Comprare casa a londra o berlino (Sole 24 ore).

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Comprare casa a Londra o a Berlino? - Gli ultimi anni hanno visto un vero e - Il Sole ...
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29 maggio 2014
Comprare casa a Londra o a Berlino? Ecco come
scegliere l'investimento, tra rischio «bolla» e
caccia all'affare
di Michela Finizio
Gli ultimi anni hanno visto un vero e proprio boom degli acquisti di case a Berlino dove, nonostante il
recente incremento, le quotazioni continuano a essere competitive nel contesto europeo. Mai, però,
quanto le compravendite nella capitale inglese, che continua a catalizzare i capitali di centinaia di
europei, e non solo, alla ricerca di un bene rifugio su cui investire, anche se i prezzi del mattone sono
diventati quasi inaccessibili. Oggi il rischio di una bolla immobiliare spaventa sempre più gli
acquirenti che puntano su Londra e le tasse in Germania lasciano pochi margini agli investitori
immobiliari. Dove conviene, quindi, mettere al sicuro i propri risparmi e realizzare un buon
investimento nel mattone europeo, senza rischiare di pentirsi in futuro? Ecco alcune indicazioni per
scegliere.
I dati di mercato: quante case comprano gli italiani a Londra o Berlino?
È l'istituto di ricerca Scenari Immobiliari a comunicare la stima di quante abitazioni gli italiani
acquistano oltreconfine e si calcolano circa duemila compravendite a Londra e 1.200 a Berlino
realizzate nel 2013. A Londra il dato certo è che gli italiani hanno comprato 215 immobili superiori a
un milione di sterline, spendendo in totale 436 milioni di sterline(quindi una media di 2 milioni
ciascuno) , quindi più del dieci per cento de totale. «La tendenza è in aumento per il 2014 - afferma
Paola Gianasso di Scenari Immobiliari - perchè Londra e Berlino concentrano sempre di più
l'interesse degli acquirenti grazie al trend positivo del mercato immobiliare e alle prospettive di
crescita per i prossimi anni».
Le tipologie di abitazioni più richieste
Le tipologie più richieste dagli italiani a Londra sono gli appartamenti picccoli (monolocali o al
massimo bilocali) nelle zone centrali di pregio, mentre in quelle periferiche appartamenti un po' più
grandi (bilocali e qualche trilocale) o case individuali. A Berlino il taglio medio è maggiore, perchè i
prezzi sono molto più bassi. La tipologia più richiesta è il bilocale ampio in centro e trilocale o ville in
periferia.
Le zone preferite dagli italiani nelle due capitali
A Londra le zone più richiesta sono le più prestigiose, soprattutto Sout Kensington e Hammersmith.
Un po' meno Chelsea. Tra le zone emergenti sono molto richieste quelle valorizzate in occasione delle
Olimpiadi, come Stratford e East Acton. In crescita anche South Bank, che sorge vicino al Tate
Museum. A Berlino le due zone centrali più gettonate sono Mitte e Charlottenburg (che continuano a
concentrare una buona percentuale della domanda di alto livello, interessata in particolare agli attici
di lusso), mentre le zone emergenti sono numerose e si differenziano in base alla tipologia di
acquirente, di solito comunque investitori di basso profilo. Prenzlauer Berg è stata trasformata in una
zona radical chic ed è conosciuta come l'area con la più alta percentuale di famiglie con bambini in
Europa (le famiglie scelgono anche l'area di Schöneberg). I giovani prediligono Treptow, Köpenick o
Pankow, dove con centomila euro ci si può accaparrare un trilocale in buono stat. Interessanti anche
Friedrichschein e Neukolln. In crescita l'interesse per l'area orientale della città, per la cui
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rivitalizzazione il governo ha recentemente disposto lo stanziamento di importanti risorse
economiche.
Perché acquistare casa a Berlino?
L'interesse immobiliare degli italiani oltrefrontiera è ancora catalizzato da mete come Berlino: la
capitale tedesca ha dalla sua una serie di politiche governative focalizzate a evitare bolle immobiliari e
un fascino per giovani e imprese tecnologiche che al momento non ha pari. Non solo. I prezzi, che
stanno crescendo, sono comunque interessanti rispetto a quelli di altri Paesi europei. Attenzione però
a non restare abbagliati da qualche specchietto per le allodole: case a 50mila euro si trovano forse in
zone abbandonate e senza appeal.
Perché non acquistare casa in Germania
In Germania l'imposta patrimoniale è elevata, ma è compensata dalla possibilità di realizzare
rendimenti interessanti, visto che la maggior parte delle famiglie tedesche vive in locazione e, dunque,
la domanda di affitto è elevata. Nel dettaglio, dal 1 gennaio 2014 le imposte sugli acquisti immobiliari
in Germania registrano un sensibile aumento, dovuto alla crescente richiesta di immobili e dalla
conseguente mancanza di questi ultimi. La tassa di acquisto a Berlino ("Grunderwerbssteuer") passa
così dal 5% al 6%. All'imposta di acquisto vanno aggiunte le spese notarili e l'imposta di registrazione
(intorno al 2,3% sul prezzo di acquisto), e le eventuali spese di intermediazione (nel caso ci si affidi ad
un'agenzia immobiliare) che variano tra il 3 e il 6% (più iva). Inoltre la tendenza al rialzo registrata
negli ultimi mesi sui prezzi di vendita lascia presagire che comprare casa a Berlino, includendo le
tasse da pagare in Italia, comincia a diventare un lusso concesso a pochi.
Perché acquistare casa a Londra?
Londra è diventata il "porto sicuro" per chi da fuori Europa vuole investire nel mercato immobiliare
del Vecchio Continente. Come gli italiani – 12mila persone nel 2013 secondo gli ultimi dati dell'Aire –
anche spagnoli, greci e portoghesi sono approdati sulle rive del Tamigi. Per non parlare degli arabi e
dei russi, che hanno contribuito a rendere pressoché inaccessibili intere aree di Chelsea, Notting Hill
e South Kensington. I property finders fanno rotta su Londra e sempre più italiani trovano casa in
città. Sempre più scettici nei confronti dell'euro, i nostri connazionali continuano a cercare rifugio nel
mattone inglese, dove si ottengono rendimenti bilanciati in media del 4-5 per cento. A sostenere gli
acquisti è lo schema inglese dell'«help to buy» secondo cui il governo inglese garantisce la parte
eccedente l'80% del mutuo che un compratore accende. A sua volta, il compratore può accendere il
mutuo depositando soltanto il 5% del prezzo della casa. Inoltre, per gli immobili di nuova costruzione,
tramite un deposito del 5% è possibile accendere un mutuo chiedendo al governo un prestito pari al
20% del valore dell'immobile, che non matura interessi nei primi cinque anni.
Perché non acquistare casa nella capitale inglese
Le banche inglesi sono sempre più restie a concedere mutui ai non residenti o a chi non può dimostrare un reddito da
lavoro nel Regno Unito. Anche il famoso «Help to buy scheme» introdotto dal governo Cameron (20% di prestito a
tasso zero per 5 anni sull'acquisto di nuove abitazioni sotto 600mila sterline) non si applica ai non residenti.
Incontrano maggiori resistenze i first time buyer a cui le banche chiedono informazioni sul reddito pregresso della
persona con dati certi, oltre ad una precisa dichiarazione sulla provenienza del capitale, nel rispetto dei loro codici
etici. Il più delle volte, quindi, bisogna fare un acquisto cash.
Ma soprattutto lo spettro dello scoppio di una bolla immobiliare si fa sempre più all'orizzonte. dati di Nationwide, la
più grande società di costruzioni del Paese, parlano chiaro: il registro delle proprietà immobiliari indica che il numero
di case acquistate per più di 500mila sterline è passato dal 13% del 2007 al 25% del 2013, quelle per l'appunto oltre un
milione di sterline dal 3% di sette anni fa al 6,5% del totale registrato l'anno scorso. Mark Carney, il governatore della
Bank of England, ha detto: «Il boom dei prezzi delle case pone una seria minaccia alla ripresa economica»,
aggiungendo: «Saremmo preoccupati se ci fosse una rapida crescita dei mutui concessi rispetto al valore stimato degli
immobili (loan to value ratio, ndr)... abbiamo notato che sta crescendo e lo stiamo monitorando da vicino».
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Le tasse da pagare quando si acquista un immobile all'estero
I possessori di case, sia a Berlino che a Londra ma residenti in Italia, sono tenuti a pagare una tassa
sulle case all'estero, detta IVIE (imposta sul valore degli immobili situati all'estero). L'imposta è pari
allo 0,76% del valore complessivo dell'immobile e sono tenuti a pagarla i proprietari, gli usufruttuari o
anche solo i concessionari, a prescindere dal periodo di possesso o permanenza. Se il valore
dell'imposta è inferiore a 200 euro, non è dovuta e l'immobile può non essere indicato nel quadro RM
della dichiarazione dei redditi.
Per evitare di pagare una doppia imposta sullo stesso immobile, è possibile dedurre l'ammontare
dell'imposta patrimoniale versata nello Stato in cui è situato.
29 maggio 2014
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