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DOTT. PAOLO BERTI
Rapporto di stima Fallimentare - n. 18 / 2015
Tribunale di Pordenone
PROCEDURA FALLIMENTARE
UNITAL-TRASPORTI E CONSULENZE SNC di PEREZ CLAUDIO GABRIEL & C.
e dei soci CLAUDIO GABRIEL PEREZ & ROSANA IVAN
N° Gen. Rep. 18/2015
Giudice delegato: Dott. FRANCESCO PETRUCCO TOFFOLO
Curatore fallimentare: Dott. GIULIANO LATINO
CONSULENZA TECNICA N. 2
DELLA PROCEDURA FALLIMENTARE
Alloggio sito in Sacile (PN),
via Strada dei Masi n. 16
Esperto alla stima: Dott. Paolo Berti
Codice fiscale: BRTPLA68H15G888A
Partita IVA: 01353880931
Studio in: Piazzetta A. Freschi 4/1 - Pordenone
telefono: 0434522573
fax: 0434209643
email: [email protected]
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Edicom Finance srl – [email protected]
DOTT. PAOLO BERTI
Comune di SACILE (PN)
Lotto: Fabbricato ad uso civile abitazione.
La documentazione ex art. 567 c.p.c. risulta completa? Altro: Trattasi di un fallimento
La trascrizione dei titoli di acquisto nel ventennio anteriore al pignoramento risulta completa?
Altro: Trattasi di un fallimento
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA
1.1 IDENTIFICATIVO CORPO: unità abitativa [A7] ed autorimessa [C6] siti in Sacile
(PN), Via Strada dei Masi n. 16.
Unità abitativa [A7] ed autorimessa [C6] siti in Sacile (PN), Via Strada dei Masi n.
16.
1.2 QUOTA E TIPOLOGIA DEL DIRITTO
Quota e tipologia del diritto (intestazione catastale)
1/2 di PEREZ CLAUDIO GABRIEL – Proprietà parziale (oggi di proprietà del
fallimento UNITAL-TRASPORTI E CONSULENZE SNC di PEREZ CLAUDIO
GABRIEL & C.)
Cod. Fiscale: PRZCDG64M29Z600D - Stato Civile: N/D - Regime Patrimoniale: N/D Data Matrimonio: N/D
Eventuali comproprietari:
1/2 di IVAN ROSANA – Proprietà parziale (oggi di proprietà del fallimento
UNITAL-TRASPORTI E CONSULENZE SNC di PEREZ CLAUDIO GABRIEL
& C.)
Cod. Fiscale: VNIRSN61P63Z600B - Stato Civile: N/D - Regime Patrimoniale: N/D Data Matrimonio: N/D
Identificato al catasto Fabbricati:
A. Intestazione: PEREZ CLAUDIO GABRIEL, indirizzo Via Strada dei Masi n. 16,
piano S1-T-1, sez. urb.--, foglio 11, particella 721, sub. 1, zona censuaria C,
categoria A/7, classe 2, cons. 6,5 vani, rendita € 503,55
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Derivante da: atto pubblico/compravendita del 03.08.2000, trascrizione n..
8248.1/2000 in atti dal 16.08.2000, rep. n. 25966, rogante Gerardi Gaspare di
Pordenone (allegato n. 2.2).
B. Intestazione: PEREZ CLAUDIO GABRIEL, indirizzo Via Strada dei Masi n. 16,
piano T, sez. urb.--, foglio 11, particella 721, sub. 2, zona censuaria C, categoria
C/6, classe 2, cons. 14 mq, rendita € 27,11
C. Intestazione: IVAN ROSANA, indirizzo Via Strada dei Masi n. 16, piano S1-T-1,
sez. urb.--, foglio 11, particella 721, sub. 1, zona censuaria C, categoria A/7,
classe 2, cons. 6,5 vani, rendita € 503,55
D. Intestazione: IVAN ROSANA, indirizzo Via Strada dei Masi n. 16, piano T, sez.
urb.--, foglio 11, particella 721, sub. 2, zona censuaria C, categoria C/6, classe
2, cons. 14 mq, rendita € 27,11
Note:
1. l’immobile è caduto in fallimento per l’intero, risultando entrambi gli
intestatari (sig. Perez Claudio Gabriel e sig.ra Ivan Rosana) soci della
fallita UNITAL-TRASPORTI E CONSULENZE SNC di PEREZ
CLAUDIO GABRIEL & C.;
2. è altresì ricompreso nel compendio oggetto di valutazione il sub. 3 del fg.
11 part. 721 in Sacile (PN), bene comune non censibile ai suddetti subb.
1 e 2.
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Identificato al catasto Terreni:
E. Intestazione: NCT, foglio 11, particella 721, qualità Ente urbano, superficie
catastale mq 499.
Derivante da: tipo mappale del 23.12.1992 n. 6325.1/1992 in atti dal 09.02.1996
(allegato n. 2.2).
1.3 IRREGOLARITÀ E SPESE
Principali difformità catastali riscontrate (vedasi elaborato grafico in allegato n.
1.2)
 Difformità in termini di forometria esterna, con chiusura della finestra a lato
dell’ingresso principale al piano terra.
 Mancata raffigurazione del muretto di separazione tra la zona ingresso ed il
soggiorno al piano terra.
 Mancata raffigurazione negli elaborati catastali del caminetto del soggiorno al
piano terra del sub. 1 e della canna fumaria della C.T. ricavata sul retro
dell’abitazione.

Diverso posizionamento/orientamento della porta d’ingresso al bagno del piano
primo dell’abitazione.
 Destinazione d’uso del locale al piano interrato (studiolo) non conforme alle
indicazioni presenti nella documentazione catastale acquisita (cantina).
Trattasi complessivamente di minime difformità.
Seguono estratto di mappa e schede catastali delle unità de quibus, riportate altresì in
allegato n. 2 alla presente relazione.
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Estratto di mappa - Comune di SACILE (PN), NCT fg 11 part. 721
Scheda catastale - Comune di SACILE (PN), NCEU fg 11 part. 721 sub. 1 piani S1-T.
ALLOGGIO
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Scheda catastale - Comune di SACILE (PN), NCEU fg 11 part. 721 sub. 1 piano 1°.
ALLOGGIO
Scheda catastale - Comune di SACILE (PN), NCEU fg 11 part. 721 sub. 2 piano T.
Posto auto coperto
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2. DESCRIZIONE SOMMARIA
L’unità immobiliare de qua si inserisce in un’ampia lottizzazione di forma circolare
(denominata “Girasole”), situata in via dei Masi a Sacile (PN), a circa 250 ml dalla Strada
Statale n°13 (Viale S. Giovanni del Tempio) e a circa 3 km dal centro di Sacile.
Trattasi di un’abitazione posta su due piani fuori terra ed uno interrato, con due porzioni
di terreno scoperto ad uso giardino: uno antistante il fabbricato (in posizione est) ed uno
posto sul retro (lato ovest). L’unità si compone altresì di un’autorimessa di circa 16 mq
posizionata a nord, in aderenza con il fabbricato principale e le altre unità del complesso a
schiera.
La lottizzazione è dotata di posti auto condominiali esterni. La recinzione esterna posta sul
lato est, a confine con le altre proprietà ed in affaccio sulla pubblica viabilità, è in cls a
vista: i cancelli pedonali e carraio sono in ferro zincato. La recinzione del giardino
retrostante (lato ovest) è realizzata in rete metallica plastificata: la proprietà è delimitata
inoltre da una siepe sempreverde.
Il fabbricato è realizzato in pareti di c.a. (stante la documentazione tecnica acquisita) ed è
intonacato e tinteggiato, i serramenti esterni sono dotati di oscuri in legno e vetrocamera,
le lattonerie esterne sono in lamiera preverniciata.
Articolazione dell’unità immobiliare
Piano terra:
 area pertinenziale esterna sul lato est, ad uso ingresso pedonale e carraio, di circa
55 mq;
 accessorio ad uso garage (Sacile, NCEU fg. 11 part. 721 sub. 2), adiacente
l’abitazione e con ingresso diretto alla stessa, di circa 16 mq;
 abitazione (Sacile, NCEU fg. 11 part. 721 sub. 1) composta da: ingresso,
soggiorno, bagno, cucina abitabile da cui si accede al giardino retrostante e vano
scala di collegamento al piano superiore;
 centrale termica con accesso dal retro, piccolo portico e giardino retrostante di
circa 350 mq.
Piano primo:
 una camera matrimoniale, due camere singole di cui una dotata di terrazzino sul
lato est, un locale ad uso bagno ed un disimpegno di arrivo della scala interna.
Piano interrato:
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 la scala interna di collegamento conduce ad un vano interrato la cui destinazione
catastale è “cantina”, l’uso attuale riscontrato è a studio.
Principali difformità catastali riscontrate (vedasi elaborato grafico in allegato n. 1.2)
 Difformità in termini di forometria esterna, con chiusura della finestra a lato
 Mancata raffigurazione del muretto di separazione tra la zona ingresso ed il
soggiorno al piano terra.
 Mancata raffigurazione negli elaborati catastali del caminetto del soggiorno al
piano terra del sub. 1 e della canna fumaria della C.T. ricavata sul retro
dell’abitazione.

Diverso posizionamento/orientamento della porta d’ingresso al bagno del piano
primo dell’abitazione.
 Destinazione d’uso del locale al piano interrato (studiolo) non conforme alle
indicazioni presenti nella documentazione catastale acquisita (cantina).
Trattasi complessivamente di minime difformità.
Caratteristiche zona: semicentrale.
 Area urbanistica: zona B3 – residenziale di tipo estensivo
 Importanti centri limitrofi: l’immobile si colloca nella fascia semicentrale di
Sacile, in direzione est.
 Caratteristiche zone limitrofe: zona residenziale.
 Attrazioni paesaggistiche: nessuna.
 Attrazioni storiche: nessuna.
 Principali collegamenti pubblici: stante l’ubicazione semicentrale, il fabbricato è
servito da servizio pubblico extraurbano.
Segue vista satellitare.
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Vista aerea, Comune di SACILE (PN), via Strada dei Masi n. 16.
S.S. n. 13
Sacile (PN), NCT
fg. 11 part. 721
L’abitazione si colloca a circa 250 ml dalla Strada Statale n°13.
Sacile (PN), NCT
fg. 11 part. 721
Lottizzazione
“Girasole”
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3. STATO DI POSSESSO
Identificativo corpo: Fabbricato ad uso civile.
L’immobile è, attualmente, occupato “sine titulo” dalla famiglia del sig. Perez Claudio
Gabriel e della coniuge Ivan Rosana, proprietari del compendio per la quota del 50 %
ciascuno ed entrambi soci della fallita UNITAL-TRASPORTI E CONSULENZE SNC
di PEREZ CLAUDIO GABRIEL & C.. La quota di proprietà del fallimento è,
pertanto, quella di 1/1 dell’immobile catastalmente censito con il fg. 11 part. 721 in
Sacile (PN).
Dati precedenti relativi ai corpi: unità abitativa [A7] ed autorimessa [C6] siti in
Sacile (PN), Via Strada dei Masi n. 16.
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4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI
4.1
VINCOLI
ED
ONERI
GIURIDICI
CHE
RESTERANNO
A
CARICO
DELL'ACQUIRENTE:
4.1.1 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli:
---4.1.2 Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale:
---4.1.3 Atti di asservimento urbanistico
---4.1.4 Altre limitazioni d'uso:
---4.2: VINCOLI ED ONERI GIURIDICI DA CANCELLARSI A CURA E SPESE
DELL’AGGIUDICATARIO
4.2.1 Iscrizioni:
1. Ipoteca volontaria attiva a favore di BANCA POPOLARE FRIULADRIA
S.P.A. contro CLAUDIO GABRIEL PEREZ e ROSANA IVAN,
derivante da concessione a garanzia di mutuo (all. n. 6.1).
Iscritta a Pordenone in data 10.08.2000 ai nn. RG 11512, RP 2203
Note: quota di proprietà di 1/1 (1/2 ciascuno), dei seguenti beni siti in
Comune di Sacile (PN):
Unità negoziale n. 1
o Immobile n. 1: NCEU fg. 11 part. 721 sub. 1 - cat. A/7, 6,5 vani, p.
S1-T, strada dei Masi;
o Immobile n. 2: NCEU fg. 11 part. 721 sub. 2 - cat. C/6, 14 mq, p. T,
strada dei Masi.
Importo totale: £ 375.000.000
Importo capitale: £ 250.000.000
Dati precedenti relativi ai corpi: unità abitativa [A7] ed autorimessa
[C6] siti in Sacile (PN), Via Strada dei Masi n. 16.
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2. Ipoteca giudiziale attiva a favore di BANCA DELLE MARCHE S.P.A.
contro CLAUDIO GABRIEL PEREZ e ROSANA IVAN, derivante da
decreto ingiuntivo (all. n. 6.2).
Iscritta a Pordenone in data 18.12.2014 ai nn. RG 14002, RP 2199
Note: quota di proprietà di 1/1 (1/2 ciascuno), dei seguenti beni siti in
Comune di Sacile (PN):
Unità negoziale n. 1
o Immobile n. 1: NCEU fg. 11 part. 721 sub. 1 - cat. A/7, strada dei
Masi;
o Immobile n. 2: NCEU fg. 11 part. 721 sub. 2 - cat. C/6, strada dei
Masi.
Importo totale: € 101.000,00
Importo capitale: € 77.918,62
Dati precedenti relativi ai corpi: unità abitativa [A7] ed autorimessa
[C6] siti in Sacile (PN), Via Strada dei Masi n. 16.
4.2.2 Pignoramenti: nessuno
4.2.3 Altre trascrizioni:
TRASCRIZIONE del 17/12/1993 - Registro Particolare 10343 Registro Generale
13431
Pubblico ufficiale PIROZZI SEVERINO Repertorio 46410 del 29/11/1993
ATTO TRA VIVI - COMPRAVENDITA.
TRASCRIZIONE del 10/08/2000 - Registro Particolare 8248 Registro Generale
11511
Pubblico ufficiale GASPARE GERARDI Repertorio 25966 del 03/08/2000
ATTO TRA VIVI - COMPRAVENDITA (allegato n. 5.1).
4.2.4 Altre limitazioni d'uso: nessuna.
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5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE
Spese di gestione condominiale: trattasi di villetta autonoma.
Identificativo corpo: unità abitativa [A7] ed autorimessa [C6] siti in Sacile (PN), Via
Strada dei Masi n. 16.
Spese medie annue condominiali: ---.
Spese scadute: ---.
Millesimi di proprietà: ---.
Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: ----.
Certificato energetico: allo scrivente non è pervenuto alcun attestato di prestazione
energetica relativo all’unità residenziale de qua.
L’eventuale acquisizione dell’APE è posta a totale cura e spese dell’aggiudicatario,
prima dell’atto notarile.
Classe energetica ---
Note classe energetica: --- Avvertenze ulteriori: ---
NOTE INERENTI GLI ACCERTAMENTI ESEGUITI E CARATTERISTICHE
DELLA VENDITA FALLIMENTARE
a. Tutti gli allegati costituiscono parte integrante e sostanziale della presente
relazione con la conseguenza che le informazioni sul compendio in oggetto vanno
ricercate non solo nella relazione di sintesi.
b. Sulle aree, alla data della presente perizia, non sono state eseguite analisi
chimiche e/o verifiche del suolo/sottosuolo né indagini di tipo ambientale, come
da prassi nelle procedure concorsuali.
c. La vendita è a corpo per cui qualsiasi differenza di consistenza non darà luogo ad
alcuna variazione di prezzo.
d. La vendita riguarda la quota del 100 % dell’immobile, intendendo esclusi gli
arredi ivi presenti.
e. La vendita è forzata (art. 2919 e ss codice civile) per cui l’acquisto avviene visto e
piaciuto senza alcuna garanzia per vizi e difetti sia visibili che occulti e/o per
mancanza di qualità. Non è stata eseguita alcuna verifica della parte strutturale
ed impiantistica, come proprio delle procedure concorsuali.
f.
E’ stata svolta una verifica di carattere edilizio, urbanistico e catastale
unicamente sulla base della documentazione reperita presso la fallita e presso
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l’ufficio tecnico di Sacile (PN). Nella presente relazione, ai fini puramente
estimativi, lo scrivente ha evidenziato le principali difformità riscontrate. Ogni
altra attività di verifica preventiva del bene, a livello impiantistico, strutturale,
edilizio-urbanistico, compete all’aggiudicatario che avrà l’obbligo di visionare
preventivamente il bene.
g. L’immobile è, attualmente, occupato “sine titulo” dal sig. Perez Claudio Gabriel
e dalla coniuge Ivan Rosana, proprietari del compendio per la quota del 50 %
ciascuno ed entrambi soci della fallita UNITAL-TRASPORTI E CONSULENZE
SNC di PEREZ CLAUDIO GABRIEL & C.. La quota di proprietà del fallimento
è, pertanto, quella di 1/1 dell’immobile catastalmente censito con il fg. 11 part.
721 in Sacile (PN).
h. Risultano a totale cura e spese dell’aggiudicatario tutti gli “oneri” relativi:
 all’acquisizione dell’attestato di prestazione energetica, prima del rogito
notarile;
 all’aggiornamento delle schede catastali, prima del rogito, qualora il notaio
incaricato lo ritenesse necessario;
 alla regolarizzazione edilizia delle lievi difformità riscontrate.
Di tutti gli elementi soprariportati si è tenuto conto in sede di formulazione del
valore a base d’asta.
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6.
ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI
6.1 TITOLARE/PROPRIETARIO
Titolare/Proprietario: Procedura Concorsuale n. 18/2015 - Trib. Pordenone
Immobili oggetto dell’atto: Comune di SACILE NCEU– Foglio 11 - M.N. 721 Subb. 1-2-3
L’immobile è pervenuto ai sig.ri Perez Claudio Gabriel e Ivan Rosana (proprietari
precedentemente al fallimento) in forza dell’atto di compravendita del 03.08.2000, rep.
n. 25.966, racc. n. 6.256, a rogito del notaio dott. Gaspare Gerardi, registrato a
Pordenone in data 11.08.2000 al n. 3663 serie 1V (allegato n. 5.1).
Prezzo di compravendita indicato nell’atto di cui sopra: £ 250.000.000.
PRECEDENTE PROPRIETARIO: Sig.ri GHILARDI RUGGERO e BABARE
ROBERTA.
- SERVITÙ PRESENTI: dalla lettura dell’atto notarile di provenienza sono emersi i
riferimenti alla precedente compravendita del 29.11.1993, rep. n. 46.410/13.495 a
rogito del notaio Pirozzi di Pordenone, ivi registrato il 17.12.1993 al n. 3591 mod. I.
Nel suddetto titolo viene ribadita l’insistenza sull’immobile de quo di servitù di gas
metanodotto, acquedotto, elettrodotto, linee telefoniche, fognatura, acqua potabile ed
ogni altra rete di servizi connessa alla natura residenziale del complesso a schiera in cui
l’immobile si colloca.
E’ altresì indicata la presenza della convenzione del 13.03.1991, rep. 79.190/15.297,
notaio Buscio di Sacile (PN), registrata a Pordenone il 27.03.1991 al n. 282/I ed ivi
trascritta il 04.04.1991 ai nn. 4106/3219. Trattasi di convenzione per la lottizzazione
“Girasole” per la quale l’ufficio Urbanistica di Sacile (PN), contattato telefonicamente,
ha confermato l’avvenuto decadimento.
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Ver. 3.0
DOTT. PAOLO BERTI
7.
PRATICHE EDILIZIE
Il compendio immobiliare in oggetto è stato costruito a partire dal 24.10.1991
(comunicazione di inizio lavori prot. 21219 del 24.10.1991, all. n. 4.1.B) ed i lavori sono
stati completati in data 20.09.1993 (comunicazione di ultimazione lavori edili prot.
19.127 del 20.09.1993, all. n. 4.2.B).
Sotto paragrafi
Titoli autorizzativi
Collaudo statico
Concessione edilizia rilasciata dal Comune di
Sacile (PN) in data 05.08.1991, n. 127/91.
7.a
Collaudo statico
a firma dell’ing.
Dati desunti dal titolo di provenienza (all. n.
Mario Fregoli in
5.1).
data 26.11.1992
(allegato n.
7.b
Concessione edilizia di variante rilasciata dal
4.1.C).
Comune di Sacile (PN) in data 26 agosto 1993,
Dati desunti
dall’accesso agli
atti presso il
Comune di Sacile
(PN).
n. 131/93 (allegato n. 4.2.A).
Dati desunti dall’accesso agli atti presso il
Comune di Sacile (PN).
Agibilità
Autorizzazione
di abitabilità
rilasciata dal
Comune di
Sacile (PN) in
data 02.11.1993,
prot. n. 19128,
prat. N.
93A061(allegato
n. 4.2.C).
Dati desunti
dall’accesso agli
atti presso il
Comune di
Sacile (PN).
7.1 CONFORMITÀ EDILIZIA
Unità abitativa [A7] ed autorimessa [C6] siti in Sacile (PN), Via Strada dei Masi
n. 16.
Sono state riscontrate le seguenti principali irregolarità edilizie, identificate con un
numero cronologico crescente da n. 1 a n. 4 ed evidenziate da un rettangolo
tratteggiato nella tavola grafica n. 1.3 allegata alla presente relazione.
1. Difformità in termini di forometria esterna, con chiusura della finestra a lato
SANABILE con la presentazione di una pratica edilizia in sanatoria.
Note: difformità riscontrata rispetto alla concessione edilizia in variante n.
131/93 del 26.08.1993 (allegato 4.2.A TAV 3).
2. Mancata raffigurazione negli elaborati grafici di progetto del caminetto del
soggiorno al piano terra del sub. 1 e della canna fumaria della C.T. ricavata
sul retro dell’abitazione.
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DOTT. PAOLO BERTI
3. Diverso posizionamento/orientamento della porta d’ingresso al bagno del
piano primo dell’abitazione.
4. Destinazione d’uso del locale al piano interrato (studiolo) non conforme alle
indicazioni presenti nella documentazione edilizia esaminata (cantina).
Note: difformità riscontrata rispetto alla concessione edilizia n. 127/91 del
05.08.1991 (allegato 4.1.A TAV 2).
Per quanto sopra NON si dichiara la conformità edilizia, pur trattandosi di
minime difformità.
Per meglio comprendere le suddette discrepanze si rinvia all’elaborato grafico di
confronto allegato alla presente relazione (tavola n. 1.3).
In ordine alle caratteristiche della vendita giudiziaria si rinvia espressamente al
paragrafo n. 5 della presente relazione.
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Ver. 3.0
DOTT. PAOLO BERTI
7.2 CONFORMITÀ URBANISTICA
Fabbricati costruiti per esigenze di civile abitazione [A2].
Strumento urbanistico vigente:
Variante n. 69 al P.R.G.C. del Comune di Sacile (PN),
approvata con D. C. C. n. 31 del 23.06.2014 (D.P.Reg. n.
216/Pres del 18.11.2104; pubblicazione sul B.U.R. n.
49 del 03.12.2014.
Vigente dal 04.12.2014
Piano Regolatore Generale:
“Zona B3 – zone residenziali di tipo estensivo” (si rinvia all’allegato n. 3).
Immobile soggetto a
convenzione:
NO
Nota: nell’atto di compravendita di cui all’allegato n.
5.1 è indicata la presenza di una lottizzazione
convenzionata denominata “GIRASOLE”, stipulata con
atto del 13.03.1991, rep. n. 79.190/15.297, notaio Pietro
Buscio di Sacile, registrato a Pordenone il 27.03.1991 al
n. 282/I ed ivi trascritto il 04.04.1991 ai nn. 4106/3219.
Trattasi di convenzione per la lottizzazione
convenzionata risalente al 1991, per la quale l’ufficio
urbanistica di Sacile (PN), interpellato telefonicamente,
ha confermato l’avvenuta decadenza.
Se si, di che tipo?
Estremi delle convenzioni:
Obblighi derivanti:
Immobile sottoposto a vincolo di Vincolo di carattere paesaggistico.
carattere urbanistico:
Elementi urbanistici che limitano NO
la commerciabilità?
Se si, di che tipo?
Nella vendita dovranno essere
previste pattuizioni particolari?
NO
Se si, quali?
Indice di utilizzazione
fondiaria/territoriale:
0,80 mc/mq
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DOTT. PAOLO BERTI
Rapporto di copertura:
35 %
Altezza massima ammessa:
9,00 ml
Volume massimo ammesso:
Superficie catastale del lotto: 499 mq.
Indice fondiario: 0,8 mc/mq.
Volume massimo ammesso: 499 mq * 0,8 mc/mq = 399
mc.
Volume realizzato: circa 550 mc.
Residua potenzialità edificatoria: NO
Se sì, quanto:
Altro:
Dichiarazione di conformità
con il PRG/PGT:
SI
Note:
Per conformità urbanistica si intende che gli
immobili “de quibus” risultano conformi alle
previsioni del piano regolatore.
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DOTT. PAOLO BERTI
7.3 DESCRIZIONE: unità abitativa [A7] ed autorimessa [C6] siti in Sacile (PN), Via Strada
dei Masi n. 16.
Articolazione delle unità immobiliari:
Piano terra:

abitazione (Sacile, NCEU fg. 11 part. 721 sub. 1) composta da:
o ingresso, soggiorno, bagno, cucina abitabile da cui si accede al giardino retrostante,
vano scala di collegamento al piano superiore, centrale termica con accesso dal retro,
piccolo portico;

accessorio ad uso garage (Sacile, NCEU fg. 11 part. 721 sub. 2), adiacente l’abitazione e
con ingresso diretto alla stessa.
Piano primo:

zona notte dell’abitazione (Sacile, NCEU fg. 11 part. 721 sub. 1) composta da:
o una camera matrimoniale, due camere singole di cui una dotata di terrazzino sul lato est,
un locale ad uso bagno ed un disimpegno di arrivo della scala interna.
Piano interrato:

cantina, cui si accede attraverso una scala interna. L’uso attuale riscontrato è a studio.
DESCRIZIONI:
Area esterna
L’area esterna pertinenziale è accessibile dalla strada comunale della lottizzazione, denominata
via Strada dei Masi.
La recinzione esterna lato est, a confine con le altre proprietà è in cls a vista, i cancelli pedonali
e carraio sono in ferro zincato. La recinzione del giardino retrostante (lato ovest) è realizzata in
rete metallica plastificata: la proprietà è delimitata inoltre da una siepe sempreverde.
Caratteristiche costruttive e di finitura:
 struttura in pareti di conglomerato cementizio armato dello spessore di 20 cm circa (dato
desunto dal collaudo statico del 26.11.1992 a firma ing. Fregoli, in all. n. 4.1.C);
 tramezzature in laterizio intonacate al civile e tinteggiate;
 solaio di copertura in latero cemento;
 lattonerie esterne in lamiera preverniciata;
 pavimentazione interna nel piano seminterrato e nel piano terra in piastrelle; al piano
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Ver. 3.0
DOTT. PAOLO BERTI
primo presenza di parquet di legno, ad eccezione del bagno e della terrazza, dotati di
piastrelle;
 serramenti esterni dotati di vetrocamera, con presenza di scuri in legno e zanzariere;
 dotazione di impianto autonomo di riscaldamento e produzione d’acqua calda sanitaria,
con caldaia a metano e presenza di radiatori metallici nei locali principali, scaldasalviette nel bagno (allegato n. 4.3.A);
 presenza di sistema di condizionamento estivo (split) a servizio del soggiorno al piano
terra e del reparto notte al piano primo;
 impianto di illuminazione nel giardino retrostante l’abitazione.
L'edificio è stato costruito a seguito di concessione edilizia datata 05.08.1991.
Le unità immobiliari in oggetto sono collocate al piano terra per quanto concerne l’autorimessa
censita con il sub. 2 del fg. 11 part. 721, mentre ai piani seminterrato, terra e primo per quanto
afferisce all’abitazione (Sacile, NCEU Fg. 11 part. 721 sub. 1).
L’immobile gode di una superficie reale complessiva di circa 193 mq, dei quali 177 mq per
l’abitazione (piani seminterrato, terra e primo) ed ulteriori 16 mq circa destinati al garage sito al
piano terra. L’area esterna di pertinenza gode invece di una superficie pari a 364,50 mq (vedasi
elaborati grafici di rilievo in allegato nn. 1.0 e 1.1).
Caratteristiche descrittive:
Caratteristiche strutturali (dati desunto dal collaudo statico del 26.11.1992 a firma ing. Fregoli,
in all. n. 4.1.C):
Copertura
struttura in laterocemento con manto di finitura in
coppi.
Fondazioni
fondazioni a platea.
Strutture verticali
muri in c.a. dello spessore di 20 cm circa.
Solai
solai in laterocemento.
Componenti edilizie e costruttive:
Infissi esterni
con vetrocamera e scuri in legno verniciati.
Pareti esterne
intonacate al civile con tinteggiatura.
Pavim. interna
piano terra e seminterrato in piastrelle; piano primo in
parquet di legno, ad eccezione del bagno e delle
terrazze, rivestiti in piastrelle.
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DOTT. PAOLO BERTI
Impianti:
stato di conservazione buono.
Dotazione di impianto termico autonomo per la
produzione di a.c.s., con caldaia a metano marca
FERROLI.
Presenza
dei
seguenti
ulteriori
impianti:
climatizzazione estiva con unità esterna a servizio del
piano terra Toshiba mod. RAS-10SK-E e primo piano
Fujitsu mod. SY9RSJCW; impianto citofonico.
Certificato di prevenzione incendi:
Trattasi di civile abitazione con caldaie installate di
potenza al focolare inferiore alle 30.000 kcal/h (all. n.
4.2.D).
CONSISTENZA IMMOBILIARE
VILLETTA A SCHIERA
Sacile (PN)
Destinazione
Parametro
Superficie reale
mq arr
Abitazione p. S1
sup reale lorda arr.
29 arr.
0,60
17,40
Abitazione p. T
72 arr.
1
72
Abitazione p. 1
76 arr.
1
76
sup reale lorda arr
16,00 arr.
0,50
8
Garage p. T
Coeff.
Sup. commerciale
Superficie comm.le
equivalente mq
173,40 arr. a
174 mq
Segue documentazione fotografica.
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Vista prospetto est dell’abitazione
Vista area esterna di pertinenza lato est
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Vista area esterna di pertinenza lato ovest
Vista area esterna di pertinenza lato ovest
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DOTT. PAOLO BERTI
Vista prospetto ovest dell’abitazione
Vista dello studio a piano S1
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Vista del garage al PT
Vista della cucina al PT
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Vista terrazzo del soggiorno al PT
Vista della camera da letto singola al P1
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Vista della camera da letto matrimoniale al P1
Vista della camera da letto singola al P1
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DOTT. PAOLO BERTI
8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:
8.1 CRITERIO DI STIMA
Per la valutazione dei beni immobili si è adottato il criterio sintetico-comparativo con stima
monoparametrica individuando il valore di mercato riscontrabile per immobili consimili,
tenendo conto di tutte le caratteristiche intrinseche ed estrinseche ed in particolare modo che:
 trattasi di una villetta a schiera collocata a nord-est di Sacile (PN), nell’ambito della
lottizzazione “Girasole”;
 il compendio presenta un buon grado di conservazione e finitura;
 l’immobile, per dimensioni, forma ed organizzazione degli spazi ben si colloca rispetto
alle attuali richieste del mercato immobiliare, potendo godere anche di una buona area
scoperta esclusiva sul fronte opposto alla pubblica viabilità;
 l’attuale momento di mercato, pur tuttavia, è di assoluta stagnazione e registra un trend
negativo associato ad una forte carenza di liquidità cui consegue un deprezzamento del
valore del patrimonio immobiliare;
 la vendita è forzata (art. 2919 e ss codice civile) per cui l’acquisto avviene visto e
piaciuto senza alcuna garanzia per vizi e difetti sia visibili che occulti e/o per mancanza
di qualità;
 i valori forniti fanno riferimento ad un intervallo temporale di ca. 8-10 mesi in relazione
ad un mercato attualmente instabile.
Quale fonte indiretta, si indicano di seguito i valori OMI dell’agenzia delle Entrate di
Pordenone (PN):
Provincia: PORDENONE
Comune: SACILE
Fascia/zona: Periferica/BORGATE CONURBATE CORNADELLA, RONCHE, S. GIOVANNI
DEL T., S. LIBERALE, S. ODORICO, TOPALIGO
Codice zona: D1
Microzona: 2
Tipologia prevalente: Ville e Villini
Tipologia
Stato
conservativo
Destinazione: Residenziale
Valore Mercato
(€/mq)
Min
Max
Superficie
(L/N)
Valori
Locazione (€/mq
x mese)
Min
Max
Superficie
(L/N)
Box
Normale
700
900
L
3
4
L
Ville e
Villini
Normale
1100
1650
L
4
6,5
L
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DOTT. PAOLO BERTI
Trattasi, tuttavia, di valori che non risentono pienamente della criticità dell’attuale situazione
economica nazionale ed internazionale, risultando estrapolati da database che risentono
ancora dei valori correnti al momento della loro costituzione.
Tenuto conto degli aspetti sopraindicati ed in particolare delle caratteristiche e delle
dimensioni dell’abitazione, nonché del discreto contesto in cui il compendio è inserito, della
buona commerciabilità nel mercato locale di immobili consimili e dell’attuale congiuntura
economica, è stimato un valore unitario di mercato pari ad € 1.100,00/mq di superficie
commerciale.
8.2 FONTI DI INFORMAZIONE
Conservatoria dei Registri Immobiliari, Ufficio tecnico, fonti bancarie
UNICREDIT, aste giudiziarie.
8.3 VALUTAZIONE CORPI
Immobile
Abitazione ed
autorimessa
Sup. comm.le
Valore intero
Valore unitario
equivalente mq
medio ponderale
Valore diritto e
quota
€ 191.400,00 arr. a
Mq 174 arr.
€ 1.100,00/mq
€ 191.400,00
€ 190.000,00
(quota 1/1)
Totale valore ordinario di mercato
€ 190.000,00
8.4 ADEGUAMENTI E CORREZIONI DELLA STIMA
Riduzione del valore del 45 % per:





l’assenza di garanzia per vizi e difetti sia visibili che occulti e per
mancanza di qualità;
l’occupazione dell’immobile, sine titulo;
l’acquisto visto e piaciuto ed a corpo;
gli oneri tecnici a carico dell’aggiudicatario ai fini dell’eventuale
completamento delle pratiche (ad esempio l’attestato di certificazione
energetica), a totale cura e spese dell’aggiudicatario prima del rogito
notarile);
la grave crisi economico-finanziaria in essere, etc.:
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DOTT. PAOLO BERTI
= € 190.000,00 * 0,45 = - € 85. 500,00
Riduzione del 0% per la vendita di una sola quota dell'immobile in virtù del
€ 0,00
fatto che il valore della quota non coincide con la quota del valore:
Rimborso forfettario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio
€ 0,00
anteriore alla vendita:
Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale:
€ 0,00
8.5 PREZZO BASE D'ASTA DEL LOTTO
€ 104.500,00
Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova
arr.
(= € 190.000,00 - € 85.500,00):
€ 105.000,00
Prezzo di vendita del lotto nello stato di "occupato":
€ 105.000,00
Prezzo di vendita del lotto nello stato di "libero" (arrotondato):
NOTE CONCLUSIVE
A. L’immobile è, attualmente, occupato “sine titulo” dalla famiglia del sig. Perez
Claudio Gabriel e della coniuge Ivan Rosana, proprietari del compendio per la
quota del 50 % ciascuno ed entrambi soci della fallita UNITAL-TRASPORTI E
CONSULENZE SNC di PEREZ CLAUDIO GABRIEL & C..
B. La vendita riguarda esclusivamente l’immobile, intendendo esclusi gli arredi ivi
presenti.
C. La formulazione del prezzo a base d’asta ha tenuto conto di tutti gli elementi
indicati al paragrafo n. 5 della presente relazione.
Data: 10-12-2015
L'esperto alla stima
dott. Paolo Berti
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DOTT. PAOLO BERTI
ALLEGATI
Elaborati grafici di rilevo dello stato di fatto, Sacile (PN), NCEU Fg. 11 part.
721 subb. 1-2-3:
 planimetria generale e documentazione fotografica (all. n. 1.0);
 piante seminterrato, piano terra, piano primo e documentazione fotografica (all.
ALLEGATO 1:
n. 1.1);
 rilievo delle difformità catastali dei piani seminterrato, terra e primo (all. n.
1.2);
 rilievo delle principali difformità edilizie dei piani seminterrato, terra e primo
(all. n. 1.3).
Documentazione catastale:
 estratto di mappa, Sacile (PN) - NCT fg. 11 part. 721 (all. n. 2.1);
 visure catastali, Sacile (PN) - NCEU fg. 11 part. 721 subb. 1 - 2 - 3 (all.
n. 2.2);
ALLEGATO 2:
 elaborato planimetrico ed elenco subalterni, Sacile (PN) - NCEU fg. 11
part. 721 (all. n. 2.3);
 scheda catastale, Sacile (PN) - NCEU fg. 11 part. 721 sub. 1 (all. n. 2.4);
 scheda catastale, Sacile (PN) - NCEU fg. 11 part. 721 sub. 2 (all. n. 2.5).
Documentazione urbanistica: estratto var. n. 69 al PRGC ed NTA del
ALLEGATO 3:
Comune di Sacile (PN).
Documentazione edilizia:
 pratica edilizia n. 127/91 (all. n. 4.1);
ALLEGATO 4:
 pratica edilizia in variante n. 131/93 (all. n. 4.2);
 pratica edilizia n. 54/92 (all. n. 4.3).
Atto di compravendita del 03.08.2000, rep. 25.966, racc. n. 6.256 a rogito del
ALLEGATO 5: notaio dott. Gaspare Gerardi di Pordenone, ivi registrato in data 11.08.2000
al n. 3667/1V (all. n. 5.1).
Ispezione ipotecaria presso la Conservatoria dei RR.II. di Pordenone (PN)
del 01/09/2015:
ALLEGATO 6:
 nota di iscrizione del 10.08.2000, rg. 11512, rp. 2203 (all. n. 6.1);
 nota di iscrizione del 18.12.2014, rg. 14002, rp. 2199 (all. n. 6.2).
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Ver. 3.0

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