TRIBUNALE DI RAGUSA

Tribunale di Ragusa
Causa C ivile xxx/xxxx
TRIBUNALE DI RAGUSA
CAUSA CIVILE ISCRITTA AL N°xxxx/xxxx
OGGETTO: ESECUZIONE IMMOBILIARE
Tra
xxxxxxxxxxxxxxx
Rappr. E dif. dall’avv. xxxxxxxxx
Contro
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
*********
RELAZIONE DEL CONSULENTE TECNICO D’UFFICIO
*********
PREMESSA
Con udienza del xxxxxxxxxxxx il G. E. Dott. CLAUDIO MAGGIONI del
Tribunale di Ragusa nominava C.T.U. la sottoscritta xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, che
giurava, ricevendo il mandato per:
 calcolare il valore commerciale degli immobili pignorati, con verifica dei
titoli di proprietà e della regolarità edilizia dei fabbricati che non gravitano sul
bene iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli.
L’accesso al luogo è avvenuto, previa comunicazione alle parti ai sensi
di legge:
in data 09 giugno 2014 ore 15.30 e successivamente in data 11 giugno
2014 ore 15:00, presso l’abitazione sita a xxxxxxxxxin via xxxxxxxxxxxxxx.
Unità abitativa composta da un piano terra e primo con copertura a tetto
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inclinato a doppia falda.
In sede di sopralluoghi fatti si è proceduto quindi sia al rilievo metrico, e
ai rilievi fotografici del cespite pignorato.
ELENCO BENI PIGNORATI
Cespite 1
Edificio sito in xxxxx,via xxxxxxxxxxx (composto da piano terra e primo piano)
riportato al N.C.E.U. al Fg. xxxx part. xxxxx sub xxxx
Beni di esclusiva proprietà di xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
SVOLGIMENTO DELL’INCARICO
Cespite 1
a) Proprietario: xxxxxxx nato a xxxxxxxxxxx e xxxxxxxxxxxxx xxxxxxnata
a xxxxxx il xxxxxxxxxx.
b)Titolo di proprietà: Atto di vendita
in Notaio xxxxxxxxxxxx con sede a
Comiso del xxxxxxxxxx, di Repertorio e n. xxxxx della Raccolta n. xxxxxx.
Nota di Trascrizione alla Conservatoria dei RR.II di Ragusa il xxxxxxxxxxxx
al Reg. gen. xxxxxxxxx e Reg. part.xxxxxxxx.
c) L’immobile non risulta essere soggetto ad espropri e a vincoli di ogni genere.
d) Dati catastali:
Visura Catastale eseguita il xxxxxxxxxxxx al N.C.E.U. Dati derivanti da
Variazione del xxxxxxxx n. xxxxxxxxxxxx/xxxx in atti dal xxxxxxxxxx (protocollo
n. RG xxxxxxxxx) Bonifica identificativo catastale:
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1) Comune di Comiso, Catasto dei Fabbricati, Foglio xxx P.lla xxx, sub.
xxx; Zona Cens. xx, Categoria xx, Classe xx, Consistenza xxxvani,
Rendita Euro xxxx ; via xxxxxxx piano xxx.
e) Descrizione della zona in cui ricade il Cespite:
Il cespite ricade trova nel centro storico del comune di xxxxxx,
xxxx
,
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx,x,
in zona
secondo
vigente P.R.G., precisamente prospetta su via xxxxxxx al numero civico x.
Esso confina con detta via, con xxxxxxxxxx , con xxxxxxxxxx ed con
eredi xxxxxxxxxxx.
Ben servito sia da infrastrutture che dai servizi che offre il paese stesso.
Dal sopralluogo il bene oggetto di stima ha accesso e prospetto principale
solo da via xxxxxxxxxxxx. Alla data dei sopralluoghi predetti, la sottoscritta
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx rileva che l’immobile insiste su un lotto di mq 142.53,
avente come superficie coperta mq 115.48 a piano terra, mq. 66.06 a piano
primo, per un totale complessivo di superficie di mq. 181.54.
f) Descrizione del Cespite:
Il Cespite al momento del sopralluogo si presenta
difforme a quanto
dichiarato e depositato plani metricamente , presso l’Agenzia Entrate Ufficio
Provinciale di Ragusa -Territorio -Servizi Catastali , che nell’Atto di Vendita al
momento dell’acquisto degli odierni proprietari, ossia nel 2007.
Oggi risulta composto da un’ unità immobiliare axdibita a civile abitazione
a piano terra zona giorno e piano primo a zona notte, con
copertura a tetto
inclinato a due falde.
In particolare, da rilievo metrico effettuato, risulta avere una planimetria
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irregolare e quindi ogni vano presenta diagonali differenti.
L’unità abitativa sita a piano terra destinata a zona giorno si articola in :
Ingresso salone di mq. 31.85, due ripostigli ,accessibili uno dal salone di mq.
3.11 e uno dalla cucina pranzo di mq. 1.90, posti ai lati del disimpegno di mq.
5.70 che collega il salone con la cucina-pranzo di mq. 24.40
. Da essa
si
accede all’ anti bagno e al bagno, rispettivamente di mq. 1.46 e mq. 5.95 . Dalla
cucina si va, tramite una porta finestra, allo scoperto interno di mq. 21.43 e da
qui al locale tecnico di mq. 4.45 .Sempre dalla cucina –pranzo troviamo la scala
di larghezza mt 0,90 che consente il collegamento verticale al piano primo
destinato alla zona notte. Le rifiniture del piano terra sono allo stato quasi
rustico, nonostante tutta l’impiantistica compreso il riscaldamento a pavimento,
aspirapolvere centralizzata e climatizzatori è stata realizzata in perfetta regola
d’arte. Gli infissi esterni sono in alluminio mancano solo quelli del salone e il
portone d’ingresso è in legno. Il soffitto dell’ingresso salone è quello originario,
mentre il resto del piano terra è stato realizzato dopo il 2007 con un’altezza
inferiore a quella originaria. Il soffitto della cucina
è lasciato rustico
permettendo di vedere i tubi dell’impiantistica , dove doveva successivamente
la ditta nasconderli con un controsoffitto in cartongesso. Le pareti sono tutte
intonacate a cemento con sovrastante gesso e mancano sia i rivestimenti che la
pavimentazione. Anche la scala è priva di rivestimento ed è predisposto per
una futura protezione a tutta altezza di un infisso in vetro che servirà anche per
delimitare il vano scala.
Al piano primo, troviamo la zona notte, precisamente : una camera da letto di
mq.10.38 di cui con soffitto in travi di legno a vista (vano realizzato dopo il
2007). Un disimpegno di mq. 8.19, una stanza destinata a guardaroba di mq.
8.10 un bagno di mq. 3.53 e una camera da letto matrimoniale di mq. 17.50
Quest’ultimi la ditta ha realizzato un contrasoffitto in carton gesso. A differenza
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del piano di sotto manca solo il riscaldamento a pavimento , mentre gli impianti
anche dei climatizzatori sono stati predisposti. Gli infissi esterni in alluminio ,
mancano solo le porte interne.
Le pareti sono intonacate a cemento e
successivo strato in gesso. Pavimentazione in parquet e gres nel bagno , dove
risulta anche rifinito con rivestimento e sanitari. Il terrazzo, accessibile dalla
camera da letto piccola, esso si presenta allo stato rustico ed è privo di
parapetto. Esternamente le facciate sono in parte lasciate a cemento e in parte a
tonachina di colore bianco.
La copertura , a tetto a doppia falda inclinata, realizzata in legno e sovrastante,
perlina e tegole.
In definitiva si può dire che il Cespite, in fase di ristrutturazione, si presenta in
buono stato di conservazione, sia internamente che esternamente
e oggi
è
rifinito al 90 % .
Esternamente il prospetto prospiciente la strada è ancora quello originario
con stipiti in pietra di epoca rinascimentale.
La struttura dell’intero stabile risulta realizzata con muri portanti in
mattoni di tufo arenaria, il solaio di copertura , senza il salone, del piano terra è
del tipo misto in latero-cemento armati gettati in opera con spessore di cm. 25,
mentre per il salone è del piano primo , come già detto precedentemente, è a
tetto, a falda inclinata, realizzata in legno e sovrastante, perlina e tegole. La
fondazione è stata realizzata del tipo a platea in c.a. dello spessore di 50 cm.
Per alcuni tramezzi sono stati utilizzati i mattoni forati dello spessore di cm 8.
Mentre la scala realizzata in cemento armato che funge da co llegamento al
piano superiore. L’approvvigionamento
idrico e lo scarico delle acque reflue
risultano collegati alla rete idrica comunale.
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g) Regolarità edilizia:
Da un attento esame dello stato del luogo si evince che, il cespite
composto da una unità immobiliare
di cui di 2 vani più 3 accessori e locale
tecnico al piano terra e 3 vani più un accessorie al piano primo , risulta non
compatibile
con quanto dichiarato e depositato planimetricamente presso
l’Agenzia Entrate Ufficio Provinciale di Ragusa -Territorio -Servizi Catastali , che
nell’Atto di Vendita al momento dell’acquisto degli odierni proprietari, ossia nel
2007.
Da un indagine eseguita all’U.T.C. di Comiso non risulta presentata dalla
ditta proprietaria nessuna domanda di Concessione per i lavori effettuati , quindi
i proprietari dopo il 2007, ossia dopo l’acquisto del cespite, hanno realizzato
abusivamente i lavori di ristrutturazione. Stessa indagine fatta presso il Genio
Civile di Ragusa dove non risulta presentato nessun calcolo strutturale.
Poiché tale infrazione è stata realizzata dopo l’ultima Sanatoria vigente ,
ossia L 326/2003, unico modo per regolarizzare il Cespite sarebbe solo con Art.
13 L 45/85 .
Infatti, secondo il PRG vigente, essendo che il cespite ricade in zona A ,
ossia del Piano Particolareggiato Esecutivo del Centro Storico di Comiso ,
distinto alla lettera B2 “edifici di origine artigianale e rurale”, è prevista anche la
Ristrutturazione Edilizia e l’Aumento Volumetrico massimo del 30% . Inoltre
tenedo conto che la legge per i parcheggi risale al 1967 e poiché siamo difronte
a un immobile esistente prima del 1942 dove originariamente non aveva locale
destinato a garage , oggi in fase di ristrutturazione e ampliamento,
non è
necessario destinare superficie a garage.
Dal
rilievo
metrico
effettuato
,
risulta
che
il
volume
dichiarato
catastalmente l’08.04.1940 è pari a mc. 702.22.
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Tenendo conto del 30 %, oggi si può realizzare una cubatura massima di
mc 912.88.
La ditta ha realizzato una cubatura complessiva di mc. 756.81 , quindi
inferiore a quella prevista dal PRG.
Da calcoli di verifica di Superficie Finestrata purtroppo non vengono
verificate in alcuni ambienti alcuni valori , nello specifico , nei bagni e camera
da letto matrimoniale in quanto la superficie finestrata risulta inferiore a quella
prevista minima di legge.
Pertanto si potrebbe ovviare a tale inconvenienza e quindi avere parere
sanitario positivo con l’inserimento di Areazione forzata nei bagni e un’ulteriore
finestra o allargamento di quella esistente nella camera da letto matrimoniale.
Ai fini della possibilità che questa difformità possa essere sanata si
rimanda alla determinazione del G.E. Claudio Maggioni.
Ad ogni modo la sottoscritta determina gli oneri per la Concessione in
sanatoria secondo Art. 13 L. 45/85
sempre tenendo in considerazione delle
modifiche predette nell’eventualità che l’abuso possa essere sanato.
CALCOLO ONERI REGOLARITA’ EDILIZIA SECONDO ART. 13 L.45/85
Zonizzazione: Zona A –Piano particolareggiato Esecutivo del Centro Storico di
Comiso edificio B2
ONERI PER PRESENTAZIONE E RILASCIO PRATICA ART. 13 L.45/75
PRESSO UFFICIO TECNICO DI COMISO E USL.
N. 5 MARCHE DA BOLLO DI € 16.00 = …………………..€ 80.00
F23 ……………………………………………………………….€294.00
Diritti di segreteria ……………………………………………..€100.00
Parere sanitario …………………………………………………€ 80.00
Calcolo oneri di urbanizzazione
zona A :
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Volume da sanare mc 54.59
Mc 54.59 x € 4.25 x 2 = ........................................... ….….. €
485,85
Calcolo del costo di costruzione:
Diff. Prima/dopo
€ 4.126.77 -3.573,42 = € 553.35 x 2 =……………….……. € 1.106,70
Competenze tecniche per espletamento………………..….. € 3.500,00
TOTALE =…………………………………………………..…...€ 5.646,55 (a)
CALCOLO ONERI PER RELAZIONE GEOLOGICA E SONDAGGI
PRESSO UFFICIO TECNICO DI COMISO E GENIO CIVILE DI RAGUSA
Competenze tecniche per espletamento…………………….. €2.000.00
TOTALE =………………………………………………………….€ 2.000,00 (b)
CALCOLO ONERI ACCATASTAMENTO
PRESSO AGENZIA ENTRATE DEL TERRRITORIO DI RAGUSA
Richiesta mappale = …………………………………………….. .€ 44.00
Deposito mappale=……………………………………………..…..€65.00
Docfa=………………………………………………………………..€50.00
Competenze tecniche per espletamento…………………….. €800.00
TOTALE =………………………………………………………….€ 959.00 (c)
CALCOLO
ONERI
PER
VERIFICA
DEI
CALCOLI
STRUTTURALI
E
COLLAUDO
PRESSO IL GENIO CIVILE DI RAGUSA
Versamenti =…….. …………………………………………….. .€ 200.00
N. 4 MARCHE DA BOLLO DI € 16.00 = …………………..…. .€ 64.00
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Competenze tecniche doppia verifica= …………….……….. €2.000,00
TOTALE =………………………………………………………….€ 2.264,00 (d)
CALCOLO ONERI L.10 –CERTIFICATO DI AGIBILITA’PRESSO UFFICIO TECNICO DEL COMUNE DI COMISO
L.10
n.1 marca da bollo per Richiesta di deposito = ………..…………….….. .€ 16.00
Certificato di Agibilità
Diritti di segreteria ……………………………………….……….…..……..€51.16
n. 2 Marche da bollo ……………………………………………….…. …..€32.00
€ 2.90x 7( vani )……………………………………………………..…… ….€20.30
n.1 marca da bollo per Perizia giurata……………………………..….……….€16.00
Competenze tecniche per espletamento…………………………….... €1.000.00
TOTALE =……………………………………………………………….….€ 1.215,46 (e)
TOTALE competenze con onorario (a+b+c+d+e)……………….….€ 12.085,01
h)Stima del valore commerciale:
Considerando
che
il
cespite
si
trova
in
zona
A
,ossia
Piano
Particolareggiato Esecutivo del Centro Storico di Comiso , distinto alla lettera B2
“edifici di origine artigianale e rurale”, con una superficie oggi totale abitativa
lorda mq. 181.54, dove a piano terra vi è un cortile di mq. 21.43 e un locale
tecnico di mq. 4.45, mentre al piano primo vi è un terrazzo calpestabile di mq.
8.45.
Tenuto conto che trattasi di un immobile con caratteristiche di casa
singola di interesse tipologica e documentale del PRG Vigente,
essendo il
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buono stato di conservazione del manufatto pari a 90 % dei lavori di
ristrutturazione già eseguiti , dove la ditta ha attenzionato e adottato impianti
all’avanguardia fra cui aspirapolvere centralizzata , impianto di condizionamento
e riscaldamento a pavimento , sistema d’alarme e considerando tutti i fattori
intrinseci ed estrinseci
e di quanto sopra accennato è stata operata una
valutazione sulla base dei prezzi correnti desunti da un indagine di mercato
direttamente esperita dalla sottoscritta (procedura comparativa) per cui il valore
economico al metro quadrato lordo del Cespite
composto dal piano terra e
primo risulta essere pari a:

CONSISTENZA ANALITICA E VALUTAZIONE dell’immobile rifinito al 90%
(riferita alla data di perizia)-
Cespite
Piano Terra
PIANO
abitazione
Cortile e locale
tecnico
Piano Primo
abitazione
Terrazzo
TOTALE
DESTINAZIONE
Sup. lorda
Mq 108.07 x 1
Sup. Calpestabili Mq. 28.84 x 0,27=
CONSISTENZA EQ. TOTALE p.t.
Sup. lorda
Mq 66.06 x 1
Sup. Calpestabili
Mq. 8.45 x 0,35=mq.38,58
CONSISTENZA EQ. TOTALE p.1.
CONSISTENZA EQ. TOTALE p.T e 1.
a) € 1.100,00 x 184.87 = € 203.357,00
SUPERFICI
E
Mqe. 108.07
Mqe.
7.78
Mqe. 115.85
Mqe.
66.06
Mqe.
Mqe.
Mqe.
2.96
69.02
184.87
(piano terra e primo)
Valore Complessivo del Cespite
TOTALE € 184.870,00
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A tale cifra, qualora il giudice disporrà di applicare la Regolarità Edilizia secondo
ART. 13 L.45/85 adempiendo a quei accorgimenti per la verifica della superficie
finestrate di alcuni ambienti, si dovrà
sottrarre il costo per il suo rilascio,
secondo la determinazione del G.E. Claudio Maggioni.
Quindi :
€ 203.357,00 - € 12.085,01 =€ 191.271,99
Tanto in adempimento all'incarico ricevuto;
allegati alla presente sono:

Verbale di accesso
Allegato ‘’Cespite’’:

Rilievo planimetrico

Rilievo fotografico

Parcella
Comiso lì,
Il C.T.U.
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
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