2011 dozza 8 valutazione finale

Oggetto del presente giudizio di stima è un immobile a corpo unico che si articola in un capannone
con interrato ed in una costruzione su due piani con interrato ad uso uffici e servizi
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FABBRICATI
Considerato che, in primo luogo, per definire lo scopo della stima, è necessario
definire il del valore di proprietà comunale indicato e derivato dagli atti stipulati
negli anni 1983 e 1994, innanzitutto, occorre inquadrare l’esatta consistenza a tale
data, cioè prima delle modifiche intervenute dal 2000 al 2004.
Situazione di fatto al 1995, momento dell’acquisto della possibilità d’uso come
commerciale.
a) Palazzina per mostra ed uffici prospiciente la via Dozza, elevata tre piani fuori terra ed
uno entro terra, con piano di sedime sottostante quello stradale di poco più di un metro; i
singoli piani hanno la seguente superficie lorda:
p. terra (h = mt. 2,45)
mq
160
p. 10 (h = mt. 2,45)
mq
100
p. 2 (h = mt. 2,70)
mq
100
p. int. (h = mt. 2,40)
mq
100
0
totale
mq 460
Tale corpo di fabbrica è una costruzione con struttura in c.a. e finiture di tipo civile in
discreto stato.
b) Capannone retrostante con altezza utile di mt. 6,80 e sup. lorda di mq 1.090. Tale
secondo corpo di fabbrica è una costruzione con struttura in c.a. di tipo prefabbricato e
finiture tipiche di immobili del genere.
Le suddette costruzioni dispongono di un'area cortiliva (della sup. di mq 2.150 circa) asfaltata
ed illuminata.
Caratteristiche attuali
L’immobile insiste su un lotto di conformazione rettangolare a confini rettilinei, con accesso
principale sulla via Dozza, ed è dotato di due accessi secondari da strada interna ortogonale alla
citata via Caduti e Dispersi in Guerra.
Più precisamente, trattasi di una costruzione in corpo unico di un capannone a pianta rettangolare
ad una elevazione fuori terra con ampio interrato accessibile tramite rampa carraia.
L’area esterna di pertinenza è recintata con rete e paletti metallici su muretti o pannelli,
pavimentata in cemento con rete di raccolta acque (con zona a “lisca di pesce” in corrispondenza
dell’accesso su via Dozza), è dotata di cancelli carrai su entrambi i lati corti del lotto.
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La porzione fuori terra, ha una struttura prefabbricata costituita da travi a doppia pendenza,
pilastri, elementi del solaio di copertura e pannelli di tamponamento; il pavimento è in battuto di
cemento con rete di raccolta acque. Le partizioni di chiusura esterna sono: portoni metallici,
finestrature a parete con vetro-camera, cupolini a soffitto. L’altezza sottotrave è di circa mt. 6,00.
La porzione interrata ha una altezza di mt. 2,50 circa, e presenta: struttura con travi, pilastri e
pareti laterali in c.a.; solaio di copertura in pannelli prefabbricati tipo “predalles”; il pavimento in
battuto di cemento e le finiture sono similari a quelle del piano terra.
La parte ad uso ufficio si sviluppa su tre livelli, è costituita da un interrato ad uso depositi e locali
tecnici e da due piani in elevazione ad uffici e servizi (blocchi bagni, docce, spogliatoi; ripostigli,
ecc.). Presenta pianta sub – quadrata, struttura a travi e pilastri in c.a., pannelli di tamponamento
prefabbricati e retrostante paramento in laterizio, copertura piana, solai in latero – cemento,
pavimenti in ceramica, infissi in alluminio e vetro – camera, controsoffitti a pannelli, pareti
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tinteggiate, parzialmente rivestite in ceramica nei servizi principali (vi sono altresì tramezzature e
partiture mobili). E’ dotata di atrio al piano terra, ed è servita da un corpo scala con ascensore
centrale;
PIANO INTERRATO
PIANO TERRA
PIANO PRIMO
Il complesso in esame è dotato degli impianti: di riscaldamento a gas metano per la palazzina, con
centrale posta nel capannone ed elementi radianti in acciaio a tutti i piani (interrato, elevazione);
condizionamento con macchine a controsoffitto relativamente ad alcune porzioni ad ufficio;
elettrico anche con prese a pavimento nelle zone uffici; idrico – sanitario; antincendio; fognario.
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Stato di manutenzione e conservazione in cui versa attualmente l’immobile
In generale, si può considerare di ordinario livello in relazione alle epoche di costruzione
relativamente al capannone ed alla palazzina uffici; di contro, il piano interrato del capannone
versa in scadente stato di conservazione, in considerazione sia della presenza di alcune
localizzate percolazioni di acqua dagli elementi “predalles” (che formano marcescenze ai solai e
concrezioni ai pavimenti), sia di lesioni alla predetta pavimentazione, già oggetto di sistemazione.
Anche la pavimentazione dell’area scoperta risulta superficialmente scarificata in alcuni punti, e gli
elementi verticali al termine della rampa che conduce all’interrato presentano segni di distacco
delle finiture.
VISTA DALLA VIA EMILIA (A SUD)
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VISTA DA NORD
VISTA DA EST
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CONSISTENZA CATASTALE: AREE E PERTINENZE
Il complesso edilizio è identificato al Catasto Terreni del Comune di Bologna come ente urbano, a
al Catasto Fabbricati. L’estratto di mappa che si allega consente di identificare i beni, e le visure
per soggetto indicano la consistenza e la tipologia.
L’immobile è contraddistinto dai seguenti dati:
Catasto Fabbricati del Comune di Bologna:- foglio 248, mappale 352, subalterni. 1 e 2, categoria:
D/7; rendita: € 29.290,00
L’edificato insiste su aree già frazionate e identificate al Catasto Terreni del Comune di Bologna:
Comune di Bologna
Catasto Terreni
Foglio
248
mappali
347
348
349
350
351
352
353
semin arbor
semin arbor
semin arbor
semin arbor
semin arbor
ente urbano
semin arbor
totale
sup (mq)
192
30
106
25
157
2903
7
3420
note
vincolato/destinato
libero
vincolato/destinato
libero
vincolato/destinato
libero
vincolato/destinato
ad accesso al lotto posto a sud est
a parcheggio privato
a verde privato di uso pubblico
a verde privato di uso pubblico
di cui 2958 liberi/senza limitazioni, in parte occupati
dalle costruzioni
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CONSISTENZA DI FATTO
parte edificata
uffici
area deposito
oggi
Sup lorde
fuori terra
710
interrato
328
fuori terra
aree esterne esclusive libere
al 1994
Sup lorde
360
100
329
890
676
905
0
totali
2933
1365
fuori terra
1929
1265
interrato
oggi
al 1994
circa
circa
1980
1980
DOTAZIONE URBANIZZAZIONI
L’area è già dotata dei collegamenti alle utenze e forniture principali, allo stato attuale negli
immobili sono presenti gli allacciamenti alla fornitura idrica, elettrica e gas metano. Oltre
all’allacciamento fognario della rete comunale.
PROVENIENZA
L’immobile citato è stato realizzato su area concessa in diritto di superficie dal Comune di Bologna
con atto Notaio Stame del 28/01/1983, rep. n. 58736/16994.
Con l’atto Stame del 1983, il diritto di superficie veniva concesso per anni 60 (salvo proroga per
ulteriori 30 anni), a condizione che venisse realizzata una costruzione di tipo industriale –
artigianale in base alla classificazione urbanistica “C2 – 1 industriale di completamento”, a fronte
di un corrispettivo stabilito tra le parti;
Successivamente, in base all’atto Notaio Stame del 27/06/1995 rep. n. 37845/13734, modificativo
di quello del 1983, veniva concessa anche la possibilità di utilizzare i beni per attività commerciali
come stabilito dalla allora nuova destinazione urbanistica prevista dal PRG 1989 (zona “ P2
industriale – artigianale di completamento integrato”), a fronte del pagamento di un ulteriore
corrispettivo in danaro;
Alla data odierna, con Atto Notaio Merone del 22/05/1998 rep. n. 23691, racc. n. 8833 Hera (allora
“Seabo s.p.a.”) ha acquistato dalla Ditta “Autorecuperi Ercolessi s.r.l.” in liquidazione” il diritto di
proprietà superficiaria relativamente all’immobile descritto e sono riconfermate tutti le pattuizioni
contenute nel precedente atto del 1983 e 1995.
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.
estratto GEOPAT – sistema di censimento e mappatura delle proprietà comunali.
DOCUMENTAZIONE STORICA
Per quanto riguarda la documentazione storica dell’immobile, si fa riferimento a quanto recuperato
presso la pratica di agibilità del fabbricato che, nella documentazione catastale, riassume la
consistenza legittimata con i titoli abilitativi sopraindicati.
Si allega copia della documentazione catastale estratta dal PG 161908/2004.
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INDIVIDUAZIONE NEL PRG previgente e nel RUE vigente, dell’AREA E FABBRICATI
STRALCIO DEL RUE
STRALCIO DEL PRG PREVIGENTE
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Situazione urbanistica ed edilizio – amministrativa
L’immobile ricade “nell’ambito consolidato misto n. 30: Fossolo – Due Madonne – Via Arno”, ad
oggi sono esclusi diversi usi e, in merito ad un potenziale riutilizzo, i seguenti usi: direzionale in
strutture complesse (uso 3a); commerciali in grandi e medio – grandi strutture (usi 4a e 4b);
Altre destinazioni d’uso sono ammesse solamente a seguito di accertamenti e di verifica di
compatibilità rispetto ad alcune matrici. Tali destinazioni sono: commerciale alimentare in medio piccole strutture - uso 4c-, produzione industriale e artigianale – uso 2a -; commercio all’ingrosso,
magazzinaggio e logistica uso - 2b -. Si rimanda comunque alla più dettagliata disciplina indicata
nel RUE vigente.
In tale ambito, in generale, sono ammessi interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria,
risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia (da notare che quest’ultimo non è consentito
sugli edifici con usi esclusi e, in merito ai fabbricati con usi soggetti ad ammissibilità, è consentito
solo se prevedono interventi che rendano l’uso ammissibile secondo quanto stabilito dalle norme).
Il complesso edilizio in esame, in base ad informazioni assunte, è stato originariamente realizzato
nella prima metà degli anni ’80 (pratica prot. gen. 55874/80), e poi interessato dalla autorizzazione
in sanatoria prot. gen. n. 102259/86.
In seguito all’acquisizione del bene da parte di Hera s.p.a. (allora “Seabo s.p.a.”), il complesso fu
poi oggetto della concessione edilizia p.g. n. 39789/00 rilasciata il 25/05/2000 afferente “cambio di
destinazione d’uso da attività di servizio all’auto (U27) ad attrezzature tecnologiche (U17) con
aumento di superficie utile entro sagoma e nuova costruzione di superficie accessoria al piano
interrato”; e successivamente, fu interessato dalla variante in corso d’opera p.g. n. 79667/04 “denuncia di inizio attività” presentata il 20/04/2004, ed infine dal deposito del certificato di
conformità e agibilità p.g. n. 161908/04 del 21/07/2004.
REGOLARITÀ EDILIZIA
Ai fini della presente stima, fermo restando che la competenza e la titolarità della regolarità
edilizia è e rimane in capo al titolare del diritto di superficie esistente, tenuto conto che
oggetto della presente stima sono le parti e gli immobili formalmente legittimati, non si
procede in una più approfondita indagine di regolarità edilizia e si considera l'immobile in
esame regolare e conforme per come rappresentato nell’ultimo titolo abilitativo rilasciato.
SCOPO DELLA STIMA
Come indicato in premessa, rispetto ad una ordinaria determinazione del valore di mercato della
nuda proprietà e del valore attualizzato del fabbricato già esistente (rispetto al 2043), si è inteso e
deciso di valutare il più probabile valore di “convenienza”, a favore del proprietario del Diritto di
Superficie, derivato dal ricongiungimento tra lo stesso diritto già posseduto e la nuda proprietà
dell’area, compreso l’acquisto, ad oggi, della piena proprietà dell’immobile.
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CRITERI DI STIMA
Stante lo scopo per cui è richiesta la presente valutazione, il criterio di stima che si è adottato è
quello tipico del calcolo del valore dell’area e del fabbricato riferito al Valore di Mercato di beni
immobili similari debitamente attualizzati in relazione alla scadenza del diritto, e quindi, alla piena
disponibilità “commerciale” dell’area e del fabbricato. Tenuto conto, ovviamente, delle limitazioni e
le possibilità dell’attuale disciplina urbanistico edilizia vigente a nulla rilevando le limitazioni
indicate dai precedenti atti stipulati (destinazioni d’uso limitate alla disciplina del PRG previgente
zone P2).
VALUTAZIONE
Considerazioni preliminari
La condizione di diritto dei beni in oggetto è estremamente rilavante ai fini della più giusta
determinazione del valore ricercato, anche in relazione alle incidenza delle limitazioni riportate
negli atti.
Per quanto la proprietà del diritto di superficie, e del fabbricato costituito da uffici e capannone
costruito sulle aree in oggetto, sia attualmente Hera s.p.a., diritto acquisito con atto Notaio Merone
del 22/05/1998 dalla Ditta “Autorecuperi Ercolessi s.r.l.”, tale fabbricato è stato originariamente
realizzato su area concessa in diritto di superficie dal Comune di Bologna, proprietario dei suoli,
alla predetta Ditta Ercolessi in base ad atto Notaio Stame del 28/01/1983 avente durata
complessiva di anni 60, salvo proroga per altri 30. Tale atto, successivamente (1994), fu
modificato per consentire l’utilizzazione dei beni anche per usi commerciali.
La disponibilità del proprietario, quindi, visto l’atto indicato, prevede un periodo residuo di anni:
28/01/1983 + 60 anni = 28/01/2043, salvo proroga, quindi, ad oggi (riferendoci al 28/1/2012) = 31
anni residui.
Premesso quindi che non sono mai venuti meno gli impegni indicati negli atti pregressi, salvo
quanto definito per la possibilità d’uso commerciale, va sottolineato che lo costituzione del
diritto di superficie di cui trattasi è stata subordinata alle seguenti condizioni che possono
risultare particolarmente incidenti sulla seguente valutazione:
SITUAZIONE DI DIRITTO RILEVABILE DAGLI ATTI
- art.4 - la durata del diritto è stata fissata in 60 anni, con lo possibilità di proroga per altri 30 anni. Le
condizioni delle eventuali proroghe saranno concordate alle scadenze contrattuali tra le parti;
- art.5 – sul lotto assegnato deve essere costruito un edificio di tipo industriale ed artigianale da
adibire e mantenere a officina, laboratorio o bottega artigiane, e ciò con i criteri generali stabiliti
dall’art. 37 delle norme tecniche di attuazione del PRG (allora vigente in quanto esecutivo dal
l7/6/1980); non più attuale in relazione al successivo atto del 1994 con il quale si è
acquistata la possibilità di destinarlo ad usi commerciali.
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- art.8 - alla definitiva scadenza del diritto medesimo tutte le opere eseguite dal superficiario
dovranno essere devolute gratuitamente al proprietario del terreno;
- art.9 - è previsto il solo rimborso dei costi relativi ad interventi di manutenzione straordinaria
sostenuti nell'ultimo decennio della concessione dallo stesso superficiario, da determinarsi in
base ai costi di riproduzione delle opere eseguite al netto dell'incidenza dell'intervenuto degrado;
- art.16 - lo ditta superficiaria nonché tutti gli aventi causa a qualsiasi titolo della medesima, è
obbligata ad utilizzare le aree in concessione nonchè gli impianti su di essa realizzati,
esclusivamente per attività produttive o di servizi con esclusione comunque delle attività
commerciali; non più attuale in relazione al successivo atto del 1994 con il quale si è
acquistata la possibilità di destinarlo ad usi commerciali.
Pertanto, in assenza di diverse pattuizioni, il Comune di Bologna rientrerà nella disponibilità, sia di
gran parte dell’area di sua proprietà, sia della costruzione realizzata al termine del periodo di
concessione del diritto di superficie (28/01/2043). A quella data, il fabbricato realizzato, risalente
alla prima metà degli anni ’80, per quanto oggetto di interventi di ristrutturazione con aumento di
superficie entro sagoma intorno al 2000 – 2004 (palazzina uffici), sarà contraddistinto da una
assai rilevabile vetustà ed obsolescenza delle strutture portanti, per quanto siano anche stati svolti
interventi di manutenzione straordinaria.
PARAMETRI DI RIFERIMENTO DELLA VALUTAZIONE
DIMENSIONI
Per procedere nella valutazione occorre innanzitutto verificare i parametri relativi alla stipula del
Diritto di Superficie. Si rileva, quindi, che alla base della determinazione iniziale del Diritto di
superficie fu riconosciuto un valore proporzionato ad una superficie di 1710 mq di Su.
Successivamente, con atto Rep 37845 del 27/6/1995 Notaio Stame, fu richiamata detta superficie
utile e anche la superficie lorda vendibile pari a 1880 mq circa.
uffici
fuori terra
interrato
area deposito
fuori terra
interrato
sup lorda % ragguaglio
683
358
890
615
2546
1573
fuori terra
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VALORI UNITARI DI RIFERIMENTO
Premesso che la presente valutazione non può non tenere conto della disciplina vigente e delle
potenzialità offerte dalla nuova normativa urbanistico edilizia che permette maggiori opportunità di
valorizzazione, visto lo scopo, occorre osservare, che tale potenzialità di sviluppo può trovare
attuazione e quindi riferimento delle presente valutazione, proprio in relazione al fatto che a
seguito della cessione si avrà, di fatto, la piena disponibilità d’uso dell’area, e quindi la piena
espansione della potenzialità urbanistico-edilizia, ad oggi, permessa e prevista dai vigenti
strumenti urbanistico-edilizi.
A titolo di riferimento di prezzi di vendita, pertanto, vista l’opportunità acquisita a seguito del
ricongiungimento del diritto di superficie con la nuda proprietà, ritengo si possa quindi rapportarsi
ai valori riferibili alle destinazioni d’uso oggi ammissibili, alla realtà locale e ai dati desumibili da
fonti certe e verificabili, quindi, si assumono i dati delle pubblicazioni specializzate del settore FIAP
(delle quali si allega copia della pubblicazione) e dell’Agenzia del Territorio.
Tenuto quindi conto della possibile valorizzazione anche ad usi residenziali, per quanto
sicuramente appetibile anche per destinazioni commerciali, si assume il Valore di mercato “a
nuovo” – degli usi residenziali - valutazione minima a seguito della situazione di mercato
quotazioni
Ag. Terr
FIAIP
VALORE MEDIO
€ 2.400,00 € 2.800,00
€ 2.600,00
destinazione
residenziale
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TASSO DI SCONTO –
“r”:
il tasso di sconto da assumere per il caso in esame, deve riferirsi ad analoghe tipologie di beni e
quindi dei relativi saggi di fruttuosità attesi come redditività degli stessi.
Trattandosi di un immobile di tipologia terziaria-artigianale, nel mercato, ordinariamente, vi
sarebbero state aspettative di redditività dell’ordine del 6,5%-7%. Considerato invece l’attuale
condizione di mercato, di accesso al credito e di aggravamento del regime fiscale sui patrimoni
immobiliari, cautelativamente, si può ritenere congruo non prevedere un tasso superiore al 6,50 %.
Tenendo quindi conto che tale valore deve considerasi medio ed ordinario, tenendo anche in
debito conto dell’ambito di ubicazione, della tipologia, e dell’orizzonte temporale, si ritiene congruo
ipotizzarlo come valore medio per tutto il periodo residuo = anni 31.
VALUTAZIONE
Definito che il valore dell’immobile costruito sull’area concessa in diritto di superficie non è da
considerarsi come valore da “riconoscere” al proprietario dell’area, salvo rimborso delle opere di
mantenimento dell’ultimo decennio (v. art. 5 e 7 dell’atto 28/1/1983 Rep. 58736 Notaio Stame), ma
è un valore che il Comune di Bologna attende al termine del periodo concesso. Oltretutto, ben
tenuto (v. art 9 e 10 del medesimo atto). Come già detto, al fine della determinazione complessiva
del valore del riscatto, si procede nel determinare il valore dell’immobile ad oggi debitamente
attualizzato e valutato sui parametri dell’immobile sopraindicati.
Occorre ora decidere se assumere come riferimento “dimensionale” quanto richiesto e
atteso dal Comune di Bologna al momento della costituzione del Diritto di Superficie,
oppure, quanto esistente oggi, visto che risulta di dimensioni superiori rispetto alla a
quello potenzialmente previsto come limite indicato nell’atto del 1983 e confermato nell’atto
1994.
Personalmente, ritengo, sia da considerare congruo riferirsi al valore attuale determinato in
base alle dimensioni attuali. Infatti, penso sia corretto considerare il fatto che la proprietà
superficiaria, godendo della piena disponibilità e possibilità d’uso dell’area, ha potuto
realizzare e godere un immobile di dimensioni superiori rispetto alle pattuizioni iniziali. E
inoltre, che tale fatto compensi anche una eventuale pretesa del proprietario superficiario
(potenziale e da dimostrare) riferita al fatto che il Comune di Bologna, al termine della
Concessione, diventi proprietario di un immobile di dimensioni superiori rispetto a quelle
pattuite.
La seguente valutazione tiene quindi conto dell’insieme immobiliare costituito dal
fabbricato e la sua area di pertinenza legittimamente realizzati ad oggi.
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CONSISTENZA DELL’AREA DI PERTINENZA IN RELAZIONE AGLI IMPEGNI DI DESTINAZIONE D’USO ASSUNTI
NEGLI ATTI PREGRESSI
La superficie di terreno in cui si può pienamente intervenire è parte dell’intera area concessa in
diritto di superficie, ed esattamente corrisponde ad una superficie di 2958 mq, in parte occupata
dai fabbricati esistenti per circa 1260 mq. La restante parte dei complessivi 3420 mq (462 mq) è
già destinata, e ha una limitata possibilità di utilizzo:
106 mq destinati a parcheggio privato (mappale 349)
192 mq da subordinare all’accesso al lotto poto a sud-est (mappale 347)
164 mq da destinare a verde privato ad uso pubblico (mappali 351 e 353)
visto che il residuo dell’area disponibile non limita il pieno utilizzo dell’immobile, come di prassi per
tipologie similari, viene considerato e determinato come valore unitario dell’area + fabbricato.
CALCOLI ESTIMATIVI
Tutto ciò premesso, fermo restando che la valutazione dei diritti di superficie non presenta
carattere ordinario, proprio in relazione al fatto che vi è una scarsa frequenza di operazioni del
genere, e quindi, non consente di reperire sul mercato immobiliare dati di riferimento idonei, per
numero ed omogeneità (anche temporale), a sviluppare un giudizio su basi sintetico comparative,
si procederà alla determinazione all’attualità del richiesto valore del diritto di proprietà rapportando
ad oggi, per il periodo restante di validità del diritto di superficie, il valore complessivo del bene
che si identifica nel valore dell’area maggiorato del valore del costo residuo della costruzione alla
data di scadenza ufficiale del periodo concesso (2043).
n
Vdp = Vc x 1/(1 + r) , dove Vc = Va + Vcr, e (n) = anni 31.
In tale espressione:
Vdp = valore del diritto di proprietà;
Vc = il valore complessivo del bene;
n = tempo residuo di validità del diritto di superficie;
Va = valore dell’area;
Vcr = valore del costo residuo della costruzione alla data di scadenza ufficiale del periodo
concesso (2043).
Nel caso in esame “n” è uguale ad anni 31, in quanto lo durata massima di tale diritto deve essere
assunta pari ad anni 60, nonostante che nell'atto costitutivo sia prevista lo possibilità di una
proroga per altri 30 anni. Ciò in quanto le "condizioni (prezzo e quant'altro)" della eventuale
proroga, dovendo essere concordate tra le parti alla fine del primo periodo sessantennale, non
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risultano all'attualità neppure prefigurabili in modo sommario, così come le relative incidenze sulle
risultanze del presente giudizio. D'altro canto è evidente che in caso di mancato accordo cessa la
concessione e a tale fatto certo occorre attenersi.
Dovrà invece essere valutato e considerato che alla scadenza del diritto di superficie, e cioé fra 31
anni, il superficiario dovrà cedere al concedente tutte le opere realizzate sull'area senza chiedere
alcun compenso, fatta eccezione per gli interventi di manutenzione straordinaria effettuati
nell'ultimo decennio.
In definitiva, dal punto di vista estimativo si tratta di:
-
determinare (come di consueto) il valore del diritto di superficie del terreno ceduto in
concessione accumulandone l'ipotetico reddito al termine della concessione stessa, con
successivo sconto all'attualità;
-
aggiungere a tale valore il costo di costruzione deprezzato delle opere effettuate dal
concessionario (valore residuo), quale sarà al termine della concessione, scontato all'attualità
previa diminuzione.
A. Stima del pieno valore dell’area Va nelle attuali condizioni e possibilità d’uso
Visto lo scopo della stima, occorre procedere in parallelo, occorre infatti ricercare il più congruo
valore del fabbricato ad oggi, e occorre anche determinare il più congruo valore dell’area, derivato
dall’espansione del diritto di proprietà per la piena utilizzazione delle potenzialità urbanisticoedilizie vigenti ad oggi.
Al fine di determinare il valore di mercato dell’area considerando la piena potenzialità d’uso anche
ai fini residenziali, non avendo particolari riferimenti utili per una valutazione analitica necessaria
per una valutazione con criteri di stima per trasformazione, si ritiene comunque congruo adottare il
procedimento sintetico di stima per paragone basato sul valore di incidenza d’area applicato alla
potenzialità edificatoria ammessa.
L’attuale disciplina edilizia sull’area, in particolare, alla luce del RUE, permette una riconversione
dell’edilizia esistente senza prevedere altre forme di indice edificatorio.
E’ quindi rilevante notare che, tale possibilità di riconversione, ad oggi, in assenza di POC (Piano
Operativo Comunale), passa attraverso l’uso della volumetria esistente e anche del rispetto della
sagoma esistente.
Al fine di trovare un giusto compromesso tra le possibilità edificatorie ricavabili a seguito di un
approfondito studio progettuale della volumetria esistente, e quanto dovrebbe essere certamente
concesso (senza condizioni particolari) dalla attuale disciplina edilizia RUE, per evitare di incorrere
in possibili e probabili errori, imputabili ad una oggettiva difficoltà di operare una precisa analisi
progettuale, si ritiene congruo prevedere una valutazione basata sulla quantità volumetrica
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massima ammessa oggi dal RUE senza particolari condizionamenti o sfruttamenti di opportunità di
incremento volumetrico (per quanto la volumetria esistente sia di dimensioni maggiori).
Ciò detto, visto la situazione di mercato e la difficile collocazione di nuove unità immobiliari, si
assume come riferimento il valore che, un operatore ordinario, assumerebbe come valore certo
dell’operazione finanziaria. In pratica, la cubatura minima garantita di 7000 mc realizzabile con
intervento diretto (DIA o Permesso di Costruzione) senza ulteriori aggravi di spesa (per prestazioni
energetiche oltre quelle previste per legge) e senza rischi di limitazioni o altro.
Volume di riferimento
coefficiente di ragguaglio
Superficie lorda realizzabile
7000
3,4
2059
Valore di Mercato uso residenziale
incidenza area
€ 2.600,00
0,2
€ 520,00
Valore area al netto delle demolizioni e altro
€ 1.070.588,24
Valore del fabbricato ad oggi
Tale valore viene determinato con il criterio di stima per confronto, facendo stretto riferimento al
parametro emergente dal rapporto tra il valore di mercato dell'area e quello del fabbricato
edificabile su di essa, parametro che si esprime, ovviamente, in euro per metro quadrato di
superficie edificabile.
Come la dottrina insegna, può essere determinato in base alla formula semplificata del
procedimento denominato “valore di trasformazione”, quale incidenza percentuale del valore del
suoli per mq. edificato (Ia) sul complessivo valore a nuovo della costruzione “Vnc”; in simboli:
Va = Vnc x ia.
Trattasi della cosiddetta "incidenza area", cioè del valore con cui l'area interviene nel valore del
"prodotto finito".
Il criterio su indicato si applica quindi in relazione ai valori di mercato desumibili da fonti
specializzate: OMI e FIAIP.
Per la determinazione del valore “a nuovo” della costruzione in esame – simbolo “Vnc” -, come
detto, si è quindi assunto come riferimento il valore medio per tipologie edilizie e destinazioni d’uso
già autorizzate ed ammesse, per poi rapportarlo alle condizioni esistenti dell’immobile.
Considerato che il valore di riferimento si riferisce a tipologie ordinare e funzionali alla destinazione
d’uso terziaria, al fine di assumere un giusto e congruo valore di mercato, occorre considerare
alcune caratteristiche particolari del complesso edilizio in oggetto, e precisamente:
-
gli uffici cui fanno riferimento i dati tabulati riguardano unità ordinarie in strutture ordinarie,
mentre quelli oggetto di stima presentano tamponamenti in parte in prefabbricato, e
consistenza assai ampia – circa mq. 1.000 tra porzioni interrate e fuori terra -;
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-
il fabbricato, nel suo complesso, è connotato da una tipologia scarsamente fungibile e
difficilmente frazionabile, trattandosi di immobile con corpo unico a destinazione mista uffici e
capannoni, ciascuno di consistenza circa equivalente. In merito a quest’ultimo aspetto, è
opportuno rimarcare come il progetto di ristrutturazione e ampliamento del 2000/2004 avesse
espressamente la finalità di realizzare un complesso strumentale per attività di interesse
pubblico (per Hera s.p.a.)
Con riferimento a quanto evidenziato, ed al particolare momento di mercato, si ritiene corretto ed
obiettivo assumere i seguenti valori unitari, solo per determinare il valore a nuovo del fabbricato:
per uffici € 2.100,00/mq, rispetto a 2,450,00 (ragguagliando al 25% la superficie dell’interrato di
pertinenza, tra l’altro non accessibile da automezzi);
per deposito € 900,00/mq., rispetto ad un valore che nell’ambito si riscontra di circa 1.100,00
€/mq, per alla porzione fuori terra del capannone; ragguagliando al 50% la superficie dell’interrato
di pertinenza, in quanto è accessibile da automezzi ma di altezza non funzionale per il ricovero
materiale.
Il valore complessivo - Vcn - del terreno in oggetto è quindi basato Superfici lorde vendibili ad
oggi
uffici
fuori terra
interrato
area deposito
fuori terra
interrato
sup lorda % ragguaglio Vm (€/mq)
683
€ 2.100,00
358
25,00% € 2.100,00
890
615
50,00%
2546
fuori terra
€ 900,00
€ 900,00
€ 1.434.300,00
€ 187.950,00
€ 801.000,00
€ 276.750,00
€ 2.700.000,00
1573
Da rilevare come i predetti valori unitari assunti siano ovviamente già comprensivi anche
dell’incidenza dell’area scoperta di pertinenza in quanto, come noto, le strutture artigianali del tipo
di quella in esame sono sempre dotate di spazi esterni per l’accesso, la movimentazione e la
sosta dei mezzi e, pertanto, i valori espressi dal mercato già ricomprendono queste dotazioni.
Inoltre, si vuole evidenziare come, sia i valori assunti per gli uffici, sia il coefficiente di ragguaglio
del relativo interrato, tengano conto del fatto che questi sono stati applicati indifferentemente alle
porzioni sia di uso specifico che di uso comune (atrio, vani scala e ascensore a tutti i piani, relativi
disimpegni); ad esempio, in merito al predetto piano interrato, tali superfici distributive incidono per
circa il 40% della totale superficie.
Per quanto riguarda la percentuale di incidenza dell’area per mq. edificato – simbolo “ia” -, si
ritiene quindi corretto assumere l’entità del 25%, in linea con gli ordinari parametri assunti dal
mercato relativamente ad immobili del tipo di quello in oggetto ubicato in ambito urbanizzato, ed
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anche in relazione a quanto rilevabile sulle principali pubblicazioni del settore – es. Consulente
Immobiliare –
Con riferimento a quanto rilevato per il valore dell’area “Va”, risulta quindi un valore del fabbricato
proporzionato, Va = 0,25 del Vm (Valore di Mercato) Vm del fabbricato = 0,75:
Vm fabb
=
€ 2.700.000,00 x
75% =
€ 2.025.000,00
B. Stima del valore residuo della costruzione al momento termine del diritto di superficie –
“Vrc”:
Determinato il valore corrente a “nuovo” delle costruzioni esistenti, e Considerato che la
costruzione in esame non è di nuova o recentissima realizzazione, come insegna la dottrina, deve
essere assunto un giusto coefficiente di deprezzamento per vetustà ed, eventualmente, per
obsolescenza della struttura.
Il coefficiente di degrado "Cd" viene determinato in base alla nota formula dell'U.E.C. (Unione
Europea dei Periti Contabili, Economici e Finanziari):
2
D = (A + 20) - 2,86
140
Dove:
D = degrado percentuale della costruzione;
A = rapporto percentuale tra l'età dei manufatti (vita utilizzata) e lo loro vita complessiva (vita di
utilizzo) rapportata a 100;
Cd = 1 – D.
Per essere precisi occorre tenere conto di quando questi fabbricati sono stati realizzati, stimare la
loro durata media in relazione alla loro tipologia, e quindi, rapportare detto termine al termine del
periodo di validità del diritto di superficie, assunto al 2043.
A quella data, il capannone, avrà una vita vissuta di circa anni 60, mentre la palazzina uffici avrà
una vita vissuta di circa 40 anni.
Considerato il fatto che si tratta di un immobile in corpo unico nel quale le due distinte porzioni con
diverse destinazioni – capannone con interrato e porzione ad uffici e servizi – sono tra loro
strettamente complementari, è corretto ipotizzare, ai fini del presente calcolo, una vita vissuta
media di anni 50, ed una vita di utilizzo media di anni 60 in funzione anche delle indicate
caratteristiche costruttive e di finitura (nonché in parte anche dell’attuale stato d’uso),
considerando che la distribuzione e l’entità degli interventi manutentivi negli anni saranno distribuiti
con la finalità di portare il complesso a mantenere una propria funzionalità di utilizzo di uno stato
medio riferito all’intero immobile.
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