Piano economico finanziario asseverato

COMUNE DI ERBA
Provincia di Como
AMMODERNAMENTO E AMPLIAMENTO
DEL CENTRO SPORTIVO E RICREATIVO
“PARCO DEL LAMBRONE”
IN COMUNE DI ERBA - VIA DELLA LIBERTA'
Costituenda A.T.I. : Impresa Costruzioni Nessi & Majocchi S.p.A.
Sport Nuoto e Fitness S.r.l.
Italgreen S.p.A.
A & T Europe S.p.A.
Oggetto:
O ) PIANO ECONOMICO FINANZIARIO ASSEVERATO
Premessa
Il presente documento, elaborato dall’ATI formata da Nessi & Maiocchi S.p.A., A&T Europe S.p.A., Sport Nuoto & Fitness Srl e Italgreen
S.p.a. ha ad oggetto lo sviluppo del piano economico e finanziario asseverato per la proposta ai sensi del art 153 comma 19 dlgs 163 del
2006 s.m.i., per la realizzazione di un project financing finalizzato alla ristrutturazione, ampliamento e gestione del centro sportivo
Lambrone di Erba.
Al fine di analizzare le caratteristiche economico-finanziarie del progetto è stato predisposto un modello di analisi finanziaria ad hoc
nell’ambito del quale sono stati assunti come dati di input le informazioni emerse dall’analisi tecnica, dall’elaborazione del modello gestionale
dell’opera nonché da alcune ipotesi di natura finanziaria che riflettono le attuali condizioni di mercato.
Lo sviluppo del modello ha consentito l’individuazione della situazione economico finanziaria del privato concessionario per l’intera durata
della concessione, ipotizzata pari a 35 anni comprensivi dei 2 anni necessari per la realizzazione dell’opera e l’effettuazione dei collaudi
secondo normativa, sintetizzata attraverso i prospetti di conto economico, stato patrimoniale e dei flussi di cassa previsionali, come riportati
nel presente documento, sulla base delle ipotesi assunte per le proiezioni di ricavo e costo e per le proiezioni dei valori finanziari.
Analisi bacino d’utenza
ANALISI DEL BACINO D’UTENZA AI FINI DELLA GESTIONE E DELLA STESURA DEL BUSINESS PLAN
La valutazione del bacino d’utenza non può che partire dall’analisi del territorio, prima del Comune quindi delle aree considerabili omogenee.
I dati statistici sui quali l’ipotesi è costruita sono anche contenuti nella relazione ‘Il nuoto in Italia: elaborazioni dell’indagine ISTAT – anno
2000’ presentata dalla Federazione Italiana Nuoto al Workshop CONTA GLI SPORT CHE CONTANO organizzato a Roma il 2 dicembre 2004
da CONI servizi.
Lo studio presentato da FIN indica per la Lombardia una percentuale di praticanti per le discipline acquatiche del 9.22% per la popolazione
considerata oltre i 3 anni d’età e fino ai 75.
La suddivisione si spinge oltre definendo lo sport praticato come principale o secondario. I risultati esposti quantificano quindi il numero di
persone che sul territorio, in condizioni normali, praticano attività natatoria.
Da specificare: non si faccia esclusivo riferimento ai corsi di nuoto; per attività natatorie praticate può essere inteso il corso di nuoto, la
libera frequenza, l’agonismo giovanile master, sincronizzato o pallanuoto.
Quanto riportato in tabella 2 può trarre in inganno per quanto riguarda la quantità di ragazzi delle fasce d’età 3-13 anni riportata per il
territorio potenziali praticanti l’attività natatoria. In realtà la relazione FIN per questa fascia d’età indica percentuali diverse dal dato generale
che, nella fascia 3 – 5 anni, possono arrivare oltre 50 %, come confermato anche dall’indagine ISTAT ‘I cittadini e il tempo libero’ su dati
2000 nello stesso Workshop.
Di seguito indichiamo il potenziale bacino d’utenza dell’impianto del Lambrone. I dati relativi alla popolazione sono ricavati dagli ultimi dati
Istat aggiornati per la popolazione residente in provincia di Como.
Come si evince dai dati la stima utilizzata come parametro per la stesura del relativo ‘Business plan’ è sicuramente prudente, anche per
evitare eventuali cali di frequenza delle attività previste, dovuti a fattori esterni (vedi attuale situazione economica che può, se protratta
ancora per qualche anno, avere ripercussioni anche nel nostro settore).
Distanza massima dal centro
Km. 10
Distanza massima in minuti di auto
min. 15
Fascia di età degli ipotetici clienti
3 - 75 anni
TABELLA N° 1 COMUNI INTERESSATI ALL’UTILIZZO DEL CENTRO SPORTIVO E ABITANTI PER FASCE DI ETA’
Comune
Erba
Ponte lambro
Longone al segrino
Castelmarte
Proserpio
Caslino d'erba
Alserio
Albavilla
Canzo
Asso
Eupilio
Monguzzo
Merone
Anzano del parco
Orsenigo
Bosisio parini
Pusiano
Rogeno
Lambrugo
Cesana brianza
Alzate brianza
TOTALI
abitanti
17.000
4.459
1.783
1.296
900
1.757
1.194
6.207
5.185
3.664
2.776
2.168
4.164
1.721
2.750
3.470
1.315
3.181
2.404
2.336
5.092
74.822
fascia d'età ( in anni)
Distanza dal
6-13
14-19
20-44
45-58
59-70
centro in km 3-5
3322
2371
496
1258
923
0
5873
871
622
130
330
242
2
1540
348
249
52
132
97
3
616
253
181
38
96
70
3
448
176
126
26
67
49
3
311
343
245
51
130
95
4
607
233
167
35
88
65
5
413
1213
866
181
459
337
5
2144
1013
723
151
384
282
7
1791
716
511
107
271
199
7
1266
4
4
6
7
7
7
6
7
6
8
8
81
205
151
959
542
387
63
160
118
749
424
302
122
308
226
1439
814
581
50
127
93
595
336
240
80
203
149
950
537
384
101
257
188
1199
678
484
38
97
71
454
257
183
93
235
173
1099
622
444
70
178
131
831
470
335
68
173
127
807
456
326
149
377
277
1759
995
710
2.183
5.535
4.064
25.849
14.621
10.435
TABELLA N° 2 PERCENTUALI FREQUENTATORI IMPIANTI NATATORI IN FUNZIONE ETA’
Dati ricavati da confronto con dati Istat e indagine: nuoto in Italia: elaborazioni dell’indagine ISTAT presentata dalla Federazione Italiana
Nuoto al Workshop CONTA GLI SPORT CHE CONTANO organizzato a Roma il 2 dicembre 2004
Percentuale frequentatori in funzione fascia età
d3-5
6-13 14-19 20-44 45-58
59-70
23% 14,50% 10%
12%
10%
4,5%
TABELLA N° 3: PERCENTUALI POTENZIALI FREQUENTATORI CLIENTI DIVISI PER FASCIA ETA’, COMUNE DI RESIDENZA E IN FUNZIONE
ATTRATTIVITA’ CENTRO
Comune
Erba
Ponte lambro
Longone al segrino
Castelmarte
Proserpio
Caslino d'erba
Alserio
Albavilla
Canzo
Asso
Eupilio
Monguzzo
Merone
Anzano del parco
Orsenigo
Bosisio parini
Pusiano
Rogeno
Lambrugo
Cesana brianza
Alzate brianza
attrattività
del centro
abitanti
17.000
4.459
1.783
1.296
900
1.757
1.194
6.207
5.185
3.664
100
100
100
100
100
100
100
100
100
80
2.776
2.168
4.164
1.721
2.750
3.470
1.315
3.181
2.404
2.336
5.092
30
10
10
20
10
10
30
10
10
20
20
% frequentatori dei residenti in funzione fascia età
3-5
6-13
14-19
20-44
45-58
59-70
23,00% 14,50% 10,00%
12,00%
10,00%
23,00% 14,50% 10,00%
12,00%
10,00%
23,00% 14,50% 10,00%
12,00%
10,00%
23,00% 14,50% 10,00%
12,00%
10,00%
23,00% 14,50% 10,00%
12,00%
10,00%
23,00% 14,50% 10,00%
12,00%
10,00%
4,50% fascia 1
4,50% Comuni con carenza di impianto
sportivo natatorio di dimensioni
4,50%
simili che per vicinanza o
4,50% localizzazione sono considerabili
4,50% attigui e sui quali si può esercitare
4,50%
23,00% 14,50% 10,00%
12,00%
10,00%
4,50%
23,00% 14,50% 10,00%
12,00%
10,00%
4,50%
23,00% 14,50% 10,00%
12,00%
10,00%
4,50%
8,00%
9,60%
8,00%
3,60%
18,40% 11,60%
6,90%
4,35%
3,00%
3,60%
3,00%
1,35% fascia 2
2,30%
1,45%
1,00%
1,20%
1,00%
0,45% Comuni limitrofi con impianto
2,30%
1,45%
1,00%
1,20%
1,00%
0,45% sportivo similare o con impianto
4,60%
2,90%
2,00%
2,40%
2,00%
0,90% sottodimensionato per i quali
2,30%
1,45%
1,00%
1,20%
1,00%
0,45% vista la concorrenza viene ridotta
2,30%
1,45%
1,00%
1,20%
1,00%
0,45% l'attrattività
6,90%
4,35%
3,00%
3,60%
3,00%
1,35%
2,30%
1,45%
1,00%
1,20%
1,00%
0,45%
2,30%
1,45%
1,00%
1,20%
1,00%
0,45%
4,60%
2,90%
2,00%
2,40%
2,00%
0,90%
4,60%
2,90%
2,00%
2,40%
2,00%
0,90%
TABELLA N° 4: NUMERO UTENTI SUDDIVISI PER ETA’, COMUNE DI RESIDENZA E ATTRATTIVITA’ DEL CENTRO
FUNZIONE DELLA TABELLA N° 3
Comune
Erba
Ponte lambro
Longone al segrino
Castelmarte
Proserpio
Caslino d'erba
Alserio
Albavilla
Canzo
Asso
Eupilio
Monguzzo
Merone
Anzano del parco
Orsenigo
Bosisio parini
Pusiano
Rogeno
Lambrugo
Cesana brianza
Alzate brianza
TOTALI UTENTI
IN
attrattività
% frequentatori dei residenti in funzione fascia età
3-5
6-13
14-19
20-44
45-58
59-70
abitanti
del centro
332
107
114
182
92
17.000
100
705
87
28
30
48
24
4.459
100
185
35
11
12
19
10
1.783
100
74
25
8
9
14
7
1.296
100
54
18
6
6
10
5
900
100
37
34
11
12
19
10
1.757
100
73
23
7
8
13
6
1.194
100
50
121
39
42
67
34
6.207
100
257
101
33
35
56
28
5.185
100
215
57
18
20
31
16
3.664
80
122
2.776
2.168
4.164
1.721
2.750
3.470
1.315
3.181
2.404
2.336
5.092
4289
30
10
10
20
10
10
30
10
10
20
20
6
9
5
1
2
3
4
2
35
16
5
1
9
4
1
2
17
8
3
4
2
14
7
2
2
3
1
11
5
2
2
4
2
14
7
2
3
4
2
16
8
2
2
3
2
13
6
2
2
3
1
10
5
2
3
5
3
19
9
3
7
11
6
42
20
6
319
510
258
1973
930
299
I risultati esposti quantificano quindi il numero di persone che sul territorio, in condizioni normali, praticano attività natatoria.
In questo momento non si fa esclusivo riferimento ai corsi di nuoto; per attività natatorie praticate può essere inteso il corso di nuoto, la
libera frequenza, l’agonismo giovanile master, sincronizzato o pallanuoto.
Considerando quindi la popolazione totale della fascia 3 – 13 di 829 soggetti e approssimativamente stabilita la necessità di circa 500/600
frequentanti la piscina per la fascia indicata, possiamo ritenere comunque il risultato raggiungibile.
Per le fasce d’età 20 – 58 e 59 – 70 è possibile poter prevedere il raggiungimento di un numero di partecipanti sufficiente con minor
problemi, considerando la disponibilità già sufficiente del solo bacino d’utenza comunale.
Anche la propositività del gestore verso le attività non propriamente legate a nuoto, ad esempio le attività di acquafitness, di hydrobike ecc.,
potranno trovare riscontro favorevole.
Per attività di questo tipo infatti, il bacino d’utenza da considerare esclude tutti gli impianti dove le discipline per diversi motivi non sono
praticate.
Per quanto riguarda la piscina scoperta la necessità d’espandere il bacino d’utenza è più presente.
Può essere un fondamentale incentivo individuare in fase di progetto il segmento di pubblico al quale ci si vuole rivolgere.
La vicinanza con i laghi potrebbe allontanare una fascia di utenza che preferisce ai servizi che un impianto scoperto può avere (docce,
servizi, spogliatoi, bar-ristorante, attrazioni acquatiche ecc.), la bellezza e la libertà dei lidi o spazi adibiti a tale funzione (vedi lago Alserio,
Montorfano ecc.). L’integrazione con la vasca scoperta del funzionamento estivo della vasca coperta, comunque necessaria per non
interrompere l’attività dei corsi pressoché improponibile allo scoperto, può lasciar destinare quanto più possibile l’area disponibile alla
realizzazione di un parco che riesca a coniugare, relax e svago, allo sport.
E’ comunque indubbio che una buona capacità gestionale e la maggior attrattiva soprattutto per le famiglie (non di poco conto quella di
avere una balneazione sicura anche per i più piccoli), viste i numerosi giochi d’acqua a disposizione, potrà portare a raggiungere l’obiettivo
con una certa sicurezza.
Nello specifico qui sotto calcoliamo la frequenza annuale per singolo potenziale utente per raggiungere gli obiettivi economici necessari ad
avere un corretto equilibrio economico finanziario:
NUOTO LIBERO
Presenze annue ricavate dal conto economico
86.000
Media ingressi annua per potenziale cliente
20,05
CENTRO TERMALE BENESSERE
Presenze annue centro termale ricavate dal conto economico
Media ingressi annua per potenziali cliente
18.000
4,20
Il bacino di utenza e la relativa stima di affluenza all’impianto, sono i dati di partenza necessari sia per sviluppare il progetto preliminare
(spazi acqua necessari, spogliatoi, strutture accessorie annesse quali parcheggi viabilità ecc.) che per elencare le modalità di gestione del
servizio che ovviamente devono partire da questi parametri per permettere un’organizzazione del personale tale da gestire il flusso di utenti
previsti.
Questo parametro diventa poi importante nel stimare i costi di gestione generali del centro. I costi energetici possono essere stimati molto
più facilmente conoscendo la tecnologia per produrre il calore e il volume dell’edificio e dell’acqua delle vasche natatorie.
Descrizione dell’intervento
DESCRIZIONE SOMMARIA DELL’INTERVENTO
1. Campi calcio a 11 giocatori – Rifacimento e realizzazione di due campi di calcio a undici con erba sintetica di IV generazione, di cui uno
omologato per partite fino alla serie D
2. Campo coperto calcio a cinque – Rifacimento della superficie di gioco con nuovo manto
3. Ristrutturazione o nuova edificazione di un corpo spogliatoi per migliore utilizzo dei campi di calcio limitrofi (Calcio a 11 e Campo coperto)
e dei praticanti atletica leggera
4. Edificazione di un complesso sportivo polifunzionale (piscine coperte con almeno una vasca omologata per le gare FIN e una vasca
didattica, vasca scoperta per il nuoto, area termale, benessere, e bar/ristoro)
5. Manutenzione ordinaria della pista di atletica leggera
6. Area verde Tiro con l’Arco – ubicazione in altra zona all’interno del centro sportivo
7. Pista per Modellismo – Dismissione per l’ottenimento di un’area parcheggio
8. Riqualificazione strada di uscita dal centro sportivo
Struttura dell’investimento
Si è, infine, proceduto al calcolo di indicatori di valutazione tipicamente utilizzati nella dottrina e nella prassi in relazione ad operazioni di
project financing, al fine di valutare la convenienza economica e la sostenibilità finanziaria del progetto per il concessionario privato.
L’investimento stimato per la realizzazione dell’opera ammonta a € 9.402.000,00 più IVA. Sulla base delle analisi sviluppate nel presente
documento, la struttura finanziaria è stata definita sulla base di un Capitale sociale di 100.000 e un finanziamento in conto capitale di €.
850.000,00 versati nei primi due anni di lavoro necessari alla realizzazione dell’opera e far fronte agli esborsi finanziari iniziali durante la
costruzione,.
Il comune di Erba interverrà con un compartecipazione sul “prezzo” di costruzione di €. 1.500.000,00
Il capitale di debito è di €. 7.902.000,00 garantito da il diritto di superficie e mutuo ipotecario sull’immobile e sulle aree.
Terminata la fase di costruzione, il mutuo sarà rimborsato in 20 anni sulla base della capacità del progetto di generare flussi di cassa al
servizio del debito. Il tasso applicato al Senior debt è pari al 4,5% annuo variabile, non sono state considerate eventuali variazione
significative del tasso, in quanto anche gli incassi sono stati inflazionati al 1% annuo a partire dall’ottavo anno di concessione.
In ragione di un parametro DSCR (debt service cover ratio) prudenziale minimo pari a 1,2, il rimborso delle linee di finanziamento è stato
ipotizzato al 20° anno dal collaudo (22° di gestione) con un margine di sicurezza di 13 anni tra il rimborso del debito e la fine della
concessione. Per gli interventi di manutenzione straordinaria si è ipotizzato di investire a valuta nominale un costo di €. 1.630.000, pari al
19% del costo di costruzione.
La struttura finanziaria dell’iniziativa consente di rispettare tutti i parametri prudenziali di DSCR (debt service cover ratio), e pertanto di
assicurare la bancabilità dell’operazione nel suo complesso.
Gli oneri finanziari sul finanziamento ponte in costruzione sono stati calcolati al tasso annuo del 4.5% ed, al pari dei costi di investimento,
sono stati capitalizzati ed ammortizzati con metodo finanziario. La quota di ammortamento degli stessi è stata portata a rettifica per il
calcolo della base imponibile ai fini IRAP, non costituendo un costo deducibile.
Per quanto concerne il finanziamento dell’IVA prevede la copertura attraverso il finanziamento soci in conto capitale che verrà rimborsato
nelle modalità che i flussi di cassa e gli utili di bilancio permetteranno (entro il nono anno di gestione). Il modello non simula la richiesta di
alcun rimborso all’Erario in quanto i tempi di erogazione sono generalmente lunghi e poco prevedibili. In gestione non è escluso che ciò
avvenga: in tal caso il rientro dell’esposizione avverrebbe prima del 9° anno.
Struttura economica dell’iniziativa – ricavi e costi
RICAVI
I ricavi di gestione sono divisi nelle seguenti linee di business derivanti sia dalla composizione del costruendo centro sportivo che dalle
analisi effettuate nel capitolo riservato al bacino d’utenza:
- Nuoto libero invernale
- Nuoto libero estivo
- Corsi di nuoto adulti e bambini
- Corsi di acquafitness
- Corsi per scuole dell’obbligo
- Vendita materiali tecnici ed abbigliamento
- Centro termale e benessere
- Affitto ramo azienda Bar e ristorazione
- Incassi da noleggio campi calcio e calcio e cinque
- Noleggio pista atletica
COSTI D’ESERCIZIO
I costi d’esercizio sono divisi in due grandi macro voci i Costi per servizi e il Costo del personale.
Nei costi del personale o costo del lavoro, le figure professionali impiegate nel centro riguardano le seguenti mansioni:
- Reception
- Responsabile di direzione
- Conduttore impianto e manutenzione
- Personale insegnante piscina e Assistenti vasca
- Personale centro benessere-termale
- Personale per divisione calcio
Prudenzialmente, il piano simula un impiego di forza lavoro a tempo pieno con versamento di contributi da contratto di lavoro a tempo
indeterminato. In gestione, in realtà, sarà più probabile l’impiego di forza lavoro con il ricorso a modalità contrattuali più flessibili e meno
impattanti sul conto economico sella società progetto. Ad esempio alcune figure professionali (istruttori, coordinatore vasca e direzione)
possono essere inquadrati con contratti di collaborazione; personale di pulizia, reception, segreteria, amministrazione e manutenzione
necessariamente con contratti di dipendenza (riferimento al contratto collettivo nazionale gestione impianti sportivi).
Per semplificare le voci di costo saranno le seguenti (comprensivi di oneri previdenziali e tfr):
- Costo personale piscina
- Costi divisione centrale (segreteria, direzione, pulizie e manutenzione)
- Costi personale Centro Termale Benessere
- Costi personale divisione calcio
Nei costi per servizi sono presenti le seguenti voci:
- Manutenzioni esterne, in cui sono compresi le manutenzioni specialistica del verde (il taglio ordinario del verde sarà svolto dal personale
dipendente interno), la manutenzione ordinaria degli impianti elettrici e idraulici, la figura del terzo responsabile per la caldaia se necessaria.
- Global service comprende acqua, gas, energia elettrica e telefono:
- Materie prime, di consumo e merci: ovvero prodotti chimici, cancelleria, merce di vendita, abbigliamento tecnico
- Facility management: vigilanza, stampe, tipografia e pubblicità:
- Spese di assicurazione
- Consulenti e spese amministrative per gestione della contabilità:
Per i primi cinque anni dal collaudo, sia i ricavi che i costi derivano da tabelle estimative che analizzano le varianti dell’avviamento, della
messa a regime e della razionalizzazione di un centro di queste dimensioni, ipotizzato in circa cinque anni.
In questo periodo gli incassi subiscono varianti significative in aumento a causa del maggior numero di utenti (per il primo e secondo anno
di gestione sono state ipotizzati utenti mediamente inferiori al 20% e al 10% rispetto al numero di utenti previsti dal conteggio del bacino di
utenza). Sempre i fase di avviamento, in questo periodo le tariffe sono congelate per poi avere un incremento superiore all’inflazione nel
solo quinto anno dal collaudo. Dall’ottavo anno di gestione in poi, tutti gli incassi sono stati rivalutati in base agli indici Istat sul costo della
vita, in questa sede prudenzialmente ipotizzati pari al 1% annuo. Il contributo gestionale è aumentato con lo stesso parametro a partire dal
sesto anno di gestione.
Nei primi anni di gestione (indicati come -2 e -1 dal collaudo) incassi e ricavi derivano dal primo anno dalla gestione della struttura attuale e
dal secondo anno dal maggior utilizzo dei campi di calcio già trasformati e collaudati.
I costi dei primi cinque anni dal collaudo, in maniera simile ai ricavi derivano da tabelle estimative, successivamente dall’ottavo anno di
gestione in poi, tutti i costi sono stati rivalutati in base agli indici Istat sul costo della vita, in questa sede ipotizzati pari al 2% annuo.
Prudenzialmente, il piano simula un impiego di forza lavoro a tempo pieno con versamento di contributi da contratto di lavoro a tempo
indeterminato. In gestione, in realtà, sarà più probabile l’impiego di forza lavoro con il ricorso a modalità contrattuali più flessibili e meno
impattanti sul conto economico della società progetto.
Struttura patrimoniale dell’iniziativa
I costi di investimento afferiscono alle seguenti voci:
- Costo di costruzione
a)
b)
Opere a misura, a corpo e in economia
Oneri della sicurezza non soggetti a ribasso d’asta
IMPORTO TOTALE DEL COSTO DI COSTRUZIONE
€.
€.
8.377.000,00
350.000,00
€.
8.727.000,00
SOMME A DISPOSIZIONE
- Costi di stesura iniziale, progettazione preliminare, sviluppo e stesura del project financing posto a base di gara:
a) Progettazione e spese tecniche preliminare
b) Assistenza e consulenza legale contrattualistica
c) Consulenza tecnico amministrativa e validazione
€.
€.
€.
70.000,00
60.000,00
85.000,00
IMPORTO TOTALE PROGETTAZIONE PRELIMINARE
SVILUPPO E STESURA PROJECT FINANCING
€.
215.000,00
- Costi di progettazione definitiva, esecutiva, iniziali, Agency fees:
a)
b)
c)
d)
e)
Progettazione definitiva, esecutiva e direzione lavori
Eventuali spese per commissione validatrice
Spese per pubblicità
Imprevisti per Legge
Iva eventuali altre imposte e contributi dovuti per legge
€.
€.
€.
€.
€.
280.000,00
10.000,00
5.000,00
150.000,00
1.007.700,00
IMPORTO TOTALE PER PROGETTAZIONE ESECUTIVA, DEFINITIVA
E ALTRE SOMME A DIPSOSIZIONE
€.
1.682.700,00
IMPORTO TOTALE DEL PROGETTO
€.
10.409.700,00
I Suddetti costi non sono soggetto ad adeguamento inflattivo e sono ammortizzati con ricorso all’ammortamento finanziario.
MANUTENZIONI STRAORDINARIE
- Per gli interventi di manutenzione straordinaria si è ipotizzato di investire a valuta nominale un costo di €. 1.630.000,00, pari al 19% del
costo di costruzione, impianti e opere artistiche.
A valuta reale, suddetti interventi si articolano come segue:
- Anno 12: €. 400.000,00
- Anno 21: €. 830.000,00
- Anno 29: €. 400.000,00
Gli interventi di manutenzione straordinaria, come detto, sono inflazionati al 3% annuo a partire dal primo anno di gestione dal collaudo e
sono ammortizzati con metodo finanziario.
Crediti e debiti commerciali
I debiti e i crediti commerciali sono stati calcolati sulla base di 60 giorni debito (45 giorni debito in costruzione) e zero giorni credito dal
momento che gli incassi sono previsti o al momento dell’ingresso all’Impianto ovvero anticipatamente con abbonamento. Ciò determina
un’ottima efficienza commerciale per la Società progetto, tipica peraltro del settore.
Altri debiti/crediti
Gli esborsi finanziari debito Iva derivante dalla gestione e debito per imposte dirette (IRES ed IRAP), sono effettuati, per semplificazione,
nella stima del flusso di cassa dell’anno di riferimento al debito IVA e alle imposte dirette.
La voce compensazione per Iva a credito, credito derivante dal pagamento delle fatture di costruzione, è utilizzata per compensare
nell’anno successivo eventuali versamenti verso l’erario derivanti da debiti IVA, imposte dirette IRAP e IRES.
L’opera realizzata in PPP (Private Public Partnership) rientra nella disciplina dei beni gratuitamente devolvibili. Come tale, è previsto il ricorso
all’ammortamento finanziario a quote costanti per l’intera durata del project financing.
Lungo il medesimo periodo sono previsti interventi di manutenzione straordinaria che saranno totalmente ammortizzati al termine della
concessione. Nella stesura del CASH FLOW GESTIONALE per semplificazione si presuppone che:
- Tutti i debiti sorti durante l'esercizio sono stati pagati nell'esercizio stesso
- Tutti i crediti sorti durante l'esercizio sono stati riscossi nell'esercizio stesso
- Non vi sono né ratei né risconti né attivi né passivi
- Il debito per la costruzione dell'impianto è stato pagato interamente con il mutuo entro il primo anno dal collaudo
- Gli acquisti di materiale sussidiario e di consumo sono effettuati all'inizio dell'anno, consumati interamente durante l'anno e
rieffettuati all'inizio dell'anno successivo.
FABBISOGNO FINANZIARIO ANNUALE
L’indebitamento è rappresentato interamente da una linea Base facility a lungo termine. Il piano prevede, come già descritto, un
finanziamento rimborsabile a rate variabili in ragione di un rapporto tra il flusso di cassa al servizio del debito e la rata annuale concordata
con l’istituto finanziatore. Il debito risulta completamente estinto rimborsato al 20° anno di concessione.
FABBISOGNO FINANZIARIO PROGRESSIVO:
Tale voce descrive la giacenza di disponibilità liquide presso la società. La sua valorizzazione è funzione della struttura finanziaria ed
economica dell’iniziativa. Affinché l’iniziativa sia bancabile, è necessario che la cassa sia positiva lungo tutta la durata del piano. Le analisi di
sensitività propedeutiche al presente piano sono state rivolte a trovare la corretta leva finanziaria e la migliore politica di distribuzione dei
dividendi che evitasse qualsiasi sbilancio di cassa, seppur breve, di periodo.
Indicatori di bancabilità e di rendimento
Ai fini della valutazione della fattibilità finanziaria del progetto, ed in particolare della capacità della società di progetto ad adempiere le
obbligazioni contrattuali nei confronti dei fornitori di capitale di debito, sono stati utilizzati gli indicatori di copertura del servizio del debito
usati nella prassi tipica delle operazioni di project finance.
Quale indicatore principale è stato assunto il DSCR (debt service cover ratio) calcolato come rapporto annuale tra il flusso di cassa del
progetto ed il servizio del debito (quota capitale e quota interesse) acceso per il finanziamento del progetto con riferimento ad ogni periodo
di analisi: tale indicatore consente infatti di valutare la capacità del progetto di rimborsare il debito anno per anno.
Il DSCR assunto per la durata del finanziamento e mediamente del 1,52 superiore al parametro prudenziale minimo ipotizzato per stabilire la
durata del finanziamento (1,2)
DSCR:
ANNO1 DAL
COLLAUDO
ANNO 2
ANNO 3
ANNO 4
ANNO 5
ANNO 6
ANNO 7
ANNO 8
ANNO 9
ANNO 10
1,21
1,32
1,50
1,48
1,60
1,60
1,59
1,59
1,59
1,59
DSCR
DSCR
MEDIO
1,53
ANNO
11
ANNO
12
ANNO
13
ANNO
14
ANNO
15
ANNO
16
ANNO
17
ANNO
18
ANNO
19
ANNO
20
1,58
1,58
1,57
1,57
1,56
1,56
1,55
1,54
1,54
1,53
DSCR
DSCR
MEDIO
1,53
La struttura finanziaria dell’iniziativa consente di rispettare tutti i parametri prudenziali di DSCR (debt service cover ratio), e pertanto di
assicurare la bancabilità dell’operazione nel suo complesso.
La valutazione della redditività del progetto, ripercorrendo i normali criteri utilizzati per le analisi di capital budgeting, sarà effettuata
utilizzando il VAN e l’IRR (o TIR).
Il Valore attuale netto (VAN) rappresenta la ricchezza creata attraverso il progetto e attualizzata alla data di riferimento della valutazione
ovvero all’inizio della concessione.
Il nostro Progetto porta ad un VAN sull’Utile Netto (Net Income) pari ad € 2.301.577.
L’IRR del progetto è il 10,3%
La seguente tabella riepiloga i parametri di rendimento e bancabilità:
INDICATORI
DSCR Minimo
DSCR Medio
UTILE ANTE IMPOSTE (EBT)
UTILE NETTO (NET INCOME)
VAN (sull’utile netto)
IRR
1,21
1,53
9.021.647,00
5.495.170,00
2.301.577,00
10,3%
MARGINE DI SICUREZZA:
Il margine di sicurezza rappresenta il numero di anni che decorrono dalla data di scadenza del Senior debt acceso per il finanziamento
dell’iniziativa e la data di scadenza della concessione.
La strutturazione del piano consente di avere un margine di sicurezza di 13 anni che appare più che sufficiente.
CONCLUSIONI:
In sintesi, la valutazione in oggetto ha illustrato la sostenibilità economico – finanziaria dell’operazione sotto le ipotesi ricavate dalle
informazioni ottenute direttamente dai soggetti coinvolti nell’iniziativa.
Lo scopo dell’analisi è stato quello di pervenire ad una conclusione di sostanza sulle condizioni che possano garantire il perseguimento
dell’equilibrio economico finanziario dell’intervento e, sotto quest’aspetto, ci pare di potere affermare che esistano le condizioni per la
realizzazione dell’opera e per la gestione della stessa nel pieno rispetto dei principi di economicità.
Impianti di questo tipo, se progettati e gestiti da soggetti specializzati, rappresentano un’interessante opportunità d’investimento per i
soggetti coinvolti ed un’interessante opportunità di sviluppo per l’area d’insediamento sia in termini di offerta di servizi sia di opportunità di
lavoro dirette ed indotte.