CASI DI CASA N. 38/2016 13 maggio 2016 Lavori all`ascensore del

CASI DI CASA
N. 38/2016
13 maggio 2016
www.agefis.it
Lavori all’ascensore del condominio: quali lavori sono da considerarsi di
manutenzione ordinaria?
Domanda
Nell'ambito di un edifico condominiale quali sono i lavori che devono essere
considerati di manutenzione ordinaria dell'ascensore e quali, invece, di
natura straordinaria, sempre dell'ascensore?
Risposta
Posto il fatto che rientrano nella categoria dei lavori straordinari tutti quelli che non
sono normalmente programmabili, per dare completa risposta al quesito che è stato
posto occorre fare, preliminarmente, alcune considerazioni. In primo luogo va
ricordato che, prima della legge di riforma del condominio (Legge 11 dicembre 2012,
n. 220 recante "Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici"), in base al
ragionamento secondo cui l'ascensore, anche se posto al servizio di tutto l'edificio,
rende maggiore utilità ai proprietari dei piani più elevati, che ovviamente ne fanno un
maggior uso rispetto a quelli dei piani sottostanti, i primi avrebbero dovuto sopportare
un onere maggiore. Ci sono però delle spese, e qui giungiamo alla seconda
considerazione, per così dire, di metodo, che riguardano l'ascensore nella sua stessa
esistenza e che non sono direttamente collegate all'uso che se ne fa. Sempre prima
dell'entrata in vigore della Legge 11 dicembre 2012, n. 220, se nulla veniva detto
nell'ambito del regolamento di condominio, era principio generale che le spese
riguardanti il mantenimento e l'uso dell'ascensore – quali, ad esempio, le spese per la
forza motrice, per la manutenzione ordinaria (ovvero quella normalmente
programmabile), per la sostituzione delle funi e, in genere, per la piccola
manutenzione dell'impianto, andavano ripartite tra i condomini per metà in ragione
dell'altezza del piano dell'unità immobiliare servita dall'ascensore e per l'altra metà in
base al valore millesimale di ciascun appartamento. Le spese invece straordinarie,
ovvero quello non programmabili, quali la ricostruzione totale o parziale dell'impianto
oppure la sostituzione della cabina e delle porte ai piani, andavano sopportate da tutti
i condomini in proporzione dei rispettivi millesimi di proprietà. Ed ancora: le spese
relative agli interventi necessari per l'adeguamento dell'impianto di ascensore alla
normativa dettata in tema di sicurezza, in quanto finalizzati a tutelare in generale
l'incolumità delle persone, che non rientrano nell'ordinaria manutenzione in quanto
non dipendono nè dall'intensità dell'uso e nè dalla vetustà dell'impianto, e tanto meno
sono collegati con guasti accidentali, avendo carattere straordinario, dovevano essere
ripartite tra tutti i condomini secondo i millesimi di proprietà, ivi compresi quelli del
piano terreno il cui appartamento, pur se di fatto non servito dall'ascensore, riceve
comunque indiretto maggior valore dalla sola presenza nell'immobile dell'impianto di
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ascensore stesso.
Peraltro la differenza tra manutenzione ordinaria e straordinaria attualmente non ha
più alcuna rilevanza in quanto, così come viene stabilito dal nuovo testo dell'articolo
1124 del Codice civile, introdotto dalla riforma entrata in vigore con la citata Legge 11
dicembre 2012, n. 220, e che riguarda, appunto "Manutenzione e sostituzione delle
scale e degli ascensori", per tutte le spese di manutenzione dell'ascensore si applicano
gli stessi criteri previste per la ripartizione delle spese per le scale, per cui tutte le
spese, ordinarie e straordinarie debbono essere ripartite per metà in ragione del
valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura
proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.