in Italia
Transcript
in Italia
La condizione abitativa in Italia La condizione abitativa in Italia Dalle esperienze di housing sociale alla risposta del Piano Nazionale di Edilizia Abitativa e del Piano Casa 2° Rapporto Nomisma 2010 Con il patrocinio del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti 2010 Senza titolo-1 1 6-12-2010 13:43:17 La condizione abitativa 2.indd 248 4-11-2010 15:15:21 Con il patrocinio del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti Il Rapporto è stato realizzato grazie al contributo di Promosso da La condizione abitativa 2.indd 1 4-11-2010 15:14:30 La condizione abitativa 2.indd 2 4-11-2010 15:14:30 La condizione abitativa in Italia Dalle esperienze di housing sociale alla risposta del Piano Nazionale di Edilizia Abitativa e del Piano Casa La condizione abitativa 2.indd 3 2° Rapporto Nomisma 2010 4-11-2010 15:14:30 La condizione abitativa in Italia 2° Rapporto Nomisma 2010 Copyright © 2010 Nomisma Spa Edito da A.G.R.A. srl via Nomentana 257 00161 Roma tel +39 0644254205 fax +39 0644254239 e-mail [email protected] www.agraeditrice.com Finito di stampare nel mese di novembre 2010 Realizzazione editoriale: Agra srl Progetto grafico: Blu omelette Illustrazione: Emiliano Ponzi Stampa: CSR – Roma Presidente Pietro Modiano Vice presidente Luciano Sita Consiglieri Claudio Albertini Paolo Bruni Antonio Calabrò Giancarlo De Martis Luca Lucaroni Enzo Mignarri Rodolfo Ortolani Giovanni Pecci Juan Enrique Perez Calot Gualtiero Tamburini Francesco Cozza (Segretario) Direttore Piera Magnatti Nomisma Società di Studi Economici SpA Strada Maggiore 44 – Palazzo Davia Bargellini 40125 Bologna tel +39 051/6483.111-301 fax +39 051/223441-051/232209 email: [email protected] web site: www.nomisma.it La rassegna delle iniziative di edilizia sociale e i dati statistici contenuti nel testo sono aggiornati a giugno 2010. Tutti i diritti sono riservati a Nomisma SpA. Nessuna parte di questo libro può essere riprodotta o utilizzata in alcun modo, escluse le citazioni giornalistiche, senza l’autorizzazione scritta di Nomisma SpA, né con mezzi elettronici né meccanici, incluse fotocopie, registrazione o riproduzione attraverso qualsiasi sistema di elaborazione dati. La condizione abitativa 2.indd 4 Team di progetto (per Nomisma) Gualtiero Tamburini (Supervisione scientifica) Elena Molignoni (Coordinamento) Roberta Benini Gianluigi Chiaro Agnese Cirinnà Johnny Marzialetti Manuela Moschella Mario Pelucchi Daniela Percoco Segreteria Barbara Parisini 4-11-2010 15:14:30 Indice Prefazione 7 La condizione abitativa in Italia: dalle esperienze di housing sociale alla risposta del Piano Nazionale di Edilizia Abitativa e del Piano Casa 7 Altero Matteoli Introduzione 9 Gualtiero Tamburini 1. Le componenti demografiche, sociali ed edilizie del bene casa 17 1.1 Popolazione e famiglie 17 1.2 Immigrati stranieri 25 1.3 Patrimonio abitativo e forme di godimento 30 1.4 Sintesi delle principali tendenze socio demografiche per area territoriale 42 2. Le condizioni economiche delle famiglie 49 2.1 La propensione al risparmio ed al consumo delle famiglie nel corso del 2009 49 2.2 Il reddito delle famiglie 50 2.3 I consumi delle famiglie 52 2.4 L’incidenza della spesa per l’abitazione sul reddito 55 2.5 La povertà relativa e assoluta delle famiglie 57 3. Il mercato della casa e le condizioni abitative delle famiglie 61 3.1 Le condizioni economiche delle famiglie in affitto 61 3.2 Il mercato e la sostenibilità dell’affitto 67 3.3 L’offerta di case a basso costo 70 3.4 Le prestazioni sociali e i servizi abitativi 72 3.5 Il mercato dei finanziamenti alla casa 77 3.6 La sostenibilità dei mutui da parte delle famiglie 80 3.7 Il fenomeno degli sfratti 87 3.8 La condizione abitativa in cifre 90 La condizione abitativa 2.indd 5 4-11-2010 15:14:30 4. Indagine campionaria.La condizione abitativa delle famiglie in locazione in Italia 93 5. Politiche pubbliche in materia di edilizia abitativa sociale 111 5.1 Premessa 111 5.2 Politiche Statali in materia Casa ed ERP 112 5.3 Politiche Regionali e Comunali per la Casa 118 5.4 Rassegna dei piani e dei progetti per la casa di un selezionato gruppo di Comuni e Regioni 123 6. Evoluzione normativa recente in materia di Edilizia Sociale 149 6.1 Le tradizionali politiche abitative e i nuovi orientamenti 149 6.2 L’introduzione, nell’ordinamento italiano, della definizione di Alloggio Sociale 151 6.3 Il Piano Nazionale di Edilizia Abitativa (decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri del 16 luglio 2009) 155 6.4 Nuove opportunità dai fondi FESR 165 6.5 L’alloggio sociale e le politiche di sviluppo urbano 165 6.6 I Piani Casa regionali 167 6.7 Rassegna delle esperienze innovative in tema di Social Housing 181 6.8 Quali gli orientamenti e gli insegnamenti da trarre dalle esperienze in corso 215 6.9 Condizioni per favorire la diffusione degli interventi di Housing Sociale in Italia 221 Bibliografia 225 Sitografia 229 Associazioni, società, istituzioni, banche dati 229 Regioni e Comuni 230 Normativa 231 Leggi Regionali “Piano Casa” 231 Principali norme citate nel testo 232 La condizione abitativa 2.indd 6 4-11-2010 15:14:30 |7 Prefazione La condizione abitativa in Italia: dalle esperienze di housing sociale alla risposta del Piano Nazionale di Edilizia Abitativa e del Piano Casa Altero Matteoli Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti La casa rappresenta un tema rilevante per la società e l’economia italiana. La questione abitativa è tornata ad occupare le pagine dell’agenda politica con un rilievo nuovo rispetto al recente passato, in quanto occorre dare soluzione a problematiche complesse legate alla continua evoluzione e trasformazione del tessuto socio-economico. Basti pensare al mutamento delle dinamiche nel mondo del lavoro o ai flussi migratori che interessano il nostro Paese. Contemporaneamente, la politica della casa ha dovuto anche fare i conti sia con l’esigenza di rispettare i criteri stabiliti dal Trattato di Maastricht sia con due complesse crisi economiche che si sono succedute in un breve arco di tempo. Fattori questi che hanno determinato l’insorgere di una vera e propria emergenza abitativa. Nell’attuale contesto, il presente rapporto è di grande utilità in quanto fornisce importanti dati e statistiche che consentono una maggiore divulgazione della conoscenza dei problemi e l’individuazione delle cause. Il Governo è intervenuto con l’adozione di un Piano nazionale per la casa. Si è puntato su un provvedimento che prevedesse, a differenza dei precedenti Piani, una pluralità di linee d’intervento, dai fondi immobiliari ai programmi integrati di promozione di edilizia residenziale sociale, per convogliare immediatamente tutte le risorse economiche disponibili – 1 miliardo di euro – da destinare alla casa. L’intento, è quello di porre in essere molteplici interventi che, in collaborazione con Regioni, Enti locali, Investitori istituzionali, quali Enti previdenziali e privati, Fondazioni ecc., consentiranno di realizzare oltre cinquantamila alloggi in cinque anni. Il Piano è rivolto a quei nuclei familiari a basso reddito, coppie giovani, anziani in condizioni economiche svantaggiate, soggetti sottoposti a sfratto, ma anche agli immigrati con basso reddito, purché in regola e residenti da almeno dieci anni in Italia, o almeno 5 anni nella medesima Regione. La condizione abitativa 2.indd 7 4-11-2010 15:14:30 8 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia Con questo provvedimento si sono graduati gli interventi puntando all’incremento dell’edilizia residenziale pubblica e prevedendo finanziamenti pubbliciprivati finalizzati all’acquisto della prima casa o al sostegno di particolari forme di contratti di locazione con canone calmierato e possibilità di riscatto. Pur essendo attualmente il Piano casa una prima e giusta risposta ai problemi legati al disagio abitativo, il Governo è intenzionato – con il miglioramento della situazione economica – a porre in essere azioni volte ad incentivare la riduzione sia del costo dei canoni di locazione, che rappresenta una parte onerosa per il bilancio familiare, sia dei contratti di locazione in nero, attraverso agevolazioni fiscali e tipologie contrattuali più flessibili, misure peraltro già adottate, a livello sperimentale, per la Provincia dell’Aquila a seguito del sisma dello scorso anno. I risultati raggiunti non solo rappresentano un primo positivo segnale ma danno maggiore consapevolezza e determinazione che la strada intrapresa dal Governo non potrà che avere un esito positivo. La condizione abitativa 2.indd 8 4-11-2010 15:14:30 |9 Introduzione Gualtiero Tamburini A tre anni di distanza dalla pubblicazione del Rapporto “La condizione abitativa in Italia: fattori di disagio e strategie di intervento” abbiamo realizzato questo secondo Rapporto ”Dalle esperienze di housing sociale alla risposta del Piano Nazionale di Edilizia Abitativa e del Piano Casa”, che si propone come l’aggiornamento del primo, alla luce dei tanti fatti nuovi intercorsi. Il primo Rapporto “sui fattori di disagio e le strategie di intervento”, del 2007, faceva il punto, fornendo ampia documentazione ed evidenze empiriche, sulla dimensione e le caratteristiche che aveva assunto il disagio abitativo, in particolare il disagio delle numerose famiglie locatarie. Al contempo venivano delineate una serie di strategie di intervento possibili. Con quel primo Rapporto tornava al centro del dibattito, dopo molti anni di assenza, la “questione della casa”. Da allora, nonostante non sia trascorso molto tempo, il quadro è decisamente cambiato. Nel 2007, infatti, il mondo era ancora dominato dall’euforia della grande bolla finanziaria che si era accompagnata ad una crescita macroeconomica generalizzata e significativa e caratterizzato, per quello che interessa il tema della casa, dagli effetti di un decennio di aumenti continui dei valori immobiliari. L’economia globale sembrava non dovesse più patire, stante la durata della crescita, l’alternanza dei cicli economici, e il pensiero dominante, salvo poche Cassandre, era fiducioso, tanto nelle capacità di riequilibrio automatico del sistema, quanto in quelle di governo della politica economica. In tale contesto l’attenzione maggiore alle conseguenze dell’aumento dei prezzi delle abitazioni, che veniva contrastato da offerte di strutture multiformi dei tassi di interesse e da rate dei mutui a misura delle esigenze più diverse, oltre che dall’allungamento della durata dei prestiti, era stata riservata all’imponente fenomeno del prosciugamento del bacino di inquilini e dal simmetrico incremento di quello dei proprietari. La condizione abitativa 2.indd 9 4-11-2010 15:14:30 10 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia Si era così giunti a teorizzare, in particolare negli Stati Uniti, con la presidenza G. W. Bush, l’obiettivo politico di un mondo di proprietari, ovvero l’avvento di una ownership society fondata, in gran parte, sulla proprietà della casa. Un mondo che, peraltro, l’Italia, con la sua anomala altissima percentuale di famiglie proprietarie della prima casa, aveva in qualche modo anticipato. Inoltre, anche in Italia, nonostante che già all’inizio del lungo ciclo immobiliare la quota dei proprietari fosse fra le più elevate al mondo, si era registrato un ulteriore aumento della percentuale delle famiglie proprietarie. Questo era stato possibile principalmente per via delle dismissioni di immobili residenziali che, in particolare, i grandi proprietari pubblici e privati avevano messo in atto. Con queste politiche, tuttavia, la “coperta” dell’offerta di abitazioni in locazione risultava sempre più corta per le tante famiglie che non avevano potuto o voluto, diventare proprietarie e, comunque, insufficiente per le necessità di mobilità di un paese moderno. Semplificando, erano state mediamente le famiglie con il reddito più elevato che avevano trasformato il canone di locazione in una rata di mutuo, mentre restavano in locazione, generalmente, le famiglie a reddito più basso. Inoltre, un’area consistente di disagio era rintracciabile anche fra quelle famiglie che avevano sì deciso di contrarre un mutuo per acquistare la prima casa, ma che si erano venute a trovare, per varie circostanze, a dover sostenere un onere troppo elevato in rapporto al reddito disponibile. In sintesi, possiamo ben dire che oggi ci troviamo di fronte a un popolo di inquilini ed aspiranti tali che sono mediamente più poveri di un tempo dovendo fronteggiare canoni di locazione di mercato relativamente alti. L’indagine campionaria sulle famiglie italiane contenuta nella ricerca mostra chiaramente che l’aspirazione a locare l’abitazione esiste ed è diffusa, ma è “nascosta” da quella alla proprietà, perché é frustrata dall’impossibilità di trovare stabilmente una casa in affitto, con la conseguente “insicurezza” che accompagna la condizione di inquilino. È a questa variegata fascia di popolazione non proprietaria che, in prima battuta, si rivolgono prevalentemente le politiche per l’Edilizia Residenziale Sociale (ERS) o Social Housing, ma che cercano di dare risposta anche alla domanda di alloggi a canone di locazione contenuto che proviene da studenti, giovani coppie e lavoratori immigrati o migranti e altre categorie potenzialmente mobili sul territorio e frenate dall’indisponibilità di alloggi a canoni di locazione abbordabili. È su queste politiche e sulle esperienze in corso, che ad esse si riconducono, che si è incentrata l’analisi di questo Rapporto. Quando si parla di ERS si intende infatti qualcosa di diverso dalla tradizionale Edilizia Residenziale Pubblica, dato che in tal caso si comprendono anche le numerose e variegate esperienze promosse sul territorio dai Comuni e da altri Sog- La condizione abitativa 2.indd 10 4-11-2010 15:14:30 Introduzione | 11 getti come Fondazioni, mondo del non profit e Cooperative che, almeno nell’ultimo decennio, hanno sperimentato nuovi modelli e procedure per sostenere l’offerta di alloggi in locazione. I punti di maggiore innovazione, rispetto alle tradizionali politiche abitative che hanno preso il via con la legge 167/62, riformata con la legge 865/71, sono il venir meno dello strumento dell’esproprio – sostituito da modalità di perequazione urbanistica –, del modello dei quartieri ERP – la tendenza dell’ERS è quella di inserirsi come componente all’interno di trasformazioni urbanistiche non specializzate –, degli alloggi in affitto a canone sociale – si propone una vasta gamma di articolazioni del canone di locazione –, della natura prevalentemente pubblica dell’investimento – si tenta di coinvolgere anche risorse private. A questo proposito, le più recenti esperienze di Edilizia Residenziale Sociale in Italia sono nate dalle opportunità generate dalle nuove forme di rapporto pubblico-privato – in tal caso si parla di Edilizia Privata Sociale (EPS) - attraverso soluzioni come l’offerta di suoli o di diritti urbanistici pubblici, l’impegno dei Comuni come garanti nei confronti degli affittuari o il carattere misto degli interventi, con la possibilità di realizzare, da parte dei privati, una quota di alloggi per la vendita ad integrazione dell’intervento di alloggi sociali in locazione. In sintesi, rispetto al passato, l’Edilizia Sociale comprende l’edilizia sovvenzionata e la cooperazione a proprietà indivisa, così come l’edilizia convenzionata ed agevolata orientata alla vendita, anche se in parte minoritaria, e si apre contemporaneamente a nuovi modelli di partenariato pubblico-privato. Fra tali modelli un posto di assoluto rilievo, per le aspettative che ha suscitato e le potenzialità che contiene, è rappresentato dal Decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri che ha approvato il Piano nazionale di edilizia abitativa, in attuazione dell’articolo 11 del decreto-legge del 25 giugno 2008 n.112, convertito con modificazioni dalla legge n.133 del 6 agosto del 20081. L’ambiziosa finalità del Piano è quella di “garantire, su tutto il territorio nazionale, i livelli minimi essenziali di fabbisogno abitativo per il pieno sviluppo della persona umana”. A questo scopo è previsto che vengano promossi interventi di realizzazione, acquisizione o recupero di alloggi che saranno offerti in locazione a canone soste- 1 Gli antefatti di questa iniziativa vanno ricercati nelle indicazioni del “Tavolo di Concertazione Generale sulle Politiche Abitative” attivato dal Ministero delle Infrastrutture nel corso del 2007, in attuazione della Legge n.9 dell’ 8 Febbraio 2007 e, nella Legge Finanziaria per il 2008 (commi 258/259 art. 2 Legge 244/2007), che introduce nell’ordinamento urbanistico l’edilizia residenziale pubblica come standard urbanistico, ponendo le basi alla possibilità di utilizzare per la realizzazione di alloggi di carattere sociale le aree a standard. Da una ricerca condotta dal Censis per conto dell’Associazione Italiana dell’Industria Immobiliare (Assoimmobiliare, 2008), risulta che la dotazione di aree a standard sarebbe potenzialmente capace di soddisfare, senza intaccare le aree a verde pubblico, parte rilevante della domanda di aree edificabili per l’housing sociale nelle più grandi aree urbane italiane. La condizione abitativa 2.indd 11 4-11-2010 15:14:30 12 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia nibile, anche trasformabile in riscatto; alloggi locati per una durata superiore a 25 anni; alloggi di edilizia residenziale pubblica a canone sociale; alloggi sociali in locazione permanente, in locazione temporanea e in proprietà. Gli strumenti messi a disposizione per il conseguimento di tali scopi sono, in primis, quelli dei fondi immobiliari (il Sistema Integrato di Fondi Immobiliari), oltre che forme innovative di investimento (a titolo esemplificativo, ma non esaustivo, i fondi di garanzia, i finanziamenti in pool, i piani di «risparmio casa» per favorire il riscatto a medio termine degli alloggi, anche in collaborazione con istituti bancari), l’impiego di risorse finanziarie dello Stato, delle Regioni, delle Province Autonome, degli Enti Locali e di altri Enti Pubblici (comprese le risorse derivanti da alienazioni), il project financing, l’attività delle cooperative di abitazioni, gli interventi già programmati con il precedente Piano Nazionale (2007). Sono stati perciò introdotti alcuni dei più recenti strumenti finanziari per dare soluzione al disagio abitativo, al fine di fronteggiare il problema della scarsità delle risorse pubbliche e della maggiore complessità della domanda abitativa, rispetto al recente passato. Tra di essi, la costituzione di riserve fondiarie da destinare all’edilizia pubblica e all’edilizia sociale, coinvolgendo tutti gli operatori proprietari di aree oggetto di futura trasformazione, così come la promozione di strumenti finanziari immobiliari innovativi, cosiddetti di social housing2, quali l’istituzione di fondi immobiliari per la residenza sociale, il ricorso al project financing, alle società di progetto, alla locazione finanziaria. Per dare conto delle numerose, variegate e poco note esperienze di social housing in corso nei territori, questo Rapporto propone in rassegna, anche in forma di tavola sinottica, i principali progetti e programmi di intervento in Italia nel periodo dicembre 2009-giugno 20103. Gli elementi innovativi e ricorrenti riscontrati si possono ricondurre ai seguenti: • la partecipazione di nuovi soggetti che arricchiscono la filiera dei protagonisti dei servizi all’abitare; 2 In questo caso i promotori immobiliari acquisiranno, in cambio della costruzione di alloggi destinati alla locazione a canone agevolato, diritti edificatori, incrementi premiali di diritti edificatori finalizzati alla dotazione di servizi, spazi pubblici e di miglioramento della qualità urbana, agevolazioni fiscali. 3 Da giugno fino a novembre, quando questo Rapporto è stato stampato, sono state avviate nuove iniziative – con la sottoscrizione del protocollo di collaborazione tra sei Fondazioni bancarie e la Regione Emilia Romagna, si sta perfezionando la costituzione di un fondo immobiliare etico per rispondere al disagio abitativo sul territorio regionale ; Oltre Venture e Fabrica Sgr lanciano la raccolta del fondo immobiliare "Strumenti per l’Abitare Sociale" –, numerosi Consigli Regionali hanno approvato nuovi Piani e Programmi per rispondere al fabbisogno di abitazioni a basso costo, la CDPI-SGR si è aggiudicata la gara per la gestione del Sistema Integrato dei Fondi Immobiliari, sono stati revisionati alcuni Piani Casa regionali attraverso nuovi testi di legge, correzioni e circolari interpretative al fine creare le condizioni di convenienza per attuare i contenuti dell’accordo Stato-Regioni del marzo 2009 e, infine, anche gli enti di previdenza privatizzati hanno dato la loro disponibilità a partecipare al programma di Social Housing nazionale, con modalità e tempi che sono in fase di definizione. La condizione abitativa 2.indd 12 4-11-2010 15:14:31 Introduzione | 13 • • • • l’integrazione con le politiche sociali; la promozione di progetti inclusivi delle diverse categorie sociali; l’attenzione verso la qualità dell’abitare; la finanza di progetto nella costruzione dell’impianto finanziario delle iniziative di housing sociale. Nel complesso, quindi, si stanno delineando nuovi modelli di offerta che traggono origine dall’evolversi della domanda e che necessitano di essere inseriti all’interno di una strategia complessiva, dal “centro” sino alle “periferie”. Una strategia che governi e agevoli queste nuove forme di welfare dell’abitare che, soprattutto, devono poter superare la fase prototipale per divenire procedure diffuse e dimensionalmente rilevanti dell’offerta complessiva. In assenza di una evoluzione in tal senso è evidente che lo iato fra domanda e offerta non potrà essere avvicinato. Queste nuove politiche per l’offerta di abitazioni in locazione hanno due fattori strutturalmente propulsivi fondamentali. Da un lato la totale inadeguatezza delle risorse finanziarie pubbliche rispetto ai fabbisogni emergenti, dall’altro l’incapacità del vecchio modello dell’ERP, stante il sistema di vincoli specifici, di dare una risposta gestionale qualitativamente soddisfacente all’offerta di alloggi in locazione alle categorie ammesse. Esse nascono quindi dalla necessità di sperimentare nuove modalità di offerta per fronteggiare non solo la domanda di chi avrebbe diritto, per le soggettive condizioni socio-economiche, ad un alloggio sociale, ma anche di chi, pur non possedendo i requisiti di legge, si trovi in condizioni tali da non poter soddisfare, rivolgendosi al mercato, se non a condizioni relativamente troppo onerose, le proprie necessità. In questo quadro si inserisce il progetto del Sistema Integrato di Fondi Immobiliari a rilevanza locale, alias, l’Edilizia Privata Sociale, una derivata, questa, dell’Edilizia Residenziale Sociale. Al centro di questo sistema sta la CDPI-SGR che, disponendo di rilevanti risorse finanziarie, attraverso la selezione, prima, e la sottoscrizione, poi, di fondi immobiliari locali4 potrà diventare il play maker delle iniziative che verranno attuate sotto la sua supervisione. Le risorse finanziarie centrali della CDPI-SGR che concorreranno nel finanziamento, sino a una quota massima del 40%, dei progetti locali, saranno impegnate subordinatamente al sussistere di due condizioni: la prima, quella della sostenibi4 Peraltro è stata introdotta come eccezione, che sarebbe auspicabile restasse tale, la possibilità di investire anche attraverso altri veicoli diversi dai fondi immobiliari, con il rischio sia di una minore trasparenza, stante la collaudata operatività dei fondi immobiliari italiani e del sistema di controlli a cui sono sottoposti, sia di una dispersione di risorse con conseguente sottrazione di impulsi allo sviluppo dello strumento di gestione costituito dalle SGR locali. La condizione abitativa 2.indd 13 4-11-2010 15:14:31 14 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia lità economico-finanziaria dell’investimento; la seconda, ugualmente importante, della sostenibilità urbanistica e sociale. Si tratta di obiettivi impegnativi, ma anche di un impianto di straordinario interesse dovendo reggersi, da un lato, su progettualità capaci di abbattere i costi di produzione (fondamentalmente facendo leva sul costo del terreno, sulla fiscalità locale, sugli oneri urbanistici, sulle economie di scala) e dall’altro, su una valutazione di coerenza complessiva delle iniziative sulla scala urbana e sociale, fattori questi che non sempre entrano nei calcoli di convenienza nelle tradizionali attività di sviluppo urbanistico ed edilizio. Per i territori, peraltro, la possibilità di attrarre la partnership del Fondo Investimenti per l’Abitare di CDPI-SGR potrebbe servire da stimolo per una virtuosa competizione fra città, potenzialmente capace, attraverso l’emulazione, di accrescere, non solo l’offerta di social housing, ma anche la qualità complessiva dei progetti di trasformazione urbana. Fra i principali limiti alla diffusione di un modello di tal fatta è la generale valutazione che l’Edilizia Sociale sia un settore ad alta componente di rischio per gli investitori e a insufficiente remunerazione. Certamente il modello di promozione immobiliare che essa propone è ben lontano da quello del tradizionale costruttore-sviluppatore. Qui, infatti, la complessità è ben superiore e si fonda sulla bontà dell’architettura economico-finanziaria, volta ad attrarre i capitali da investire, e la capacità e la volontà di dialogo fra le numerose parti, pubbliche e private, che sono forse la vera chiave di volta del sistema. Queste doti, come ormai è largamente acquisito, anche nelle esperienze straniere più evolute, sempre di più peseranno come i fattori di successo competitivo fra operatori e territori. Tuttavia, il rischio che la limitata redditività assicurabile ai capitali necessari possa costituire un ostacolo insormontabile per “garantire, su tutto il territorio nazionale, i livelli minimi essenziali di fabbisogno abitativo per il pieno sviluppo della persona umana”, è alto. Gli investimenti in abitazioni da destinare esclusivamente alla locazione sono oggi penalizzati, infatti, da una legislazione sfavorevole per quanto riguarda IVA e deducibilità delle spese, uno svantaggio che la cedolare secca sui canoni di locazione, recentemente introdotta a partire dal 2011, non può da sola colmare. IVA e deducibilità delle spese costituiscono l’ostacolo principale che impedisce agli investitori istituzionali di lungo termine di tornare a investire in abitazioni per le quali non sia prevista, dopo un certo periodo di tempo, la vendita all’inquilino. Questo tipo di operatori, segnatamente Assicurazioni, Casse di previdenza e Fondi pensione, se adeguatamente incentivati, potrebbe contribuire a riequilibrare una offerta di alloggi in locazione oggi troppo polverizzata. Inoltre, la riflessione in corso sull’housing sociale costituisce senz’altro una ottima occasione per un ripensamento delle politiche di sviluppo urbano rimettendo al centro di tali politiche l’Uomo con i suoi bisogni di qualità abitativa. La condizione abitativa 2.indd 14 4-11-2010 15:14:31 Introduzione | 15 La qualità dell’abitare, una qualità capace di ridurre consumi energetici e inquinamento, di non ostacolare la mobilità e contemporaneamente di ridurne i costi, di non costituire un onere eccessivo per le famiglie, una qualità a tutto tondo, quindi, rappresenta una delle fondamentali infrastrutture sociali ed economiche del Paese. L’auspicio è che questo Rapporto – che non sarebbe stato possibile realizzare senza il patrocinio del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti e il sostegno degli Sponsor, AGCI Abitazione, Federabitazione Confcooperative, FIRE, Generali Immobiliare Italia SGR, Legacoop Abitanti, Prelios e di Federimmobiliare, ai quali va il nostro ringraziamento – con il contributo alla conoscenza delle esperienze di housing sociale e dei meccanismi del Piano Nazionale di Edilizia Abitativa possa essere, esso stesso, di stimolo al perseguimento degli obiettivi di una moderna politica della casa funzionale alle esigenze della persona umana e alla crescita economico-sociale della collettività. La condizione abitativa 2.indd 15 4-11-2010 15:14:31 La condizione abitativa 2.indd 16 4-11-2010 15:14:31 | 17 1. Le componenti demografiche, sociali ed edilizie del bene casa 1.1 Popolazione e famiglie 1.1.1 Popolazione Residente La popolazione residente in Italia, al 31 dicembre 2009, è pari a 60.340.328 persone, con un incremento di 295.260 unità (+0,5%) rispetto all’anno precedente, dovuto esclusivamente alle migrazioni dall’estero. Infatti, il saldo del movimento naturale è risultato negativo, pari a -22.806 unità, così come quello interno, -44.277 unità, mentre il saldo del movimento migratorio con l’estero ha fatto registrare un incremento pari a 362.343 persone (tav. 1.1). I fenomeni di particolare rilievo, rispetto al movimento dell’anno precedente, sono stati: • la contenuta diminuzione delle nascite; • la significativa diminuzione delle migrazioni dall’estero; • la flessione dei trasferimenti di residenza interni. Dall’analisi dei dati demografici annuali, nel corso del 2009 si è registrato un incremento della popolazione residente di 295.260 unità, pari allo 0,5%, dovuto esclusivamente alle migrazioni dall’estero, che ha portato la quota di stranieri sulla popolazione totale al 7%, in crescita rispetto al 2008 quando risiedevano in Italia 6,5 stranieri ogni 100 residenti. In particolare, dal 2002 al 2009, si è registrato un incremento di 3 milioni di abitanti al quale ha concorso in maniera determinante la componente migratoria con l’estero. La condizione abitativa 2.indd 17 4-11-2010 15:14:31 18 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia Tavola 1.1. Popolazione residente in Italia e movimento anagrafico, 31/12/2001 – 31/12/2009 Anni Popolazione residente a inizio anno Saldo naturale Totale iscritti Iscritti dall’estero Saldo migratorio (interno + estero) Saldo totale Popolazione residente a fine anno 2001 (a) 56.995.744 -7.752 135.995 24.753 6.988 -2.002 56.993.742 2002 56.993.742 -19.195 1.650.961 222.801 238.005 327.328 57.321.070 2003 57.321.070 -42.405 2.057.970 470.491 440.199 567.175 57.888.245 2004 57.888.245 15.941 2.056.055 444.566 405.617 574.130 58.462.375 2005 58.462.375 -13.282 1.851.564 325.673 268.116 289.336 58.751.711 2006 58.751.711 2.118 2.056.944 297.640 244.161 379.576 59.131.287 2007 59.131.287 -6.868 2.062.210 558.019 503.464 488.003 59.619.290 2008 59.619.290 -8.467 2.046.718 534.712 469.053 425.778 60.045.068 2009 60.045.068 -22.806 1.850.482 442.940 378.225 295.260 60.340.068 (a) Popolazione al 21 ottobre 2001 (popolazione legale in base al XIV Censimento generale della popolazione) e movimento anagrafico dal 22 ottobre al 31 dicembre. Fonte: Elaborazioni Nomisma su dati Istat. La crescita della popolazione solitamente non è uniforme sul territorio nazionale in conseguenza di bilanci naturali e migratori notevolmente diversificati. Si conferma anche per il 2009 un movimento migratorio, sia interno sia dall’estero, indirizzato prevalentemente verso le regioni del Nord e del Centro, e un saldo naturale che risulta positivo solo nella ripartizione del Sud. Il risultato di queste dinamiche contrapposte è una variazione positiva della popolazione in tutte le ripartizioni geografiche, ma piuttosto modesta nelle Isole e nelle regioni meridionali. La distribuzione della popolazione residente per ripartizione geografica assegna ai comuni delle regioni del Nord-ovest 16.016.223 abitanti (il 26,5% del totale), a quelli del Nord-est 11.552.212 abitanti (il 19,2%), al Centro 11.890.464 (il 19,7%), al Sud 14.166.033 (il 23,5%) e alle Isole 6.715.396 abitanti (l’11,1%). Tali percentuali risultano pressoché invariate rispetto all’anno precedente (tav. 1.2). Tavola 1.2. Popolazione residente per ripartizione geografica al 31 dicembre 2009 Ripartizioni geografiche Popolazione al 31/12/2009 Maschi Femmine Totale Variazione rispetto al 31/12/2008 % di cui stranieri in % Assoluta % Nord-ovest 7.787.525 8.228.698 16.016.223 26,5 9,3 98.847 0,6 Nord-est 5.634.427 5.917.785 11.552.212 19,2 9,8 79.092 0,7 0,8 Centro 5.729.380 6.161.084 11.890.464 19,7 9,0 92.136 Sud 6.879.701 7.286.332 14.166.033 23,5 2,8 18.589 0,1 Isole 3.256.370 3.459.026 6.715.396 11,1 2,4 6.596 0,1 Italia 29.287.403 31.052.925 60.340.328 100,0 7,0 295.260 0,5 Fonte: Istat, Bilancio demografico nazionale. La condizione abitativa 2.indd 18 4-11-2010 15:14:31 1. Le componenti demografiche, sociali ed edilizie del bene casa | 19 1.1.2 Struttura per età della popolazione La struttura per età della popolazione conferma la tendenza al progressivo invecchiamento della popolazione dovuto, in primo luogo, alla continua crescita della durata media della vita. Rispetto al 1980 l’indice di vecchiaia è triplicato di valore, si è ridotta considerevolmente la quota di popolazione giovane (al di sotto dei 14 anni) mentre è rimasta pressoché invariata la popolazione tra i 15 e i 64 anni così che l’indice di dipendenza strutturale esprime un maggiore squilibrio tra la popolazione giovane ed in età lavorativa e quella anziana, a favore di quest’ultima (tav. 1.3). Tavola 1.3. Indicatori di struttura della popolazione – Anni 1980 e 2010 15-64 anni (%) 01/01/1980 22,6 64,4 13,0 57,9 55,4 20,3 35,9 01/01/2010 14,0 65,8 20,2 143,8 52,1 30,7 43,3 65 anni e più (%) Indice di vecchiaia (%) Indice di dipendenza strutturale (%) 0-14 anni (%) Anni Indice di dipendenza anziani (%) Età media popolazione (anni) Indice di vecchiaia = [Popolazione (65 anni e oltre) / Popolazione (0-14 anni)* 100]. Indice di dipendenza strutturale = [Popolazione (0-14 anni)+ Popolazione (65 anni e oltre) / Popolazione (15-64)* 100]. Indice di dipendenza anziani = [Popolazione (65 anni e oltre / Popolazione (15-64)* 100]. Fonte: Elaborazioni Nomisma su dati Istat. Al 1° gennaio 2010 gli individui con più di 65 anni rappresentano il 20,2 % della popolazione. I giovani fino a 14 anni sono il 14% (valore stabile dal 2005 grazie alla presenza di stranieri in giovane età), la popolazione in età attiva (tra i 15 e i 64 anni), stabile negli ultimi anni, è pari a meno dei due terzi del totale (65,8%) mentre sono in crescita gli ultraottantenni (tav. 1.4). L’età media è in costante aumento e si attesta ora sui 43,3 anni. Nel quadro di questo accentuato invecchiamento della popolazione nel suo profilo strutturale si confermano, quindi, sia il processo di aumento della durata media della vita, con contemporanea riduzione del differenziale di sopravvivenza tra uomini e donne, sia, però, il fenomeno più recente relativo alla ripresa della propensione ad avere figli. Quest’ultima è sostenuta in maniera sempre più significativa da madri residenti al Centro-nord e, parallelamente, si fa significativo il contributo delle madri straniere. Aumenta ulteriormente il rapporto tra anziani e giovani arrivato a toccare quasi quota 144, mentre si è stabilizzato l’indice di dipendenza strutturale che rappresenta il numero di individui non autonomi per ragioni demografiche (< 14 anni e > 65 anni) ogni 100 individui potenzialmente indipendenti (15-64 anni). Se, dal dato nazionale si passa ad indagare la situazione a livello territoriale, emergono situazioni molto diverse che mettono in evidenza come il Sud e le Isole rappresentino l’area (tav. 1.4) con la minor incidenza degli ultrasessantacinquenni sul totale della popolazione residente (18,1%). Viceversa, le regioni del CentroNord sono quelle in cui si rileva la maggior presenza relativa di anziani (21,3%). La condizione abitativa 2.indd 19 4-11-2010 15:14:31 20 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia Tavola 1.4. Indicatori di struttura della popolazione al 1/1/2010 per ripartizione geografica Ripartizioni 0-14 anni (%) 15-64 anni (%) 65 anni e più (%) Indice di dipendenza strutturale (%) Indice di dipendenza anziani (%) Indice di vecchiaia (%) Età media popolazione (anni) Nord 13,6 65,1 21,3 53,6 32,7 156,4 Nord-ovest 13,5 65,1 21,5 53,7 33,0 159,2 44,2 44,3 Nord-est 13,8 65,2 21,0 53,5 32,3 152,6 44,0 Centro 13,4 65,2 21,4 53,4 32,8 159,9 44,2 Mezzogiorno 15,0 66,9 18,1 49,4 27,0 120,5 41,6 Sud 15,2 67,0 17,8 49,3 26,6 117,3 41,4 Isole 14,6 66,9 18,6 49,6 27,8 127,6 42,0 Fonte: Istat In sintesi, mentre la popolazione anziana prosegue nel suo cammino di crescita per effetto dei continui progressi di sopravvivenza, la popolazione in età lavorativa tende ad invecchiare ma si riduce di poco in quanto alimentata dall’arrivo degli immigrati. Infine, la popolazione in età giovanile mostra segnali di recupero dovuti sì alla ripresa della fecondità ma, soprattutto, all’arrivo dei giovani immigrati che vanno a ricostituire in Italia il nucleo familiare del Paese d’origine. 1.1.3 Natalità e fecondità Nel corso del 2009 sono nati 568.857 bambini, 7.802 in meno rispetto all’anno precedente (-1,4%), quando si era registrato un incremento superiore a quello medio degli ultimi anni. Il decremento si registra in tutte le ripartizioni, in particolare nelle regioni del Centro (-3,3%) e del Sud (-1,5%), mentre risulta più contenuto nel Nord-est e nelle Isole (-0,9%) e nel Nord-ovest (-0,3%). Tuttavia, a livello nazionale si conferma la tendenza all’aumento delle nascite già osservato negli ultimi anni: l’ammontare complessivo di nascite nel 2009 risulta, infatti, più elevato di quello relativo ai 17 anni precedenti, con la sola eccezione dell’anno precedente. Tale tendenza è da mettere in relazione alla maggior presenza straniera regolare. Di pari passo con l’aumento di stranieri che vivono in Italia, infatti, l’incidenza delle nascite di bambini stranieri sul totale dei nati della popolazione residente è passata dall’1,7% al 13,6% del totale dei nati vivi; in valori assoluti da poco più di 9 mila nati nel 1995 a più di 77 mila nel 2009. In particolare, nelle regioni del CentroNord si registrano valori percentuali di gran lunga superiori alla media nazionale. Peraltro, già da diversi anni in queste aree del Paese, dove gli stranieri sono più numerosi e gli insediamenti più stabili, il contributo degli stranieri alla natalità è divenuto rilevante. Infatti, nelle due ripartizioni del Nord i bambini nati da genitori stranieri sono circa il 20%, nelle regioni del Centro sono il 15%, mentre nel Mezzogiorno soltanto il 3,6%. La condizione abitativa 2.indd 20 4-11-2010 15:14:32 1. Le componenti demografiche, sociali ed edilizie del bene casa | 21 Tavola 1.5. Movimento anagrafico naturale della popolazione residente nel corso del 2009 e variazioni rispetto al 2008, per ripartizione geografica Ripartizioni geografiche Nati vivi Var. sul 2008 Anno Val. ass. 2009 Morti Var. sul 2008 % Di cui stranieri % Anno 2009 Val. ass. Saldo naturale Tasso di crescita naturale (%) % Nord-ovest 151.552 -417 -0,27 20,0 162.435 444 0,3 -10.883 -0,7 Nord-est 110.855 -1.061 -0,95 20,9 114.821 -530 -0,5 -3.966 -0,3 109.580 -3.693 -3,26 15,0 121.658 1.094 0,9 -12.078 -1,0 Sud 134.145 -2.049 -1,50 3,7 128.224 3.240 2,6 5.921 0,4 Isole 62.725 -582 -0,92 3,5 64.525 2.289 3,7 -1.800 -0,3 Italia 568.857 -7.802 -1,40 13,6 591.663 6.537 1,1 -22.806 -0,4 Centro Fonte: Istat. Il tasso di natalità è pari al 9,5 per mille; supera la media nazionale nella ripartizione del Nord-est e varia da un minimo di 7,6 nati per mille abitanti in Liguria al massimo di 10,4 per mille nella provincia autonoma di Bolzano. L’aumento del numero dei nati determina un aumento del numero medio di figli per donna, che per il 2009 si stima pari a 1,41 confermando la leggera ripresa degli ultimi anni (era 1,37 nel 2007). 1.1.4 Le famiglie Il 99,5% della popolazione residente in Italia al 31 dicembre 2009, vive in famiglie (tav. 1.6). Le famiglie anagrafiche sono 24 milioni e 905 mila; il numero medio di componenti per famiglia è pari a 2,4 e risulta stabile rispetto all’anno precedente. Il valore minimo è di 2,0 e si rileva in Liguria, mentre il massimo è di 2,8, riscontrato in Campania. Il restante 0,5% della popolazione, pari a circa 320 mila abitanti, vive in convivenze anagrafiche (caserme, case di riposo, carceri, conventi, ecc.). Tavola 1.6. Famiglie e convivenze anagrafiche e popolazione residente al 31 dicembre 2009 Anni Popolazione totale Popolazione residente in convivenza Popolazione residente in famiglia Numero famiglie Numero medio componenti 2001 56.995.744 401.723 56.594.021 21.810.676 2002 57.321.070 368.204 57.073.791 22.343.389 2,55 2003 57.888.245 334.685 57.553.560 22.876.102 2,52 2,49 2,59 2004 58.462.375 348.479 58.113.896 23.310.604 2005 58.751.711 334.204 58.417.507 23.600.370 2,48 2006 59.131.287 328.385 58.802.902 23.907.410 2,46 2007 59.619.290 325.681 59.293.609 24.282.485 2,44 2008 60.045.068 323.142 59.721.926 24.641.200 2,42 2009 60.340.328 319.532 60.020.796 24.905.042 2,42 3.344.584 -82.191 3.426.775 3.094.366 - Diff. 2009/2001 Fonte: Elaborazioni Nomisma su dati Istat. La condizione abitativa 2.indd 21 4-11-2010 15:14:32 22 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia La ripresa della crescita delle famiglie è avvenuta a partire dagli anni ’90 e si è molto rafforzata a partire dai primi anni 2000 sia per fattori strutturali, quali il raggiungimento dell’età del distacco dalla famiglia di origine dei nati nel baby boom degli anni ’60, sia per fattori contingenti quali il massiccio afflusso di popolazione straniera degli ultimi anni. A ciò si aggiunge anche la continua contrazione del numero medio dei componenti (2,59 componenti nel 2001, 2,42 nel 2009) e l’aumento del numero di famiglie composte da un solo componente (fenomeno dei single, delle separazioni coniugali – oltre il 40% dei nuovi matrimoni finisce con una separazione o divorzio). Per quanto riguarda la tipologia familiare (tav. 1.7) la quota più rilevante di esse, anche se in calo rispetto ai primi anni 2000, è costituita da coppie con figli in un nucleo senza altre persone (38,6%, erano il 41,2% nel 2001-2002). Le famiglie unipersonali, 6 milioni e 121 mila individui, continuano a rappresentare oltre un quarto del totale (26,4%; erano il 25,9% nel 2003-2005 e il 25% nel 2001-2002). Le coppie senza figli appartenenti a famiglie con un nucleo senza altre persone sono il 20,2%, in aumento di oltre un punto percentuale rispetto ai primi anni 2000. Anche le famiglie mononucleari composte da un solo genitore con figli crescono leggermente nel tempo (8%) mentre le famiglie numerose (quelle di 5 componenti e più), che nel 2003-2005 erano il 6,5% del totale delle famiglie, sono ora il 6,2%. Tavola 1.7. Famiglie per tipologia – Medie annue di periodo (dati in migliaia e % famiglie) 2001-2002 Dati in migliaia 2003-2005 % Dati in migliaia 2006-2007 % Dati in migliaia % Famiglie senza nuclei 5.886 26,9 6.283 27,8 6.592 28,4 Una persona sola 5.463 25,0 5.852 25,9 6.121 26,4 Famiglie con un nucleo 15.711 71,9 16.004 70,9 16.342 70,4 Un nucleo senza altre persone 14.838 67,9 15.153 67,1 15.510 66,8 Coppie senza figli 4.164 19,0 4.461 19,8 4.687 20,2 Coppie con figli 9.001 41,2 8.923 39,5 8.957 38,6 Un solo genitore con figli 1.672 7,7 1.770 7,8 1.867 8,0 Un nucleo con altre persone 873 4,0 850 3,8 832 3,6 Coppie senza figli 257 1,2 285 1,3 259 1,1 Coppie con figli 473 2,2 423 1,9 427 1,8 0,6 Un solo genitore con figli Famiglie con due o più nuclei Totale 143 0,7 142 0,6 146 269 1,2 295 1,3 282 1,2 21.866 100,0 22.582 100,0 23.216 100,0 Fonte: Istat, La vita quotidiana nel 2007. Le famiglie costituite da libere unioni, cioè unioni non sancite da un matrimonio, sono pari al 4,6% delle coppie (674 mila) mentre le famiglie “ricostituite”, cioè formatesi dopo lo scioglimento di una precedente unione coniugale di almeno uno La condizione abitativa 2.indd 22 4-11-2010 15:14:32 1. Le componenti demografiche, sociali ed edilizie del bene casa | 23 dei due partner, sono il 5,6% (832 mila) di cui 513 mila coniugate e 319 mila non coniugate. Entrambe le categorie risultano in aumento rispetto ai primi anni 2000 di circa un punto percentuale. Continua a radicarsi, quindi, con sempre maggiore evidenza quel processo di semplificazione delle strutture familiari che ha caratterizzato l’Italia dagli anni ’90 in poi e che ha comportato insieme ad un incremento graduale del numero di famiglie (passate, tra il 1988 e il 2009, da 19 milioni e 872 mila a 24 milioni e 905 mila), anche una diminuzione della dimensione familiare media (il numero medio di componenti è passato, infatti, nello stesso arco di tempo da 2,9 a 2,4). Tra il 1988 e il 2007 sono cresciuti i single (da 19,3% a 26,4%) e le coppie senza figli (quelle senza altre persone passano da 17,8% a 20,2%), mentre sono diminuite notevolmente le coppie con figli (dal 49,4% del 1988 al 38,6% del 2007). Continua ad aumentare il peso delle famiglie composte da uno o due componenti che oggi rappresentano più della metà delle famiglie (pari al 57,9%, erano il 50,8% nel primi anni 2000), mentre sono diminuite quelle di tre componenti e più che hanno perso dieci punti percentuali passando dal 49,2% del 2001-2002 al 46,1% del 2006-2007. Le famiglie con due o più nuclei invece rappresentano ancora oggi una tipologia familiare minoritaria, essendosi mantenute stabilmente all’1,2%. A livello territoriale le tipologie familiari risentono delle caratteristiche strutturali della popolazione. L’Italia Centro-settentrionale, caratterizzata come si è detto, da una struttura per età della popolazione più vecchia, presenta di conseguenza anche la maggior quota di famiglie costituite da persone sole: rispettivamente il 28,8% nel Nord-Ovest, il 27,3% nel Centro e il 27,5% nel Nord-Est. Inoltre è oramai strutturale e radicata la maggior presenza nel Sud e nelle Isole di famiglie numerose (con percentuali pressoché doppie rispetto a quelle del Centro-Nord) e di coppie con figli. 1.1.5 I giovani in famiglia L’età elevata in cui i figli lasciano la casa dei genitori è un fenomeno che ha investito il nostro Paese ormai da decenni, rendendo l’Italia molto simile agli altri paesi dell’area mediterranea, dove l’età in cui ci si affranca dalla famiglia di origine coincide in genere con l’uscita per matrimonio o per convivenza prematrimoniale. Nell’Europa centro-settentrionale, invece, i giovani vanno più precocemente a vivere da soli, con amici o con un partner. La prima indagine sulle strutture e i comportamenti familiari condotta dall’Istat nel 1983 registrava che il 49% dei 18-34enni viveva in famiglia, percentuale salita al 51,8 nel 1990 e al 60,2 nel 2000, per poi restare abbastanza stabile (58,6% nel 2009). I giovani celibi e nubili tra i 18 e i 34 anni, che nel 2009 vivono insieme ad almeno un genitore, sono oltre i sette milioni (fig. 1.1). La condizione abitativa 2.indd 23 4-11-2010 15:14:32 24 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia Nel 2009, i giovani che vivono ancora nella famiglia d’origine presentano le seguenti caratteristiche prevalenti: • giovani occupati (42,5%; anche se, per effetto della crisi, la percentuale è in calo rispetto all’anno precedente); • studenti (che costituiscono un terzo del totale dei giovani figli, 33,4%); • genere maschile (la classe di età dove maggiore è la differenza è quella tra i 25 e i 29 anni, con il 68,8% degli uomini e il 48,8% delle donne). Il fenomeno è anche differenziato per territorio: nel Mezzogiorno, i figli 18-34enni che vivono ancora con almeno un genitore costituiscono i due terzi del totale, contro poco più della metà nel Nord-est (fig. 1.2). Nel nostro Paese, il supporto della famiglia di origine è sempre stato l’ammortizzatore sociale fondamentale per le giovani generazioni. Questo è ancora più vero oggi a fronte di una perdita di occupazione concentrata soprattutto sui giovani figli. Figura 1.1. Condizione abitativa dei giovani di 18-34 anni per classe di età, nell’anno 2009 Fonte: Nomisma su dati Istat. Nonostante la crisi, comunque, i giovani sembrano cominciare a manifestare segnali di maggiore insofferenza. I 18-34enni, infatti, non considerano più la propria permanenza in famiglia principalmente come una scelta legata all’esistenza di ampi spazi di autonomia in un contesto relazionale non più vincolato come in passato da stringenti rapporti gerarchici tra padri e figli. Tra i motivi della prolungata convivenza con i genitori oggi sono i problemi economici a essere segnalati per primi, seguiti dalla necessità di proseguire gli studi e solo in terza battuta i giovani definiscono la propria situazione familiare come una scelta, dichiarando “sto bene così, mantengo comunque la mia autonomia”. Dalle dichiarazioni d’intenti fornite nell’indagine 2009 – proprio in una fase di crisi, quando è più difficile mettere a punto i propri progetti di vita e ci si potrebbe aspettare una maggiore cautela nelle intenzioni di uscita – la percentuale di chi dichiara di avere intenzione di uscire La condizione abitativa 2.indd 24 4-11-2010 15:14:33 1. Le componenti demografiche, sociali ed edilizie del bene casa | 25 dalla famiglia di origine nei prossimi tre anni cresce, e passa dal 45,1% al 51,9%, con un aumento più forte tra i 20-29enni che tra i 30-34enni. Figura 1.2. Condizione abitativa dei giovani di 18-34 anni per ripartizione geografica, nell’anno 2009 Fonte: Nomisma su dati Istat. Figura 1.3. Giovani di 18-34 anni, celibi e nubili, che vivono con almeno un genitore, per motivo di permanenza in famiglia, nell’anno 2009 Fonte: Nomisma su dati Istat. 1.2 Immigrati stranieri Sulla base dell’indagine annuale dell’Istat, al 1° gennaio 2009 gli stranieri residenti1 in Italia sono 3.891.295 (di cui 1.913.602 maschi e 1.977.693 femmine), registrando un incremento (tav. 1.8) rispetto al 2008 pari al 13,4% (458.644 unità). A fine anno 2009 si stima che gli stranieri ammontino a 4,279 milioni di unità, il 7,1% della popolazione italiana. Si tratta di una componente della popolazione di 1 Per stranieri residenti si intendono le persone di cittadinanza straniera che, al pari di quelle italiane, sono iscritte nelle anagrafi comunali. Di fatto, la quasi totalità degli stranieri regolari (cioè con permesso di soggiorno) è iscritta in anagrafe. La condizione abitativa 2.indd 25 4-11-2010 15:14:33 26 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia età media inferiore a quella italiana, 31,5 anni, particolarmente concentrata nella fascia 18-39 anni (47,6% del totale), in corrispondenza della quale l’incidenza sale al 12,1%, con punte del 19% in Emilia Romagna. Come già sottolineato, nel corso del 2008 la popolazione residente sul territorio italiano ha superato per la prima volta la soglia dei 60 milioni di abitanti. Tale crescita si deve interamente al contributo dato dalla popolazione immigrata in conseguenza di una duplice azione: da una parte gli ingressi di cittadini stranieri dall’estero che hanno determinato un consistente saldo migratorio complessivo, dall’altra la dinamica naturale positiva della popolazione immigrata che ha ridotto l’impatto del saldo naturale negativo della popolazione italiana. Nel 2008, così come negli anni immediatamente precedenti, le iscrizioni alle anagrafi di cittadini stranieri sono state numerose (496.549) e molto superiori alle cancellazioni per trasferimento all’estero (27.023), con un saldo di oltre 460.000 unità. Tavola 1.8. Popolazione e minorenni stranieri residenti – Bilancio demografico degli anni 2002-2008 Anni 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 1.356.590 1.549.373 1.990.159 2.402.157 2.670.514 2.938.922 3.432.651 Nati 33.593 33.691 48.925 51.971 57.765 64.049 72.472 Morti 2.137 2.559 2.931 3.133 3.447 3.670 4.278 31.456 31.132 45.994 48.838 54.318 60.379 68.194 Popolazione straniera residente al 1° gennaio Saldo naturale 161.914 424.856 394.756 282.780 254.588 515.201 496.549 Cancellati per l’estero Iscritti dall’estero 9.982 12.886 14.019 15.951 16.974 20.316 27.023 Saldo migratorio con l’estero 151.932 411.970 380.737 266.829 237.614 494.885 469.526 Popolazione straniera residente al 31 dicembre 1.549.373 1.990.159 2.402.157 2.670.514 2.938.922 3.432.651 3.891.295 Variazione % tra inizio e fine anno 14,2 28,4 20,7 11,2 10,1 16,8 13,4 2,7 3,4 4,1 4,5 5,0 5,8 6,5 353.139 412.432 501.792 585.496 665.625 760.733 862.453 22,8 20,7 20,9 21,9 22,6 22,3 22,2 Incidenza % pop. straniera sulla pop. totale a fine anno - di cui minorenni Incidenza % dei minorenni sulla popolazione straniera Fonte: Istat, La popolazione straniera residente in Italia. La distribuzione della popolazione straniera sul territorio italiano continua ad essere fortemente disomogenea con una concentrazione maggiore di stranieri residenti nell’area settentrionale e in misura via via inferiore nelle regioni del Centro e del Sud. La condizione abitativa 2.indd 26 4-11-2010 15:14:33 1. Le componenti demografiche, sociali ed edilizie del bene casa | 27 Al 1° gennaio 2009 nel Nord-ovest risiede il 35,2% degli stranieri, nel Nord-est il 27%, nel Centro il 25,1% e il 12,8% nel Mezzogiorno. La concentrazione si manifesta non soltanto a livello di ripartizione, ma anche e soprattutto all’interno delle stesse macro aree. Scendendo ad un livello territoriale maggiormente disaggregato, si osservano situazioni di particolare interesse. Il 23,3% degli stranieri, corrispondente a quasi un quarto del totale degli stranieri residenti in Italia, è iscritto nelle anagrafi dei comuni della Lombardia, che da sola ospita quasi due volte il numero degli stranieri residenti nel Mezzogiorno (fig. 1.4). Figura 1.4. Incidenza percentuale degli stranieri per comune al 1° Gennaio 2009 Fonte: Istat, La popolazione straniera residente in Italia al 1° Gennaio 2009. Scendendo ulteriormente di scala, nella sola provincia di Milano risiede poco meno del 10% del totale degli stranieri. Ciò significa che nelle anagrafi dei comuni di tale provincia sono iscritti più stranieri di quanti non ve ne siano in quelle dell’intero Sud del Paese. Percentuali simili si ritrovano anche in quelle regioni caratterizzate da un’elevata capacità di attrazione, come il Veneto (dove risiede l’11,7% dei cittadini stranieri), l’Emilia-Romagna (il 10,8%) e il Lazio (l’11,6%). Una quota elevata di stranieri risiede anche nella provincia di Roma, dove si concentra il 9,4% del totale degli stranieri residenti in Italia. Bisogna sottolineare, inoltre, che la distribuzione degli stranieri sul territorio si è mantenuta disomogenea nonostante, nel 2008, la crescita della popolazione straniera sia stata, in termini relativi, superiore nelle aree in cui era minore il numero La condizione abitativa 2.indd 27 4-11-2010 15:14:34 28 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia di stranieri residenti ovvero nel Sud (+15,5%) e nelle Isole (+17%). A livello regionale, l’incremento è stato massimo in Basilicata (+20,1%), in Sardegna (+17,6%) e in Sicilia (+16,8%). La disomogeneità della distribuzione degli stranieri sul territorio, messa in relazione alla dimensione demografica delle diverse zone, determina un peso più o meno rilevante del fenomeno migratorio a livello territoriale. Se l’incidenza della popolazione straniera sul totale dei residenti è, a livello nazionale, pari al 6,5%, risulta massima nel Nord-est (9,1%), dove poco meno di un residente su dieci è straniero, è di poco inferiore nel Nord-ovest (8,6%) e nel Centro (8,3%). Seguono il Sud con il 2,5% e le Isole con il 2,1%, dove solo due residenti su cento sono stranieri. Queste differenze si manifestano in maniera ancora più evidente a livello regionale. La regione in cui la popolazione straniera incide maggiormente sul totale dei residenti è l’Emilia Romagna (9,7%), seguita dall’Umbria (9,6%) e quindi da Lombardia e Veneto (9,3%). Nel Mezzogiorno il solo valore significativamente più alto della media della ripartizione è quello relativo all’Abruzzo (5,2%), dove circa un residente su venti è straniero. Anche se in Italia non si può parlare di un’immigrazione esclusivamente urbana, essa è frequentemente diretta verso i comuni più grandi; l’incidenza degli stranieri nei comuni capoluogo di provincia è dell’8%, ben al di sopra della media italiana (6,5%), e raggiunge l’8,6% considerando solo le grandi città2. Accanto ai comuni più grandi, che accolgono un numero di stranieri in valore assoluto molto elevato, emergono poi interessanti realtà minori, dove l’incidenza relativa degli stranieri è anche più alta. Dove la presenza di stranieri è più stabile e più radicata è maggiore l’incidenza delle famiglie straniere sul totale delle famiglie e delle nascite di bambini stranieri sul complesso delle nascite, come pure è più elevata la proporzione di stranieri minorenni o appartenenti alle seconde generazioni. Al 1° gennaio 2009 (tav. 1.9) sono 1.524.909 le famiglie con capofamiglia straniero iscritto nelle anagrafi della popolazione residente. Si tratta del 6,2% del totale delle famiglie che sale al 7,6% considerando quelle costituite da almeno uno straniero. Mentre le famiglie nel complesso sono cresciute tra fine 2007 e fine 2008 dell’1,5%, quelle con almeno uno straniero sono cresciute dell’11%. Osservando la distribuzione della popolazione straniera residente in Italia al 1 gennaio 2009 per classi d’età, si evidenzia una struttura per età molto giovane, se confrontata con quella dei soli residenti di cittadinanza italiana. Poco meno di un residente straniero su due (48,2%) ha un’età compresa fra i 18 e i 39 anni e più di uno su cinque è minorenne (24,1%). Al contrario, la percentuale di coloro che hanno un’età maggiore di 64 anni è molto modesta (2,1%). 2 Le grandi città considerate sono: Torino, Milano, Verona, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Roma, Napoli, Bari, Palermo, Catania. La condizione abitativa 2.indd 28 4-11-2010 15:14:34 1. Le componenti demografiche, sociali ed edilizie del bene casa | 29 Tavola 1.9. Numero di famiglie in totale e numero di famiglie straniere Anni Famiglie con almeno uno straniero Numero famiglie Famiglie con capofamiglia straniero Incidenza % famiglie con almeno uno straniero sul totale famiglie 1/1/2009 24.641.200 1.870.285 1.524.909 7,6 1/1/2008 24.282.485 1.684.906 1.366.835 6,9 1,5 11,0 11,6 10,1 Var. % 2009-2008 Fonte: Elaborazioni Nomisma su dati Istat. Le previsioni sulla popolazione residente per il prossimo futuro, diffuse nel 2008 da Istat, consentono di fare qualche considerazione sull’incidenza della componente straniera sulla dinamica demografica, pur con tutte le cautele d’obbligo quando ci si riferisce a scenari previsionali (tav. 1.10). Tavola 1.10. Proiezioni della popolazione straniera residente e incidenza sul totale della popolazione (2010-2020-2050) Anni Totale stranieri Totale popolazione residente Incidenza % stranieri su totale popolazione 2010 Maschi 2.013.360 29.242.194 6,9 Femmine 2.106.783 30.981.319 6,8 Totale 4.120.151 60.224.113 6,8 2020 Maschi 3.126.500 30.017.521 Femmine 3.192.489 31.616.893 10,4 10,1 Totale 6.319.069 61.634.414 10,3 Maschi 5.455.601 30.302.641 Femmine 5.180.883 31.413.876 16,5 10.636.484 61.716.517 17,2 2050 Totale 18,0 Fonte: Elaborazioni Nomisma su previsioni Istat. In soli cinque anni il numero dei residenti stranieri in Italia è quasi raddoppiato: erano quasi 2 milioni alla fine del 2003, sono quasi 3,9 milioni a fine 2008. Stando all’ipotesi di scenario intermedia delineata dall’Istat, la popolazione straniera potrebbe ammontare a 6 milioni e 300 mila persone nel 2020, a 10 milioni e 600 mila nel 2050. L’incidenza sul totale della popolazione sarà triplicata rispetto ad oggi, con un tasso di oltre il 17%, tendendo quindi ad aumentare in misura più che proporzionale rispetto alla crescita in valore assoluto. In tutte le ipotesi formulate dall’Istat, compresa quella meno sfavorevole circa la contrazione della popolazione italiana autoctona, questa tenderà comunque a decrescere e saranno gli stranieri a fare fronte a questa dinamica negativa, consentendo una crescita, limitata, ma costante della popolazione. La condizione abitativa 2.indd 29 4-11-2010 15:14:34 30 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia 1.3 Patrimonio abitativo e forme di godimento 1.3.1 Lo stock residenziale Lo stock dei fabbricati censito nella banca dati del catasto urbano aggiornato al 31 dicembre 2008 in Italia ammonta a 64.322.488 unità immobiliari, di cui quasi il 50% sono abitazioni (gruppo A; tav. 1.11). Tavola 1.11. Stock complessivo per gruppi di categorie catastali (2008) A-A10 A10 C D E F Nord 14.614.323 331.481 79.706 12.509.212 B 596.170 33.591 890.072 Centro 6.149.809 128.833 40.454 4.503.521 187.720 14.315 Sud 11.233.714 128.375 44.131 5.810.379 225.500 17.216 Italia 31.997.846 588.689 164.291 22.823.112 1.009.390 Altro Totale 2.885.616 31.940.171 444.625 1.092.872 12.562.149 1.087.567 1.273.286 19.820.168 65.122 2.422.264 5.251.774 64.322.488 Fonte: Agenzia del Territorio, Statistiche catastali 2008. Figura 1.5. Quote di stock complessivo al 2008 Gruppo A – Immobili residenziali + A10 uffici Gruppo B – Immobili a destinazione pubblica (collegi, caserme, uffici, scuole, biblioteche) Gruppo C – Negozi, cantine, box e posti auto, stalle, stabilimenti, tettoie Gruppo D – Immobili a destinazione speciale (opifici, industrie, commercio, alberghi, etc.) Gruppo E – Immobili a destinazione particolare (stazioni, ponti, etc.) Gruppo F – Immobili non censibili (area urbana, u.i. in costruzione, lastrico solare) Altro – Beni comuni non censibili, unità senza rendita, uiu fuori tariffa, uiu da accertare Fonte: Agenzia del Territorio, Statistiche catastali 2008. Lo stock complessivo di immobili a destinazione esclusivamente residenziale ammonta quindi, al 31 dicembre 2008, a 31.997.846 unità immobiliari, di cui il 45,7% localizzato al Nord, il 19,2% al Centro e il 35,1% al Sud. Nella media italiana si ha disponibilità di 1,3 abitazioni per nucleo familiare. Le variazioni dello stock registrate nel 2008 rispetto al 2007 evidenziano in particolare: un calo all’interno delle categorie A4 (Abitazioni di tipo popolare) di 15.010 La condizione abitativa 2.indd 30 4-11-2010 15:14:35 1. Le componenti demografiche, sociali ed edilizie del bene casa | 31 unità e delle A5 (Abitazioni di tipo ultrapopolare) di 42.264 unità derivante, secondo l’Agenzia del Territorio, dall’attuazione dell’art.1 comma 336 Legge 311/2004 (Legge finanziaria 2005)3; la riduzione nella categoria A6 (Abitazioni di tipo rurale) di 33.142 unità a seguito dell’attuazione dell’art. 2 comma 36 DL 262/20064. Per quanto riguarda la diffusione sul territorio delle diverse categorie a destinazione residenziale, quella più diffusa è rappresentata dalle abitazioni di tipo economico (A3) che sono il 35,8% del totale dello stock residenziale. Seguono, a distanza di poco, le Abitazioni di tipo civile (A2), che sono il 33,9%, mentre il 17,8% è costituito dalla categoria A4 (fig. 1.6). Figura 1.6. Distribuzione dello stock di Abitazioni Fonte: Agenzia del Territorio, Statistiche catastali 2008. La superficie media nel 2008 delle unità residenziali è di 114,4 mq (era di 113,4 mq nel 2006) e di 21,35 mq (era di 21,24 mq nel 2006) medi per vano catastale (tav. 1.12). 3 L’art. 1, comma 336, fa sì che i comuni, constatata la presenza di immobili di proprietà privata non dichiarati in catasto ovvero la sussistenza di situazioni di fatto non più coerenti con i classamenti catastali per intervenute variazioni edilizie, richiedano ai titolari di diritti reali sulle unità immobiliari interessate la presentazione di atti di aggiornamento. La richiesta, contenente gli elementi constatati, tra i quali, qualora accertata, la data cui riferire la mancata presentazione della denuncia catastale, è notificata ai soggetti interessati e comunicata, con gli estremi di notificazione, agli uffici provinciali dell’Agenzia del Territorio. Se i soggetti interessati non ottemperano alla richiesta entro novanta giorni dalla notificazione, gli uffici provinciali dell’Agenzia del Territorio provvedono, con oneri a carico dell’interessato, alla iscrizione in catasto dell’immobile non accatastato ovvero alla verifica del classamento delle unità immobiliari segnalate, notificando le risultanze del classamento e la relativa rendita. 4 L’art. 2, commi dal 36 al 38, conferma le disposizioni secondo cui l’Agenzia del Territorio deve individuare i fabbricati rurali che hanno perso i requisiti di ruralità, e richiede ai titolari la presentazione dei relativi atti di aggiornamento catastale. In caso di non ottemperanza provvedono direttamente gli uffici dell’Agenzia del Territorio a spese dell’interessato e con applicazioni di sanzioni. La condizione abitativa 2.indd 31 4-11-2010 15:14:35 32 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia Tavola 1.12. Superfici medie residenziali – Anni 2006 e 2008 (mq) Superficie media per unità 2006 Superficie media del vano 2008 2006 2008 Nord 114,1 114,5 20,80 20,85 Centro 115,6 116,6 20,61 20,80 Sud 111,3 112,9 22,25 22,38 Italia 113,4 114,4 21,24 21,35 Fonte: Agenzia del Territorio, Statistiche catastali 2008. Altro tipo di classificazione dell’abitazione è quella proposta dall’Istat nell’indagine “Reddito e condizioni di vita” (tav. 1.13). Le famiglie residenti in Italia vivono prevalentemente in appartamento (54,9%), mentre quelle che abitano in ville, villini o casali unifamiliari o plurifamiliari (con accessi indipendenti) rappresentano il 38,1%. Abitare in un appartamento costituisce la norma soprattutto nei comuni di maggiore dimensione demografica. Questa tipologia di abitazione riguarda, infatti, l’85,5% delle famiglie residenti nei centri delle aree metropolitane, mentre è circa il 68% delle famiglie ad aver scelto questa stessa tipologia abitativa nei comuni della cintura metropolitana e in quelli con oltre 50.000 abitanti. L’appartamento è anche il tipo di alloggio più frequente tra le famiglie in affitto (78,1%). Le famiglie proprietarie, sebbene in maggioranza residenti in appartamenti (50,5%), vivono in “villa, villino o casale” nel 42,5% dei casi, contro appena il 16,1% di quelle in affitto. Oltre il 75% delle famiglie risiede in immobili costruiti prima del 1990, mentre circa il 17% in quelli precedenti al 1950. Le abitazioni più recenti, costruite dal 1990 al 2008, sono maggiormente frequenti nei comuni delle periferie metropolitane (18,5%) e nei comuni fra i 10.000 e i 50.000 abitanti (19,3%). Ciò mostra, da un lato, come la pressione demografica abbia trovato risposta nelle aree urbanisticamente meno sature del territorio e, dall’altro, come i centri delle aree metropolitane e i comuni di maggiori dimensioni non abbiano conosciuto un significativo rinnovamento del proprio patrimonio immobiliare. Ad abitare gli immobili di costruzione più recente sono le famiglie più ricche (21,1% di quelle con un reddito equivalente superiore all’ultimo quintile5, contro il 12,4% di quelle che appartengono al primo quinto), così come le famiglie proprietarie (18,0%, contro il 12,3% delle famiglie in affitto). 5 I quintili di reddito equivalente corrispondono alle cinque fasce di reddito equivalente in cui è possibile suddividere, in gruppi di uguale dimensione, le famiglie italiane. Per reddito equivalente si intende il reddito corretto in funzione del numero dei componenti la famiglia. I parametri utilizzati per dividere il reddito familiare in modo da ottenere un reddito ’equivalente’ (scala di equivalenza) sono quelli raccomandati dall’Ocse e impiegati dall’Eurostat. La condizione abitativa 2.indd 32 4-11-2010 15:14:35 1. Le componenti demografiche, sociali ed edilizie del bene casa | 33 Tavola 1.13. Famiglie per tipologia, anno di costruzione dell’abitazione di residenza, titolo di godimento, area geografica, tipo di comune e caratteristiche economiche della famiglia. Anno 2008 (per 100 famiglie con le stesse caratteristiche) Tipologia Villa, villino, casale App.to in edificio Anno di costruzione Altro tipo di alloggio 19902008 19501989 Prima del 1950 Non so Totale TITOLO DI GODIMENTO Affitto 16,1 78,1 5,7 12,3 54,9 17,2 15,7 100,0 Proprietà 42,5 50,5 7,0 18,0 60,2 16,8 5,0 100,0 Usufrutto/Uso gratuito 47,1 44,0 8,9 11,1 61,6 19,6 7,7 100,0 AREA GEOGRAFICA Nord 41,5 54,9 3,6 18,2 57,3 18,8 5,8 100,0 Centro 34,9 61,2 3,9 14,2 60,5 17,9 7,4 100,0 Sud e Isole 35,0 51,0 14,0 14,0 61,8 14,4 9,7 100,0 Centro area metropolitana 12,9 85,5 1,6 6,8 62,2 23,4 7,7 100,0 Periferia area metropolitana 27,0 68,0 5,0 18,5 65,6 9,8 6,2 100,0 TIPO DI COMUNE Fino a 10.000 ab. 58,0 31,7 10,3 18,2 53,0 20,9 7,8 100,0 10.001-50.000 ab. 42,5 47,3 10,3 19,3 60,7 13,2 6,8 100,0 50.001 ab. e più 28,8 68,4 2,8 14,8 61,5 16,0 7,7 100,0 QUINTI DI REDDITO EQUIVALENTE* Primo 37,7 51,1 11,3 12,4 57,9 18,6 11,1 100,0 Secondo 36,4 54,7 8,9 13,9 59,3 18,0 8,8 100,0 Terzo 39,6 54,5 6,0 14,6 60,7 18,0 6,7 100,0 Quarto 38,3 56,9 4,8 18,5 60,9 14,8 5,8 100,0 Quinto 38,7 57,4 4,0 21,1 58,0 16,8 4,2 100,0 TOTALE 38,1 54,9 7,0 16,1 59,4 17,2 7,3 100,0 * Confronta nota 5 di pagina 26 Fonte: Istat, L’abitazione delle famiglie residenti in Italia. Particolarmente interessante, per l’analisi delle condizioni abitative delle famiglie, è il tasso di sovraffollamento, definito come percentuale di famiglie che non dispongono di un numero di stanze adeguato alla loro composizione6. A livello nazionale, le famiglie che vivono in tale condizione sono il 17,2% del totale. In particolare, i tassi più elevati si riscontrano nel Mezzogiorno (21,8%) e nei comuni delle aree metropolitane (19,5% nei centri, 21,5% nei comuni delle rispettive “cinture”). 6 In accordo con la metodologia correntemente utilizzata da Eurostat, un’abitazione viene considerata sovraffollata quando non ha a disposizione un numero minimo di stanze pari a: - una stanza per la famiglia; - una stanza per ogni coppia; - una stanza per ogni componente di 18 anni e oltre; - una stanza ogni due componenti dello stesso sesso di età compresa tra i 12 e i 17 anni di età; - una stanza ogni due componenti fino a 11 anni di età, indipendentemente dal sesso. La condizione abitativa 2.indd 33 4-11-2010 15:14:36 34 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia Differenze ancora più marcate si registrano in relazione al titolo di godimento (con un valore del 28,2% tra le case in affitto e del 14,0% in quelle di proprietà) e rispetto al reddito familiare equivalente, che vede maggiormente favorite le famiglie più agiate (il tasso di sovraffollamento, pari al 9,9% delle famiglie con il reddito equivalente più elevato, raggiunge il 23,9% per quelle nel primo quinto della distribuzione). Sono le famiglie più numerose a soffrire maggiormente dell’affollamento nell’abitazione (62,9% per le famiglie di cinque componenti e oltre), come pure le famiglie con un solo genitore (43,1%). Va poi notato che l’indicatore di spazio insufficiente, espresso dalle famiglie in modo soggettivo durante l’intervista, sebbene mostri un andamento strettamente correlato con l’indicatore oggettivo preso in considerazione, attenua l’effettivo disagio avvertito dalle famiglie in tema di spazio abitativo: le famiglie che riferiscono un problema di spazio insufficiente sono appena il 10,1%, mentre quelle con un numero di stanze inferiore al necessario sono il 17,2%. Perciò le famiglie mostrano di essersi adattate ad uno spazio abitativo non consono alle proprie esigenze, quantificate seguendo le definizioni europee. 1.3.2 La pressione insediativa in Italia negli ultimi 10 anni Il “Rapporto annuale 2008” dell’Istat svolge un interessante approfondimento sul fenomeno dell’urbanizzazione, esito della combinazione delle dinamiche economiche con quelle demografiche e sociali. In particolare viene evidenziato come il legame fra crescita demografica ed economica, da una parte, e crescita urbana, dall’altra, non sia più lineare ma si manifesti in forme sempre più complesse caratterizzate da una forte accelerazione dell’urbanizzazione, relativamente autonoma rispetto agli andamenti demografici ed economici recenti. Analizzando la rilevazione Istat sui permessi di costruire rilasciati dai comuni italiani tra il 1995 e il 2006, si possono ricavare informazioni utili per un’analisi dell’impatto sul territorio dell’insediamento residenziale. In questo periodo sono stati rilasciati, in media, permessi di costruire per 1,1 miliardi di mc, pari a quasi 106 milioni di mc l’anno, di cui circa l’88% per la realizzazione di nuovi fabbricati e il rimanente per l’ampliamento dei fabbricati esistenti (tav. 1.14). I valori medi per abitante possono fornire indicazioni utili sulla pressione che, tramite la domanda di nuova edificazione, la popolazione sviluppa sui territori in cui sono insediati. Dal prospetto si evidenziano forti differenze territoriali: i livelli massimi di pressione si rilevano nel Nord-est, sede di modelli insediativi ad alta densità edificatoria e di forte impatto sul territorio. I valori del Nord-ovest (20,8 mc per abitante) sono piuttosto in linea con quelli medi (19,7 mc/abitante), mentre quelli di Centro, Sud e Isole sono nettamente inferiori (in media circa 15,5 mc/ abitante). C’è da sottolineare che sui dati del Sud e delle Isole pesa l’errore di sottostima dovuto all’edilizia illegale. La condizione abitativa 2.indd 34 4-11-2010 15:14:36 1. Le componenti demografiche, sociali ed edilizie del bene casa | 35 Tavola 1.14. Volumi edificabili per la costruzioni di nuovi fabbricati e per l’ampliamento di fabbricati esistenti a destinazione residenziale per ripartizione geografica – Anni 1995-2006 Ripartizioni geografiche Nuovi fabbricati Ampliamenti Totale Valori assoluti cumulati (in ml di mc) Nord-Ovest 311,3 41,5 352,8 Nord-Est 329,7 45,1 374,8 Centro 170,7 14,8 185,6 Sud 205,1 28,6 233,6 Isole 105,2 16,3 121,6 Italia 1.122,0 146,3 1.268,3 Valori medi annui (in ml di mc) Nord-Ovest 25,9 3,5 29,4 Nord-Est 27,5 3,8 31,2 Centro 14,2 1,2 15,5 Sud 17,1 2,4 19,5 Isole 8,8 1,4 10,1 Italia 93,5 12,2 105,7 Nord-Ovest 20,8 2,8 Nord-Est 31,0 4,2 35,2 Centro 15,7 1,4 17,0 Sud 14,7 2,1 16,8 Isole 15,9 2,5 18,4 Italia 19,7 2,6 22,3 Valori medi per abitante (in mc) 23,6 Fonte: Istat, Rapporto annuale 2008. Complessivamente, la domanda di nuove abitazioni o ampliamenti non ha avuto un andamento lineare ma ciclico, sul quale hanno influito anche gli effetti di due condoni edilizi (quello del 1994-1995 e quello del 2004; fig. 1.7). Negli anni dal 1995 al 1997 la domanda è, infatti, in calo, ma è probabile che ciò sia soltanto apparente e in realtà dovuto al graduale smaltimento, da parte delle amministrazioni, del surplus di domanda generato dal condono edilizio del 1994-1995 (L. 724/1994). Una inversione di tendenza si verifica alla fine del 1998 quando riparte una fase espansiva che si protrae fino al 2005, incorporando dal 2004 gli effetti, più modesti, del condono successivo (D.L. 269/2003). Se si mette a confronto l’andamento della componente residenziale (in termini di nuove abitazioni autorizzate) con quello di popolazione e famiglie, limitatamente al periodo 2001-2006, si evince che le nuove abitazioni crescono in modo lineare (nella misura di circa l’1% all’anno), a una velocità superiore a quella della popolazione (che in cinque anni è cresciuta solo del 3,1%), ma inferiore a quella delle famiglie (cresciute nello stesso periodo dell’8,2%). Questo significa che la domanda di nuova edificazione è sostenuta non tanto (non più) dalla crescita demografica – che pure in questi anni c’è stata, mentre nel quinquennio precedente era stata quasi nulla, senza che ciò avesse effetti apprezzabili sulla domanda di abitazioni – La condizione abitativa 2.indd 35 4-11-2010 15:14:36 36 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia quanto dalla moltiplicazione dei nuclei familiari, e cioè dalla trasformazione strutturale in atto ormai da molti anni nella popolazione e nella società italiana. Figura 1.7. Volumi edificabili autorizzati per la costruzione e ampliamento di fabbricati residenziali (valori assoluti in milioni di mc) Fonte: Istat, Rapporto annuale 2008. 1.3.3 Titolo di godimento dell’abitazione Nel I Rapporto sulla condizione abitativa (Nomisma, 2007) era stato evidenziato come il modo di abitare delle famiglie italiane avesse subito profonde modifiche nel corso degli ultimi decenni. Dai dati censuari dell’Istat (tav. 1.15) era emerso che, mentre nel 1961 il 46,6% delle abitazioni era dato in affitto e solo il 45,8% era detenuto in proprietà, a distanza di quaranta anni, nel 2001, le prime erano scese al 20% e le seconde avevano raggiunto la quota del 71,4%. La rimanente quota dell’8,6% (al 2001) riguarda la componente di abitazioni occupate ad uso gratuito o a titolo di prestazione di servizio. In attesa dell’aggiornamento di questo dato censuario (il prossimo Censimento della Popolazione e delle Abitazioni si svolgerà nell’ottobre del 2011), può essere utile spostare l’analisi dall’abitazione alla famiglia che vive nell’abitazione. Attraverso opportuni aggiustamenti7 è stato possibile aggiornare il dato censuario al 2008 ricorrendo ai recenti dati diffusi dall’Istat sul “Reddito e condizioni di vita” nell’ambito del progetto EU-SILC8. 7 Si sono uniformate le categorie del “titolo di godimento” utilizzate rispettivamente nel Censimento e nell’indagine annuale EU-SILC. 8 Il progetto EU-SILC (Statistics on Income and Living Conditions, Regolamento del Parlamento europeo, 2003) costituisce una delle principali fonti di dati per i rapporti periodici dell’Unione Europea sulla situazione sociale e sulla diffusione della povertà nei paesi membri. Si tratta di un’indagine campionaria sulle famiglie il cui core informativo è essenzialmente incentrato attorno alle tematiche del reddito e dell’esclusione sociale. La condizione abitativa 2.indd 36 4-11-2010 15:14:37 1. Le componenti demografiche, sociali ed edilizie del bene casa | 37 Tavola 1.15. Abitazioni occupate per forma di godimento (in % sul totale delle occupate) Anni Titolo di godimento Proprietà(1) Affitto(2) Altro titolo(3) 1961 45,8 46,6 7,6 1971 50,8 44,2 5,0 1981 58,9 35,5 5,6 1991 68,0 25,3 6,7 2001 71,4 20,0 8,6 (1) La Proprietà comprende l’usufrutto ed il riscatto. (2) l’Affitto comprende il subaffitto. (3) l’Altro titolo comprende l’uso gratuito e l’uso a titolo di prestazione di servizi. Fonte: Istat, Censimenti, anni vari Dal 2001 al 2008 è cresciuta ulteriormente la quota di famiglie proprietarie dell’abitazione in cui vivono, con un incremento in 7 anni (2001-2008) di 3,6 punti percentuali, gli stessi che hanno segnato la crescita del decennio 1991-2001. Nel 2008 le famiglie proprietarie o usufruttuarie dell’abitazione ammontano così al 75% del totale. Un’ulteriore informazione riguarda la figura giuridica del proprietario delle abitazioni in affitto: nel 71% circa dei casi esso è un privato, segue l’ente pubblico che è proprietario del 22% delle case in affitto ed infine le imprese che detengono circa il 7% delle abitazioni affittate. Da ciò si desume che l’elevata frammentarietà della proprietà del parco abitativo in affitto rappresenta certamente un fattore di rigidità per il mercato, che può essere superato attraverso una appropriata politica fiscale che favorisca la pratica dell’affitto da parte dei privati proprietari. 1.3.4 Caratteristiche delle famiglie per forma di occupazione dell’abitazione I risultati dell’indagine Istat su “Reddito e condizioni di vita”, condotta alla fine del 2008, raccoglie una serie di informazioni sulle principali caratteristiche e sulla qualità delle abitazioni occupate dalle famiglie residenti in Italia (tav. 1.16). Nel 2008, 16,9 milioni di famiglie (68,5% del totale) sono proprietarie dell’abitazione in cui vivono, 4,7 milioni (18,9%) vivono in affitto e 3,1 milioni (12,6%) dispongono dell’abitazione in usufrutto o a titolo gratuito. In corrispondenza, sono 42 milioni (70,2%) gli individui che vivono in case di proprietà, 11 milioni (18,3%) quelli che vivono in affitto e 6,9 milioni (11,5%) in usufrutto o in uso gratuito. La percentuale di individui che vive in affitto è considerevolmente più bassa rispetto alla media degli altri Paesi dell’Unione Europea (24,3% nella EU27 e 28,9% nella EU15). La scelta tra le diverse modalità abitative dipende, principalmente, dal livello dei reddito e dalla situazione patrimoniale delle famiglie. Per le famiglie più povere, ma in generale per quelle di recente costituzione, l’affitto dell’abitazione rappresenta una strada obbligata. La condizione abitativa 2.indd 37 4-11-2010 15:14:37 38 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia Tavola 1.16. Famiglie per titolo di godimento dell’abitazione di residenza, tipo di comune e caratteristiche delle famiglie, anno 2008 (per 100 famiglie con le stesse caratteristiche) Affitto Proprietà Usufrutto, uso gratuito Tipologia di Comune Comune centro dell’area metropolitana 28,9 62,2 8,9 Periferia dell’area metropolitana 22,5 65,6 11,9 14,5 Fino a 10.000 abitanti 12,1 73,4 Da 10.001 a 50.000 abitanti 16,4 70,3 13,3 50.001 abitanti e più 22,3 65,5 12,2 Uno 22,4 59,6 18,0 Due 17,2 73,9 8,9 Tre 17,2 72,0 10,8 Numero componenti Quattro 16,0 72,8 11,2 Cinque o più 24,0 64,0 12,0 27,1 Tipologia familiare Persona sola fino a 34 anni 30,6 42,3 Persona sola, 35-64 anni 27,2 57,5 15,3 Persona sola di 65 anni e più 16,6 65,8 17,5 Coppie senza figli con P.R. fino a 34 anni (1) 24,7 59,7 15,5 Coppie senza figli con P.R. 35-64 anni (1) 13,1 81,2 5,7 Coppie senza figli con P.R. 65 anni e più (1) 11,4 81,1 7,5 Coppie con almeno un figlio minore 19,2 66,7 14,1 Coppie con figli adulti 11,5 82,3 6,2 Monogenitori con almeno un figlio minore 36,7 46,5 16,8 Monogenitori con figli adulti 21,1 70,5 8,4 Quinti di reddito equivalente Primo 25,8 55,7 18,5 Secondo 23,3 62,9 13,8 Terzo 19,8 68,1 12,1 Quarto 15,7 74,3 10,0 Quinto 9,9 81,7 8,4 Totale 18,9 68,5 12,6 (1) Viene considerata come persona di riferimento la donna della coppia. Fonte: Istat, Reddito e condizioni di vita. La diffusione dell’affitto è quindi maggiore tra le famiglie con i redditi più bassi, passando dal 25,8% tipico delle famiglie che rientrano nel primo quinto di reddito familiare equivalente al 9,9% di quelle con un reddito equivalente superiore all’ultimo quintile. La differenza si amplifica con riferimento alla quota di proprietari per cui, tra il primo quintile di reddito e l’ultimo, vi è una differenza di 26 punti percentuali a favore delle famiglie più agiate. Inoltre, ben il 30,6% delle persone sole con meno di 35 anni di età e il 24,7% delle giovani coppie senza figli (quando cioè la donna ha meno di 35 anni di età), vive in affitto. Situazione analoga si riscontra nelle famiglie La condizione abitativa 2.indd 38 4-11-2010 15:14:37 1. Le componenti demografiche, sociali ed edilizie del bene casa | 39 monogenitore, che vivono in affitto nel 26,7% dei casi (il 36,7% in quelle con figli minori) e per le persone sole di 35-64 anni, per le quali si rileva una quota di affittuari pari al 27,2%. Abbiamo sintetizzato, nello schema seguente, le caratteristiche prevalenti delle famiglie che vivono in affitto. Schema 1.1. Condizioni socio-economiche prevalenti delle famiglie in affitto, anno 2008 (in % sul totale delle famiglie) Famiglie in affitto nella media Italia: 18,9% delle famiglie che occupano l’abitazione di residenza Tipo di Comune Famiglie che vivono nel Comune centro dell’area metropolitana (28,9%) Numero di componenti Uno (22,4%) e Cinque o più (24%) Tipologia familiare Monogenitori con almeno un figlio minore (36,7%) e Persona sola con meno di 34 anni (30,6%) Reddito familiare Primo quinto di reddito equivalente (25,8%) Fonte: Nomisma su dati Istat. 1.3.5 Il patrimonio ERP Il patrimonio abitativo dell’Edilizia Residenziale Pubblica (ERP) è costituito dall’insieme delle abitazioni di proprietà degli Istituti di previdenza, degli IACP, delle Agenzie territoriali per la Casa (Ater/Roma, Ater/Mi, Atc/To, Acer/Bo ecc., già Istituti Autonomi Case Popolari), degli enti locali e delle altre amministrazioni pubbliche. Nell’insieme, si tratta di un patrimonio che comprende circa 1,4 milioni di unità residenziali ma, considerando il solo patrimonio degli IACP, delle Agenzie e degli enti locali (Comuni, Province e Regioni), che in particolare utilizzano il proprio patrimonio abitativo per il sostegno alle famiglie maggiormente disagiate, la sua consistenza si riduce a circa 1 milione di unità (tav. 1.17). Il dato più aggiornato messo a disposizione da Federcasa indica in 938.821 gli alloggi ERP gestiti dalle Aziende per la casa, 773.836 dei quali in locazione. Tavola 1.17. Patrimonio gestito dalle Aziende Territoriali per l’Edilizia residenziale, anno 2006 % sul totale 426.902 45,47 340.515 185.211 19,73 152.922 82,57 Sud 326.708 34,80 280.499 85,86 Totale 938.821 100,00 773.836 82,42 Nord Centro Alloggi in locazione % alloggi locazione sul totale alloggi Numero Alloggi 79,94 Fonte: Federcasa. Si stima che l’incidenza dell’Edilizia Residenziale Pubblica sul totale delle abitazioni in affitto in Italia sia del 24,7%, cioè di un alloggio ERP ogni 4,1 alloggi in affitto. La concentrazione di questo patrimonio non è uniforme: è meno consistente nelle Isole (1 alloggio ERP su 6,4 in affitto), si addensa nel Centro Italia (1 alloggio La condizione abitativa 2.indd 39 4-11-2010 15:14:37 40 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia su 3,4) e nell’Italia del Nord Ovest (1 su 3,6), diradandosi di nuovo nel Nord-Est (1 su 5,1). Il 45% del patrimonio è concentrato nelle 12 province delle aree metropolitane ed il valore catastale degli immobili è stimato in circa 23 miliardi di euro. Il patrimonio residenziale pubblico è sempre stato insufficiente rispetto alla domanda. La situazione si è andata modificando soprattutto a partire dagli anni Novanta, con la fine del prelievo Gescal, che aveva garantito un flusso finanziario costante, e con il trasferimento alle Regioni delle competenze in materia di ERP. Ad una contrazione dei fondi pubblici, si è aggiunto il processo di dismissione degli immobili residenziali promosso dalla legge n. 560/1993 che, tra il 1993 ed il 2006, ha totalizzato 154.788 vendite ad un prezzo unitario medio di 23.700 euro (fig. 1.8). Si tratta di valori medi molto distanti da quelli di mercato: se si fa l’ipotesi che l’abitazione più comunemente compravenduta sia di 90 mq, nel 1993 il valore dell’abitazione ERP riscattata è 1/3 di quello di mercato e nel 2006 è appena 1/6 del valore di mercato. I risultati delle modifiche legislative in tema di ERP hanno portato ad una riduzione della produzione annua degli alloggi sociali inferiore alle 2.000 unità, ed all’alienazione di oltre 154.000 alloggi. Il maggior numero di dismissioni è avvenuto tra il 1996 e il 1999, quando il volume di vendite si assestava intorno alle 17.000 unità annue. Figura 1.8. Vendite del patrimonio ERP nel periodo 1993-2006 450 400 15.000 350 300 10.000 250 MILIONI DI EURO NUMERO DI ALLOGGI 20.000 200 5.000 150 0 93 94 95 96 97 98 Fonte: Elaborazioni Nomisma su dati Federcasa. 100 99 00 01 02 03 04 05 Alloggi venduti (in n.) Ricavi da vendite (ml. euro) 06 La produzione di alloggi a totale carico dello Stato, che negli anni ’80 era stata di circa 34.000 alloggi per anno, si è andata progressivamente riducendo. Nel 2004 le abitazioni ultimate in tutta Italia sono state solo 1.900. Ma la consistenza complessiva delle unità residenziali nel decennio 1991-2001 si è ridotta a causa delle dismissioni che si sono accelerate a partire dal 1996 toccando nel 1998 una punta di 17.000 alloggi venduti in un anno, mentre l’attività costruttiva non ha raggiunto, nello stesso anno, i 10.000 alloggi prodotti. Un’abitazione su due risulta oggi edificata prima del 1981. La condizione abitativa 2.indd 40 4-11-2010 15:14:38 1. Le componenti demografiche, sociali ed edilizie del bene casa | 41 Dai risultati della recente indagine realizzata dal Censis sulle 108 aziende casa operative sul territorio nazionale che aderiscono a Federcasa9, risulta quanto segue (tav. 1.18): • il 4,6% degli alloggi è occupato abusivamente (con punte massime a Palermo e a Catania, rispettivamente il 27,3% e il 23,9%); • nel 2006 il ricavo medio mensile da canone è pari a 87€ ad alloggio (con punte di 142 €/mese a Perugia e 127 €/mese a Terni); • il 32,8% degli inquilini appartiene alla fascia di reddito basso con un conseguente aumento del numero medio di occupanti per abitazione. Il 24% degli inquilini ha oltre 65 anni. In media il 7,5% degli inquilini sono immigrati con punte del 18,9% a Parma, del 14,2% a Bologna, del 12,9% a Milano; • lunga permanenza nelle case da parte degli aggiudicatari. Il 46,6% degli inquilini vive negli alloggi popolari da più di 16 anni e un altro 35,2% da almeno 6 anni; • il fenomeno della morosità è molto rilevante nelle grandi città (Torino, Milano, Roma, Napoli, Bari e Palermo), mentre assume contorni assai più contenuti nelle medie città soprattutto del Centro-Nord. Al 2006, il rapporto tra mancati introiti per morosità e ricavi da canoni in città come Bergamo, Brescia, Parma ma anche Venezia, Firenze e Bologna, si aggira attorno al 5%, mentre a Cagliari si arriva al 44%, a Palermo al 35%, a Torino e Genova al 32%, a Roma e Napoli al 30%, a Bari al 23% e a Milano al 10%. Una situazione che mediamente tra il 2001 ed il 2006 è peggiorata; • sono 600.000/700.000 le famiglie aventi diritto alla casa popolare in attesa di assegnazione, nelle graduatorie comunali. Tavola 1.18. Ricavi e morosità nelle principali città, anno 2009 Città Ricavo medio mensile (in Euro) % di morosità Torino 91 32,5 Milano 97 10,2 Venezia 85 4,3 Bologna 106 4,8 Firenze 122 4,1 Roma 72 41,3 Napoli 48 23,8 Bari 59 23,3 Catania 67 92,5 Palermo 109 34,7 Cagliari 81 44 Media 87 15,9 Fonte: Federcasa – Censis. 9 Dexia, 9° Incontro Finanziario dell’Autonomia Locale sul tema “Social housing: riordino urbano e valorizzazione del territorio”, Roma 8 ottobre 2008. La condizione abitativa 2.indd 41 4-11-2010 15:14:38 42 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia 1.4 Sintesi delle principali tendenze socio demografiche per area territoriale FAMIGLIE – Le famiglie in Italia, al 31 dicembre 2008, sono 24.641.200 con un numero medio di componenti di 2,4. Negli ultimi anni si è assistito alla frammentazione della famiglia tradizionale e, di conseguenza, all’aumento del numero di famiglie che, a fine 2008, ammontano ad oltre 24.600.000 nuclei, con un numero di componenti in continua contrazione (oggi 2,4 in media). La maggioranza delle famiglie risiede nel Centro-Nord (68%) e nella sola Lombardia sono il 17% del totale (oltre 4.200.000 famiglie). IMMIGRATI – A fine anno 2009 si stima che gli stranieri ammontino a 4,279 milioni di unità, il 7,1% della popolazione italiana. Il fenomeno dell’immigrazione, nel nostro paese, è di proporzioni rilevanti e costituisce uno dei principali elementi della trasformazione sociale attuale e del prossimo futuro. Ci troviamo probabilmente in una fase di stabilizzazione, caratterizzata spesso dai ricongiungimenti familiari e dalla presenza di rapporti di lavoro consolidati, seppure non sempre regolari. Esiste, infatti, una quota di presenze non regolari, e di soggiornanti senza residenza, che sfuggono alle statistiche ufficiali. La maggiore concentrazione riguarda le conurbazioni a vocazione industriale o turistica della pianura padana e del Centro Italia, mentre nel Mezzogiorno le poche presenze si concentrano nei poli industriali costieri. Lombardia ed Emilia Romagna sono le regioni a maggior incidenza della popolazione straniera, con Milano prima fra le aree metropolitane, mentre in tutte le regioni del Sud la presenza immigrata è poco significativa, con incidenze molto al di sotto della media nazionale. Il raffronto della situazione fra le diverse regioni vede una presenza immigrata dominante, in termini assoluti, in Lombardia, con oltre 900.000 residenti, seguita dal Veneto con una presenza complessiva di oltre 450.000 unità, dal Lazio e dall’Emilia Romagna. GIOVANI – A fine anno 2009 si stima che i giovani celibi e nubili, di età compresa tra i 18 e i 34 anni, che vivono insieme ad almeno un genitore, siano poco più di 7 milioni. La precarietà delle condizioni di lavoro e di vita colpisce principalmente le giovani generazioni, tanto che esse trovano molte difficoltà nel formare un proprio nucleo familiare. Molte convivenze, particolarmente in Italia, sono dunque “forzate” e non frutto di libera scelta dei giovani. Il fenomeno è in crescita negli ultimi anni e riguarda in misura consistente non soltanto studenti e persone in cerca di occupazione, ma anche occupati. Le percentuali più consistenti tra questi ultimi riguardano soprattutto il Nord-est e il Nord-ovest e testimoniano la maggiore difficoltà in queste aree ad accedere al bene casa. Il fenomeno interessa sempre più anche le fasce di età più adulte dai 25 ai 34 La condizione abitativa 2.indd 42 4-11-2010 15:14:38 1. Le componenti demografiche, sociali ed edilizie del bene casa | 43 anni: i conviventi con almeno un genitore appartenenti a questa fascia di età erano nel 2009 oltre 3.300.000. Questi valori sono più alti nelle regioni maggiormente popolose come la Lombardia, dove sono oltre 487.000, la Campania (403.000), il Lazio (321.000) e il Veneto (273.000). ANZIANI – A fine anno 2009 si stima che la popolazione di età superiore ai 65 anni ammonti a 12,154 milioni mentre quella che supera gli 85 anni è pari a 1,530 milioni di unità. Per quanto riguarda l’incidenza della popolazione anziana, si osserva che le regioni del Mezzogiorno sono, generalmente, quelle più giovani mentre quelle del Centro-Nord registrano tassi di incidenza più elevati, sia sopra ai 65 anni che over 85. In particolare, la Campania, mostra un’incidenza della popolazione sopra ai 65 anni di età del 15,9%, valore sensibilmente al di sotto della media nazionale (20,1%). Ligura (26,8%), Toscana (23,3%), Friuli Venezia Giulia e Umbria (entrambe 23,2%) sono invece le regioni “più vecchie”. La condizione abitativa 2.indd 43 4-11-2010 15:14:38 44 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia NORD OVEST Piemonte, Valle d’Aosta, Ligura, Lombardia INDICATORE TENDENZE NAZIONALI TENDENZE REGIONALI Popolazione Popolazione residente al 31/12/2009: 16.016.223 unità cresciuta rispetto ad un anno prima dello 0,6%, con un’incidenza della popolazione straniera del 9,3% sul totale dei residenti, aumentata rispetto all’anno precedente di 0,6 punti percentuali (era 8,6% a fine 2007). Il 61% risiede in Lombardia, il 28% in Piemonte, il 10% in Liguria e meno dell’1% in Valle d’Aosta. Stranieri Gli stranieri al 31/12/2008 sono 1.368.138 unità. Sono aumentati rispetto all’anno precedente dell’11,8% (in valore assoluto 144.775 persone). Risiedono il 66,1% in Lombardia (904.816 persone), il 25,7% in Piemonte (351.112 persone), il 7,7% in Liguria (104.701 persone) e lo 0,5% in Valle d’Aosta (7.509 persone). Nella sola provincia di Milano risiedono 371.670 abitanti stranieri (il 27% degli stranieri in Italia). Natalità Numero nati nel 2009 in calo rispetto al 2008 (-0,3%). I nati da genitori stranieri sono il 20% (su un totale di 151.552 nel 2009). Nel 2009 la crescita naturale è stata negativa in Piemonte e Ligura, mentre è stata di poco superiore allo zero in Valle d’Aosta e dell’1‰ Lombardia. Famiglie Famiglie al 31/12/2009: 7.090.698; numero medio componenti: 2,2. Alta percentuale di famiglie unipersonali (28,8% media 2006-2007), in leggero calo però rispetto al 2003-2005 (29,2%). Il 60% delle famiglie risiede in Lombardia; il 28% in Piemonte. Anziani Alta presenza di popolazione anziana sul totale della popolazione (21,4% al 2009). Gli over 65 costituiscono il 26,8% della popolazione in Liguria, il 22,7% in Piemonte, 20,7% in Valle d’Aosta,il 19,9% in Lombardia. Giovani Il 54% dei giovani tra i 18 e i 34 anni vive in famiglia; vale a dire 1,6 milioni di giovani. In Lombardia 487.000 giovani tra i 25 e 34 anni vivono con almeno un genitore. Nella stessa regione il 63,9% dei giovani tra i 18 e i 34 anni occupati vivono con almeno un genitore (658.000 persone circa). Casa Sono 1,5 milioni le famiglie in affitto, il 32,1% del totale delle famiglie in affitto in Italia. La condizione abitativa 2.indd 44 4-11-2010 15:14:39 1. Le componenti demografiche, sociali ed edilizie del bene casa | 45 NORD EST Trentino Alto Adige, Veneto, Friuli Venezia Giulia, Emilia Romagna INDICATORE EMERGENZE TERRITORIALI EMERGENZE REGIONALI Popolazione Popolazione residente al 31/12/2009: 11.552.212 unità, cresciuta rispetto ad un anno prima dello 0,7%, con un’incidenza della popolazione straniera del 9,8% (quasi un residente su dieci è straniero) sul totale dei residenti (la più alta registrata nelle macroripartizioni Istat), aumentata rispetto all’anno precedente di 0,7 punti percentuali. Il 42,6% risiede in Veneto, il 37,8% in Emilia Romagna, il 10,7% in Friuli Venezia Giulia e l’8,9% in Trentino Alto Adige. Stranieri Gli stranieri al 31/12/2008 sono 1.049.772 e sono aumentati rispetto ad un anno prima del 13,6% (in valore assoluto 125.960 persone). Risiedono per il 43,3% in Veneto (454.453 persone) e per il 40,1% in Emilia Romagna (421.482 persone). Natalità Tasso di natalità del 9,7 per mille, superiore alla media nazionale, in tutte le regioni del Nord-est tranne che in Friuli Venezia Giulia (8,5 per mille). Numero nati in calo rispetto al 2008 (-1%). La crescita naturale nel 2009 è stata negativa in Emilia Romagna e Friuli, è stata di poco superiore allo zero in Veneto e positiva in Trentino. Famiglie Famiglie: 4.928.479; numero medio componenti: 2,3. Molto numerose le famiglie unipersonali (27,5% al 2007). Il 43% delle famiglie risiede in Veneto; il 38% in Emilia Romagna. Anziani Alta presenza di popolazione anziana sul totale della popolazione (21% al 2009). Gli over 65 costituiscono il 23,2% della popolazione in Friuli Venezia Giulia, il 22,5% in Emilia Romagna, il 19,7% in Veneto, il 18,4% in Trentino Alto Adige. Giovani Il 52,4% dei giovani tra i 18 e i 34 anni vive in famiglia; vale a dire 1,1 milioni di giovani. In Emilia Romagna il 64,9% dei giovani tra i 18 e i 34 anni occupati vivono con almeno un genitore (292.000 persone circa). Casa La condizione abitativa 2.indd 45 Sono 874mila le famiglie in affitto, il 18,1% del totale delle famiglie italiane in affitto. 4-11-2010 15:14:40 46 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia CENTRO Marche, Toscana, Umbria, Lazio INDICATORE EMERGENZE TERRITORIALI EMERGENZE REGIONALI Popolazione residente al 31/12/2009: 11.890.464 unità, cresciuta rispetto ad un anno prima dello 0,8%, con un’incidenza della popolazione straniera del 9% sul totale dei residenti, aumentata rispetto all’anno precedente di 0,7 punti percentuali. Il 47,7% risiede nel Lazio, il 31,4% in Toscana, il 13,3% nelle Marche e il 7,6% in Umbria. Stranieri Gli stranieri al 31/12/2008 sono 976.782 e sono aumentati rispetto ad un anno prima del 14% (in valore assoluto 118.710 persone). Risiedono per il 46,1% nel Lazio (450.151persone), per il 31,7% in Toscana (309.651 persone), per il 13,4% nelle Marche (131.033 persone) e l’8,8% in Umbria (85.947 persone). Natalità Tasso di natalità del 9,3 per mille, in calo rispetto al 2008. Nel 2009 sono nate 109.580 persone, il 15% delle quali straniere. La crescita naturale nel 2009 è stata negativa in Toscana, Umbria e Marche, mentre è stata positiva nel Lazio. Famiglie Famiglie al 31/12/2009: 4.932.120, numero medio componenti: 2,4. Alta percentuale di famiglie unipersonali (27,3% al 2007). Il 46,9% delle famiglie risiede nel Lazio; il 32,5% in Toscana. Popolazione Anziani Alta presenza di popolazione anziana sul totale della popolazione (21,4% al 2009). Giovani Il 58,1% dei giovani tra i 18 e i 34 anni vive in famiglia; vale a dire 1,3 milioni di giovani. Casa Sono 829mila le famiglie in affitto, il 17,2% del totale delle famiglie italiane in affitto. La condizione abitativa 2.indd 46 Gli over 65 costituiscono il 23,3% della popolazione in Toscana, il 23,2% in Umbria, il 22,4% nelle Marche, il 19,7% nel Lazio. Nel Lazio 321.000 giovani tra i 25 e 34 anni vivono con almeno un genitore. 4-11-2010 15:14:40 1. Le componenti demografiche, sociali ed edilizie del bene casa | 47 SUD Campania, Abruzzo, Molise, Puglia, Basilicata, Calabria INDICATORE EMERGENZE TERRITORIALI EMERGENZE REGIONALI Popolazione Popolazione residente al 31/12/2009: 14.166.033 unità, cresciuta rispetto ad un anno prima dello 0,1%, con un’incidenza della popolazione straniera del 2,8% sul totale dei residenti, aumentata rispetto all’anno precedente di 0,3 punti percentuali. Il 41,1% risiede in Campania, il 28,8% in Puglia, il 14,2% in Calabria, il 9,4% in Abruzzo, il 4,2 % in Basilicata e il 2,3% in Molise. Stranieri Gli stranieri al 31/12/2008 sono 352.434 e sono aumentati rispetto ad un anno prima del 15,5% (in valore assoluto 47.288 persone). Risiedono per il 37,3% in Campania (131.335 persone) 21% in Puglia (73.848 persone), per il 19,8% in Abruzzo (69.641 persone), per il 16,7% in Calabria (58.775 persone), per il 3,3% in Basilicata (11.526 persone) e per il 2,1% in Molise (7.039 persone). Natalità Unica ripartizione dove il numero dei nati nel 2009 è in lieve aumento rispetto al 2008 (+0,4%). La crescita naturale nel 2009 è stata negativa in Abruzzo, Molise, Basilicata e Calabria, mentre è stata positiva in Campania e Puglia. Famiglie Famiglie al 31/12/2009: 5.289.771, numero medio componenti: 2,7. Alta percentuale di famiglie numerose (con almeno 5 componenti) sul totale famiglie (10,2% al 2007). Il 39,6% delle famiglie risiede in Campania; il 28,9% in Puglia, il 14,6% in Calabria. Anziani Bassa incidenza degli ultrasessantacinquenni (17,5% al 2009) sul totale della popolazione. Gli over 65 costituiscono il 21,9% della popolazione in Molise, il 21,2% in Abruzzo, il 20,1% in Basilicata, il 18,6% in Calabria, il 18% in Puglia, il 15,9% in Campania. Giovani Il 65,3% dei giovani tra i 18 e i 34 anni vive in famiglia; vale a dire 2,1 milioni di giovani. Casa Sono 1,1 milioni le famiglie in affitto, il 23,9% del totale delle famiglie italiane in affitto. La condizione abitativa 2.indd 47 I giovani tra i 25 e 34 anni che vivono con almeno un genitore sono circa 403.000 in Campania e 266.000 in Puglia. 4-11-2010 15:14:41 48 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia ISOLE Sicilia, Sardegna INDICATORE EMERGENZE TERRITORIALI EMERGENZE REGIONALI Popolazione Popolazione residente al 31/12/2009: 6.715.396 unità, cresciuta rispetto ad un anno prima dello 0,1%, con un’incidenza della popolazione straniera del 2,4% sul totale dei residenti. Il 75,1% risiede in Sicilia e il 24,9% in Sardegna. Stranieri Gli stranieri al 31/12/2008 sono 144.169 e sono aumentati rispetto ad un anno prima del 17% (in valore assoluto 20.911 persone). Risiedono per il 79,5% in Sicilia (114.632 persone) e per il 20,5% in Sardegna (29.537 persone). Natalità Numero nati nel 2009 in calo rispetto al 2008 (-1%). La crescita naturale nel 2009 è stata negativa in Sardegna, mentre è rimasta invariata in Sicilia. Famiglie Famiglie al 31/12/2008: 2.640.938, numero medio componenti: 2,5. Alta percentuale di famiglie numerose (con almeno 5 componenti) sul totale famiglie (7,5% al 2007). Il 74,5% delle famiglie risiede in Sicilia, il 25,5% in Sardegna. Anziani Bassa incidenza degli ultrasessantacinquenni (18,4% al 2009) sul totale della popolazione. Gli over 65 costituiscono il 18,7% della popolazione in Sardegna, il 18,3% in Sicilia. Giovani Il 63,7% dei giovani tra i 18 e i 34 anni vive in famiglia; vale a dire 957mila giovani. Casa Sono 420mila le famiglie in affitto, l’8,7% del totale delle famiglie italiane in affitto. La condizione abitativa 2.indd 48 In Sicilia 283.000 giovani tra i 25 e 34 anni vivono con almeno un genitore. 4-11-2010 15:14:41 | 49 2. Le condizioni economiche delle famiglie 2.1 La propensione al risparmio ed al consumo delle famiglie nel corso del 2009 Nel corso del 2009 la propensione al risparmio delle famiglie (definita dal rapporto tra il risparmio lordo delle famiglie e il loro reddito disponibile) si è ridotta di 0,7 punti percentuali, passando dal 14,7% di fine 2008 al 14% di fine 2009 (fig. 2.1). A ciò ha concorso la riduzione del reddito disponibile e della spesa delle famiglie, rispettivamente del 2,8% e dell’1,9% nell’anno. Figura 2.1. Propensione al risparmio delle famiglie e tassi di crescita delle componenti Fonte: Istat, Reddito e risparmio delle famiglie e profitti delle società. La condizione abitativa 2.indd 49 4-11-2010 15:14:42 50 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia Le difficoltà economiche che le famiglie riferiscono di aver sperimentato nel corso del 2008 e del 200910, confermano il quadro segnalato dagli indicatori economici e finanziari. 2.2 Il reddito delle famiglie Nel 2007 le famiglie residenti in Italia hanno percepito un reddito netto, esclusi i fitti figurativi, pari in media a 29.308 euro, circa 2.440 euro al mese (tav. 2.1). Tavola 2.1. Reddito familiare netto (esclusi i fitti imputati) per ripartizione geografica e tipologia della famiglia, anno 2007 (*) (media e mediana in euro) Media Mediana Nord Centro Sud Italia Nord Centro Sud Italia Persona sola 17.131 17.486 13.863 16.311 14.874 14.989 12.112 14.000 -meno di 65 anni 20.102 19.626 15.392 18.809 18.162 17.269 13.326 17.039 TIPOLOGIA FAMILIARE - 65 anni e più 13.936 15.173 12.512 13.762 12.281 12.214 11.023 11.999 Coppie senza figli 31.988 32.490 22.432 29.779 27.305 29.602 18.511 24.810 -P.r. con meno di 65 anni (1) 35.754 37.338 23.589 33.515 31.720 32.144 18.224 29.273 -P.r. di 65 anni e più (1) 26.411 26.290 21.296 24.944 22.009 22.777 18.850 21.028 Coppie con figli 45.185 452.466 31.567 39.590 39.944 38.293 27.066 35.324 - un figlio 43.016 40.136 29.661 38.020 38.590 39.397 24.904 34.536 - due figli 46.873 44.799 32.754 40.697 41.971 40.429 27.590 36.267 - tre o più figli 51.634 46.093 35.650 42.364 42.305 41.939 29.895 35.237 Monogenitori 29.683 27.551 23.496 27.401 26.199 24.232 21.512 24.400 Altra tipologia 35.542 36.585 28.088 33.480 31.657 32.659 24.724 29.726 Famiglie con minori Un minore 38.267 36.737 27.746 34.470 35.125 33.560 23.746 30.897 Due minori 41.130 36.685 27.262 34.976 36.763 33.667 23.031 30.504 Tre o più minori 40.147 40.276 28.933 34.851 35.549 35.720 26.103 30.648 Almeno un minore 39.449 36.944 27.664 34.690 35.677 33.779 23.746 30.737 Famiglie con anziani Un anziano 23.394 24.201 19.381 22.345 15.990 17.755 14.073 15.750 Due o più anziani 30.192 29.972 24.633 28.511 24.459 25.134 20.138 23.415 Almeno un anziano 25.561 26.177 21.038 24.336 19.417 20.443 16.727 18.641 Totale 31.446 31.337 24.553 29.308 26.265 26.205 20.207 24.036 (*) Dati provvisori (1) P.r.: persona di riferimento. Fonte: Istat, Condizioni di vita e distribuzione del reddito in Italia. 10 Istat, Condizioni di vita e distribuzione del reddito in Italia. Anno 2008, Statistiche in breve. La condizione abitativa 2.indd 50 4-11-2010 15:14:42 2. Le condizioni economiche delle famiglie | 51 Se si considera il valore mediano (che indica il livello di reddito che divide le famiglie in due metà uguali), risulta che metà delle famiglie residenti in Italia ha percepito, nel 2007, 24.036 euro (circa 2.000 euro al mese; erano 1.924 euro al mese nel 2006). Rispetto al biennio precedente, nel 2006-2007 si è registrato, nel complesso, un leggero spostamento verso l’alto della distribuzione dei redditi netti delle famiglie che corrisponde ad un lieve aumento del reddito reale. In sintesi, queste sono le principali tendenze emerse nella distribuzione del reddito familiare, con riferimento all’anno 2007: • esistono profonde differenze a livello territoriale nel Paese. Il reddito mediano delle famiglie che vivono nel Sud e nelle Isole è inferiore di circa un quarto rispetto a quello delle famiglie residenti al Nord. Nel Sud e nelle Isole è maggiore la concentrazione nelle fasce di reddito più basse; • il reddito mediano delle famiglie con un solo percettore è stato pari a 15.523 euro, circa un terzo del reddito delle famiglie con tre o più percettori (44.411 euro); • sopra i 60.000 euro annui sono più frequenti le famiglie che hanno come entrata principale un reddito da lavoro autonomo; • gli anziani soli dispongono di un reddito mediano basso, pari a 12.000 euro annui. Quando si parla di reddito disponibile si deve però includere la posta dell’affitto imputato alle case di proprietà, in usufrutto o in uso gratuito, considerata l’ampia diffusione della proprietà immobiliare in Italia. L’inclusione dei fitti imputati non altera la struttura delle relazioni precedentemente descritte. Tuttavia, in alcuni casi, cambia l’ampiezza delle differenze. In particolare, aumenta il reddito delle famiglie costituite da coppie di anziani o da anziani soli, tra le quali il possesso dell’abitazione è relativamente più diffuso rispetto alle famiglie più giovani. Infine, alcune brevi considerazioni in merito alla diseguaglianza dei redditi. Il valore dell’indice di Gini11 (calcolato escludendo dal reddito i fitti imputati) è pari a 0,309, segnalando un livello di diseguaglianza piuttosto elevato, anche se in leggera riduzione rispetto all’anno precedente (0,322). Tra le regioni con maggiori livelli di diseguaglianza figurano quelle caratterizzate dai redditi mediani più bassi: Calabria (0,318), Campania (0,334), Sicilia (0,317) e Lazio (0,316). Livelli di diseguaglianza molto meno marcati si osservano nelle regioni più ricche e, in particolare, nella provincia autonoma di Trento (0,244), in Friuli Venezia Giulia (0,270) e nel Veneto (0,262). 11 L’indice di Gini è una misura statistica della “concentrazione” di una data popolazione e varia tra 0 (distribuzione uniforme) e 1 (massima diseguaglianza). La condizione abitativa 2.indd 51 4-11-2010 15:14:42 52 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia Figura 2.2. Reddito familiare netto, con e senza fitti imputati, per regione – Anno 2007 (mediana in euro) (*) Dati provvisori. Fonte: Istat, Condizioni di vita e distribuzione del reddito in Italia. La ripartizione delle famiglie nei quinti di reddito equivalente evidenzia altre caratteristiche della distribuzione dei redditi, quali le differenze significative di carattere territoriale: ad esempio, il 37,5% delle famiglie residenti nel Sud e Isole appartiene al quinto dei redditi più bassi, rispetto al 12,6% di quelle che vivono nel Centro e al 12,1 % delle famiglie del Nord. La quota di famiglie nel primo quinto è particolarmente elevata in Sicilia (43,6%), Calabria (43,0%), Campania (40,2%) e Basilicata (41,7%). Le percentuali più basse si registrano nel Trentino Alto Adige (9,0%), in Emilia-Romagna (8,7%) e in Toscana (9,4%). 2.3 I consumi delle famiglie Nel 2008, secondo i dati sui consumi forniti dall’Istat (tav. 2.2), la spesa media mensile per famiglia risulta di 2.485 euro, appena 5 euro in più rispetto all’anno precedente (+0,2%). Tale variazione, depurata della componente inflazionistica, mette in evidenza come, ad un leggero aumento della spesa media mensile in termini nominali, corrisponda una flessione in termini reali. La condizione abitativa 2.indd 52 4-11-2010 15:14:43 2. Le condizioni economiche delle famiglie | 53 Poco più di un quinto della spesa totale viene ricompreso nelle spesa per l’abitazione. Le spese destinate all’abitazione, che comprendono oltre all’affitto imputato, quello realmente pagato, l’acqua, il condominio e le spese di manutenzione, registrano, rispetto al 2007, un decremento del 18,5% scendendo a quota 540 euro mensili. Tavola 2.2. Spesa media mensile delle famiglie per capitolo di spesa, composizione e variazione percentuale della spesa media mensile. Anni 2006-2007-2008 (valori in euro e in percentuale) Spesa media mensile (IN EURO) 2006 Spesa media mensile 2007 Composizione % della spesa media mensile 2008 2006 2007 2008 Var. % 2007/06 Vari. % 2008/07 2.461 2.480 2.485 100 100 100 0,8 467 466 475 19,0 18,8 19,1 -0,1 1,9 1.994 2.014 2.009 81,0 81,2 80,8 1,0 -0,2 Abitazione 639 663 540 26,0 26,7 21,7 3,8 -18,5 Combustibili ed energia elettrica 124 116 104 5,0 4,7 4,2 -6,5 -9,9 Arredam., elettrod. servizi casa 146 142 110 5,9 5,7 4,4 -2,6 -22,2 Trasporti 363 366 287 14,7 14,7 11,6 0,8 -21,5 Alimentari Non Alimentari 0,2 di cui: Fonte: Istat, I consumi delle famiglie. I livelli e la composizione della spesa dipendono in misura rilevante dalla dimensione della famiglia in quanto, un diverso numero di componenti, differenzia l’allocazione del budget disponibile (tav. 2.3). Generalmente il livello di spesa media aumenta in misura non proporzionale rispetto al numero di componenti per effetto delle economie di scala che si realizzano e che riguardano prevalentemente le spese relative ad abitazione, mobili, elettrodomestici e servizi per la casa. Tavola 2.3. Spesa media mensile delle famiglie per capitolo di spesa e numero dei componenti, anno 2008 (valori in euro e composizione percentuale rispetto al totale della spesa) 1 Spesa media mensile 2 3 4 5 e più 1.692 2.423 2.936 3.136 312 459 555 611 689 1.380 1.963 2.380 2.524 2.563 Alimentari (in %) 18,4 19,0 18,9 19,5 21,2 Non Alimentari (in %) 81,6 81,0 81,1 80,5 78,8 Abitazione (in %) 21,2 Alimentari (in €) Non Alimentari (in €) 3.251 di cui: 34,0 29,3 24,3 22,4 Combustibili ed energia elettrica (in %) 5,8 5,4 5,0 4,9 5,3 Arredamenti, elettrodomestici e servizi per la casa (in %) 5,5 5,8 5,5 5,3 5,2 10,3 13,3 16,2 16,6 16,0 Trasporti (in %) Fonte: Istat, I consumi delle famiglie. La condizione abitativa 2.indd 53 4-11-2010 15:14:43 54 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia Figura 2.3. Spesa media mensile per l’abitazione ed energia per tipologia familiare, anno 2008 (in euro) (1) P.r.: persona di riferimento. Fonte: Istat, I consumi delle famiglie. Per quanto riguarda le tipologie di spesa si nota che, mentre per le famiglie numerose il capitolo di spesa che incide maggiormente sul totale è quello alimentare, per le famiglie costituite da pochi individui è invece l’abitazione a incidere maggiormente sulla spesa mensile totale (fig. 2.3). In particolare, nelle famiglie formate da un solo componente la quota di spesa più consistente è quella destinata all’abitazione (34%), seguita dal 18,4% degli alimentari. In caso di persona anziana sola, il 46% della sua spesa è destinato all’abitazione (valore in forte aumento), e questa percentuale scende al 40% quando l’anziano è in coppia. La spesa per l’abitazione risulta piuttosto elevata in genere per tutte le categorie di persone sole (per i single in età lavorativa questa incide per il 36,2% sul budget mensile) e ovviamente per i monogenitori che destinano il 31,6% della spesa mensile all’abitazione. Il livello e la struttura della spesa per consumi di una famiglia sono poi direttamente associati anche alla condizione professionale della persona di riferimento. Il livello di spesa mensile più alto si riscontra tra le famiglie di imprenditori e di liberi professionisti (3.624 euro mensili in media) che spendono oltre mille euro in più rispetto alle famiglie con a capo un operaio o assimilato. Le famiglie con persona di La condizione abitativa 2.indd 54 4-11-2010 15:14:44 2. Le condizioni economiche delle famiglie | 55 riferimento non occupata sono, invece, quelle che mostrano i livelli di spesa media mensile più bassi. Le spese per abitazione sono poi distinguibili in rate di affitto o di mutuo (tav. 2.4). Secondo l’Istat, nel 2008 la spesa media mensile che le famiglie in affitto sostengono per il canone di locazione era pari a 362 euro, valore in aumento del 3,1% rispetto all’anno precedente (Nomisma rileva che sul mercato il livello degli affitti pagati mediamente in Italia è più sostenuto e si attesta sui 450 euro mensili). Questo valore mostra evidenti differenze tra le ripartizioni geografiche: nel Mezzogiorno la spesa media per il canone di locazione è la più bassa (279 euro), mentre nel Centro si osservano i valori più elevati (prossimi ai 450 euro). Tavola 2.4. Canone medio mensile di locazione pagato dalle famiglie in affitto e rata media mensile pagata per mutui dalle famiglie proprietarie delle abitazioni in cui vivono, per ripartizione geografica (in euro) Titolo di godimento Affitto medio mensile (IN EURO) Rata media mensile del mutuo (IN EURO) 2006 2007 2008 2006 2007 2008 372 377 390 473 490 470 Centro 393 406 443 464 475 495 Sud 266 278 279 401 396 418 Italia 340 351 362 458 471 465 Nord Fonte: Istat, I consumi delle famiglie. Tra le famiglie che vivono in una abitazione di proprietà (il 75% del totale compresa la quota di famiglie in usufrutto), il 16,3% paga un mutuo (era il 14,5% nel 2007). Questa voce di bilancio, pur non essendo una spesa per consumi (configurandosi piuttosto come un investimento), rappresenta un’uscita consistente che, per circa 2,2 milioni di famiglie, è pari in media a 465 euro al mese (in leggero calo rispetto ai 471 euro nel 2007, a seguito della diminuzione osservata per le famiglie del Nord, dove la percentuale delle famiglie che paga un mutuo è superiore al 20% e dove forse più che altrove si è usufruito della possibilità di ricontrattare il mutuo). 2.4 L’incidenza della spesa per l’abitazione sul reddito Nel 2008 le spese per l’abitazione costituiscono una delle voci principali del bilancio familiare. Quasi 2,4 milioni di famiglie (9,7%) si trovano in condizione di serio disagio, presentando una quota di spese per l’abitazione sul reddito disponibile superiore al 40% (tav. 2.5). Si tratta, in particolare, delle famiglie in affitto (30,7%), di quelle con reddito netto equivalente inferiore al primo quintile della distribuzione (27,1%) e delle famiglie monogenitori con figli minori (26,1%). Il problema riguarda anche le persone sole con meno di 35 anni (23,7%), a conferma delle difficoltà che i più giovani incontrano nel realizzare il progetto di uscita dalla famiglia di origine. La condizione abitativa 2.indd 55 4-11-2010 15:14:44 56 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia Tavola 2.5. Famiglie in sovracarico per i costi dell’abitazione e famiglie in arretrato nel pagamento dei canoni per tipologia, anno 2008 Famiglie in affitto in arretrato con i canoni Famiglie in sovracarico per i costi dell’abitazione* in % Ttitolo di godimento in migliaia Affitto in % 30,7 1.428 14,0 Proprietà 4,9 828 - Usufrutto 4,4 137 Area geografica Nord 11,0 1.305 Centro 9,6 465 11,4 Sud e Isole 7,9 623 18,3 Uno 18,0 1.323 Due 6,8 454 12,7 Tre 6,7 344 17,0 Quattro 4,5 191 17,0 Cinque o più 6,3 81 24,0 Persona sola fino a 34 anni 23,7 236 - Persona sola, 35-64 anni 17,4 473 14,4 Persona sola di 65 anni e più 16,9 615 5,4 6,8 46 10,2 Numero componenti Tipologia familiare Coppie senza figli con P.R. fino a 34 anni (1) 12,2 10,2 Coppie senza figli con P.R. 35-64 anni (1) 5,4 118 - Coppie senza figli con P.R. 65 anni e più (1) 3,9 85 - Coppie con almeno un figlio minore 6,5 378 19,1 Coppie con figli adulti 2,3 78 13,5 26,1 205 25,8 7,1 100 Monogenitori con almeno un figlio minore Monogenitori con figli adulti Quinti di reddito equivalente 11,0 Primo 27,1 1.337 22,2 Secondo 11,6 573 17,3 Terzo 5,2 257 7,7 Quarto 3,3 162 8,7 Quinto 1,3 Italia 9,7 65 6,1 2.393 14,0 * Viene considerata in sovracarico per i costi dell’abitazione una famiglia che sopporta una spesa superiore o uguale al 40% del reddito disponibile. (1) Viene considerata come persona di riferimento (P.R.) la donna della coppia. Fonte: Istat, Reddito e condizioni di vita. Inoltre, tra le famiglie in affitto, quelle che hanno dichiarato di essere in arretrato con il pagamento del canone di locazione sono il 14% del totale delle famiglie affittuarie, vale a dire 658.000 nuclei. Più elevata è la quota nel Sud Italia (18,3%) e tra le famiglie in affitto di cinque o più componenti (24%). Altra categoria di famiglie in affitto è quella nella quale c’è La condizione abitativa 2.indd 56 4-11-2010 15:14:44 2. Le condizioni economiche delle famiglie | 57 un solo percettore di reddito (25%) e, più in generale, le famiglie che si collocano nella fascia più bassa della distribuzione dei redditi (il primo quinto), il 22,2% delle quali sono in arretrato con il pagamento del canone di affitto. 2.5 La povertà relativa e assoluta delle famiglie In Italia, nel 2008, si stima che siano 2 milioni 737 mila le famiglie in povertà relativa12 che rappresentano l’11,3% delle famiglie residenti. A partire dagli anni novanta, ad incidere sull’aumento della povertà in Italia, si può richiamare la sempre più debole situazione economica dei lavoratori dipendenti a favore di quella dei lavoratori autonomi, il forte incremento degli affitti e dei prezzi del mercato immobiliare, l’incremento modesto che ha interessato i redditi da lavoro, mentre i redditi da pensione sono aumentati. Tutto ciò ha concorso a peggiorare la condizione relativa dei giovani (poveri sia di reddito che di patrimonio) rispetto a quella degli anziani. La sostanziale stabilità del fenomeno che, tra il 2007 e il 2008 si registra a livello nazionale, è il risultato, da un lato, del peggioramento osservato tra le tipologie familiari che tradizionalmente presentano una elevata diffusione della povertà e, dall’altro, del miglioramento della condizione delle famiglie di anziani. In particolare la povertà risulta in crescita nell’ultimo anno: • fra le famiglie più ampie (dal 14,2% al 16,7% per le famiglie di quattro componenti e dal 22,4% al 25,9% per le famiglie di cinque o più componenti); • per le coppie con due figli (dal 14% al 16,2%) e per di più tra quelle con minori (dal 15,5% al 17,8%); • per le famiglie di monogenitori; • per le famiglie con a capo una persona in cerca di occupazione (dal 27,5% al 33,9%); • per le famiglie in cui vi sono componenti in cerca di occupazione (dal 19,9% al 31,2%); • segnali di peggioramento si osservano tra le famiglie con a capo un lavoratore in proprio. Al contrario, la povertà relativa sembra migliorare nell’ultimo anno per le famiglie con almeno un componente anziano e, ancora più marcata, in presenza di due anziani o più, per effetto dei trasferimenti monetari di natura previdenziale ed assistenziale. A livello di circoscrizione geografica si segnalano le seguenti specificità: • nel Nord si confermano le dinamiche osservate a livello nazionale. Peggiora la 12 La povertà relativa si misura attraverso la soglia di 999,97€ di spesa mensile per persona per una famiglia di due componenti. La condizione abitativa 2.indd 57 4-11-2010 15:14:44 58 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia condizione economica delle famiglie di maggiori dimensioni, di quelle con a capo un lavoratore in proprio e migliora la condizione economica delle famiglie con anziani; • nel Centro la situazione non è significativamente mutata rispetto al 2007; • nel Mezzogiorno si confermano, solo ed esclusivamente, i risultati negativi osservati a livello nazionale: peggiorano la propria condizione le famiglie con un elevato numero di componenti, quelle con persona di riferimento in cerca di occupazione e le famiglie con a capo un lavoratore in proprio. A fianco della povertà relativa, viene anche stimata dall’Istat la condizione di povertà assoluta. Nel 2008, in Italia, 1,126 milioni famiglie (il 4,6% delle famiglie residenti) risultano in condizione di povertà assoluta. La stima dell’incidenza della povertà assoluta viene calcolata sulla base di una soglia di povertà che corrisponde alla spesa mensile minima necessaria per acquisire un determinato paniere di beni e servizi. I profili territoriali e familiari tra i quali la povertà assoluta è maggiormente diffusa ricalcano quelli già delineati in termini di povertà relativa. Si conferma lo svantaggio delle famiglie più ampie, dei monogenitori e delle famiglie con almeno un anziano, le situazioni di mancanza di occupazione o di bassi profili occupazionali. La condizione di povertà assoluta peggiora tra le famiglie di quattro componenti, in particolare coppie con due figli, soprattutto se minori; tra le famiglie con a capo una persona con licenza media inferiore, con meno di 45 anni o con a capo un lavoratore autonomo. L’incidenza aumenta, inoltre, tra le famiglie con almeno un componente alla ricerca di occupazione, soprattutto quando si tratta della persona di riferimento. Un leggero miglioramento si osserva solo tra le famiglie dove si associa la presenza di componenti occupati e di ritirati dal lavoro. Negli ultimi tre anni sono stati censiti 194.000 nuovi nuclei familiari che versano in condizioni di povertà assoluta, vale a dire 64.700 nuovi nuclei all’anno che corrispondono al 18,6% delle nuove famiglie che si sono formate nel triennio, con una accelerazione del fenomeno nel 2008 (42% dei nuovi nuclei). Da una nostra stima risulta che nel 2008 le famiglie in affitto che versano in una condizione di povertà assoluta sono 518.385, l’11,3% delle famiglie in affitto e, negli ultimi tre anni, la loro crescita è stata di 32.800 nuovi nuclei all’anno (tav. 2.6). Un altro indicatore di povertà, letto attraverso il titolo di godimento dell’abitazione, è l’indicatore di povertà comunitario (ufficialmente noto come popolazione “a rischio di povertà” e che chiameremo, per differenziarlo dalla povertà nazionale, popolazione “a basso reddito”), molto diverso da quello nazionale, sostanzialmente perché è basato sui redditi invece che sui consumi (tav. 2.7). La condizione abitativa 2.indd 58 4-11-2010 15:14:44 2. Le condizioni economiche delle famiglie | 59 Tavola 2.6. Stima del numero di famiglie in affitto in condizione di povertà assoluta, nel 2008 Numero famiglie nel 2008 24.641.000 Numero famiglie in proprietà nel 2008 20.452.030 Numero famiglie in affitto nel 2008 4.188.970 Numero famiglie in povertà assoluta nel 2008 1.125.724 Numero famiglie in povertà assoluta in affitto nel 2008 518.385 Quota famiglie in povertà assoluta in affitto sul totale delle famiglie in affitto nel 2008 Incremento numero famiglie in povertà assoluta in affitto nel periodo 2005-2008 11,3% 98.568 Fonte: stime Nomisma su dati Istat. Le differenze metodologiche fanno sì che la scala del fenomeno sia diversa a seconda dell’indicatore utilizzato: nell’arco di tempo 1998-2002, la popolazione a basso reddito, secondo la definizione comunitaria, varia tra il 20 e il 21%, quella povera, secondo la definizione nazionale, tra il 12 e il 14%. Tavola 2.7. Incidenza della popolazione a basso reddito (rischio povertà), per titolo di godimento dell’abitazione (in %) 1998 2000 2002 Proprietà o usufrutto o titolo gratuito 16,4 15,6 15,1 Affitto o subaffitto 36,1 36,0 40,2 Totale 20,7 19,8 20,1 Fonte: Direzione generale gestione Fondo Nazionale per le Politiche Sociali su microdati Banca d’Italia. A fronte di queste differenze cambia anche il dimensionamento della popolazione povera che vive in affitto a rischio di povertà: secondo la definizione comunitaria, le famiglie a basso reddito in affitto ammontano, nel 2002, a 1,7 milioni di nuclei (stime Nomisma su dati della tavola 2.7). È prevedibile che questa stima, traslata al 2008, fornisca una intensità del fenomeno ancora maggiore. Quindi il fenomeno del rischio povertà, con riferimento alla popolazione in affitto, è piuttosto elevato e i 518 mila nuclei del 2008, se non efficacemente assistiti, potrebbero diventare molti di più. La condizione abitativa 2.indd 59 4-11-2010 15:14:45 La condizione abitativa 2.indd 60 4-11-2010 15:14:45 | 61 3. Il mercato della casa e le condizioni abitative delle famiglie 3.1 Le condizioni economiche delle famiglie in affitto Figura 3.1. Quota di famiglie in affitto per area geografica (Numero indice 1977=100) Fonte: Elaborazioni Nomisma su dati Banca d’Italia. L’indagine campionaria biennale condotta dalla Banca d’Italia sui “Bilanci delle famiglie italiane” fornisce, per il 2008, un dato relativo alla quota di famiglie in affitto diverso da quello presentato in precedenza, di fonte Istat. Nello specifico, si tratta di una quota di famiglie in affitto del 21,4% per la Banca d’Italia contro il 18,9% dell’Istat. Premesso ciò, proponiamo di seguito un’analisi sui risultati dell’indagine campionaria della Banca d’Italia perché affronta aspetti della condizione abitativa delle famiglie, originali rispetto ai dati diffusi dall’Istat. Nel corso del 2008, la quota di famiglie che vive in affitto è lievemente aumentata rispetto a quella registrata nel 2006, tornando all’incirca ai livelli osservati nel 2004, ma rimane evidente la forte riduzione, di circa la metà, rispetto ai valori emersi negli anni dal 1977 al 1980 (attorno al 40%; fig. 3.1). Tale tendenza al ribasso, tut- La condizione abitativa 2.indd 61 4-11-2010 15:14:45 62 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia tavia, non è stata omogenea all’interno delle diverse aree geografiche. Mentre al Centro e al Sud la quota di famiglie in affitto si è ridotta in maniera più graduale, fino a raggiungere i livelli minimi nel 2006, al Nord la percentuale di chi ha scelto di vivere in locazione è diminuita fino al 2002, per poi riprendersi nei quattro anni successivi e flettere nel 2007 e nel 2008. I possibili fattori di andamenti così difformi sono, innanzitutto, il maggiore apprezzamento delle abitazioni registrato nel settentrione e, in secondo luogo, la maggiore mobilità del mercato del lavoro nel Nord Italia che spesso si riflette sulle scelte abitative delle famiglie. Oltre all’area geografica di residenza, anche la capacità reddituale delle famiglie è un elemento rilevante che guida le preferenze abitative delle famiglie italiane. Dalla classificazione delle famiglie in quintili di reddito disponibile equivalente (tavv. 3.1 e 3.2) emergono, infatti, forti discrasie a seconda delle fasce a cui si fa riferimento. Tavola 3.1. Statistiche del Reddito disponibile equivalente annuo familiare, anno 2008 (in euro) Statistiche 1° quintile 2° quintile 3° quintile 4° quintile 5° quintile Media 7.410 12.414 16.855 22.270 38.615 Mediana 7.944 12.452 16.811 22.041 32.629 Minimo 4.400 10.232 14.527 19.250 25.928 Massimo 10.225 14.525 19.250 25.922 30.139 Fonte: Nomisma su microdati Banca d’Italia. In particolare, all’interno del primo quintile, che per il 2008 comprende i redditi fino a circa 8.000 euro annui, la quota in affitto è risultata in forte aumento e pari al 46,3%, un valore comunque inferiore al 51,0% del 1977, ma significativamente più alta del dato medio nazionale. Torna a crescere anche la percentuale di famiglie in affitto all’interno del secondo quintile della distribuzione (che comprende i redditi da circa 12.500 euro) fino a raggiungere il 28,9%. Al di sopra del secondo quintile le percentuali risultano o in calo o invariate, rispetto alla precedente rilevazione, ma in generale è evidente che, rispetto agli anni ’70 e ’80, le famiglie con redditi maggiori sono riuscite ad acquistare l’abitazione lasciando, di fatto, la locazione alle fasce di reddito più basse. Il ritorno di interesse per l’affitto da parte delle famiglie con redditi inclusi nel secondo quintile della distribuzione è un segnale rilevante che mostra come l’acquisto di un’abitazione, per alcune fasce di reddito, sia tornata ad essere un’operazione spesso insostenibile. L’allontanamento delle famiglie in affitto dalle famiglie proprietarie, è ancora più evidente se si osserva la distanza tra i redditi medi disponibili delle famiglie in affitto e quelli del resto delle famiglie italiane (fig. 3.2). La condizione abitativa 2.indd 62 4-11-2010 15:14:45 3. Il mercato della casa e le condizioni abitative delle famiglie | 63 Tavola 3.2. Quota di famiglie in affitto per quintile di reddito disponibile equivalente (valori %) 1° quintile 2° quintile 3° quintile 4° quintile 5° quintile Totale 1977 51,0 41,9 43,9 37,5 29,7 40,8 1978 49,3 43,9 38,4 35,1 26,1 38,6 1979 47,0 45,5 39,9 35,3 21,0 37,8 1980 41,0 38,0 36,0 31,0 24,2 34,1 1981 47,0 43,0 34,0 41,9 33,8 40,0 1982 38,9 37,9 32,7 33,9 20,1 32,7 1983 43,2 34,1 33,6 29,9 16,7 31,5 1984 36,7 37,0 31,0 27,7 18,2 30,1 1986 43,4 33,7 28,6 29,2 21,1 31,2 1987 37,5 30,2 27,0 24,9 18,0 27,5 1989 37,0 30,1 25,4 22,8 20,1 27,1 1991 36,4 25,3 24,8 19,1 13,9 23,9 24,7 1993 43,1 27,3 24,2 18,3 10,3 1995 41,0 28,3 21,5 16,5 8,7 23,2 1998 39,6 26,0 22,1 15,7 9,4 22,6 2000 36,3 24,9 17,5 14,8 7,9 20,3 2002 37,9 23,6 19,8 13,4 7,7 20,5 2004 40,7 24,1 19,5 12,4 9,5 21,3 2006 41,0 26,5 17,0 12,6 6,0 20,9 2008 46,3 28,9 17,1 9,3 5,5 21,4 Fonte: Elaborazioni Nomisma su dati Banca d’Italia. L’ulteriore aumento del divario, tra il 2004 e il 2008, nonostante una flessione diffusa dovuta in parte alla crisi (la differenza tra i due gruppi di redditi ha comunque raggiunto oltre i 15.000 euro), ha contribuito soprattutto a rendere ancora più forte l’incidenza dei canoni di locazione sui redditi delle famiglie in affitto, perché, come si vedrà di seguito, il calo dei canoni è stato di minore entità. Figura 3.2. Reddito annuo medio disponibile delle famiglie in affitto e del resto delle famiglie italiane (in euro) Fonte: Elaborazioni Nomisma su dati Banca d’Italia. La condizione abitativa 2.indd 63 4-11-2010 15:14:46 64 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia Figura 3.3. Affitto annuo medio per area geografica a prezzi 2008 (in euro) Fonte: Elaborazioni Nomisma su dati Banca d’Italia. Se si considera tutto il periodo (1978-2008) per cui sono disponibili i dati della Banca d’Italia sull’affitto medio, i canoni pagati in media in Italia sono passati da 1.662 a 4.007 euro (a prezzi 2008), con un incremento del 141% (fig. 3.3). Tale incremento, tuttavia, è stato graduale e spesso frenato da fasi negative o di invarianza fino agli anni ’90. Dal 2000 in poi vi è stato un forte aumento dei canoni che solo nel 2004 pare essersi interrotto (dal 2004 al 2008 la variazione è stata complessivamente pari al -5,8%). Tale flessione, tuttavia, riguarda tutto il territorio italiano mentre, se si considerano le diverse aree geografiche, si osservano evoluzioni differenti. Al Nord e al Centro le variazioni risultano anch’esse negative, ma in misura maggiore rispetto alla media nazionale e, rispettivamente, si registra un -7,5% e un -15,3%. Al Sud risulta, al contrario, una variazione positiva e pari al 4,8%. In realtà occorre precisare che tale andamento può essere, in parte, viziato dal basso livello dei canoni al Sud in rapporto a quello, ben più elevato, osservato nel Centro e del Nord Italia. La flessione dei redditi medi delle famiglie in locazione non è stata accompagnata da una medesima, se non maggiore, flessione dei canoni da locazione e dunque l’incidenza dell’affitto sul reddito disponibile, come si accennava precedentemente, è aumentata. Ciononostante, al Sud l’affitto pesa di meno sul reddito familiare, ossia per il 22,1%, rispetto al 23,4% del Centro e il 24,2% del Nord (fig. 3.4). In media, quindi, il rapporto tra affitto pagato e reddito disponibile, in Italia, è aumentato di oltre 15 punti percentuali passando dal 7,9% del 1978 al 23,4% del 2008. Nella tavola 3.3 viene presentata la distribuzione di frequenza delle famiglie in affitto in base al rapporto tra canone di locazione e reddito disponibile. Tra il 1977 e il 1983, anni in cui l’incidenza media dell’affitto sul reddito era inferiore al 10,0%, almeno l’80% dei nuclei in affitto pagava non più del 15% del proprio reddito per La condizione abitativa 2.indd 64 4-11-2010 15:14:46 3. Il mercato della casa e le condizioni abitative delle famiglie | 65 la locazione. Tra il 2000 e il 2006 la situazione si è pressoché invertita: per circa il 40% delle famiglie, l’incidenza dell’affitto è rimasta al di sotto del 15%, mentre il restante 60% ha fortemente risentito del notevole rialzo dei canoni delle abitazioni e in alcuni casi (circa il 4%) è arrivata addirittura a pagare un affitto superiore alla metà del proprio reddito. Figura 3.4. Rapporto medio tra affitto pagato e reddito disponibile (valori %) Fonte: Elaborazioni Nomisma su dati Banca d’Italia. Tavola 3.3. Distribuzione di frequenza delle famiglie in affitto in base al rapporto affitto pagato/reddito (valori %) 1977-83 2000-06 2008 Reddito medio per classe nel 2008 (valori correnti, in euro) < 0,05 23,33 7,99 5,18 25.261 0,05-0,10 37,65 15,66 11,03 23.064 0,10-0,15 20,82 16,04 15,45 30.354 0,15-0,20 9,48 16,41 15,34 22.919 0,20-0,25 4,04 12,41 14,99 19.409 0,25-0,30 1,71 10,03 12,03 16.881 0,30-0,35 1,13 7,33 7,28 15.218 0,35-0,40 0,55 5,62 6,77 13.905 0,40-0,45 0,41 2,71 3,80 13.177 0,45-0,50 0,20 1,75 2,59 11.271 > 0,50 0,67 4,06 5,55 9.106 Totale 100,00 100,00 100,00 20.344 2,96 21,47 25,99 12.879 Area del disagio (>30%) Fonte: Elaborazioni Nomisma su dati Banca d’Italia. La condizione abitativa 2.indd 65 4-11-2010 15:14:47 66 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia È ormai ampiamente condiviso che la soglia del 30% di incidenza del canone sul reddito costituisca lo spartiacque tra una condizione di disagio economico e una situazione di sostenibilità reddituale. Se nel periodo 1977-83 la quota di famiglie in disagio era pari al 3%, nel corso del periodo 2000-06 la quota è aumentata di circa sette volte arrivando al 21,5%. Nel corso del 2008 la percentuale di nuclei, classificabili come sofferenti per quanto concerne il pagamento del proprio affitto, è aumentata ulteriormente fino al 25,2%. Un’analisi più attenta delle variazioni intervenute nel periodo 2006-2008 permette di osservare come vi sia stata una forte diminuzione dimensionale dei nuclei la cui incidenza si poneva al di sotto del 15%. Queste famiglie si sono spostate tutte verso il basso. Una parte di esse si è comunque riposizionata all’interno della fascia la cui incidenza è compresa tra il 20% e il 30% (e dunque ancora al limite della sostenibilità) ma la parte più consistente è scesa al di sotto della soglia del 35% di incidenza fino a superare il 50%. In particolare, per il 5% delle famiglie, il canone ormai pesa anche oltre il 50% del reddito, e purtroppo, è una quota che, almeno negli ultimi anni, è risultata in aumento. L’area del disagio coinvolge il 26% delle famiglie in affitto nel 2008, è cresciuta di 4,5 punti percentuali rispetto alla media del periodo 2000-2006 e coinvolge famiglie con un reddito medio attorno ai 12.900 euro annui. Per avere una misura del numero di famiglie il cui affitto incide oltre il 30% del valore del reddito, abbiamo calcolato il 26% delle famiglie che vivono in una abitazione in affitto nelle due ipotesi: 1) Banca d’Italia, 21,8% delle famiglie; 2) Istat, 18,9% delle famiglie. Il numero di famiglie in disagio economico per sostenere l’affitto varia così tra 1,211 milioni, nell’ipotesi Istat, e 1,397 milioni, nell’ipotesi della Banca d’Italia. Figura 3.5. Incidenza della povertà tra le famiglie in affitto (in euro) Fonte: Elaborazioni Nomisma su dati Banca d’Italia. La condizione abitativa 2.indd 66 4-11-2010 15:14:47 3. Il mercato della casa e le condizioni abitative delle famiglie | 67 Dalla precedente analisi della distribuzione di frequenza delle famiglie in affitto in base al rapporto tra affitto pagato e reddito, è emerso come, in Italia, sia in atto un sostanziale impoverimento della classe media (rappresentata dai nuclei con redditi compresi tra i 15.000 euro e i 25.000 euro annui) con crescenti problemi di povertà. In particolare, è tra le famiglie in affitto che si registra la percentuale di povertà più elevata: in media i nuclei locatari in condizioni di povertà13, nel corso del 2008, sono stati circa il 42,6% del totale (fig. 3.5). Al Sud la situazione è anche peggiore poiché addirittura il 68,3% delle famiglie in affitto sembra vivere al di sotto della soglia di povertà. Al Centro e al Nord la situazione è, in parte, migliore con, rispettivamente, circa il 38,9% e il 28,6% di nuclei in condizioni di difficoltà economica. 3.2 Il mercato e la sostenibilità dell’affitto La dinamica dei canoni locativi è risultata, nell’ultimo decennio, particolarmente accentuata (fig. 3.6). In linea con la tendenza generale del mercato immobiliare italiano, anche il comparto della locazione residenziale si è caratterizzato per una cospicua crescita dei valori di riferimento. Esaurita la parentesi recessiva, che aveva colpito il settore tra il 1992 e il 1997, in seguito allo scoppio della bolla speculativa che aveva gonfiato le quotazioni immobiliari all’inizio degli anni ’90, il mercato immobiliare italiano è entrato in una lunga e robusta fase espansiva arrestatasi solo a fine 2007, a poco più di dieci anni di distanza. Figura 3.6. Evoluzione dei prezzi, canoni di abitazioni e del reddito familiare nel periodo 1991-2009 (valori in numero indice, 1991 = 100) Fonte: Elaborazioni e stime Nomisma su fonti varie. 13 Si definisce povera una famiglia con reddito disponibile equivalente inferiore al 60% del reddito equivalente mediano. La condizione abitativa 2.indd 67 4-11-2010 15:14:47 68 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia Il consistente incremento dei valori immobiliari non è risultato un fenomeno circoscritto al segmento delle compravendite residenziali, ma ha finito per caratterizzare il mercato immobiliare nel suo complesso. Sul versante della locazione, la variabilità dei rendimenti dal 1991 ad oggi, nei 13 mercati, risulta essere piuttosto bassa (0,6 punti percentuali) a dimostrare che il rapporto canone su prezzo si mantiene pressoché invariato al di là delle differenze locali che si traducono in differenti livelli assoluti dei prezzi, livelli dei canoni, propensione all’acquisto o all’affitto, ecc. Se invece si osserva la variabilità dei rendimenti nel tempo, cioè come è cambiata tenendo conto delle fluttuazioni del mercato, questa è progressivamente calata fino ai giorni nostri, a dire che aumenta l’omogeneità tra i mercati (letta attraverso il rapporto canone su prezzo; fig. 3.7). In un orizzonte di medio-lungo periodo, in cui si sono alternate fasi riflessive ed espansive, il settore immobiliare si è significativamente apprezzato rispetto alla capacità di spesa delle famiglie. La modesta crescita dell’economia e la prolungata ascesa recente dei valori immobiliari hanno finito per determinare un problema di accessibilità al mercato della casa, a prescindere dalla forma contrattuale che ne disciplina il possesso. Se, però, per quanto riguarda l’accesso alla proprietà, la significativa riduzione (e la prospettiva stabilizzazione) dei tassi di interesse, nonché l’accresciuto livello di competizione che caratterizza oggi il settore bancario, aveva di fatto compensato l’esuberanza immobiliare, non altrettanto è possibile affermare per quanto riguarda l’accesso all’abitazione in affitto. Senza soffermarsi in questa sede sul drastico mutamento di approccio del sistema creditizio nei confronti del finanziamento immobiliare registrato nell’ultimo anno, si vuole unicamente sottolineare che gli aspetti finanziari non possono essere citati come fattore capace di ammortizzare la superiore dinamica degli affitti rispetto al reddito. Figura 3.7. Variabilità dei rendimenti medi minimi e massimi di Abitazioni usate nella 13 aree urbane Fonte: Nomisma. La condizione abitativa 2.indd 68 4-11-2010 15:14:48 3. Il mercato della casa e le condizioni abitative delle famiglie | 69 Figura 3.8. Evoluzione dell’incidenza del canone sul reddito (in %) Fonte: Elaborazioni e stime Nomisma su fonti varie. Nel periodo 1991-2009, a fronte di una crescita delle disponibilità familiari nell’ordine del 18%, l’incremento dei canoni di mercato nelle aree urbane è risultato addirittura del 105%. L’incidenza della locazione di un’abitazione di 70 mq sul reddito familiare è così passata dal 10,2% dei primi anni ’90, all’attuale 17,6% con un aumento, peraltro in larga parte concentrato nel periodo 1998–2007, superiore al 74% (fig. 3.8). Se il livello attuale dei valori immobiliari comporta già evidenti problemi di sostenibilità con riferimento alla disponibilità media familiare, la situazione risulta ben più problematica se rapportata alla capacità reddituale degli affittuari. In questo caso, l’incidenza della locazione di un immobile analogo a quello precedentemente descritto è passata dal 12,5% del 1991 al 27,8% del 2009, con un incremento di oltre il 121%. L’accesso all’abitazione in affitto si è fatto, dunque, più complicato soprattutto in corrispondenza delle grandi città del Centro e del Nord, anche se la situazione di disagio non sembra potersi ritenere circoscritta ai soli mercati urbani. Dai dati pubblicati da Banca d’Italia14 emerge, infatti, con chiarezza come la scelta locativa, oltre ad essere in costante contrazione da oltre un ventennio, risulti ormai prerogativa pressoché esclusiva delle classi meno abbienti, residenti nei centri maggiori, senza differenze significative tra Nord e Sud. Da recenti stime di Nomisma, risulta che il 69,8% delle famiglie in affitto dispone di un reddito inferiore ai 2.000 euro mensili, mentre solo il 7,2% percepisce più di 4.000 euro mensili (tav. 3.4). Attualmente si stima che le famiglie in affitto siano 4,6 milioni di unità, con un’incidenza complessiva rispetto ad altre forme di possesso, del 18,9%, a fronte dell’orientamento largamente prevalente per la forma proprietaria che riguarda il 68,5% del totale. 14 Banca d’Italia, I bilanci delle famiglie italiane, anni vari. La condizione abitativa 2.indd 69 4-11-2010 15:14:48 70 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia Tavola 3.4. Forma di possesso dell’abitazione per fasce di reddito mensile, anno 2009 Proprietà Affitto Altro titolo Totale Famiglie con reddito fino 2.000 euro • numero • quota 6.109.340 3.250.343 1.511.029 10.870.712 56,2% 29,9% 13,9% 100,0% 7.148.724 1.350.420 994.349 9.443.493 75,7% 14,3% 10,0% 100,0% 3.669.292 337.506 320.198 4.326.995 84,8% 7,8% 7,4% 100,0% 16.879.222 4.657.187 3.104.791 24.641.200 68,5% 18,9% 12,6% 100,0% Famiglie con reddito 2.000-4.000 euro • numero • quota Famiglie con reddito oltre 4.000 euro • numero • quota Famiglie in totale • numero • quota Fonte: Stime Nomisma. Dalle considerazioni svolte emerge, dunque, un quadro di profondo disagio, di cui la componente economica rappresenta senz’altro l’aspetto più rilevante ma non certo l’unico, se si tiene ad esempio conto che si stima siano almeno 1,3 milioni le famiglie in locazione che vivono in condizioni di sovraffollamento. Le notevoli criticità emerse dall’analisi svolta a livello nazionale risultano accentuate in corrispondenza dei centri urbani di maggiori dimensioni, dove la scelta locativa, specie tra le classi di reddito più basse, è più diffusa. 3.3 L’offerta di case a basso costo In Italia, l’offerta di case in affitto a canone ridotto rispetto ai valori di mercato, generalmente riconducibile a forme di edilizia sociale, è piuttosto modesta (tav. 3.5). Infatti, riescono a giovarsene soltanto il 5,3% delle famiglie e il 5,2% degli individui, contro una media del 7,7% riferita all’intera popolazione dell’Unione Europea nel 2007. L’affitto a canone ridotto, diffuso soprattutto nei centri di area metropolitana, dove interessa l’11,0% delle famiglie, è ovviamente più frequente tra le tipologie familiari maggiormente vulnerabili sotto il profilo socio-economico. Si tratta, in particolare, delle famiglie con un solo genitore (9,1%), di quelle appartenenti al primo e al secondo quinto di reddito equivalente (con percentuali, rispettivamente, del 7,7 e del 6,9) e di quelle più numerose, con incidenze del 6,9% tra le famiglie di 5 componenti e oltre e del 7,8% tra le famiglie di altra tipologia (comprendenti le famiglie plurinucleari e quelle a struttura particolarmente complessa). Accedono meno frequentemente a questo tipo di affitto le famiglie più giovani, come le persone sole con meno di 35 anni (4,2%) e le giovani coppie senza figli (3,1%). Il 5,3% delle famiglie italiane che usufruisce di un canone ridotto equivale ad una componente pari al 28% delle famiglie in affitto (dati Istat). La condizione abitativa 2.indd 70 4-11-2010 15:14:48 3. Il mercato della casa e le condizioni abitative delle famiglie | 71 Tavola 3.5. Famiglie in affitto per tipo di canone pagato, anno 2008 (per 100 famiglie con le stesse caratteristiche) Famiglie in affitto A canone ridotto A canone di mercato Totale Area geografica Nord 5,3 14,5 19,8 Centro 6,5 10,3 16,8 Sud e Isole 4,7 14,1 18,8 Tipologia di Comune 11,0 17,9 28,9 Periferia dell’area metropolitana Comune centro dell’area metropolitana 5,9 16,5 22,5 Fino a 10.000 abitanti 2,4 9,7 12,1 Da 10.001 a 50.000 abitanti 4,3 12,1 16,4 50.001 abitanti e più 6,1 16,2 22,3 Uno 5,9 16,5 22,4 Due 5,5 11,7 17,2 Tre 4,8 12,4 17,2 Quattro 4,2 11,8 16,0 Cinque o più 6,9 17,1 24,0 30,6 Numero componenti Tipologia familiare Persona sola fino a 34 anni 4,2 26,4 Persona sola, 35-64 anni 6,8 20,4 27,2 Persona sola di 65 anni e più 5,8 10,8 16,6 24,7 - 21,6 Coppie senza figli con P.R. 35-64 anni (1) Coppie senza figli con P.R. fino a 34 anni (1) 4,7 8,5 13,1 Coppie senza figli con P.R. 65 anni e più (1) 4,5 6,9 11,4 Coppie con almeno un figlio minore 4,3 15,0 19,2 Coppie con figli adulti 4,3 7,2 11,5 10,5 26,2 36,7 8,3 12,7 21,1 25,8 Monogenitori con almeno un figlio minore Monogenitori con figli adulti Quinti di reddito equivalente Primo 7,7 18,1 Secondo 6,9 16,4 23,3 Terzo 5,6 14,3 19,8 Quarto 4,4 11,2 15,7 Quinto 2,0 7,9 9,9 13,6 18,9 Totale 5,3 (1) Viene considerata come persona di riferimento la donna della coppia. Fonte: Istat, Reddito e condizioni di vita. Le famiglie che pagano un canone ridotto sono complessivamente 1,288 milioni di nuclei, al cui interno sono compresi sia quelli che hanno un contratto di affitto a canone concordato, sia quelli che appartengono al mercato “assistito” (edilizia sovvenzionata, agevolata e convenzionata). Attualmente il mercato degli affitti concordati si aggira attorno al 15% delle of- La condizione abitativa 2.indd 71 4-11-2010 15:14:48 72 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia ferte di locazione (recente indagine dell’Ufficio studi del Sunia nel periodo giugnodicembre 2008), ma non si conosce la consistenza dei contratti in essere. 3.4 Le prestazioni sociali e i servizi abitativi 15 La variegata platea di beneficiari identificata dalle prestazioni erogate attraverso l’ISEE16 è una popolazione rappresentativa – per quanto non in maniera esaustiva – del complesso mondo in qualche modo raggiunto dalle prestazioni del nostro welfare. Nel corso del 2008 sono state quasi 5,9 milioni le DSU (dichiarazione sostitutiva unica) sottoscritte, 775.000 in più rispetto all’anno precedente pari a una crescita del 15%; in termini di nuclei familiari si tratta di circa 5 milioni di famiglie, 500 mila in più rispetto al 2007 e il 20,3% delle famiglie italiane (erano l’8,6% nel 2002, anno di avvio nella sua piena funzionalità del sistema informativo dell’ISEE). Per quanto riguarda la struttura e l’evoluzione della tipologia di prestazioni richieste, la tavola 3.6 fornisce un’analisi delle prestazioni utilizzando la classificazione più estesa, consentendo di cogliere alcune caratteristiche relative a tipologie più specifiche di prestazioni. I servizi abitativi risultano molto diffusi nel Nord-est e in forte crescita nel Nordovest e al Centro. Altro elemento da valutare è la struttura della complementarietà delle prestazioni (tav. 3.7). Ciò che risalta maggiormente riguarda i servizi socio – sanitari: oltre la metà di chi richiede questa tipologia di prestazione richiede anche servizi abitativi e prestazioni di assistenza economica, evidenziando la presenza di un segmento di popolazione che tende ad associare a problemi di salute anche disagio economico e problemi abitativi. 15 Riferimento bibliografico: Ministero del Lavoro e delle Politiche Sociali Direzione Generale per l’inclusione e i diritti sociali e la responsabilità sociale delle imprese, Rapporto ISEE 2009 – Implementazione, popolazione e selettività dell’Indicatore della Situazione Economica. 16 L’Indicatore della Situazione Economica Equivalente (ISEE) è stato introdotto nel nostro ordinamento da circa un decennio allo scopo di individuare “criteri unificati di valutazione della situazione economica di coloro che richiedono prestazioni o servizi sociali o assistenziali non destinati alla generalità dei soggetti o comunque collegati nella misura o nel costo a determinate situazioni economiche”. L’ambito di applicazione è quindi estremamente ampio ed eterogeneo, riguardando l’erogazione di prestazioni sociali e assistenziali definite sia a livello nazionale che locale. La variegata platea di beneficiari identificata dalle prestazioni erogate attraverso l’ISEE – la “popolazione ISEE” – non va comunque identificata con le famiglie in condizione di bisogno economico, essendo l’ISEE usato anche per stabilire la compartecipazione al costo di servizi destinati alla totalità della popolazione o per prestazioni non strettamente assistenziali e a cui accede un’ampia fascia di popolazione. La condizione abitativa 2.indd 72 4-11-2010 15:14:48 La condizione abitativa 2.indd 73 29,8 Mense scolastiche 9,7 0,8 6,4 1,2 0,7 0,5 0,2 0,9 14,2 Tributi comunali e tariffe comunali Servizi impiego Trasporto pubblico Attività ricreative Rif. Legge regionale Altri servizi socio sanitari Mancante/non classificabile Fonte: Ministero del Lavoro e delle Politiche Sociali. 1,4 1,7 10,2 0,6 0,6 2,2 0,8 4,4 2,9 2,3 20,9 Trasferimenti monetari assistenziali 5,6 3,0 12,5 Asili nido ed altri servizi educativi per l’infanzia Abitazione 4,1 3,6 13,3 12,2 12,6 6,0 11,1 2,9 3,9 31,1 20,8 Assegno per nucleo familiare con tre figli minori 3,0 Servizi socio sanitari diurni, residenziali Servizi socio sanitari domiciliari Centro Mezzogiorno 8,6 0,4 0,5 1,3 1,7 1,7 2,5 1,2 4,5 3,0 8,3 10,0 5,7 5,8 1,4 15,6 20,3 14,6 24,5 32,8 41,5 12,2 0,1 0,3 0,4 0,9 0,8 0,2 1,1 4,2 5,6 0,8 5,2 13,6 14,0 17,9 11,6 12,2 22,2 17 36,3 59,8 Anno 2007 (composizione % dei rispondenti) NordEst Assegno di maternità 1,1 16,8 Prestazioni del diritto allo studio universitario Ticket sanitari 22,7 Agevolazioni per tasse universitarie 7,1 30,1 Agevolazioni per servizi di pubblica utilità 28,6 Altre prestazioni economiche assistenziali NordOvest Prestazioni scolastiche (libri, borse studio, …) Prestazioni richieste 11,7 0,3 0,4 0,6 1,0 1,1 1,5 1,6 3,9 4,5 4,8 7,4 10,1 10,1 12,7 12,9 14,9 17,2 19,2 33,2 49,6 Italia Tavola 3.6. Analisi delle prestazioni richieste: composizione percentuale e incremento medio annuo, anno 2007 NordEst Centro Mezzogiorno 38,8 174,8 35,6 5,6 -35,8 101,1 50,7 13 -0,1 3,4 76,3 27,5 14 14,9 24,0 28,1 31,7 6,7 17,0 17,1 20,4 14,9 27.0 -8,3 -7,4 -38,0 3,3 1,7 60,9 8,6 7,9 7,5 15,5 24,2 23,5 21,3 5,6 10,5 11,6 18,6 9,0 31,2 37,8 21,1 32,5 15,5 22,6 16,0 51,0 25,8 10,9 3,0 47,3 13,9 11,2 15,9 30,9 14,1 17,0 12,9 13,2 8,4 31,3 12,5 -3,9 -10,8 1,6 11,7 26,5 6,3 -23,8 -0,2 -1,6 4,2 15,7 13,7 12,8 12,6 9,3 8,1 4,9 7,5 1,2 13,0 Variazione 2007-2004 (tasso di incremento medio annuo in %) NordOvest 17,9 28,9 -5,1 4,2 -6,9 21,4 38,1 -5,5 2 -0,3 19,0 17,7 13,9 13,5 13,8 12,3 13,8 6,1 11,0 4,2 16,3 Italia 3. Il mercato della casa e le condizioni abitative delle famiglie | 73 4-11-2010 15:14:49 La condizione abitativa 2.indd 74 6,5 3,1 Prestazioni economico-assist. Altre prestazioni 29,0 32,7 30,0 28,6 50,4 30,2 100,0 48,6 Nidi e scuola 8,2 19,8 34,4 16,9 10,8 100,0 9,1 11,7 Servizi sociosanitari 4,0 10,2 10,2 6,3 100,0 14,5 20,5 6,9 Università 2,2 13,4 13,7 100,0 4,9 17,6 9,0 10,1 Ticket sanitari Richiede anche:(%) 18,4 28,8 100,0 24,3 14,0 63,5 16,7 18,6 Case e servizi pubb. 30,1 100,0 64,9 53,4 31,7 82,6 41,2 42,9 Prestazioni economico assist. 100,0 2,2 3,1 0,7 1,0 2,5 2,7 1,5 Altre prestazioni (1) in ogni cella della tabella sono indicati quanti (in percentuale), avendo richiesto la prestazione nell’intestazione di riga, hanno richiesto anche la prestazione riportata nell’intestazione di colonna. Fonte: Ministero del Lavoro e delle Politiche Sociali. 6,1 6,4 3,3 Università Casa e servizi di pubblica utilità 7,4 Servizi socio-sanitari Ticket sanitari 9,3 100,0 Nidi e scuola Figli e maternità Chi richiede: Figli e maternità (percentuale di prestazioni richieste tra i soggetti che domandano prestazioni specifiche) Tavola 3.7. Interrelazione tra le prestazioni richieste(1) 74 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia 4-11-2010 15:14:49 3. Il mercato della casa e le condizioni abitative delle famiglie | 75 Per quanto riguarda il titolo di godimento dell’abitazione principale nella popolazione ISEE, circa la metà dei nuclei familiari è in abitazione di proprietà, una quota significativamente inferiore a quella dei proprietari nella popolazione complessiva (tav. 3.8). Tavola 3.8. Nuclei familiari che hanno usufruito delle prestazioni sociali distinti per titolo di godimento dell’abitazione principale ed evoluzione nel tempo, anno 2007 Titolo godimento abitazione NordOvest NordEst Centro Mezzogiorno Italia Anno 2007 (composizione %) Proprietà 52,1 46,2 49,3 54,7 Affitto registrato 30,6 30,4 26 9,7 17,3 Altro 17,3 23,3 24,7 35,6 30,1 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 Totale 52,6 Variazioni 2007-2002 (tasso incremento medio annuo) Proprietà 23,9 23,1 19,6 20,7 21,2 Affitto registrato 23,8 16,5 17,7 17,7 18,8 Altro 12,0 13 13,4 14,4 14,0 Totale 21,2 18,2 17,4 18,0 13,4 Variazioni 2007-2004 (tasso incremento medio annuo) Proprietà 20,9 12 15,6 7 10,1 18,5 12,9 22,3 6,9 13,6 Altro 2,7 -1,5 7,6 -0,5 0,5 Totale 16,1 8,4 14,9 4,1 7,4 Affitto registrato Fonte: Ministero del Lavoro e delle Politiche Sociali. Si conferma anche l’elevata quota di nuclei che non si dichiarano nè in proprietà, nè in affitto. Può trattarsi di situazioni quali il comodato gratuito, ma più facilmente, sono rappresentate in questa categoria (data l’elevata frequenza, quasi un terzo del totale) situazioni in cui non può essere vantato un affitto registrato (condizione necessaria ai fini dell’ottenimento della detrazione per canone di affitto). È una situazione tipica soprattutto nel Mezzogiorno, dove meno del 10% presenta un affitto registrato, contro percentuali attorno al 30% per le altre ripartizioni. Comunque, negli ultimi tre anni sono cresciute maggiormente le famiglie in casa di proprietà o con affitto registrato. L’analisi del titolo di godimento dell’abitazione rappresenta un utile indicatore per “misurare” la stabilizzazione delle famiglie di migranti (tav. 3.9). Il dato che emerge è che queste hanno meno spesso case in proprietà (una su cinque, contro una su due delle altre famiglie). Molto elevata, rispetto alle altre famiglie, è anche l’incidenza di casi di locazione registrata, che probabilmente va interpretata anche tenendo conto del fatto che un affitto regolare è tra i requisiti richiesti per il rilascio del permesso di soggiorno. È pero interessante osservare che, nell’evoluzione dal 2002, le famiglie di soli migranti hanno fatto registrare un tasso di crescita estremamente alto delle case La condizione abitativa 2.indd 75 4-11-2010 15:14:49 76 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia di proprietà (48% nell’arco del periodo 2002-07 e 37,4% negli ultimi tre anni), interpretabile, anche in questo caso, come una tendenza ad una maggiore stabilizzazione in Italia. Le famiglie di migranti sono più propense, rispetto alle altre famiglie, ad utilizzare l’ISEE per richiedere prestazioni legate al mondo dei bambini e dei ragazzi (mense scolastiche, prestazioni scolastiche – libri, borse di studio, ecc. – asili nido e altri servizi educativi per l’infanzia, assegno di maternità) oltre che all’abitazione. Tavola 3.9. Prestazioni richieste per luogo di nascita dei membri della famiglia ed evoluzione nel tempo, anno 2007 Prestazioni richieste Anno 2007 (composizione % dei rispondenti) Famiglie di migranti Altre famiglie Totale Variazione 2007-2002 (tasso incremento medio annuo in %) Famiglie di migranti Altre famiglie Totale Altre prestazioni economiche assistenziali 41,0 50,4 49,6 59,6 48,2 48,9 Prestazioni scolastiche (libri, borse studio) 37,7 32,7 33,2 32,9 9,9 11,3 Mense scolastiche 31,5 18,0 19,2 42,9 22,8 24,8 Agevolazioni per servizi di pubb. utilità 8,7 18,0 17,2 41,5 20,4 21,1 Agevolazioni per tasse universitarie 5,8 15,8 14,9 35,7 22,8 23,2 Prestazioni del diritto allo studio universitario 5,0 13,7 12,9 28,3 19,5 19,7 Ticket sanitari 8,9 13,0 12,7 166,7 154,5 155,2 Servizi socio sanitari diurni, residenziali 3,9 10,7 10,1 52,3 47,6 47,7 Servizi socio sanitari domiciliari 3,7 10,7 10,1 48,2 43,3 43,4 Asili nido ed altri servizi educativi per l’infanzia 13,1 6,8 7,4 41,0 29,0 30,5 Abitazione 15,2 3,8 4,8 56,4 16,0 21,9 Assegno per nucleo familiare tre figli minori 2,9 4,7 4,5 17,8 0,4 1,1 Assegno di maternità 6,4 3,7 3,9 21,9 1,5 3,3 Trasferimenti monetari assistenziali 1,1 1,6 1,6 59,2 66,5 66 Tributi comunali e tariffe comunali 2,1 1,4 1,5 151,2 84,5 88,4 Servizi impiego 0,5 1,2 1,1 - 147,2 149,3 Trasporto pubblico 1,1 1,0 1,0 44,6 24,5 25,9 Attività ricreative 0,3 0,6 0,6 50,3 31,9 32,5 Rif. Legge regionale 0,6 0,4 0,4 - 58,8 63,1 Altri servizi socio sanitari Mancante/non classificabile 0,1 0,4 0,3 - 32,9 33,6 11,8 11,7 11,7 136,4 120,0 121,4 Fonte: Ministero del Lavoro e delle Politiche Sociali. La condizione abitativa 2.indd 76 4-11-2010 15:14:50 3. Il mercato della casa e le condizioni abitative delle famiglie | 77 3.5 Il mercato dei finanziamenti alla casa Nel periodo 2001-2009 i mutui erogati per l’acquisto di abitazioni sono cresciuti del 70% passando dai 30 miliardi di euro del 2001 ai 50,8 miliardi di euro erogati nel 2009. Risale al 2007 l’inversione di tendenza nel trend di crescita dei finanziamenti all’acquisto di abitazioni, con una prima leggera flessione, nonostante il mercato fosse ancora “vivace” dal punto di vista dei valori e delle transazioni, mentre cambiava il clima di fiducia delle famiglie e iniziavano a volgere al negativo le aspettative degli operatori del settore (fig. 3.9). Il calo dei mutui erogati prosegue e si intensifica nel 2008 (-9,2%), per poi fare registrare un’ulteriore crescita di intensità del calo dell’erogato nel 2009 (-10,7%). Nello specifico, lo scorso anno sono stati ergati 6 miliardi di euro di meno rispetto all’erogato del 2008 e 12 milioni di euro meno rispetto al picco del 2006. Figura 3.9. Variazioni annue delle erogazioni di mutui per acquisto di abitazioni da parte delle famiglie (in %) * Stime Nomisma. Fonte: Elaborazioni Nomisma su dati Banca d’Italia. Le minori erogazioni sono associate ad un calo nel numero di compravendite effettuate nel 2009 assistite da un mutuo ipotecario che, secondo dati dell’Agenzia del Territorio, ammontano a 242.544 unità contro le 271.775 del 2008. Dopo il crollo delle compravendite assistite da mutuo, avvenuto nel 2008 (-27% rispetto al 2007), nel corso del 2009 questa modalità di acquisto dell’abitazione continua a calare ma in linea con la flessione che ha interessato le compravendite nel complesso, rispettivamente -10,8% e -11,3% (fig. 3.10). Questo calo, tradotto in numero di contratti, corrisponde a 29.231 contratti di acquisto assistiti da mutuo La condizione abitativa 2.indd 77 4-11-2010 15:14:50 78 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia in meno in un anno, vale a dire 3,8 miliardi di euro in meno immessi sul mercato immobiliare. Figura 3.10.Quota di abitazioni acquistate con un mutuo ipotecario sul totale delle compravendite Fonte: Nomisma su dati Agenzia del Territorio. Circa la destinazione dei mutui all’abitazione, si segnala la quota del 47,9% dei contratti stipulati per l’acquisto della prima casa ed una quota residuale, pari al 3,8% dei mutui, a copertura degli acquisti di seconde case. Da nostre stime risulta che, a subire la maggiore contrazione negli ultimi due anni, siano stati i contratti di mutuo stipulati da chi acquista la seconda casa e non tanto da quelli che acquistano la loro prima casa, la cui percentuale si mantiene pressoché stazionaria. Nello specifico risulta che il 18,7% di chi acquista la seconda casa (49.500 contratti nel 2009) ha acceso un mutuo per un ammontare complessivo di 9.217 contratti. Mutuionline ha fornito l’identikit del mutuo erogato per l’acquisto di un’abitazione nel primo semestre del 2010: • Importo medio del mutuo erogato di 133.575 €; • Tasso variabile per il 76,9% dei mutui erogati; • Il 27,6% dei mutui ha durata compresa tra i 30-40 anni mentre il 10,3% ha durata inferiore ai 10 anni; • Il 32,2% dei mutui ha una copertura superiore al 70% del valore dell’abitazione finanziata. I criteri restrittivi seguiti dalle banche nel concedere credito alle famiglie nel corso del 2009 si sono progressivamente attenuati, sia per i mutui ipotecari sia per il credito al consumo. In particolare, per i mutui, nella seconda parte dell’anno le condizioni di offerta sono risultate più distese e l’orientamento delle banche è tornato sostanzialmente neutrale rispetto all’offerta di mutui. La cautela delle banche si è tradotta principalmente in maggiori spread, in particolare nei confron- La condizione abitativa 2.indd 78 4-11-2010 15:14:50 3. Il mercato della casa e le condizioni abitative delle famiglie | 79 ti della clientela più rischiosa, e secondariamente mediante richiesta di maggiori garanzie o attraverso un innalzamento dei rating minimi per la valutazione del rischio. Maggiore attenzione è stata posta nella determinazione della percentuale finanziata rispetto al valore dell’immobile (loan to value ratio), che ha accomunato tutte le macroaree. Anche il rapporto tra la rata del mutuo e il reddito disponibile al momento dell’erogazione è stato interessato da un orientamento più restrittivo; la crescente cautela su questo indicatore è stata particolarmente marcata nelle regioni centrali e meridionali del Paese. Per assecondare le difficoltà di pagamento delle famiglie, si è registrato un generalizzato allentamento nelle durate di concessione dei mutui, simile nelle diverse aree territoriali. Anche a livello europeo (BCE, Survey of Professional Forecasters, primo trimestre 2010) le restrizioni operate dalle banche nella concessione di mutui alle famiglie si sono allentate, segnalando un generale calo dell’avversione al rischio delle banche nei confronti dei mutui destinati all’acquisto di abitazioni. In prospettiva, le stesse si attendono per il 2010 una ulteriore moderata riduzione dell’irrigidimento netto dei criteri per l’erogazione dei prestiti alle famiglie e, contemporaneamente, un migliorato clima di fiducia da parte dei consumatori che potrebbe favorire la ripresa, significativa, della domanda di mutuo. Tavola 3.10. Le difficoltà nell’accendere un mutuo per l’acquisto di un’abitazione: il punto di vista degli agenti immobiliari (possibili più risposte) Città Garanzie aggiuntive Minore quota finanziata Più elevato costo del finanziamento Lunghi tempi di istruttoria Altro Bari 75,0% 41,7% 8,3% 33,3% 0,0% Bologna 88,9% 83,3% 5,6% 44,4% 11,1% Cagliari 76,9% 92,3% 15,4% 23,1% 0,0% Catania 64,3% 85,7% 35,7% 64,3% 7,1% Firenze 53,8% 30,8% 0,0% 0,0% 30,8% 0,0% Genova 82,4% 76,5% 17,6% 23,5% Milano 66,7% 42,9% 4,8% 14,3% 4,8% Napoli 75,0% 75,0% 6,3% 50,0% 0,0% Padova 80,0% 80,0% 20,0% 66,7% 6,7% Palermo 81,3% 56,3% 6,3% 6,3% 6,3% Roma 59,1% 50,0% 0,0% 18,2% 59,1% Torino 56,3% 62,5% 0,0% 18,8% 43,8% Venezia c 60,0% 40,0% 10,0% 70,0% 0,0% Venezia t 62,5% 87,5% 25,0% 37,5% 0,0% Media 13 70,1% 64,6% 11,1% 33,6% 12,1% Fonte: Nomisma, novembre 2009. Gli operatori immobiliari intervistati da Nomisma nell’ottobre del 2009 denunciano pressoché in modo plebiscitario le difficoltà incontrate dalla clientela nell’accendere mutui per l’acquisto di un’abitazione tav. 3.10). Tra queste vengono La condizione abitativa 2.indd 79 4-11-2010 15:14:51 80 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia segnalate, la richiesta di “garanzie aggiuntive” (70,1% delle risposte) e la minore quota finanziata (64,6%); seguono i lunghi tempi per l’istruttoria (33,6%) ed, infine, il costo elevato del mutuo (11,1%). A queste difficoltà si aggiunge il fenomeno delle insolvenze, in progressivo aumento. Fino alla primavera del 2008 il tasso di insolvenza delle famiglie mutuatarie oscillava attorno all’1%-1,1%, dopo 1 anno è raddoppiato (a marzo del 2009 Crif stima un tasso di insolvenza del 2%). 3.6 La sostenibilità dei mutui da parte delle famiglie In Italia le famiglie proprietarie di un’abitazione gravata da un mutuo rappresentano il 13,4% del totale, vale a dire 3,3 milioni di famiglie (tav. 3.11). Tale quota presenta una certa variabilità a livello territoriale che oscilla tra il 15,9% nel Centro-Nord e l’8,2% nel Mezzogiorno. Questa situazione riguarda più spesso le famiglie di recente costituzione: le giovani coppie senza figli (36,6%), le coppie con figli minori (24,3%) e le persone sole con meno di 35 anni (19%). A livelli più elevati di reddito familiare corrispondono anche maggiori quote di famiglie che possono sostenere il peso finanziario di un mutuo: solo il 5,2% delle famiglie del primo quinto di reddito equivalente si trova, infatti, in questa situazione, contro il 21,9% delle famiglie dell’ultimo quinto, cioè di quello più ricco. In Italia gli oneri sostenuti dalle famiglie per il servizio del debito nel corso del 2008 hanno proseguito la loro crescita, raggiungendo l’8,6% del reddito disponibile. Da segnalare come in Italia sia più oneroso il servizio del debito rispetto alla media dei paesi europei, che ricordiamo essere del 3,8%. Tuttavia, tra la fine del 2008 e l’inizio del 2009, i tassi sui prestiti per l’acquisto di abitazioni sono scesi significativamente, trascinando al ribasso anche il servizio del debito, con un effetto che si è manifestato nel corso del 2009. Al fine di fornire indicazioni sulla capacità di servire il debito contratto dalle famiglie nel 2006, l’OCSE17 ha valutato l’incidenza del debito18 sul reddito delle famiglie per differenti percentili di reddito. Ci si aspetta che, per le famiglie che rientrano nella parte bassa della distribuzione dei redditi, disponendo di una minore capacità di coprire il debito, l’incidenza del debito sul reddito sia inferiore a quella delle famiglie che, al contrario, rientrano nella parte superiore della distribuzione dei redditi. 17 OECD, Economic Outlook 80, December 2006. 18 Il debito qui inteso come servizio del debito ma anche rata del mutuo da pagare. La condizione abitativa 2.indd 80 4-11-2010 15:14:51 3. Il mercato della casa e le condizioni abitative delle famiglie | 81 Tavola 3.11. Famiglie proprietarie con e senza mutuo per area geografica, tipologia del comune di residenza e tipologia familiare, anno 2008 (per 100 famiglie con le stesse caratteristiche) Famiglie proprietarie Con mutuo Senza mutuo Totale Area geografica Nord 16,2 53,4 Centro 15,2 54,9 70,1 8,2 57,8 66,0 Sud e Isole 69,6 Tipologia di Comune Comune centro dell’area metropolitana 13,7 48,5 62,2 Periferia dell’area metropolitana 14,6 50,9 65,6 Fino a 10.000 abitanti 12,1 61,3 73,4 Da 10.001 a 50.000 abitanti 13,5 56,8 70,3 50.001 abitanti e più 14,7 50,8 65,5 59,6 Numero componenti Uno 8,4 51,2 Due 10,9 63,0 73,9 Tre 17,6 54,4 72,0 Quattro 20,1 52,7 72,8 Cinque o più 16,8 47,2 64,0 42,3 Tipologia familiare Persona sola fino a 34 anni 19,0 23,3 Persona sola, 35-64 anni 13,8 43,7 57,5 - 64,5 65,8 Persona sola di 65 anni e più Coppie senza figli con P.R. fino a 34 anni (1) 36,6 23,1 59,7 Coppie senza figli con P.R. 35-64 anni (1) 12,4 68,8 81,2 2,4 78,7 81,1 24,3 42,3 66,7 Coppie con figli adulti 11,7 70,6 82,3 Monogenitori con almeno un figlio minore 14,6 31,9 46,5 8,3 62,2 70,5 Coppie senza figli con P.R. 65 anni e più (1) Coppie con almeno un figlio minore Monogenitori con figli adulti Quinti di reddito equivalente Primo 5,2 50,5 55,7 Secondo 8,5 54,4 62,9 Terzo 12,3 55,7 68,1 Quarto 19,2 55,1 74,3 Quinto 21,9 59,8 81,7 Totale 13,4 55,1 68,5 (1) Viene considerata come persona di riferimento la donna della coppia. Fonte: Istat, Reddito e condizioni di vita. La condizione abitativa 2.indd 81 4-11-2010 15:14:51 La condizione abitativa 2.indd 82 18,8 25,3 29,0 22,3 3° Quartile 4° Quartile Totale 6,4 8,2 6,6 6,0 4,7 Fino al 10% 3,0 2,8 3,5 2,8 2,8 10%-20% 2006 3,0 2,8 3,5 2,3 2,4 20%-30% 2,1 2,2 1,6 2,3 2,4 Oltre il 30% 8,9 13,3 10,9 6,3 5,1 Fino al 10% 6,2 8,1 6,9 5,8 3,8 10%-20% 3,4 3,5 3,7 3,2 3,2 4,2 Oltre il 30% 4,3 4,3 3,4 2,9 20%-30% Stima per il 2008(3) (1) Percentuali di famiglie per quartili di reddito. Si considerano le famiglie con qualsiasi tipo di prestito. (2) Il reddito disponibile equivalente è calcolato in base alla scale di equivalenza dell’OCSE. (3) La stima al 2008 è calcolata attribuendo ad ogni famiglia con debito presente nell’indagine del 2006 una dinamica della rata e del reddito desunta dai dati aggregati. Fonte: Banca d’Italia, Indagine sui Bilanci delle famiglie italiane. 16,0 2° Quartile Famiglie con prestiti 1° Quartile Quartili di reddito disponibile equivalente(2) (valori percentuali) Tavola 3.12. Famiglie indebitate per incidenza della rata sul reddito disponibile(1) 82 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia 4-11-2010 15:14:51 3. Il mercato della casa e le condizioni abitative delle famiglie | 83 Dall’analisi, risulta che l’Italia rappresenta un’eccezione alla relazione attesa tra sostenibilità del debito e distribuzione del reddito. Si evince, infatti, una tendenza esattamente opposta. Le famiglie “più povere”, che si posizionano nei primi 20 percentili della distribuzione dei redditi, presentano un’incidenza del servizio del debito sul reddito prossima al 37%; al contrario, l’ultimo 10% delle famiglie “più ricche” presenta un rapporto tra servizio del debito e reddito inferiore al 10%. Quindi in Italia, più che altrove, il rischio insolvenza parrebbe essere elevato. Questa valutazione trova conferma a consuntivo del 2008, nel bel mezzo della crisi finanziaria che ha interessato anche il nostro Paese. Infatti, a seguito della crescita dell’indebitamento e all’incremento dei tassi di interesse sui mutui, in media d’anno, gli oneri sostenuti dalle famiglie per il pagamento degli interessi e la restituzione del capitale sono aumentati. In base ad una stima realizzata dalla Banca d’Italia, riferita alle famiglie che avevano un prestito nella Indagine sui Bilanci delle Famiglie del 2006, l’incidenza sul reddito disponibile del servizio del debito per i mutui relativi alla casa di residenza sarebbe aumentata, per la famiglia mediana, di oltre tre punti percentuali (tav. 3.12). La quota di famiglie con elevato debito sarebbe cresciuta al 3,5%; l’incremento risulterebbe più forte per le famiglie a basso reddito, che detengono tuttavia una percentuale contenuta del debito complessivo, pari a circa il 7%. Come aveva previsto l’OCSE, l’aumento dell’onere del debito ha reso più tese le condizioni finanziarie delle famiglie che nel 2008 hanno incontrato maggiori difficoltà nel rimborso dei debiti. A questo proposito, dai risultati della recente analisi svolta dall’Osservatorio Regionale sul Costo del Credito (ORCC)19, risulta che, le famiglie che sostengono un mutuo e sono a rischio insolvenza (in quanto l’incidenza della rata sul reddito è superiore al 30%), nel 2009, rappresentano il 25,4% delle famiglie indebitate e sono cresciute sensibilmente rispetto al 2006 quando erano il 18% (tav. 3.13). Come si evince dalla tavola 3.13, la quota di famiglie a rischio aumenta nel caso delle famiglie unipersonali o con figli a carico o delle famiglie con basso livello di scolarizzazione. L’onerosità del mutuo rappresenta un fattore di rischio di impoverimento delle famiglie italiane nella misura in cui, data la minore elasticità rispetto alle altre spese, limita le altre destinazioni di consumo necessarie alle famiglie. Le risultanze dell’indagine dell’Istat confermano le difficoltà economiche che le famiglie riferiscono di aver sperimentato nel corso del 2008 (periodo di rilevazione20; tav. 3.14). 19 Promosso da Caritas Italiana, dalla Fondazione Culturale Responsabilità Etica, in collaborazione con il Centro culturale Francesco Luigi Ferrari. 20 Si tratta dell’indagine campionaria annuale dell’Istat “Reddito e condizioni di vita”, Roma 29 dicembre 2009. La condizione abitativa 2.indd 83 4-11-2010 15:14:51 84 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia Tavola 3.13. Quota di famiglie con l’incidenza della rata sul reddito superiore al 30% (in % sul campione di famiglie con mutuo al netto degli affitti figurativi) – Anno 2009, scenario tendenziale (1) Incidenza delle famiglie a rischio (in %) Mediana del reddito familiare (in euro) Titolo di studio del capofamiglia Licenza elementare 28,0 Licenza Media 29,2 19.119 21.712 diploma 25,0 21.472 Laurea 20,8 24.561 15.298 Tipologia familiare Famiglie unipersonali 44,8 Famiglie senza figli o con anziani 20,0 25.173 Un genitore con figlio a carico 29,9 19.520 Due adulti con figlio 24,4 24.090 Due adulti con 2 e più figli 20,6 25.413 Condizione socioprofessionale capofamiglia Lavoratore dipendente 22,7 23.530 Lavoratore autonomo 32,7 22.477 Pensionato 22,0 18.876 Altre condizioni 34,3 15.340 Totale 25,4 21.974 (1) La stima al 2009, partendo dai dati della Banca d’Italia al 2006, è stata ottenuta utilizzando i dati condivisi circa l’evoluzione dei redditi e dei tassi di interesse (“scenario tendenziale”). Fonte: ORCC, dicembre 2009. Rispetto all’anno precedente, la quota di famiglie che dichiara di arrivare alla fine del mese con molta difficoltà cresce (il 17,0% del 2008, contro il 15,4% del 2007). Statisticamente significativo è pure l’incremento delle famiglie cui è capitato di essere in arretrato con il pagamento del mutuo che, nel 2008 risultano essere il 7,1% delle famiglie indebitate rispetto al 5% del 2007 (complessivamente, nel 2008, si possono stimare 161.000 famiglie). Dal punto di vista territoriale, l’Italia meridionale e insulare, che usualmente presenta indicatori di percezione delle difficoltà economiche di livello più elevato rispetto al resto del Paese, mostra, nell’ultimo anno, un ulteriore lieve peggioramento della propria situazione. Infatti, tra il 2007 e il 2008, aumenta in misura significativa la percentuale di famiglie che arriva con molta difficoltà a fine mese (dal 22,0% al 25,6%), al contrario di quanto avviene nel Nord e nel Centro dove tale quota rimane sostanzialmente stabile (nel 2008, rispettivamente, il 12,6% e il 14,3%). In sintesi, dalla distribuzione degli indicatori di disagio emergono queste tendenze: • i sintomi del disagio economico sono più marcati al crescere della numerosità familiare; • le famiglie in cui è presente un solo anziano si trovano più frequentemente costrette ad affrontare problemi economici. La condizione abitativa 2.indd 84 4-11-2010 15:14:52 3. Il mercato della casa e le condizioni abitative delle famiglie | 85 Tavola 3.14. Indicatori di disagio economico per motivo del disagio e caratteristiche delle famiglie – Anni 2007 e 2008(*) (per cento famiglie con le stesse caratteristiche) 2007 Arriva a fine mese con molta difficoltà 2008 È stata in arretrato con il mutuo (a) Arriva a fine mese con molta difficoltà È stata in arretrato con il mutuo (a) Non riesce a sostenere spese impreviste di 750 euro (c) Ripartizione territoriale - Nord 11,9 4,7 12,6 6,0 - Centro 13,2 3,2 14,3 7,0 25,0 30,1 - Sud e Isole 22,0 7,8 25,6 11,2 44,1 - meno di 65 anni 15,8 2,7 16,2 6,7 33,8 - 65 anni e più 15,7 2,5 18,7 2,5 40,6 Persona sola Coppie senza figli - P.r. (b) con meno di 65 anni 10,7 2,1 11,4 3,9 22,5 - P.r. (b) di 65 anni e più 11,9 4,5 13,4 4,3 27,3 Coppie con figli - un figlio 13,0 3,7 14,5 6,8 26,8 - due figli 16,0 6,9 16,7 8,2 29,5 - tre o più figli 25,0 13,4 30,7 14,5 41,2 Monogenitori 21,5 8,0 24,2 9,0 39,0 Altra tipologia 19,8 9,2 21,1 8,0 39,5 Famiglie con minori Un minore 16,8 5,4 18,6 7,2 33,9 Due minori 19,6 7,0 18,9 8,2 35,0 Tre o più minori 25,9 15,2 32,9 14,2 42,3 Almeno un minore 18,6 6,6 19,8 8,0 35,0 Famiglie con anziani Un anziano 15,7 7,5 17.9 7.8 36.2 Due o più anziani 11,4 3,7 14,3 3,7 26,6 Almeno un anziano 14,3 6,6 16,8 6,8 33,1 Totale 15,4 5,0 17,0 7,1 31,9 (*) Dati provvisori. (a) Almeno una volta nei 12 mesi precedenti l’intervista. (b) P.r.: persona di riferimento. (c) Su indicazioni di Eurostat la soglia è in relazione con la soglia di rischio povertà dei singoli Paesi. Per l’Italia nel 2007 era di 700 euro, nel 2008 di 750 euro. Fonte: Istat,Condizioni di vita e distribuzione del reddito in Italia. Un altro aspetto del disagio è rappresentato dalle famiglie che, per alleggerire il peso delle rate del mutuo, hanno fatto ricorso alla rinegoziazione o al trasferimento del proprio mutuo presso un altro istituto di credito o società finanziaria (tav. 3.15). Dai dati Istat risulta che nel 2008 sono state circa 300 mila le famiglie gravate da un mutuo per la casa (il 9,0% di quelle con un mutuo) che hanno ottenuto condizioni differenti rispetto a quelle stipulate inizialmente. La frequenza delle rinegoziazioni è maggiore tra le famiglie mutuatarie residenti al Nord (10,6%) e al La condizione abitativa 2.indd 85 4-11-2010 15:14:52 86 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia Centro (9,2%), mentre è molto limitata nel Mezzogiorno (3,6%). Il ricorso a nuove condizioni sui mutui aumenta con il livello di reddito ed è minima per le famiglie nel quinto più povero (4,8%), lasciando supporre che le classi sociali più basse siano riuscite meno delle altre a districarsi tra gli ostacoli burocratici connessi a tali operazioni. Va, tuttavia, precisato che la frequenza dei cambiamenti è comunque più elevata per le famiglie con una maggiore incidenza delle spese per l’abitazione sul reddito (12,6%). Per quanto riguarda il tipo di cambiamento ottenuto21, quello più frequente ha riguardato il passaggio dal tasso variabile al tasso fisso (43,4%) che rende le famiglie più sicure di fronte all’incertezza dei mercati finanziari. Rilevante è anche la percentuale di famiglie che hanno ottenuto una riduzione del tasso di interesse (22,4%) e/o un allungamento della durata (20,9%) allo scopo di ridurre il carico delle spese correnti e, nel secondo caso, di dilazionarle ulteriormente. Tavola 3.15. Famiglie che hanno ottenuto cambiamenti nelle condizioni del mutuo, per area geografica, quinti di reddito familiare equivalente e sovraccarico delle spese per l’abitazione rispetto al reddito. Anno 2008 (per 100 famiglie con le stesse caratteristiche) Totale Cambiamento condizioni del mutuo NO SI Ricontrattando le condizioni con la stessa banca Portando il mutuo ad altra banca Totale AREA GEOGRAFICA Nord 8,4 2,2 10,6 89,4 100,0 Centro 6,9 2,3 9,2 90,8 100,0 3,6 (b) 96,4 100,0 Sud e Isole -- -- QUINTI DI REDDITO EQUIVALENTE Primo Secondo -- -- -- 95,2 100,0 6,9 (b) -- 7,8 (b) 92,2 100,0 100,0 Terzo 7,2 (b) -- 9,1 90,8 Quarto 7,7 1,8 (b) 9,5 90,5 100,0 Quinto 7,2 2,6 (b) 9,8 90,2 100,0 12,6 (b) 87,4 100,0 SOVRACCARICO SPESE PER L’ABITAZIONE RISPETTO AL REDDITO (a) In sovraccarico 9,1 (b) Non in sovraccarico -- 6,9 1,7 8,6 91,4 100,0 Totale 7,1 1,9 9,0 91,0 100,0 (a) Spese per l’abitazione superiori o uguali al 40% del reddito. (b) Dato statisticamente poco significativo, perché corrispondente ad una numerosità campionaria compresa tra 20 e 49 unità. Fonte: Istat, L’abitazione delle famiglie residenti in Italia. 21 Il cambiamento delle condizioni può avere determinato una riduzione delle spese, cosicché anche tra le famiglie che ora, ex-post, non sono gravate da spese per l’abitazione che raggiungono o superano il 40% del reddito, il fattore determinante può essere stato proprio la gravosità del mutuo. La condizione abitativa 2.indd 86 4-11-2010 15:14:52 3. Il mercato della casa e le condizioni abitative delle famiglie | 87 Infine, le evidenze fornite da alcuni indicatori inseriti nell’indagine BNL/Centro Einaudi effettuata a settembre 2009 mettono in luce la vulnerabilità di una quota non trascurabile di famiglie indebitate (tav. 3.16). Ciò si traduce nella difficoltà a fronteggiare con regolarità i pagamenti, alla difficoltà a risparmiare, alla presenza nel nucleo familiare di un lavoratore precario o di un lavoratore in cassa integrazione e al timore di perdere l’occupazione o di subire una contrazione del reddito da lavoro. Le famiglie che negli ultimi dodici mesi hanno avuto difficoltà a far fronte ai pagamenti sono pari al 18% delle famiglie con un mutuo, al 23,3% delle famiglie con prestiti personali o finalizzati e al 36,5% delle famiglie che hanno ceduto il quinto dello stipendio o della pensione. In particolare le famiglie con un mutuo ipotecario mostrano una situazione complessivamente meno problematica rispetto a quella evidenziata dalle famiglie indebitate a breve termine: il 7% delle famiglie con un mutuo ha il capofamiglia in condizione di lavoro precario o in cassa integrazione; il 51,9% delle famiglie con un mutuo ha prospettive di perdere il lavoro o di subire una riduzione dello stipendio; il 53,1% delle famiglie con un mutuo non è riuscito a risparmiare. Tavola 3.16 La crisi economica e le difficoltà delle famiglie indebitate (valori percentuali riferiti agli intervistati che hanno stipulato i singoli contratti) Contratto di finanziamento in corso Mutuo Capofamiglia lavoratore precario o in cassa integrazione Famiglie in cui si teme di perdere il lavoro o di subire una riduzione dello stipendio Famiglie con non sono riuscite a risparmiare nel corso del 2008 Famiglie che hanno avuto difficoltà a far fronte ai pagamenti negli ultimi dodici mesi 7,0 51,9 53,1 Credito al consumo 10,6 61,2 69,4 23,3 Cessione quinto dello stipendio o della pensione 16,7 41,7 75,0 36,5 5,7 47,1 53,0 45,8 Campione 18,0 Fonte: BNL-Centro Einaudi, Rapporto 2009 sul risparmio e sui risparmiatori in Italia. Se è vero che attualmente le condizioni delle famiglie mutuatarie sono relativamente più favorevoli rispetto ad altre indebitate, va detto che, in prospettiva, a fronte di un probabile peggioramento del mercato del lavoro e dei limiti pregressi a risparmiare, si potrebbe creare una nuova sacca di disagio economico tra le famiglie che devono far fronte al pagamento delle rate del mutuo. 3.7 Il fenomeno degli sfratti I provvedimenti di sfratto hanno interessato in Italia sempre una percentuale piuttosto piccola di affittuari. Mentre, fino all’inizio degli anni ’90 la motivazione principale era la finita locazione, nel corso dell’ultimo decennio prevale la morosità degli inquilini, a testimonianza della sempre più precaria condizione economica La condizione abitativa 2.indd 87 4-11-2010 15:14:52 88 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia di molte famiglie in affitto (tav. 3.17). Il numero delle richieste di esecuzione è, dal 1990, sempre superiore a quello dei provvedimenti di sfratto emessi, a causa del periodico fenomeno dei blocchi delle procedure di sfratto decisi per legge, solitamente per sei mesi. Buona parte delle richieste di esecuzione rimane quindi insoddisfatta. Tavola 3.17. Provvedimenti esecutivi di sfratto, richieste di esecuzione e sfratti eseguiti in Italia dal 1983 al 2009 Provvedimenti esecutivi di sfratto emessi Italia Necessità locatore Finita locazione Morosità / Altra causa TOTALE Richieste di esecuzione (*) Sfratti eseguiti (**) 1983 20.442 100.891 17.895 139.228 47.572 17.664 1984 10.191 116.818 18.779 145.788 50.569 19.048 1985 4.933 55.874 21.078 81.885 53.635 17.967 1986 3.620 72.379 23.776 99.775 111.913 26.297 1987 1.736 95.167 23.539 120.442 70.256 16.821 1988 975 62.104 21.758 84.837 49.099 13.697 1989 676 48.261 20.098 69.035 73.300 13.820 1990 614 59.462 21.609 81.685 98.811 16.537 1991 679 66.327 23.684 90.690 98.957 16.574 1992 581 53.849 23.912 78.342 109.426 17.788 1993 462 42.639 26.299 69.400 129.169 19.598 18.647 1994 770 39.856 27.099 67.725 118.529 1995 693 33.901 23.379 57.973 117.614 17.367 1996 984 35.376 28.279 64.639 127.237 17.790 1997 729 23.175 26.322 50.226 122.286 17.161 1998 1.029 18.321 25.569 44.919 126.011 19.821 1999 511 14.230 24.203 38.944 96.219 17.869 2000 665 13.329 25.412 39.406 103.072 21.614 2001 808 12.755 26.937 40.500 98.068 20.608 2002 647 12.329 27.154 40.130 91.574 20.389 2003 664 10.839 27.781 39.284 83.748 23.000 2004 734 12.689 32.112 45.535 77.548 25.188 2005 835 10.953 33.200 44.988 104.940 25.369 2006 656 9.838 32.901 43.395 100.287 22.139 2007 674 9.236 33.959 43.869 109.446 22.468 2008 539 10.486 41.008 52.033 138.443 24.959 2009 700 9.208 51.576 61.484 116.573 27.584 (*) Presentate all’Ufficiale Giudiziario (**) Con l’intervento dell’Ufficiale Giudiziario Fonte: Ministero dell’Interno. Dal 1983 ad oggi (2009, ultimo dato disponibile) gli sfratti emessi si sono ridimensionati di un terzo, passando dai 139.228 provvedimenti emessi nel 1983 ai 61.484 del 2009. Gli sfratti eseguiti, quelli alla presenza dell’ufficiale giudiziario, sono cresciuti nel tempo ma, soprattutto, sono aumentati in rapporto agli sfratti emessi, passando dal 12,9% del 1983 al 44,8% del 2009 (fig. 3.11). La condizione abitativa 2.indd 88 4-11-2010 15:14:53 3. Il mercato della casa e le condizioni abitative delle famiglie | 89 Figura 3.11. Evoluzione dei provvedimenti di sfratto in Italia dal 1983 al 2009 Fonte: Nomisma su dati Ministero dell’Interno. Un cambiamento significativo intervenuto nel tempo è il motivo che sta dietro al provvedimento esecutivo di rilascio dell’abitazione. Negli anni ’80 la “finita locazione” riguardava il 73% degli sfratti emessi; nel corso degli anni ’90 prevale ancora la finita locazione ma aumenta in maniera significativa la causa di “morosità” (rispettivamente 57,2% e 41,7%); infine, nel corso degli anni 2000, la “morosità prende il sopravvento con il 72% dei casi mentre la finita locazione riguarda mediamente il 27% dei provvedimenti emessi. Nel 2009 dei 61.484 sfratti emessi, 51.576 sono per morosità, 9.208 per finita locazione ed infine 700 per necessità del locatore (fig. 3.12). Figura 3.12. Motivazioni degli sfratti emessi in Italia dal 1983 al 2009 (in %) Fonte: Nomisma su dati Ministero dell’Interno. Per avere una indicazione circa l’incidenza del fenomeno sfratti sulla condizione abitativa delle famiglie in affitto proponiamo di seguito un indicatore di impatto La condizione abitativa 2.indd 89 4-11-2010 15:14:53 90 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia che intende circoscrivere il fenomeno a chi è potenzialmente nelle condizioni di difficoltà a sostenere l’affitto, vale a dire il sottoinsieme delle famiglie in affitto che dispone di un reddito medio familiare inferiore ai 2.000 euro mensili (da recenti stime di Nomisma questo aggregato rappresenta il 69,8% delle famiglie in affitto; si veda tav. 3.4). Tavola 3.18. Stima dell’impatto degli sfratti sulle famiglie in affitto 2001 2008 Famiglie in affitto nel complesso Numero famiglie per 1 sfratto emesso 107 88 Numero famiglie per 1 sfratto emesso per morosità 161 112 Numero famiglie per 1 sfratto eseguito 211 184 Famiglie in affitto in potenziale condizione di difficoltà a sostenere il canone* Numero famiglie per 1 sfratto emesso 70 65 Numero famiglie per 1 sfratto emesso per morosità 104 83 Numero famiglie per 1 sfratto eseguito 137 137 * Si fa qui riferimento all’aggregato delle famiglie in affitto che dispongono di un reddito familiare medio inferiore ai 2.000 euro mensili e che, secondo stime Nomisma, rappresentano il 69,8% delle famiglie in affitto. Fonte: Stime Nomisma. Dalla lettura della tavola 3.18 emerge che nel tempo si è aggravato il fenomeno degli sfratti relativamente all’universo delle famiglie in affitto mentre, nell’ambito delle famiglie in affitto in condizioni di difficoltà a sostenere il pagamento del canone (reddito medio familiare inferiore ai 2.000 euro), il fenomeno sfratti mantiene pressoché la stessa intensità e gravità nel 2008, rispetto al 2001. 3.8 La condizione abitativa in cifre Dimensione del fenomeno dell’affitto. A fine 2008 le famiglie in affitto in Italia sono il 18,9% del totale, vale a dire 4,6 milioni di nuclei familiari. Le caratteristiche prevalenti tra le famiglie in affitto sono: • la residenza nel comune centro dell’area metropolitana (il 28,9% delle famiglie); • nuclei familiari con un solo componente (22,4% delle famiglie) e famiglie numerose (5 o più componenti ; 24%); • monogenitori con un figlio minore a carico (36,7%) e persone sole con meno di 34 anni (30,6%); • famiglie appartenenti al primo quinto di reddito equivalente (25,8%). Caratteristiche delle abitazioni in affitto. L’appartamento è il tipo di alloggio più frequente tra le famiglie in affitto (78,1%). Ad abitare gli immobili di costruzione più recente sono le famiglie più ricche, che sono anche proprietarie della loro abitazione, mentre le costruzioni più vecchie sono quelle più frequentemente La condizione abitativa 2.indd 90 4-11-2010 15:14:53 3. Il mercato della casa e le condizioni abitative delle famiglie | 91 destinate all’affitto. Il 28,2% delle famiglie in affitto vive in condizioni di sovraffollamento, che equivale a 1,3 milioni di famiglie che non dispone di un numero di stanze adeguato alla loro composizione. Condizioni di mercato delle abitazioni in affitto. Il canone medio mensile pagato dalle famiglie in affitto è di 362 euro nel 2008 (dato Istat, significativamente più basso rispetto a quello rilevato sul mercato dai diversi Osservatori). Le famiglie in affitto che pagano un canone ridotto rispetto a quello di mercato sono il 28% del totale, vale a dire 1,290 milioni di famiglie. Al loro interno sono comprese, sia quelle che hanno sottoscritto un contratto di affitto a canone concordato, sia quelle che appartengono al mercato “assistito” (edilizia sovvenzionata, agevolata e convenzionata). Attualmente il mercato degli affitti concordati si aggira attorno al 15% delle offerte di locazione (recente indagine dell’Ufficio studi del Sunia nel periodo giugnodicembre 2008) ma non si conosce la consistenza dei contratti in essere. Infine, un’altra componente del patrimonio locato è quella delle abitazioni ERP in locazione che ammonta a 774.000 unità. Costi dell’abitazione. Le famiglie che destinano oltre il 40% del proprio reddito per sostenere i costi dell’abitazione (condominio, riscaldamento, gas, acqua, altri servizi, manutenzione ordinaria, elettricità, telefono, affitto, interessi passivi sul mutuo) sono complessivamente 2,4 milioni (il 9,7% delle famiglie italiane). Di queste, 1,4 milioni sono in affitto. Le condizioni economiche delle famiglie in affitto. Le famiglie in affitto tendenzialmente appartengono ai primi quintili di reddito equivalente, alcune di queste versano in condizioni di povertà assoluta e l’incidenza del canone di affitto pagato sul reddito è cresciuta al punto tale che si è assistito ad un impoverimento della classe media, rappresentata dalle famiglie con reddito compreso tra i 15.00025.000 euro annui. Di seguito presentiamo il dimensionamento del fenomeno: • il 69,8% delle famiglie in affitto dispone di un reddito annuo non superiore ai 24.000 euro (poco più 3,2 milioni di famiglie); • il 26% delle famiglie in affitto, con un reddito medio non superiore ai 12.800 euro annui, vive in condizioni di disagio misurato dal rapporto del canone pagato sul reddito superiore o, tutt’al più uguale, al 30%. Si tratta complessivamente di 1,3 milioni di famiglie; • le famiglie in affitto in condizioni di povertà assoluta sono circa 520.000 (l’11,3% delle famiglie in affitto). Le famiglie in affitto e gli sfratti. Nel 2009 gli sfratti emessi sono stati complessivamente 61.484, l’83,9% dei quali per morosità del conduttore, il 15% per La condizione abitativa 2.indd 91 4-11-2010 15:14:54 92 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia finita locazione e la restante quota per necessità del locatore. La dimensione del fenomeno può essere commisurata alla dimensione del mercato dell’affitto così che si ha 1 sfratto eseguito ogni 184 famiglie in locazione ed 1 sfratto per morosità ogni 112 famiglie in locazione. Questi rapporti si riducono e, perciò, si aggrava il fenomeno, con riferimento all’aggregato delle famiglie in locazione a basso reddito (reddito annuo inferiore ai 24.000 euro familiari): 1 sfratto eseguito ogni 137 famiglie in locazione e 1 sfratto per morosità ogni 83 famiglie in locazione. Le condizioni economiche delle famiglie proprietarie intestatarie di un mutuo. Le compravendite assistite da un mutuo, nel 2009, sono state 242.544 (il 42,7% delle compravendite di abitazioni nell’anno). Complessivamente, le famiglie intestatarie di un mutuo, sono 3,3 milioni così connotate: • 838.000 famiglie sono a rischio insolvenza (il 25,4% delle famiglie con mutuo a carico); • Il 7% delle famiglie con un mutuo ha il capofamiglia in condizioni di lavoro precario o usufruisce della cassa integrazione (230.000 famiglie); il 51,9% prevede di perdere lo stipendio o di vederlo ridotto (1,713 milioni di famiglie); il 53,1% non è riuscito a risparmiare (1,752 milioni di famiglie); • Il 7,1% dei mutuatari è in arretrato nel pagamento del mutuo (234.000 famiglie); • 300.000 famiglie hanno ottenuto condizioni differenti rispetto a quelle stipulate inizialmente (9,1% delle famiglie con mutuo). La condizione abitativa 2.indd 92 4-11-2010 15:14:54 | 93 4. Indagine campionaria. La condizione abitativa delle famiglie in locazione in Italia L’impianto dell’indagine A due anni dalla stesura del Primo Rapporto sulla Condizione abitativa – Fattori di disagio e strategie di intervento -, e in corrispondenza del lancio del Piano Casa e del Piano Nazionale di Edilizia Abitativa da parte del Governo Italiano, il dibattito sul tema della situazione degli alloggi è oltremodo acceso ed attuale. Il presente Rapporto, che intende aggiornare e rivedere quanto fatto nel 2007 alla luce dei recenti sviluppi del mercato e delle innovazioni normative, non poteva esimersi dal riproporre una fotografia aggiornata al 2009 dei temi dell’abitare, ad integrazione dei dati istituzionali analizzati nei capitoli precedenti, attraverso una indagine campionaria rivolta alle famiglie italiane. Dopo la formulazione della cornice generale di riferimento, l’indagine intende valutare la propensione delle famiglie, attualmente in affitto, rispetto al tema del riscatto dell’abitazione (il Piano Nazionale di Edilizia Abitativa – DPCM del 16 luglio 2009 – prevede, tra le varie tipologie di alloggio sociale, l’alloggio a riscatto). Di tale strumento, dunque, si vuole sondare il gradimento potenziale una volta venisse introdotto effettivamente come leva nell’ambito dell’edilizia sociale. Segue poi un’analisi delle condizioni di chi vive in locazione, per conoscere i regimi contrattuali in essere e la sostenibilità del canone rispetto al reddito familiare. La rilevazione viene poi a misurare il disagio abitativo, anche in corrispondenza di chi vive in casa di proprietà e sta sostenendo un mutuo, chiedendo loro se ed in che misura il rimborso del debito stia mettendo in difficoltà il mutuatario/proprietario. Infine, a diversi mesi dal lancio del Piano Casa (Accordo tra Stato e Regioni sottoscritto il 31 marzo 2009), ovvero quello che prevede la possibilità di ampliare la propria abitazione, secondo le diverse normative regionali, si è andati ad indagare la domanda potenziale nei confronti di tale strumento. Le domande inoltrate a fine 2009 sono tutt’altro che confortanti, soprattutto perché a livello regionale le lun- La condizione abitativa 2.indd 93 4-11-2010 15:14:54 94 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia ghe tempistiche decisionali e le modifiche apportate al disegno iniziale ne hanno fortemente condizionato l’impatto. L’indagine, svolta tra il 30 ottobre ed il 1° novembre 2009, è stata effettuata attraverso la somministrazione di un questionario ad un panel di 2.000 famiglie (all’interno della famiglia ha risposto il responsabile delle scelte economico/finanziarie della famiglia) rappresentativo delle 23.907.410 famiglie italiane, rispetto ai seguenti parametri socio-demografici ed economici: • età del capofamiglia (fino a 34 anni, 35-44, 45-54, 55-64, 65 ed oltre); • numero componenti del nucleo familiare (1, 2, 3, 4, 5 e più componenti); • macro area territoriale (Nord-Ovest, Nord-Est, Centro, Sud + Isole); • ampiezza del centro di residenza (fino a 20.000 abitanti, 20.001-100.000 abitanti, oltre 100.000 abitanti). Il panel, inoltre, è già statisticamente connotato secondo altri parametri di interesse per l’indagine specifica, che non fanno però parte delle caratteristiche di stratificazione della popolazione, ovvero: • livello di istruzione (nessun titolo/licenza elementare, licenza media inferiore, diploma media superiore, laurea breve/laurea/dottorato); • condizione professionale (lavoratore autonomo, lavoratore dipendente, operaio, casalinga, pensionato in cerca di occupazione, altro con studenti); • titolo di godimento dell’abitazione (proprietà, affitto, altro) • reddito (fino a 2.000, da 2.000 a 4.000 ed oltre 4.000 euro). Di seguito la tavola 4.1, riassuntiva delle caratteristiche socio-demografiche del campione indagato. Tavola 4.1. Le caratteristiche socio-demografiche ed economiche del campione rappresentativo delle famiglie italiane Parametro di stratificazione % Età Altro parametro % Livello di istruzione - da 18 a 24 anni 0,7 - nessun titolo/licenza elementare 10,0 - 25/34 anni 11,2 - media inferiore 30,4 - 35/44 anni 18,9 - media superiore 44,7 - 45/54 anni 18,5 - laurea breve, laurea, dottorato 14,9 - 55/64 anni 17,9 - 65 anni ed oltre 32,8 Numero componenti famiglia - famiglia monocomp. 28,4 Condizione professionale - lavoratore autonomo 14,5 - lavoratore dipendente 28,1 14,9 - 2 componenti 26,8 - operaio - 3 componenti 20,8 - casalinga - 4 componenti 18,4 - pensionato - 5 componenti e più La condizione abitativa 2.indd 94 5,7 2,9 35,8 - in cerca di occupaz. 2,5 - altro con studenti 1,2 4-11-2010 15:14:54 4. Indagine campionaria. La condizione abitativa delle famiglie in locazione in Italia | 95 Parametro di stratificazione % Area Altro parametro % Titolo godimento abitazione - Nord- Ovest 28,6 - proprietà 78,5 - Nord- Est 19,7 - affitto 16,0 - Centro 19,6 - altro - Sud e Isole 32,2 Ampiezza comune di residenza 5,5 Reddito(1) - fino a 20.000 abitanti 46,2 - fino a 2.000 euro 59,5 - 20.001-100.000 abit. 28,8 - 2001-4.000 euro 36,1 - oltre 100.000 abitanti 25,0 - oltre 4.000 euro 4,4 (1) La distribuzione di frequenza è stata ricalcolata sulla base di coloro che hanno fornito una risposta. Fonte: Indagine Nomisma, novembre 2009. Il questionario Il questionario somministrato al panel di famiglie campione si incentra sostanzialmente sui seguenti argomenti: • tipologia dell’ abitazione occupata; • preferenza tra affitto e proprietà e relativa motivazione; • interesse verso la formula del riscatto prevista dal Piano Nazionale di Edilizia Abitativa e livello di canone sostenibile; • regime contrattuale per chi è in locazione, i valori dell’affitto e la loro incidenza sul reddito; • presenzadi un mutuo in corso ed eventuale difficoltà di rimborso; • applicabilità ed interesse nei confronti della possibilità di ampliare la propria abitazione (come previsto dal Piano Casa in base alle regolamentazioni regionali). L’abitazione principale Le famiglie che abitano in case di proprietà presentano in maniera più accentuata le seguenti caratteristiche (tav. 4.2): • capofamiglia oltre i 55 anni (ma vi è una quota elevata anche al di sotto dei 24 anni); • residenza nei piccoli centri urbani; • famiglie di 2 o 3 componenti; • reddito elevato; • case di dimensioni superiori ai 100 mq e inserite in piccoli fabbricati; • solo l’1,8% è insoddisfatto della propria situazione di proprietario ed opterebbe, invece, per l’affitto. Il popolo della locazione, di converso, presenta più frequentemente le seguenti connotazioni (tav. 4.2): • persona giovane; • residenza nei comuni di grandi dimensioni; • famiglia monocomponente; • bassa capacità reddituale; • abitazione generalmente piccola; La condizione abitativa 2.indd 95 4-11-2010 15:14:54 96 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia • l’80% è insoddisfatto di abitare in affitto e preferirebbe avere la casa di proprietà, se non vi fossero vincoli di natura economica. Tavola 4.2. Il titolo di godimento dell’abitazione principale DOMANDA: L’abitazione in cui risiede la sua famiglia è? (%) Di proprietà Totale campione (100) 78,5 In affitto 16,0 A riscatto 0,6 In usufrutto 1,3 Ad uso gratuito 3,5 ETA’ - da 18 a 24 anni 83,7 16,3 0 0 0 - 25/34 anni 65,8 26,7 0,5 0,4 6,6 - 35/44 anni 75,9 13,8 0,3 1,4 8,6 - 45/54 anni 78,2 14,4 0,5 1,6 5,2 - 55/64 anni 82,3 14,4 1,7 0,5 1,2 - 65 anni ed oltre 82,3 15,5 0,3 1,9 0 - famiglia monocomp. 70,9 24,4 1,1 1,5 2,1 - 2 componenti 82,0 13,6 0,7 1,7 2,1 AMPIEZZA FAMIGLIA - 3 componenti 83,1 12,3 0,5 0,2 4,0 - 4 componenti 80,1 12,0 0,1 1,4 6,3 - 5 componenti e più 77,8 12,7 0 2,2 7,2 3,0 AREA - Nord- Ovest 77,3 18,1 0,8 0,8 - Nord- Est 81,7 13,5 0,3 1,1 3,4 - Centro 74,5 18,7 0,7 2,2 3,9 - Sud e Isole 79,9 14,2 0,6 1,4 3,8 3,6 AMPIEZZA COMUNE DI RESIDENZA - fino a 20.000 abitanti 83,5 11,7 0,1 1,1 - 20.001-100.000 abit. 77,6 16,2 0,6 2,5 3,2 - oltre 100.000 abitanti 70,2 23,9 1,7 0,4 3,8 LIVELLO DI ISTRUZIONE - nessun titolo/licenza elementare 86,3 13,2 0 0,2 0,3 - media inferiore 74,3 19,1 0,7 1,8 4,1 - media superiore 81,5 13,1 0,7 1,5 3,1 - laurea breve, laurea, dott. 72,6 20,6 0,6 0,5 5,8 4,7 CONDIZIONE PROFESSIONALE - lavoratore autonomo 78,6 15,1 0,7 0,9 - lavoratore dipendente 75,5 17,6 0,6 0,9 5,4 - operario 78,1 15,5 0,4 1,6 4,4 - casalinga 81,4 10,5 2,5 1,8 3,9 - pensionato 82,3 15,2 0,6 1,7 0,2 - in cerca di occupazione 62,1 28,8 0 1,6 7,6 - altro con studenti 62,4 11,8 0 0 25,8 3,6 REDDITO - fino a 2.000 euro 75,6 18,4 0,8 1,7 - 2.001-4.000 euro 81,3 14,2 0,3 0,9 3,3 - oltre 4.000 euro 88,2 6,2 0 0 5,7 Segue La condizione abitativa 2.indd 96 4-11-2010 15:14:55 4. Indagine campionaria. La condizione abitativa delle famiglie in locazione in Italia | 97 Segue tavola 4.2 Di proprietà In affitto A riscatto In usufrutto Ad uso gratuito DIMENSIONE ABITAZIONE - fino a 80 mq 63,1 31,6 1,0 0,7 3,7 - 81-100 mq 79,1 13,9 0,7 2,0 4,3 3,6 - 101-120 mq 83,4 12,1 0,5 0,4 - 121-200 mq 91,5 3,9 0,3 1,9 2,5 - oltre 200 mq 88,8 6,2 0 1,7 3,4 Fonte: Indagine Nomisma, novembre 2009. Figura 4.1. La tipologia abitativa Fonte: Indagine Nomisma, novembre 2009. Il nostro campione mostra che le famiglie italiane che vivono o in una casa unifamiliare o in una casa plurifamiliare fino a 4 appartamenti sono circa la metà del totale, ovvero sfiorano i 12 milioni di unità (fig. 4.1). La maggiore presenza relativa di tale tipologia abitativa si riscontra nel Nord Est ed al Sud, in particolar modo nei piccoli comuni, in particolare per le famiglie con 5 o più componenti (tav. 4.3). Tavola 4.3. La tipologia abitativa DOMANDA: L’abitazione in cui abita la sua famiglia è? (%) Casa unifam. Casa plurifam. da 2 a 4 appartam. Casa plurifam. fino a 6 appartam. Condominio da 7 a 20 appartam. Condominio oltre 20 appartam. Unifamiliare + casa fino a 4 appartam. Tot. campione (100) 30,3 19,1 49,5 8,6 29,4 12,5 (Risposta 2007) 31,3 19,3 50,6 6,5 30,5 12,4 ETA’ - da 18 a 24 anni 75,7 0,0 75,7 0,0 16,2 8,2 - 25/34 anni 21,9 21,3 43,2 7,1 35,0 14,7 - 35/44 anni 27,3 21,5 48,8 9,4 30,8 11,0 - 45/54 anni 35,3 19,0 54,3 7,8 26,6 11,3 - 55/64 anni 33,5 15,1 48,5 5,6 30,6 15,3 - 65 anni ed oltre 29,5 19,7 49,2 10,9 27,9 12,0 Segue La condizione abitativa 2.indd 97 4-11-2010 15:14:55 98 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia Segue tavola 4.3 Casa unifam. Casa plurifam da 2 a 4 appartam. Casa plurifam. fino a 6 appartam. Condominio da 7 a 20 appartam. Condominio oltre 20 appartam. Unifamiliare + casa fino a 4 appartam. AMPIEZZA FAMIGLIA - famiglia monocomp. 19,1 17,3 36,4 11,3 35,3 17,0 - 2 componenti 30,4 18,2 48,7 5,5 30,3 15,5 - 3 componenti 36,8 21,4 58,2 8,5 25,4 7,9 - 4 componenti 36,4 19,7 56,1 9,5 25,5 8,9 - 5 compon.e più 42,8 22,5 65,4 6,7 23,1 4,8 AREA - Nord- Ovest 23,5 15,6 39,1 8,5 30,6 21,8 - Nord- Est 31,3 23,7 55,0 9,9 26,3 8,9 - Centro 28,4 20,4 48,8 9,8 32,8 8,6 - Sud e Isole 36,9 18,8 55,7 7,1 28,2 9,0 AMPIEZZA COMUNE DI RESIDENZA - fino a 20.000 ab. 48,3 23,9 72,2 6,3 16,5 5,0 - 20.001-100.000 ab. 20,2 20,4 40,6 12,1 32,4 14,9 8,8 8,8 17,6 8,7 49,8 23,8 46,5 22,7 69,1 5,9 21,7 3,2 - media inferiore 33,8 21,9 55,6 8,0 25,8 10,6 - media superiore 26,2 17,9 44,2 9,1 31,8 15,0 - laurea breve, laurea, dott. 24,8 14,8 39,6 10,2 34,7 15,5 25,1 56,6 8,1 26,3 9,1 - oltre 100.000 abitanti LIVELLO DI ISTRUZIONE - nessun titolo/ licenza elementare CONDIZIONE PROFESSIONALE - lavoratore autonomo 31,5 - lavoratore dipendente 26,0 17,2 43,1 8,9 34,3 13,7 - operario 31,3 20,3 51,5 7,2 28,7 12,6 - casalinga 36,5 10,4 46,9 7,2 39,9 6,0 - pensionato 32,1 18,8 50,8 9,4 26,5 13,3 - in cerca di occupazione 27,4 17,7 45,2 10,6 29,8 14,5 - altro con studenti 46,9 12,8 59,7 0,0 23,6 16,7 TITOLO DI GODIMENTO DELL’ABITAZIONE - proprietà 34,5 18,3 52,8 8,4 26,1 12,7 - affitto 10,2 19,8 30,0 7,6 49,1 13,4 REDDITO - fino a 2.000 e 28,9 18,8 47,7 9,5 30,0 12,9 - 2.001-4.000 e 31,7 20,1 51,8 8,0 27,9 12,2 - oltre 4.000 e 39,5 18,8 58,3 2,7 29,0 9,9 Fonte: Indagine Nomisma, novembre 2009. Al contrario, le famiglie che vivono in fabbricati più “intensivi”, ovvero con oltre 6 appartamenti, sono localizzate nel Nord Ovest, nei comuni di grandi dimensioni (oltre 100.000 abitanti), in corrispondenza di nuclei familiari piccoli (1 o 2 com- La condizione abitativa 2.indd 98 4-11-2010 15:14:56 4. Indagine campionaria. La condizione abitativa delle famiglie in locazione in Italia | 99 ponenti). Inoltre, chi abita in piccoli fabbricati è più frequentemente proprietario, mentre chi vive in condominio con oltre 6 appartamenti è più spiccatamente in affitto. Preferenze verso la proprietà o la locazione Dopo avere analizzato la tipologia abitativa in cui vivono le famiglie, l’indagine si rivolge al capofamiglia, per capire la preferenza in relazione alla proprietà piuttosto che non alla locazione dell’alloggio in cui si abita, specificando che si tratta di una preferenza senza porre vincoli alcuni, ma in termini generali (stessa domanda formulata anche nel 2007). Il 95,2% delle risposte converge sulla proprietà, lasciando all’affitto un ruolo a dir poco marginale (4,8%), ed evidenziando ancora una volta il forte attaccamento degli italiani nei confronti della casa (fig. 4.2). Sebbene si possa definire a favore di una “ownership society”, vale la pena sottolineare che i risultati odierni differiscono da quelli dell’indagine condotta nel 2007, nel senso che due anni fa la propensione verso la proprietà era ancora più schiacciante (96,6%) a scapito dell’affitto (3,4%). Quest’ultimo, quindi, sebbene, sia su livelli bassissimi, riesce a guadagnare quasi due punti, complici forse i prezzi di compravendita ancora elevati e le difficoltà da parte degli istituti di credito ad erogare i mutui. La preferenza nei confronti dell’affitto, comunque, è più elevata: • al crescere dell’età del capofamiglia; • nei grandi centri urbani; • nel Nord Italia; • per i nuclei familiari di piccole dimensioni (più aumenta il numero di componenti più cresce la spinta verso l’acquisto); • in abitazioni piccole; • per nuclei familiari con redditi bassi e un basso livello di istruzione. Figura 4.2. DOMANDA: Se lei potesse decidere senza alcun vincolo, in assoluto preferirebbe vivere in …? (%) Fonte: Indagine Nomisma. La condizione abitativa 2.indd 99 4-11-2010 15:14:56 100 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia Interessante, poi, vedere la quota di insoddisfatti per entrambe le tipologie di godimento dell’abitazione (fig. 4.3). Circa il 30% di chi sta in affitto, infatti, opterebbe per la proprietà: si tratta di circa 340 mila famiglie (l’1,4% delle famiglie italiane); mentre è proporzionalmente più contenuta la quota di proprietari che vorrebbe lasciare il proprio status per passare a quello dell’affitto: si tratta, in questo caso, del 13,3% delle famiglie proprietarie, ovvero circa 3 milioni di nuclei familiari (il 12,7% del totale Italia). Mettendo insieme gli insoddisfatti per entrambi i titoli di godimento si ottiene che il 15% circa delle famiglie italiane cambierebbe la propria condizione abitativa. Si tratta di una quota non dissimile da quella emersa dalla precedente indagine del 2007 (16%). Figura 4.3. Gli insoddisfatti del titolo di godimento della propria abitazione (%) Fonte: Indagine Nomisma, novembre 2009 Motivazioni che spingono a scegliere la proprietà piuttosto che l’affitto Per quasi il 60% delle famiglie avere la casa di proprietà è fonte di tranquillità e sicurezza; segue poi la motivazione economico-finanziaria, ovvero che possedere una casa rappresenta una buona forma di investimento (fig. 4.4). Al terzo posto si colloca la soddisfazione di stare in proprietà, ovvero il raggiungimento di uno status. Fra le motivazioni principali, quest’ultima è l’unica che guadagna terreno rispetto al dato del 2007, mentre le altre risposte, pur restando preponderanti, hanno perso qualche punto. Chi ha scelto la forma dell’affitto la motiva essenzialmente perché convinto di spendere meno rispetto ad avere una abitazione di proprietà, anche se tale quota è in discesa rispetto a due anni fa, seguita a breve distanza dalla motivazione di mobilità, che, invece, tiene saldamente (fig. 4.5). Di minore rilevanza l’esigenza di rendere più liquidi i propri investimenti, non “incagliati”, quindi nel mattone, ma in altri asset più facilmente liquidabili. La condizione abitativa 2.indd 100 4-11-2010 15:14:56 4. Indagine campionaria. La condizione abitativa delle famiglie in locazione in Italia | 101 Figura 4.4. Le motivazioni di chi è in proprietà (%) (fra parentesi la percentuale registrata nel 2007) Fonte: Indagine Nomisma, novembre 2009. Figura 4.5. Le motivazioni di chi è in affitto (%) (fra parentesi la percentuale registrata nel 2007) Fonte: Indagine Nomisma, novembre 2009. La propensione verso il riscatto dell’abitazione Il recente Piano Nazionale di Edilizia Abitativa (l.133/2008 e ripreso nella sua modalità attuativa nel D.P.C.M. del 16/07/2009) prevede, tra le modalità di accesso alla casa, la possibilità del riscatto dopo un periodo di affitto, ad un canone concordato per un periodo non inferiore ai 10 anni. Al termine di tale lasso di tempo si potrà riscattare l’abitazione dando un conguaglio per la cifra rimanente. La nostra rilevazione ha voluto indagare quale possa essere la propensione, per coloro che sono attualmente in locazione, ad aderire a questo strumento (fig. 4.6). Il 47% della famiglie in locazione (ovvero 1,8 milioni di nuclei familiari) si dichiara interessato (definendosi “molto” o “abbastanza” interessato) alla formula del riscatto. Se poi a questa quota si aggiungono anche coloro che dichiarano di essere “poco interessati”, ma che comunque non escludono questa possibilità, si sale a circa il 70% del totale, ovvero poco più di 2.660.000 famiglie. La propensione più accentuata nei confronti di tale strumento è riscontrabile in corrispondenza di famiglie che presentano queste caratteristiche (fig. 4.4): • capofamiglia nella fascia centrale di età (fra i 35 e i 54 anni); • vivono in tutte le zone d’Italia con l’eccezione del Nord-ovest; • vivono in piccoli centri urbani; La condizione abitativa 2.indd 101 4-11-2010 15:14:57 102 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia • hanno un basso livello di istruzione; sono composta da 4 o più componenti; • hanno redditi compresi fra i 2.000 e i 4.000 euro; • L’abitazione è tendenzialmente grande (la propensione aumenta all’aumentare della dimensione della casa) e inserita in fabbricati unifamiliari. • Tra coloro che hanno dichiarato di essere interessati alla formula del riscatto, si colloca l’85% di coloro che hanno detto di essere insoddisfatti dell’affitto e che quindi opterebbero, se non vi fossero vincoli economici, per l’acquisto della casa in cui vivono. Lo strumento del riscatto potrebbe quindi rappresentare, per questi ultimi, un’importante opportunità di acquisire il desiderato status di proprietari. Ma sarebbero favorevoli al riscatto anche coloro che, vivendo in affitto, hanno dichiarato di essere soddisfatti della propria condizione di inquilino, ma che evidentemente, se vi fosse l’opportunità, potrebbero approfittarne per divenire proprietari (oltre 265 mila famiglie). Il riscatto, di converso, non sembra interessare (si tratta del 42,3% degli inquilini interpellati, ovvero circa 1,6 milioni di famiglie) in particolare quella fascia di locatari che: • hanno un’età avanzata (quindi probabilmente non sono propensi ad intraprendere un’operazione a lungo termine); • abitano nei grandi comuni, specialmente nel Nord-ovest d’Italia; • sono pensionati; • hanno un nucleo familiare monocomponente (la mancanza di interesse diminuisce all’aumentare della numerosità del nucleo familiare, ovvero più il nucleo è piccolo e meno è interessato); • hanno redditi elevati; • vivono in case di oltre 200 mq. Figura 4.6. L’interesse degli inquilini nei confronti della formula del riscatto prevista dal Piano Casa Fonte: Indagine Nomisma, novembre 2009. La condizione abitativa 2.indd 102 4-11-2010 15:14:57 4. Indagine campionaria. La condizione abitativa delle famiglie in locazione in Italia | 103 Tavola 4.4. Il profilo delle famiglie attualmente in locazione che dichiarano interesse nei confronti della formula del riscatto prevista dal Piano Casa (%) DOMANDA: Il recente Piano Casa prevede di offrire la possibilità di acquistare la prima casa pagando un canone di affitto più elevato di quello di mercato, ma con la possibilità, dopo un periodo di circa 20 anni, di riscattare l’abitazione (cioè considerando come anticipo del prezzo la somma dei canoni versati e versando un conguaglio a fine periodo per la cifra rimanente). Quanto è interessato a questa formula? (%) Il campione dei rispondenti è formato da coloro che sono in affitto Molto + Abbastanza 47% ETA’ - da 18 a 24 anni - 25/34 anni - 35/44 anni - 45/54 anni - 55/64 anni - 65 anni ed oltre 47,4 46,8 71,2 58,9 34,1 35,0 AMPIEZZA FAMIGLIA - famiglia monocomp. - 2 componenti - 3 componenti - 4 componenti - 5 componenti e più 41,3 43,7 48,9 66,8 51,0 AREA - Nord- Ovest - Nord- Est - Centro - Sud e Isole 31,9 51,8 56,5 53,7 AMPIEZZA COMUNE DI RESIDENZA - fino a 20.000 abitanti - 20.001-100.000 abit. - oltre 100.000 abitanti 55,8 36,9 46,9 LIVELLO DI ISTRUZIONE - nessun titolo/licenza elementare - media inferiore - media superiore - laurea breve, laurea, dottorato 61,1 36,6 52,3 50,4 CONDIZIONE PROFESSIONALE - lavoratore autonomo - lavoratore dipendente - operario - casalinga - pensionato - in cerca di occupazione - altro 58,0 51,9 62,6 42,4 34,9 31,7 - REDDITO - fino a 2.000 euro - 2.001-4.000 euro - oltre 4.000 euro 44,9 51,8 23,7 DIMENSIONE ABITAZIONE - fino a 80 mq - 81-100 mq - 101-120 mq - 121-200 mq - oltre 200 mq 41,8 53,5 57,0 62,7 - Fonte: Indagine Nomisma, novembre 2009. La condizione abitativa 2.indd 103 4-11-2010 15:14:58 104 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia Interrogati sul livello di affitto mensile sostenibile nell’ambito di un contratto a riscatto (fig. 4.7), le risposte si sono concentrate nel 31,2% dei casi fra i 500 ed i 700 euro, seguite dalla fascia 400-500 euro (25,5%). Quindi il 56,7% dei casi è compresa fra i 400 ed i 700 euro mensili. Non vi è pressoché disponibilità per canoni mensili superiori ai 1.000 euro. Figura 4.7. Il livello di affitto mensile sostenibile in vista del riscatto (in euro) Fonte: Indagine Nomisma, novembre 2009. Se ci si concentra sui rispondenti alla fascia di canone compresa fra i 500 ed i 700 euro mensili, ovvero quella che ha ottenuto più risposte, vediamo che vi è una maggiore accentuazione in corrispondenza di: • famiglie con capifamiglia giovani; • vivono nei centri abitati di maggiori dimensioni del Nord-est; • hanno un elevato livello di istruzione; • sono famiglie di 2 o 3 componenti; • hanno un elevato livello di reddito; • risiedono in una casa di 100-120 mq. Invece, con riferimento alla fascia di canone immediatamente inferiore, ma che raccoglie un quarto delle risposte, il profilo della famiglia è il seguente: • il capofamiglia è un pensionato, quindi ha un’età elevata; • vive nel Nord-ovest, in centri di medie dimensioni; • la famiglia è composta da 4 membri; • famiglie che risiedono in una casa fra gli 80 ed i 100 mq. La condizione abitativa di chi vive in affitto Il 63% delle famiglie in affitto (poco più di 2,4 milioni di famiglie) ha in corso un contratto libero 4+4. Seguono poi le famiglie con un canone sociale (12,7%, ovvero poco meno di 500.000 nuclei), quelle con un canone calmierato (3+2), pari La condizione abitativa 2.indd 104 4-11-2010 15:14:58 4. Indagine campionaria. La condizione abitativa delle famiglie in locazione in Italia | 105 all’8,4%, ovvero 320.000 famiglie, ed infine quelle in affitto temporaneo (7,2%, ovvero poco meno di 280 mila famiglie) (fig. 4.8). Il contratto libero è più frequente in relazione ai centri di piccola dimensione nel Nord-ovest, per famiglie numerose e redditi elevati, in case di grande dimensione, famiglie che, nel 77% dei casi dichiarano che preferirebbero stare in proprietà (tav. 4.5). Il contratto a canone calmierato, assai poco diffuso, si trova, invece, più frequentemente in corrispondenza di famiglie che vivono in comuni grandi del Centro Italia con 3 componenti e con redditi medi in case di dimensione intermedia. Le famiglie che corrispondono un canone sociale, inoltre, hanno più frequentemente un capofamiglia di età intermedia (35-44 anni), vivono in comuni piccoli del Sud Italia, il capofamiglia ha un basso livello di istruzione e di reddito, il nucleo è piuttosto numeroso. Figura 4.8. La distribuzione della tipologia dei contratti di locazione in essere (%) Fonte: Indagine Nomisma, novembre 2009 Se questa è la situazione a livello contrattuale, si è andato poi ad indagare quali siano i livelli di canone pagati dalle famiglie (fig. 4.9). Dalla distribuzione percentuale, si evince che circa il 60% delle famiglie versa canoni mensili compresi fra i 250 ed i 700 euro con una ripartizione pressoché analoga fra i tre range di valore dati (250-400 euro, 401-500 euro, 501-700 euro). Segue poi l’intervallo 700-1.000 euro che raccoglie il 17,4% delle famiglie, lasciando ruoli più che marginali ad importi superiori. Le fasce di canone più basse riguardano prevalentemente le famiglie con le seguenti caratteristiche: • capofamiglia di età medio/medio-alta; • residenza nei comuni piccoli nel Sud Italia; • scarso livello di istruzione; • elevato numero di componenti del nucleo familiare; • basso livello di reddito; • residenza in case grandi. La condizione abitativa 2.indd 105 4-11-2010 15:14:58 106 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia Tavola 4.5. La tipologia di contratto di affitto in corso per l’abitazione principale (%) DOMANDA: Che tipo di contratto di affitto ha in corso per l’abitazione principale? (%) Contratto libero 4+4 Totale campione (100) Contratto 3+2 a canone calmierato Affitto temporaneo Canone sociale Non so 63,0 8,4 7,2 12,7 8,7 100 60,2 51,2 66,2 71,1 64,2 9,7 9,3 9,1 8,6 6,8 15,9 6,4 4,1 1,3 7,3 5,1 22,2 11,8 15,5 11,6 9,1 10,9 8,7 3,5 10,1 67,4 58,1 52,6 65,5 75,5 7,0 4,3 20,8 6,3 3,6 8,9 9,8 4,6 1,5 4,6 8,1 15,9 14,2 18,7 16,3 8,6 11,8 7,7 8,0 - 86,1 66,7 36,6 56,0 2,7 3,4 20,4 8,1 2,8 2,7 16,1 7,7 4,7 15,7 12,0 20,4 3,7 11,5 14,9 7,8 73,1 66,8 50,9 3,6 7,4 13,5 1,1 8,6 11,7 14,1 10,4 13,1 8,1 6,7 10,8 55,0 63,1 67,6 57,5 9,9 5,7 8,3 13,0 3,2 8,6 15,3 24,9 20,8 8,5 - 10,3 7,1 7,0 14,2 75,5 53,9 59,1 60,5 66,0 75,9 78,6 4,3 12,9 8,9 20,2 6,4 - 8,9 9,4 2,2 7,5 6,3 - 5,7 10,8 14,8 19,3 15,5 17,8 - 5,6 13,0 15,0 4,6 21,4 62,1 63,2 89,1 7,5 9,9 - 6,3 11,4 - 16,4 8,3 - 7,7 7,2 10,9 69,4 49,9 57,5 64,2 77,5 8,5 5,2 12,9 13,6 - 6,6 5,9 15,2 3,7 - 11,1 18,9 6,7 18,5 - 4,4 20,0 7,8 22,5 ETA’ - da 18 a 24 anni - 25/34 anni - 35/44 anni - 45/54 anni - 55/64 anni - 65 anni ed oltre AMPIEZZA FAMIGLIA - famiglia monocomp. - 2 componenti - 3 componenti - 4 componenti - 5 componenti e più AREA - Nord- Ovest - Nord- Est - Centro - Sud e Isole AMPIEZZA COMUNE DI RESIDENZA - fino a 20.000 abitanti - 20.001-100.000 abit. - oltre 100.000 abitanti LIVELLO DI ISTRUZIONE - nessun titolo/licenza elementare - media inferiore - media superiore - laurea breve, laurea, dottorato CONDIZIONE PROFESSIONALE - lavoratore autonomo - lavoratore dipendente - operario - casalinga - pensionato - in cerca di occupazione - altro con studenti REDDITO - fino a 2.000 euro - 2.001-4.000 euro - oltre 4.000 euro DIMENSIONE ABITAZione - fino a 80 mq - 81-100 mq - 101-120 mq - 121-200 mq - oltre 200 mq Fonte: Indagine Nomisma, novembre 2009. La condizione abitativa 2.indd 106 4-11-2010 15:14:59 4. Indagine campionaria. La condizione abitativa delle famiglie in locazione in Italia | 107 All’opposto, se ci si riferisce alle fasce di canone di affitto più alte, vediamo che queste sono più facilmente corrispondenti a famiglie con: • capofamiglia giovane; • vivono in grandi comuni del Centro Italia; • buon livello di istruzione; • basso numero di componenti del nucleo; • buon livello reddituale; • risiedono in case di 100-120 mq. Figura 4.9. La distribuzione dei canoni di locazione in essere (€/mese) Fonte: Indagine Nomisma, novembre 2009. Sostenibilità del canone di locazione Per misurare il grado di disagio di coloro che vivono in un’abitazione in affitto, si è andata ad indagare l’incidenza del livello di canone rispetto al reddito percepito. Se si considera che, con un’incidenza superiore al 30% si passa già ad una condizione di disagio, vediamo che oltre la metà della famiglie italiane in affitto (si tratta di circa 2 milioni di famiglie, pari al 52,5% delle famiglie in locazione) si trova in tale situazione, con un 12,2% per il quale il canone pesa oltre il 50% rispetto alle entrate familiari (fig. 4.10). Se restringiamo l’analisi ai grandi centri urbani (con oltre 100.000 abitanti), la quota di coloro in cui il rapporto canone/reddito supera la soglia del 30% passa al 62% (10 punti in più rispetto alla media), sottolineando che è nelle aree urbane a maggiore tensione abitativa che il disagio è più sentito. Il disagio, così definito, è maggiormente riscontrabile in corrispondenza delle famiglie con capofamiglia giovanissimo o di età avanzata (18-24 o oltre 65 anni), in particolare nei grandi centri urbani del Centro Italia, per i nuclei monocomponente, dove infatti il reddito familiare è portato dall’unico membro della famiglia per cui l’affitto incide interamente sulla capacità reddituale del singolo. La condizione abitativa 2.indd 107 4-11-2010 15:14:59 108 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia Figura 4.10. L’incidenza dei canoni sul reddito (%) Fonte: Indagine Nomisma, novembre 2009. La condizione abitativa di chi vive in proprietà Il 24% delle famiglie proprietarie ha un mutuo in corso. Figura 4.11. La difficoltà nel rimborsare il mutuo in corso (%) Fonte: Indagine Nomisma, novembre 2009. Alle famiglie mutuatarie si è domandato se si trovino in una situazione di difficoltà nel far fronte al pagamento delle rate del mutuo, così da capire se anche in corrispondenza della categoria dei proprietari di abitazioni, siano riscontrabili situazioni di disagio economico. Il 37% delle famiglie interpellate denuncia una situazione di difficoltà: si tratta di oltre 1,6 milioni di famiglie, di cui oltre 300 mila affermano di avere “molte” difficoltà (fig. 4.11). Il disagio colpisce in modo particolare quelle famiglie con: • capofamiglia di età superiore ai 45 anni; • risiedono al Sud Italia; La condizione abitativa 2.indd 108 4-11-2010 15:15:00 4. Indagine campionaria. La condizione abitativa delle famiglie in locazione in Italia | 109 • con 4 o più componenti; con un basso livello di reddito; • dispongono di una abitazione grande (oltre 120 mq). • Tra queste famiglie, però, solo l’1,2% dichiara di non essere soddisfatto della condizione di proprietario, quindi si sta sobbarcando un onere piuttosto pesante a fronte, però, di una certa qual soddisfazione della decisione presa. Grado di soddisfazione per il Piano Casa Una delle recenti iniziative lanciate dal Governo italiano per fronteggiare e cercare di arginare gli effetti dirompenti della crisi per il settore dell’edilizia è il Piano Casa che prevede la possibilità, data alle famiglie, di ampliare la propria abitazione secondo, però, i dettami della normativa emanata in sede regionale. La presente indagine, pur nella complessità della materia, ha voluto individuare l’atteggiamento delle famiglie italiane nei confronti di questa iniziativa, cercando di dare anche qualche indicazione, ancorché qualitativa, in merito alla domanda potenziale. Innanzi tutto va segnalato che quasi un terzo delle famiglie ha dichiarato di non sapere se vi sia una qualche applicabilità della normativa al proprio caso specifico, a sottolineare la complessità e la varietà della materia che difficilmente riesce ad essere compresa a pieno dal pubblico dei non addetti ai lavori (fig. 4.12). Per un altro 40%, inoltre, parrebbe non trovare ambiti di applicazione. Solo il 18,7% delle famiglie ritiene che il Piano Casa sia applicabile al proprio caso specifico. Si tratta di una potenzialità teorica di circa 4,5 milioni di famiglie (ovvero 4,5 milioni di abitazioni) più diffusa nei piccoli centri abitati, in particolare nel Nord-est in relazione ad abitazioni grandi (oltre 120 mq). Questa quota, inoltre, comprende non solo chi è proprietario della prima casa, ma anche chi magari si trova in affitto nell’abitazione principale e possiede una seconda casa in proprietà. Figura 4.12. L’applicabilità del Piano Casa per le famiglie (%) Fonte: Indagine Nomisma, novembre 2009. La condizione abitativa 2.indd 109 4-11-2010 15:15:00 110 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia Alla luce di tale possibilità, si viene poi a chiedere quale sia l’interesse potenziale da parte delle famiglie rispetto ad una effettiva applicazione (fig. 4.13). Circa la metà delle famiglie per le quali si reputa che sussista l’applicabilità dello strumento si dichiarano interessate. Si tratta di oltre 2,1 milioni di famiglie, di cui circa 800.000 si dichiarano certi di cogliere l’opportunità data loro. Il profilo delle famiglie più accentuatamente propense ad avvalersi di questo strumento corrisponde a: • capofamiglia giovane (fino a 44 anni); • residente nei comuni medi nel Sud Italia; • con un elevato livello di istruzione; • con un nucleo familiare composto da 4 membri; • con reddito basso; • residente in una abitazione di non oltre 120 mq. Figura 4.13. L’interesse ad applicare il Piano Casa per le famiglie (%) Fonte: Indagine Nomisma, novembre 2009. Tra coloro, invece, che dichiarano che potrebbero rientrare nell’ambito di applicabilità della misura agevolativa, ma che non sono interessati ad approfittarne, si vuole capire quali siano le motivazioni che li trattengono. L’ambito di indagine si viene pertanto a restringere a quasi 2,1 milioni di famiglie. Tra questi, il 68,6% (poco più di 1,4 milioni di famiglie) dice di non averne effettivamente bisogno, ma il 31,1% (quindi altre 650 mila nuclei) magari ne approfitterebbe, ma non lo farà in quanto gli mancano le risorse. La condizione abitativa 2.indd 110 4-11-2010 15:15:01 | 111 5. Politiche pubbliche in materia di edilizia abitativa sociale 5.1 Premessa Le politiche per la casa, in questi ultimi anni, rappresentano il tentativo di coniugare la gestione delle tradizionali modalità di intervento, ancora tutte incentrate sull’edilizia residenziale pubblica, con la costituzione di un sistema alternativo, orientato al mercato. L’implementazione dell’ERP non ha risolto la “questione delle abitazioni” a causa dell’emersione di nuove domande di edilizia abitativa. I nuovi fattori di crisi possono essere così individuati: • la forte crescita dei valori immobiliari ha avuto una forte ricaduta sui valori degli affitti, incompatibile con il livello attuale dei redditi; • la recente crescita dei tassi di interesse, che ha messo in difficoltà le famiglie che hanno contratto un mutuo per l’acquisto dell’alloggio; • la diffusione di forme di lavoro a tempo determinato, soprattutto per i più giovani, rende meno praticabili le forme tradizionali di accesso all’abitazione di proprietà; • la ripresa di migrazione interna, unita all’immigrazione extracomunitaria, richiede un maggiore stock abitativo in locazione. Il rischio abitativo non riguarda più solo le fasce economicamente più svantaggiate, ma si estende a fasce sempre più ampie della popolazione, fino a coinvolgere le classi medie. Infatti, il divario tra i redditi delle classi medie e le richieste economiche del mercato immobiliare, si sta ampliando, sia per quanto riguarda le compravendite, che le locazioni ad uso abitativo. La richiesta di edilizia sociale e la scarsità di risorse pubbliche da mettere a disposizione per rispondere al “rischio abitativo”, nell’ultimo decennio ha dato lo spunto al legislatore per mettere in campo alcuni interventi di supporto che andassero oltre il blocco degli sfratti. La condizione abitativa 2.indd 111 4-11-2010 15:15:01 112 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia 5.2 Politiche Statali in materia Casa ed ERP ERP, Edilizia residenziale Pubblica L’Edilizia residenziale Pubblica è disciplinata dal decreto legge n.112/1998 che attribuisce l’intero settore alle competenze delle Regioni. Allo Stato sono mantenute le funzioni di indirizzo generale in materia di edilizia residenziale pubblica e la definizione dei criteri per favorire l’accesso al mercato delle locazioni e agli interventi concernenti il sostegno finanziario al reddito. La legge 30 aprile 1999, n.136 stabilisce le norme per il sostegno ed il rilancio dell’Edilizia residenziale Pubblica. Le diverse Leggi regionali e le successive delibere dei Consigli regionali disciplinano l’intervento pubblico nel settore abitativo e specificano i requisiti per accedere all’ERP, i criteri generali per la determinazione dei canoni e l’aggiornamento dei limiti di reddito per l’assegnazione e la permanenza negli alloggi ERP. Le Regioni, hanno poi trasferito ai Comuni la proprietà di tutti gli alloggi di edilizia pubblica. Gli IACP, trasformati in aziende, hanno il compito di gestire gli alloggi di proprietà comunale. Nello specifico le Aziende gestiscono il rapporto contrattuale, la manutenzione degli immobili ed i rapporti condominiali. I Comuni, che sono proprietari degli alloggi, con appositi regolamenti, dettagliano le procedure ed i criteri per l’assegnazione degli alloggi e disciplinano la loro gestione. I canoni di locazione degli alloggi ERP vengono commisurati in base ad alcune caratteristiche dell’unità abitativa e alla condizione economica del nucleo familiare. L’alienazione di alloggi di edilizia residenziale pubblica (ex legge 24 dicembre 1993, n.560) è consentita esclusivamente per la realizzazione di programmi finalizzati allo sviluppo di tale settore ed hanno diritto all’acquisto degli alloggi gli assegnatari, i quali conducano un alloggio a titolo di locazione da oltre un quinquennio e non siano in mora con il pagamento dei canoni e delle spese. Il comma 14 dell’articolo unico della predetta norma ha conferito alle Regioni il compito di determinare annualmente la quota dei proventi delle alienazioni degli alloggi da destinare al reinvestimento in edifici ed aree edificabili, per la riqualificazione e l’incremento del patrimonio abitativo pubblico mediante nuove costruzioni, recupero e manutenzione straordinaria di quelle esistenti e programmi integrati, nonché ad opere di urbanizzazione socialmente rilevanti in misura non inferiore all’80% dei ricavi. La recente norma n.133 del 2008 che ha introdotto il Piano Casa prevede la stipula di accordi tra le parti per la semplificazione delle procedure di alienazione degli immobili di proprietà degli Istituti e Aziende per la casa (art. 13 comma 1). I proventi delle alienazioni saranno destinati alla realizzazione di interventi volti ad alleviare il disagio abitativo. La condizione abitativa 2.indd 112 4-11-2010 15:15:01 5. Politiche pubbliche in materia di edilizia abitativa sociale | 113 Contratti di Quartiere Con i programmi di recupero denominati “Contratti di Quartiere” le politiche abitative cessano di essere politiche settoriali e diventano parte integrante delle politiche di gestione del territorio. La casa e, più in generale i servizi abitativi, sono trattati all’interno dei contesti urbani che comprendono servizi e infrastrutture e al contesto sociale fatto di relazioni e di partecipazione. La prima generazione dei Contratti di Quartiere è stata introdotta dall’art. 2 della Legge Finanziaria 662/1996 alla quale ha fatto seguito il decreto del Ministero dei Lavori Pubblici del 22 ottobre del 1997. Nell’ambito die programmi di recupero urbano denominati “Contratti di quartiere” sono stati finanziati interventi sperimentali nel settore dell’edilizia residenziale sovvenzionata. Gli interventi sono localizzati nei quartieri segnati da un degrado diffuso delle costruzioni e dell’ambiente urbano e, da carenze di servizi, in un contesto di scarsa coesione sociale e di marcato disagio abitativo. Con la legge 21/2001 è stata introdotta “la seconda generazione dei Contratti di quartiere”, i cosiddetti programmi innovativi in ambito urbano. Tali programmi sono rivolti alla riqualificazione delle aree periferiche e sono svincolati dai limiti nella destinazione che avevano le risorse ex Gescal, finalizzate alla sola componente residenziale. In esecuzione di una sentenza del Tar Lazio 5 novembre 2007, che ha annullato il decreto ministeriale 8 marzo 2006 “Completamento del programma innovativo in ambito urbano Contratti di quartiere II”, è stato emanato il decreto del Ministero delle Infrastrutture n.2295 del 26 marzo 2008 denominato “Programma di riqualificazione urbana per alloggi a canone sostenibile”. Per questo programma sono stati stanziati 280 milioni di euro di finanziamento statale, a cui si aggiungono cofinanziamenti regionali stabiliti in misura pari al 30% delle risorse statali, per complessivi 84 milioni di euro, e cofinanziamenti comunali in misura pari ad almeno il 14% del finanziamento complessivo Stato-Regione in relazione a ciascuna proposta di intervento. L’obiettivo è di incrementare la disponibilità di alloggi da offrire in locazione a canone sostenibile nonché a migliorare l’equipaggiamento infrastrutturale dei quartieri caratterizzati da forte disagio abitativo. I programmi di riqualificazione urbana devono essere conformi agli strumenti urbanistici vigenti. Ciascuna proposta di intervento potrà essere oggetto di cofinanziamento pubblico, fino ad un massimo di 10 milioni di euro. Il decreto prevede che si tenga conto delle situazioni di marcato disagio abitativo presenti anche nei comuni fino a 15.000 abitanti. Gli alloggi da recuperare o da realizzare devono prevedere un determinato rendimento energetico. La condizione abitativa 2.indd 113 4-11-2010 15:15:01 114 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia Programma straordinario di edilizia residenziale pubblica ex articolo 21 decreto-legge 1° ottobre 2007, n.159 convertito dalla legge 29 novembre 2007, n.222 Il programma è finalizzato ad interventi di recupero e di manutenzione straordinaria di alloggi di proprietà degli ex IACP o dei Comuni, all’acquisto o alla locazione di alloggi, e all’eventuale nuova costruzione da destinare a soggetti sottoposti a procedure esecutive di rilascio. Il programma finanzia interventi per l’importo di 544 milioni di euro, una parte dei quali indirizzati alla costituzione ed al funzionamento dell’Osservatorio nazionale e degli Osservatori regionali sulle politiche abitative. Gli interventi prioritari sono stati individuati sulla base degli elenchi trasmessi da Regioni e Province autonome e, i relativi finanziamenti, sono indirizzati ai soggetti attuatori, Comuni o ex IACP. Riduzione del disagio abitativo dei conduttori di immobili assoggettati a misure esecutive di rilascio, con D.M. 16.03.2006 Per trovare soluzioni efficaci per la riduzione del disagio abitativo è stato necessario orientare gli enti locali alla realizzazione di interventi o progetti speciali caratterizzati da rapidità attuativa e da una forte fattibilità tecnica ed amministrativa, privilegiando, prioritariamente, interventi di recupero del patrimonio edilizio già esistente e non occupato. In questa direzione il Ministero delle Infrastrutture ha messo a disposizione oltre 99 milioni di euro e ha firmato accordi di programma con i 13 Comuni metropolitani, per aumentare la disponibilità di alloggi di edilizia sociale da destinare ai soggetti sottoposti a sfratto esecutivo. Gli interventi sono finanziati per il 50% con il contributo statale e per il restante 50% con risorse poste a carico di ogni singolo Comune e/o della Regione e/o di operatori pubblici o privati aderenti alle singole iniziative. L’accordo inoltre prevede che i suddetti comuni si impegnino a trasmettere al Ministero, entro il 30 giugno di ogni anno, informazioni relative al comparto dell’edilizia residenziale, delle politiche abitative ed urbane, con particolare riferimento all’utilizzo delle risorse finanziarie e dello stato di avanzamento degli interventi per la realizzazione di alloggi sperimentali e di progetti speciali per aumentare la disponibilità di alloggi sociali. Locazione degli immobili adibiti ad uso abitativo La Legge 431 del 1998, e le successive modifiche ed integrazioni, disciplinano la locazione di immobili adibiti ad uso abitativo in Italia. Gli adempimenti derivanti dall’attuazione della riforma delle locazioni riguardano, principalmente la fissazio- La condizione abitativa 2.indd 114 4-11-2010 15:15:01 5. Politiche pubbliche in materia di edilizia abitativa sociale | 115 ne dei criteri generali per la stipula dei contratti agevolati (D.M. 30/12/2002), l’individuazione dei requisiti per accedere ai contributi per il pagamento dei canoni, la ripartizione regionale delle risorse assegnate annualmente al Fondo nazionale di sostegno per l’accesso alle abitazioni in locazione, nonché all’aggiornamento dell’elenco dei comuni ad alta tensione abitativa ed infine la definizione dei criteri per la determinazione dei canoni per l’edilizia residenziale pubblica. Tavola 5.1. Ammontare complessivo del Fondo Sociale per l’Affitto (ai sensi della Legge 431/98) dal 1999 al 2009 così come stabilito dai Decreti Ministeriali di competenza, per Regione Regioni e P.A. Piemonte Totale (in euro) Quote 200.590.390,13 6,8% 6.444.036,12 0,2% Valle d’Aosta Lombardia 472.051.383,61 15,9% Trento 16.957.101,98 0,6% Bolzano 24.734.621,59 0,8% Veneto 192.136.228,38 6,5% Friuli-Venezia Giulia 29.608.691,30 1,0% 85.464.303,89 2,9% Liguria Emilia-Romagna 282.569.855,50 9,5% Toscana 178.166.390,65 6,0% 1,6% Umbria 47.830.884,56 Marche 48.533.664,64 1,6% Lazio 293.358.336,68 9,9% Abruzzo 30.056.318,80 1,0% Molise 10.599.872,17 0,4% Campania 397.180.469,85 13,4% Puglia 239.178.720,72 8,1% 21.693.365,93 0,7% Calabria 118.362.679,65 4,0% Sicilia 231.890.327,39 7,8% Basilicata Sardegna Totale 40.975.624,53 1,4% 2.968.383.268,06 100,0% Fonte: Elaborazioni Nomisma su dati Ministero infrastrutture. Fondo Sociale per l’affitto Il Fondo nazionale per il sostegno all’accesso alle abitazioni in locazione è stato istituito dall’art.11 della legge 431/1998. Il Fondo rappresenta il principale strumento previsto dalla normativa nazionale in materia di agevolazioni alle locazioni, in quanto le sue risorse sono utilizzate per la concessione di contributi integrativi, a favore dei conduttori appartenenti alle fasce di reddito più basse, per il pagamento dei canoni di locazione ed i cui requisiti minimi sono stati stabiliti dal D.M. 7 giugno 1999. La dotazione del fondo viene quantificata ogni anno dalla legge Finanziaria, mentre le singole Regioni La condizione abitativa 2.indd 115 4-11-2010 15:15:01 116 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia ed i Comuni possono mettere a disposizione ulteriori risorse. La concessione dei contributi integrativi per il pagamento dei canoni di locazione viene effettuata sulla base di apposita graduatoria comunale, che è assoggettata alla sussistenza dei seguenti requisiti minimi riferiti al nucleo familiare del richiedente: a) reddito annuo imponibile complessivo non superiore a due pensioni minime INPS, rispetto al quale l’incidenza del canone di locazione risulti non inferiore al 14%; b) reddito annuo imponibile complessivo non superiore a quello determinato dalle Regioni per l’assegnazione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica, rispetto al quale l’incidenza del canone di locazione risulti non inferiore al 24%. L’elevato numero di richieste, a fronte dell’esiguità dei fondi disponibili, determina una differenza notevole tra il contributo teorico e quello reale. Quest’ultimo viene calcolato riparametrando i contributi teorici calcolati sulla base delle risorse complessive a disposizione. Confluiscono nel Fondo regionale per la locazione le risorse statali, regionali e comunali. Per il 2009 sono stati stanziati, a livello centrale, circa 206 milioni di euro (DM del 13-11-2009). Negli ultimi otto anni le richieste di contributo sono lievitate in tutta Italia, +148%, e ciò ha determinato una riduzione del contributo percepito da ogni famiglia. Per il Fondo sociale per l’affitto non è prevista la formazione di liste di attesa, in quanto la presenza di requisiti consente di accedere ai contributi messi a disposizione. Affitto a canone concordato Il canone concordato previsto dalla legge 431/98 è il canone dei contratti in affitto che, in alternativa ai contratti cosiddetti liberi (di mercato), deve rispettare i criteri definiti a livello nazionale e recepiti in accordi a livello locale. I contratti hanno una durata triennale rinnovabile per altri due anni e permettono particolari agevolazioni fiscali. L’obiettivo primario del canone concordato è, ovviamente, quello di rendere maggiormente sostenibile l’affitto per gli inquilini. L’obiettivo del processo di liberalizzazione del mercato delle locazioni era quello di favorire l’accesso al mercato delle locazioni per i nuclei familiari a reddito medio, che non fossero proprietari dell’abitazione. Il cambiamento sul piano legislativo non ha comunque prodotto gli effetti sperati, visto che accanto al mercato dei canoni liberi non si è sviluppata un’offerta consistente di abitazioni a canone concordato. Il D.M. 14/07/2004 ha esteso a tutti i Comuni la possibilità di applicare le tipologie di locazioni convenzionate, anche in assenza di un accordo specifico, alle condizioni dell’accordo territoriale vigente nel “comune demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale anche situato in altra regione”. Le agevolazioni fiscali previste possono, comunque, essere applicate solo ai proprietari (e agli inquilini) degli immobili situati nei Comuni ad alta tensione abitativa. A favore dei La condizione abitativa 2.indd 116 4-11-2010 15:15:01 5. Politiche pubbliche in materia di edilizia abitativa sociale | 117 proprietari che concedono in locazione l’abitazione a canone concordato in uno dei Comuni ad “alta tensione abitativa” (secondo la definizione del CIPE), oltre alla riduzione del 15% del reddito di locazione, si aggiunge un’ulteriore riduzione del 30% (da calcolare sull’importo già ridotto). In pratica, nella dichiarazione dei redditi si indicherà il canone ridotto del 40,5%. Ulteriori agevolazioni previste sono una riduzione del 30% dell’imposta di registro ed un abbattimento dell’ICI. Per beneficiare degli sconti fiscali è necessaria la registrazione del contratto ed il richiamo alla normativa, e all’accordo territoriale sottoscritto dalle associazioni dei proprietari e degli inquilini. Orientamenti generali, concertati, in materia di politiche abitative Nel tavolo di concertazione generale sulle politiche abitative, istituito con la legge 9/200722, sono emersi i seguenti indirizzi: • La materia dell’edilizia residenziale sociale – da considerare come parte essenziale del sistema del welfare – deve essere definita come “Servizio di interesse generale”. • Incrementare in maniera consistente, sia lo stock di alloggi disponibili sul mercato della locazione a canone agevolato, che lo stock di alloggi di edilizia residenziale pubblica. • Destinare, una quota significativa delle risorse pubbliche disponibili, all’incremento del patrimonio residenziale di proprietà pubblica da offrire anche in locazione permanente a canone agevolato. • Consentire il pagamento degli oneri concessori con quota parte degli alloggi realizzati. • Prevedere la cessione gratuita delle aree nelle quali i soggetti attuatori si obblighino alla locazione permanente a canone agevolato. • Prioritariamente, prevedere il recupero dei centri storici e degli ambiti urbani degradati ai fini residenziali, il riuso del patrimonio edilizio esistente, il recupero di aree e edifici dismessi (non nuovo cemento ma riutilizzazione del già costruito). • Per la mobilità dei lavoratori prevedere, a favore delle imprese, in aree di espansione occupazionale, oneri concessori ridotti, per la realizzazione, l’acquisto o il recupero di alloggi da affittare a canone agevolato ai propri dipendenti, con la possibilità di detrarre fiscalmente i costi sostenuti. • Considerare l’edilizia residenziale pubblica, ed eventualmente l’intera edilizia sociale, parte aggiuntiva degli standard urbanistici. • Promuovere le Agenzie comunali per l’affitto. 22 Ministero delle Infrastrutture, Dipartimento per le Infrastrutture statali, l’Edilizia e la Regolazione dei Lavori Pubblici, Direzione generale per l’Edilizia Residenziale e Politiche urbane e abitative, Tavolo di concertazione generale sulle politiche abitative. Documento, (Legge 8 febbraio 2007, n. 9, art. 4) – Roma, 16 maggio 2007. La condizione abitativa 2.indd 117 4-11-2010 15:15:02 118 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia Sono inoltre state avanzate alcune proposte normative in materia fiscale per incentivare l’affitto a canone agevolato (ad esempio, maggiori agevolazioni ai proprietari che affittano secondo le modalità del canone concordato, rendere permanenti le agevolazioni fiscali sulle ristrutturazioni edilizie, trasferire ai Comuni il gettito derivante dall’imposta di registro sui contratti di affitto) e per la normalizzazione del mercato immobiliare (ad esempio, diritto di prelazione ai Comuni nel processo di vendita del patrimonio degli enti previdenziali, raggiungere l’equilibrio economico nella gestione ERP, agevolazioni per i fondi immobiliari etici), individuate misure per la cooperazione istituzionale (rendere permanente il tavolo di concertazione e attivare osservatori sulle politiche abitative) e stimato le risorse finanziarie necessarie per l’attuazione del programma nazionale (ad esempio, dimensionamento dell’impegno finanziario statale di 1,2-1,5 miliardi di euro/anno, utilizzo dei fondi FAS, incremento della dotazione del Fondo per l’affitto). 5.3 Politiche Regionali e Comunali per la Casa Il ritorno di interesse della questione abitativa nel governo del territorio è un traguardo essenziale per conseguire gli obiettivi della residenzialità sociale. Una più forte responsabilizzazione dei Comuni nel campo abitativo si traduce, prima di tutto, in un superiore impegno a utilizzare gli strumenti urbanistici e l’insieme delle leve di cui dispone il settore del governo del territorio, per favorire processi di investimento pubblico e privato sugli obiettivi di politica abitativa e, per costruire le condizioni per un equilibrio gestionale e una valorizzazione, anche economica, del patrimonio abitativo destinato all’edilizia residenziale sociale. Le nuove politiche abitative cercano di intercettare quote aggiuntive di investimenti, sia attraverso una superiore capacità di innovazione sul piano squisitamente finanziario (fondi di garanzia, fondi immobiliari chiusi, ecc.), sia soprattutto allargando l’arena degli attori. Dalle Aziende per la casa alle cooperative edilizie e di servizi, dalle Fondazioni bancarie agli Istituti di Credito e alle assicurazioni, fino alle imprese private e agli investitori istituzionali, cioè l’insieme degli attori che comunemente operano nel campo delle trasformazioni urbane. Le politiche Regionali Le Regioni sono chiamate a definire gli elementi della programmazione nel settore abitativo e della sua attuazione, per quanto riguarda soggetti, modalità, strumenti, regole e modalità di reperimento delle risorse. Il tentativo di ricercare la compartecipazione dei soggetti privati, a partire da quelli no profit, va nella direzione di attivare nuove risorse finanziarie, secondo una logica di minore dipendenza dalla spesa pubblica nella produzione delle poli- La condizione abitativa 2.indd 118 4-11-2010 15:15:02 5. Politiche pubbliche in materia di edilizia abitativa sociale | 119 tiche pubbliche nel settore abitativo. La disponibilità di fondi pubblici per le politiche della casa è andata calando negli anni, con l’assottigliamento dei Fondi Gescal e, delle forme di sostegno finanziario statale trasferito alle Regioni. Nonostante la scarsità di risorse, alcune Regioni hanno avviato politiche per la casa sperimentali ed innovative anche in ambito normativo. Gli orientamenti seguiti dalle Regioni sono indirizzati a sviluppare alcune linee d’azione: • introdurre all’interno dei piani di trasformazione urbana una quota di nuove volumetrie edificabili vincolate all’affitto e concordate con gli operatori economici; • spingere verso una convergenza di investimenti pubblici e privati su alcune aree pubbliche edificabili, da destinare alla locazione, prevedendo incentivi per i privati soprattutto in termini di costo delle aree rese disponibili; • prevedere strumenti finanziari quali il Fondo di garanzia – destinato a ridurre quell’importante barriera allo sviluppo dell’offerta sul mercato della locazione determinata dal rischio morosità – o Programmi di finanziamento – destinati a fare da volano per l’attivazione di risorse private; • prevedere il coinvolgimento diretto delle Aziende pubbliche per la casa all’attuazione di nuovi interventi o, alla riqualificazione degli immobili esistenti. Alcune Regioni hanno attivato esperienze innovative in materia di politica per la casa attraverso una revisione della normativa di governo del territorio. Vi sono leggi urbanistiche regionali che prevedono la cessione di aree o di immobili per l’edilizia sociale, così che l’alloggio sociale rientra tra gli standard urbanistici come standard aggiuntivo nei nuovi insediamenti di espansione o di riqualificazione. Ne sono un esempio, la Lombardia (legge 12/2005), il Veneto (Legge 11/2004), l’Emilia Romagna (Legge 6/2009) e la Puglia (Legge 12/2008). È opportuno comunque rimarcare che, l’aumentato potere normativo delle Regioni in tema di politiche abitative, non è stato supportato da adeguate attribuzioni di risorse, indispensabili per poter svolgere il ruolo di programmazione. La maggior parte delle iniziative a livello regionale, per quanto riguarda la casa, si muovono all’interno dei finanziamenti statali che le Regioni attribuiscono ai livelli di gestione territoriale più bassi. Fino ad ora le Regioni si sono mosse all’interno di una politica nazionale dell’alloggio pubblico abbastanza debole e quindi non in grado rispondere alle richieste contingenti provenienti dal proprio territorio con adeguate politiche di sostegno. Tra le esperienze più significative si cita il programma di sviluppo di edilizia agevolata in locazione, promosso con la legge 21/200123 sul “disagio abitativo”, che 23 Art. 3. della legge 21/2001. (Programma sperimentale per la riduzione del disagio abitativo). Comma 1. Al fine di avviare a soluzione le più manifeste condizioni di disagio abitativo, il Ministro dei lavori pubblici promuove, un programma sperimentale di edilizia residenziale da realizzare con risorse attivate da comuni, IACP comunque denominati, imprese e cooperative di abitazione e con La condizione abitativa 2.indd 119 4-11-2010 15:15:02 120 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia peraltro non è stata completamente attuata a causa del taglio dei fondi. Il suo rifinanziamento potrebbe costituire un valido strumento per affrontare alcune priorità, che altrimenti non troverebbero soluzioni a breve sul libero mercato. Le difficoltà delle Regioni a finanziare la propria attività sulle politiche abitative e la riduzione dei trasferimenti dello Stato, spingono le stesse a contrarre mutui e a fare ricorso alla finanza innovativa per finanziare alcune iniziative di alloggio sociale. Tra gli strumenti di finanza regionale rientrano i fondi immobiliari etici e proprio attraverso questi fondi, anche gli investitori privati si stanno occupando di realizzare progetti di housing sociale. A proposito del rilancio dell’edilizia agevolata, significativa è l’esperienza della Regione Lazio che ha sostituito l’erogazione dei mutui bancari ai costruttori, pagati attraverso la riscossione degli affitti, con l’erogazione di un mutuo di 100.000 euro al tasso di interesse dell’1% agli aventi diritto (famiglie del ceto medio, professori, impiegati, funzionari, con un limite di reddito di 47.000 euro all’anno). La Regione garantisce le banche per gli inquilini che possono riscattare l’alloggio alla fine del periodo di ammortamento del mutuo. Iniziative attuate dai Comuni Alla pianificazione comunale viene assegnato il compito, non solo di accertare il fabbisogno di Edilizia Abitativa Sociale e di edilizia primaria, ma di provvederne realmente al suo soddisfacimento, a cominciare dall’offerta di ERP. Una più forte responsabilizzazione dei Comuni nel campo abitativo si è tradotta in un utilizzo degli strumenti urbanistici e dell’insieme delle leve di cui dispone il settore del governo del territorio, per favorire processi di investimento pubblico e privato sugli obiettivi di politica abitativa, e per costruire le condizioni per un equilibrio gestionale e una valorizzazione anche economica del patrimonio abitativo destinato all’edilizia residenziale sociale. Le misure di risposta al fabbisogno abitativo, oltre ai canali di indirizzo tradizionali, si sono recentemente concretizzate in una serie di iniziative a carattere locale. Una prima tipologia di interventi può essere individuata nelle misure adottate il concorso finanziario dello Stato. Il programma, i cui interventi sono preferibilmente localizzati nei comuni ad alta tensione abitativa e nelle aree soggette a recupero urbano, è finalizzato ad incrementare l’offerta di alloggi da destinare permanentemente alla locazione a canone convenzionato di cui all’articolo 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, o da assegnare alle condizioni determinate in base alle leggi regionali in materia di edilizia residenziale pubblica, prioritariamente per rispondere alle esigenze abitative di categorie sociali deboli e di nuclei familiari soggetti a provvedimenti esecutivi di sfratto. Comma 2. Sono autorizzati limiti di impegno quindicennali di lire 70 miliardi a decorrere dall’anno 2000 e di lire 11 miliardi a decorrere dall’anno 2001, quale concorso dello Stato alla realizzazione del programma. La condizione abitativa 2.indd 120 4-11-2010 15:15:02 5. Politiche pubbliche in materia di edilizia abitativa sociale | 121 a fronte di condizioni di emergenza abitativa vera e propria, a sostegno della domanda di assistenza alloggiativa e all’area della marginalità sociale. In questi casi sono stati individuati strumenti di tipo temporaneo per fronteggiare le emergenze, per poi eventualmente avviare l’utenza verso forme di sostegno più strutturate. A questa tipologia di azioni fanno capo, ad esempio, le “case di accoglienza”, concepite per fornire posti letto o alloggi veri e propri a fronte di casi di emergenza non dilazionabili. Il reperimento degli immobili da parte dei Comuni avviene, o tramite l’acquisto diretto, o attraverso alloggi non locati di proprietà di enti pubblici messi a disposizione dei Comuni, da restituire trascorso un tempo determinato. Diversamente, possono essere coinvolti anche proprietari privati nei cui confronti l’ente locale si pone come unico soggetto locatario. In molti casi le azioni di politiche abitative non riguardano solo la facilitazione all’accesso alla casa, ma includono anche politiche di accompagnamento o di affiancamento idonee ad affrontare, oltre ai problemi di debolezza economica, anche problemi di disagio sociale (riconducibili a categorie sociali quali i disabili, disoccupati, anziani non autosufficienti,…). Una seconda tipologia è rappresentata dall’uso di procedure perequative e compensative come mezzi per contenere il peso della rendita fondiaria e assicurare aree a basso prezzo per l’edilizia sociale. Il metodo perequativo consente ai Comuni di acquisire gratuitamente aree necessarie per la città pubblica consentendo ai privati di realizzare, in una parte del comparto urbanistico, l’indice di edificabilità privata maturato anche sulle aree da cedere gratuitamente. Questo metodo non comporta esborsi economici da parte dell’ente locale – come invece avviene con l’esproprio – né comporta un accrescimento degli indici edilizi, mentre consente l’acquisizione delle aree necessarie per l’Edilizia Residenziale Sociale. Le aree così ottenute possono essere utilizzate solo per scopi di pubblica finalità e pertanto, devono restare vincolate alla pubblica utilità, o attraverso la qualifica di proprietà pubblica, o attraverso convenzioni in diritto di superficie o in diritto di proprietà. Un terzo gruppo di iniziative sono quelle a sostegno della domanda di accesso o di mantenimento dell’abitazione in locazione, che si sostanziano per lo più facendo ricorso a forme di canone sociale o concordato. Le risposte al disagio abitativo trovano una differente modulazione in ragione del soggetto a cui, in prima battuta, si rivolgono (inquilini, proprietari, costruttori) e della forma di sostegno finanziario che adottano, o di tipo diretto (contributi a fondo perduto, prestiti, …) o di tipo indiretto (vantaggi fiscali). L’aiuto finanziario per il sostegno all’inquilino per il pagamento del canone di locazione si avvale di un fondo di sostegno opportunamente creato dell’ente locale e di un’agenzia per l’affitto dedicata alla gestione del fondo stesso. In qualche caso quest’ultima struttura può anche essere derivata dalle Aziende per la gestione dell’edilizia residenziale cui vengono assegnate nuove finalità e modalità operative. La condizione abitativa 2.indd 121 4-11-2010 15:15:02 122 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia Altre esperienze nella stessa direzione, che pure stanno decollando con esiti positivi, si ispirano all’art. 2 comma 3 della Legge 431/98. La norma prevede la possibilità di stipulare direttamente contratti “concordati” fra proprietari di alloggi sfitti e Comuni, con durata di tre anni rinnovabili per altri due. Gli accordi prevedono una locazione a canone inferiore del 30% circa rispetto ai valori di mercato. Per questi casi il Comune provvede all’azzeramento dell’ICI e la tassazione sulla rendita dell’affitto colpisce solo il 70% dell’ammontare. Un ulteriore elemento di garanzia è dato dalle verifiche del Comune per l’immissione in graduatoria, verifiche che riguardano soprattutto la solvibilità dell’inquilino in termini di posizione lavorativa. Inoltre il Comune anticipa il pagamento del canone di locazione che viene corrisposto semestralmente e si impegna a tenere direttamente i rapporti con l’inquilino. Risultano in tal senso già operanti diverse iniziative come nel caso di: • Agenzia per la casa del Comune di Modena; • Società per l’affitto di Forlì; • Casabuona del Comune di Padova; • Agenzia sociale immobiliare di Udine; • Società cooperativa Dar Casa di Milano; • Associazione La casa di Arezzo; • Agenzia metropolitana per l’Affitto della Conferenza Metropolitana di Bologna; • Lo.C.A.Re. del Comune di Torino. L’aiuto finanziario in questi casi é rivolto al proprietario sotto forma di garanzia contro il rischio di morosità, per indurlo a locare abitazioni sfitte a canoni concordati o calmierati. Un’ulteriore significativa esperienza è stata offerta dai programmi sperimentali per la riduzione del disagio abitativo denominati “20.000 abitazioni in affitto”, ex art.3 Legge 21/01. Si tratta di iniziative ad opera degli enti locali rivolte alla costruzione o al recupero di abitazioni da destinare all’affitto con l’opportunità di rimodulare l’ICI e gli oneri di urbanizzazione. Altre fattispecie di iniziative di sostegno si rivolgono a nuove tipologie di fabbisogno, come quelle rappresentate dalle famiglie in difficoltà nel sostenere le rate del mutuo (assorbimento in quota parte) o nel corrispondere il canone di locazione, ancorché già ridotto, per gli inquilini di alloggi di proprietà degli enti previdenziali (fondi di rotazione rivolti agli inquilini per l’acquisto degli immobili od anche rivolti a costruttori e cooperative edilizie per sostenere l’edilizia agevolata). Infine alcuni enti locali hanno attivato particolari convenzioni con istituti di credito per la riduzione dei tassi di interesse sui mutui (Regione Umbria) o per l’accesso al credito da parte di lavoratori precari (Regione Lazio), o, ancora, per l’esercizio di tutte le attività, iniziative e strumenti volti alla promozione, progettazione e gestione di alloggi sociali (il Comune di Alessandria con la locale Fondazione della Cassa di Risparmio e il gruppo Norman). La condizione abitativa 2.indd 122 4-11-2010 15:15:02 5. Politiche pubbliche in materia di edilizia abitativa sociale | 123 5.4 Rassegna dei piani e dei progetti per la casa di un selezionato gruppo di Comuni e Regioni 5.4.1. I Comuni Comune di Torino Indirizzi Le politiche per la casa promosse dal Comune di Torino in questi ultimi anni rappresentano il tentativo di coniugare la gestione delle tradizionali modalità di intervento, ancora in gran parte incentrate sull’edilizia residenziale pubblica (E.R.P.), con la costruzione di un sistema alternativo, orientato al mercato. Gli aspetti caratterizzanti e innovativi di queste politiche risiedono: • nel ricercare direttamente sul mercato privato, sia attraverso l’acquisto che attraverso gli strumenti della programmazione urbanistica e del convenzionamento con gli operatori, parte delle risposte che l’edilizia pubblica non è più in grado di fornire; • nella creazione di strutture, strumenti e incentivi volti a favorire l’incontro tra domanda e offerta sul mercato privato della locazione; • nell’estesa attuazione di politiche di sostegno del reddito; • nell’introduzione di elementi innovativi all’interno delle tradizionali modalità di gestione dell’edilizia pubblica; • nell’intensificare i programmi di ristrutturazione di immobili degradati, anche attraverso progetti sperimentali. Di seguito alcune delle politiche messe in atto dal Comune di Torino. 1. Progetto: LO.C.A.RE. (Locazioni convenzionate, assistite, residenziali). Agenzia che opera come immobiliare pubblica, cercando di favorire la l’incontro tra la domanda e l’offerta sul mercato privato della locazione Destinatari: famiglie che si trovano in condizione di emergenza abitativa e fruiscono di un reddito certo. Obiettivi: attraverso LO.C.A.RE. si intende favorire la ricerca di un alloggio privato in affitto da parte delle famiglie che si trovano in condizione di emergenza abitativa. Soggetto promotore: Comune di Torino. Partners: associazioni di proprietari immobiliari, associazione degli amministratori di condominio, associazioni di volontariato rivolte al sostegno delle famiglie in emergenza abitativa, sindacato inquilini. Descrizione progetto: l’immobiliare sociale comunale, LO.C.A.RE. (Locazioni convenzionate, assistite, residenziali) cerca di favorire l’incontro tra domanda ed offerta sul mercato privato della locazione. Essa dispone, infatti, di strumenti utili a incentivare la stipula di un La condizione abitativa 2.indd 123 4-11-2010 15:15:02 124 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia contratto d’affitto; si tratta di incentivi economici e garanzie a favore del proprietario e di un contributo economico a favore dell’inquilino. Alla stipula del contratto d’affitto, l’inquilino riceve un contributo una tantum, il cui importo è pari a euro 1.600. Al proprietario viene riconosciuto un incentivo economico a seconda della durata del contratto stipulato tramite LOCARE. Inoltre, l’Amministrazione Comunale mette a disposizione dei proprietari il “Fondo di Garanzia” che copre il rischio di morosità sino alla concorrenza di una annualità di canone. Stato di attuazione: i risultati sin qui conseguiti sono valutati molto positivamente. Infatti dalla costituzione, oltre 2.000 famiglie in condizioni di emergenza abitativa hanno trovato casa attraverso LO.C.A.RE., con un costante incremento dei contratti convenzionati (il cosiddetto 2° canale previsto dalla Legge 431/98). Nel 2007, su iniziativa della Provincia di Torino, è stato siglato un accordo tra i 10 Comuni dell’area metropolitana per la diffusione delle attività e dei servizi offerti da LO.C.A.RE. Metropolitana. Risorse finanziarie: lo stanziamento annuo sul bilancio comunale in spesa corrente è pari a 814.500 euro. Il Finanziamento della Regione per il biennio 2007-08 è stato di 1.600.000 euro a copertura del 49% dei soli contratti convenzionati. Osservazioni: la chiave di successo è da ricercare nel rapporto di fiducia che si crea tra proprietari ed inquilini grazie alla mediazione degli operatori del Comune. L’impegno assunto presso l’Amministrazione Comunale è molto forte, i casi di morosità sono molto pochi, meno del 2% del totale. Punto di debolezza: le risorse finanziarie sono da contrattare ogni anno e non dipendono da una fonte certa e pluriennale. Il limite all’espansione è dettato esclusivamente dalle risorse disponibili. 2.Progetto: Condomini solidali. Si tratta di iniziative con elementi di innovazione, sia sotto il profilo tipologico, che organizzativo, che funzionale Destinatari: anziani ultrasessantenni assegnatari di edilizia residenziale pubblica, genitori soli con figli minori in uscita da percorsi di reinserimento sociale, persone diversamente abili e neo maggiorenni in uscita da comunità di accoglienza per minori. Obiettivi: promuovere la solidarietà di condominio allo scopo di favorire il mutuo aiuto da parte dei diversi abitanti, fornendo allo stesso tempo soluzioni residenziali adeguate a soggetti temporaneamente fragili, spazi per la socializzazione interna all’edificio e servizi rivolti anche al territorio circostante. Soggetto promotore: Comune di Torino Partners: partecipano al progetto l’Agenzia Territoriale per la Casa (ATC) della Provincia di Torino e la Compagnia di San Paolo. La gestione del progetto di integrazione sociale è stato affidato all’Associazione giovanile salesiana per il territorio (AGS), selezionata con bando di evidenza pubblica Descrizione del progetto: si tratta di un edificio completamente ristrutturato dal Comune e gestito da ATC, composto da 30 locali di dimensioni contenute, ma adatti ad accogliere singoli, coppie o genitori soli con figli minori. Il piano terra è completamente destinato a La condizione abitativa 2.indd 124 4-11-2010 15:15:02 5. Politiche pubbliche in materia di edilizia abitativa sociale | 125 servizi e funzioni collettive: una metà circa destinata agli occupanti dello stabile, con un ampio locale polivalente ed un locale per il gioco dei bambini; l’altra metà è destinata anche a “spazio anziani” per il quartiere. È prevista anche un’articolata struttura di servizi, come la costituzione di un poliambulatorio. Stato di attuazione: i lavori di ristrutturazione dell’edificio sono terminati nel 2007. In 18 alloggi sono già stati inseriti nuclei formati da persone anziane, selezionati dalle graduatorie del bando anziani, sulla base della disponibilità a partecipare ad un progetto di questo tipo. Alla fine del 2008 sono entrati anche i dodici nuclei di soggetti socialmente fragili, come donne sole con bambini, giovani maggiorenni in uscita dalle comunità di accoglienza per minori e disabili. Risorse finanziarie: i lavori di ristrutturazione sono stati finanziati con i fondi ordinari destinati all’edilizia residenziale pubblica, per la parte relativa agli alloggi, mentre per i locali comuni e lo spazio anziani sono stati utilizzati fondi propri del Comune. Per incentivare l’avvio del progetto e l’attrezzatura degli alloggi, è stato stanziato un contributo da parte della Compagnia di San Paolo, nell’ambito del programma Housing. Osservazioni: la sostenibilità finanziaria e sociale è garantita dagli occupanti e non richiede ulteriori esborsi da parte del Comune. Il processo educativo dei soggetti fragili fornisce occasione di partecipazione anche per gli anziani residenti, facilitandone il mantenimento in attività e l’inserimento sociale nel contesto urbano. 3.Progetto: Sharing. Realizzazione e gestione di una casa-albergo residenza sociale Destinatari: soggetti socialmente fragili in situazione di disagio abitativo temporaneo, come madri single, giovani coppie, immigrati, persone in attesa di un alloggio pubblico, studenti, lavoratori in trasferta. Obiettivi: l’iniziativa nasce dalla volontà del Comune di sperimentare un nuovo approccio per affrontare il disagio abitativo favorendo la creazione di strutture e servizi di buona qualità a costi calmierati. Soggetto promotore: Comune di Torino. Partners: Fondazione Sviluppo e Crescita – CRT, Oltre Venture, cooperativa sociale D.O.C. Descrizione del Progetto: l’iniziativa nasce dalla volontà del Comune di Torino di sperimentare un nuovo approccio per affrontare il disagio abitativo. Il progetto prevede l’acquisto e la ristrutturazione di un ex edificio delle Poste Italiane di circa 10.000 mq situato a Torino in via Ivrea 24. Esso prevede di destinare metà degli appartamenti ad attività di Housing sociale temporaneo, e l’altra metà a Housing sociale residenziale. Vi saranno inoltre spazi destinati ad ambulatori medici a prezzi calmierati, bar, ristoranti,attività aggregative e di sostegno reciproco. Stato di attuazione: è stato acquisito l’immobile e sono iniziati i lavori di trasformazione dell’attuale struttura in casa-albergo e residenza sociale. L’immobile ristrutturato fornirà 180 unità residenziali e 470 posti letto, corredate da servizi socio-assistenziali, sanitari e commerciali da destinare non solo ai residenti, ma da aprire anche al quartiere. La condizione abitativa 2.indd 125 4-11-2010 15:15:03 126 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia Risorse finanziarie: la Fondazione Sviluppo e Crescita – CRT garantisce un impegno finanziario pari a 12 milioni di euro, e Oltre Venture investirà circa 1 milione di euro. Il raggruppamento temporaneo di imprese, formatosi per la presentazione della candidatura al bando, costituirà una società di capitali i cui soci saranno la Fondazione Sviluppo e Crescita con una quota di circa il 91% dell’importo totale previsto dell’investimento (euro 13.400.000), Oltre Venture, con un impegno di circa 1.200.000 euro, corrispondente ad una quota del 9% circa, e D.O.C., con una quota pari allo 0,1% ed un impegno di 14.000 euro. Osservazioni: si tratta di un progetto molto innovativo, avendo pianificato al suo interno una molteplicità di sevizi di supporto e di accompagnamento sociale. Il mix di utenza è rivolto a favorire forme di solidarietà ed integrazione, ed in questo modo evitare la ghettizzazione. 4.Progetto: Concessione di aree in diritto di superficie per la realizzazione di edilizia sociale Destinatari: famiglie con redditi sino al 30% superiori ai limiti previsti per l’accesso all’ERP, con canoni mediamente non superiori a euro 250. Obiettivi: realizzazione di alloggi di edilizia pubblica in locazione. Soggetto promotore: Comune di Torino. Partner: Agenzia territoriale per la casa. Descrizione: Nel corso del biennio 2009/2010 saranno stipulate le convenzioni per la concessione in diritto di superficie novantanovennale all’Agenzia, di alcune aree di proprietà comunale, sulle quali dovranno essere realizzati alloggi di edilizia pubblica. Stato di attuazione: alla stipula delle convenzioni partiranno i lavori per la realizzazione degli alloggi. Risorse finanziarie: la Regione ha già stanziato i finanziamenti necessari per la realizzazione degli interventi ERP per un totale di 203 alloggi. 5. Progetto: Interventi di edilizia residenziale agevolata Destinatari: nuclei familiari ricadenti nelle diverse tipologie di destinazione puntualmente disciplinate dai bandi: locazione permanente; locazione a termine (minimo 8 anni) con patto di futura vendita; vendita immediata. Obiettivi: attenuare il disagio abitativo delle famiglie con il supporto di diversi attori, oltre al soggetto pubblico. Soggetto promotore: Comune di Torino in attuazione ai bandi di concorso regionali. Partners: operatori interessati ai convenzionamenti con i soggetti attuatori, in conformità con le disposizioni dei bandi di concorso regionali. Descrizione: gli interventi rientrano nei programmi di edilizia agevolata (8° Programma), del Programma Ministeriale “20.000 alloggi in affitto”, nei Programmi dell’art. 9 della legge 493/93 e nel Programma Casa Regionale “10.000 alloggi entro il 2012”. Questi interventi sono attuati, per la maggior parte, su aree di proprietà dei soggetti attuatori, e sono guidati dalla convenzione approvata dalla Regione che disciplina le modalità di calcolo dei prezzi di cessione degli alloggi. Per i canoni di locazione degli alloggi ammessi a beneficiare del con- La condizione abitativa 2.indd 126 4-11-2010 15:15:03 5. Politiche pubbliche in materia di edilizia abitativa sociale | 127 tributo pubblico, i bandi prevedono il limite massimo del 4,5% del prezzo di prima cessione, e/o l’applicazione dei canoni concordati tra le Associazioni dei proprietari e degli inquilini. Stato di attuazione: gli interventi previsti dovrebbero essere ultimati nei prossimi anni. Risorse finanziarie: gran parte dei fondi provengono dai programmi per l’edilizia agevolata e dai programmi “alloggi in affitto” della Regione. Il finanziamento regionale dell’edilizia agevolata sperimentale copre al massimo il 65% del costo di costruzione degli alloggi destinati permanentemente alla locazione a canoni mediamente calmierati. 6.Progetto: Salvaguardie e garanzie a favore dei giovani che intendano acquistare un alloggio Destinatari: giovani che progettano l’acquisto di un alloggio. Obiettivo: fornire salvaguardie e garanzie a supporto dei giovani che contraggono un mutuo finalizzato all’acquisto di un alloggio. Soggetto promotore: Comune di Torino. Partners: accordo quadro con ABI per individuazione di un gruppo di banche. Descrizione: l’Amministrazione Comunale intende prevedere la possibilità di subentro nell’acquisto dell’alloggio ove l’acquirente non sia più in grado di sostenere gli oneri dei ratei di mutuo residui. Individuata la banca con la quale gli acquirenti stipuleranno i mutui, si procederà alla selezione dei giovani ai quali garantire le predette salvaguardie. Il bando fissa alcune condizioni, quali la disponibilità del mutuatario a versare un anticipo non inferiore ad una quota percentuale del prezzo di acquisto, una percentuale d’incidenza del rateo mutuo mensile sul reddito non superiore ad una data soglia, nonché un limite massimo all’importo mutuabile. Ai giovani selezionati saranno concessi sei mesi di tempo per reperire l’alloggio che intendono acquistare, firmare l’atto ed accedere al mutuo e sottoscrivere un accordo con il Comune il quale, nel caso di intervenuta impossibilità dell’acquirente a far fronte al pagamento del mutuo, si impegna ad acquisire l’immobile al prezzo valutato dagli uffici tecnici, mantenendo il venditore in locazione a canone calmierato, nell’alloggio stesso, che entrerà a far parte del patrimonio comunale di edilizia pubblica. Stato di attuazione: in attesa di un accordo quadro con l’ABI per l’indicazione delle banche disponibili a sostenere il piano. L’intenzione dell’Amministrazione Comunale è quella di individuare una banca, che a fronte delle garanzie offerte dal Comune, proporrà condizioni più favorevoli per l’accensione di un mutuo a tasso fisso. Risorse finanziarie: se tutti i giovani acquirenti faranno fronte al pagamento del mutuo, l’intera operazione sarà per il Comune a costo zero, atteso che il Comune stesso interverrà con l’acquisto dell’alloggio, unicamente per prevenire uno sfratto, al quale dovrebbe successivamente dare risposta. Osservazioni: le garanzie offerte dal Comune consentiranno, in primo luogo, l’accesso al mutuo anche a giovani con il lavoro precario ed in secondo luogo l’applicazione di tassi ridotti da parte della banca, azzera i margini di rischio del Comune. La condizione abitativa 2.indd 127 4-11-2010 15:15:03 128 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia Comune di Alessandria 1. Progetto: OIKOS 2006, Progettare e gestire strutture abitative Destinatari: fasce più deboli del mercato della locazione presenti nella Città di Alessandria. Obiettivi: esercizio di tutte le attività, iniziative e strumenti volti alla promozione, progettazione e gestione di strutture abitative destinate alle fasce più deboli del mercato della locazione. La necessità di alloggi a prezzi ridotti rispetto a quelli di mercato e a condizioni facilitate per rispondere anche alle esigenze di chi non ha le risorse per acquisire un alloggio in proprietà. Soggetto promotore: OIKOS, società partecipata al 71% dalla fondazione Cassa di Risparmio di Alessandria, al 19% dal Comune di Alessandria, e al 10% da Norman Spa. Descrizione del progetto: il progetto complessivo prevede la realizzazione di due lotti per un totale di 54 appartamenti, di 40 box auto e di uno spazio commerciale con una superficie globale di 5.000 mq. Oltre a ciò saranno previste aree verdi e spazi dedicati al tempo libero a completamento dei servizi di supporto dell’insediamento. Gli appartamenti saranno suddivisi in monolocali, bilocali e trilocali. Questa impostazione dipende dalla volontà di affrontare tutte le tipologie di esigenze abitative e, contemporaneamente, rendere possibile la mobilità interna all’immobile al variare delle condizioni familiari. Il canone di locazione iniziale, compreso tra euro 60,00 e 64,00 per anno per mq, è calmierato e calcolato in base ad una riduzione tra il 20-25% sul prezzo di mercato. L’assegnazione degli appartamenti avverrà sulla base di una valutazione delle condizioni personali, familiari, sociali, economiche e dell’affidabilità dei soggetti che avranno presentato domanda scritta e documentata secondo le modalità previste dal bando. La proprietà dei cespiti è in capo ad OIKOS che la manterrà per tutta la durata del mutuo, previsto per la durata massima di 35 anni, con diritto di opzione per l’acquisto al 15°, 20°, 25°,30° e 35° anno di locazione. Risorse finanziarie: l’operazione prevede un investimento da parte di OIKOS di circa 5 milioni di euro per la realizzazione dell’intero progetto che si svilupperà su un’area di 12.000 mq di proprietà del Comune di Alessandria, ceduta alla società OIKOS a prezzi di mercato. Stato di attuazione: il progetto è partito fattivamente nell’agosto del 2007, con l’apertura del cantiere per la costruzione del primo dei due edifici. Il bando per l’assegnazione degli appartamenti dell’ultimo lotto è previsto nel 2010. Osservazioni: l’elemento peculiare dell’iniziativa consiste nell’opportunità, offerta agli inquilini, di divenire nel lungo termine proprietari delle unità immobiliari, in quanto l’affitto versato dal conduttore non è solo un canone calmierato, ma una rata di mutuo senza anticipo che non va mai a fondo perduto trasformandosi, dopo ogni versamento, in un “mattone” della futura proprietà. La condizione abitativa 2.indd 128 4-11-2010 15:15:03 5. Politiche pubbliche in materia di edilizia abitativa sociale | 129 Comune di Venezia Indirizzi Le politiche abitative attuate dal Comune prevedono diversi programmi di intervento da quelli di edilizia residenziale pubblica, a quelli di Housing sociale. I programmi comunali di edilizia residenziale pubblica sono terminati nel 2007, con lo stato di avanzamento degli interventi e la relativa consegna all’amministrazione comunale. Nel corso del 2008, comunque, il Comune di Venezia ha acquistato, chiavi in mano, 33 alloggi nell’ambito del Programma straordinario di edilizia residenziale pubblica sovvenzionata, di cui 2 milioni finanziati dalla Regione. All’inizio del 2009 sono stati acquistati 14 alloggi facenti parte del Programma Integrato di Riqualificazione Urbanistica del Lido, finanziati con il programma straordinario di edilizia residenziale pubblica, rivolto a soggetti sottoposti a procedure esecutive di rilascio e diretto a soddisfare il fabbisogno alloggiativo, con particolare attenzione alle coppie a basso reddito. Il programma di social housing prevede 3 interventi, sempre all’interno del Programma Integrato di Riqualificazione Urbanistica del Lido, per 38 alloggi. Si tratta di acquisti “chiavi in mano” a prezzi convenzionati. Il programma di social housing in Terraferma è ben più considerevole. Il soggetto attuatore del programma di social housing in terraferma è l’IVE (Immobiliare Veneziana) che sta portando avanti progetti in cinque aree di sua proprietà per circa 1.150 alloggi. La Immobiliare Veneziana, società a responsabilità limitata controllata al 97% dal Comune di Venezia, si occupa di interventi di recupero urbano, della creazione di aree residenziali per particolari fasce di utenza, della bonifica ed urbanizzazione delle aree industriali dismesse di porto Marghera. IVE è impegnata in un vasto progetto di social housing: la missione è quella di creare una nuova edificazione, caratterizzata da costi intermedi tra quelli di mercato e quelli dell’edilizia economica-popolare. IVE si sta sempre più concentrando nel settore residenziale: la scelta del Comune di Venezia è stata quella di farla diventare una housing association, in grado di immettere sul mercato alloggi a canone calmierato, ed eventualmente, a commercializzare alloggi a valori competitivi rispetto al mercato. Sono quattro le aree di Mestre in cui IVE sta realizzando i principali interventi di social housing per una edificazione potenziale di 1.150 alloggi. Altri interventi previsti, che rientrano nel programma di housing sociale gestito da IVE, riguardano il centro storico, ed in particolare i complessi dell’ex caserma Manin, l’area Italgas a Santa Marta, i cantieri ACTV a Sant’Elena e l’ex ospedale a Cannaregio. 1. Progetto: interventi di edilizia residenziale (le aree in cui sono previsti gli interventi sono alla Gazzera, in via Pertini, in via Asseggiano e via Vallenari e Ca’ d’Oro). Obiettivi: dare risposta alle nuove forme di disagio abitativo, attraverso interventi di social housing, attraverso l’offerta di abitazioni a canone calmierato. Destinatari: fasce di popolazione con redditi non in grado di confrontarsi con il mercato immobiliare privato, ma allo stesso tempo troppo alti per accedere alle graduatorie per gli La condizione abitativa 2.indd 129 4-11-2010 15:15:03 130 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia alloggi di edilizia residenziale pubblica. Soggetto promotore: IVE (La Immobiliare Veneziana srl) società partecipata dal Comune di Venezia al 97% e da Azienda Servizi mobilità al 3%. Partners: progetti attuati con imprenditori privati che, a seguito di bando di concorso, dovranno predisporre il progetto e realizzare gli immobili trattenendo una certa quota di abitazioni da immettere sul mercato privato senza vincoli convenzionali. Descrizione del progetto: l’intervento per l’edilizia residenziale del quartiere Pertini, dove verrà realizzato il progetto della cordata DNG spa, Zuanier associati e Glass Architettura Urbanistica che ha vinto il bando per la costruzione di 159 alloggi, 52 dei quali verranno ceduti ad IVE per l’immissione sul mercato del canone calmierato. Intervento per l’edilizia residenziale di via Asseggiano, dove è prevista la realizzazione di 220 alloggi, per un importo stimato di circa 25 milioni di euro (il piano di lottizzazione approvato da IVE prevede una superficie lorda di 17.850 mq; a maggio 2009 è stato aperto il bando per l’assegnazione dei lavori). Intervento per l’edilizia residenziale delle aree di via Vallenari e Ca’ d’Oro, con la previsione di 660 alloggi, per le quali IVE ha emanato il bando per i concorsi di idee. L’area di Ca’ d’Oro consente una edificabilità di 17.780 mq di superficie lorda di pavimento, in quella di Vallenari è consentita una edificabilità di 28.430 mq di superficie lorda. Intervento per l’edilizia residenziale della Gazzera per 12-14 alloggi, del Chirignago (nucleo 13 del Peep) per 15-18 alloggi, del Peep di Cavegnago, da cui arriveranno 55-60 alloggi da destinare alla locazione in social housing. Questo intervento fa parte di un piano straordinario per la costruzione di 350 alloggi di edilizia sovvenzionata ed agevolata per il quale, a fine 2007, è stato firmato un accordo di programma tra Regione e Comune. Stato di attuazione: intervento per l’edilizia residenziale di Via Pertini, approvato nel 2008, avvio lavori 2009, fine lavori 2011; intervento per edilizia residenziale via Asseggiano, approvato nel 2008, pubblicato il bando di concorso nel 2009 per la selezione del partner, ultimazione lavori 2013; intervento per l’edilizia residenziale di via Ca’ d’Oro e via Vallenari, approvato nel 2009, e aggiudicato il concorso di idee. Risorse finanziarie: per la realizzazione dei diversi progetti, oltre alle risorse proprie di IVE saranno utilizzati investimenti provenienti dai proponenti dei progetti. 2.Progetto: Recupero dell’ex Caserma Manin per realizzazione casa dello studente Destinatari: studenti dell’Università di Venezia, e categorie di popolazione svantaggiate, come single e giovani coppie. Obiettivi: realizzazione di uno studentato con 180 posti letto, in camere e miniappartamenti e 30 alloggi di superficie media da affittare. Il progetto prevede, inoltre, la realizzazione di alcuni servizi collettivi. Soggetto promotore: Comune di Venezia. Partner: Fondazione IUAV. Descrizione del progetto: progetto di riqualificazione e valorizzazione immobiliare dell’ex caserma Manin (ex convento dei gesuiti trasformato in caserma nel 1800 e dall’inizio degli La condizione abitativa 2.indd 130 4-11-2010 15:15:03 5. Politiche pubbliche in materia di edilizia abitativa sociale | 131 anni ’80 di proprietà del Comune di Venezia) che rappresenta uno dei progetti attraverso cui l’Amministrazione Comunale vuole intervenire per rispondere alle esigenze sempre più sentite e complesse delle creazione di nuova residenzialità nella città insulare, fornendo strutture in grado di rappresentare un’offerta immobiliare adatta alle categorie particolarmente svantaggiate. A tale scopo la Fondazione IUAV ha proposto all’Amministrazione un progetto preliminare di trasformazione con un’offerta bilanciata tra residenze di proprietà comunale destinate alla locazione secondo i criteri del social housing e alloggi universitari destinati agli studenti, con una porzione destinata ai visiting professor. Numerosi gli enti coinvolti. Il Comune di Venezia, proprietario dell’immobile dagli anni ’80, lo ha concesso in diritto d’uso per 40 anni alla Fondazione Iuav, l’istituto di architettura di Venezia, e all’Immobiliare Veneziana, per la parte dedicata al social housing. Stato di attuazione: la fine dei lavori è prevista entro l’estate 2013. Risorse finanziarie: il costo dell’intera operazione è di circa 22 milioni di euro, di cui una parte ministeriali, a cui si aggiungono risorse provenienti da fondi regionali, quindi un’altra quota da parte della Fondazione IUAV ed infine un mutuo sottoscritto da IVE. Comune di Milano Indirizzi Nel maggio 2007 l’amministrazione Comunale ha approvato il nuovo Piano per la casa per la città di Milano (Piano straordinario come previsto dalla legge n.9/2007 – Interventi per la riduzione del disagio abitativo per particolari categorie sociali). Il Piano costituisce un programma complessivo per la casa volto all’incremento del patrimonio abitativo di Milano, con particolare riferimento a quello in locazione, a partire dalla riqualificazione del patrimonio esistente e dalla rivitalizzazione dei quartieri di edilizia residenziale pubblica, e alla riduzione del disagio abitativo. Il Piano, predisposto insieme ad ALER in seguito ad un Protocollo di Intesa, si inserisce in un quadro di rinnovata attenzione delle istituzioni ai problemi della casa ed in particolar modo alle problematiche dell’emergenza abitativa. Il Piano è articolato secondo diverse modalità di intervento. Si parte con la razionalizzazione ed il recupero degli spazi caratterizzati da abbandono o degrado, per proseguire con la rivitalizzazione dei quartieri di edilizia residenziale pubblica con azioni di valorizzazione degli spazi a scopo sociale, ricreativo e aggregativo, per chiudere con la sperimentazione nei campi tecnologico ed ambientale, con particolare riguardo al risparmio energetico e alla sostenibilità ambientale. Il patrimonio residenziale pubblico a Milano ammonta a 72.240 alloggi di cui 30.740 di proprietà del Comune, che dal 1° ottobre 2009 sono stati affidati ad ALER e 41.500 di proprietà dell’ALER. Gli alloggi attualmente in fase di realizzazione sono 1.522. Nei programmi di edilizia residenziale sociale in locazione a Milano rientra anche la possibilità di utilizzare terreni di proprietà dell’Amministrazione Comunale, oggi destinati a standard dal Piano Regolatore generale, che vengono identificati quali ambiti idonei all’assegnazione del diritto di concessione novantennale delle superfici per la realizzazione degli interventi previsti. In La condizione abitativa 2.indd 131 4-11-2010 15:15:04 132 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia questo programma di interventi è prevista una quota minima del 25% di alloggi da destinare a locazione (comprensiva della quota destinata a canale sociale e moderato), mentre la restante parte riguarderà la costruzione di alloggi di edilizia convenzionata, i cui prezzi di cessione non potranno superare determinati costi al metro quadro. Nel dicembre del 2008 il Consiglio Comunale ha apportato delle revisioni alle politiche urbanistiche comunali al fine di favorire la produzione di edilizia abitativa sociale nell’ambito dei Programmi Integrati di Intervento. Nello specifico, si è sollecitato la compresenza, nel medesimo programma integrato, di destinazioni diverse, anche se appartenenti alla medesima categoria urbanistica generale. Così, nell’ambito della categoria residenziale, si promuove la produzione di edilizia libera, convenzionata, in vendita e in locazione, a canone sociale, a canone moderato, a canone concordato. È inoltre consentito un incremento volumetrico pari a 0,35 mq/mq (bonus) da sommare al tradizionale indice di utilizzo territoriale pari a 0,65 mq/mq per le operazioni che prevedono al loro interno housing sociale. Nel corso del 2009 sono stati presentati in Comune 20 Piani, 16 dei quali prevedono l’utilizzo del bonus. Questa forma di incentivazione è stata poi inserita nel nuovo Piano di Governo del Territorio, il nuovo strumento urbanistico comunale in fase di approvazione. Coerentemente con questo indirizzo lo scorso ottobre la Giunta del Comune di Milano ha approvato il documento che disciplina gli accordi convenzionali del Comune sul tema dell’abitare sociale. Il documento fissa le regole per le nuove convenzioni di social housing che consentiranno, ad ogni operatore, di vedere incrementati i propri diritti edificatori, a patto che il bonus sia destinato a tipologie abitative sostenibili. Il premio volumetrico è riservato a chi costruirà alloggi a meno di 2.000 euro al metro quadrato o desidera costruire alberghi low cost che possano offrire una sistemazione temporanea a chi resta in città per periodi limitati. Con questa nuova strategia il Comune conta di sviluppare un reale mercato della casa a prezzi contenuti e, grazie all’introduzione della formula del riscatto, renderà possibile per gli inquilini di trasformare il canone d’affitto in una rata per l’acquisto dell’alloggio. 1. Progetto: Programma di riqualificazione del patrimonio pubblico e interventi per la riduzione del disagio abitativo Beneficiari: nuclei familiari in condizione di maggior disagio abitativo e con particolari condizioni di fragilità (anziani, malati, disabili, bambini). Obiettivi: risanamento dei quartieri di edilizia sociale con il fine di adeguare gli immobili alle normative vigenti sotto il profilo strutturale, impiantistico e tipologico dimensionale, incrementando la disponibilità di alloggi di edilizia sociale. Rivitalizzazione dei quartieri di edilizia residenziale pubblica, mediante l’integrazione sociale e la diversificazione delle funzioni, per dare risposta ad una domanda abitativa di alloggi in affitto a canoni accessibili rispetto al mercato, ed il miglioramento della qualità della vita nei quartieri. Soggetto promotore: Comune di Milano. Partner: ALER. La condizione abitativa 2.indd 132 4-11-2010 15:15:04 5. Politiche pubbliche in materia di edilizia abitativa sociale | 133 Descrizione progetto: interventi in corso di programmazione con le risorse di cui al D.M. 16 marzo 2006: Via Tofano, Quarto Oggiaro, Via Solari, Via De Lemene, Via Scaldasole. Recupero dell’esistente attraverso interventi di risanamento/ristrutturazione riguardanti edifici e/ o alloggi inagibili, alloggi inidonei all’assegnazione, alloggi sottosoglia, unità abitative da frazionare in quanto sottoutilizzate, ricostruzione di edifici demoliti, recupero dei sottotetti. Risorse finanziarie: per la realizzazione del programma è indispensabile convogliare tutte le risorse pubbliche e private; mettere a punto strumenti finanziari innovativi; individuare misure fiscali agevolative. I costi del piano complessivo degli interventi su base quinquennale ammontano a 1.513 milioni di euro e interessano circa 10.000 alloggi, così ripartiti: 40 milioni per interventi di recupero in corso di programmazione, 394 milioni recupero dell’esistente, 1.078 milioni per l’integrazione dei quartieri esistenti, riconversione a fini abitativi di edifici. 2.Progetto: Valorizzazione del patrimonio immobiliare comunale attraverso un processo di dismissione del proprio portafoglio immobiliare Beneficiari: nuclei familiari in condizione di maggior disagio e nuovi bisogni emergenti, giovani coppie e studenti. Obiettivi: individuare concretamente fonti e modalità virtuose di reperimento di risorse attraverso il ricorso a strumenti di finanza immobiliare (fondi immobiliari ad apporto pubblico). Le risorse finanziarie saranno destinate all’attuazione di progetti di riqualificazione del patrimonio di edilizia residenziale, con particolare riguardo ai quartieri di edilizia sociale da rivitalizzare, alle infrastrutture da riqualificare e a progetti speciali. Soggetto promotore: Comune di Milano, ALER Milano. Partner: Cassa Depositi e Prestiti per lo studio delle opzioni strategiche relative alla valorizzazione del patrimonio immobiliare; BNL Fondi immobiliari SGR, società gestione Fondo comune investimento immobiliare; Unicredit Corporate banking SpA, banca finanziatrice del Fondo immobiliare. Descrizione del progetto: il piano generale di sviluppo, approvato dal Consiglio Comunale il 28/07/06, ha formalmente adottato la scelta della valorizzazione del patrimonio comunale come leva per lo sviluppo della città. La valorizzazione dei beni immobiliari permetterà la liberazione di risorse finanziarie da utilizzare per la realizzazione di investimenti, tra cui gli interventi di riqualificazione del patrimonio di edilizia residenziale pubblica, estremamente necessari, e opere pubbliche. Il Comune di Milano ha individuato nella CDP il partner in grado di garantire la professionalità specialistica necessaria a sviluppare il progetto. Il gruppo di lavoro Comune/CDP ha identificato quale strumento più idoneo, il Fondo comune di investimento immobiliare ad apporto. Nel Piano di valorizzazione, che non va a toccare gli immobili di edilizia economica popolare, sono stati individuati gli immobili da inserire nel fondo. Il portafoglio di immobili è costituito da 76 lotti ed è composto per il 30% da immobili residenziali occupati, il 20% La condizione abitativa 2.indd 133 4-11-2010 15:15:04 134 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia da immobili residenziali liberi, il 35% da immobili ad uso diverso (commerciali, magazzini, uffici) e la quota restante da box e autorimesse. Stato di attuazione: nell’ottobre del 2007 avvio della procedura di evidenza pubblica per l’individuazione della società di gestione del risparmio volta a gestire il Fondo comune di investimento; 10 dicembre 2007 selezionato BNL Fondi Immobiliari quale società aggiudicataria; 28 dicembre 2007 sottoscrizione dell’atto di apporto tra Comune e BNL FI, nel quale l’Ente apporta al Fondo la prima porzione del proprio portafoglio; 30 aprile 2008 i contratti di apporto e compravendita degli immobili, inseriti nel piano di valorizzazione sono a tutti gli effetti operativi. Nel giugno 2008 e nel settembre 2008 il Comune ha incassato la prima e la seconda tranche di pagamento del prezzo di trasferimento. Nel novembre 2008 sono iniziate le attività di dismissione degli immobili, mediante evidenza pubblica. Risorse finanziarie: la struttura dell’operazione prevede che gli immobili vengano trasferiti al fondo secondo due modalità: 1)una prima porzione del portafoglio sarà trasferita al Fondo sulla base di un contratto di apporto a fronte di una sottoscrizione, da parte del Comune, di quote di classe A e di quote di classe B emesse dal Fondo stesso; 2)la restante porzione verrà trasferita al Fondo, a fronte del pagamento di un corrispettivo in denaro. Le quote di classe A sottoscritte dal Comune saranno poi collocate presso investitori qualificati da uno o più intermediari specializzati appositamente individuati dal Comune con procedura di evidenza pubblica. Le quote di classe B saranno conservate dal Comune e incorporeranno diritti patrimoniali e diritti di governance finalizzati ad assicurare il rispetto dei vincoli di salvaguardia e garanzia sociali previste. Osservazioni: il Comune di Milano, con questo progetto, avvia un processo innovativo che consente di recuperare risorse attraverso la valorizzazione che non è, come in passato, solo un processo di vendita, ma un processo di finalizzazione sociale delle risorse ricavate e di attenzione per chi occupa il patrimonio edilizio dell’Amministrazione Comunale e prefigura una gestione economicamente equilibrata dei beni pubblici. Questo primo provvedimento utilizza il patrimonio immobiliare che rende meno e costa di più per l’Amministrazione. 3.Progetto: concessione di 11 aree in diritto di superficie per realizzare nuovi quartieri al fine di soddisfare la domanda di alloggi sociali sul territorio cittadino Beneficiari: nuclei familiari non in grado di sostenere canoni a prezzi correnti nel libero mercato, e persone con esigenze abitative di tipo temporaneo collegate con esigenze di lavoro e di studio. Nei bandi sono espressamente indicate le tipologie alle quali gli interventi di housing sociale sono destinate. Obiettivi: realizzazione di 3.380 alloggi sostenuti ed integrati da servizi per favorire l’integrazione sociale e culturale. Realizzare, quindi, piccoli quartieri diffusi ed integrati, dove La condizione abitativa 2.indd 134 4-11-2010 15:15:04 5. Politiche pubbliche in materia di edilizia abitativa sociale | 135 sviluppare il senso di appartenenza al quartiere ed evitare la ghettizzazione. Soggetto promotore: Comune di Milano. Partner: Fondazione Cariplo e Fondazione Housing Sociale finalizzata allo sviluppo di edilizia residenziale sociale, attraverso il fondo immobiliare etico “Fondo Abitare Sociale 1”, ed altre realtà del mondo imprenditoriale, individuate mediante regolare procedura di gara. Descrizione del progetto: 3 aree sono state destinate ad operatori della finanza etica per realizzare interventi di edilizia residenziale sperimentale in locazione a canone sociale, calmierato e convenzionato. Le rimanenti 8 aree sono state oggetto di un bando pubblico per la concessione, in diritto di superficie, delle aree di proprietà comunale per la realizzazione di interventi di edilizia residenziale, a canone di locazione sociale, moderato e, convenzionato e/o in godimento d’uso, e con prezzo di cessione convenzionato. Stato di attuazione: nel giugno 2004 si costituisce la Fondazione Housing Sociale, con la partecipazione della Regione Lombardia e dell’ANCI Lombardia. Nel luglio 2005 la Banca d’Italia autorizza il Fondo Abitare Sociale 1, primo fondo immobiliare etico dedicato all’housing sociale, gestito da POLARIS SGR. Nel 2005, si assiste alla sottoscrizione di un Protocollo d’Intesa con il Comune di Milano per la cessione di 3 aree comunali in diritto di superficie per la realizzazione di circa 580 alloggi. Nel 2006 aderiscono al Fondo, la Fondazione Cariplo, la Regione Lombardia, Banca Intesa, Banca Popolare di Milano, Generali, Cassa Geometri, Pirelli Real Estate, Telecom. La società di gestione del Fondo, Polaris Investment Italia SGR, prmuove due concorsi di progettazione internazionale per realizzare due interventi di edilizia sociale nelle aree di via Cenni e di via Rasario a Milano Delle restanti 8 aree solo 6 sono state affidate a consorzi di imprese e cooperative. Sulle aree verranno realizzati 1.700 alloggi, il 25% dei quali destinati all’affitto e la rimanente quota alla proprietà. L’avvio dei cantieri è previsto per il 2011 con completamento dei lavori nel 2014. Risorse finanziarie: le risorse finanziarie per sostenere l’iniziativa sono ripartite tra: • Regione Lombardia, con un finanziamento di 30 milioni di euro finalizzato alla realizzazione degli alloggi a canone sociale e moderato; • Comune di Milano, che mette a disposizione le aree gratuitamente per la quota di edilizia in affitto a canone di locazione sociale e moderato, oltre ad un finanziamento di 20 milioni finalizzato all’abbattimento degli oneri finanziari; • la parte restante, necessaria alla realizzazione dell’intervento, a carico dell’operatore. Osservazioni: la problematica maggiore nella costruzione della proposta è stata la sostenibilità economico-finanziaria degli interventi da parte degli operatori, anche per la difficoltà contingente di accesso al credito. Elementi positivi e di maggior significato sono stati, il coinvolgimento dei privati nella costruzione del mix sociale e l’offerta degli alloggi in cessione a prezzo convenzionato, e l’affitto a canone calmierato per alcune categorie che non possono rivolgersi al libero mercato per i costi elevati. Particolare attenzione è stata posta, infine, all’aspetto gestionale dei progetti presentati e selezionati. La condizione abitativa 2.indd 135 4-11-2010 15:15:04 136 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia 4.Progetto: recupero alloggi sfitti La Giunta comunale, lo scorso novembre, ha approvato il progetto definitivo per l’adeguamento normativo di alloggi di edilizia popolare attualmente sfitti stanziando, in totale, 10 milioni di euro. Gli interventi programmati, con il sistema degli appalti aperti, consentiranno di recuperare tempestivamente gli alloggi attualmente liberi per utilizzarli anche per i piani di mobilità e per la rotazione degli assegnatari in graduatoria. Tra questi appartamenti – quasi tutti costruiti prima degli anni Sessanta – molti sono “sotto standard”, ovvero hanno una superficie inferiore ai 36 mq. La disposizione degli appartamenti verrà rivista e adeguata alle nuove esigenze abitative, nella logica di aumentare il numero degli alloggi disponibili, rendendoli nel contempo perfettamente a norma. Nel 2008 furono recuperati circa 200 appartamenti; con gli attuali 10 milioni se ne potranno recuperare altri 800. Lo stock è costituito da alloggi lasciati liberi in base al normale turn-over degli inquilini (circa 700 alloggi all’anno), che viene affrontato con il sistema degli appalti aperti previsti nel Piano delle Opere Pubbliche e seguiti dall’Area Tecnica del Comune, e da alloggi sottosoglia. Per questi ultimi si tratta di accorpare gli alloggi ’sottosoglia’ – come è in corso a Quarto Oggiaro – risanare interi edifici, come il quartiere di via Feltrinelli, fino al punto di demolirli e ricostruirli, come per le Torri di via Tofano. Comune di Bologna Indirizzi La questione abitativa a Bologna tende, da un lato, a rafforzare le stesse caratteristiche strutturali osservabili su scala nazionale e sovranazionale legate in particolare alle difficoltà delle famiglie di fare fronte all’alto costo degli affitti e dei mutui per l’acquisto delle case, dall’altro si caratterizza a partire da alcuni fenomeni di particolare rilevanza sociale: lo sviluppo dell’immigrazione extracomunitaria, il progressivo invecchiamento della popolazione, con un significativo aumento della fascia dei molto anziani, la presenza massiccia di studenti e l’incremento delle situazioni di emergenza abitativa per le fasce deboli della società. Il Comune di Bologna ha inteso intraprendere un percorso che conduca verso l’innovazione delle politiche abitative, con particolare riferimento alla razionalizzazione dell’uso del patrimonio pubblico e alla valorizzazione delle possibilità di utilizzo del patrimonio privato disponibile. 1. Progetto: Agenzia metropolitana per l’affitto (AMA) Beneficiari: nuclei familiari che hanno capacità economica ma che hanno difficoltà a stare sul mercato libero degli alloggi, soprattutto quelli inseriti nelle graduatorie per l’assegnazione di alloggi a canone calmierato. Obiettivi: aumentare gli alloggi privati destinati alla locazione permanente a canone calmie- La condizione abitativa 2.indd 136 4-11-2010 15:15:04 5. Politiche pubbliche in materia di edilizia abitativa sociale | 137 rato che vanno ad aggiungersi agli alloggi pubblici destinati alla locazione a canone concordato, garantendo alla proprietà immobiliare il pagamento dell’affitto, il rimborso delle spese legali, il ripristino dell’alloggio rispetto ad eventuali danni. Calmierare il costo degli affitti nella città e contrastare la pratica degli affitti irregolari, soprattutto per gli studenti ed i giovani lavoratori. Soggetto promotore: AMA, Comune di Bologna. Partner: Provincia di Bologna ed i Comuni dell’area metropolitana, Acer, le Associazioni di proprietari e quella degli inquilini. Descrizione del progetto: AMA intende promuovere l’utilizzo del contratto a canone concordato da parte dei proprietari di alloggi situati nel territorio della provincia di Bologna. La sua operatività è indirizzata a facilitare l’accesso al mercato dell’affitto per quei cittadini che si trovano nella fascia di reddito troppo elevata per accedere all’edilizia residenziale pubblica. L’Agenzia ha il compito di minimizzare i rischi per i piccoli proprietari che possono affittare un immobile in tutta tranquillità, minimizzando i rischi connessi alla selezione degli affittuari e all’eventuale mancato pagamento del canone di locazione pattuito. Scopo dell’Agenzia è far conoscere e facilitare l’uso del contratto a canone concordato sul libero mercato. L’Agenzia cura il rapporto con i proprietari degli alloggi e fa da tramite tra loro ed il Comune che detiene le graduatorie per l’individuazione dell’inquilino. Grazie ad un Fondo di garanzia inizialmente costituito con finanziamenti erogati dalla Fondazione Carisbo e Del Monte, l’Agenzia offre ai proprietari la garanzia di copertura di un’eventuale morosità e/o danni. Stato di attuazione: AMA si è costituita nel novembre 2007 e i primi sportelli si sono aperti nel 2008. In città la diffusione dello strumento del canone concordato risulta, ad oggi, ancora sottodimensionata rispetto alle esigenze di sostegno palesate dalla domanda del segmento locativo. Si stima, infatti, che i contratti a canone concordato stipulati a Bologna non raggiungano le 4 mila unità, con un’incidenza sul totale delle locazioni in essere, inferiore al 10%. A penalizzare la diffusione dei contratti a canone concordato è principalmente la ritrosia dei proprietari, che continuano massicciamente a prediligere altre forme contrattuali. Risorse finanziarie: le risorse di AMA provengono dal contributo annuale delle Fondazioni (125.000 euro) a cui si aggiungono il 3% dell’affitto degli appartamenti locati decurtato dalle spese di gestione del contratto. Osservazioni: il delicato equilibrio che regola il funzionamento dello strumento del canone concordato rende oltremodo difficile ipotizzare iniziative che ne favoriscano la diffusione. Al di là della sensibilizzazione all’utilizzo e ad una semplificazione degli aspetti burocratico amministrativi, l’aspetto cruciale riguarda l’ampliamento dell’offerta oggi disponibile. Le previsioni contenute nella nuova legge urbanistica regionale (Legge n. 6/2009) in materia di interventi di edilizia residenziale sociale potrebbero concorrere all’incremento dello stock a disposizione del Comune da destinare alla locazione permanente a canone concordato. La condizione abitativa 2.indd 137 4-11-2010 15:15:04 138 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia 2.Progetto: Recupero del patrimonio di edilizia pubblica Il programma “Contratti di quartiere II” rappresenta per Bologna una delle esperienze più significative di recupero di immobili di edilizia residenziale pubblica, realizzata con l’obiettivo prioritario di migliorare la qualità dell’abitare, coniugando la ristrutturazione edilizia con la forte attenzione all’impatto ambientale e sociale degli interventi. I Contratti di Quartiere sono uno strumento per promuovere la riqualificazione di aree cittadine che presentano elementi di criticità ambientale e sociale, da realizzarsi con la sinergia di risorse pubbliche e private, e con un forte coinvolgimento dei cittadini nella definizione degli interventi. Le proposte di programma, presentate dai Comuni a seguito dei bandi pubblici, vengono selezionate da una specifica commissione formata da rappresentanti del Ministero e della Regione. Il bando della Regione Emilia-Romagna ha destinato il 60% dei contributi pubblici a interventi di edilizia residenziale, riservando fino ad un quarto di tale importo per opere a carattere sperimentale finalizzate ad innalzare i livelli qualitativi dell’abitare, sotto il profilo sociale, del risparmio energetico, dell’efficienza nella gestione e nella manutenzione delle strutture abitative. Il Comune di Bologna ha ottenuto l’assegnazione delle risorse dei “Contratti di Quartiere II” per un valore di 32 milioni di euro, per tre diverse aree della città, per oltre 160 appartamenti, da completare entro il 2013. Obiettivo dei Contratti di Quartiere del Comune di Bologna è quello di valorizzare e rendere di nuovo agibili parti dei fabbricati per le fasce deboli della popolazione, e potenziare così l’offerta di alloggi a prezzi calmierati in città. 3.Progetto: Dalla rete al co-housing È un progetto, presentato dal Comune di Bologna e finanziato dal Ministero della Gioventù, che prevede tre azioni che favoriscono l’accesso alla casa per i giovani al di sotto dei 35 anni. Nel dicembre del 2007 il Ministero delle Politiche Giovanili e le Attività Sportive aveva indetto un bando per la selezione di progetti volti a incrementare la disponibilità di alloggi da destinare ai giovani nelle città metropolitane. Nel 2008 il Comune di Bologna ha partecipato al bando con il progetto “Dalla rete al cohousing”. La graduatoria delle città vincitrici, stilata nel febbraio del 2009, assegnava a Bologna il 4° posto con un finanziamento di 1.406.600 euro. Il Progetto in essere è stato presentato alla città nel dicembre del 2009. Sono previste tre azioni: • la prima iniziativa del Comune è “Cercare casa” con le nuove tecnologie e prevede la creazione di un portale dedicato al tema dell’accesso alla casa per i giovani, con una sezione “domanda-offerta”; • la seconda iniziativa promossa dal Comune di Bologna riguarda l’abbattimento dei costi d’entrata e la costituzione di un fondo di rotazione. La condizione abitativa 2.indd 138 4-11-2010 15:15:05 5. Politiche pubbliche in materia di edilizia abitativa sociale | 139 Verrà costituito con i finanziamenti del Ministero della Gioventù e del Comune di Bologna un fondo di 400mila euro per coprire i depositi cauzionali dei contratti a canone concordato stipulati da giovani tra i 25 e i 35 anni. Il fondo avrà una natura rotativa. Le risorse economiche, infatti, al termine di un contratto verranno assegnate ad altri destinatari; • la terza ed ultima iniziativa promossa dal Comune di Bologna riguarda la sperimentazione di nuovi modelli di co-residenza. Il progetto in essere del Comune di Bologna prevede la ristrutturazione dello stabile, di proprietà dell’ASP IRIDeS, che si trova in via del Porto, 15: raddoppio della superficie a disposizione per gli alloggi e conseguente aumento dei possibili destinatari; recupero dell’immobile, anche sotto il profilo dei consumi energetici; realizzazione di 14 mini appartamenti con ampie zone comuni per tutti i 4 piani del palazzo; gli appartamenti saranno di circa 45 mq con circa 25 mq di spazi comuni per un totale di 40 posti letto; i lavori saranno eseguiti nei prossimi tre anni. 4.Progetto: Autorecupero Il progetto di autorecupero in corso a Bologna consiste nella ristrutturazione, in autocostruzione, di circa 43 alloggi suddivisi in 9 immobili di proprietà del Comune di Bologna. La partecipazione al progetto comporta l’impegno a lavorare nei cantieri negli orari extralavorativi e nei giorni festivi, mettendo a disposizione almeno 16 ore di lavoro gratuito settimanale per ogni nucleo familiare e un impegno di tipo economico proporzionato all’ampiezza dell’alloggio e pari al 100% dei costi. Il Comune ha individuato, tramite procedura ad evidenza pubblica, il soggetto incaricato della realizzazione dell’intervento, rappresentato da un’Associazione Temporanea di Scopo composta da soggetti con competenze diverse. L’Associazione Xenia (soggetto capofila) si farà carico dell’accompagnamento alla casa e della mediazione sociale, il Consorzio ABN di Perugia si occuperà degli aspetti tecnicoedilizi, sociali e finanziari, la Coop.sociale ABCittà di Milano curerà i processi partecipativi per un coinvolgimento consapevole dei beneficiari, del futuro vicinato e dei territori. Questo partenariato consente di mettere in campo competenze diverse negli ambiti tecnico edilizio, sociale e della comunicazione. Comune di Firenze Indirizzi24 L’art. 23 lettera e) delle Norme di attuazione del Piano Strutturale, adottato con deliberazione consiliare n.59/39 del 20 aprile 2004, recita: “[La pianificazione operativa] prevede, per tutti gli interventi di nuova edificazione o di recupero da realizzare attraverso la ristrutturazione urbanistica o la sostituzione edilizia che superino la soglia dei 2.000 metri quadrati di superficie 24 Comune di Firenze, Regolamento per l’applicazione del disposto di cui all’art. 23, lettera e), nonché della salvaguardia prevista dall’art. 27, quarto comma, delle Norme di attuazione del Piano Strutturale adottato con deliberazione n. 59/39 del 20 aprile 2004. La condizione abitativa 2.indd 139 4-11-2010 15:15:05 140 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia utile lorda e ricadano nell’ambito di zone ove la residenza sia tra le destinazioni ammesse, l’obbligo che una quota non inferiore al 20% in termini di S.u.l. sia destinata alla residenza nelle forme dell’affitto permanente o in altra forma di edilizia convenzionata, sulla base di accordi con l’Amministrazione Comunale, tramite apposito regolamento”. Il Comune di Firenze, con separato provvedimento, istituisce un Fondo per lo sviluppo della residenza in affitto, la cui dotazione ordinaria è costituita: • dai contributi versati dagli operatori in esecuzione del Regolamento; • dai titoli edificatori conferiti al Comune in esecuzione del Regolamento. La dotazione potrà essere incrementata: • con stanziamenti specifici; • con il conferimento di titoli edificatori altrimenti posseduti dal Comune; • con eventuali finanziamenti concessi dallo Stato o dalla Regione per le finalità del Fondo. Con la dotazione, il Fondo attribuisce contributi finanziari e incrementi volumetrici agli operatori che, non essendovi tenuti ai sensi dell’art. 23, lettera e), delle Norme del Piano Strutturale, si propongano come realizzatori di residenze destinate alla locazione permanente. A tal fine, con cadenza biennale, il Fondo bandisce una selezione pubblica degli operatori interessati a tale modalità di intervento. 1. Progetto: Residenza in affitto Destinatari: nuclei familiari che hanno un reddito basso tale da non potersi permettere di pagare un affitto a prezzi di mercato, o un reddito troppo elevato per essere ammessi alle graduatorie dell’edilizia residenziale pubblica o residenze sociali. Obiettivi: far fronte all’esigenza abitativa di tutte le fasce sociali ed in particolar modo far accedere al godimento dell’abitazione anche le categorie economico-sociali che non potrebbero farlo sul mercato libero. Soggetto promotore: Comune di Firenze. Descrizione del progetto: le norme di attuazione del Piano strutturale prevedono che nei nuovi interventi venga riservata una quota non inferiore al 20% da destinare alla residenza nella forma dell’affitto permanente o in altra forma di edilizia convenzionata. Stato di attuazione: ad ora sono stati realizzati con questa formula perequativa circa 120 alloggi. Con la definizione del RUC (Regolamento Urbanistico Comunale), in attuazione del Piano strutturale approvato, si potranno verificare maggiormente i risultati a regime e/o l’attivazione di altre forme di perequazione già previste dal Piano Strutturale. Comune di Roma INDIRIZZI Con la delibera quadro numero 23 di marzo 2010 sono stati approvati dal Consiglio Comunale gli “Indirizzi per il Piano Casa del Comune di Roma”. Il Piano Casa del Comune di Roma è stato dimensionato sull’obiettivo iniziale di 25.700 alloggi di cui 6.000 (pari al 23,34% della manovra complessiva) da destinare ad alloggi di edilizia re- La condizione abitativa 2.indd 140 4-11-2010 15:15:05 5. Politiche pubbliche in materia di edilizia abitativa sociale | 141 sidenziale pubblica sovvenzionata (obiettivo da sottoporre a successive e periodiche verifiche, nel dimensionamento tendenziale e nella composizione sociale). Per perseguire tale obiettivo sono state individuate le seguenti azioni: • reperimento e acquisizione di nuove aree edificabili da destinare ad alloggi sociali ed edilizia residenziale pubblica; • densificazione di aree già edificabili, riservando l’edificabilità aggiuntiva in prevalenza alla realizzazione di alloggi sociali; • modifica delle destinazioni d’uso di zone urbanistiche o di fabbricati non residenziali, per consentire la realizzazione di alloggi sociali; • acquisizione di alloggi da destinare all’housing sociale e all’edilizia residenziale pubblica sovvenzionata; • utilizzazione delle residue aree residenziali disponibili nell’ambito del Programma SDO; • reperimento di aree e fabbricati demaniali (caserme dismesse, etc.) prevedendo, alternativa- mente, o l’utilizzazione dei compendi sopra richiamati, ovvero la possibilità di destinare una quota delle eventuali valorizzazioni patrimoniali degli stessi per l’acquisizione, la manutenzione e la nuova realizzazione di alloggi ERP; • destinare interamente il ricavato della vendita degli alloggi di edilizia residenziale pubblica all’acquisizione, la manutenzione e la nuova realizzazione di alloggi ERP; • monitorare lo stato di attuazione dei seguenti strumenti urbanistici: gli “Ambiti per i Pro- grammi integrati della Città da ristrutturare e della Città della trasformazione”, le “Centralità urbane e metropolitane” ed i “Nuclei di edilizia ex-abusiva da recuperare” (c.d. toponimi), al fine di prevedere l’utilizzo di quote di S.U.L. da destinare ad interventi di housing sociale. 1. Progetto: Piani di Zona Il Campidoglio nel gennaio del 2010 ha avviato l’iter procedimentale di 29 Piani di zona (aree 167) che porteranno alla realizzazione di circa 9.000 alloggi di edilizia residenziale pubblica (ERP). Il Consiglio Comunale ha approvato le tre delibere, la 143, la 144 e la 176/2009, che danno il via libera alle varianti urbanistiche dei 29 Piani di zona. Ora, a seguito della conclusione dell’iter burocratico, il Campidoglio dovrà procedere con l’approvazione della convenzione integrativa e della delibera di assegnazione della realizzazione degli alloggi alle varie cooperative e imprese della graduatoria già formulata dalla Regione Lazio. Tra le novità stabilite, quella che prevede che, invece di espropriare le aree di realizzazione di alloggi ERP, il Campidoglio concederà un premio cubature del 30% alle imprese e alle cooperative incaricate di costruire gli alloggi. In questo modo i Piani di zona saranno densificati e, rispetto ai circa 6.000 appartamenti che dovevano essere realizzati in base ai finanziamenti regionali, ne saranno costruiti circa 9.000. 2.Progetto: Programma di Riqualificazione Immobili Agricoli (PRIA) Destinatari: agricoltori ed eventuali nuclei familiari con alloggi a canone contenuto. Obiettivi: il programma punta a riqualificare le aziende agricole dell’agro romano, suppor- La condizione abitativa 2.indd 141 4-11-2010 15:15:05 142 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia tandole in questo sforzo finanziario con alcune opportunità, ma anche a reperire alloggi in affitto a canone basso all’interno degli edifici attualmente inutilizzati presenti nelle aree agricole. Soggetto promotore: Comune di Roma. Descrizione del progetto: il degrado che coinvolge la campagna della fascia periferica romana generato dalla grave crisi delle aziende agricole, ha portato all’abbandono di manufatti edificati in passato e non più funzionali all’attività produttiva. Il Comune di Roma, dopo una prima fase di studio per individuare un meccanismo di messa in sicurezza degli immobili abbandonati (che sono migliaia), ha individuato un meccanismo incentivante perché tale iniziativa si realizzi a cura dei privati proprietari di tali manufatti. Il PRIA dovrebbe fornire tangibili risultati soprattutto su: messa in sicurezza delle aziende attraverso sistemi di anti-intrusione e videosorveglianza; restauro conservativo dei casali storici; alloggi a canone contenuto che gli agricoltori si impegneranno a promuovere attraverso la riqualificazione delle loro proprietà. Stato di attuazione: delibera della Giunta Comunale n.288 del 23 settembre 2009, per la Promozione del PRIA. In data 2 novembre è stato emanato il bando per la manifestazione di interesse alla formazione del PRIA, per conseguire gli elementi di valutazione delle reciproche convenienze ad attuare un esteso intervento di riqualificazione. Il bando è lo strumento per verificare la disponibilità degli agricoltori a partecipare al programma, e testarne la fattibilità, i costi/benefici economici, l’impatto sulla struttura urbana e territoriale. 3. Progetto: Bando “relitti urbani” Si tratta di un vasto programma di riqualificazione di fabbriche e capannoni dismessi per ottenerne insediamenti e infrastrutture. Circa 440 aree, 1.130 ettari in totale. Possono aderire i proprietari di edifici di non meno di 10mila metri cubi e di aree non edificate di almeno 2 ettari, per realizzare alloggi di “housing sociale” (20% della superficie fondiaria edificabile) ma anche teatri, auditorium, musei. Sono previsti interventi di ristrutturazione, demolizione e ricostruzione, ampliamento delle volumetrie (incrementi dal 35% al 50% a seconda dei casi), nuova edificazione, nuova ubicazione di strutture demolite, cambi di destinazione d’uso (rispettando le quote residenziali preesistenti). Un’apposita commissione valuterà i progetti presentati, poi sarà il Consiglio Comunale a decidere sulle varianti urbanistiche. I criteri di valutazione: qualità architettonica e ambientale del progetto; dimensione e qualità di infrastrutture e servizi offerti; integrazione con il contesto urbano; potenzialità insediative delle aree proposte. 4. Progetto: Bando “F555”, il nuovo quartiere di Pietralata Il bando si chiama “F555” e prevede la costruzione di 555 nuove case di housing sociale a Pietralata, su un’area ex Sdo. Un piccolo quartiere con palazzine di quattro-cinque piani, una piazza centrale con fontana monumentale e negozi, giardini e una scuola materna. Le case saranno in parte di edilizia popolare e in parte di edilizia sovvenzionata, da affittare a canone La condizione abitativa 2.indd 142 4-11-2010 15:15:05 5. Politiche pubbliche in materia di edilizia abitativa sociale | 143 agevolato per 25 anni, da affittare a riscatto finale oppure da vendere a prezzo calmierato. L’area di intervento ha una superficie totale di 7,3 ettari, sui quali si andranno a sviluppare circa 120 mila metri cubi a uso residenziale e più 5 mila metri cubi a uso commerciale. Sono previsti 80 alloggi popolari da un minimo di 38 a un massimo di 62 metri quadri: almeno 50 alloggi da dare in affitto per 25 anni a canone mensile di 6 euro al metro quadro; almeno 150 case in affitto con riscatto finale (canone mensile, 8 euro a metro quadro; saldo finale a prezzo convenuto); almeno 275 alloggi da vendere a prezzo calmierato (massimo 2.400 euro al metro quadro). I destinatari degli alloggi sono famiglie a basso reddito (anche “monoparentali” e monoreddito), giovani coppie, anziani, studenti. Diritto di prelazione per le famiglie allontanate dalle residenze d’origine a causa dei programmi d’intervento nell’ex Sistema Direzionale Orientale (Sdo). L’avvio dei lavori è previsto a trenta giorni dalla stipula delle convenzioni mentre l’assegnazione degli alloggi all’inizio del 2013. Il costo totale delle opere è stato stimato in 69 milioni di euro. 5.4.2 Le Regioni Regione Lazio Indirizzi Programma regionale per l’housing sociale di 70 milioni di euro (febbraio 2010). Nel Programma regionale di housing sociale sono compresi: a)Interventi di costruzione, recupero e/o acquisto di alloggi; b)Agevolazioni finalizzate a favorire la locazione a canone concordato da parte dei privati, attraverso intese con i Comuni, per riduzioni dell’I.C.I. sulle seconde case, anche attraverso “sportelli” che favoriscono l’incontro tra proprietari e inquilini, supportandone, se del caso, i relativi rapporti contrattuali con un fondo di garanzia; c)Interventi di auto recupero. Tenuto conto della diversa rilevanza sociale di queste categorie di intervento, nonché della loro possibile programmazione esecutiva, le risorse disponibili sono state ripartite tra i suddetti interventi come segue: sub a) 65 milioni di euro; sub b) 2 milioni di euro; sub c) 3 milioni di euro. Nello schema di avviso pubblico predisposto ai fini della presentazione delle proposte di intervento, particolare attenzione è richiesta nella progettazione di abitazioni di qualità, in grado di garantire efficienza energetica e sostenibilità ambientale, contenendo i prezzi. Tra le iniziative recenti, approvate dalla Giunta Regionale (febbraio 2010), si cita il "Progetto Mutuo Sostenibile" che modifica l’accesso all’edilizia agevolata, allargando il diritto alla casa a numerosi nuovi soggetti. L’erogazione di 15.000 € a fondo perduto viene sostituita dalla concessione di un mutuo agevolato di 100.000 € all’1% di interesse: con 316 € al mese per 30 anni si acquisterà una casa di 50 mq. Un provvedimento indirizzato a chi ha un reddito inferiore ai 47.000 € lordi che sblocca 500 milioni di € di fondi già stanziati. In questo modo si supera la vecchia regola La condizione abitativa 2.indd 143 4-11-2010 15:15:05 144 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia dell´erogazione dei prestiti poi pagati dai costruttori con la riscossione degli affitti. Tramite la holding Sviluppo Lazio saranno, infatti, attivate le garanzie verso gli istituti di credito che potranno così stanziare le cifre necessarie all’edificazione degli alloggi. La Regione garantirà per gli inquilini, liberi di scegliere se diventare proprietari o rimanere locatari e far subentrare nell’acquisto la Regione, attraverso l´istituto Ater. Regione Toscana Indirizzi È stato approvato nel luglio 2009 dalla Giunta Regionale Toscana il pacchetto di misure straordinarie sulla casa per 143 milioni di euro (deliberazione n.43 del 29 luglio 2009). Le misure straordinarie sono articolate su 5 diverse azioni: 1)ripristino e riqualificazione di alloggi di edilizia popolare pubblica con interventi per 25 milioni di euro; 2)alloggi pubblici a canone sociale, con interventi per 50 milioni di euro; 3)contributi per la costruzione di alloggi da destinare in affitto a canone sostenibile, in questo caso per 50 milioni; 4)contributi individuali volti a favorire l’insediamento o il mantenimento della residenza in comuni disagiati; 5)interventi pilota di bioarchitettura e bioedilizia e strutture plurifamiliari per alloggi temporanei. Gli interventi di nuova costruzione sono vincolati a parametri di efficienza energetica superiori del 30% rispetto a quelli previsti dalla legge nazionale. I fondi saranno ripartiti nel seguente modo: • Locazione a termine con vincolo alla locazione di almeno 15 anni: 28% del costo dell’intervento; • Locazione a termine con vincolo alla locazione di almeno 20 anni: 38% del costo dell’intervento; • Locazione a termine con vincolo alla locazione di almeno 25 anni: 48% del costo dell’intervento; • Canone pari al 3,2% del costo dell’intervento. La Regione intende creare un Fondo di garanzia regionale per gli affitti. Oltre a queste misure straordinarie sono stati riprogrammati interventi per 186 milioni di euro, ottenuti a seguito di una più efficiente gestione del patrimonio ERP. Con questi fondi si rendono disponibili oltre 3.000 nuovi alloggi, dei quali 680 alloggi Erp non utilizzati perché degradati e inagibili. Regione Liguria Indirizzi La Giunta Regionale, con deliberazione n.1082 del 31 luglio 2009, ha approvato l’avviso per la presentazione dei Programmi Locali per la Casa (PLC) di social housing, con cui invita le Amministrazioni Comunali a definire, nei rispettivi ambiti territoriali, tali Programmi. La condizione abitativa 2.indd 144 4-11-2010 15:15:05 5. Politiche pubbliche in materia di edilizia abitativa sociale | 145 Per partecipare al Programma, le Amministrazioni Comunali interessate possono presentare proposte finalizzate all’individuazione di una serie coordinata di interventi, volti ad incrementare, nel proprio territorio, il patrimonio di edilizia residenziale sociale da destinare alla locazione, in risposta al fabbisogno specifico rilevato e/o stimato per ciascuna delle diverse tipologie di offerta sociale di casa. I PLC riferiti agli ambiti territoriali, e ai Comuni in essi compresi, possono essere presentati da un Comune capofila dell’ambito territoriale singolarmente o in forma congiunta ad altri Comuni. Le proposte di intervento oggetto del Programma devono essere prioritariamente indirizzate verso il recupero edilizio e/o urbanistico dell’esistente, anche attraverso l’acquisto di immobili con o senza recupero edilizio, o nuova edificazione anche mediante sostituzione edilizia, eventualmente anche con ampliamenti e adeguamenti funzionali. Possono partecipare ai PLC anche gli operatori privati, previa intesa con l’Amministrazione Comunale proponente. A seguito dell’istruttoria, la Regione Liguria, per ogni Programma, localizza le risorse sugli interventi ritenuti ammissibili. Regione Umbria Indirizzi Il secondo Piano Triennale per l’Edilizia Residenziale 2008-2010 è stato approvato con Deliberazione del Consiglio Regionale 16/09/2008, n. 257. Il Piano Triennale prevede la realizzazione di: • alloggi da concedere in affitto a canone sociale e a canone concordato. È prevista sia la locazione permanente (50% di contributi per la nuova costruzione e 60% di contributi per recupero o acquisto/recupero) che la locazione a termine (30-40% di contributo per recupero o acquisto e recupero e 25-35% di contributo per la nuova costruzione); • alloggi da destinare a residenze per anziani e per studenti universitari; • alloggi costruiti con sistemi di bioarchitettura e risparmio energetico da destinare, sia alla locazione, che all’acquisto. Regione Emilia Romagna Indirizzi Con la Legge Regionale del 6 luglio 2009, n. 6 ”Governo e Riqualificazione solidale del territorio”, la Regione promuove la riqualificazione del territorio con un’attenzione particolare alla solidarietà alle persone con più difficoltà a risolvere il problema abitativo. Ogni intervento previsto nei “programmi di riqualificazione urbana”, infatti, dovrà garantire una quota di edilizia residenziale sociale non inferiore al 20%, per giovani coppie, studenti, portatori di handicap, cittadini stranieri. Inoltre, per abbattere i costi delle abitazioni, verranno istituiti demani comunali di aree La condizione abitativa 2.indd 145 4-11-2010 15:15:05 146 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia edificabili per edilizia sociale, ceduti dai nuovi interventi su aree di espansione. A questo scopo sono previste specifiche risorse regionali in favore dei Comuni. Tra i progetti/programmi di edilizia residenziale sociale si cita: 1. il Piano di recupero degli alloggi sfitti. È stato avviato, con risorse regionali, il programma di recupero di 1.830 alloggi sfitti pubblici in regione attraverso accordi con gli enti locali. 2.La Riqualificazione urbana. Al centro degli interventi dei Contratti di Quartiere III (sono gli interventi previsti dal bando regionale “Programmi di riqualificazione urbana per alloggi a canone sostenibile”) si colloca l’edilizia residenziale pubblica. Quasi 27 milioni di euro per riqualificare i centri urbani realizzando alloggi di edilizia residenziale sociale, con una particolare attenzione ai piccoli Comuni. 3. Il Programma “Una casa alle giovani coppie”. La Regione Emilia Romagna aiuta le giovani coppie ad acquistare la proprietà della prima casa con patto di futura vendita, dopo un periodo di locazione o assegnazione in godimento di massimo 4 anni al canone mensile non superiore a 400 euro. Sono 703 gli alloggi messi a disposizione dai privati in Emilia-Romagna e destinati alle giovani coppie che desiderano acquistare una casa con il contributo della Regione, che ammonta complessivamente a 13,3 milioni di euro (il contributo unitario ammonta a 10.000-13.000€). Regione Lombardia Indirizzi Programma Regionale per l’Edilizia Residenziale Pubblica (Prerp) 2007 – 2009. Secondo Piano Annuale – anno 2009. Il Piano prevede lo stanziamento di complessivi 327 milioni di euro per l’Edilizia Residenziale Pubblica, ai quali si sono aggiunti 9 milioni di euro, con delibera approvata dalla Giunta regionale nell’ottobre del 2009, ad integrazione del Prerp 2007/2009. Le misure riguardano: • Fondo sostegno affitti (51 milioni di euro per il 2008 e altrettanti per il 2009); • Interventi per agevolare l’acquisto della prima casa; • Servizi Abitativi a Canone Convenzionato (SACC); • Riqualificazione del patrimonio immobiliare pubblico. Tra le iniziative recenti avviate dalla Regione Lombardia alla voce “Programmi di Housing Sociale” si menzionano le seguenti: 1. Al fine di sviluppare un modello di housing sociale lombardo, la Regione Lombardia con decreto del 18 novembre 2009, ha dato avvio ad una procedura conoscitiva (attraverso una Manifestazione di Interesse) circa possibili idee progettuali presenti sul territorio in materia di fondi immobiliari, coerenti con il quadro nazionale del SIFI (Sistema Integrato nazionale e locale di Fondi Immobiliari – DPCM 16 luglio 2009). L’iniziativa è finalizzata ad acquisire idee progettuali per lo sviluppo di programmi di housing sociale sul territorio lombardo realizzati attraverso modalità finanziarie innovative, quali i fondi immobiliari sostenuti anche da strumenti complementari quali, a titolo esemplificativo ma non esaustivo, fondi di garanzia, La condizione abitativa 2.indd 146 4-11-2010 15:15:05 5. Politiche pubbliche in materia di edilizia abitativa sociale | 147 fondi di finanziamento in pool, piani di risparmio casa che favoriscano il riscatto a medio termine degli alloggi. Ciò per dare risposta e cogliere le occasioni offerte dall’art. 11 punto del DPCM 16 luglio 2009 che sottolinea la necessità per il SIFI di una forte integrazione con le politiche pubbliche locali, evidenziata dal coordinamento con i programmi regionali e comunali per l’edilizia sociale, con i programmi di riqualificazione trasformazione urbana, con la realizzazione di infrastrutture locali strategiche per il territorio, nonché con i piani di valorizzazione del patrimonio pubblico. 2.Il Programma Regionale per l’emergenza casa è nato per soddisfare in tempi brevi il bisogno abitativo di quei soggetti, o nuclei familiari, che hanno una condizione economica tale da poter accedere all’assegnazione di unità abitative in locazione a canone sociale, canone moderato o in locazione con patto di futura vendita, agevolando in tal modo anche la ripresa delle attività imprenditoriali di settore. Nell’ottobre del 2009 è stato approvato l’elenco delle proposte presentate in risposta al “Bando Emergenza Casa”, individuando quelle ritenute ammissibili, quelle ritenute non ammissibili e quelle ritenute cofinanziabili. 3. La Regione Lombardia è in procinto di varare un fondo per consentire l’affitto degli immobili rimasti invenduti fuori dalle grandi città. Questi immobili saranno offerti a canone sociale con possibilità di riscatto dopo 20 anni. Si tratta di uno dei tanti provvedimenti che la Regione sta mettendo in campo per realizzare il Piano Casa. Regione Piemonte Indirizzi La Giunta regionale nel marzo 2010 ha approvato, su proposta dell’Assessore alle Politiche territoriali ed edilizie, il Protocollo di Intesa che sarà sottoscritto dalla Regione e dai soggetti attuatori e gestori degli interventi sperimentali di social housing (appartamenti, mini-alloggi, microcomunità e residenze collettive destinati alle fasce più deboli). Si tratta di una significativa integrazione fatta al “Programma Casa: 10.000 alloggi entro il 2012”, emanato dalla Regione, con l’intento di realizzare 112 alloggi, sei appartamenti destinati alla coabitazione e 11 residenze collettive/microcomunità, per oltre 6.200 metri quadrati di superficie. Il contributo concesso, quasi 13 milioni di euro, è parte di un investimento complessivo di oltre 46 milioni di euro. Gli interventi, delineati da apposite Linee guida, riguardano la realizzazione di alloggi sociali per la locazione temporanea o permanente con possibilità di riscatto, ma anche di mini-alloggi, microcomunità, residenze collettive o appartamenti in coabitazione destinati alla locazione temporanea. Le azioni di valenza temporanea offrono le prime risposte a situazioni di difficoltà conseguenti alla perdita del lavoro o della casa o alla frattura del nucleo familiare, oppure determinate da esigenze di mobilità per studio, precarietà lavorativa, salute. Le azioni, di natura permanente, arricchiscono invece l’offerta di abitazioni sociali prevista dal Programma Casa, collocandosi come fascia “cerniera” verso il libero mercato. La caratteristica saliente del social housing si ritrova nella proposizione di nuove forme gestionali finalizzate a sostenere la coesione sociale, in aderenza alle indicazioni dell’Unione europea, che La condizione abitativa 2.indd 147 4-11-2010 15:15:06 148 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia possono essere svolte da soggetti no profit del terzo settore. Altri obiettivi consistono nella ricerca di un adeguato mix sociale, nella preferenza di inserimento dei casi pilota in più ampi interventi di riqualificazione urbana o di recupero di aree degradate e in una progettazione ispirata a criteri di compatibilità ambientale. I canoni di affitto sono contenuti e sono rapportati alla composizione e alla capacità economica del nucleo familiare. I contributi regionali sono diversificati a seconda della tipologia di intervento e compresi tra un massimo dell’80% del costo di realizzazione, per gli alloggi destinati all’inclusione sociale delle categorie più deboli, e un minimo del 15%, per gli alloggi in locazione permanente destinati a nuclei familiari in possesso dei requisiti per accedere all’edilizia agevolata in proprietà. I progetti presentati per l’inclusione sociale riguardano situazioni di debolezza accentuata e a elevata necessità di tutela, e sono rivolti a donne sole con bimbi o vittime di violenza, a giovani adulti e a persone senza fissa dimora i cui stili di vita marginali non sono ancora del tutto consolidati. La maggior parte degli interventi si caratterizza per la presenza di locali e spazi comuni a supporto della residenza, destinati ai futuri inquilini, ma anche aperti alla comunità esterna per favorire le occasioni di socializzazione. In alcuni è prevista anche la realizzazione di alloggi e locali commerciali autofinanziati dal soggetto attuatore che, a sostegno dell’obiettivo di raggiungere un più ampio mix sociale, li ha finalizzati alla vendita o alla locazione a libero mercato. I progetti inerenti la gestione degli interventi ammessi, sono di tipo solidale, con forme di intervento modellate a livello individuale in relazione alla vulnerabilità sociale del nucleo familiare. È inoltre prevista l’attivazione di reti articolate di collaborazione che vedranno impegnati soggetti diversi dai servizi sociali comunali. La condizione abitativa 2.indd 148 4-11-2010 15:15:06 | 149 6. Evoluzione normativa recente in materia di Edilizia Sociale 6.1 Le tradizionali politiche abitative e i nuovi orientamenti Il sistema dell’Edilizia Residenziale Sociale ha come finalità quella di soddisfare il diritto all’abitazione, anche con nuovi modelli di finanziamento, e con attori che gestiscano le politiche abitative secondo criteri e modalità innovative rispetto a quelle tradizionalmente utilizzate. Gli interventi devono essere finalizzati ad incrementare in maniera consistente, sia lo stock di alloggi disponibili sul mercato della locazione a canone agevolato, sia lo stock di alloggi in proprietà per particolari categorie sociali, sia lo stock di alloggi di edilizia residenziale pubblica. Quando si parla di Edilizia Residenziale Sociale (ERS) si parla di qualcosa di diverso dall’Edilizia Residenziale Pubblica e si vuole comprendere le numerose variegate esperienze promosse dai Comuni che hanno sperimentato nuove procedure per sostenere l’offerta di alloggi in affitto. I punti di maggiore divergenza, rispetto alle tradizionali politiche abitative che hanno preso il via con la legge 167/62 e riformate con la legge 865/71, sono il venir meno dello strumento dell’esproprio – sostituito da modalità di perequazione urbanistica (aree pubbliche disponibili per la trasformazione) –, del modello dei quartieri ERP – la tendenza dell’ERS è quella di inserirsi come componente all’interno di trasformazioni urbanistiche non specializzate –, degli alloggi in affitto a canone sociale – si propone una vasta gamma di articolazione del canone –, della natura prevalentemente pubblica dell’investimento – si cercano di coinvolgere risorse private. A questo proposito, le più recenti esperienze di edilizia sociale in Italia sono nate dalle opportunità generate dalle nuove forme di rapporto pubblico-privato attraverso soluzioni tipo, l’offerta di suoli o di diritti urbanistici pubblici, l’impegno del Comune come garante nei confronti degli affittuari, il carattere misto degli La condizione abitativa 2.indd 149 4-11-2010 15:15:06 150 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia interventi con la possibilità di realizzare una quota di alloggi per la vendita ad integrazione dell’intervento di alloggi sociali in locazione. Edilizia Sovvenzionata Finanziamento: esclusivamente o prevalentemente pubblico e varia da un massimo pari al 100% ad un minimo pari al 60%. Operatori: IACP/Aziende casa o Comuni. Modalità di selezione: bandi regionali riservati ad operatori specifici (pubblici). Obbligo di servizio: - alloggi in locazione permanente (salvo leggi specifiche che autorizzino la vendita); - canoni sociali definiti dalle Regioni (> 100 euro/mese media nazionale); - patrimonio non disponibile; - assegnazioni gestite dai Comuni. Edilizia Agevolata Finanziamento: pubblico che può arrivare ad un massimo del 50%. Operatori: IACP, Cooperative, imprese private, fondazioni. Modalità di selezione: bandi regionali (concorrenza sulla base della qualità del progetto e della disponibilità dell’area). Obbligo di servizio: - alloggi in locazione o in vendita a prezzi convenzionati con il Comune (inferiori al mercato regolamentato); - tetti di reddito degli utenti definiti da Regione o Comune. Edilizia Convenzionata Aiuto: area in concessione 99 anni e riduzione su oneri concessi. Operatori: imprese private. Obbligo di servizio: canoni di affitto o prezzi di vendita convenzionati con il Comune. Molto interesse suscitano, nelle Amministrazioni Comunali, i programmi in grado di attrarre capacità finanziarie e gestionali private che, congruamente remunerate, realizzino abitazioni in locazione a canoni calmierati. Va detto che la più recente normativa esprime, tra l’altro, la volontà di promuovere la formazione di nuovi soggetti imprenditoriali interessati alla remunerazione dell’investimento ma con rientri prolungati nel tempo, costituiti da canoni e da misure compensative fino al conseguimento di un “ragionevole utile”. Se, come abbiamo cercato di evidenziare, sono diverse le modalità di produzione di edilizia sociale rispetto alla tradizionale edilizia pubblica, sono simili le finalità. Ricordiamo, infatti, che gli interventi di “edilizia residenziale pubblica” consistono complessivamente nell’acquisto, nella realizzazione e nel recupero di alloggi con La condizione abitativa 2.indd 150 4-11-2010 15:15:06 6. Evoluzione normativa cecente in materia di Edilizia Sociale | 151 risorse integralmente o parzialmente pubbliche, da assegnare in locazione, in godimento o in proprietà. Si parla di edilizia sovvenzionata quando gli interventi sono attuati da enti pubblici e sono diretti alla costruzione o al recupero. Si definisce edilizia agevolata quella realizzata dai privati e dalle cooperative edilizie che fruiscono di credito agevolato, o di contributi in conto capitale e di esenzioni fiscali. L’edilizia convenzionata, infine, comporta la stipulazione di accordi con i Comuni volti ad assicurare varie misure di favore per la realizzazione di abitazioni. Gli accordi sono regolati tramite convenzione, stipulata dai soggetti attuatori con il Comune sede dell’intervento che, tra l’altro, deve prevedere le caratteristiche tipologiche degli alloggi, il prezzo di cessione, il valore massimo dei canoni di locazione. Rispetto al passato è però necessaria una precisazione. L’Edilizia Residenziale Sociale si distingue dall’Edilizia Residenziale Pubblica perché, non si basa necessariamente sull’esproprio delle aree, bensì su aree acquisite consensualmente attraverso la perequazione, ovvero aree già pubbliche disponibili per la trasformazione urbanistica, ed è finalizzata a produrre alloggi in affitto, non solo a canone sociale, ma su una vasta gamma di articolazioni del canone e, cerca di coinvolgere risorse private nell’investimento immobiliare remunerato con i rendimenti da affitto, sostenendo la nascita di nuovi soggetti economici ed etici. In sintesi, rispetto al passato, l’edilizia sociale comprende l’edilizia sovvenzionata e la cooperazione a proprietà indivisa così come l’edilizia convenzionata ed agevolata orientata alla vendita, anche se in parte minoritaria, e si apre a nuovi modelli di cooperazione pubblico/privato. 6.2 L’introduzione, nell’ordinamento italiano, della definizione di Alloggio Sociale La necessità di definire il settore dell’Edilizia Residenziale Sociale origina dalla disciplina comunitaria. Infatti, essendo l’edilizia un settore produttivo, per consentire che esso possa usufruire di sovvenzioni pubbliche con finalità sociali, è necessario che venga delimitato giuridicamente il campo dell’edilizia residenziale sociale. A questo proposito, al fine di ottemperare a quanto previsto in materia di aiuti di Stato a favore degli alloggi sociali (decisione 2005/842/CE, della Commissione europea, del 28 novembre 2005), la legge 9/2007 ha affidato al Ministro delle infrastrutture, di concerto con i Ministri della solidarietà sociale, delle politiche per la famiglia, per le politiche giovanili e le attività sportive e d’intesa con la Conferenza Stato-Regioni, il compito di definire le caratteristiche e i requisiti degli alloggi sociali esenti dall’obbligo di notifica degli aiuti di Stato. Il 22 aprile del 2008, con Decreto Ministeriale, è stato definito l’alloggio sociale, le sue caratteristiche e i requisiti per accedervi. Di seguito presentiamo in sintesi il contenuto del decreto. La condizione abitativa 2.indd 151 4-11-2010 15:15:06 152 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia • Definizione di sistema di edilizia residenziale sociale (art. 1, comma 2) – L’insieme dei servizi abitativi finalizzati al soddisfacimento delle esigenze primarie, di cui l’alloggio sociale è un elemento essenziale. • Definizione di servizio di edilizia residenziale sociale (art. 1, comma 4) – Servizio erogato da operatori pubblici e privati per l’offerta di alloggi in locazione (priorità delle risorse), ma anche per il sostegno all’accesso alla proprietà della casa, che persegue l’integrazione di diverse fasce sociali e concorre al miglioramento delle condizioni di vita dei destinatari. • Definizione di Alloggio sociale - L’alloggio sociale (art. 1, comma 2) è l’unità immobiliare adibita ad uso residenziale in locazione permanente (gli operatori pubblici sono individuati come soggetti erogatori del servizio di edilizia sociale in locazione permanente sulla base delle vigenti normative; art.2 comma 4); - L’alloggio sociale (art. 1, comma 3) è l’alloggio realizzato o recuperato da operatori pubblici e privati, con il ricorso a contributi o agevolazioni pubbliche – quali esenzioni fiscali, assegnazione di aree od immobili, fondi di garanzia, agevolazioni di tipo urbanistico – destinato alla locazione temporanea per almeno otto anni ed anche alla proprietà (operatori pubblici e privati selezionati – mediante procedimento di evidenza pubblica per la realizzazione degli alloggi destinati alla locazione temporanea per almeno otto anni ed anche alla proprietà; art. 2, comma 4). - L’alloggio sociale (art. 1, comma 5) è da considerarsi servizio di interesse economico generale (ciò implica che esso costituisce standard urbanistico aggiuntivo25 da assicurare mediante cessione gratuita di aree o di alloggi, sulla base e con le modalità stabilite dalle normative regionali). - L’alloggio sociale (art. 2 comma7) deve essere adeguato, salubre, sicuro e costruito o recuperato nel rispetto delle caratteristiche tecnico-costruttive indicate agli articoli 16 e 43 della legge 5 agosto 1978, n. 457. L’alloggio sociale deve essere costruito secondo principi di sostenibilità ambientale e di risparmio energetico, utilizzando, ove possibile, fonti energetiche alternative. Nel caso di servizio di edilizia sociale in locazione si considera adeguato un alloggio con un numero di vani abitabili tendenzialmente non inferiore ai componenti del nucleo familiare – e comunque non superiore a cinque – oltre ai vani accessori quali bagno e cucina. 25 All’articolo 1 comma 258 della legge 244/2007 si legge: “Fino alla definizione della riforma organica del governo del territorio, in aggiunta alle aree necessarie per le superfici minime di spazi pubblici o riservati alle attività collettive, a verde pubblico o a parcheggi di cui al decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, e alle relative leggi regionali, negli strumenti urbanistici sono definiti ambiti la cui trasformazione è subordinata alla cessione gratuita da parte dei proprietari, singoli o in forma consortile, di aree o immobili da destinare a edilizia residenziale sociale, in rapporto al fabbisogno locale e in relazione all’entità e al valore della trasformazione. In tali ambiti è possibile prevedere, inoltre, l’eventuale fornitura di alloggi a canone calmierato, concordato e sociale”. La condizione abitativa 2.indd 152 4-11-2010 15:15:06 6. Evoluzione normativa cecente in materia di Edilizia Sociale | 153 Accesso agli alloggi sociali e livello dei canoni (art. 2, comma 1) – Le Regioni, in concertazione con le Anci regionali, definiscono i requisiti per l’accesso e la permanenza nell’alloggio sociale e il livello dei canoni. • Canone di locazione per gli affittuari (art. 2, comma 2) – Il canone è definito in relazione alle diverse capacità economiche degli aventi diritto, alla composizione del nucleo familiare e alle caratteristiche dell’alloggio. Con riferimento all’alloggio sociale di cui all’ art. 1, comma 3, il canone di locazione dell’alloggio sociale non può superare quello derivante dai valori risultanti dagli accordi locali (legge 9 dicembre 1998, n. 431, e successive modificazioni ed integrazioni) ovvero, qualora non aggiornati, il valore determinato ai sensi dell’art. 3, comma 114, della legge 24 dicembre 2003, n. 350, e può essere articolato in relazione alla diversa capacità economica degli aventi diritto, alla composizione del nucleo familiare e alle caratteristiche dell’alloggio. • Canone di locazione per gli operatori/gestori (art. 2, comma 2) – Il canone deve comunque coprire i costi fiscali, di gestione e di manutenzione ordinaria del patrimonio tenuto conto, altresì, della funzione sociale dell’alloggio, come definito dal presente decreto. • Canone di locazione per i promotori (art. 2, comma 4) – Nel caso di promotori pubblici individuati come soggetti erogatori del servizio di edilizia sociale in locazione permanente e di operatori pubblici e privati selezionati mediante procedimento di evidenza pubblica per la realizzazione degli alloggi in locazione temporanea per almeno otto anni ed anche alla proprietà, spetta una compensazione. • La misura della compensazione (art. 2, comma 4) – La compensazione è costituita dal canone di locazione e dalle eventuali diverse misure stabilite dallo Stato, dalle Regioni e Province autonome e dagli Enti Locali. Tale compensazione non può eccedere quanto necessario per coprire i costi derivanti dagli adempimenti degli obblighi del servizio nonché un eventuale ragionevole utile. In relazione a particolari programmi d’intervento, gli enti locali possono stabilire specifici canoni, criteri di accesso e permanenza, assumendo a proprio totale carico i costi delle compensazioni spettanti agli operatori, da coprire anche attraverso valorizzazioni premiali di tipo urbanistico (art. 2, comma 6). • Accesso alla proprietà (art. 2, comma 5) – Le Regioni, in concertazione con le Anci regionali, fissano i requisiti per beneficiare delle agevolazioni per l’accesso alla proprietà e stabiliscono modalità, criteri per la determinazione del prezzo di vendita, stabilito nella convenzione con il Comune, per il trasferimento dei benefici agli acquirenti, anche successivi al primo, tenuto conto dei diversi sussidi accordati per l’acquisto, la costruzione o il recupero. • La condizione abitativa 2.indd 153 4-11-2010 15:15:06 154 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia Nella definizione di alloggio sociale vanno comprese le «residenze d’interesse generale destinate alla locazione». Si tratta di fabbricati situati nei Comuni ad alta tensione abitativa composti da case di abitazione non di lusso sulle quali grava un vincolo di locazione ad uso abitativo per un periodo non inferiore a 25 anni (articolo 2, comma 285, della legge del 24 dicembre 2007 n. 244, Legge Finanziaria 2008). Le residenze d’interesse generale, che concorrono ad incrementare il patrimonio immobiliare destinato alla locazione di edilizia abitativa a canone sostenibile, sono state oggetto di un apposito decreto del Ministro delle infrastrutture, del 26 marzo 2008, con cui è stato adottato il “Programma di riqualificazione urbana per alloggi a canone sostenibile”, che prevede il recupero o la realizzazione di alloggi di edilizia residenziale sociale – mediante iniziative poste in essere sia da operatori pubblici che da operatori privati – da destinare, oltre che alle fasce sociali che possono accedere al sistema dell’edilizia residenziale pubblica, anche alle categorie di cittadini che, pur escluse dall’accesso all’edilizia residenziale pubblica, si trovano comunque in condizioni di disagio abitativo. Tale decreto è stato emanato a seguito dell’annullamento, da parte del Tar del Lazio, del decreto concernente il «Completamento del programma innovativo in ambito urbano Contratti di quartiere II». Le risorse non utilizzate sono state fatte convergere in questo nuovo programma che prevede: • il recupero o la realizzazione di alloggi di edilizia residenziale sociale mediante iniziative attivate sia da operatori pubblici (Comuni ed ex Iacp comunque denominati) che da operatori privati (imprese, cooperative, fondazioni, ecc.), destinando una quota non inferiore al 50% del costo complessivo di ciascuna proposta; • l’incremento della dotazione infrastrutturale dei quartieri degradati mediante la realizzazione di urbanizzazioni secondarie a servizio delle unità abitative, da realizzare o recuperare; • gli alloggi realizzati o recuperati da operatori privati andranno locati a canone agevolato, che dovrà risultare non superiore al 70% del canone concordato e comunque non inferiore al canone di edilizia pubblica, vigente in ciascuna regione e provincia autonoma, per una durata non inferiore a 25 anni; • gli alloggi da realizzare o da recuperare devono raggiungere un comportamento prestazionale, in termini di rendimento energetico, superiore almeno del 30% di quello previsto dalla vigente normativa. In sintesi, la risposta data dal legislatore alla richiesta espressa dalla disciplina comunitaria inserisce importanti innovazioni nelle modalità attuative della tradizionale politica abitativa italiana: il servizio abitativo, incluso nella categoria di “alloggio sociale”, dà una risposta articolata in rapporto ai diversi tipi di domanda; per il promotore privato, scelto con procedura di evidenza pubblica, sono previste La condizione abitativa 2.indd 154 4-11-2010 15:15:07 6. Evoluzione normativa cecente in materia di Edilizia Sociale | 155 forme di compensazione per il conseguimento del profitto, anche attraverso valorizzazioni premiali di tipo urbanistico; la disponibilità di aree per l’edilizia sociale è resa possibile assimilando l’alloggio sociale a standard urbanistico aggiuntivo. Da segnalare come, nel recente Piano Nazionale di Edilizia Abitativa, introdotto dalla legge 133/08 (legge di conversione del decreto 112/08 recante Disposizioni urgenti per lo sviluppo economico, la semplificazione, la competitività, la stabilizzazione della finanza pubblica e la perequazione tributaria) e attuato dal decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri del 16 luglio 2009, si parla di Alloggi sociali (così come definiti dal decreto del 22 aprile 2008) all’articolo 11 comma 2, Sistema integrato di fondi immobiliari, che cita: “I fondi immobiliari di cui al comma 1 dovranno essere dedicati allo sviluppo di una rete di fondi o altri strumenti finanziari che contribuiscano ad incrementare la dotazione di alloggi sociali come definiti dal decreto del Ministro delle infrastrutture di concerto con i Ministri della solidarietà sociale, delle politiche per la famiglia, e per le politiche giovanili e le attività sportive del 22 aprile 2008 pubblicato nella Gazzetta Ufficiale del 24 giugno 2008, n.146”. 6.3 Il Piano Nazionale di Edilizia Abitativa (decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri del 16 luglio 2009) Nel luglio del 2009 è stato emanato il Decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri che approva il Piano Nazionale di Edilizia Abitativa, in attuazione dell’articolo 11 del decreto-legge del 25 giugno 2008 n.112, convertito con modificazioni dalla legge n.133 del 6 agosto del 2008. La finalità del Piano è quella di garantire, su tutto il territorio nazionale, i livelli minimi essenziali di fabbisogno abitativo per il pieno sviluppo della persona umana. A questo scopo vengono promossi interventi di realizzazione, acquisizione o recupero di alloggi che saranno offerti in locazione a canone sostenibile, anche trasformabile in riscatto; alloggi locati per una durata superiore a 25 anni; alloggi di edilizia residenziale pubblica a canone sociale; alloggi sociali in locazione permanente, in locazione temporanea e in proprietà. Gli strumenti messi a disposizione per il conseguimento dello scopo di cui sopra sono quelli dei fondi immobiliari, delle forme innovative di investimento (a titolo esemplificativo, ma non esaustivo, sono i fondi di garanzia, le forme di finanziamento in pool, i piani di «risparmio casa» che favoriscano il riscatto a medio termine degli alloggi anche in collaborazione con istituti bancari), dell’impiego di risorse finanziarie dello Stato, delle Regioni, delle Province Autonome, degli Enti Locali e di altri Enti Pubblici (comprese le risorse derivanti da alienazioni), del project financing, dell’attività delle cooperative di abitazioni, degli interventi già programmati con il precedente Piano Nazionale (2007). Sono stati perciò introdotti alcuni dei più recenti strumenti finanziari per dare soluzione al disagio abitativo, al fine di fronteggiare il problema della scarsità del- La condizione abitativa 2.indd 155 4-11-2010 15:15:07 156 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia le risorse pubbliche e della maggiore complessità della domanda di residenzialità, rispetto al recente passato. Tra di essi, la costituzione di riserve fondiarie da destinare all’edilizia pubblica e all’edilizia sociale coinvolgendo tutti gli operatori proprietari di aree oggetto di futura trasformazione, così come la promozione di strumenti finanziari immobiliari innovativi, cosiddetti social housing, quali l’istituzione di fondi immobiliari per la residenza sociale, il ricorso al project financig, alle società di progetto, alla locazione finanziaria. Il Piano nazionale di edilizia abitativa verte su tre grandi piloni: 1.Sistema Integrato di Fondi Immobiliari; 2.Programma coordinato; 3.Interventi già compresi nel Piano Straordinario di Edilizia Residenziale Pubblica del 18 dicembre 2007. 1. Sistema Integrato di Fondi Immobiliari (SIFI) Finalità: il SIFI dovrà promuovere lo sviluppo di una rete di fondi, o di altri strumenti finanziari, che contribuiscano ad incrementare la dotazione di alloggi sociali sul territorio nazionale, attraverso la mobilitazione di consistenti capitali privati e pubblici. Sottoscrittori: investitori istituzionali di lungo termine (Società di investimento di emanazione bancaria, Fondi chiusi di diritto italiano, Fondi chiusi di diritto estero ed altri operatori internazionali, Finanziarie di partecipazione di emanazione privata ed industriale, Società di investimento di emanazione pubblica). Iter: il gruppo di lavoro, istituito presso il Ministero, ha approvato, nel gennaio del 2010, lo schema di regolamento del Sistema Integrato dei Fondi. Il 3 giugno del 2010 è stato pubblicato il Bando di gara per l’individuazione, mediante due distinti lotti, di due SGR che dovranno gestire per 30 anni i Fondi ai quali attribuire il capitale pubblico di 70 milioni di euro ciascuno. La data di scadenza per la presentazione delle domande è stata fissata al 20 agosto 2010. Disponibilità finanziarie e modalità di impiego: la dotazione finanziaria prevista dal Piano per questa iniziativa è di 150 milioni di euro, che è stata successivamente ridimensionata a 140 milioni, avendo sottratto 10 milioni per finanziare altre iniziative26. Le disponibilità del Fondo nazionale vanno investite in quei fondi locali o, altri strumenti finanziari, che attivano interventi con alto grado di fattibilità e di convenienza economica, in grado di rendere disponibili alloggi da destinare alla locazione a canone sostenibile in quote significative, anche facendo ricorso 26 Primari istituti di credito e assicurazioni, oltre a casse di previdenza, stanno concordando con il governo l’impegno a finanziare il fondo dei fondi con ulteriori 1,5 miliardi di euro (per ora solo annunciati) oltre ad 1 miliardo di euro già deliberato dalla Cassa Depositi e Prestiti Investimenti SGR. La condizione abitativa 2.indd 156 4-11-2010 15:15:07 6. Evoluzione normativa cecente in materia di Edilizia Sociale | 157 alle opportunità di leva urbanistica consentite dalle normative nazionali e regionali vigenti in materia. Un intervento sarà significativo, e pertanto ammissibile all’istruttoria del Fondo, se consente la realizzazione di un numero di alloggi sociali superiore a quello che un investimento pubblico di pari valore avrebbe generato qualora effettuato direttamente mediante corresponsione di un contributo pari al 30% del costo di realizzazione o recupero degli alloggi. Requisiti del Regolamento di gestione del Fondo nazionale27 (in corsivo sono riportati, in sintesi, i requisiti essenziali richiesti dallo schema di Regolamento del Fondo nazionale presentato lo scorso 20 gennaio 2010 dal gruppo di lavoro istituto dal Ministro delle Infrastrutture, che precisa i dettami contenuti all’articolo 11 comma 4 del Piano nazionale di edilizia abitativa): a) dimensione obiettivo pari a 3 miliardi di euro e ammontare minimo del Fondo di 1 miliardo di euro (il patrimonio potrà essere raggiunto anche mediante emissioni di quote successive alla prima); b) durata non inferiore a 25 anni (la durata del Fondo nazionale è fissata in 30 anni con una proroga massima di tre anni da richiedere alla Banca d’Italia); c) rendimento obiettivo in linea con quello di strumenti finanziari comparabili presenti sul mercato (il rendimento obiettivo del fondo nazionale viene indicato nella misura del 2% oltre l’indice dei prezzi al consumo); d) adeguata diversificazione territoriale degli investimenti (il regolamento del Fondo nazionale deve contenere i principi sulla cui base verrà garantita un’ampia diffusione degli investimenti sul territorio nazionale); e) composizione degli organi del Fondo tale da assicurare un’adeguata rappresentatività agli investitori (il fondo nazionale è istituito dalla SGR il cui Consiglio di Amministrazione è responsabile dell’attività gestionale. Il Ministero delle Infrastrutture, primo investitore, partecipa alla governance del Fondo. Il Consiglio di Amministrazione potrà avvalersi di un Comitato consultivo); 27 La Regione Lombardia, attraverso una Manifestazione di Interesse, lo scorso novembre, ha avviato una procedura conoscitiva circa possibili idee progettuali presenti sul territorio coerenti con il quadro nazionale del SIFI. Può essere interessante passare in rassegna i criteri qualificanti richiesti ai progetti al fine di poterli ritenere coerenti con l’impianto normativo nazionale: sostenibilità economico finanziaria; dimensione significativa degli interventi (almeno 100 alloggi); efficace strategia di risposta al fabbisogno abitativo; classificazione del fabbisogno abitativo del Comune in cui l’iniziativa è realizzata; valore aggiunto in termini di alloggi sociali (dizione allargata che va dal canone sociale alla convenzionata) rispetto al bisogno territoriale di disponibilità di aree comunali; supporto di partenariato pubblico; integrazione con le politiche pubbliche locali e con i programmi comunali per edilizia sociale, programmi di riqualificazione trasformazione urbana, realizzazione di infrastrutture locali strategiche per il territorio nonché piani di valorizzazione del patrimonio pubblico; apporto di contributi privati; processo di investimento che riduca i rischi di ritardata realizzazione degli interventi immobiliari; contenuto innovativo dell’iniziativa; contenuto tecnologico dell’iniziativa attraverso l’utilizzo di tecnologie di prodotto e di processo adeguate a obiettivi di sostenibilità ambientale e di riduzione dei tempi e dei costi di costruzione; replicabilità per la disseminazione a scala regionale; recupero di quartieri in forte degrado sociale e abitativo; tempistica di attivazione del progetto. La condizione abitativa 2.indd 157 4-11-2010 15:15:07 158 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia f) criteri di partecipazione agli investimenti locali, acquisendo partecipazioni di minoranza fino a un limite massimo del 40%, sulla base, fra gli altri, dei seguenti elementi: f.1) strategia di investimento; f.2) rendimento obiettivo in linea con quello di strumenti finanziari comparabili presenti sul mercato; f.3) sostenibilità economico-finanziaria del piano di attività o previsione di adeguati presidi in tal senso; f.4) onorabilità e professionalità, esperienza dei promotori e delle società di gestione locali; f.5) modalità di diversificazione e mitigazione dei rischi; f.6) dimensione significativa degli interventi; f.7) durata e modalità di dismissione a scadenza della partecipazione detenuta dal fondo nazionale; f.8) regole di governo che consentano al fondo nazionale un efficace monitoraggio e partecipazione alle procedure d’investimento; f.9) un’efficace strategia di risposta al bisogno abitativo locale attraverso la realizzazione di interventi sostenibili dal punto di vista economico, sociale, ambientale ed energetico; f.10) l’integrazione con le politiche pubbliche locali, evidenziata dal coordinamento con programmi regionali e comunali per l’edilizia sociale (piani casa regionali e comunali), programmi di riqualificazione o trasformazione urbana, realizzazione di infrastrutture locali strategiche per il territorio, nonché piani di valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico; f.11) l’eventuale apporto di contributi pubblici o privati, ad esempio attivati da amministrazioni locali, dallo Stato o dall’Unione europea compresi quelli di cui all’art. 44 del regolamento (CE) n. 1083/2006 del Consiglio dell’11 luglio 2006 sui fondi strutturali e quelli in cui può intervenire il Fondo Europeo per gli Investimenti; f.12) l’eventuale coinvolgimento di più comunità locali; f.13) un processo di investimento che minimizzi i rischi di ritardata realizzazione degli interventi immobiliari, anche con riferimento al loro percorso economico, tecnico e amministrativo di attuazione (gli investimenti locali dovranno presentare le seguenti caratteristiche: accrescere la disponibilità di alloggi da destinare all’affitto a canoni più bassi di mercato; essere orientati verso quegli interventi che non richiedono ulteriore consumo di nuovo territorio e raggiungono elevate prestazioni di sicurezza, energetiche e di sostenibilità ambientale. A parità di rendimento “sociale”, economico, urbanistico, dovrebbero essere preferiti gli interventi di recupero-ristrutturaizone e quelli realizzati su aree destinate alla riqualificazione urbana); g) previsione della possibilità di investire fino ad un massimo del 10% del proprio ammontare, sottoscritto in iniziative locali, anche in deroga al limite massimo del 40% sopra indicato, nel rispetto degli altri criteri indicati ed in particolare del rendimento obiettivo del Fondo nazionale (il Fondo può esercitare tale diritto). La condizione abitativa 2.indd 158 4-11-2010 15:15:07 6. Evoluzione normativa cecente in materia di Edilizia Sociale | 159 2. Programma Coordinato Finalità: le Regioni, d’intesa con gli enti locali interessati, propongono al Ministero delle infrastrutture e dei trasporti, un programma coordinato volto ad incrementare, in risposta alle diverse tipologie di fabbisogno abitativo, il patrimonio di edilizia residenziale, anche sociale, per le categorie sociali così definite (art.11 comma 2 legge 133/08): a) nuclei familiari a basso reddito, anche monoparentali o monoreddito; b) giovani coppie a basso reddito28; c) anziani in condizioni sociali o economiche svantaggiate; d) studenti fuori sede; e) soggetti sottoposti a procedure esecutive di rilascio29; f) altri soggetti in possesso dei requisiti di cui all’articolo 1 della legge 8 febbraio 2007, n. 930; 28 La delibera del CIPE dell’8 maggio 2009 ha richiesto al Ministero di formulare una proposta volta ad individuare un parametro omogeneo tra le Regioni per l’accesso al beneficio abitativo da parte dei nuclei familiari a basso reddito, una soglia di reddito anche per gli studenti fuori sede e per i soggetti sottoposti a procedure esecutive di rilascio, nonché i limiti anagrafici per le giovani coppie e gli anziani. Per i soggetti sottopoststi a sfratto l’art. 1 della legge 9/2007, sospende le procedure nei confronti di conduttori con un “reddito annuo lordo complessivo familiare inferiore a 27.000 euro”. Per quanto riguarda la categoria degli “anziani” l’art. 1 del decreto-legge 261/2006 ha innalzato, rispetto a precedenti provvedimenti d’urgenza, il requisito dell’età di cinque anni (da 65 a 70 anni), mentre con la citata legge 9/2007 si è tornati al requisito dei 65 anni. 29 Può essere utile richiamare i due distinti filoni normativi ai quali è riconducibile la tematica del blocco degli sfratti: • il differimento delle esecuzioni di rilascio per immobili abitativi previsto dall’art. 6 della legge n. 431 del 1998, che si applica ai soli contratti regolati dalla legge sull’equo canone e da quella sui patti in deroga e ai soli comuni ad alta tensione abitativa; • la sospensione delle esecuzioni di rilascio per immobili abitativi prevista – solo per finita locazione e non per morosità – per determinate categorie di conduttori dall’art. 80, comma 22, della legge 388/2000. Anche in questo caso, la disposizione di sospensione è comunque limitata agli immobili ubicati in Comuni ad alta tensione abitativa. Tutti i decreti-legge adottati nella XIV e XV legislatura vanno collegati al secondo di tali filoni normativi. Da ultimo, nella XVI legislatura, con il decreto-legge 158/2008 si è provveduto alla sospensione fino al 30 giugno 2009 – poi prorogata al 31 dicembre 2009 dal decreto legge 2009 – delle procedure esecutive di sfratto limitatamente ai Comuni capoluogo di quattordici aree metropolitane (Torino, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Roma, Bari Napoli, Palermo, Messina, Catania, Cagliari, Trieste) e ai Comuni ad alta tensione abitativa con essi confinanti. Il blocco delle procedure esecutive di sfratto riguarda i conduttori in condizioni di particolare disagio. 30 Art. 1 (Sospensione delle procedure esecutive di rilascio) comma 1, legge 9/2007. Al fine di contenere il disagio abitativo e di favorire il passaggio da casa a casa per particolari categorie sociali, soggette a procedure esecutive di rilascio per finita locazione degli immobili adibiti ad uso di abitazioni e residenti nei Comuni capoluoghi di provincia, nei Comuni con essi confinanti con popolazione superiore a 10.000 abitanti e nei Comuni ad alta tensione abitativa di cui alla delibera CIPE n. 87/03 del 13 novembre 2003, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 40 del 18 febbraio 2004, sono sospese, a decorrere dalla data di entrata in vigore della presente legge per un periodo di otto mesi, le esecuzioni dei provvedimenti di rilascio per finita locazione degli immobili adibiti ad uso di abitazioni, nei con- La condizione abitativa 2.indd 159 4-11-2010 15:15:07 160 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia g) immigrati regolari a basso reddito, residenti da almeno dieci anni nel territorio nazionale, ovvero da almeno cinque anni nella medesima regione. La genesi del Programma coordinato: le Regioni, attraverso procedure di evidenza pubblica, promuovono e valutano, ai fini dell’ammissibilità, le proposte di intervento candidate all’inserimento nel programma coordinato che pervengono dai soggetti pubblici, dagli ex Iacp comunque denominati, e dai privati interessati. Se, ai fini dell’ammissibilità, si rende necessario la contestuale definizione o variazione di più atti di programmazione economico-finanziaria e di pianificazione territoriale di competenza di amministrazioni diverse, la Regione promuove una apposita Conferenza di Servizi, cui partecipano tutti i soggetti interessati al rilascio di atti di assenso comunque denominati (art.8). Successivamente il Ministero delle infrastrutture e dei trasporti promuove, con le Regioni ed i Comuni, la sottoscrizione di appositi Accordi di Programma (in alternativa si può ricorrere alle procedure previste dal codice degli appalti) al fine di concentrare gli interventi, attraverso la realizzazione di programmi integrati di promozione di edilizia residenziale anche sociale e di riqualificazione urbana, caratterizzati da elevati livelli di vivibilità, salubrità, sicurezza e sostenibilità ambientale ed energetica, anche attraverso la risoluzione di problemi di mobilità, promuovendo e valorizzando la partecipazione di soggetti pubblici e privati (art. 4). Gli interventi oggetti degli accordi, saranno selezionati secondo i seguenti criteri (art.9): a) soddisfacimento del fabbisogno abitativo riferito ai soggetti di cui all’art.11 comma 2 legge 133/08; b) apporto di risorse aggiuntive, con particolare riferimento a quelle di provenienza privata; c) incidenza del numero di alloggi a canone sociale e sostenibile in rapporto al totale degli alloggi; d) fattibilità urbanistica e rapida cantierabilità; e) perseguimento di livelli elevati di efficienza energetica e sostenibilità ambientale secondo le migliori tecnologie disponibili; f) provvedimenti mirati alla riduzione del prelievo fiscale o degli oneri di costruzione di pertinenza comunale. Ripartizione delle risorse: nel Piano possono essere ammessi interventi che non richiedono risorse pubbliche, per i quali continuano a valere le procedure e le agevolazioni previste (Conferenze di Servizi e Accordi di Programma) (art.12). fronti di conduttori con reddito annuo lordo complessivo familiare inferiore a 27.000 euro, che siano o abbiano nel proprio nucleo familiare persone ultrasessantacinquenni, malati terminali o portatori di handicap con invalidità superiore al 66 per cento, purché non siano in possesso di altra abitazione adeguata al nucleo familiare nella regione di residenza. La sospensione si applica, alle stesse condizioni, anche ai conduttori che abbiano, nel proprio nucleo familiare, figli fiscalmente a carico. La condizione abitativa 2.indd 160 4-11-2010 15:15:07 6. Evoluzione normativa cecente in materia di Edilizia Sociale | 161 I programmi coordinati dovranno pervenire al Ministero delle infrastrutture e dei trasporti entro 180 giorni dall’entrata in vigore del decreto che ripartisce le risorse residue (il decreto in oggetto è stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 104 del 6 maggio 2010 e ripartisce tra le Regioni euro 377.885.27031; art.9). In caso di ritardi il Ministero esercita poteri sostituitivi (art.10). Poiché le risorse finanziarie sono poche è importante trovare il modo di massimizzare gli effetti concentrandoli nel campo dell’edilizia sociale, per realizzare il più elevato numero di alloggi. L’effetto moltiplicatore che sarà possibile ottenere sarà tanto maggiore quanto più ampio sarà il ventaglio dei soggetti coinvolti nei contenuti dell’Accordo di Programma. A vigilare sull’attuazione del Piano verrà istituito, per decisione del Ministero delle infrastrutture, il Comitato paritetico per il monitoraggio del Piano nazionale di edilizia abitativa (art.14). 3. Piano Straordinario di Edilizia Residenziale Pubblica Si tratta degli interventi, già oggetto del Programma straordinario di ERP, regolarmente inoltrati al Ministero, caratterizzati da immediata fattibilità, ai quali è stato attribuito un ordine di priorità, ubicati nei Comuni con elevata domanda di alloggi sociali. L’immediata fattibilità viene accertata dal Ministero, attraverso la documentazione sullo stato delle procedure tecnico-amministrative di realizzazione di ogni singola opera, che le Regioni dovranno inoltrare entro 30 giorni dall’entrata in vigore del decreto che da attuazione al Piano nazionale di edilizia abitativa. Le Regioni sono state dotate di una scheda informativa, finalizzata all’acquisizione di un quadro omogeneo delle comunicazioni effettuate dalle Regioni. La scheda contiene le seguenti informazioni: fattibilità tecnico-amministrativa; livello di progettazione raggiunto; titoli abilitativi; procedura di affidamento lavori; tempi di realizzazione previsti; esecuzione dei lavori; impegni giuridici assunti; prezzo di acquisto; contratto di locazione. Nel corso del mese di novembre del 2009 si è conclusa la fase di istruttoria dei progetti finanziabili, a seguito della quale è stata stilata una graduatoria, approvata con il decreto ministeriale del 18 novembre 2009 e, successivamente, dalla Corte dei Conti il 4 dicembre 2009 (tav. 6.1). Le risorse disponibili sono complessivamente pari a 197.663.998,83. Il primo anticipo è stato trasferito alle Regioni nel mese di dicembre 2009 e successive tranche saranno attribuite in relazione allo stato di avanzamento dei lavori o alla conclusione degli atti di acquisto o di affitto. Il Ministero stima che questi finanziamenti rendano disponibili 5.088 alloggi, 31 La graduatoria dei fondi erogati vede la Lombardia al primo posto, con 55 milioni di euro. Seguono Campania, Lazio e Piemonte, con finanziamenti oscillanti tra i 41 e i 32 milioni di euro. In fondo alla graduatoria si collocano, Basilicata, Molise e Valle d’Aosta, quest’ultima con meno di 1 milione di euro. La condizione abitativa 2.indd 161 4-11-2010 15:15:08 162 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia dei quali 4.200 (per 127 milioni di euro) ottenuti attraverso interventi di recupero e di manutenzione dell’esistente. Le nuove costruzioni si stima ammontino a 500 unità abitative. Tavola 6.1. Piano Straordinario di Edilizia Residenziale Pubblica del 18 dicembre 2007. Allegato 1 – Ripartizione della disponibilità di € 197.663.998,83 Regioni e Province autonome Coefficiente (%) Importo (in euro) Piemonte 8,2 Valle d’Aosta 0,4 16.353.389,05 889.081,53 Lombardia 21,3 42.223.714,07 Trento 2,7 5.482.811,66 Bolzano 0,0 0,00 Veneto 10,5 20.828.452,80 Friuli Venezia Giulia 4,3 8.580.991,72 Liguria 5,6 11.115.991,38 Emilia Romagna 9,1 18.138.215,38 Toscana 5,2 10.344.075,17 Umbria 3,3 6.644.241,22 Marche 1,7 3.422.171,52 Lazio 8,5 16.953.640,97 Abruzzo 0,1 233.195,46 Molise 0,9 1.920.894,14 Campania 8,9 17.625.333,22 Puglia 2,0 4.115.610,27 Basilicata 2,4 4.751.037,66 Calabria 0,1 219.499,21 Sicilia 1,1 2.293.400,96 Sardegna Totale 2,7 5.528.251,43 100,0 197.663.998,83 Fonte: Decreto Ministeriale del 18 novembre 2009. Allegato 1. La condizione abitativa 2.indd 162 4-11-2010 15:15:08 Finalità Acquisizione e realizzazione di immobili per l’edilizia residenziale Valorizzazione e incremento dell’offerta di edilizia abitativa in locazione Incremento del patrimonio di edilizia residenziale pubblica Incremento del patrimonio di edilizia residenziale pubblica Incremento del patrimonio rivolto a soddisfare il fabbisogno transitorio di abitazioni Strumenti Sistema integrato nazionale e locale di fondi immobiliari (art. 1, comma 1a) Strumenti finanziari immobiliari innovativi, con la partecipazione di soggetti pubblici e/o privati (art. 1, comma 1a) Impiego delle risorse dello Stato, delle Regioni, delle Province autonome, degli Enti Locali e di altri Enti Pubblici, comprese quelle derivanti dall’alienazione (art. 1, comma 1b) Promozione finanziaria, anche ad iniziativa di privati, di interventi in project financing (art. 1, comma 1c) Agevolazioni riservate a cooperative edilizie costituite tra i soggetti destinatari degli interventi (art. 1, comma 1d) Il Piano Nazionale di Edilizia Abitativa in sintesi: La condizione abitativa 2.indd 163 Il decreto del Ministero Infrastrutture dell’8 marzo 2010 (pubblicato in GU n.104/2010) destina 377,8 milioni di euro da ripartire tra le Regioni Sino all’importo massimo di 150 milioni di euro (art. 2) Dotazione finanziaria Contributo statale (art. 5)*. Le agevolazioni sono di tipo amministrativo o di durata di partecipazione Contributo statale (art. 5)* Contributo statale (art. 5)* Tipo di contributo Segue Gli strumenti finanziari immobiliari innovativi a titolo esemplificativo, ma non esaustivo sono: fondi di garanzia, forme di finanziamento in pool, piani di «risparmio casa» che favoriscano il riscatto a medio termine degli alloggi, anche in collaborazione con istituti bancari Partecipazioni di minoranza, fino a un limite massimo del 40%, da parte della SGR che gestirà il Fondo nazionale Note 6. Evoluzione normativa cecente in materia di Edilizia Sociale | 163 4-11-2010 15:15:08 La condizione abitativa 2.indd 164 Il DM del 4 dicembre 2009 destina 197.663.998,83 di euro da ripartire tra le Regioni Il DM dell’8 marzo 2010 (pubblicato in GU n.104/2010) destina 377,8 milioni di euro da ripartire tra le Regioni Promozione di edilizia residenziale, anche sociale. Gli alloggi realizzati o recuperati andranno locati per una durata non inferiore a 25 anni, ad un canone non superiore a quello concordato (legge 431/98). Nel caso di alloggi in locazione con patto di promessa di vendita, la durata della locazione può essere inferiore ai 25 anni ma comunque non inferiore ai 10 anni, e il canone non superiore a quello concordato (legge 431/98); art. 6 Interventi finalizzati al recupero e all’adattamento funzionale di alloggi di proprietà degli ex Iacp o dei Comuni, non occupati, all’acquisto o alla locazione di alloggi, nonché all’eventuale costruzione di alloggi, da destinare prioritariamente a soggetti sottoposti a procedure esecutive di rilascio in possesso dei requisiti. Dotazione finanziaria Finalità Contributo statale (art. 5)* Contributo statale (art. 5)*. Tipo di contributo Si privilegiano i Comuni dove la domanda di alloggi sociali risultante dalle graduatorie e’ più alta. La disponibilità finanziaria complessiva era pari ad 543.955.500€ destinata al programma straordinario di edilizia residenziale pubblica di cui all’art. 21 del decreto-legge 1° ottobre 2007, n. 159, convertito, con modificazioni, dalla legge 29 novembre 2007, n. 222. Al termine del periodo di locazione a canone agevolato gli alloggi potranno essere alienati secondo le seguenti modalità: a) offerta in prelazione agli inquilini, in forma collettiva; b) offerta in prelazione agli inquilini, in forma individuale; c) cessione degli alloggi sul mercato, con offerta in prelazione agli inquilini; d) offerta al Comune ed agli ex IACP comunque denominati (art. 7) Note * In relazione a ciascun intervento (escluso quello dei Fondi) l’onere a carico dello Stato non può essere superiore al 30% del costo di realizzazione, acquisizione o recupero degli alloggi che saranno offerti in locazione a canone sostenibile, anche trasformabile in riscatto, alle categorie individuate dall’art.11 comma 2 legge 133/08. Per gli alloggi locati, ai sensi del comma 1 dell’art. 6, per una durata superiore a 25 anni, l’onere a carico dello Stato non può essere superiore al 50% del predetto costo. Nel caso invece di alloggi di edilizia residenziale pubblica a canone sociale l’onere a carico dello Stato può essere pari al costo di realizzazione. Interventi di competenza degli ex IACP o dei Comuni, già ricompresi nel Programma straordinario di edilizia residenziale pubblica, approvato con Decreto Ministeriale del Ministro delle infrastrutture del 18 dicembre 2007, regolarmente inoltrati al Ministero delle infrastrutture e dei trasporti, caratterizzati da immediata fattibilità (da verificare da parte del Ministero) (art. 1, comma1f) Programmi integrati (art. 1, comma 1e) Strumenti 164 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia 4-11-2010 15:15:08 6. Evoluzione normativa cecente in materia di Edilizia Sociale | 165 6.4 Nuove opportunità dai fondi FESR Oltre ai fondi stanziati dallo Stato per fare fronte all’emergenza abitativa si possono programmare anche quote dei fondi FESR da destinare alla riqualificazione e sostituzione del patrimonio abitativo pubblico. A questo proposito si cita la recente adozione (seduta dell’8-11 febbraio 2010), da parte del Parlamento Europeo, di un testo di compromesso negoziato con il Consiglio, che modifica il regolamento (n.1080/2006) sul Fondo europeo di sviluppo regionale (FESR) al fine di estendere, a tutti gli Stati membri, la possibilità di ricorrere ai finanziamenti UE per ristrutturare, rinnovare o sostituire le abitazioni esistenti delle comunità emarginate che vivono nelle zone urbane o rurali. Questa possibilità era finora riservata ai 12 Stati membri che hanno aderito all’UE nel 2004 e nel 2007. Gli aiuti, che possono essere destinati a tutte le tipologie di interventi previsti dal paragrafo 2 dell’articolo 7 del regolamento 1080/2006, per l’edilizia abitativa non possono superare il 3% della dotazione del FESR destinata ai programmi operativi interessati, ovvero, al 2% della dotazione totale del FESR. Le spese potranno essere destinate al rinnovo delle parti comuni in alloggi multifamiliari esistenti, al rinnovo e cambio d’uso di edifici di proprietà di autorità pubbliche o di operatori senza scopo di lucro, da destinare a famiglie a basso reddito o a persone con esigenze particolari. Nei “vecchi” Stati membri, gli interventi potranno così comprendere il rinnovo e la sostituzione degli edifici esistenti, purché in un programma integrato che comprenda azioni, in particolare, nei settori dell’istruzione, della salute, del contesto sociale, dell’occupazione, della sicurezza e della integrazione. Il regolamento n. 397 del 6 maggio 2009 aveva già ampliato l’ambito di intervento del FESR al settore dell’edilizia abitativa includendo, tra le spese ammissibili al finanziamento del fondo, gli investimenti per migliorare l’efficienza energetica (per questa linea di azione è possibile impiegare fino al 4% dello stanziamento complessivo del FESR) e l’utilizzo delle energie rinnovabili negli alloggi esistenti. 6.5 L’alloggio sociale e le politiche di sviluppo urbano Il recente dibattito sul Piano Nazionale di Edilizia Abitativa, e la necessità di avviare un piano per risolvere l’emergenza abitativa in Italia, hano rilanciato la discussione sul tema dell’alloggio sociale e le sue interconnessioni con altri temi di sviluppo urbano: la riqualificazione delle periferie, l’inclusione delle fasce più deboli della popolazione, l’integrazione degli immigrati nelle aree urbane e la riqualificazione energetica degli edifici pubblici e privati. Un nuovo orientamento, che è emerso nella prassi, e che si può scorgere anche nelle indicazioni date dal legislatore in materia di “programma coordinato” da predisporre da parte delle La condizione abitativa 2.indd 165 4-11-2010 15:15:08 166 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia Regioni, è l’intreccio tra politiche abitative, integrate nelle politiche urbane, che confluiscono nelle azioni di riqualificazione urbana, superando così il tradizionale orientamento settorializzato tipico delle politiche di ERP. Ad aprire la strada, i Programmi Integrati di Intervento introdotti nell’ordinamento italiano dalla legge 179/92 detta “Ferrarini Botta”. All’articolo 16 i Programmi vengono definiti come “un insieme di interventi coordinati tra di loro, caratterizzati da una pluralità di funzioni e di soggetti attuatori”. Da tempo, infatti, era maturata l’esigenza di allargare il concetto di “abitazione” al contesto ambientale in cui è inserita, in modo da evitare la costruzione dei quartieri “ghetto”, che sono stati spesso fonte di degrado a causa della concentrazione di famiglie toccate da problemi economici e sociali. Per fronteggiare l’emergenza casa nelle aree metropolitane, era maturata la consapevolezza che la soluzione dovesse essere ricercata nella capacità dei Comuni di varare programmi integrati di riqualificazione urbana, finanziati con consistenti risorse pubbliche per garantire una quota adeguata di abitazioni sociali. Poi, con l’esaurimento dei fondi ex-Gescal, vengono a mancare i finanziamenti per la costruzione di abitazioni sociali. Si apre la stagione dei programmi complessi con l’integrazione delle azioni sul territorio e la negoziazione tra gli stakeholder. Ne sono un esempio i Contratti di quartiere, istituiti a cavallo di un processo di profonda revisione dei meccanismi di finanziamento delle politiche abitative, che costituiscono un’interessante e innovativa procedura di riqualificazione urbana «condivisa». Per la prima volta in forma esplicita, risorse del settore residenziale sono utilizzate per risanare quartieri significativi della città, coniugando iniziative di riqualificazione edilizia con azioni di superamento del degrado sociale. In questa azione sono chiamati in causa, non solo i tradizionali attori di edilizia residenziale pubblica, ma anche gli abitanti, i soggetti sociali e gli operatori privati in grado di accompagnare, con interventi aggiuntivi, processi di trasformazione urbana «partecipata». Altro esempio sono i cosiddetti “programmi innovativi in ambito urbano” introdotti con la legge 21/2001. All’articolo 4 si legge “Il Ministero dei lavori pubblici promuove, coordinandolo, con programmi di altre amministrazioni dello Stato già dotati di autonomi finanziamenti, un programma innovativo in ambito urbano finalizzato prioritariamente ad incrementare, con la partecipazione di investimenti privati, la dotazione infrastrutturale dei quartieri degradati di comuni e città a più forte disagio abitativo ed occupazionale e che preveda, al contempo, misure ed interventi per incrementare l’occupazione, per favorire l’integrazione sociale e l’adeguamento dell’offerta abitativa”. Infine, la politica comunitaria, che è intervenuta affinché le tematiche correlate allo sviluppo urbano venissero integrate in tutti i programmi regionali e nazionali sostenuti dai Fondi strutturali e dal Fondo di coesione. In Italia ha preso avvio la fase attuativa dei programmi integrati urbani finanziati con i fondi POR 20072013. Le risorse sono ingenti e ammontano a 3,3 miliardi di euro nei POR delle La condizione abitativa 2.indd 166 4-11-2010 15:15:09 6. Evoluzione normativa cecente in materia di Edilizia Sociale | 167 cinque “Regioni convergenza” (quelle che prevedono la maggior parte dei fondi europei). Se poi a questi si aggiungono i “piani città” delle altre 16 Regioni, si può arrivare ad una stima di 5 miliardi di euro per le città e lo sviluppo urbano. 6.6 I Piani Casa regionali Per rilanciare un settore chiave dell’economia, quale è l’edilizia, il Presidente del Consiglio ha presentato il 6 marzo del 2009 (a margine di un Consiglio dei Ministri) la proposta di un “Piano Casa” consistente in due progetti: il primo prevede la possibilità, da parte del singolo cittadino, di effettuare interventi di ampliamento e/o ricostruzione della propria abitazione; il secondo, riguarda la semplificazione delle procedure burocratiche inerenti lavori di edilizia. Sul primo progetto è intervenuto l’Accordo tra Stato e Regioni sottoscritto il 31 marzo del 2009, in base al quale le Regioni si sono impegnate ad approvare proprie leggi in materia urbanistica contenenti eventuali aumenti di volumetria e/o la possibilità di demolizione e ricostruzione. La casistica della produzione normativa generata dall’accordo Stato-Regioni risulta essere piuttosto articolata e riconducibile alle seguenti macro-categorie: • Regioni che si sono limitate a varare norme a sostegno dell’edilizia, così come previsto dall’Accordo (Veneto, Toscana, Valle d’Aosta, Abruzzo, Liguria e Sicilia); • Regioni che hanno introdotto nelle leggi attuative di tale Accordo alcune disposizioni volte a favorire e incentivare, mediante il riconoscimento di maggiori incrementi volumetrici, da un lato interventi di riqualificazione del patrimonio immobiliare pubblico e, dall’altro lato, la possibilità di incremento dello stesso (Piemonte, Marche, Lombardia, Puglia, Sardegna e bozza legge per la Calabria); • Regioni che hanno recepito l’Accordo all’interno della nuova norma di “governo del territorio” che disciplina anche l’ERS (Emilia Romagna, Umbria); • Regioni che hanno declinato l’Accordo riservando ampio spazio a indirizzi e politiche a sostegno degli interventi di ERS (Lazio, Basilicata, Campania, Molise); • Regioni che hanno recepito l’Accordo all’interno della nuova normativa sull’edilizia (Friuli Venezia Giulia). Da un esame della normativa emerge come la nuova politica per l’edilizia residenziale pubblica trovi la propria declinazione in molte delle legislazioni regionali del cosiddetto “Piano Casa”. A questo proposito si ricorda che, nell’intesa sottoscritta in data 31 marzo 2009 in sede di Conferenza Stato-Regioni ed Enti Locali, erano stati espressamente e integralmente confermati gli impegni relativi al sostegno dell’edilizia sociale, assunti nel precedente Accordo firmato tra le parti il 5 marzo 2009. Oltre alle dispo- La condizione abitativa 2.indd 167 4-11-2010 15:15:09 168 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia sizioni volte a favorire e incentivare interventi di riqualificazione del patrimonio immobiliare pubblico, alcune Regioni hanno introdotto vere e proprie norme programmatorie valevoli per l’intero settore degli immobili ERP, nella sua accezione più ampia di ERS. Sul secondo progetto il “Piano Casa” prevedeva un decreto legge di semplificazione e un disegno di legge per la delega al Governo della revisione del testo Unico dell’Edilizia. Nel mese di maggio del 2010 è stato convertito in legge (L. n. 73 del 22/5/2010) il DL 40/2010 che eroga incentivi ai settori industriali in crisi e liberalizza alcuni interventi edilizi, andando a modificare l’articolo 6 del Testo Unico dell’Edilizia (Dpr 380/2001) relativo alle attività di edilizia libera. Nello specifico di seguito sono elencati gli interventi che la norma ha esentato dalla presentazione di un titolo abitativo: a) gli interventi di manutenzione ordinaria; b) gli interventi di manutenzione che non riguardino le parti strutturali dell’edificio, non comportino aumento del numero delle unità immobiliari e non implichino incremento dei parametri urbanistici; c) gli interventi volti all’eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di rampe o di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio; d) le opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo che abbiano carattere geognostico, ad esclusione di attività di ricerca di idrocarburi, e che siano eseguite in aree esterne al centro edificato; e) i movimenti di terra strettamente pertinenti all’esercizio dell’attività agricola e le pratiche agro-silvo-pastorali, compresi gli interventi su impianti idraulici agrari; f) le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a novanta giorni; g) le serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura, funzionali allo svolgimento dell’attività agricola; h) le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l’indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale; i) i pannelli solari, fotovoltaici e termici, senza serbatoio di accumulo esterno, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori delle zone di tipo A; j) le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici. Presentiamo di seguito, in forma sintetica, le leggi regionali che hanno recepito l’Accordo sul Piano Casa, indicando il riferimento normativo, gli obiettivi della norma e, là dove sono previste, le disposizioni in materia di social housing. La condizione abitativa 2.indd 168 4-11-2010 15:15:09 6. Evoluzione normativa cecente in materia di Edilizia Sociale | 169 I Piani Casa Regionali Piano Casa Abruzzo Riferimento normativo: Legge regionale n. 16 del 19 agosto 2009, Intervento regionale a sostegno del settore edilizio. Successivamente, con la legge regionale 10/2010, sono stati posticipati i tempi per la presentazione delle istanze da parte dei Comuni, al 31 luglio del 2010. Obiettivi: la legge della Regione Abruzzo si prefigge l’obiettivo di promuovere le misure per il rilancio dell’economia e per il sostegno del settore edilizio. Per raggiungere questi obiettivi la legge disciplina gli interventi straordinari finalizzati al miglioramento della qualità architettonica, energetica ed abitativa, per preservare e riqualificare il patrimonio edilizio esistente nel rispetto dell’ambiente, dei beni storici culturali e paesaggistici e nel rispetto della normativa sismica. Social Housing: non sono previste disposizioni specifiche per il patrimonio ERP o per altre forme di edilizia residenziale sociale (la normativa della Regione Abruzzo riserva alla materia dell’edilizia residenziale pubblica un unico articolo che consiste in una norma di interpretazione in materia di alienazione di alloggi Erp). Piano Casa Basilicata Riferimento normativo: Legge regionale n. 25 del 7 agosto 2009, Misure urgenti e straordinarie volte al rilancio dell’economia e alla riqualificazione del patrimonio edilizio esistente. Obiettivi: la legge della Regione Basilicata è volta a promuovere misure per il sostegno al settore edilizio attraverso interventi straordinari finalizzati a migliorare la qualità abitativa, ad aumentare la sicurezza del patrimonio edilizio esistente, a favorire il risparmio energetico e a ridurre il consumo dei suoli attraverso il riuso del patrimonio edilizio esistente. Disciplina gli interventi straordinari di ampliamento e di demolizione e ricostruzione. Social Housing: la legge regionale prevede anche disposizioni in materia di edilizia residenziale sociale. In particolare, l’articolo 4 stabilisce che la Regione, attraverso procedure ad evidenza pubblica, può promuovere e valutare proposte di programmi integrati di intervento di edilizia residenziale che prevedano la realizzazione o il recupero di alloggi sociali nella misura non inferiore al 40% della volumetria destinata alla residenza. Nella selezione dei programmi sarà data priorità alle proposte che prevedono la riqualificazione urbana e il riuso del patrimonio edilizio esistente, rispetto alle nuove costruzioni. Per favorire il coinvolgimento dei privati, la legge regionale prevede, inoltre, che le proposte di programmi integrati di edilizia residenziale e di riqualificazione urbana possano essere presentati alla Regione dai privati senza ricorso a risorse pubbliche di qualsiasi natura. Gli interventi di nuova costruzione e di recupero edilizio previsti nei programmi integrati di edilizia residenziale devono rispettare le norme vigenti per le costruzioni in zone sismiche e prevedere il miglioramento della prestazione energetica dell’edificio. La legge regionale subor- La condizione abitativa 2.indd 169 4-11-2010 15:15:09 170 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia dina, poi, gli interventi di edilizia residenziale sociale all’utilizzo di tecniche costruttive della bioedilizia nonché di impianti fotovoltaici. Gli alloggi sociali realizzati o recuperati nell’ambito dei programmi integrati di edilizia residenziale e di riqualificazione urbana, destinati alla locazione permanente e quelli destinati alla locazione temporanea, per un periodo non inferiore a otto anni, andranno locati ad un canone non superiore a quello definito nel Decreto del Ministero delle Infrastrutture del 22 aprile del 2008 con il quale è stato introdotto il concetto di alloggio sociale. Al termine del periodo di locazione gli alloggi potranno essere alienati secondo modalità e prezzi di cessione, che la Giunta regionale dovrà definire. La realizzazione di alloggi sociali può essere promossa anche attraverso interventi straordinari di riuso del patrimonio edilizio esistente. Piano Casa Provincia di Bolzano Riferimento normativo: Delibera di giunta n. 1609 del 15 giugno 2009. Obiettivi: il piano casa della provincia di Bolzano promuove iniziative volte al rilancio dell’economia e per introdurre misure di semplificazione procedurale nell’attività edilizia. L’ampliamento è consentito per edifici esistenti che alla data del 12 gennaio 2005 avevano una cubatura fuori terra legalmente esistente o concessionata di almeno 300 mc, destinata in misura superiore al 50% a scopo abitativo. L’ampliamento deve essere destinato interamente per le destinazioni d’uso abitazione o abitazione convenzionata. L’ampliamento non è ammesso in caso di demolizione e ricostruzione. Social Housing: qualora venga ampliata un’abitazione già convenzionata oppure agevolata secondo la legge sull’edilizia abitativa agevolata, si applicano all’abitazione ampliata gli stessi obblighi vigenti per l’abitazione esistente in relazione al convenzionamento di cui all’articolo 79 della legge urbanistica provinciale e alla salvaguardia della funzione sociale ai sensi dell’articolo 62 della legge sull’edilizia abitativa agevolata, compresa la durata di questi vincoli. Qualora venga realizzata un’abitazione a sé stante, l’ampliamento è soggetto all’obbligo del convenzionamento ai sensi dell’articolo 79 della legge urbanistica. Piano Casa Calabria Riferimento normativo: Legge regionale n. 5 dell’11 febbraio 2010, Attuazione dell’intesa sancita in data 1 Aprile 2009, tra Stato, Regioni ed Autonomie locali, concernenti misure per il rilancio dell’economia attraverso l’attività edilizia. Obiettivi: la legge è finalizzata a contrastare la crisi economica e a migliorare, dal punto di vista energetico e strutturale, il patrimonio residenziale esistente. Social Housing: sono previste misure volte ad incrementare il patrimonio ERP, avviando un processo di riqualificazione di aree urbane degradate o esposte a particolari rischi ambientali e sociali. La condizione abitativa 2.indd 170 4-11-2010 15:15:09 6. Evoluzione normativa cecente in materia di Edilizia Parte 1.Sociale I temi | 171 Piano Casa Campania Riferimento normativo: Legge regionale n.19 del 28 dicembre 2009, Misure urgenti per il rilancio economico, per la riqualificazione del patrimonio esistente, per la prevenzione del rischio sismico e per la semplificazione amministrativa. Obiettivi: a) contrasto della crisi economica e tutela dei livelli occupazionali, attraverso il rilancio delle attività edilizie; b) favorire l’utilizzo di fonti di energia rinnovabile ed al miglioramento strutturale del patrimonio edilizio esistente e del suo sviluppo funzionale nonché alla prevenzione del rischio sismico e idrogeologico; c) incrementare, in risposta anche ai bisogni abitativi delle famiglie in condizioni di particolare disagio economico e sociale, il patrimonio di edilizia residenziale pubblica e privata anche attraverso la riqualificazione di aree urbane degradate o esposte a particolari rischi ambientali e sociali, assicurando le condizioni di salvaguardia del patrimonio storico, artistico, paesaggistico e culturale; d) abbattimento delle barriere architettoniche. Social Housing: possono essere individuati dalle Amministrazioni Comunali, anche su proposta dei proprietari, singoli o riuniti in consorzio, con atto consiliare in deroga agli strumenti urbanistici vigenti, ambiti la cui trasformazione urbanistica ed edilizia è subordinata alla cessione da parte dei proprietari, singoli o riuniti in consorzio, e in rapporto al valore della trasformazione, di aree o immobili da destinare a edilizia residenziale sociale, in aggiunta alla dotazione minima inderogabile di spazi pubblici o riservati alle attività collettive, a verde pubblico o a parcheggi. In tali ambiti, al fine di favorire la sostituzione edilizia nelle aree urbane da riqualificare, anche in variante agli strumenti urbanistici vigenti, è consentito l’aumento, entro il limite del 50%, della volumetria esistente per interventi di demolizione, ricostruzione e ristrutturazione urbanistica degli edifici residenziali pubblici. Se non sono disponibili aree destinate a edilizia residenziale sociale, le Amministrazioni Comunali, anche in variante agli strumenti urbanistici vigenti, possono individuare gli ambiti contenenti aree da utilizzare per edilizia residenziale sociale, da destinare prevalentemente a giovani coppie e nuclei familiari con disagio abitativo. Gli immobili dismessi, con dimensione di lotto non superiore a quindicimila metri quadrati alla data di entrata in vigore della presente legge, in deroga agli strumenti urbanistici generali, sono consentiti interventi di sostituzione edilizia a parità di volumetria esistente, anche con cambiamento di destinazione d’uso, che prevedano la realizzazione di una quota non inferiore al 30% per le destinazioni di edilizia sociale. Piano Casa Emilia Romagna Riferimento normativo: Legge regionale n. 6 del 6 luglio 2009, Governo e riqualificazione solidale del territorio. Obiettivi: il provvedimento – che ridisegna nuove regole urbanistiche per il territorio emilianoromagnolo – raccorda, armonizza e aggiorna due precedenti leggi regionali (la n. 19 del 1998 e La condizione abitativa 2.indd 171 4-11-2010 15:15:09 172 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia n. 20 del 2000) e rivede il sistema della tutela e governo del territorio. All’interno del provvedimento, la Regione Emilia-Romagna ha inserito, tra l’altro, il recepimento dell’ “Intesa tra Stato, Regioni e gli Enti locali”, per individuare misure che contrastino la crisi economica mediante il riavvio dell’attività edilizia” (siglata il 1° aprile 2009). Su questa parte sono state previste norme acceleratorie dei processi edilizi, tenendo conto del sistema delle regole e dei processi di pianificazione in essere. Social Housing: il testo promuove la riqualificazione solidale del territorio con un’attenzione particolare al problema abitativo. Ogni intervento previsto nei “programmi di riqualificazione urbana” dovrà garantire una quota di edilizia residenziale sociale non inferiore al 20%, per giovani coppie, studenti, portatori di handicap, cittadini stranieri. Inoltre, per abbattere i costi delle abitazioni, verranno istituiti demani comunali di aree edificabili per edilizia sociale ceduti dai nuovi interventi su aree di espansione. A questo scopo sono previste specifiche risorse regionali in favore dei Comuni. In particolare, l’art. 7 bis stabilisce che la pianificazione territoriale e urbanistica concorre alla realizzazione delle politiche pubbliche per la casa attribuendo al Piano Strutturale Comunale (PSC) la responsabilità di definire il fabbisogno complessivo di alloggi da destinare ad edilizia residenziale sociale. In particolare, è stabilita la quota del 20% di alloggi di edilizia residenziale sociale, riferita al dimensionamento complessivo dei nuovi insediamenti residenziali previsti dalla pianificazione comunale. L’art. A-6-ter specifica, poi, le misure di attuazione degli interventi di edilizia residenziale sociale e gli incentivi messi a disposizione per stimolare la realizzazione del fabbisogno complessivo di alloggi di edilizia residenziale sociale. In particolare, si prevede che tali interventi comportino: a)la cessione al Comune, a titolo gratuito, di una quota di aree definita dal Piano Operativo Comunale (POC), pari al 20% delle aree destinate a nuove costruzioni, nel caso di nuovi insediamenti residenziali. Il POC riconosce alle aree oggetto della cessione una propria capacità edificatoria, che è utilizzata dal Comune per la realizzazione di alloggi in locazione permanente. In conformità alle indicazioni del PSC sui fabbisogni di edilizia residenziale sociale, il POC può altresì prevedere che una quota delle medesime aree sia destinata alla realizzazione di altre tipologie di interventi di edilizia residenziale sociale; b)il riconoscimento a favore del Comune di un contributo alla realizzazione di alloggi di edilizia residenziale sociale, definito dal POC, nel caso di interventi di riqualificazione nonché nel caso di nuovi insediamenti ricreativi, ricettivi, direzionali, commerciali, industriali, artigianali e per il commercio all’ingrosso. Il contributo non è dovuto per l’ampliamento in aree limitrofe agli insediamenti esistenti. Il comma 2 dell’articolo A-6-ter stabilisce, inoltre, che il Comune può favorire il concorso dei soggetti privati nella realizzazione dei necessari interventi di edilizia residenziale sociale, attraverso la finalità della finanza di progetto e attraverso il ricorso ad appositi incentivi, permute ovvero ad altre misure compensative. Nel caso di delocalizzazione di insediamenti produttivi, il contributo alla realizzazione degli alloggi di edilizia residenziale sociale è soddisfatto con La condizione abitativa 2.indd 172 4-11-2010 15:15:09 6. Evoluzione normativa cecente in materia di Edilizia Sociale | 173 l’impegno assunto dal privato interessato a cedere al Comune, in tutto o in parte, gli immobili sedi delle attività produttive dismesse o da dismettere. Il Comune, allo scopo di promuovere la realizzazione degli interventi di edilizia residenziale sociale con il concorso di operatori privati, può conferire agli stessi, in diritto di superficie, le aree acquisite per la realizzazione di interventi volti al soddisfacimento di alloggi di edilizia residenziale sociale, secondo criteri di concorrenzialità e trasparenza. Piano Casa Friuli Venezia Giulia Riferimento normativo: Legge regionale n. 19 del 11 novembre 2009, Codice regionale dell’edilizia. Obiettivi: la legge accorpa in modo sistematico tutti gli interventi straordinari previsti dall’Accordo Stato-Regioni in materia di piano casa nell’ambito del più complesso testo di legge relativo alla normativa nel campo dell’edilizia. Social Housing: non sono previste disposizioni specifiche per il patrimonio ERP o per altre forme di edilizia residenziale sociale (a tale riguardo non può non osservarsi che l’incentivo alla realizzazione di alloggi di edilizia residenziale pubblica studiato dal legislatore regionale, non appare particolarmente significativo dal momento che si risolve in una minore richiesta di spazi a parcheggio ma non porta vantaggi significativi per un operatore privato). Piano Casa Lazio Riferimento normativo: Legge regionale n. 21 dell’11 agosto 2009, Misure straordinarie per il settore edilizio ed interventi per l’edilizia residenziale sociale. Obiettivi: la presente legge disciplina: a) misure straordinarie ed urgenti nel settore edilizio, finalizzate a contrastare la crisi economica ed a favorire l’adeguamento del patrimonio edilizio esistente alla normativa antisismica, il miglioramento della qualità architettonica e la sostenibilità energetico-ambientale del patrimonio stesso, secondo le tecniche, le disposizioni ed i principi della bioedilizia; b) misure urgenti per incrementare e sostenere l’offerta di edilizia residenziale sovvenzionata e sociale; c) modalità di coordinamento e di integrazione delle misure straordinarie ed urgenti nell’ambito di programmi integrati di riqualificazione urbana, di promozione dell’edilizia residenziale sociale, di ripristino ambientale e di risparmio energetico; d) lo snellimento delle procedure in materia urbanistica. Social Housing: per quanto riguarda gli interventi di edilizia residenziale pubblica e sociale, la normativa regionale se ne occupa al capo III. In particolare, la legge della Regione Lazio prevede diverse linee di intervento per rispondere al fabbisogno abitativo. Esse includono i tradizionali strumenti di sostegno all’affitto e all’acquisto della prima casa, alla realizzazione, recupero e riqualificazione di aree destinate all’edilizia residenziale sociale. In pratica vengono ampliate le possibilità di intervento da parte della Regione che non si limiterà più all’edilizia agevolata (ad esempio le cosiddette zone 167) e all’edilizia sovvenzionata (case popolari), ma La condizione abitativa 2.indd 173 4-11-2010 15:15:09 174 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia potrà proporre interventi di edilizia residenziale sociale volti ad aumentare la disponibilità di alloggi posti in affitto a canone sostenibile o con diritto di riscatto (articolo 15). Specificamente, con l’articolo 12 la Regione si impegna a promuovere sul proprio territorio l’edilizia sociale, intesa come disponibilità di alloggi realizzati o recuperati da operatori pubblici o privati, con il ricorso a contributi o agevolazioni pubbliche quali esenzioni fiscali, assegnazioni di aree od immobili, fondi di garanzia, agevolazioni di tipo urbanistico, destinati alla locazione permanente a canone sostenibile o a riscatto. Secondo la legge regionale rientra altresì nell’edilizia residenziale sociale l’albergo sociale, consistente in una struttura residenziale in grado di fornire una sistemazione alloggiativa temporanea con servizi e spazi comuni. Nell’offerta di edilizia sociale, la Regione promuoverà altresì il concorso di enti locali, aziende pubbliche, fondazioni no profit, imprese sociali, banche etiche e altri soggetti senza scopo di lucro, nonché delle imprese di costruzioni e delle cooperative di abitazione. Nella promozione di edilizia residenziale sociale la Regione si avvarà altresì delle ATER, per la definizione di tutti i rapporti funzionali, le prestazioni economiche e finanziarie, soprattutto nelle aree ad alta tensione abitativa e in relazione alle fasce di popolazione più esposte al disagio abitativo. Analizzando nel dettaglio le diverse linee di intervento per la politica della casa, la legge regionale prevede, innanzitutto, contributi regionali, mutui agevolati e fondi di garanzia per chi intende acquistare o costruire la prima casa. Sono previste misure analoghe per sostenere i progetti di autorecupero (articolo 14). I contributi previsti potranno essere richiesti da nuclei familiari con reddito ISEE fino a 40 mila euro. Viene introdotta, inoltre, una quota che i proprietari delle aree interessate da varianti urbanistiche dovranno cedere ai Comuni nella misura minima del 20 per cento della superficie fondiaria edificabile. Viene lasciata ai Comuni la discrezionalità di aumentare tale percentuale ai fini di soddisfare il fabbisogno di edilizia residenziale sociale (articolo 18). Almeno il 50% delle quote di area fondiaria edificabile destinata all’edilizia residenziale sociale sarà destinato alla realizzazione di interventi di edilizia residenziale sovvenzionata, ovvero case popolari. Il Comune può altresì assegnare, con procedure ad evidenza pubblica, quota-parte delle aree acquisite, destinandole ad edilizia libera residenziale destinata ad affitti a canone concordato o alle altre forme stabilite dalle vigenti disposizioni in materia di edilizia residenziale pubblica e sociale. I Comuni, poi, avranno la possibilità di aumentare la previsione edificatoria nelle zone già destinate a edilizia residenziale pubblica, fermo restando il rispetto degli standard urbanistici. L’eventuale eccedenza di tali standard potrà essere convertita in edilizia sociale. I Comuni, infine, potranno variare le destinazioni del proprio strumento urbanistico generale vigente, nel limite massimo del 10% delle destinazioni stesse, nel caso di interventi volti alla dotazione di edilizia residenziale sociale per le categorie degli anziani in condizioni economiche svantaggiate e degli studenti fuori sede. Infine, la legge regionale prevede un iter semplificato per il cambio di destinazione d’uso se questo riguarda immobili ad uso non residenziale di proprietà dell’Ater, in deroga alle previsioni degli strumenti urbanistici vigenti o adottati o ai regolamenti edilizi. L’Ater avrà, poi, la La condizione abitativa 2.indd 174 4-11-2010 15:15:09 6. Evoluzione normativa cecente in materia di Edilizia Sociale | 175 possibilità di realizzare alloggi accessibili ai disabili utilizzando il piano terra delle case popolari (articolo 16). In materia di social housing, va poi notata la lettera dell’articolo 8 della legge regionale, dedicato ai programmi integrati per il riordino urbano e delle periferie. L’articolo stabilisce, infatti, che tali programmi possano prevedere interventi di sostituzione edilizia, modifiche di destinazione d’uso di aree e di immobili e l’incremento fino ad un massimo del 40% della volumetria o superficie demolita, a condizione che la ristrutturazione urbanistica preveda una dotazione straordinaria degli standard urbanistici e delle opere di urbanizzazione primaria, nonché una quota destinata ad edilizia residenziale sociale. Anche le misure straordinarie di sostituzione previste all’articolo 4 hanno implicazioni per l’edilizia sociale. Il comma 6 stabilisce, infatti, che nei Comuni destinatari del fondo regionale per il sostegno all’accesso alle abitazioni in locazione, l’intervento di sostituzione edilizia, se volto alla realizzazione di ulteriori unità immobiliari, è subordinato all’obbligo di destinare il 25% delle unità immobiliari aggiuntive alla locazione a canone concordato per un periodo non inferiore a otto anni. Infine, la Giunta regionale si impegna ad adottare, entro 90 giorni dall’entrata in vigore della legge, un regolamento per la disciplina dei criteri di attuazione e gestione degli interventi di edilizia residenziale sociale, dei requisiti per l’accesso e la permanenza nella stessa, dei criteri per la determinazione del canone sostenibile e dei criteri e delle modalità per l’iscrizione all’elenco dei gestori dell’edilizia residenziale sociale. La legge regionale definisce, infatti, il profilo di tali gestori come i soggetti, pubblici e privati, che gestiscono alloggi di edilizia residenziale sociale di proprietà pubblica. I beneficiari dei finanziamenti regionali per l’edilizia residenziale pubblica, ivi compresa l’edilizia agevolata-convenzionata, devono curare la redazione del fascicolo di fabbricato. L’assenza dello stesso non consente l’erogazione a saldo del contributo regionale e la conclusione del procedimento relativo all’intervento finanziato. Piano Casa Liguria Riferimento normativo: Legge regionale n. 49 del 3 Novembre 2009, Misure urgenti per il rilancio dell’attività edilizia e per la riqualificazione del patrimonio urbanistico-edilizio. Obiettivi: la legge disciplina interventi atti a promuovere la riqualificazione funzionale, architettonica e statica degli edifici, anche attraverso l’ampliamento dei volumi esistenti, nel contesto di un più generale rinnovo del patrimonio edilizio esistente in condizioni di obsolescenza e degrado, attraverso l’applicazione di nuove tecnologie per la sicurezza antisismica, l’efficienza energetica e la sostenibilità ambientale degli edifici. Social Housing: non sono previste disposizioni specifiche per il patrimonio ERP o per altre forme di edilizia residenziale sociale. La condizione abitativa 2.indd 175 4-11-2010 15:15:10 176 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia Piano Casa Lombardia Riferimento normativo: Legge regionale n.13 del 16 luglio 2009, Azioni straordinarie per lo sviluppo e la qualificazione del patrimonio edilizio ed urbanistico della Lombardia. Obiettivi: la legge regionale persegue l’obiettivo di promuovere e sostenere il rilancio edilizio, così come concordato nell’intesa siglata dalla Conferenza Unificata Stato-Regioni-Enti locali nel marzo scorso. Specificamente, secondo quanto si legge nell’articolo 1 del provvedimento, il piano della Regione Lombardia mira a conseguire la massima valorizzazione e utilizzazione del patrimonio urbanistico ed edilizio del territorio, a rispondere ai bisogni abitativi delle famiglie e al rilancio del comparto economico dell’edilizia. Nel fare ciò, il piano casa si basa sulla stretta collaborazione con il terzo settore. La legge specifica, infatti, promuove un’azione straordinaria dei soggetti pubblici e privati. Social Housing – Articolo 4: Riqualificazione dei quartieri di edilizia residenziale pubblica: il Piano Casa della Regione Lombardia è primariamente orientato all’ampliamento dell’offerta di residenziale pubblica. La legge regionale prevede, infatti, la possibilità di ampliare gli edifici di edilizia residenziale pubblica o convenzionata, ovvero di realizzare nuove unità residenziali. In particolare, l’articolo 4 attribuisce ai soggetti pubblici proprietari, all’interno di quartieri di ERP esistenti alla data del 31 marzo 2005, la possibilità di realizzare, anche in deroga alle previsioni degli strumenti urbanistici vigenti, nuova volumetria da destinare a edilizia residenziale pubblica, anche convenzionata. Il limite massimo dell’ampliamento previsto è fissato al 40% della volumetria complessiva destinata a edilizia residenziale pubblica esistente nel quartiere. La nuova volumetria può essere ceduta, in tutto o in parte, ad altri operatori che si impegnano a realizzare gli interventi di edilizia residenziale pubblica o convenzionata. Al fine di autorizzare gli interventi di ampliamento, la legge regionale identifica specifici requisiti di efficienza energetica. Secondo una valutazione effettuata dalla Regione in collaborazione con le Aler, le stime degli interventi sui quartieri di edilizia residenziale pubblica, per i quali è consentito un ampliamento fino al 40% della volumetria esistente, indicano la possibilità di una realizzazione di circa 3000 nuovi alloggi, per un importo di investimento totale pari a circa 420 milioni di euro corrispondenti a 280 milioni di euro di cofinanziamento pubblico. Al fine di ridurre finanziariamente il relativo onere la Regione ipotizza il recupero di quote parti dei proventi derivanti dalla vendita degli alloggi in “convenzionata” ovvero l’attivazione di fondi immobiliari integrati. Piano Casa Marche Riferimento normativo: Legge regionale n. 22 dell’ 8 ottobre 2009, Interventi della Regione per il riavvio delle attività edilizie al fine di fronteggiare la crisi economica, difendere l´occupazione, migliorare la sicurezza degli edifici e promuovere tecniche di edilizia sostenibile. Obiettivi: come esplicitato nel titolo della legge, la normativa regionale prevede una serie di interventi per il riavvio delle attività edilizie al fine di fronteggiare la crisi economica, difendere l’occupazione, migliorare la sicurezza degli edifici e promuovere tecniche di edilizia sostenibile. La condizione abitativa 2.indd 176 4-11-2010 15:15:10 6. Evoluzione normativa cecente in materia di Edilizia Sociale | 177 Social Housing: l’articolo 3 della legge regionale disciplina gli interventi sulle opere pubbliche e sul patrimonio immobiliare della Regione, degli enti locali e degli ERAP. Specificamente si prevede che gli interventi di ampliamento e di sostituzione sono consentiti anche per gli edifici destinati a opere pubbliche o di pubblica utilità, compresi gli edifici di edilizia residenziale pubblica, nonché per gli immobili di proprietà della Regione, degli enti locali e delle aziende del servizio sanitario regionale inseriti nel piano delle alienazioni e valorizzazioni. Questa tipologia di interventi deve in ogni caso prevedere il miglioramento dell’efficienza energetica e l’utilizzazione di fonti energetiche rinnovabili, nonché il miglioramento o l’adeguamento della sicurezza antisismica degli edifici. Il comma 4 dell’articolo 3 consente, poi, previo accordo di programma tra gli ERAP ed i Comuni interessati, la possibilità di effettuare interventi di demolizione anche integrale e ricostruzione di immobili di edilizia residenziale pubblica di proprietà degli ERAP o dei Comuni, con eventuale ampliamento nel limite del 50% della volumetria esistente. Piano Casa Molise Riferimento normativo: Legge regionale 11 dicembre 2009, n. 30, Intervento regionale straordinario volto a rilanciare il settore edilizio, a promuovere le tecniche di bioedilizia e l’utilizzo di fonti di energia alternative e rinnovabili, nonché a sostenere l’edilizia sociale da destinare alle categorie svantaggiate e l’edilizia scolastica. Obiettivi: la Regione promuove misure straordinarie per il sostegno del settore edilizio, attraverso interventi finalizzati al miglioramento della qualità abitativa, per preservare, mantenere, ricostruire e rivitalizzare il patrimonio edilizio esistente, promuovere l’edilizia economica per le giovani coppie e le categorie svantaggiate e meno abbienti e l’edilizia scolastica nonché per migliorare le caratteristiche architettoniche, energetiche, tecnologiche e di sicurezza dei fabbricati. Social Housing: nei Comuni sprovvisti di aree libere destinate all’edilizia economica o convenzionata o agevolata o che non ne dispongano in misura sufficiente, in via straordinaria è consentita la presentazione, da parte di imprese, di consorzi o di privati riuniti in cooperativa, di programmi costruttivi di nuove abitazioni, da destinare alle giovani coppie ed alle categorie sociali disagiate (cd. edilizia sociale). I programmi costruttivi sono localizzati, oltre che nelle zone destinate a servizi, anche nelle zone agricole, ricomprese nei singoli territori comunali e vicine alle zone residenziali esistenti e saranno valutati ed approvati con la procedura del programma integrato di intervento. Sono inoltre previsti incrementi premiali di volumetria nel caso di interventi per studentati. Inoltre, tutti gli interventi di edilizia pubblica devono prevedere il risparmio idrico, con il rispetto di salvaguardia igienico-sanitario La condizione abitativa 2.indd 177 4-11-2010 15:15:10 178 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia Piano Casa Piemonte Riferimento normativo: Legge regionale 9 luglio 2009, Snellimento delle procedure in materia di edilizia ed urbanistica (Piano Casa). Obiettivi: obiettivo della legge regionale è quello di sostenere il rilancio dell’economia attraverso gli interventi edilizi, favorendo la riqualificazione del patrimonio edilizio esistente dal punto di vista della qualità architettonica e dell’efficienza energetica, nonché migliorando la sicurezza delle strutture e l’accessibilità degli edifici. Social Housing: Articolo 3 – Interventi di ampliamento in deroga: negli edifici esistenti di edilizia residenziale pubblica sovvenzionata sono consentiti interventi di ampliamento nel limite del 20% della volumetria esistente volti al miglioramento della qualità architettonica e ambientale, della sicurezza delle strutture e dell’accessibilità degli edifici attraverso l’eliminazione delle barriere architettoniche, anche in deroga alle previsioni quantitative degli strumenti urbanistici, vigenti o adottati, e ai regolamenti edilizi, a condizione che, fermo restando il rispetto delle disposizioni regionali in materia di rendimento energetico nell’edilizia, per la realizzazione si utilizzino tecnologie per il raggiungimento di una qualità ambientale ed energetica degli interi edifici. Piano Casa Puglia Riferimento normativo: Legge regionale n. 14 del 30 luglio 2009, Misure straordinarie e urgenti a sostegno dell’attività edilizia e per il miglioramento della qualità del patrimonio edilizio residenziale. Obiettivi: la legge regionale è finalizzata al rilancio dell’economia attraverso gli interventi edilizi, favorendo la riqualificazione del patrimonio edilizio esistente dal punto di vista della qualità architettonica e dell’efficienza energetica, nonché migliorando la sicurezza delle strutture e l’accessibilità degli edifici, approva le disposizioni di cui alla presente legge. In quest’ottica, la legge disciplina l’esecuzione di interventi di ampliamento e di demolizione e ricostruzione, anche in deroga alla pianificazione urbanistica locale. Social Housing: le disposizioni sull’edilizia residenziale pubblica sono contenute nell’articolo 7-bis recante il titolo ’Interventi di riqualificazione edilizia attraverso la delocalizzazione delle volumetrie’. Il comma 1 dell’articolo stabilisce che i Comuni possono individuare edifici, anche con destinazione non residenziale, legittimamente realizzati o per i quali sia stata rilasciata sanatoria edilizia, da rimuovere in quanto contrastanti, per dimensione, tipologia o localizzazione, con il contesto paesaggistico, urbanistico e architettonico circostante. A tal fine, i Comuni possono approvare piani urbanistici esecutivi che prevedono la demolizione e ricostruzione in area o aree diverse, individuate anche attraverso meccanismi perequativi. Per incentivare questa tipologia di interventi, il piano urbanistico esecutivo può prevedere, come misura premiale, il riconoscimento di una volumetria supplementare nel limite massimo del 35% di quella preesistente, purché vengano rispettate le condizioni elencate nella legge regionale. Le condizioni per l’ottenimento della misura premiale sono semplificate qualora gli interventi di demolizione La condizione abitativa 2.indd 178 4-11-2010 15:15:10 6. Evoluzione normativa cecente in materia di Edilizia Sociale | 179 e ricostruzione siano promossi da comuni o istituti autonomi case popolari (IACP). Il limite massimo della misura premiale è innalzato al 45% della volumetria preesistente qualora l’intervento di demolizione o di ricostruzione sia contemplato in un programma integrato di rigenerazione urbana o, nell’ipotesi di interventi su immobili residenziali, qualora gli edifici ricostruiti siano destinati, per una quota minima pari al 20% della loro volumetria ad edilizia residenziale sociale Piano Casa Sardegna Riferimento normativo: Legge regionale n. 4 del 23 Ottobre 2009, Disposizioni straordinarie per il sostegno dell’economia mediante il rilancio del settore edilizio e per la promozione di interventi e programmi di valenza strategica per lo sviluppo. Obiettivi: la legge regionale mira a favorire gli interventi diretti alla riqualificazione ed al miglioramento della qualità architettonica e abitativa, della sicurezza strutturale, della compatibilità paesaggistica e dell’efficienza energetica del patrimonio edilizio esistente nel territorio regionale, anche attraverso la semplificazione delle procedure. Social Housing: l’articolo 6 della legge regionale non contiene una previsione di dettaglio con riferimento agli immobili ERP ma stabilisce che, al fine di una riqualificazione del patrimonio immobiliare di proprietà pubblica, è ammesso un incremento del 20% della volumetria esistente, anche in deroga agli indici massimi di edificabilità previsti dagli strumenti urbanistici vigenti. L’incentivazione aumenta fino a un massimo del 30% qualora l’intervento riguardi immobili pubblici non in uso per carenze funzionali e strutturali e sia volto a recuperarne l’utilizzo migliorando sia la qualità architettonica sia la sicurezza e l’accessibilità dei fabbricati. Sebbene, come detto, la norma regionale consenta di procedere in deroga ai parametri ediliziourbansitici vigenti nel territorio comunale, viene stabilito un limite di esclusione della disciplina per quegli edifici che si trovano nella fascia di 300 metri dalla battigia (ridotta a 150 metri per le isole minori), salvo che gli interventi consistano nella demolizione dei volumi incongrui e successivo trasferimento, in questo caso con relativo incremento, oltre la fascia medesima. Piano Casa Sicilia Riferimento normativo: Legge regionale n. 6 del 23 Marzo 2010, Norme per il sostegno dell’attività edilizia e la riqualificazione del patrimonio edilizio esistente (Piano Casa). Obiettivi: la proposta di Legge propone di promuovere interventi edilizi per migliorare la qualità abitativa e favorire la diffusione di soluzioni tecnologiche ecosostenibili, nonché la riduzione del rischio sismico ed idrogeologico. Social Housing: non sono previste disposizioni specifiche per il patrimonio ERP o per altre forme di edilizia residenziale sociale. La condizione abitativa 2.indd 179 4-11-2010 15:15:10 180 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia Piano Casa Toscana Riferimento normativo: Legge regionale n. 24 dell’8 maggio 2009, Misure urgenti e straordinarie volte al rilancio dell’economia e alla riqualificazione del patrimonio edilizio esistente. Obiettivi: la legge della Regione Toscana mira a rilanciare l’economia e a rispondere alle esigenze abitative delle famiglie attraverso la riqualificazione del patrimonio edilizio esistente. La legge toscana, che di fatto si applica solo fuori dai grandi centri abitati, è una tra le più restrittive tra quelle regionali finora adottate perché richiede interventi di risparmio ed efficienza energetica piuttosto onerosi. La legge, infatti, persegue l’obiettivo di favorire gli interventi edilizi diretti a migliorare la qualità architettonica, la sicurezza, la compatibilità ambientale, l’efficienza energetica degli edifici e la fruibilità degli spazi per le persone disabili. Nel caso di interventi di demolizione, invece, la legge prescrive consumi energetici del 50% più bassi di quelli tollerati per le nuove costruzioni. Social Housing: non sono previste disposizioni specifiche per il patrimonio ERP o per altre forme di edilizia residenziale sociale. Piano Casa Umbria Riferimento normativo: Legge regionale n. 13 del 26 giugno 2009, Norme per il governo del territorio e la pianificazione e per il rilancio dell’economia attraverso la riqualificazione del patrimonio edilizio esistente. Obiettivi: la legge disciplina i rapporti tra Regione, Province e Comuni nella pianificazione (tutela, valorizzazione ed uso del territorio), per assicurare un sistema di “governo multilivello” coordinato e integrato, che attui la copianificazione secondo criteri di sussidiarietà, integrando la programmazione territoriale di natura economica con la pianificazione, strategica e di qualità, nelle sue valenze paesaggistiche, naturalistiche e culturali. Al Titolo II, Capo II sono previsti interventi su edifici abitativi, produttivi e pertinenziali finalizzati al rilancio dell’economia e alla riqualificazione architettonica, strutturale ed ambientale degli stessi edifici. Tali disposizioni sono redatte in applicazione dell’intesa raggiunta tra Governo, Regione ed enti locali in data 31/3/2009 c.d. “Piano casa”. Social Housing: nel caso di demolizione e ricostruzione di edifici residenziali, almeno il 50% della nuova superficie sarà destinata alla realizzazione di abitazioni di dimensioni non inferiori ai 60 mq da locare a canone concordato ai sensi della legge 431/98, per almeno 8 anni. Piano Casa Valle d’Aosta Riferimento normativo: Legge regionale n. 24 del 4 agosto 2009, Misure per la semplificazione delle procedure urbanistiche e la riqualificazione del patrimonio edilizio in Valle d’Aosta/Vallée d’Aoste. Modificazioni alle leggi regionali 6 aprile 1998, n. 11, e 27 maggio 1994, n. 18. Obiettivi: la legge prescrive misure di semplificazione delle procedure vigenti per la realizzazione degli interventi sul patrimonio edilizio. Essa disciplina altresì le incentivazioni volte La condizione abitativa 2.indd 180 4-11-2010 15:15:10 6. Evoluzione normativa cecente in materia di Edilizia Sociale | 181 a favorire il miglioramento della qualità degli edifici, l’efficienza energetica, la sostenibilità ambientale e l’utilizzo di fonti di energia alternative e rinnovabili. Social Housing: non sono previste disposizioni specifiche per il patrimonio ERP o per altre forme di edilizia residenziale sociale. Piano Casa Veneto Riferimento normativo: Legge regionale n. 14 dell’8 luglio 2009, Intervento regionale a sostegno del settore edilizio e per favorire l’utilizzo dell’edilizia sostenibile e modifiche alla legge regionale 12 luglio 2007, n. 16 in materia di barriere architettoniche. Obiettivi: la legge regionale persegue l’obiettivo di promuove misure per il sostegno del settore edilizio attraverso interventi finalizzati al miglioramento della qualità abitativa per preservare, mantenere, ricostituire e rivitalizzare il patrimonio edilizio esistente, nonché per favorire l’utilizzo dell’edilizia sostenibile e delle fonti di energia rinnovabili. Social Housing: non sono previste disposizioni specifiche per il patrimonio ERP o per altre forme di edilizia residenziale sociale. 6.7 Rassegna delle esperienze innovative in tema di Social Housing Nel corso del periodo dicembre 2009-giugno 2010 Nomisma ha raccolto e sistematizzato, in forma di tavola sinottica, i principali progetti e programmi di interevento in Italia in materia di Social Housing (schemi 1, 2 e 3). Gli elementi innovativi e ricorrenti, che si ritrovano nella rassegna presentata di seguito, si possono ricondurre ai seguenti: • la partecipazione di nuovi soggetti che arricchiscono la filiera dei protagonisti dei servizi all’abitare; • l’integrazione con le politiche sociali; • la promozione di progetti inclusivi delle diverse categorie sociali che vivono un territorio; • l’attenzione verso la qualità dell’abitare; • la finanza di progetto nella costruzione dell’impianto finanziario delle iniziative di housing sociale. Nel complesso, si stanno delineando nuovi modelli di offerta che traggono origine dall’evolversi della domanda, e che necessitano di essere inseriti all’interno di una strategia nazionale che governi e agevoli queste nuove forme di welfare dell’abitare. La condizione abitativa 2.indd 181 4-11-2010 15:15:10 182 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia La tipologia di ERS oggetto di intervento. La tipologia di affitto con la più forte valenza sociale è quella riferita all’affitto permanente di alloggi di proprietà pubblica a canone sociale, i cosiddetti alloggi ERP. Ma, se ci si fermasse a questa definizione, si escluderebbero altre forme di locazione, pure di grande rilevanza sociale, che si sono diffuse nelle molteplici iniziative in corso. In tutte queste iniziative il Comune, direttamente o attraverso convenzioni con i privati, definisce le finalità, la durata, gli obblighi ed i limiti, in rapporto agli obiettivi che intende conseguire, per garantire l’accesso alla casa. Un primo criterio di tipicizzazione degli alloggi sociali è quello che richiama l’impianto finanziario: • alloggi ERP a canone sociale, realizzati da soggetti pubblici su aree di cessione dei comparti perequati e finanziati con fondi pubblici; • alloggi a canone moderato, realizzati da privati su aree di cessione dei comparti perequati, con le risorse derivanti dalla trasformazione urbana; • alloggi a canone convenzionato, realizzati da privati su aree in diritto di superficie, con eventuale patto di futura vendita. Un secondo criterio richiama la rilevanza sociale degli interventi: alloggi per l’inclusione sociale (micro comunità protette, pensioni e alberghi sociali), finalizzati a target specifici (immigrati e rifugiati, persone in emergenza a causa di uno sfratto o di un rottura nei rapporti familiari, familiari di malati ricoverati lontano da casa, ...); • residenze con servizi di tipo comunitario in co-housing (miniappartamenti con servizi comuni destinati alla socializzazione, alla cura degli ambienti domestici, all’assistenza domiciliare, ad esempio destinati a persone anziane o a donne sole con bambini); • alloggi in autocostruzione associata, dove le persone e le famiglie, nel comune intento di costruire la propria abitazione, si impegnano a mettere a disposizione ore di lavoro manuale, consentendo così di dimezzare i costi di costruzione; • residenze temporanee da locare a basso costo (alberghi low-cost); • residenze convenzionate per studenti universitari; • alloggi per categorie sociali con bassa capacità di spesa. • Si tratta di progetti abitativi che puntano sul coinvolgimento diretto e attivo dei residenti, nella fase di progettazione e realizzazione, così come nella manutenzione e nel mantenimento (progetti di autocostruzione, di auto recupero, di cohousing). Protagonisti di queste esperienze sono, in prevalenza, i soggetti del Terzo settore, in partenariato con gli Enti locali. La condizione abitativa 2.indd 182 4-11-2010 15:15:11 6. Evoluzione normativa cecente in materia di Edilizia Sociale | 183 L’impianto finanziario degli interventi di ERS La tendenza in atto è quella di sviluppare partnership pubblico-private, all’interno delle quali le amministrazioni locali creano il sistema delle convenienze per il privato, ricorrendo a strumenti urbanistici (quali aree a basso costo, premi volumetrici o altre incentivazioni urbanistiche), a fronte della cessione di alloggi di edilizia sociale, con particolare attenzione al numero di alloggi concessi e alla loro qualità progettuale e costruttiva. Il modello di riferimento è quello della finanza di progetto in cui l’operatore realizza gli alloggi recuperando i costi attraverso la riscossione dei canoni. Il punto di equilibrio è assai differente a seconda della collocazione geografica del territorio e, di conseguenza, della remuneratività del mercato. A questo proposito, ci possono essere territori in cui il ricavo dell’affitto sociale non raggiunge l’equilibrio rispetto all’investimento, territori in cui lo raggiunge in tempi troppi lunghi per interessare gli operatori privati e territori in cui, invece, lo si raggiunge in tempi interessanti per gli operatori privati, individuabili in un periodo massimo trentennale. È piuttosto frequente che, per consentire l’investimento privato, si siano rese necessarie politiche pubbliche compensative del disavanzo. Nella casistica a disposizione si verificano situazioni in cui vengono messe a disposizione dell’operatore, in aggiunta all’ERS da locare: • quote di edilizia convenzionata per garantire l’equilibrio dell’investimento per l’ERS; • quote di edilizia alienabile al libero mercato, cedendo al privato parte dell’edificabilità pubblica definita dal Piano urbanistico. In questo caso l’interesse pubblico sta nel finanziare l’ERS qualora accada che la maggior risorsa generata dalla vendita al libero mercato consenta di realizzare un maggior numero di alloggi ERS, rispetto al vincolo del prezzo convenzionato; • consentire all’operatore privato di realizzare parte della quantità edificabile pubblica sul proprio terreno convenzionandone l’uso per finalità ERS; • promuovere la costruzione di ERS, non solo destinata alla locazione permanente ma, anche alla locazione di lunga durata, almeno trentennale, consentendo all’operatore privato di capitalizzarne il valore. Uno strumento mutuato dal mercato finanziario, come quello rappresentato dal fondo di investimento immobiliare, destinato a promuovere l’offerta residenziale sociale, analogamente ad alcune esperienze del Centro e del Nord Europa (Gran Bretagna, Germania, Olanda, Francia), rappresenta uno degli elementi di maggiore originalità e al tempo stesso, di discontinuità, nel panorama nazionale. Tale strumento presuppone un’alleanza di natura etica e finanziaria tra soggetti istituzionali tradizionalmente impegnati nella produzione di edilizia abitativa sociale e nuovi operatori (fondazioni, no profit, gestori sociali). A promuovere il La condizione abitativa 2.indd 183 4-11-2010 15:15:11 184 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia primo fondo immobiliare di Social Housing in Italia è stata la Fondazione Cariplo, attraverso la costituzione della Fondazione Housing Sociale, partecipata dalla Regione Lombardia e dall’Associazione dei Comuni Lombardi. “Abitare sociale 1” è un Fondo Immobiliare chiuso rivolto esclusivamente ad investitori istituzionali e gestito dalla SGR Nextra Investment Management (Banca Intesa) che ha in progetto, su aree di proprietà del Comune di Milano e messe gratuitamente a disposizione, la realizzazione di circa 1.000 residenze al costo di 1.100-1.300 €/mq. Il Fondo rimarrà proprietario delle abitazioni per 15 anni, trascorsi i quali, gli inquilini potranno riscattare gli appartamenti che, diversamente, verranno acquisiti da un gestore sociale che continuerà ad affittarli a canoni calmierati. Anche se le prime esperienze di Fondi Immobiliari rivolti all’housing sociale propendono per iniziative di nuova edificazione, il meccanismo finanziario adottato mostra di possedere notevoli potenzialità anche per interventi di riqualificazione urbana. I Fondi Immobiliari presentano un elevato grado di flessibilità e di adattabilità a diverse esigenze. Inoltre il trattamento fiscale fornisce, fino ad ora, buone prospettive di redditività e rende possibili investimenti di breve-lungo periodo, altrimenti poco redditizi, anche per residenze da offrire a canoni calmierati. A ciò si aggiungano le opportunità offerte dal Sistema Integrato dei Fondi previsto dal Piano Nazionale di Edilizia Abitativa, che sono riconducibili alle facilitazioni al credito, a seguito della forte capitalizzazione del progetto (l’equity è costituito dalle aree comunali e dalle risorse del fondo nazionale) e al basso rischio amministrativo, conseguente al coinvolgimento in prima persona del Comune. Gli strumenti a sostegno di partnership pubblico-private si possono così riassumere: • le procedure perequative e compensative, come mezzi per contenere il peso della rendita fondiaria e assicurare aree a basso prezzo per l’edilizia sociale; • l’individuazione, nelle nuove aree di trasformazione urbanistica, di quote di alloggi sociali, come obbligo convenzionale di gestione per gli attori delle trasformazioni, ovvero come obbligo di cessione al Comune (Legge Finanziaria 2008); • l’uso di strumenti urbanistici che consentano un aumento di volumetria premiale in coerenza con le politiche abitative locali (Legge Finanziaria 2008); • l’acquisizione gratuita dei suoli subordinata al loro utilizzo tramite la finanza di progetto; • la costituzione di partnership fra Comuni, Aziende per la Casa, Istituti di credito, Fondazioni bancarie, cooperative, per realizzare alloggi in affitto; • la costituzione di partnership fra Comuni, Università, Associazioni imprenditoriali, Istituti di credito, Fondazioni bancarie, cooperative, per realizzare alloggi in affitto per particolari categorie di utenti, quali gli studenti e i lavoratori. La condizione abitativa 2.indd 184 4-11-2010 15:15:11 6. Evoluzione normativa cecente in materia di Edilizia Sociale | 185 La leva urbanistica della perequazione negli interventi di ERS L’urbanistica perequativa è uno strumento per riconoscere, a tutti i terreni chiamati ad usi urbani, un diritto edificatorio la cui entità sia indifferente alla destinazione d’uso, ma dipenda invece, dallo stato di fatto e di diritto in cui essi si trovano al momento della formazione del piano regolatore, e la cui finalità è di ridistribuire, in maniera equilibrata, i vantaggi economici dell’edificabilità impressa alle aree dotate di eguale potenzialità edificatoria. La filosofia della perequazione è quella che tecnicamente si chiama “indifferenza della proprietà dei suoli rispetto all’edificazione”. Secondo questo modello chi vuole costruire più di quanto preveda l’indice edilizio, deve acquistare altri terreni (le cosiddette aree di edificabilità teorica o di decollo degli indici perequati), cederli al Comune e trasferire i diritti edificatori sul proprio terreno iniziale (chiamato area effettivamente edificabile o di atterraggio della volumetria teorica). La perequazione è praticata da molti Comuni italiani e può essere di due tipi: perequazione allargata, estesa a tutto il territorio comunale; perequazione ristretta, riferita ai comparti oggetto degli strumenti urbanistici attuativi. Una primordiale forma di perequazione ristretta è stata disciplinata fin dalla legge 765/1967 attraverso la previsione della convenzione urbanistica a corredo dei piani attuativi, per reperire le aree a standard. Successivamente l’istituto si è evoluto e sono intervenute alcune leggi regionali per colmare la lacuna e mettere i Comuni nella condizione di legittimità rispetto alle previsioni di carattere perequativo dei piani urbanistici. Oltre al meccanismo della “circolazione dei titoli” è praticato quello della “compensazione” e dell’”incentivazione”. La compensazione è il meccanismo in base al quale, in sede di pianificazione generale del territorio, l’amministrazione locale riconosce una compensazione (aree in permuta o diritti edificatori da utilizzare in altre aree) al privato, che sia proprietario di aree destinate alla realizzazione di opere pubbliche e/o di servizi, a fronte della loro cessione. L’incentivazione è un meccanismo premiale riconosciuto in capo al proprietario, che realizza interventi di riqualificazione urbana oppure elimina elementi di degrado o opere incongrue. La premialità può consistere nel riconoscimento, al proprietario dell’area, di crediti edificatori supplementari. Non esiste invece una disciplina statale della perequazione estesa a più vaste aree del territorio comunale se non le disposizioni, limitate al settore dell’edilizia sociale, contenute nella legge 133/2008. La norma, nel contesto della previsione di interventi volti a incrementare l’offerta di abitazioni di edilizia sociale, prevede la possibilità del trasferimento di diritti edificatori in favore dei promotori degli interventi. Inoltre prevede anche la cessione, in tutto o in parte, dei diritti edificatori come corrispettivo della realizzazione anche di unità abitative di proprietà pubblica, da destinare alla locazione a canone La condizione abitativa 2.indd 185 4-11-2010 15:15:11 186 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia calmierato, ovvero da destinare alla alienazione in favore delle categorie sociali svantaggiate. Gli operatori con finalità sociali negli interventi di ERS I soggetti della filiera della promozione, costruzione e gestione di abitazioni sociali si possono identificare nei seguenti: • le imprese di costruzione e loro consorzi; • le cooperative edilizie di abitazione e loro consorzi; • le fondazioni di origine bancaria; • le imprese/organizzazioni no profit; • le cooperative/imprese sociali di servizi; • gli enti territoriali; • gli istituti di credito; • le società di venture capital specializzate in investimenti sociali. Presentiamo di seguito i profili di alcuni di questi che, per tradizione o per innovatività, rivestono un ruolo importante nel nuovo settore dell’edilizia sociale. Le cooperative di abitazione Attualmente le cooperative di abitazione possono essere: a proprietà divisa (assegna la casa ai soci in proprietà); • a proprietà indivisa (assegna ai soci un diritto di godimento della casa, che rimane di proprietà della cooperativa). • Si stanno diffondendo anche altri modelli di cooperative di abitazione: • per l’affitto, semplice o con patto di futura vendita, a prezzo e scadenze prefissate, particolarmente adatto alle giovane copie; • per servizi all’abitare, tra i quali le manutenzioni, sia delle parti comuni che degli interni, la gestione dei servizi di pertinenza, quali impianti sportivi, parcheggi, etc. Le cooperative di abitazione, in questo caso dette di servizi all’abitare, oltre che gestire gli alloggi dati in locazione possono, secondo le richieste dei soci, effettuare ogni lavoro od attività connessa all’alloggio: gestione condominiale, realizzazione di parcheggi pertinenziali, di attrezzature od impianti sportivi. In Italia, le maggiori associazioni di cooperative e di consorzi di abitazioni sono rappresentate da: • Federabitazione, organizzazione che associa oltre 2.600 cooperative e consorzi del settore abitazione di Confcooperative; • Legacoop Abitanti – Associazione nazionale cooperative di abitanti (Ancab), as- La condizione abitativa 2.indd 186 4-11-2010 15:15:11 6. Evoluzione normativa cecente in materia di Edilizia Sociale | 187 sociazione sindacale di rappresentanza e tutela delle cooperative socie, dei loro consorzi e degli Enti aderenti, che organizza circa 2.000 cooperative. Le cooperative associate a Legacoop Abitanti e Federabitazione dispongono di un patrimonio di circa 50.000 alloggi in locazione a canoni calmierati ed hanno in corso di realizzazione numerosi programmi di nuova Ediliza Residenziale Sociale. Da una indagine condotta in Regione Emilia Romagna, nell’ambito dell’Osservatorio sul sistema abitativo regionale, tra gli assegnatari 2007/2008 di alloggi in locazione di cooperative di abitazione, risulta quanto segue: • la tipologia degli assegnatari spazia dai giovani, agli adulti, agli ultrasessantenni; • prevale la fascia di reddito di 25.000 € annui (46% dei casi), seguita da quella dei 15.000€ annui (29%). Nel caso della proprietà indivisa, la mobilità per le nuove assegnazioni è del 3,3% (si ricorda che per l’ERP è in media del 2,5%); gli assegnatari sono prevalentemente lavoratori, dipendenti o con contratti atipici, e pensionati; il canone medio è dell’ordine dei 250€ al mese per alloggi che hanno una dimensione media compresa tra i 60-80 mq. Le cooperative/imprese sociali di servizi Il tentativo di coniugare aspetti immobiliari con problematiche di natura sociale, che origina dal concetto di abitazione come insieme di servizi all’abitare, ha favorito in Italia l’affermarsi del “gestore sociale”, quale soggetto indipendente privato ma con una missione di interesse pubblico. Il gestore sociale rappresenta gli interessi di una comunità di abitanti e partecipa, dove è possibile, alla gestione dei servizi. Nel caso del Fondo AS1 della Fondazione Social Housing della Cariplo il gestore sociale sottoscrive un contratto di global service sulla base del quale svolge le attività connesse alla gestione degli immobili e della comunità (relazione con gli inquilini, incasso dei canoni, gestione dell’abitato, intesa come valorizzazione del luogo e delle relazioni con l’ambiente circostante). Le fondazioni di origine bancaria Le 88 fondazioni di origine bancaria presenti in Italia intervengono in vari settori coprendo un ventaglio ampio ed eterogeneo di tematiche e attività appartenenti alla sfera del sociale. Le fondazioni tendono ad avere un elevato grado di specializzazione settoriale (almeno il 50% delle risorse sono destinate ad un solo settore). Al quinto posto nella graduatoria degli impieghi c’è il settore “sviluppo locale” per un totale di 177,6 milioni di euro impiegati nel 2007 a fronte di 1.508 iniziative. All’interno di questo settore sono comprese iniziative volte ad attivare o rafforzare processi di sviluppo complessivo del territorio facendo leva sulle sue componenti La condizione abitativa 2.indd 187 4-11-2010 15:15:11 188 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia strutturali. Tra queste vi è il settore dell’“edilizia popolare” al quale sono stati destinati 11,2 milioni di euro. Gli interventi sono prevalentemente attuati attraverso finanziamenti a fondo perduto, rivolti a soddisfare il fabbisogno abitativo di particolari categorie sociali svantaggiate. Storicamente si trattava di interventi puntuali poi, recentemente, si sono diffusi i bandi e i programmi di housing sociale che hanno consentito di accompagnare interventi anche molto significativi nelle aree ad alta tensione abitativa. Ne sono un esempio i progetti finanziati da Compagnia di San Paolo, Fondazione Cariparma, Fondazione Cariparo, Fondazione Cariplo, Fondazione Carisbo, Fondazione Cassa di Risparmio di Forlì, Fondazione Cassa di Risparmio di Modena, Fondazione Monte dei Paschi di Siena. A margine dell’attività di erogazione a fondo perduto si è sviluppata l’attività di investimento di risorse patrimoniali, rivolta ad offrire soluzioni abitative stabili alla cosiddetta “fascia grigia” a cui si rivolge il social housing in Italia. Si è così inaugurata la fase di investimento attraverso la partecipazione a fondi immobiliari operanti nell’edilizia sociale. Le imprese di venture capital sociale Si tratta di un operatore con scarsa diffusione sul nostro territorio, che potrebbe offrire uno strumento finanziario innovativo a supporto del sociale (capitale di rischio e finanziamenti, ma anche know-how in ambito sociale), finanziando e sostenendo la nascita di imprese capaci di coniugare sostenibilità economica e valore sociale. Tali imprese si rivolgono all’area grigia del disagio sommerso e della fragilità socio-economica caratterizzata da disagio abitativo, precarietà lavorativa, solitudine, emarginazione. In questo modo viene data l’opportunità agli investitori di finanziare il sociale, non attraverso la filantropia tradizionale, ma attraverso investimenti nel capitale di rischio di aziende impegnate nell’innovazione in questo settore. In Italia la società di venture capitale attiva nel Social Housing è Oltre Venture che nasce dall’esperienza di Fondazione Oltre, la prima Fondazione italiana di Venture Philantropy promossa nel 2002 con l’obiettivo di sostenere e rafforzare le organizzazioni non profit attraverso un contributo non solo economico, ma anche organizzativo e strategico. A seguito del lancio di Oltre Venture, avvenuto nel novembre 2006, la Fondazione si pone come “incubatore” di impresa nei confronti di organizzazioni o persone che propongono un’idea imprenditoriale innovativa in ambito sociale. Oltre Venture è promotore, assieme alla Fondazione Sviluppo e Crescita – CRT e alla cooperativa sociale D.O.C. del “Progetto Sharing – Casa Albergo Residenza Sociale” a Torino. La Cassa Depositi e Prestiti Investimenti SGR La Cassa Depositi e Prestiti è una società per azioni a controllo pubblico destinata a finanziare lo sviluppo del Paese. La Banca d’Italia ha approvato, il 12 marzo del 2010, il regolamento del Fondo La condizione abitativa 2.indd 188 4-11-2010 15:15:11 6. Evoluzione normativa cecente in materia di Edilizia Sociale | 189 Investimenti per l’Abitare della Cassa Depositi e Prestiti riservato a investitori qualificati, dalla stessa promosso e gestito. Con l’approvazione del regolamento si è concluso l’iter autorizzativo e si è dato avvio all’operatività di CDP Investimenti SGR, costituita nel febbraio 2009 da CDP (70%) insieme ad ABI e ACRI (15% ciascuna), per dare impulso anche in Italia al settore dell’edilizia privata sociale. Il Fondo, che ha una durata di 30 anni ed un capitale iniziale di almeno 1 miliardo di euro, ha la finalità istituzionale di incrementare l’offerta sul territorio di alloggi sociali a supporto e integrazione delle politiche di settore dello Stato e delle Regioni. La partecipazione in fondi immobiliari e altri veicoli di investimento locali avverrà nel limite del 40% del capitale di ciascuna iniziativa. Per il 10% delle proprie risorse il Fondo potrà investire in iniziative locali anche in deroga al limite del 40%. CDP opera nel social housing dal 2007 in quanto principale investitore del primo fondo immobiliare etico italiano “Abitare Sociale 1”. Casse di previdenza di categoria Le Casse si stanno rivolgendo sempre più spesso ai fondi immobiliari, sia per conferire immobili da dismettere, sia per continuare ad investire, attraverso lo strumento dei fondi, nel settore immobiliare. L’efficienza fiscale, i vantaggi sulla redditività, la gestione degli immobili più snella e la liquidazione più rapida, sono i motivi principali che spingono le casse di previdenza di categoria ad investire nei fondi immobiliari. Ci sono già esperienze in corso e altre in fase di studio che vedono coinvolti di Enti di previdenza in progetti e programmi di investimento immobiliare di interesse pubblico o di carattere sociale. Ne sono un esempio la Cipag (Cassa dei Geometri), che ha investito 10 milioni di euro nel fondo Immobiliare etico Abitare Sociale 1 – con la prospettiva che siano proprio i giovani professionisti iscritti alla Cassa ad essere i beneficiari degli alloggi che si andranno a costruire con il fondo – e l’Inpdap (Istituto nazionale di previdenza per i dipendenti dell’amministrazione pubblica), promotore del Fondo Aristotele che, con un capitale iniziale di 630 milioni di euro, investe in residenze universitarie, laboratori di ricerca e strutture mediche specialistiche. Gli organi di sorveglianza previdenziale del Ministero del lavoro hanno pubblicamente dichiarato di vedere con favore il ricorso delle Casse di Previdenza a tali strumenti di investimento. La condizione abitativa 2.indd 189 4-11-2010 15:15:11 Città Alessandria Ancona Bologna Nome progetto Oikos 2006 Piazza Aldo Moro La condizione abitativa 2.indd 190 Co-housing Il progetto del Comune di Bologna prevede la ristrutturazione dello stabile, di proprietà dell’ASP IRIDeS, che si trova in via del Porto, 15 con il raddoppio della superficie a disposizione per gli alloggi e conseguente aumento dei possibili destinatari; recupero di un immobile degradato del centro storico, per realizzare 14 mini appartamenti con ampie zone comuni per tutti i 4 piani del palazzo. Gli appartamenti saranno di circa 45 mq con circa 25 mq di spazi comuni per un totale di 40 posti letto; i lavori saranno eseguiti nei prossimi tre anni Si tratta di un programma di riqualificazione ambientale e sociale dell’area interna al tessuto storico di Ancona, con la realizzazione di 144 alloggi di edilizia sociale, sia sovvenzionata che agevolata. Peculiarità dell’intervento è il perseguimento della sostenibilità ambientale Il progetto prevede la realizzazione di due lotti per un totale di 54 appartamenti da locare a canone calmierato. L’elemento peculiare dell’iniziativa è l’opportunità offerta agli inquilini di divenire nel lungo termine proprietari delle unità immobiliari, in quanto l’affitto versato dal conduttore non è solo un canone calmierato, ma una rata di mutuo senza anticipo Descrizione In corso di realizzazione Progettato In corso. Il primo lotto è già stato ultimato Status progetto Comune di Bologna ERAP Provincia di Ancona Promotori Schema 1. Rassegna dei progetti e programmi di Edilizia Sociale in Italia (periodo dicembre 2009-giugno 2010) Ministero delle Politiche Giovanili, Comune di Bologna e ASP IRIDeS (partner) Comune, Provincia, Regione Soggetti Coinvolti Investimento complessivo di 1,9 milioni di euro Finanziamento Legge 560/93: 6,3 milioni di euro Edilizia sovvenzionata; 0,9 milioni di euro Edilizia convenzionata; 2,6 di euro mutuo edilizia convenzionata; 2 milioni di euro Comune 5 milioni di euro da parte di OIKOS e aree del Comune valutate a prezzo di mercato Risorse finanziarie 190 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia 4-11-2010 15:15:12 Città Bologna Bologna Bologna Nome progetto Agenzia Metropolitana per l’affitto Autorecupero La condizione abitativa 2.indd 191 Area ex Mercato Ortofrutticolo Cessione di aree comunali a prezzi simbolici per realizzare 345 alloggi in locazione permanente Il progetto di autorecupero in corso a Bologna consiste nella ristrutturazione in autocostruzione, di circa 43 alloggi suddivisi in 9 immobili di proprietà del Comune di Bologna. Il Comune ha individuato, tramite procedura ad evidenza pubblica, il soggetto incaricato della realizzazione dell’intervento, rappresentato da un’ Associazione Temporanea di Scopo (ATS) composta da soggetti con competenze diverse. L’Associazione Xenia (soggetto capofila) si farà carico dell’accompagnamento alla casa e della mediazione sociale, il Consorzio ABN di Perugia si occuperà degli aspetti tecnico-edilizi, sociali e finanziari, la Coop.sociale ABCittà di Milano curerà i processi partecipativi per un coinvolgimento consapevole dei beneficiari, del futuro vicinato e dei territori Scopo dell’Agenzia è far conoscere e facilitare l’uso del contratto a canone concordato sul libero mercato. L’Agenzia cura il rapporto con i proprietari degli alloggi e fa da tramite tra loro ed il Comune che detiene le graduatorie per l’individuazione dell’inquilino. Grazie ad un Fondo di garanzia inizialmente costituito con finanziamenti erogati dalla Fondazione Carisbo e Del Monte. l’Agenzia offre ai proprietari la garanzia di copertura di un’eventuale morosità e/o danni Descrizione In corso In corso di realizzazione. Sono 351 i nuclei familiari che hanno manifestato l’interesse rispondendo al bando emanato nel luglio 2009 Operativa Status progetto Comune di Bologna Comune di Bologna Comune di Bologna Promotori Schema 1. Rassegna dei progetti e programmi di Edilizia Sociale in Italia (periodo dicembre 2009-giugno 2010) CME Consorzio imprenditori edili di Modena Soggetto incaricato alla realizzazione individuato con procedura di evidenza pubblica Provincia di Bologna ed i Comuni dell’area metropolitana, ACER, le associazioni di proprietari e quella degli inquilini Soggetti Coinvolti Aree comunali cedute a prezzi simbolici Immobili di proprietà del Comune di Bologna inutilizzati perché in stato di degrado Fondazione Carisbo e Fondazione Del Monte Risorse finanziarie 6. Evoluzione normativa cecente in materia di Edilizia Sociale | 191 4-11-2010 15:15:12 Città Bologna Brescia Nome progetto Servizi abitativi temporanei per lavoratori San Polo Nuovo La condizione abitativa 2.indd 192 Si tratta di un progetto di edilizia sociale che, nel volgere dei prossimi 5-7 anni, incrementerà il patrimonio di edilizia sociale esistente per soddisfare le esigenze abitative delle fasce più deboli della popolazione Il Comune di Bologna mette a disposizione le aree e le conferisce al soggetto attuatore e gestore che realizza gli interventi e gestisce l’utenza indicata dal Comune per il periodo di ammortamento dei costi d’intervento Descrizione In corso di realizzazione In fase di attuazione edificio di 110 camere per 3.000 mq di slp. Status progetto ALER e Comune di Brescia Promotori Schema 1. Rassegna dei progetti e programmi di Edilizia Sociale in Italia (periodo dicembre 2009-giugno 2010) Associazioni locali imprenditoriali rappresentative del comercio e dell’artigianato e delle associazioni del terzo settore Protocollo di intesa Comune di Bologna, ACER, Fondazione Cassa di Risparmio in Bologna e Fondazione del Monte di Bologna e Ravenna Soggetti Coinvolti Ministero Infrastrutture e Regione Lombardia Il Comune di Bologna si impegna a mettere a disposizione delle Fondazioni Cassa di Risparmio e del Monte l’area mediante concessione a tempo determinato e a titolo gratuito del diritto di superficie; la durata della concessione del diritto di superficie è stabilita in 40 anni a partire dalla data di delibera da parte del Consiglio Comunale; al termine della concessione, il Comune di Bologna e le Fondazioni valuteranno se trasferire la proprietà dell’immobile al Comune di Bologna o, in alternativa, trasferire la proprietà dell’area alle Fondazioni, dietro pagamento di un congruo corrispettivo. Le Fondazioni si impegnano a finanziare l’opera (3,3 milioni di euro) incaricando l’Acer dell’attuazione e successiva gestione Risorse finanziarie 192 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia 4-11-2010 15:15:12 Città Forlì e provincia Milano Milano Nome progetto I territori dell’ accoglienza Programma strategico per l’edilizia residenziale pubblica La condizione abitativa 2.indd 193 Residenze temporanee Offrire una sistemazione abitativa dignitosa a persone che altrimenti non riuscirebbero a trovare una soluzione autonoma sul libero mercato. In questo ambito una attenzione particolare viene prestata alle persone immigrate, al fine di facilitare il loro percorso di inserimento sociale e di stabilizzazione economica. La permanenza delle persone nelle strutture di accoglienza abitativa, compresi gli appartamenti, è temporanea. L’offerta di un alloggio è una parte di un intervento più vasto di accompagnamento sociale, sostenuto anche da altri strumenti (lavoro, credito, ecc.), per renderlo più efficace e risolutivo Il programma strategico per l’edilizia residenziale pubblica approvato con Delibera C.C. n. 26 del 16.5.2005 mette a disposizione 46 aree di proprietà comunale per 1.200.000 mq per la realizzazione di edilizia residenziale suddivisa in diverse tipologie: edilizia a canone sociale, a canone moderato/ convenzionato/speciale e/o in godimento d’uso. Le aree possono rimanere di proprietà comunale oppure essere cedute ad un prezzo di cessione convenzionato. Le aree messe a disposizione sono aree a standard di proprietà comunale, consentito dalla legge regionale n.8/2005 Il progetto prevede la realizzazione di 89 alloggi in 8 comuni del territorio Descrizione Operativo In corso di realizzazione In corso di realizzazione Status progetto Fondazione San Carlo Comune di Milano Fondazione Cassa dei Risparmi di Forlì Promotori Schema 1. Rassegna dei progetti e programmi di Edilizia Sociale in Italia (periodo dicembre 2009-giugno 2010) Servizi sociali comunali Costruttori edili, cooperative, Aler e operatori della finanza etica Soggetti Coinvolti Si tratta di abitazioni rilevate in condizioni precarie e ristrutturate a spese della Fondazione per farle tornare nuovamente utilizzabili. In questo modo si sono resi disponibili alloggi a costi di locazione sostenibili anche da famiglie e persone bisognose a reddito limitato Cessione di aree a standard di proprietà comunale Risorse finanziarie 6. Evoluzione normativa cecente in materia di Edilizia Sociale | 193 4-11-2010 15:15:12 Città Milano Milano Nome progetto Social Main Street Cohousing La condizione abitativa 2.indd 194 Le comunità di co-housing combinano l’autonomia dell’abitazione privata con i vantaggi di servizi, risorse e spazi condivisi (micronidi, laboratori per il fai da te, auto in comune, palestre, stanze per gli ospiti, orti e giardini...) con benefici dal punto di vista sia sociale che ambientale. Tipicamente consistono in un insediamento di 20-40 unità abitative, per famiglie e single, che si sono scelti tra loro e hanno deciso di vivere come una “comunità di vicinato” per poi dar vita – attraverso un processo di progettazione partecipata – alla realizzazione di un ’villaggio’ dove coesistono spazi privati (la propria abitazione) e spazi comuni (i servizi condivisi). La progettazione partecipata riguarda sia il progetto edilizio vero e proprio sia il progetto di comunità: cosa e come condividere, come gestire i servizi e gli spazi comuni. Le motivazioni che portano alla co-residenza sono l’aspirazione a ritrovare dimensioni perdute di socialità, di aiuto reciproco e di buon vicinato e contemporaneamente il desiderio di ridurre la complessità della vita, dello stress e dei costi di gestione delle attività quotidiane Si tratta di un’offerta di appartamenti in social housing in zona Bicocca realizzati a costi sostenibili e di alta qualità. Realizzazione di circa 100 appartamenti e due piani interrati di box per le auto. L’area dove sorgerà SMS è stata concessa dal Comune a costo zero, in applicazione della LR 14/2007, in quanto destinata a funzione d’interesse generale. I futuri beneficiari sono studenti, ricercatori, lavoratori con contratti a termine, come infermieri e addetti all’edilizia, giovani coppie Descrizione GreenHouse, quartiere Lambrate, oggi oggetto di un ampio piano di recupero e riqualificazione. Sarà pronto entro il 2012 e sarà realizzato in cooperativa. Urban VillageBovisa, in un ex-opificio sta nascendo una comunità in co-housing di 33 unità abitative Il progetto tecnico, nato dalla collaborazione di diversi partner, è stato presentato nel settembre 2009 Status progetto Cooperative di abitanti Compagnia dell’Abitare (promossa dalla Compagnia delle Opere), insieme a Dante Benini & Partner Architects e Urbam Promotori Schema 1. Rassegna dei progetti e programmi di Edilizia Sociale in Italia (periodo dicembre 2009-giugno 2010) La Cooperativa La Ringhiera, Comune di Milano, Banca Popolare di Cremona Soggetti Coinvolti Private Il finanziamento del progetto è avvenuto tramite un mutuo ordinario della Banca Popolare di Cremona Risorse finanziarie 194 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia 4-11-2010 15:15:12 Città Provincia di Bologna Nome progetto Alloggi a canone contenuto La Provincia di Bologna ha promosso la sottoscrizione di due Accordi di Programma con i Comuni della Provincia, la Fondazione Cassa di Risparmio in Bologna e l’ACER di Bologna, finalizzati alla realizzazione di alloggi da destinare alla locazione permanente a canone contenuto Descrizione Il secondo Accordo è in fase avanzata di attuazione. Esso prevede la realizzazione/recupero di 240 alloggi Status progetto Provincia di Bologna Promotori Schema 1. Rassegna dei progetti e programmi di Edilizia Sociale in Italia (periodo dicembre 2009-giugno 2010) Comuni della Provincia, la Fondazione Cassa di Risparmio in Bologna e l’ACER di Bologna Soggetti Coinvolti Il Comune interessato dall’intervento mette a disposizione un’area edificabile di proprietà e ne realizza le urbanizzazioni; la Fondazione eroga un finanziamento a fondo perduto pari a circa il 20 % del costo di costruzione e si fa garante nei confronti della Cassa di Risparmio in Bologna riguardo all’erogazione di un prestito a tasso agevolato; l’ACER è titolare del prestito bancario, attuatore del progetto ed introita i proventi dei canoni di locazione per il periodo di tempo utile ad ammortizzare i costi di costruzione; gli inquilini vengono selezionati con procedure ad evidenza pubblica sulla base del reddito e sulla capacità a pagare un canone concordato. Alla fine dell’ammortamento dei costi, gli alloggi diventano di proprietà del Comune Risorse finanziarie 6. Evoluzione normativa cecente in materia di Edilizia Sociale | 195 La condizione abitativa 2.indd 195 4-11-2010 15:15:12 Città Reggio Emilia Regione Campania Regione Emilia Romagna Nome progetto Riqualificazione dei quartieri Il Programma Più Europa & co La condizione abitativa 2.indd 196 Una casa alle giovani coppie Gli alloggi sono a messi a disposizione da operartori economici privati, attraverso la partecipazione ad un bando di gara regionale, destinati alla locazione o assegnazione in godimento per un periodo massimo di 4 anni, con proprietà differita. La Regione eroga un contributo variabile tra i 10.000-13.000 euro per alloggio Il Programma prevede interventi integrati di sviluppo urbano in 19 città medie. Oltre le risorse comunitarie, la Regione Campania mette a sistema risorse regionali, nazionali e private per interventi di riqualificazione urbana e territoriale Si tratta di tre interventi di riqualificazione del patrimonio Acer attraverso i quali è stato aumentato il numero di alloggi ERP e a canone calmierato. In alcuni casi l’intervento in questione ha comportato la demolizione integrale dei palazzi del quartiere e la loro ricostruzione migliorando le condizioni di salubrità e sicurezza e di efficienza energetica Descrizione Si è chiuso il bando per il reperimento degli alloggi, mentre si è aperto il bando per l’assegnazione In corso di realizzazione/ progettazione Realizzato Status progetto Regione Emilia Romagna Regione Campania Acer Reggio Emilia Promotori Schema 1. Rassegna dei progetti e programmi di Edilizia Sociale in Italia (periodo dicembre 2009-giugno 2010) Regione e operatori economici privati Comuni, operatori profit e non profit Soggetti Coinvolti Un contributo regionale di 10.00013.000 euro per alloggio Finanziamenti regionali su fondi provenienti da UE e Governo Finanziamento regionale vincolato per legge, Comune, Acer Risorse finanziarie 196 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia 4-11-2010 15:15:12 Città Regione Lombardia Regione Toscana Nome progetto Autocostruzione “a proprietà differita” Bando regionale per la costruzione di appartamenti destinati all’affitto a canone sostenibile e a canone sociale La condizione abitativa 2.indd 197 4 bandi rivolti alle amministrazioni comunali. La Regione stanzia fondi per la ristrutturazione e riqualificazione alloggi (misura A), per la costruzione di appartamenti destinati all’affitto a canone sostenibile e a canone sociale (misura B e C). Nel primo caso viene previsto il coinvolgimento dei soggetti attuatori privati. Nel secondo caso si tratta di case popolari che potranno nascere anche dalla decisione del Comune di acquistare alloggi già disponibili rimasti invenduti Regione Lombardia ha scelto di sperimentare sul proprio territorio una soluzione diversa da quella utilizzata in altre realtà locali. Invece di divenire da subito proprietarie degli alloggi che hanno costruito, le Cooperative di autocostruttori lo diventano dopo 10 anni, durante i quali sono affittuarie a canone moderato degli alloggi. Durante questo periodo, le abitazioni restano di proprietà di un Ente Attuatore (Comune o ALER), e vengono riscattate dai soci al decimo anno ad un prezzo definito e fissato in partenza all’interno del contratto di affitto Descrizione Bandi di gara In Lombardia sono aperti cantieri per l’edificazione di 56 case a Trezzo sull’Adda, Paderno, Dugnano, Besana Brianza, Pieve Emanuele Status progetto Comuni Comuni Promotori Schema 1. Rassegna dei progetti e programmi di Edilizia Sociale in Italia (periodo dicembre 2009-giugno 2010) Soggetti gestori Case popolari per la misura A, Soggetti privati per misura BeC I Comuni contribuiscono alla promozione del progetto in ambito territoriale, definiscono i criteri ed i requisiti minimi per l’ingresso in graduatoria dei partecipanti alla formazione delle cooperative, semplificano le procedure amministrative per il rilascio dei titoli di costruzione, stipulano l’atto di cessione e la relativa convenzione Soggetti Coinvolti Finanziamento della Regione di 25 milioni di euro per misura A, di 100 milioni di euro per misura B e C. Finanziamento regionale previsto nell’ambito della programmazione triennale (PRERP) Risorse finanziarie 6. Evoluzione normativa cecente in materia di Edilizia Sociale | 197 4-11-2010 15:15:13 Città Regione Umbria Regione Umbria Nome progetto Un tetto per tutti Bioarchitettura e Social Housing La condizione abitativa 2.indd 198 Piano triennale Edilizia residenziale (legge n. 23/03) che prevede la realizzazione di interventi di edilizia residenziale finalizzati alla sperimentazione di sistemi innovativi nel campo della bioarchitettura e del risparmio energetico. Dal 2006 ad oggi finanziati 270 alloggi Progetto di autocostruzione. Nel processo di produzione i futuri proprietari realizzano materialmente le proprie abitazioni, all’interno di un gruppo organizzato (nel quale operano progettisti e consulenti vari). La finalità è quella di soddisfare il bisogno abitativo di nuclei familiari a basso reddito, a costi accettabili (la prestazione d’opera degli autocostruttori abbatte notevolmente il costo di costruzione), ma al tempo stesso di promuovere la convivenza tra le componenti etniche presenti nel paese (quella italiana compresa) e garantirne la coesione sociale. 27 unità abitative delle 97 programmate sono attualmente già abitate dai soci delle Cooperative di Marsciano. Sono in fase di ultimazione le 24 case della cooperativa 48 Mani di Gabelletta a Terni. È avanzata anche la costruzione delle 46 case della Cooperativa Tutti per uno di Sant’Enea a Perugia Descrizione In corso In corso di realizzazione Status progetto Regione Umbira Cooperativa Alisei Promotori Schema 1. Rassegna dei progetti e programmi di Edilizia Sociale in Italia (periodo dicembre 2009-giugno 2010) Coinvolgimento degli enti locali, ed in particolare dei Comuni, sia per la concessione a prezzo calmierato di terreni adibiti ad edilizia popolare, che per le concessioni edilizie, che per fornire le garanzie di pagamento alle banche che concedono i mutui Soggetti Coinvolti Fondi regionali provenienti dall’Accordo di Programma con Ministero Infrastrutture. Sono circa 11 milioni di euro per il triennio 2008-10 Finanziamenti regionali, terreni a prezzo calmierato, garanzie per l’accensione di mutui Risorse finanziarie 198 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia 4-11-2010 15:15:13 Città Torino Torino Nome progetto Coabitazione Solidale Condomini solidali La condizione abitativa 2.indd 199 Si tratta di un intervento di edilizia residenziale pubblica, rivolto a genitori soli con figli minori in uscita da percorsi di reinserimento sociale, persone diversamente abili e neo maggiorenni in uscita da comunità di accoglienza per minori Le coabitazioni solidali nascono dal “Programma per la realizzazione del mix sociale negli alloggi E.R.P” voluto dal Comune di Torino, attraverso l’emanazione di tre bandi di gara per individuare il soggetto per la realizzazione e gestione di coabitazioni solidali in quartieri pubblici. I beneficiari saranno giovani tra i 18 e i 30 anni che, in cambio di 40 ore di lavoro volontario al mese, potranno godere dell’abbattimento del canone di affitto del 90% Descrizione In fase di attuazione Il progetto è stato articolato in tre fasi: la prima fase per l’anno 2009 si è chiusa con l’assegnazione di 30 alloggi; la fase due, in corso, riguarda 11 alloggi; la fase tre, prevista per il 2011, conta 9 alloggi Status progetto Comune di Torino Comune di Torino Promotori Schema 1. Rassegna dei progetti e programmi di Edilizia Sociale in Italia (periodo dicembre 2009-giugno 2010) Partecipano al progetto l’Agenzia Territoriale per la Casa (ATC) e la Compagnia San Paolo. La gestione del progetto di integrazione sociale è stato affidato all’Associazione Giovanile Salesiana per il territorio (AGS) Agenzia Territoriale per la Casa (ATC) e Associazione Acmos Soggetti Coinvolti Fondi ordinari dell’ERP, fondi propri del Comune e contributo Compagnia San Paolo Il Comune mette a disposizione propri edifici di edilizia residenziale in aree urbane degradate o a rischio. Risorse finanziarie 6. Evoluzione normativa cecente in materia di Edilizia Sociale | 199 4-11-2010 15:15:13 Città Torino Torino Torino Nome progetto Progetto Sharing – Casa Albergo Residenza Sociale LO.CA.RE. La condizione abitativa 2.indd 200 StessoPiano StessoPiano è un progetto che intende promuovere la coabitazione giovanile attraverso un servizio di intermediazione immobiliare e sociale espressamente dedicato Centro servizi che il Comune di Torino ha costituito per favorire l’incontro tra domanda e offerta sul mercato della locazione La Fondazione Sviluppo e Crescita – CRT ha partecipato e vinto – insieme con un Raggruppamento Temporaneo di Impresa cui fanno parte la società Oltre Venture e la cooperativa sociale D.O.C. di Torino – un Avviso Pubblico emanato dalla Città di Torino in data 8 giugno 2008 relativo alla selezione di un soggetto disponibile all’acquisto di un immobile – sito a Torino in via Ivrea 24 – e alla realizzazione e gestione di una casa-albergo residenza sociale. Il progetto prevede la trasformazione in casa albergo e residenza sociale, con costi di affitto contenuti e parametrati al reddito degli utenti. Beneficiari: coppie separate, mamme sole con bambini, immigrati, studenti lavoratori fuori sede. Sono previste 180 unità abitative Descrizione In corso di realizzazione In corso In corso di realizzazione Status progetto Programma Housing, Compagnia San Paolo Comune di Torino Comune di Torino, Fondazione Sviluppo e Crescita CRT, Oltre Venture e Cooperativa sociale D.O.C. Promotori Schema 1. Rassegna dei progetti e programmi di Edilizia Sociale in Italia (periodo dicembre 2009-giugno 2010) Associazione Ylda; Cooperativa sociale Tenda Servizi Associazioni di proprietari immobiliari, associazione degli amministratori di condominio, associazioni di volontariato rivolte al sostegno delle famiglie in emergenza abitativa, sindacato inquilini A realizzare l’operazione è la società per azioni ’Ivrea 24 abitare sostenibile’ costituita per l’occasione dalla Fondazione Sviluppo e Crescita-CRT, che sosterrà il 91% dell’investimento, e da ’Oltre Venture’, società italiana di venture capital specializzata in investimenti sociali Soggetti Coinvolti Finanziamenti annuali da parte del Comune e stanziamento di 1,6 milioni di euro da parte della Regione Fondazione Sviluppo e Crescita CRT 13,4 milioni di euro, Oltre Venture 1,2 milione di euro e una quota residuale D.O.C. cooperativa sociale Risorse finanziarie 200 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia 4-11-2010 15:15:13 Città Venezia Venezia Nome progetto Una casa a riscatto Caserma Manin La condizione abitativa 2.indd 201 Realizzazione di uno studentato nella caserma di proprietà del Comune con 180 posti letto, in camere e miniappartamento e 30 alloggi di superficie media da affittare a canone sociale Offrire una casa e una vita indipendente a persone senza fissa dimora: e’ l’obiettivo del progetto ’’Una casa a riscatto”, l’intervento di inserimento abitativo a favore di un gruppo di ospiti delle strutture di prima accoglienza gestite dalla Fondazione Casa dell’Ospitalità Descrizione L’inizio dei lavori è previsto per maggio-giugno e la loro conclusione entro l’estate 2013 In corso di realizzazione Status progetto Comune di Venezia Fondazione Casa dell’Ospitalità con il sostegno della Fondazione di Venezia Promotori Schema 1. Rassegna dei progetti e programmi di Edilizia Sociale in Italia (periodo dicembre 2009-giugno 2010) Numerosi gli enti coinvolti. Il Comune di Venezia, proprietario dell’immobile dagli anni ’80, lo ha concesso in diritto d’uso per 40 anni alla Fondazione IUAV e all’Immobiliare Veneziana, per la parte dedicata al social housing. La Fondazione di Venezia ha finanziato le spese per la progettazione, il Ministero per l’Istruzione e la Regione Veneto, d’intesa con l’ESU, hanno concesso i finanziamenti per coprire i costi relativi alla casa dello studente Soggetti Coinvolti Il costo dell’intera operazione è stato stimato in 22 milioni di euro Risorse finanziarie 6. Evoluzione normativa cecente in materia di Edilizia Sociale | 201 4-11-2010 15:15:13 La condizione abitativa 2.indd 202 Venezia Housing sociale affidato ad una società di scopo Fonte: Nomisma. Città Nome progetto La Immobiliare Veneziana (IVE) è impegnata nella creazione di un consistente patrimonio residenziale, caratterizzato da alta qualità urbanistica ed architettonica, ma accessibile ad una fascia di popolazione – sempre più larga – che si pone a livello intermedio tra la ricchezza e l’indigenza. Il compito di IVE è quello di realizzare alloggi da affittare a canone concordato o da vendere a prezzi confrontabili con quelli dell’edilizia convenzionata. I principali interventi prevedono la realizzazione di 1.150 nuove abitazioni, in quattro aree di Mestre che si estendono per una superficie territoriale di circa 170.000 mq, per una superficie lorda di pavimento pari a circa 77.000 mq Descrizione In corso Status progetto Comune di Venezia Promotori Schema 1. Rassegna dei progetti e programmi di Edilizia Sociale in Italia (periodo dicembre 2009-giugno 2010) Immobiliare Veneziana Soggetti Coinvolti A valere su aree comunali la IVE attiva partnership con operatori privati che ricevono da IVE le aree a fronte della retrocessione di alloggi sociali (la procedura di selezione del partner, a evidenza pubblica, massimizza il numero degli alloggi retrocessi e la qualità degli interventi). A marzo del 2009, con l’assegnazione del concorso di idee per le ultime due aree, l’IVE ha completato, almeno dal punto di vista della progettazione, l’incarico sul social housing affidatogli dal Comune di Venezia nel luglio del 2007 Risorse finanziarie 202 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia 4-11-2010 15:15:13 La condizione abitativa 2.indd 203 Firenze Italia Fondo Aristotele LOCALIZZAZIONE Fondo immobiliare città di Firenze Nome progetto Fondo immobiliare riservato ad investitori istituzionali, dedicato prevalentemente agli investimenti immobiliari nei settori dell’Università e della Ricerca e della Sanità. L’85% del capitale investito è impiegato in residenze universitaire, istituti di ricerca, edilizia universitaria, residenze per anziani Il Comune di Firenze intende verificare la disponibilità di soggetti privati e pubblici di investire in strumenti finanziari innovativi al fine di incrementare lo stock di alloggi sociali nel territorio comunale. Gli strumenti in oggetto sono i fondi immobiliari sostenuti anche da strumenti complementari, quali ad esempio fondi di garanzia, fondi di finanziamento in pool, piani di risparmio casa che favoriscano il riscatto a medio termine degli alloggi Descrizione Operativo, in fase di investimento. La messa a reddito è prevista tra il 2011-2013. Tra gli investimenti attuati: residenza per studenti universitari di Tor Vergata per 1.500 posti letto ed un investimento di 70 milioni di euro; Politecnico di Bari, 600 posti letto per 36 milioni di euro; sede della facoltà di Lettere, Università di Siena, per 74 milioni di euro. E ancora, edilizia universitaria a ModenaReggio e a Napoli Manifestazione di interesse per la costituzione di un fondo immobiliare per la realizzazione di interventi di housing sociale (scaduto il 29 marzo 2010) Status progetto INPDAP Comune di Firenze Promotori Fabrica Sgr Hanno potuto presentare idee progettuali: le imprese di costruzione e loro consorzi, le cooperative edilizie di abitazione e loro consorzi, le Fondazioni, le Associazioni imprenditoriali, le cooperative aventi fra gli scopi statutari la realizzazione di interventi di housing sociale, gli enti pubblici proprietari di aree e/o immobili nel territorio del Comune di Firenze, società di consulenza con comprovata esperienza nel settore del social housing, soggetti già attivi nell’ambito dell’alloggio sociale in locazione nell’area fiorentina Soggetti Coinvolti Fondo lanciato nel 2005 da INPDAP con un capitale iniziale di 630 milioni di euro Risorse finanziarie Schema 2. Rassegna dei Fondi Immobiliari rivolti all’edilizia sociale che impiegano risorse pubbliche e private, in Italia (periodo dicembre 2009-giugno 2010) 6. Evoluzione normativa cecente in materia di Edilizia Sociale | 203 4-11-2010 15:15:13 Fondo Senior Immobiliare Nome progetto Italia LOCALIZZAZIONE Fondo immobiliare riservato ad investitori qualificati. Il fondo è focalizzato su investimenti e sulla gestione di iniziative di carattere sociale incentrate o collegate al settore immobiliare e dedicate a pesone di età superiore ai 65 anni. Sono tre le linee di azione: 1. acquisto di immobili ad uso residenziale ceduti in nuda proprietà agli Over 65; 2. acquito e/o realizzazione di abitazioni dedicate agli Over 65 autosufficienti; 3. sostegno dei prestiti vitalizi non rimborsabili agli Over 65 Descrizione Operativo. In programma l’avvio in tre anni di almeno 3.000 residenze di qualità tra i 4070 mq per anziani autosufficienti Status progetto FIMIT Sgr Promotori Soggetti Coinvolti Intesa San Paolo Risorse finanziarie Schema 2. Rassegna dei Fondi Immobiliari rivolti all’edilizia sociale che impiegano risorse pubbliche e private, in Italia (periodo dicembre 2009-giugno 2010) 204 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia La condizione abitativa 2.indd 204 4-11-2010 15:15:14 La condizione abitativa 2.indd 205 Fondo Abitare Sociale 1 Nome progetto Milano e Crema LOCALIZZAZIONE Obiettivo del Fondo è sviluppare interventi sperimentali di edilizia sociale che massimizzino la quota di alloggi in locazione a canone calmierato/moderato ed attivino rapporti di partenariato con gli enti locali. Il “programma sperimentale di edilizia sociale” attivato dal Progetto prevede che si realizzino villaggi urbani integrati, delle dimensioni di almeno 100 alloggi, all’interno dei quali promuovere mix di residenti e di funzioni studiati in modo da assicurare la loro sostenibilità, nonché interventi di edilizia residenziale universitaria per ospitare gli studenti fuori sede e promuovere i temi della formazione del capitale umano Descrizione Operativo – Completato l’intervento a Crema. L’investimento complessivo nell’intervento di Crema è stimato in circa 11 milioni di euro; i canoni di locazione mediamente pari a 60 euro / anno / mq (500 euro al mese per un appartamento di 100 mq, incluso un posto auto coperto). A Milano è stato aggiudicato il concorso di idee per via Cenni (130 alloggi), mentre per l’area di Figino sta proseguendo la selezione dei concorrenti alla gara indetta da Polaris Sgr. Tutte le aree sono state assegnate dal Comune con un bando riservato ad iniziative no profit Status progetto Fondazione Housing Sociale della Fondazione Cariplo Promotori Il Fondo viene gestito da Polaris Sgr (società di gestione partecipata dalla Fondazione Cariplo), mentre la Fondazione Housing Sociale è il soggetto istituzionalmente preposto alla promozione dei contenuti sociali delle iniziative Soggetti Coinvolti Polaris Sgr gestirà un capitale iniziale di 45 mln di euro che potranno arrivare a 100mln di euro, per reperire sul mercato immobili a basso costo o da realizzare su aree cedute dal Comune di Milano in diritto di superficie. La durata del fondo e’ di 30 anni Risorse finanziarie Schema 2. Rassegna dei Fondi Immobiliari rivolti all’edilizia sociale che impiegano risorse pubbliche e private, in Italia (periodo dicembre 2009-giugno 2010) 6. Evoluzione normativa cecente in materia di Edilizia Sociale | 205 4-11-2010 15:15:14 Fondo Parma Social House Nome progetto Parma LOCALIZZAZIONE Il Comune cederà ad un fondo immobiliare aree in diritto di superficie per la durata del fondo (25 anni). L’obiettivo è quello di realizzare gli alloggi di edilizia residenziale sociale previsti dal POC. Si tratta di un progetto di riqualificazione che prevede la realizzazione di nuove unità abitative. Il progetto Parma Social House aumenta dal 5% al 50% l’offerta di alloggi in locazione, offre un sistema integrato di servizi di comunità a livello di singoli edifici e di complessi insediativi che consenta di realizzare gli obiettivi di coesione sociale, mix abitativo, accompagnamento sociale e soddisfa i requisiti di socialità, sostenibilità e affidabilità della futura gestione degli alloggi Descrizione Idea progettuale Status progetto Buia Nereo srl, Coop. Bruno Buozzi Scrl, CME soc. coop. edile artigiana Sc, Cooperativa Edilizia Case Popolari Scrl, La Nuova Speranza Scrl, Parma 80 Sc, Residence Scrl Promotori I partner strategici: Finabita, Fondazione Housing Sociale. I partner finanziari: Cariparma e Credit Agricole; Advisor Legale: Nctm. Investitori: Fondazione Cariparma e Comune di Parma Soggetti Coinvolti 132 milioni di euro che verranno sottoscritti da Fondazione Cariparma, Comune, Privati, CDP e Regione Risorse finanziarie Schema 2. Rassegna dei Fondi Immobiliari rivolti all’edilizia sociale che impiegano risorse pubbliche e private, in Italia (periodo dicembre 2009-giugno 2010) 206 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia La condizione abitativa 2.indd 206 4-11-2010 15:15:14 La condizione abitativa 2.indd 207 Fondo “Abitare Sostenibile in Piemonte” Nome progetto Regione Piemonte LOCALIZZAZIONE Realizzazione di alloggi in affitto in tre fasce di reddito con tre livelli di canone differenziati (ad esempio -10%, -30%, -50% rispetto al libero mercato). Due le tipologie di contratto previste: locazione di lunga durata con canone differenziato a seconda del reddito e locazione mirata all’acquisto futuro, nella quale si pagherà una quota finalizzata al riscatto dell’immobile dopo almeno 12 anni Descrizione Si sta costituendo la SGR per la quale si sta attendendo l’autorizzazione della Banca d’Italia. Operatività prevista entro il 2010 Status progetto Compagnia di San Paolo, Fondazione CRTorino, Fondazione CRCuneo, Fondazione CRT Asti, Fondazione CR Biella, Fondazione CR Fossano, Fondazione CR Alessandria, Fondazione CRSaluzzo, Fondazione CRVercelli Promotori Le Fondazioni, la Regione Piemonte e la CDP Soggetti Coinvolti Le Fondazioni investono circa 45 milioni di euro con la possibilità di aprire ad altri investitori (l’obiettivo è 0raggiungere i 100 milioni di euro). Gli interventi saranno effettuati su aree/edifici o ceduti gratuitamente (o a valori bassi) in diritto di superficie o d’uso da Enti locali o apportati al fondo. Avrà durata 30-ennale Risorse finanziarie Schema 2. Rassegna dei Fondi Immobiliari rivolti all’edilizia sociale che impiegano risorse pubbliche e private, in Italia (periodo dicembre 2009-giugno 2010) 6. Evoluzione normativa cecente in materia di Edilizia Sociale | 207 4-11-2010 15:15:14 Fondo immobiliare housing cooperativo di Roma Nome progetto Roma LOCALIZZAZIONE Fondo immobiliare promosso dal mondo cooperativo per incentivare l’offerta di alloggi in affitto a valori inferiori a quelli di mercato. Il Fondo avrà durata di 20 anni e sarà gestito da Polaris SGR. Il progetto prevede l’attivazione di 6 fondi immobiliari etici che avranno sede a Roma, Firenze, Parma, Pesaro, Milano e Torino e potranno consentire la realizzazione di circa 3.000 alloggi Descrizione Ricevuta l’autorizzazione della Banca d’Italia Status progetto Cooperhousing – Fondazione per l’housing sociale di Legacoop (oltre a Legacoop e ad Ancab ne sono soci il fondo mutualistico Coopfond, la Fondazione Unipolis e le Associazioni delle cooperative di produzione e lavoro e di servizi) Promotori Polaris SGR gestore Fondo Soggetti Coinvolti Valore fondo di 70-75 milioni di euro Risorse finanziarie Schema 2. Rassegna dei Fondi Immobiliari rivolti all’edilizia sociale che impiegano risorse pubbliche e private, in Italia (periodo dicembre 2009-giugno 2010) 208 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia La condizione abitativa 2.indd 208 4-11-2010 15:15:14 La condizione abitativa 2.indd 209 Fondo Social & Human Purpose Nome progetto Torino LOCALIZZAZIONE Si tratta di un fondo immobiliare chiuso ispirato alla strategia del cosiddetto social venture philantrophy che consiste nell’applicazione di modelli tipici del venture capital al mondo degli operatori non-profit. Il fondo prevede un investimento complessivo di 110 milioni di euro e finanzierà anche interventi destinati alla realizzazione di abitazioni in affitto a canone calmierato. Nello specifico, il Fondo Social & Human Purpose è suddiviso in tre diversi comparti: immobiliare sociale ad uso collettivo, rigenerazione urbana e housing sociale temporaneo e presidi socio sanitari, che saranno oggetto di collocamento presso investitori qualificati al fine di raccogliere le risorse necessarie per finanziare progetti di sviluppo con finalità sociali Descrizione Il Fondo è stato interamente collocato a Fondazioni bancarie piemontesi Status progetto Fondazione Cassa di Risparmio di Torino Promotori REAM Sgr (partecipata dalla Fondazione cassa di risparmio di Alessandria e Asti, Gruppo Norman e Fondazione cassa di risparmio di Torino) Soggetti Coinvolti Valore del fondo di 110 milioni di euro Risorse finanziarie Schema 2. Rassegna dei Fondi Immobiliari rivolti all’edilizia sociale che impiegano risorse pubbliche e private, in Italia (periodo dicembre 2009-giugno 2010) 6. Evoluzione normativa cecente in materia di Edilizia Sociale | 209 4-11-2010 15:15:14 La condizione abitativa 2.indd 210 Veneto LOCALIZZAZIONE Fonte: Nomisma. Fondo Veneto Casa Nome progetto L’iniziativa ha visto la costituzione di un fondo immobiliare etico (sia per cassa che ad apporto), ’Veneto Casa’, che ha aggregato capitali pubblici e privati nella messa a disposizione di alloggi a canone calmierato, con l’obiettivo di contribuire a risolvere il problema abitativo di quei soggetti (giovani coppie, anziani, studenti e immigrati) che non riescono a soddisfare il proprio bisogno abitativo sul mercato e non hanno nemmeno i requisiti per accedere all’ERP. Il Fondo Veneto Casa prevede la costruzione di circa 800 unità abitative, realizzate secondo criteri di eco-sostenibilità e di efficienza energetica Descrizione In corso Status progetto Regione Veneto, Fondazione Cassa di Risparmio di Padova e Rovigo, Fondazione di Venezia Promotori Beni Stabili Gestioni Sgr Soggetti Coinvolti Fondazione Cassa di Risparmio di Padova e Rovigo, (5 milionidi euro), Regione Veneto (5 milioni di euro), Fondazione di Venezia (2,5 milioni di euro), Intesa Sanpaolo (5 milioni di euro), Obiettivo di raccolta: 50 milioni di euro (con un potenziale di investimento fino ad un massimo di 100 milioni di euro). Risorse finanziarie Schema 2. Rassegna dei Fondi Immobiliari rivolti all’edilizia sociale che impiegano risorse pubbliche e private, in Italia (periodo dicembre 2009-giugno 2010) 210 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia 4-11-2010 15:15:14 Città Milano Milano Nome progetto Fondo Immobiliare Comune di Milano 1 La condizione abitativa 2.indd 211 Fondo Immobiliare Comune di Milano II Il portafoglio individuato è stato inserito nel ’Piano delle Alienazioni e delle Valorizzazioni immobiliari (ex art. 58 DL 112/2008 convertito in Legge 133/2008)’ approvato dal Consiglio comunale assieme al bilancio di previsione 2009 e avrà un valore di circa 100 milioni di euro, come stimato dall’Agenzia del Territorio. Si tratta di immobili collocati al di fuori dei confini comunali, di unità immobiliari non residenziali in edifici cielo/terra e unità immobiliari in condomini È un fondo immobiliare chiuso di diritto italiano (ex art. 12 bis), che nasce dalla volontà del Comune di Milano di valorizzare, attraverso un processo di dismissione, parte del proprio portafoglio immobiliare prevalentemente ubicato in città. La prerogativa del fondo sarà quella di procedere in tempi brevi, dopo una attività di valorizzazione di alcuni asset, alla dismissione dell’intero portafoglio immobiliare conferito / ceduto. Per compiere questa operazione, si è ipotizzato un orizzonte temporale massimo di 5 anni. Il portafoglio degli immobili è costituito da 76 lotti ed è composto per circa il 30% da immobili residenziali occupati; per circa il 20% da immobili residenziali liberi; per circa il 35% da immobili ad uso diverso (commerciali, magazzini, uffici) e per la quota restante da box e autorimesse. In relazione al portafoglio immobiliare, è stato stimato un valore preliminare minimo di alienazione di 255.000 euro Descrizione Delibera di Giunta del 23 ottobre 2009 Procedure d’aste in corso Status progetto Comune di Milano Comune di Milano Promotori BNL Fondi Immobiliari SGR p.A. BNL Fondi Immobiliari SGR p.A. Soggetti Coinvolti Il valore del portafoglio apportato è stato di 102 milioni di euro, 153 quello conferito con uno sconto medio di portafoglio pari al 25%. Alla data del 30 giugno 2009 la stima del portafoglio immobiliare è pari a circa euro 329 milioni, al netto delle vendite già effettuate per un controvalore di circa 13 milioni di euro. Sulla base e nel rispetto delle garanzie sociali indicate dall’Amministrazione Comunale, il Fondo ha anche definito le modalità di dismissione degli immobili che consentiranno agli inquilini, in possesso di regolare contratto ed in regola con il pagamento dei canoni, di acquistare le unità immobiliari attualmente utilizzate. L’attività di dismissione ha dunque avuto inizio, sia per le unità occupate, che per gli immobili liberi, tramite apposite aste competitive Risorse finanziarie Schema 3. Rassegna dei Fondi immobiliari ad apporto, di enti pubblici, con finalità di cassa, in Italia (periodo dicembre 2009-giugno 2010) 6. Evoluzione normativa cecente in materia di Edilizia Sociale | 211 4-11-2010 15:15:15 Città Palermo Roma Nome progetto FIPRS-Fondo Immobiliare Pubblico Regione Siciliana Fondo Immobiliare del Comune di Roma La condizione abitativa 2.indd 212 Il Comune di Roma intende puntare sul miglioramento della gestione del proprio consistente patrimonio immobiliare, anche attraverso la costituzione di un fondo immobiliare per la valorizzazione del patrimonio. Il progetto prevede il conferimento di un pacchetto di beni immobili del Comune a un fondo immobiliare, costituito da una Società di Gestione del Risparmio. Il Comune, quindi, affiderebbe a un operatore specializzato la valorizzazione, la gestione ed eventualmente la parziale alienazione dei propri beni immobili, ricevendo in cambio quote di partecipazione al fondo (destinate a produrre utili e plusvalenze nonché a garantire la governance del fondo), che potranno essere in parte anche collocate sul mercato Il Fondo è stato costituito mediante l’apporto e la vendita da parte della Regione e di alcuni enti regionali di 34 immobili strumentali a prevalente destinazione uffici, con un valore di trasferimento pari a 263 milioni di euro Descrizione Indirizzo contenuto nel DPF (Documento di Programmazione Finanziaria) 2010-2012, approvato dalla Giunta del Comune di Roma (ottobre 2009) Operativo Status progetto Comune di Roma Regione Sicilia Promotori Pirelli RE SGR con il supporto di RREEF Opportunities Management srl. Soggetti Coinvolti Il valore del Fondo Immobiliare Pubblico Regione Siciliana, la cui durata prevista è di 15 anni, è pari a 105 milioni di euro, come risulta dal valore di trasferimento al netto dell’indebitamento finanziario assunto dal fondo stesso, pari a circa 158 milioni di euro, interamente garantito dagli immobili. Il fondo è partecipato dalla Regione Siciliana con una quota di maggioranza relativa pari al 35%, da RREEF Global Opportunities Fund II per il 33% e da Pirelli RE per il 22%; RREEF ha inoltre sottoscritto il restante 10% che collocherà presso investitori istituzionali internazionali Risorse finanziarie Schema 3. Rassegna dei Fondi immobiliari ad apporto, di enti pubblici, con finalità di cassa, in Italia (periodo dicembre 2009-giugno 2010) 212 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia 4-11-2010 15:15:15 Città Torino Nome progetto Fondo città di Torino La condizione abitativa 2.indd 213 Con delibera del 18 giugno 2007 il Comune ha stabilito di affidare ad un fondo immobiliare la valorizzazione del proprio patrimonio immobiliare. Il fondo nasce con una dotazione iniziale di 19 immobili, per un totale di oltre 80 mila metri quadrati commerciali, a prevalente destinazione d’uso residenziale e terziaria. Il fondo prevede strategie di intervento differenziate in base alle potenzialità di sviluppo di ciascun edificio: dal restauro conservativo alla realizzazione di progetti innovativi anche sotto il profilo dell’eco sostenibilità. Alcuni immobili saranno messi in vendita nello stato di fatto in cui si trovano; sei edifici saranno interessati da lavori di restauro; quattro saranno le nuove costruzioni Descrizione Sono iniziati a febbraio del 2010 i lavori di riqualificazione del portafoglio immobiliare del Fondo Città di Torino. Entro la fine del 2010, è previsto l’avvio di altri tre interventi di sviluppo e restauro Status progetto Comune di Torino Promotori 36% Pirelli RE; 35% Città di Torino; 29% Equiter (Gruppo Intesa Sanpaolo) Soggetti Coinvolti Portafoglio di 19 immobili non strumentali apportati dal Comune di Torino per un valore di circa 132 milioni di euro. 3 linee strategiche: cessione in blocco (9 immobili per circa 19.000 mq); restauro (6 immobili per circa 35.000 mq); sviluppo (4 nuovi immobili per circa 30.000 mq). Il Regolamento del Fondo prevede una durata di 5 anni prorogabile a un massimo di 11 (più 3 anni di periodo di garanzia) Risorse finanziarie Schema 3. Rassegna dei Fondi immobiliari ad apporto, di enti pubblici, con finalità di cassa, in Italia (periodo dicembre 2009-giugno 2010) 6. Evoluzione normativa cecente in materia di Edilizia Sociale | 213 4-11-2010 15:15:15 La condizione abitativa 2.indd 214 Venezia Fondo Immobiliare città di Venezia Fonte: Nomisma. Città Nome progetto Il portafoglio dei 18 complessi trasferiti al Fondo, il cui valore è stato stimato in 82 milioni di euro, è costituito in prevalenza da edifici non residenziali che hanno cessato (o cesseranno a breve) il loro uso pubblico, tra cui alcuni di rilevante prestigio o strategici per lo sviluppo della città, e da terreni dove sono previsti interventi residenziali di elevata qualità urbanistica Descrizione È stata selezionata la SGR. Ad inizio gennaio, con la stipula dell’atto di apporto di 7 immobili in cambio di quote, ha preso il via l’operatività del Fondo Status progetto Comune di Venezia Promotori EstCapital SGR, con l’appoggio di Unicredit corporate banking Soggetti Coinvolti Con il finanziamento bancario ottenuto, il fondo acquisterà per cassa il 50% del portafoglio immobiliare trasferitogli, apportando 42 milioni di risorse alle casse comunali con le quali verrà assicurata la copertura finanziaria di buona parte del Piano Investimenti 2009, garantendo così il proseguimento degli interventi di riqualificazione e manutenzione della città. Il residuo 50% degli immobili sarà conferito al fondo in cambio di quote dello stesso e sarà monetizzato dal Comune con un incasso complessivo che alla fine dell’operazione dovrebbe superare il valore di 82 milioni di euro del patrimonio trasferito. Primo esempio in Italia di utilizzo della variante urbanistica consentita dalla legge 133/08 per le operazioni di valorizzazione e alienazione degli immobili pubblici Risorse finanziarie Schema 3. Rassegna dei Fondi immobiliari ad apporto, di enti pubblici, con finalità di cassa, in Italia (periodo dicembre 2009-giugno 2010) 214 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia 4-11-2010 15:15:15 6. Evoluzione normativa cecente in materia di Edilizia Sociale | 215 6.8 Quali gli orientamenti e gli insegnamenti da trarre dalle esperienze in corso Vi sono diversi modi di intendere il social housing oggi in Italia: una definizione che include nel Social Housing tutto l’insieme degli interventi di sostegno pubblico all’abitare (mutuata da quella europea del Cecodhas); • una definizione che individua nel Social Housing un’area di politica abitativa non ricompresa nella tradizionale edilizia residenziale pubblica e che da questa si differenzia per la flessibilità, per il target (non i più poveri, ma una fascia più ampia di persone in difficoltà), e per i soggetti coinvolti (non solo gli attori pubblici, ma anche il privato e il non profit); • una definizione che identifica con il termine Social Housing una modalità di partenariato tra soggetti pubblici e privati per l’investimento di risorse a favore della riqualificazione urbana e della realizzazione di nuovi interventi edilizi; • una definizione che classifica come Social Housing l’insieme delle iniziative volte a promuovere un’offerta abitativa per target specifici, nell’ambito di una più ampia politica di coesione sociale. • Al di là del tipo di offerta abitativa sostenuta, ciò che differenzia l’housing sociale rispetto alle tradizionali politiche abitative, è la volontà di fornire soluzioni abitative (non solo case) a coloro che, sia per ragioni economiche che per l’assenza di un’offerta adeguata, non riescono a soddisfare il proprio bisogno sul mercato. Il ventaglio degli obiettivi dichiarati dalle politiche, dalle azioni e dagli interventi, raccolti ed elaborati dal Cecodhas nei diversi Paesi europei, è particolarmente ampio: l’housing sociale fa dell’integrazione tra ambiti diversi la propria caratteristica principale. Una delle voci più consistenti riguarda il miglioramento dello stock esistente, così come la promozione del mix sociale e dell’obiettivo dell’elaborazione di risposte abitative che rispettino i criteri per la sostenibilità energetica. Figura 6.1. Gli obiettivi dell’Housing Sociale Gestione della partecipazione locale Contenimento dei consumi energetici Servizi a particolari gruppi Promozione della coesione sociale Integrazione con il recupero e la riqualificazione urbana Promozione del mix sociale Miglioramento dello stock esistente 0 20 40 60 80 100 Fonte: elaborazioni IRER. La condizione abitativa 2.indd 215 4-11-2010 15:15:15 216 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia Gli interventi avviati in Italia si possono ricondurre alle seguenti categorie: interventi di housing sociale condotti da soggetti privati e privati/sociali che tendono a focalizzarsi su situazioni di disagio solvibili, relative ad utenti che non riescono a sostenere un affitto di mercato ma che possiedono comunque una moderata capacità di reddito, condizione che generalmente li esclude dall’ERP; • interventi di housing sociale condotti da privati e privati/sociali rivolti a fasce di disagio estremo, meno frequenti e legati alla disponibilità delle risorse e alla sostenibilità dei progetti; • interventi di housing sociale condotti da soggetti del terzo settore, spesso sostenuti dagli enti locali e dalle fondazioni bancarie, che richiedono finanziamenti a fondo perduto per attivare agenzie per l’affitto, residenze per l’inclusione sociale, residenze di tipo comunitario. • Sempre prendendo spunto dalle esperienze avviate in Italia le leve utilizzate per la promozione di interventi di housing sociale si possono così riassumere: • Urbanistica: accesso ad aree a costi calmierati; perequazione e diritti edificatori; norme della pianificazione territoriale; • Finanziaria: canali di finanziamento agevolato; finanziamenti a fondo perduto; concorso dei privati; fondi di garanzia; projcet financing; • Normativa: definizione del settore; introduzione di nuovi strumenti; sistema delle convenienze; • Welfare: coesione sociale; servizi all’abitare; comunità sostenibili; partecipazione; • Fiscale: imposte dirette; regime IVA speciale. A proposito della leva finanziaria va detto che l’attivazione di risorse pubbliche, anche se scarse, hanno spesso fatto da volano per l’avvio di iniziative private. Il reperimento di risorse finanziarie attraverso una collaborazione pubblico-privato rappresenta una leva fondamentale per l’avvio di interventi, anche di significative dimensioni, puntando sulle sinergie dei diversi attori a supporto degli enti competenti, che da soli non potrebbero affrontare l’emergenza casa. A supporto di ciò intervengono, il recente regolamento adottato dal Parlamento Europeo – che permette alle comunità di tutti gli Stati membri di beneficiare dei fondi europei FESR per la ristrutturazione, il rinnovo o la sostituzione delle loro abitazioni (seduta 8-11 febbraio 2010) – e le potenzialità offerte dal Fondo JESSICA (Joint European Support for Sustainable Investment in City Areas) – iniziativa di coesione che affianca i Fondi Strutturali per tutto il periodo 2007-2013. Jessica è l’acronimo inglese dell’iniziativa congiunta a favore dello sviluppo urbano sostenibile della Commissione europea e della Banca europea per gli investimenti (BEI), in collaborazione con la Banca di sviluppo del Consiglio d’Europa (CEB). Le parti coinvolte si sono impegnate a collaborare strettamente con la Commissione La condizione abitativa 2.indd 216 4-11-2010 15:15:16 6. Evoluzione normativa cecente in materia di Edilizia Sociale | 217 nell’ambito dei nuovi programmi del FESR per lo sviluppo urbano. L’obiettivo è quello di mettere insieme le sovvenzioni destinate ai programmi di riqualificazione e sviluppo urbano, con i prestiti e le capacità delle banche. In base alle nuove procedure, gli Stati membri hanno la facoltà di scegliere di utilizzare parte degli stanziamenti dei Fondi strutturali per effettuare investimenti rimborsabili a favore di progetti inseriti in un Piano integrato per lo sviluppo urbano sostenibile. Gli investimenti in questione, che possono assumere la forma di fondi propri, prestiti e/o garanzie, sono effettuati attraverso Fondi di sviluppo urbano e, se necessario, attraverso Fondi di partecipazione (schema 4). Schema 4. Flusso dei finanziamenti generati dal Fondo di sviluppo urbano Come vengono convogliati i fondi JESSICA? COMMISSIONE EUROPEA Sovvenzioni dei Fondi strutturali ALTRI INVESTITORI STATI MEMBRI o REGIONI (settore pubblico e privato) tramite un’Autorità di gestione designata Investimenti CITTÀ (Fondi propri, prestiti o garanzie) Fondo di partecipazione FONDO DI SVILUPPO URBANO Prestiti Compresi apporti sotto forma di terreni e (Facoltativo) Istituzioni internazionali/ Banche Progetti inseriti in un Piano integrato per lo sviluppo urbano sostenibile Fonte: BEI. Un Piano integrato per lo sviluppo urbano sostenibile è un sistema di interventi interconnessi, dove l’abitare riveste un ruolo importante, finalizzati a migliorare stabilmente le condizioni economiche, fisiche, sociali e ambientali di una città o di un quartiere. La chiave per la riuscita di questo processo è «l’integrazione»: le politiche, i progetti e le proposte devono essere esaminate nella loro interrelazione. In questo senso, le sinergie tra le componenti del Piano devono far sì che lo stesso, nel suo insieme, dia risultati superiori alla somma che darebbero le singole parti realizzate individualmente. In questa direzione, connotata dall’integrazione e dalla complementarietà delle azioni, si stanno orientando le più recenti esperienze di housing sociale avviate in Italia. La condizione abitativa 2.indd 217 4-11-2010 15:15:16 218 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia Altre informazioni, sulle nuove pratiche italiane in materia di edilizia residenziale sociale, si possono ricavare dall’esame della rassegna degli 86 progetti presentati al Social Housing Exhibition, un’area espositiva all’interno di EIRE 2010 (Expo Italia Real Estate, il salone dedicato al mercato immobiliare e al real estate italiano e dell’area mediterranea). I promotori dei progetti sono riconducibili alle seguenti categorie: Enti pubblici territoriali; • Aziende Casa • Società cooperative e imprese di costruzioni, sotto forma di imprese consortili o associazioni temporanee di imprese; • Fondazioni bancarie; • Produttori di materiali per l’edilizia. • Gli stessi rivestono, spesso, anche il ruolo di gestori degli interventi. La ricerca di innovazione, nei materiali e nei processi di produzione, si ritrova anche nella pratica, piuttosto diffusa, della promozione di concorsi di idee per la progettazione di interventi di social housing. La ricerca di format tipologici destinati alla residenza specialistica è oggetto di sperimentazione che vede come protagonisti i progettisti, i produttori di materiali per l’edilizia, ma anche le cooperative sociali che contribuiscono alla formazione di comunità sostenibili ed equilibrate. Si propone di seguito una classificazione degli obiettivi e delle strategie perseguite dai promotori degli interventi presentati nel corso della rassegna espositiva, riconducibili a 5 macrocategorie: Concezione architettonica • Tipologia costruttiva flessibili in grado di dare risposte a categorie sociali con diverse necessità: famiglie mono-genitori; famiglie monoreddito; giovani; militari; persone in mobilità lavorativa; single. • Concept architettonico: spazio che accoglie un insieme integrato di attività caratterizzate dall’agire in network di istituzioni, enti privati, realtà del terzo settore. • Modello di “abitare sociale” in cui la residenza è supportata da una forte struttura di spazi pubblici e di servizi che creano nuove sinergie con il quartiere esistente e contribuiscono al corretto inserimento della nuova comunità all’interno del quartiere. • Sostenibilità architettonica e ambientale, mix sociale e funzionale, rigenerazione urbana, partecipazione abitanti. • Housing sociale temporaneo con offerta di servizi di integrazione e promozione sociale, sia per gli inquilini, che per gli abitanti del quartiere. La condizione abitativa 2.indd 218 4-11-2010 15:15:17 6. Evoluzione normativa cecente in materia di Edilizia Sociale | 219 Valenza Urbana • Dare vita ad una vera e propria comunità di residenti capace di valorizzare l’ambito sociale non solo del condominio, ma anche del quartiere e dell’intera città. • Realizzare un insieme di alloggi e di servizi che contribuisca alla formazione di una comunità sostenibile ed equilibrata. • Promuovere un paesaggio urbano attraverso le relazioni tra interno/esterno, pubblico/privato, specifico/generico. • Processo integrato di social housing: dalla scelta del sito, alla costruzione e all’accompagnamento della nuova comunità di abitanti. Accessibilità al bene casa • Ridurre i costi di gestione della casa attuando soluzioni abitative a basso fabbisogno energetico ed impatto ambientale. • Partenariato pubblico-privato al fine di garantire una funzione di tipo sociale agli interventi di housing ed il riconoscimento della casa come ”servizio”. • Realizzare abitazioni a basso costo, eco-compatibili, estetiche, attraverso processi produttivi innovativi, tecnologie energetiche all’avanguardia, architettura essenziale. • Costruzioni ad elevato grado di qualità (finiture e risparmio energetico) ma economicamente accessibili. • Costi contenuti (1000€/mq) attraverso: tempi di realizzazione brevi, ottimizzazione distributiva senza rinunciare alla qualità delle finiture e dotazione impiantistiche; massima manutenibilità. Sostenibilità ambientale ed efficienza energetica • Edificio in classe energetica A (29kWh/mq/anno) o GOLD (ZERO/kWh/mq/ anno). • Classe energetica A e B • Attenzione all’esposizione solare e alla ventilazione incrociata. • Raggiungimento di classe energetica A con l’utilizzo di energie derivanti da fonti rinnovabili. • Sostenibilità ambientale, certificazione energetica, contenimento costi di costruzione, flessibilità, versatilità, riduzione costi di gestione. • Innovazione tecnologia: geotermia, fotovoltaico. • Progettazione ecocompatibile basata sulla ricerca del contenimento dei consumi energetici e sull’impiego di materiali riciclabili da utilizzare, sia per le parti edili, che per l’arredo. • Innovazione tecnologia: teleriscaldamento, isolamento termico e acustico, impianto di ventilazione meccanica controllata, progettazione del verde in modo da valorizzare il rapporto con l’ambiente. Progettazione dell’involucro in modo da ridurre la dispersione di calore invernale e le rientranze termiche estive. La condizione abitativa 2.indd 219 4-11-2010 15:15:17 220 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia Innovazione tecnologica • Sistema misto cemento/legno Sistema costruttivo industrializzato che permette una grande flessibilità tipologica, e favorisce l’impiego di differenti soluzioni tecnologiche di produzione industriale, garantendo qualità certificata a monte del progetto specifico. • Metodo di costruzione denominato “Sistema Abruzzo” che prevede la realizzazione in loco di strutture in cemento armato monolitico, utilizzando speciali casseformi, le cui pareti sono in polistirolo e contengono una struttura in ferro. • Moduli abitativi rapidamente assemblabili per dare risposta ai bisogni primari di casa. • Sistemi di prefabbricazione leggera, con impiego di materiali riciclabili. • Edificio realizzato con sistema industrializzato: kit di componenti modulari ed interfacciabili che, a seconda delle esigenze (utenza, costi, caratteristiche ambientali), possano essere messi in opera senza ricorrere ad una ulteriore fase progettuale. • Gli edifici e gli alloggi sono realizzati con un sistema di componenti modulari prefabbricati, studiati per consentire una notevole quantità di varianti nella composizione e personalizzazione degli spazi domestici. • Moduli costruttivi e funzionali da catalogo di classe energetica A. Unità minima di 28 mq. • Il sistema di industrializzazione consente una riduzione fino al 40% circa dei tempi esecutivi tradizionali e una riduzione dei costi di esecuzione e di gestione. • Progetti di industrializzazione edilizia, basati su di una serie di componenti atti a garantire una ricca flessibilità realizzativa in funzione della più diversificata domanda residenziale. La classe energetica A è il risultato della forte integrazione tra edificio e impianto. • Utilizzo, nella fase costruttiva, di bioedilizia, materiali riciclati. • Cantiere realizzato completamente “a secco”, tempi di costruzione ridotti del 50% rispetto al cantiere tradizionale. • Struttura, involucro e impianti sono realizzati separatamente per essere poi assemblati in sito, consentendo una riduzione dei tempi di costruzione fino al 50% con un costo sotto i 1000€/mq. • In sintesi, l’innovazione è nelle tecnologie e nei materiali utilizzati, nel gioco di flessibilità e di serialità, di ripetizione nel progetto delle residenze, per soddisfare variazioni nel tempo della domanda abitativa. Ma anche, nella sostenibilità ambientale degli edifici e nella qualità architettonica a basso costo. La progettualità in corso sembra dimostrare che anche con un budget ridotto sia possibile realizzare interventi di qualità – spaziale e concettuale – creando ambienti piacevoli da vivere. La condizione abitativa 2.indd 220 4-11-2010 15:15:17 6. Evoluzione normativa cecente in materia di Edilizia Sociale | 221 6.9 Condizioni per favorire la diffusione degli interventi di Housing Sociale in Italia Per soddisfare un fabbisogno di abitazioni espresso da una domanda con ridotte capacità di spesa, diviene prerogativa indispensabile, un avveduto controllo dei costi. Partendo dai progetti presentanti a EIRE/2010 e, rassegnati, si ottiene un’indicazione sintetica circa il canone medio offerto negli interventi di edilizia sociale localizzati in differenti ambiti urbani. Tavola 6.1. Canoni di locazione di un selezionato gruppo di progetti di Housing Sociale Localizzazione (in ordine crescente dei canoni) Canone (€/mese/mq) Canone abitazione di 80 mq (€/mese) Parma 3,9 308 Fano 3,9 309 Fano 3,9 314 Fano 4,0 320 Milano 4,1 331 Milano 4,7 379 Fano 5,0 400 Torino 5,2 418 Milano 5,3 426 Cormano 5,4 433 Fano 5,4 434 Milano 5,5 439 Parma 5,5 440 Fano 5,7 459 Milano 5,8 467 Milano 5,9 473 Fano 6,2 498 Milano 6,2 499 Milano 6,3 500 Parma 6,9 555 Fano 7,0 560 Milano 7,5 600 Fonte: elaborazioni Nomisma su Rassegna Progetti EIRE 2010. Il canone medio è di 435 €/mese per un’abitazione sociale di 80 mq. La distribuzione dei canoni è compresa in un range che ha come estremo inferiore e superiore rispettivamente poco più di 300 €/mese a Parma e a Fano, e 600€/ mese a Milano. Il nuovo Piano di Edilizia Abitativa (legge 133/2008) destina i finanziamenti statali agli alloggi realizzati o recuperati, che andranno locati per una durata non inferiore ai 25 anni, e ad un canone non superiore a quello derivante dai valori La condizione abitativa 2.indd 221 4-11-2010 15:15:17 222 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia risultanti dagli accordi locali sottoscritti ai sensi della legge 431/98. Ora, anche solo con riferimento ai mercati di Milano e di Parma, dove il canone concordato medio di un alloggio di 80 mq si aggira attorno ai 500 €/mese, si può osservare che i progetti in corso offrono soluzioni abitative in affitto in linea con i canoni concordati, quando invece ci si attendeva uno scarto maggiore. Risulta, invece significativo lo scarto dai valori medi praticati sul libero mercato, come si evince dalla tavola seguente. Tavola 6.2. Canone medio mensile praticato sul libero mercato, dicembre 2009 (media semplice tra le diverse tipologie) Comune Abitazioni (IN EURO) Abitazioni con garage (IN EURO) Abitazioni arredate (IN EURO) Ancona 524 594 564 Aosta 463 559 540 Bari 524 615 586 Bologna 561 612 600 Cagliari 538 626 587 Campobasso 410 454 447 Catanzaro 399 443 451 Firenze 680 730 727 Genova 576 611 613 Milano 983 1.112 1.083 Napoli 586 660 650 Palermo 563 608 657 Perugia 444 473 471 Potenza 448 496 498 Roma 954 1.051 1.049 Torino 473 543 519 Trento 556 604 638 Trieste 568 602 614 Venezia 680 731 720 Fonte: Solo Affitti. Una politica di contenimento dei costi, diventa presupposto indispensabile per garantire il profitto agli operatori privati che intervengono nei programmi di ERS. Va in questa direzione la creazione di demani comunali di aree edificabili per l’edilizia residenziale sociale, prevista nella nuova generazione delle leggi urbanistiche regionali. Annullare il costo dell’area (che si aggira attorno al 40%) potrebbe divenire equivalente al contributo finanziario che viene erogato dalle politiche pubbliche per la realizzazione di alloggi pubblici. Ma, si può intervenire sulla catena di formazione del costo dei servizi abitativi attraverso l’attivazione di diversi strumenti. La condizione abitativa 2.indd 222 4-11-2010 15:15:17 6. Evoluzione normativa cecente in materia di Edilizia Sociale | 223 Schema 5. Modalità di calmieramento dei costi negli interventi di Edilizia sociale in corso in Italia Fonte: Nomisma. Così come la percezione che il settore dell’edilizia sociale sia un settore ad alta componente di rischio per l’imprenditore è piuttosto diffusa. Ora, i nuovi orientamenti, frutto delle esperienze e delle recenti norme che regolamentano il settore, concorrono a mitigare i rischi. Schema 6. Rischi ed elementi di mitigazione dei rischi negli interventi di Edilizia sociale in corso in Italia Fonte: Nomisma. La condizione abitativa 2.indd 223 4-11-2010 15:15:18 224 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia In materia di housing sociale l’Italia ha avviato un processo di innovazione che coinvolge la fase costruttiva, l’impianto normativo e finanziario e la variegata sfera dei soggetti che operano nel sociale. Ma, soprattutto, ha favorito la diffusione di investimenti sul territorio che potrebbero svolgere una funzione calmieratrice sul mercato delle locazioni, incentivare la produzione di case a basso costo e promuovere nuove forme di servizi all’abitare. Nel complesso si stanno delineando nuovi modelli di offerta che traggano origine dall’evolversi della domanda e che, necessitano, di essere inseriti in una strategia complessiva, dal ”centro” sino alle ”periferie”. Una strategia che governi e agevoli queste nuove forme di welfare dell’abitare che, soprattutto, devono poter superare la fase prototipale per divenire procedure diffuse e dimensionalmente rilevanti dell’offerta complessiva. La condizione abitativa 2.indd 224 4-11-2010 15:15:18 | 225 Bibliografia AA.VV. (2009), “Il Social Housing. Analisi e prospettive”, Editore Gruppo 24 Ore, aprile. ACRI (2009), “Tredicesimo Rapporto sulle Fondazioni di origine bancaria” Supplemento al numero 1/2009 della Rivista “IL RISPARMIO”, gennaio-marzo 2009 Agenzia del Territorio (2008), “Rapporto sui mutui ipotecari finalizzati all’acquisto di abitazioni, 2007”, dicembre. Agenzia del Territorio (2009), “Statistiche catastali 2008”, ottobre. Agenzia del Territorio (2010), “Rapporto immobiliare 2010 – Settore residenziale”, luglio. ANCI (2010), “ Una nuova politica degli affitti: le proposte dei Comuni”, comunicato stampa del 4 marzo 2010. Banca d’Italia (2010), “I bilanci delle famiglie italiane nell’anno 2008”, Supplementi al Bollettino Statistico n. 8, febbraio. BNL – Centro Einaudi (2009), “Rapporto 2009 sul risparmio e sui risparmiatori in Italia”, dicembre. Caritas – Fondazione Culturale e Responsabilità Etica Francesco Luigi Ferrari (2009), “Osservatorio regionale sul costo del credito”, novembre. Censis (2008), “Housing sociale nelle aree per servizi collettivi. L’alloggio come servizio economico di interesse generale”, Roma, novembre. CIVICUM (2010), “Focus: area casa”, Politecnico di Milano, aprile. COPAFF (2010), “La spesa delle regioni”, Roma, luglio. DEXIA Crediop, CENSIS, Federcasa (2008),”Social housing e agenzie pubbliche per la casa”, novembre. Edilizia e Territorio (rivista, 2010), “L’edilizia privata sociale. Il vademecum di CDPI SGR”, n. 19, 17-22 maggio 2010. Finlombarda (2009), “Modelli di finanziamento e strumenti finanziari di housing sociale a confronto: l’Italia segue l’Europa”, Atti del convegno, Milano, 30 aprile. Fondazione Cittalia (2008), “I comuni e la questione abiativa. Le nuove domande La condizione abitativa 2.indd 225 4-11-2010 15:15:18 226 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia sociali, gli attori e gli strumenti operativi”, prima edizione, ottobre. Fondazione Cittalia (2008), “Introduzione ai fondi immobiliari per l’housing sociale”, settembre. Fondazione Cittalia (2010), “Dall’edilizia residenziale pubblica al Social Housing. Normativa e strumenti finanziari”. Fondazione Cittalia (2010), “I comuni e la questione abiativa. Le nuove domande sociali, gli attori e gli strumenti operativi”, seconda edizione, febbraio. GE.FI. e Fiera Milano (2010), “Social Housing Exibition. Guida ai progetti dei Social Housing Awards”, Expo Italia Real Estate, Milano 8-10 giugno 2010. INU (2008), “Edilizia residenziale sociale: una nuova stagione”, gruppo di lavoro “Politiche e strumenti per la residenza sociale”, aprile. IRER (2005), “Le politiche per la casa: scenari e ipotesi strategiche”, Milano, settembre. IRER (2009), “Housing sociale: ricognizione del panorama eropeo”, novembre. IRER (2009), “La domanda di abitazioi in Lombardia”, novembre. IRER (2010), “Housing sociale: innovazioni necessarie e prospettive per la Lombardia”, Atti del convegno, Milano, 29 gennaio. Istat (2008), “La vita quotidiana nel 2007”. Istat (2008), “Previsioni demografiche. 1° gennaio 2007 – 1° gennaio 2051”, giugno. Istat (2009), “La popolazione straniera residente in Italia al 1° gennaio 2009”, ottobre. Istat (2009), “Rapporto annuale. La situazione del Paese nel 2008”, maggio. Istat (2009), “Condizioni di vita e distribuzione del reddito in Italia. Anno 2008”, dicembre. Istat (2009), “I consumi delle famiglie, anno 2007”. Istat (2010), “Bilancio demografico nazionale (2009)”, giugno. Istat (2010), “Reddito e risparmio delle famiglie e profitti delle società. IV trimestre 2009”, aprile. Istat (2010), “L’abitazione delle famiglie residenti in Italia, anno 2008”, febbraio. Istat (2010), “I consumi delle famiglie, anno 2008”. Istat (2010), “La povertà in Italia nel 2009”, luglio. Ministero del lavoro e delle politiche sociali (2005), “Rapporto di monitoraggio sulle politiche sociali” settembre, bozza. Ministero del lavoro e delle politiche sociali (2009), “Rapporto ISEE 2009”, dicembre. Ministero delle Infrastrutture, Direzione generale per l’Edilizia Residenziale e Politiche urbane e abitative (2007), “Tavolo di concertazione generale sulle politiche abitative. Documento, (Legge 8 febbraio 2007, n. 9, art. 4)”, Roma, 16 maggio. Ministero delle Infrastrutture, Direzione generale per l’Edilizia Residenzale e le politiche urbane e abitative (2007), “Rapporto. La condizione abitativa in Italia. Fattori di disagio e strategie di intervento”, a cura di Nomisma, Roma, Settembre. Edizioni La condizione abitativa 2.indd 226 4-11-2010 15:15:18 Bibliografia | 227 Agra. Nomisma (2005), “Attrarre sul territorio talenti e creatività: l’housing sociale per la crescita e lo sviluppo della città”, Associazione degli Industriali di Bologna, settembre. Nomisma (2009), “Dimensioni del disagio abitativo e strategie di intervento. Il caso di Bologna”, dicembre. Nomisma (2010), “Dimensioni del disagio abitativo e strategie di intervento. Il caso di Firenze”, maggio. Nomisma (2010), “Rapporto quadrimestrale sul mercato immobiliare”, luglio. OECD (2006), “Economic Outlook 80”, december. Presidenza del Consiglio dei Ministri (2009), “ Relazione ai sensi dell’articolo 8 della decisione 2005/842/CE della Commissione Europea del 28 novembre 2005”, Roma, luglio. Presidenza del Consiglio dei Ministri (2010), “Gruppo di lavoro per l’individuazione dei requisiti dei regolamenti dei fondi immobiliari chiusi da costituire ai sensi dell’articolo 11 del Piano Nazionale di Edilizia Abitativa, allegato al DPCM 16 luglio 2009”, gennaio. Scuola Superiore dell’Amministrazione dell’Interno (2010) “Gli sfratti in Italia: andamento delle procedure di rilascio di immobili ad uso abitativo. Aggiornamento 2009”, I Quaderni della Documentazione, n.3/2010. Sunia (2009), “L’offerta di abitazioni in affitto nelle aree metropolitane”, Roma, febbraio. Tamburini G. (2010), “Città moderna vs città postmoderna”, Quaderni per l’economia n. 7, 20 maggio. UIL Servizio Politiche Territoriali (2009), “3° Rapporto UIL su famiglia -redditocasa”, aprile. Villani A. (a cura di) (2007), “I luoghi dell’accoglienza. Per un nuovo welfare dell’alloggio”, Federcasa Lombardia e Regione Lombardia, Milano, marzo. La condizione abitativa 2.indd 227 4-11-2010 15:15:18 La condizione abitativa 2.indd 228 4-11-2010 15:15:18 | 229 Sitografia Associazioni, società, istituzioni, banche dati http://dawinci.istat.it http://demo.istat.it http://ec.eruopa.eu/regional_policy/funds/2007/jjj/jessica_en.htm http://gazzette.comune.jesi.an.it http://ssai.interno.it http://www.mit.gov.it/mit/site.php www.agci.it www.agenziaterritorio.it www.anci.it www.bancaditalia.it www.cassaddpp.it/cdp/Infrastruttureeimprese/CDPInvestimentiSGR/index.htm www.cecodhas.org www.cittalia.it www.federabitazione.confcooperative.it www.federcasa.it www.gazzettaufficiale.it www.governo.it/GovernoInforma/Dossier/casa piano/ www.inu.it www.legacoopabitanti.coop/ www.nomisma.it www.sicet.it www.sunia.it www.uil.it/uniat/Default.htm La condizione abitativa 2.indd 229 4-11-2010 15:15:18 230 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia Regioni e Comuni http://ermes.regione.emilia-romagna.it/ www.comune.alessandria.it www.comune.bologna.it www.comune.firenze.it www.comune.milano.it www.comune.torino.it www.comune.venezia.it www.regione.lazio.it www.regione.liguria.it www.regione.lombardia.it www.regione.piemonte.it www.regione.toscana.it www.regione.umbria.it La condizione abitativa 2.indd 230 4-11-2010 15:15:18 | 231 Normativa Leggi Regionali “Piano Casa” Abruzzo Basilicata Calabria Campania Emilia-Romagna LR n. 16 del 19/8/2009 BUR n. 45 del 28/08/2009 LR n. 25 del 7/8/2009 BUR n. 34 del 7/08/2009 LR n. 5 dell’11/2/2010 BUR n. 3 del 16/2/2/2010 LR n. 19 del 28/12/2009 BUR n. 80 del 29/12/2009 LR n.6 del 6/7/2009 (Titolo III artt. 51-56) BUR n. 116 del 7/7/2009 Friuli-Venezia Giulia LR n.19 dell’11/11/2009 1° S.O. n. 23 del 18/11/2009 LR n. 21 del 11/08/2009 S.O. n. 142 al BUR n. 31 del Lazio 21/08/2009 LR n. 49 del 3/11/2009 BUR n.19 del 4/11/2009 Liguria LR 13 del 16/7/2009 2° S.O. al BUR n.28 del 17/7/2009 Lombardia LR n. 22 dell’8/10/2009 BUR n. 96 del 15/10/2009 Marche LR n. 30 dell’11/12/2009 BUR n.30 del 16/12/2009 Molise LR n. 20 del 14/7/2009 BUR n. 28 del 16/7/2009 Piemonte LR n. 14 del 30/07/2009 BUR n. 119 del 3/08/2009 Avviso Puglia di rettifica: BUR n.150 del 24/9/2009 LR n. 18 del 7/10/09 proroga termini LR n. 4 del 23/10/2009 BUR n. 35 del 31/10/2009. Sardegna LR n. 6 del 23/3/2010 BUR n. 14 del 26/3/2010 Sicilia LR n. 24 dell’8/5/2009 BUR n. 17 del 13/5/2009 Toscana LR n. 13 dell’26/6/2009 (Titolo II, Capo II artt. 33-38) Umbria BUR n. 29 del 29/6/2009 LR n. 24 del 4/08/2009 BUR n. 33 del 18/08/2009 Valle d’Aosta LR n. 14 dell’8/7/2009 BUR n. 56 del 10/7/2009 mod. da Veneto LR n. 26 del 9/10/2009 DGR n.1609 del 15/6/2009 BUR n. 28 del 7/7/2009 Prov. Bolzano La condizione abitativa 2.indd 231 4-11-2010 15:15:19 232 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia Principali norme citate nel testo Legge 18 aprile 1962 n. 167 – Disposizioni per favorire l’acquisizione di aree fabbricabili per l’edilizia economica e popolare (legge ponte). Legge dello Stato 22/10/1971 n. 865 (Gazzetta ufficiale 30/10/1971 n. 276) – Programmi e coordinamento di edilizia residenziale pubblica; norme di espropriazione di pubblica utilità; modifiche alle leggi 1150/1942; 167 del 1962; 847/1964; autorizzazione di spesa e interventi straordinari nel settore dell’edilizia residenziale agevolata o convenzionata. Legge dello Stato 17/02/1992 n. 179 (Gazzetta ufficiale 29/02/1992 n. 50) – Norme per l’edilizia residenziale pubblica. (Legge Botta,Ferrini). Legge dello Stato 24/12/1993 n. 560 (GU 15 gennaio 1994) – Norme in materia di alienazione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica. Legge dello Stato 23/12/1996 n. 662 (Gazzetta ufficiale 28/12/1996 n. 303) – Misure di razionalizzazione della finanza pubblica. Decreto Ministeriale 22/10/1997 (Gazzetta ufficiale 30/01/1998 n. 24) – Approvazione del bando di gara relativo al finanziamento di interventi sperimentali nel settore dell’edilizia residenziale sovvenzionata da realizzare nell’ambito di programmi di recupero urbano denominati “Contratti di quartiere”. Decreto Legislativo 31/03/1998 n. 112 (Suppl. ordinario G.U. 21/04/1998 n. 77) – Conferimento di funzioni e compiti amministrativi dello Stato alle regioni ed agli enti locali, in attuazione del capo I della legge 15 marzo 1997, n.59. Legge dello Stato 09/12/1998 n. 431 (Suppl. ordinario G.U. 15/12/1998 n. 203/L) – Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo. Legge dello Stato 30/04/1999 n. 136 (Suppl. ordinario G.U. 18/05/1999 n. 114) – Norme di sostegno e di rilancio dell’edilizia residenziale pubblica e per interventi in materia di opere di carattere ambientale. Legge dello Stato 08/02/2001 n. 21 (Gazzetta ufficiale 23/02/2001 n. 45) – Misure per ridurre il disagio abitativo ed interventi per aumentare l’offerta di alloggi in locazione. Decreto Ministeriale 27/12/2001 (Gazzetta ufficiale 12/07/2002 n. 162) – Disagio abitativo – Programmi innovativi in ambito urbano. Decreto Ministeriale 08/03/2006 (Gazzetta ufficiale 14/03/2006 n. 61) – Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti – Completamento del Programma innovativo in ambito urbano – Contratti di quartiere II. Decreto Legge 29/09/2006 n. 261 (Gazzetta ufficiale 29/09/2006 n. 227) – Interventi urgenti per la riduzione del disagio abitativo in favore di particolari categorie sociali. Legge dello Stato 08/02/2007 n. 9 (Gazzetta ufficiale 14/02/2007 n. 37) – Interventi per la riduzione del disagio abitativo per particolari categorie sociali. Legge dello Stato 29/11/2007 n. 222 (Gazzetta ufficiale 30/11/2007 n. 279) – La condizione abitativa 2.indd 232 4-11-2010 15:15:19 Normativa | 233 Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 1° ottobre 2007, n. 159, recante interventi urgenti in materia economico-finanziaria, per lo sviluppo e l’equità sociale (Suppl. Ordinario n.249). Decreto Ministeriale 26/03/2008 (Gazzetta ufficiale 17/05/2008 n. 115) – Ministero delle Infrastrutture – Programma di riqualificazione urbana per alloggi a canone sostenibile. Decreto Ministeriale 22/04/2008 (Gazzetta ufficiale 24/06/2008 n. 146) – Ministero delle Infrastrutture – Definizione di alloggio sociale ai fini dell’esenzione dall’obbligo di notifica degli aiuti di Stato, ai sensi degli articoli 87 e 88 del Trattato istitutivo della Comunità europea. Legge dello Stato 06/08/2008 n. 133 (Gazzetta ufficiale 21/08/2008 n. 195) – Conversione in legge del decreto legge 25 giugno 2008, n. 112, recante disposizioni urgenti per lo sviluppo economico, la semplificazione, la competitività, la stabilizzazione della finanza pubblica e la perequazione tributaria (Suppl. Ordinario n. 196). Decreto Pres. Cons. Min. 16/07/2009 (Gazzetta ufficiale 19/08/2009 n. 191) – Piano nazionale di edilizia abitativa. Decreto Ministeriale 08/03/2010 n. (Gazzetta ufficiale 06/05/2010 n. 104) – Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti – Riparto delle risorse del piano nazionale di edilizia abitativa. Legge dello Stato 22/05/2010 n. 73 (Gazzetta ufficiale 25/05/2010 n. 120) – Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 25 marzo 2010, n. 40, recante disposizioni urgenti tributarie e finanziarie in materia di contrasto alle frodi fiscali internazionali e nazionali operate, tra l’altro, nella forma dei cosiddetti «caroselli» e «cartiere», di potenziamento e razionalizzazione della riscossione tributaria anche in adeguamento alla normativa comunitaria, di destinazione dei gettiti recuperati al finanziamento di un Fondo per incentivi e sostegno della domanda in particolari settori. La condizione abitativa 2.indd 233 4-11-2010 15:15:19 La condizione abitativa 2.indd 234 4-11-2010 15:15:19 Agci Abitazione AGCI Abitazione è l’organismo di settore al quale aderiscono tutte le cooperative di abitazione e/o loro Consorzi iscritti all’Associazione. Esso ha il compito di fornire una risposta concreta al fabbisogno abitativo soprattutto di quelle fasce di cittadini che non sono in grado di soddisfare la necessità di un alloggio adeguato per il proprio nucleo familiare: il settore indirizza la sua attività, negli ultimi tempi, alla costruzione di alloggi da assegnare in locazione, prevedendo canoni congrui rispetto alle capacità delle famiglie, nonché al recupero del patrimonio edilizio esistente, nell’intento di preservare dalla cementificazione parte del territorio per destinarlo ad una fruizione più rispettosa dell’ambiente. Viene inoltre dedicata particolare attenzione agli anziani, alle giovani coppie, agli extra-comunitari ed agli studenti universitari, favorendo l’avvio di programmi abitativi che comprendano anche queste tipologie di soggetti. Un ulteriore ambito di intervento è quello legato alla qualità, con particolare riferimento ai temi della sostenibilità urbana ed edilizia, con progetti mirati nel campo della bioedilizia e della bioarchitettura. I programmi edilizi promossi e sostenuti dal settore si indirizzano concretamente anche al risparmio energetico ed all’utilizzazione di fonti di energia alternativa e rinnovabile. L’Associazione rappresenta e tutela le cooperative aderenti nei rapporti istituzionali con lo Stato e con le Pubbliche Amministrazioni, in particolare con le Regioni, favorisce la costituzione di consorzi e società di servizio fra associate, promuove iniziative, progetti e piani programmatici in collaborazione con le Istituzioni, con le altre Organizzazioni cooperative, con l’imprenditoria privata e con altri enti. Organizzazione COMITATO DI PRESIDENZA Presidente: Alessandro Giaconi Vice Presidente Vicario: Franco Ottolini Componenti: Aldo Carbone, Paolo Cristoni, Duilio D’Ascenzo, Giuseppe Di Giugno, Delio Padovani, Alfredo Viganò COMITATO DIRETTIVO: Antonio Basile, Brenno Begani, Edoardo Bertaglia, Stefano Burattini, Francesco Capocasale, Michele Cappadona, Aldo Carbone, Adino Cisilino, Paolo Cristoni, Duilio D’Ascenzo, Agostino De Fenza, Giuseppe Di Giugno, Alessandro Giaconi, Fulvio Giorgi, Giordano Girovaghini, Luigi Lorenzin, Antonio Lucidi, Mario Mariani, Tommaso Marinelli, Franco Ottolini, Delio Padovani, Valentino Rocchi, Donato Semeraro, Fabio Vallorini, Alfredo Viganò, Giorgio Zaramella Segreteria: Carla Rezzi Referente: Stefano Pasqualini 00153 Roma - Via Angelo Bargoni, 78 Tel. 06-58327.214 - [email protected] La condizione abitativa 2.indd 235 4-11-2010 15:15:19 Federabitazione Federabitazione è l’organizzazione di rappresentanza politico-sindacale delle Cooperative di Abitazione aderenti a Confcooperative. Socio fondatore di Cecodhas Housing Europe (Comitato Europeo di Coordinamento dell’Alloggio Sociale), Federabitazione associa oltre 2.600 Cooperative e Consorzi, distribuiti sull’intero territorio nazionale e operanti nel settore dell’alloggio sociale. Le Cooperative di Federabitazione sono formate da oltre 180.000 soci, occupano più di 1.000 addetti, realizzano ogni anno circa 12.000 alloggi con un fatturato che supera i 3 miliardi di Euro. Attraverso il Piano strategico “Qualità e Sostenibilità” di Federabitazione, attuato con il coordinamento e il supporto tecnico-scientifico del Consorzio Nazionale CasaQualità, è stata raccolta l’esigenza di introdurre all’interno del sistema Cooperativo elementi innovativi e di sviluppo in grado di elevare il livello qualitativo dei servizi, la qualità dell’abitare sostenibile, di realizzare interventi integrati per accrescere la qualità, il confort abitativo e ambientale, il risparmio energetico, l’utilizzo razionale delle risorse naturali, di soddisfare la crescente domanda di servizi, di migliorare l’efficacia delle attività manutentive e incrementare il valore degli immobili. Con le azioni sviluppate nei vari Progetti, i concetti di “Qualità” e di “Sostenibilità”, sia per le specialità espresse dalla formula cooperativa, sia per le scelte strategiche di Federabitazione, assumono particolari caratterizzazioni, assicurando, non solo soluzioni finalizzate ad una gestione efficiente delle risorse ambientali ma anche sostenibilità all’intero ciclo di gestione dell’edificio, degli spazi e, soprattutto, dei servizi alle persone. Il Consorzio Nazionale CasaQualità (CasaQualità), costituito nel 1991, associa le principali strutture consortili aderenti a Federabitazione , è lo strumento tecnico-scientifico della medesima Federazione, è partner tecnico di CECODHAS (Comitato Europeo di Coordinamento dell’Alloggio Sociale) ed è iscritto all’Albo Nazionale degli Istituti di Ricerca. CasaQualità si propone quale strumento a servizio della Cooperazione di Abitazione e dei suoi partners (Studi tecnici e di Progettazione, Imprese operanti nel settore edilizio, Società di Servizi), per elaborare strategie ed individuare soluzioni in grado di “leggere” in maniera dinamica i bisogni e le aspettative che emergono dalla società in trasformazione, di “mettere in campo” rinnovate capacità imprenditoriali, sia per soddisfare le mutate esigenze abitative dei cittadini, sia per contribuire fattivamente alla realizzazione di un nuovo sviluppo delle città e del territorio. Il Consorzio Italiano Casa (Con.It.Casa), costituito nel 1979, associa Cooperative e Consorzi di Abitazione e si propone: di fornire ai propri soci ogni assistenza amministrativa, legale, tecnica, fiscale ed organizzativa richiesta; di acquistare complessi edilizi realizzati per assegnare gli alloggi alle Cooperative associate o direttamente ai loro soci, sia in proprietà, sia in locazione semplice ovvero in affitto con patto di futuro riscatto od anche in diritto d’uso. Il Consorzio è particolarmente impegnato in progetti di dismissione di grandi patrimoni immobilia- La condizione abitativa 2.indd 236 4-11-2010 15:15:19 ri. Questa attività, che trova le proprie origini nelle previsioni del Dlgs. 104/96 modificato per effetto della cosiddetta”cartolarizzazione” dal Decreto Legge n. 351 del 2001, attribuisce al Consorzio una forte valenza sociale, talvolta di supplenza alla funzione dell’Ente Pubblico. L’acquisto di immobili dismessi degli Enti Previdenziali è, per migliaia di famiglie, un’importante opportunità che consente di risolvere definitivamente e concretamente la loro condizione abitativa; a loro Con.It.Casa offre una serie di soluzioni in grado di soddisfare completamente le esigenze rappresentate. Oggi il Consorzio aggrega gruppi di inquilini in Cooperative di Abitazione, capaci di negoziare alla pari con i proprietari di grandi patrimoni immobiliari (Enti Pubblici, ma anche Banche, Assicurazioni e Fondazioni) per realizzare programmi di dismissione convenienti e solidali. Le modalità con le quali il Consorzio opera nel settore immobiliare, che sono improntate alla mutualità ed ai servizi alla persona, sono fortemente differenziati rispetto al modello tipico delle società di trading immobiliare. Con.It.Casa, infatti, procede all’attuazione di programmi di dismissione immobiliare, mediante la logica di successione di fasi, specificatamente previste e strutturate per la particolare forma associativa che caratterizza la base di riferimento della sua azione. I servizi organizzati da Con.It.Casa nell’ambito delle attività connesse con le dismissioni immobiliari, comprendono: Servizi alla gestione delle fasi di dismissione • organizzazione degli inquilini; • predisposizione degli atti di acquisto; • supervisione coordinamento della procedura di acquisto; Servizi tecnici • eventuali rilievi grafico dimensionali; • elaborazione della documentazione necessaria per le pratiche di mutuo; • cura delle incombenze tecnico edilizie e procedurali eventualmente necessarie; • relazioni tecniche; Servizi di consulenza finanziaria • negoziazione delle migliori condizioni di mutuo; • cura delle pratiche relative alla domanda di mutuo, con particolare attenzione alle esigenze individuali; • elaborazione di piani finanziari personalizzati per ogni inquilino; Consulenze legali e amministrative • analisi e consulenze generiche e specialistiche, in grado di rispondere alle specifiche esigenze degli acquirenti. 00193 Roma - Via Borgo S.Spirito, 78 Telefono 06/68000464 - Telefax 06/68134057 E-Mail [email protected] La condizione abitativa 2.indd 237 4-11-2010 15:15:19 Associazione Nazionale Cooperative di Abitanti Costituita nel 1961, organizza circa 2.000 cooperative (di cui circa 1.000 iscritte all’Albo nazionale delle Cooperative Edilizie) che hanno realizzato circa 390.000 alloggi, distribuiti sull’intero territorio nazionale e una base sociale formata da oltre 400.000 soci. Attualmente sono in corso importanti processi di fusione tra le cooperative, finalizzati ad incrementare ed assicurare i rispettivi patrimoni puntando ad avere, sul territorio, strutture omogenee e di forte caratterizzazione imprenditoriale e sociale. È un’associazione sindacale di rappresentanza e tutela delle cooperative socie, dei loro consorzi e degli Enti aderenti. Le cooperative di abitanti associate a Legacoop Abitanti, promuovono la formazione di programmi edilizi, direttamente o con altri partner, per consentire ai loro soci sia l’accesso alla casa in proprietà (cooperative a proprietà individuale o divisa), sia alla casa in locazione (cooperative a proprietà indivisa). Le iniziative sono rivolte sia al campo della nuova costruzione che a quello del recupero edilizio ed urbano. Tra le attività innovative promosse dall’Associazione ci sono quelle legate a programmi edilizi rivolti alle giovani coppie, agli anziani, agli studenti e agli immigrati, attività che puntano a dare una risposta nuova, di carattere anche sociale, alle esigenze di queste categorie emergenti di cittadini. Un altro campo di attività è quello riferito alla sostenibilità edilizia ed urbana. Le maggiori cooperative aderenti all’Associazione stanno ormai applicando questi sistemi innovativi per un corretto impatto ambientale, attraverso una progettazione ecosostenibile e un approccio ecocompatibile ai temi del costruire. La missione della Legacoop Abitanti si articola su alcuni punti essenziali: • rispondere ai bisogni abitativi delle fasce più deboli e/o emergenti dai processi economici e sociali (reddito, occupazione e struttura del mercato del lavoro, immigrazione, ecc.) utilizzando in modo più competitivo, rispetto ad altri soggetti, l’intervento pubblico (finanziamenti e aree); • offrire al mercato, promuovendo l’associazionismo degli utenti e gli appositi investimenti, prodotti immobiliari vantaggiosi per rapporto qualità/prezzo; • gestire l’intero processo immobiliare e realizzarlo in condizioni di trasparenza e chiarezza tali da consentire la massima tutela del socio/acquirente; • contribuire, attraverso le proprie realizzazioni, a rispettare e migliorare l’ambiente urbano e a produrre un valore durevole e incrementabile nel tempo del patrimonio. Legacoop Abitanti 00161 Roma - Via G.A.Guattani, 9 Tel. e Fax: +39 06 8540927 Email: [email protected] Web: www.legacoopabitanti.coop La condizione abitativa 2.indd 238 4-11-2010 15:15:19 Prelios Prelios (già Pirelli RE), quotata presso Borsa Italiana dal 2002 – codice <PRS> - è uno dei principali gestori nel settore immobiliare in Italia e a livello europeo; è attivo in Italia, Germania e Polonia. Prelios valorizza e gestisce portafogli immobiliari per conto di investitori terzi, attraverso un modello distintivo basato sull’integrazione dei servizi specialistici (Agenzia e Property Management) funzionali alle attività di gestione (Fund & Asset Management). A seguito del risposizionamento avviato nel 2009, Prelios ha adottato un modello di business che la qualifica come “gestore puro”: mentre in passato assumeva partecipazioni di minoranza qualificata nelle iniziative d’investimento gestite, con l’obiettivo di coglierne le opportunità di rivalutazione, oggi, Prelios continua a svolgere l’attività di individuazione e gestione delle opportunità di investimento per conto di investitori terzi, con l’obiettivo di ridurre progressivamente le partecipazioni di capitale ancora in portafoglio. Il patrimonio complessivo oggi in gestione (c.d. Asset under Management o AuM) è pari a circa 15,6 miliardi di euro (Market value 30 Giugno 2010). Di questi, il patrimonio immobiliare raggiunge i 14,1 miliardi di euro, mentre la restante parte (1,5 miliardi di euro) è costituita da Non Performing Loans (gestione giudiziale e stragiudiziale per il recupero di crediti in sofferenza per conto di banche e investitori). Per quanto concerne la ripartizione geografica degli asset immobiliari, circa 7,3 miliardi di euro sono situati in Italia, principalmente gestiti attraverso fondi immobiliari (circa 6 miliardi di euro attraverso 21 fondi immobiliari) dalla controllata Prelios SGR (già Pirelli RE SGR), leader del mercato domestico con una quota di circa il 16%. La restante parte del portafoglio è localizzata in Germania (6,6 miliardi di euro) e in Polonia (0,2 miliardi di euro in progetti di sviluppo). A giugno 2010, Prelios può contare su circa 1000 risorse. Una struttura estremamente qualificata, con profonde competenze settoriali interdisciplinari e un track record d’eccellenza maturato nel contesto competitivo internazionale; ne è l’esempio la specializzazione nel settore dell’ecosostenibilità (EcobuildingTM), sia per nuovi sviluppi e per la riqualificazione e valorizzazione degli immobili esistenti. Prelios Press Office: Tel. +39/02/8535.4270 [email protected] Sitoweb Corporate: www.prelios.com La condizione abitativa 2.indd 239 4-11-2010 15:15:20 La condizione abitativa 2.indd 240 4-11-2010 15:15:20 | 241 Pubblicazioni Nomisma (1982-2010) RAPPORTI ANNUALI - Nomos & Khaos. Rapporto Nomisma sulle prospettive economico-strategiche. A.G.R.A. (Roma) dal 2005. - Rapporto sull’agricoltura Italiana, Il Mulino (Bologna) dal 1992 al 1994. A.G.R.A. (Roma) dal 1995 al 1997, Il Sole 24 Ore (Milano) dal 1999 al 2003, A.G.R.A. (Roma) 2005, Il Sole 24 Ore (Milano) 2008. - Rapporto sull’industria Italiana, Il Mulino (Bologna) dal 1991 al 1995. - Rapporto sulla filiera del tabacco (dal 1995). - Scenari dei trasporti. L’internazionalizzazione del trasporto: la posizione dell’impresa italiana. Nomisma per Federtrasporto (dal 1999). - Rapporto sul mercato immobiliare degli uffici (dal 2006). - Rapporto sulla Finanza immobiliare (dal 2008). A.G.R.A. (Roma). RIVISTE - Rivista Acquisizioni Fusioni Concorrenza (semestrale dal 1988 al 2001). - Rivista Materie Prime (dal 1982 al 1990). - Rivista Moct/Most (dal 1990 al 1994). - Rivista Osservatorio sul Mercato Immobiliare (quadrimestrale dal 1988). - Rivista Osservatorio sul Mercato Ortofrutticolo (dal 1989 al 1993). - Rivista POE (Piccoli Operatori Economici) (dal 2004). - Rivista Produttività e Competitività (dal 1983 al 1990). PUBBLICAZIONI 2010 - La business intelligence in Italia – Dinamica di mercato nelle Piccole e Medie Imprese Vincoli e opportunità nella Pubblica Amministrazione. A.G.R.A. (Roma). - La professione medico veterinaria. Condizioni e prospettive nei primi 10 anni di attività. A.G.R.A. (Roma). 2009 - - - - Distretti Commerciali in Italia – Il Centergross un patrimonio che cresce. A.G.R.A. (Roma). L’immigrazione in Italia tra identità e pluralismo culturale. DDE Editrice (Roma). Gioco & Giovani. A.G.R.A. (Roma). Marketing dei Prodotti Tipici – La valorizzazione dei prodotti agroalimentari “del terrirorio”: criticità, prospettive e rapporti con la Grande Distribuzione. A.G.R.A. (Roma). La condizione abitativa 2.indd 241 4-11-2010 15:15:20 242 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia - La professione docente – Valore e rappresentanza. A.G.R.A. (Roma). - Osservatorio sulla cooperazione agricola italiana – Rapporto 2006-2007. A.G.R.A. (Roma). 2008 - European Agriculture of the Future, The Role of Plant Protection Products – Part II, Nomisma per Bayer Crop Science e Syngenta. - Fostering the social dimension of the migration-development nexus in Albania: inputs for action, Nomisma per la Regione Emilia-Romagna. - La piattaforma logistica Italia. Infrastrutture, Imprese, Istituzioni. A.G.R.A. (Roma). - Portability of Pension Benefits as a Means to Foster Trans-National Labour Mobility. ��������������� Critical recommendations on the Italy – Albania case, Nomisma per Regione Emilia-Romagna. - Quale Made in Italy. Norme, profili e performance dell’agroalimentare italiano nei mercati esteri. A.G.R.A. (Roma). - Quale Made in Italy. Un modello di eccellenza dell’agroalimentare italiano: l’analisi del caso veronese. A.G.R.A. (Roma). - Wine Marketing – Scenari, mercati internazionali e competitività del vino italiano. A.G.R.A. (Roma). - Il valore delle garanzie immobiliari – Basilea 2 tra vincolo e opportunità. A.G.R.A. (Roma). - Centrali a carbone suolo e agricoltura. A.G.R.A. (Roma). - Non solo nero – Immigrazione straniera e trasformazioni dell’economia italiana. A.G.R.A. (Roma). 2007 - 2° Workshop sul Mercato Immobiliare degli Uffici. Nomisma per FIMAA. - 3° Rapporto Turistico sul mercato immobiliare turistico italiano. Nomisma per FIMAA. - Arezzo 2015. Competitività e sostenibilità: quali strategie per i sistemi produttivi locali. Nomisma per Istituzione dei Distretti Industriali della Provincia di Arezzo. A.G.R.A. (Roma). - Commercio dei beni artistici. Rapporto 2006. A.G.R.A. (Roma). - Comportamenti finanziari e creditizi della società multietnica. Nomisma per Unioncamere. - European Agriculture of the Future, The Role of Plant Protection Products – Part I, Nomisma per Bayer Crop Science e Syngenta. - Grappa e consumatore. Nomisma per Centro Documentazione Grappa L. Bonollo. A.G.R.A. (Roma). - I valori del sigaro italiano. La rilevanza socioeconomica e culturale della filiera del sigaro prodotto in Italia: punti di forza, criticità, scenari evolutivi e percorsi di valorizzazione. A.G.R.A. (Roma). - Indagine sulla comunità albanese in Emilia-Romagna: dinamiche abitative, mobilità, lavoro, trasferimento e utilizzo delle rimesse, Nomisma per la Regione Emilia-Romagna. - L’allevamento e il rilancio dell’ippica. Nomisma per Associazione Nazionale del Cavallo Trottatore. - L’incidenza dell’emigrazione sul tessuto sociale e sulle prospettive di sviluppo delle comunità di origine. Indagine sulle famiglie di Tirana e di Elbasan con familiari all’estero, Nomisma per la Regione Emilia-Romagna. - La competitività dei mercati immobiliari urbani. Edizione 2007. Nomisma per Gabetti. - La condizione abitativa in Italia. Fattori di disagio e strategie di intervento. Nomisma per Ministero delle Infrastrutture. A.G.R.A. (Roma). - Le rimesse dei migranti per lo sviluppo locale, Nomisma per la Regione Veneto. - Migration, Remittances and their Impact on Human Development in Albania. ��������������������� A study on the variations of householdsí patterns of expenditures at the receipt of remittances, Nomisma per la Regione Emilia-Romagna. - Rapporto sul settore vitivinicolo 2007. Nomisma per Istituto Tagliacarne. - Studio di impatto socio-economico del rigassificatore di Brindisi, Nomisma per Brindisi LNG. - Uno standard italiano per la misurazione delle superfici di immobili non residenziali. Nomisma per IPD. La condizione abitativa 2.indd 242 4-11-2010 15:15:20 Pubblicazione Nomisma | 243 - Uno standard italiano per la misurazione delle superfici: uffici, negozi, retail warehouse, immobili industriali e per la logistica. Nomisma per IPD. 2006 - 2° Rapporto Turistico sul mercato immobiliare turistico italiano. - An insight on the relation between migrant mobility and patterns of economic development. Labour migration and migrant entrepreneurship between the Italian of Veneto and countries in South and East Europe: Poland, Slovakia, Hungary, Romania, Serbia, Nomisma per Veneto Lavoro. - Fattori di competitività e linee di sviluppo del territorio del Comune di Ravenna. - Il ruolo socioeconomico dei prodotti DOP e IGP per lo sviluppo delle aree rurali. - Innovare competere produrre, Frammenti di 25 anni (e oltre) di economia reale scelti dai ricercatori di Nomisma. A.G.R.A. (Roma). - Linee guida per la valutazione immobiliare. Nomisma per IPD. - Prospects in the Italian Real Estate Market. 2005 - Banca dati immobiliare Nomisma/IPD: performance immobiliare 2004. Nomisma per IPD. - Continuità e innovazione. Rapporto annuale dell’Osservatorio permanente sulla cooperazione agroalimentare. Nomisma per MIPAF. - Grappa e mercato. Nomisma per Centro Documentazione Grappa L. Bonollo. A.G.R.A. (Roma). - Libro bianco della professione veterinaria in Italia. A.G.R.A. (Roma). Nomisma per FNOVI. - Non solo Cina. Le imprese italiane sullo scacchiere globale. A.G.R.A. (Roma). - Originale italiano. Rapporto INDICOD/ECR sull’agroalimentare italiano. ����������������������� A.G.R.A. (Roma). Nomisma per Indicod, ECR. - Prospects in the Italian Real Estate Market. - Study on the economics and politics of East Asia Cooperation and in particular China’s role in this process: Challenges and Opportunities for EU policy, Nomisma per European Institute for Asian Studies. - Tecnologie dell’informazione e delle imprese. Rapporto Nomisma sulla domanda e offerta di informazione pubblica online in Italia. A.G.R.A. (Roma). 2004 - Cervelli digitali. Il ruolo delle Ict nello sviluppo delle imprese e della società. Il Sole 24 Ore. - Demand and Supply of Public Information Online for Business in Italy: a Comparison with EU Countries and the USA, in Traunmueller R. (ed.), Electronic Government, Third International Conference, eGOV 2004, Zaragoza, Spain, Proceedings, Springer. - Essere o non essere Italia? Eccellenze manifatturiere e competizione globale. A.G.R.A. (Roma). - Il sistema ippica in Italia. - La valutazione economica delle località interessate da ripascimenti costieri. Rapporto finale. - Le reti di Prometeo. Il ruolo delle reti per lo sviluppo socioeconomico. Il Sole 24 Ore. - Sistemi territoriali e sanità. F. Angeli (Milano). Nomisma per Fondazione Pfizer. 2003 Administrative Capacity Study, Nomisma per la DG Enlargement della Commissione Europea. L’azienda come luogo dello sviluppo sociale. Competenze sociali delle Rsu. L’impatto economico del credito al consumo in Italia. Nomisma per Crif. La qualità per competere. Primo rapporto Indicod nuove sfide per l’agroaliimentare italiano. A.G.R.A. (Roma) Nomisma per INDICOD. - Wine marketing. Il marketing del vino in Europa: consumi, canali, distributori e importatori. A.G.R.A. (Roma). - - - - La condizione abitativa 2.indd 243 4-11-2010 15:15:20 244 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia 2002 - Foreign Direct Investment in Developing Countries, Nomisma per il Parlamento Europeo. 2001 - Gli investimenti diretti esteri in Italia: il merger & acquisition come strumento di investimento diretto. Nomisma per CNEL-Consiglio Nazionale dell’Economia e del Lavoro. - La spesa degli italiani per l’automobile. I diversi oneri derivanti dalla fiscalità e dai costi di acquisto e di uso del mezzo, Fondazione Filippo Caracciolo (Roma). Nomisma per Fondazione Filippo Caracciolo (Centro Studi). - Migliorare le reti di fornitura. Franco Angeli (Milano). - Punto e a capo. Economia 2002: gli scenari oltre la crisi. Il Sole 24 Ore (Milano). 2000 - Brianza globale: i percorsi dello sviluppo, Associazione Industriali di Monza e Brianza (Monza). Nomisma per Associazione Industriali di Monza e Brianza. - Rapporto sui servizi pubblici locali in Italia. Conferenza nazionale energia e ambiente. ENEA (Roma). Nomisma per Enea. - Rete logistica regionale del Veneto. Nomisma per Regione del Veneto. - Sviluppo locale e ruolo del commercio. L’esperienza Coop in Puglia. - Un futuro senza piombo. Approfondimenti sulla Direttiva 98/70/Ce. Nomisma per Fondazione Filippo Caracciolo. 1999 - Il dettaglio triestino. Caratteri, criticità, scenari. Nomisma per Comune di Trieste. - La gestione dei conflitti locali nelle opere infrastrutturali: il caso dei trasporti. - Solidità organizzativa e posizionamento competitivo dei gruppi di imprese di piccole e medie dimensioni in Italia. Nomisma per Mediocredito Centrale (Quaderni di Politica Industriale). - Trasporti e ambiente nell’Unione Europea. Nomisma per Parlamento Europeo. 1998 - Innovating SME business practice. The compete methodology and tools, Edizioni Pendragon (Bologna). 1997 - Analisi comparata dei bilanci degli enti locali italiani. I comuni capoluogo di Regione. Nomisma per Tamburi Associati. - Liberalizzazione e privatizzazione nelle ferrovie europee, Vallecchi Editore (Firenze). - The impact of transborder co-operation on the use and diffusion of science and technology in Central and Eastern Europe, Nomisma per European Commission Forward Studies Unit. 1996 - La competitività della frutticoltura italiana. 1995 - Líagricoltura bolognese e le nuove sfide del mercato. Scenari e ipotesi di sviluppo, Provincia di Bologna (Bologna), Nomisma per il Divulgatore. - Regole e istituzioni per un mercato efficiente. La forma cooperativa fra antiche esperienze e nuovi bisogni, Editrice Emilia Romagna (Bologna). Nomisma per Lega Nazionale Cooperative e Mutue. 1994 - Rapporto Algeria, Nomisma. Nomisma per CR Roma Trading Service. La condizione abitativa 2.indd 244 4-11-2010 15:15:20 Pubblicazione Nomisma | 245 - The world cashew economy, L’inchiostroblu (Bologna). - Traiettorie di sviluppo della Repubblica di San Marino. Nomisma per Dicastero dell’Industria, Artigianato e Cooperazione Economica. 1993 - Agricoltura italiana: il momento delle scelte difficili, Il Mulino (Bologna). - L’impatto economico delle spese militari in Emilia Romagna. Nomisma per Centro Militare di Studi Strategici. - Mutamenti del contesto internazionale e ruolo delle città snodo. Le sfide per Verona fra esperienze maturate ed esigenze di cambiamento. Nomisma per CCIAA di Verona, Banca Popolare di Verona, Fondazione Cassa di Risparmio Verona, Vicenza, Belluno, Ancona. 1992 - I servizi finanziari alle imprese artigiane in Emilia Romagna, Maggioli Editore (Rimini). - La città di Cesena e il suo comprensorio. Lo scenario economico-sociale e le opportunità di investimento nell’area cesenate. Nomisma per Cassa di Risparmio di Cesena. - Le politiche pubbliche per lo sviluppo della montagna. Nomisma per Ministero Agricoltura e Foreste (Corpo Forestale dello Stato). 1991 - Economicità dei trasporti idroviari. Fattibilità del collegamento Milano Ravenna. Nomisma per Fondazione Giulio Onesti. - L’industria agro-alimentare nel Mezzogiorno: i fattori di debolezza e le potenzialità di sviluppo. Il caso Puglia. Nomisma per Fiera del Levante, CIHEAM. - L’industria bresciana tra presente e futuro. Nomisma per Associazione Industriale Bresciana. - Sport ed economia. Nomisma per Fondazione Giulio Onesti. - Strategie e valutazione nella politica industriale. Esigenze, proposte, esperienze a livello locale, Franco Angeli (Milano). Nomisma per ENEA. 1990 - L’infrastruttura delle telecomunicazioni: una riflessione sulla politica regionale per il consolidamento e la qualificazione del tessuto produttivo. Nomisma per Regione Emilia Romagna. 1989 - Costo del lavoro e competitività dell’industria italiana. Nomisma per Confindustria. - Il grano duro e la qualità. Nomisma per Banco di Sicilia, Barilla. - Imprenditoria e associazionismo come innovazione. Nomisma per Associazione Industriali di Monza e Brianza. - Opportunità uguali come misure di civiltà: il ruolo dell’informatica. Nomisma per ASPHI. - Oro: storia, protagonisti, problemi, Newton Compton Editori / Istituto per l’Enciclopedia della Banca e della Borsa (Roma). 1988 - - - - Il sistema fieristico italiano. Il Sole 24 Ore (Milano). Industria e aeroporto a Bologna. Nomisma per Associazione Industriali provincia di Bologna. L’agricoltura italiana in un mercato meno protetto. Risultati del 1987 e tendenze attuali. The Agro-Tecnological System Towards 2000, North Holland (Amsterdam). 1987 - La produttività agricola in Italia. Il Sole 24 Ore (Milano). Nomisma per INSOR. - La produttività dell’economia italiana (Rapporto al Consiglio Nazionale Economia e Lavoro). Il Sole 24 Ore (Milano). - La produttività nel commercio e nel turismo. Il Sole 24 Ore (Milano). Nomisma per ISCOMCE- La condizione abitativa 2.indd 245 4-11-2010 15:15:21 246 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia SCOM. - La produttività nella pubblica amministrazione. Il Sole 24 Ore (Milano) Nomisma per FORMEZ. - La produttività nelle aziende di credito. Un’analisi su dati di bilancio (Rapporto al Consiglio Nazionale Economia e Lavoro). Il Sole 24 Ore (Milano). - Le operazioni relative all’oro: i più recenti sviluppi della disciplina nazionale e comunitaria. - The World Cashew Economy. L’Inchiostroblu (Bologna). 1986 - L’emissione di una nuova moneta aurea. - La struttura economico-produttiva della Provincia di Ravenna, Nomisma per Provincia e Comune di Ravenna. 1984 - Innovazioni tecnologiche e struttura produttiva: la posizione dell’Italia. Il Mulino (Bologna). 1983 - Como distretto tessile 1983, Edizioni Consulenze Industriali (Como). Nomisma per Unione Industriali di Como. - I costruttori italiani all’estero e l’economia nazionale. - Innovazioni tecnologiche e struttura produttiva: la posizione dell’Italia, (Conferenza internazionale, Milano 2-3 dicembre 1983). - L’elettrosiderurgia italiana negli anni ’80. Situazione e prospettive. - L’industria delle piastrelle di ceramica nel mondo. I principali Paesi produttori, Edizioni Edi. cer (Sassuolo-Mo). Nomisma per Ente Autonomo per le Fiere di Bologna. - L’industria italiana delle macchine agricole: linee evolutive e confronti internazionali. Unacoma (Roma). 1982 - The Gold Problem. Economic Perspectives, (Proceedings of the World Conference on Gold, Roma). La condizione abitativa 2.indd 246 4-11-2010 15:15:21 La condizione abitativa 2.indd 247 4-11-2010 15:15:21 La condizione abitativa 2.indd 248 4-11-2010 15:15:21 La condizione abitativa 2.indd 248 4-11-2010 15:15:21 456%*3*$&3$)& Il primo Rapporto sui “fattori di disagio e le strategie di intervento”, del 2007, faceva il punto sulla dimensione e le caratteristiche che aveva assunto il disagio abitativo, in particolare il disagio delle numerose famiglie locatarie, fornendo ampia documentazione ed evidenze empiriche. Al contempo venivano delineate una serie di strategie di intervento possibili. Con quel primo Rapporto tornava al centro del dibattito, dopo molti anni di assenza, la “questione della casa”. Da allora, nonostante che non sia trascorso molto tempo, il quadro è decisamente cambiato. Si stanno delineando nuovi modelli di offerta che traggono origine dall’evolversi della domanda e che necessitano di essere inseriti all’interno di una strategia complessiva, dal“centro“sino alle“periferie”. Una strategia che governi e agevoli queste nuove forme di welfare dell’abitare che, soprattutto, devono poter superare la fase prototipale per divenire procedure diffuse e dimensionalmente rilevanti dell’offerta complessiva. La condizione abitativa in Italia A tre anni di distanza dalla pubblicazione del Rapporto“La condizione abitativa in Italia: fattori di disagio e strategie di intervento” abbiamo realizzato questo secondo Rapporto “Dalle esperienze di housing sociale alla risposta del Piano Nazionale di Edilizia Abitativa e del Piano Casa” che si propone come l’aggiornamento del primo alla luce dei tanti fatti nuovi intercorsi. In assenza di una evoluzione in tal senso è evidente che lo iato fra domanda e offerta non potrà neppure essere avvicinato. 2010 Senza titolo-1 2 6-12-2010 13:43:18