizio di ciascuna stanza 3gibile.
T aie prescrizione già presente anche nei precedenti Ree e
Regolamento di Igiene del Comune di Genova, non è rispettata in
quanto la superficie dell'unica finestra presente risulta, per effetto
dell'ampliamento del vano, notevolmente insufficiente a quanto
prescritto.
16
Pertanto un'eventuale regolarizzazione del bene con presentazione
della domanda della concessione in sanatoria in base al combinato
disposto dagli artt. 46, comma 5, del DPR 6 giugno 2001, n.380 e
40, comma 6 della L. 28 febbraio 1985 n.47, nel caso in esame non
è possibile per i seguenti motivi:
- le ragioni del credito non sono precedenti (2008) all'entrata in vigore della legge sul condono (2003)
-gli abusi non sono conformi al REC ed al Regolamento di Igiene del
Comune di Genova attuali ed in vigore al momento in cui è stato
commesso l'abuso.
Tuttavia, qualora, richiesto il parere all'ASL, questa lo rilasciasse favorevole, le opere potrebbero essere successivamente sanate in base all'art. 32 della L. R. n. 9/2012 con sanzione amministrativa pecuniaria non inferiore a euro 516,00.
Non risultano, inoltre, essere state mai presentate
domande di
sanatoria ai sensi dell'art.31 ex lege 47/85, 724/94, 326/03 e L.R.
5104, come accertato presso il Comune di Genova- Direzione Urban
Lab- Settore Condono Edilizio.
c_6.2) DICHIARAZIONE DI AGIBILITA'.
La dichiarazione di abitabilità è stata rilasciata in data 24 Dicembre
1954 con il pro t. n' 2805.
c.6.3) DESTINAZIONE URBANISTICA (Previsioni di P.U.C.)
Sono in vigore le norme di salvaguardia.
17
Pertanto per quanto attiene il PUC vigente l'immobile risulta censito
in Zona di P.U.C. satura (sono in vigore le norme di salvaguardia) sia
per quanto attiene il PUC vigente in Zona "8" Sottozona "88-CE" e
nel PUC adottato con delibera 92120t 1 risulta in Zona "AC-IU"
(Ambito di conservazione dell'impianto urbanistico)
E' soggetta all'Ambito 53-D Area TU del P.T.C.P. e ricade nel Piano
di Bacino del Torrente Polcevera.
Non appartiene ad una zona vincolata paesagisticamente ai sensi
del D.LGS 42104 parte Ili.
Non è stato prodotto Certificato di Destinazione Urbanistica essendo
il bene pignorato un appartamento e non un terreno.
c.7.
LA FORMAZIONE DI EVENTUALI LOTTI, TENENDO CONTO
DELLE ESIGENZE DI VENDIBILITÀ PROPRIE DEL CASO
CONCRETO E CON OPPORTUNO AGGIORNAMENTO CATA
STALE;
Non si rawede la possibilità di dividere il bene in più lotti, trattandosi
di un appartamento unico, indivisibile.
d)
NELL'IPOTESI IN CUI L'IMMOBILE NON RISULTI ACCATA·
STATO, OPPURE RISULTI ACCATASTATO IN MODO DIF·
FORME RISPETTO ALLA SITUAZIONE REALE, IL CTU PRO
CEDA ALLE NECESSARIE ATTIVITÀ IDONEE A RENDER LO
VENDIBILE PER IL PROFESSIONISTA DELEGATO;
Come già asserito al paragrafo c.6. t) un'eventuale regolarizzazione
del bene con presentazione della domanda di concessione in
sanatoria in base al combinato disposto dagli art!. 46, comma 5, del
18
DPR 6 giugno 2001, n.380 e 40, comma 6 della L. 28 febbraio 1985
n.47, nel caso in esame non è possibile per i seguenti motivi:
- le ragioni del credito non sono precedenti (2008) all'entrata in vigore della legge sul condono (2003)
-gli abusi non sono conformi al REC ed al Regolamento di Igiene del
Comune di Genova attuali ed in vigore al momento in cui è stato
commesso l'abuso.
Tuttavia, non si esclude possa essere sanato ai sensi dell"art.43 ex
L.R.16108 con ammenda non inferiore ad euri 516,00, qualora
I"A.S.L., interpellata, rilasci parere favorevole.
e)
ACCERTI IL CTU SE LA VENDITA VA SOGGETIA AD IMPO
STA DI REGISTRO O, INVECE, AD I.V.A., ACCERTANDO
PRESSO IL COMPETENTE UFFICIO IVA- O ACQUISENDO
LA DOCUMENTAZIONE CONTABILE, CHE DOVRÀ ESSERE
RICHIESTA AL DEBITORE ESECUTATO E DI CUI COSTUI
DOVESSE ESSERE IN POSSESSO (QUALORA IMPRENDITORE);
Trattandosi di privato la vendita va soggetta ad imposta di registro
con aliquota ordinaria o ridotta a seconda se chi compera ha agevolazioni prima casa o meno.
f)
CASO SI TRATII DI QUOTA INDIVISA, DICA INNANZI
TUTIO SE L'IMMOBILE SIA COMODAMENTE DIVISIBILE IN
NATURA, IDENTIFICANDO IN QUESTO CASO IL LOTIO DA
SEPARARE IN RELAZIONE ALLA QUOTA DEL DEBITORE
t9
ESECUTATO,
CIASCUN
OVVERO
l
LOTTI
COMPROPRIETARIO
DA
CON
ASSEGNARE
GLI
A
EVENTUALI
CONGUAGLI IN DENARO; FORNISCA AL TRES! LA SOLA
VALUTAZIONE DELLA QUOTA INDIVISA.
Il pignoramento verte su una quota di proprietà intera dell'immobile,
per cui non sussiste la necessità di dividerlo in più lotli, ancorché, non
sia comunque divisibile.
g)
IL PERITO DOVRÀ, ALTRESÌ, PROCEDERE ALLA REDAZIO
NE DELL'APE;
Come si evince dal certificato energetico no 9500 del 20.02.2015 a
firma ing. Marina Cabigliera l'edificio rientra in Zona ·'G" ed il valore e
nergetico attuale per l'int. 9 è pari a 119,29 kWh/m2 anno
H)
IL PERITO INDICHERÀ, INFINE, l VALORI MINIMI E MASSIMI DI VALUTAZIONE DELL'OMI, PRECISANDO IN QUALE
SEGMENTO TRA IL MINIMO ED IL MASSIMO SI COLLOCA
L'IMMOBILE OGGETTO DI STIMA.
La Banca Dati delle quotazioni immobiliari dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) relativamente all'ultimo semestre pubblicato
(Anno 2014- Semestre l) assegna per le Abitazioni di tipo economico, quale quella in esame, valori compresi tra €/mq 1350,00 ed €/mq
2000,00.
Tali valori risultano assolutamente inapplicabili e molto lontani dalle
effettive quotazioni di mercato, determinate, come noto, dalla legge
della domanda e dell'offerta.
Pertanto l'immobile oggetto di stima non si colloca in alcun segmento
20
tra il minimo ed il massimo rappresentati daii'O.M.I..
Risulta, infatti, che, oltre alla generale paralisi del mercato immobiliare (che la crisi ha riportato su valori più vicini a quelli reali) l'immobile
in esame è ulteriormente penalizzato dai recenti insediamenti nella
delegazione di Sampierdarena di bande malavitose di sudamericani
che hanno ulteriormente e significativamente deteriorato il mercato
immobiliare di questi quartieri.
7) CONCLUSIONI
Gli immobili oggetto della presente sono i seguenti:
1)- Via Molteni civ.n.1 int.9 in Comune di Genova-Sampierdarena (appartamento)
La scrivente ha determinato per l'immobile il seguente valore pari
a:
€. 87.000,00
(diconsieuroottantasettemifa/00)
equivalenti al valore dell'intera proprietà dell'immobile sito nel Co
mune di Genova (GE), località semicentrale, in casa ad uso civile
abitazione distinta con il civico numero 1 di Via Tullio Molteni,
costituita da un appartamento int.9 posto al piano secondo,
formato da ingresso-zona giorno prowisto di angolo cottura, tre
camere, un bagno, un ripostiglio ed un poggiolo .. Presenta una
superficie lorda pari a circa 105,00 mq , quella netta è di circa
88,00 mq, mentre il poggiolo misura mq. 8,40 circa.
All'atto del sopralluogo l'immobile Via Tullio Molteni civ.n.1 int.9 in
Comune di Genova Sampierdarena risultava occupato dai debitori
esecutati e dalla famiglia dei medesimi;
11
Il possesso della proprietà del bene risulta in capo ai debitori esecutati, per la quota di intero, in forza di atto di compravendita a rogito notaio Maria Paola Cola Rep.12757 del 19.03.2008 in Genova ed ivi trascritto in data 26.08.2008 al n.5766.1/2008.
L'edificio risulta non essere sottoposto alla tutela del D.Legs
42/2004,già D.Legs 490/99 art.2 (già L. t 089/39 art.!) art.128
come da documento n" pro t. 2906 rilasciato in data 30 Gennaio
2015 dalla Soprintendenza per i Beni Architettonici e per il
Paesaggio della Liguria o domande giudiziali gravanti sul bene,
che restino a carico dell'acquirente, fatta salva l' impossibilità di
ampliamento della superficie abitabile dell' edificio per norme
urbanistiche di P.U.C. (insistendo l'edificio nel P.U.C. vigente in
Zona Zona "B" Sottozona "BB-CE" di conservazione e nel PUC
adottato con de-libera 92/2011 risulta in parte in Zona "AC-IU"
(Ambito di conser-vazione dell'impianto urbanistico) e quindi privo
di possibilità di ampliamento.
Da dichiarazione dell' Amministratore protempore del condominio
nella persona del Geom. Diego Russello, titolare dello studio tecnico Russello, si apprende che, circa l'esistenza di vincoli di natura condominiale gravanti sul bene, sono in sospeso €. 13.480,89
per le spese di amministrazione, derivanti da € 186,51 per oneri
professionali
relativi
a
relazione
tecnica
sull'impianto
di
riscaldamento e formazione di nuove tabelle millesima/i e da €
13294.38 per saldo esercizio 2012113 e acconto preventivo spese
esercizi 201312014.
22
Ad oggi non vi sono spese straordinarie deliberate mentre vi è un
fallimento in corso di un Condomino
e che verranno ripartite fra i restanti
debito supera
Lo
stato dei
" di cui il
luoghi
non
corrisponde
completamente
alla
planimetria catastale del 26.04.1955 nè al progetto approvato in
data 9 Ottobre 1953 Pro t. n" 2216, causa la demolizione di tre
tramezze che separavano rispettivamente l'ingresso dalla cucina,
la cucina dal corridoio ed il corridoio dall'ingresso.
Tale intervento, tuttavia, contravviene il REC perché non rispetta il
rapporto aereo-illuminante in esso previsto
e
pari ad 1/8 della
superficie del vano agibile.
Pertanto un'eventuale regolarizzazione del bene con presentazione della domanda della concessione in sanatoria in base al
combinato disposto dagli artt. 46, comma 5, del DPR 6 giugno
2001, n.380 e 40, comma 6 della L. 28 febbraio 1985 n.47, nel
caso in esame non è possibile per i seguenti motivi:
-le ragioni del credito non sono precedenti all'entrata in vigore del
la legge sul condono (2003)
-gli abusi non sono conformi al REC ed al Regolamento di Igiene
del Comune di Genova attuali ed in vigore al momento in cui è
stato commesso l'abuso.
Tuttavia, non si esclude possa essere sanato ai sensi dell'art.43
ex L.R.16/08 con ammenda non inferiore ad euri 516,00, qualora
7'
--'
I'A.S.L., interpellata, rilasci parere favorevole.
Non risultano, neppure, essere state mai presentate domande di
sanatoria ai sensi dell'art. 31 ex lege 47/85, 724/94, 326/03 e L. R.
5/04, come accertato presso il Comune di Genova- Direzione Ur
ban Lab - Settore Condono Edilizio.
La dichiarazione di abitabilità è stata rilasciata in data 24 Dicembre 1954 con il pro t. n, 2805
Ai fini della Certificazione Energetica l' edificio rientra in Zona "G"
ed il valore energetico attuale per l'in!. 9 è pari a 119,29 kWh/m2
anno a firma della sottoscritta ing. Marina Cabigliera
In fede.
Genova, li 20.02.2015
Il C.T.d'U.
dott.ing.Marina Cabigliera
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