CONTRATTO TIPO di LOCAZIONE AD USO TURISTICO

CONTRATTO TIPO
di
LOCAZIONE
AD USO TURISTICO
RELAZIONE SU CONTRATTO LOCAZIONE AD USO TURISTICO
La redazione di un modello di contratto-tipo relativo a locazioni ad uso turistico risulta di
particolare complessità.
La materia non è regolata dalla l. n. 431 del 1998 né dalla l. n. 392 del 1978: la prima non
disciplina più le locazioni ad uso abitativo se non per aspetti qui di poco interesse; la seconda,
all’art. 1, comma 2, lett. c), indica che la gran parte della legge stessa non si applica ai contratti
di locazione ad uso esclusivamente turistico.
Di conseguenza il contratto a finalità puramente turistiche è regolato essenzialmente dal capo
del codice civile relativo alla locazione (artt. 1571 e seguenti).
Tuttavia in tema di turismo molte Regioni hanno emanato una specifica disciplina, trattandosi
appunto di materia ad esse riservate ai sensi dell’art. 117 della Costituzione.
In realtà la legislazione regionale dovrebbe limitarsi a disciplinare solo gli aspetti di diritto
pubblico ed amministrativo e non quelli di diritto privato, in quanto la Corte costituzionale ha più
volte ribadito, in settori di ogni tipo, appunto che le Regioni non possono entrare nel merito dei
rapporti di diritto privato (tra le tante v. ad es. le sentenze Corte cost., 24-07-1998, n. 326.
Corte cost., 30-07-1997, n. 285; Corte cost., 07-11-1994, n. 379 ecc.).
Da ciò consegue che se una legge regionale entri nel merito del contenuto del contratto di
locazione, che è un tipico contratto di diritto privato, tale intervento sarà costituzionalmente
illegittimo.
Ciò accade ad es. in relazione alla legge reg. Veneto n. 33/2002, che nell’adottare la disciplina
generale del turismo ha regolato anche le strutture ricettive, includendo in queste le unità
abitative ammobiliate ad uso turistico (art. 25) anche non imprenditoriale (art. 27), cioè
occasionale ed ha fissato:
a) la durata minima della locazione (art. 25, comma 5);
b) orari di disponibilità dell’immobile (art. 25 comma 9).
c) il contenuto del prezzo – recte: del canone di locazione (art. 34, comma 10) - in
relazione ai servizi che vanno obbligatoriamente resi.
Ha anche regolato molti altri contenuti sui quali per ora non occorre soffermarsi.
La legge in esame ha poi comminato sanzioni che arrivano fino ad € 5.000 per le violazioni
nonché la chiusura dell’attività (art. 43).
L’illegittimità delle norme che riguardino i rapporti di diritto privato intersoggettivi – cioè tra
conduttore e locatore – è palese; tuttavia chi decidesse di concludere un contratto di locazione
che non rispetti la legge regionale – ed ovviamente per ogni Regione occorrerà verificare quali
regole sussistano - si troverà di fronte al rischio della sanzione, con necessità di impugnarla
avanti agli organi giurisdizionali competenti, di chiedere che la questione sia rimessa alla Corte
costituzionale ecc.
E’ quindi evidente che:
a) lo schema di contratto che si allega è solo una traccia generica da adattare alla legge
regionale in vigore per chi non intenda affrontare alcun rischio in ordine alle sanzioni
previste dalle leggi regionali vigenti;
b) lo schema di contratto è invece utilizzabile per chi non intenda accettare limiti di tal
genere, fermo ovviamente che la valutazione sulla natura privatistica o meno di un
limite contenuto in una legge regionale non può essere valutata in totale certezza,
spettando comunque al giudice ogni decisione.
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CONTRATTO DI LOCAZIONE DI IMMOBILE PER FINALITA’ TURISTICA
(art. 1, comma 2, lett. c) legge 9 dicembre 1998, n. 431)
1. Il/La sottoscritta Agenzia/Agente Immobiliare (nome), di seguito denominato come
“Agente”, rappresentato dal Sig.
………………(nome e cognome), iscritto nella sezione
“Agenti con mandato a titolo oneroso” presso il ruolo della Camera di Commercio di …………,
(oppure: iscritto al Registro imprese/R.E.A. della Camera di commercio di) al n. …………..,
con sede in ……………., via ………………, n. ………………., tel………………, e-mail ……….
per conto del Mandante sig. …………………(nome, cognome, res.), C.F. …………………
-oppure, se c’è mandato con procura-:
in nome e per conto del Mandante sig. …………..(nome, cognome, res.), C.F. ……………..
titolare, nella veste di ……….. , del potere di concedere in locazione il seguente
immobile, idoneo ad essere concesso in locazione in base alle vigenti disposizioni di legge e
conforme alle normative sulla sicurezza degli impianti, completamente arredato con i beni di
cui all’inventario contenuto all’interno dell’immobile sito in ………………, via ………….,
n. ………, condominio ……………….. piano…………….. ,
concede in locazione ad esclusivo uso turistico del conduttore
il suddetto immobile a ………………., nato a …………………………… , il …………, residente
in ……………………. , via ………………….., n…………….., tel……………., e-mail…………,
C.F.……………………………………, documento di identificazione …………, n.……….,
rilasciato
da…………..,
il
…………………………………di
seguito
denominato
come
<<Conduttore>>, che si impegna ad ospitarvi non più di ………….. persone, lui compreso,
per il periodo, comunque non superiore a trenta giorni, dal ………………………….. al ………
……………………….., allorché la locazione di cui al presente contratto cesserà senza
bisogno di disdetta alcuna, che si intende sin d’ora data per allora, per un canone
complessivo di € ………………….
( …………………….. )
2. Al momento della firma del presente contratto il Conduttore versa all’Agente, che la incassa
in nome e per conto (oppure: per conto) del Mandante e qui rilascia quietanza dell’avvenuto
pagamento, la somma di €……………………………… titolo di caparra confirmatoria, ai sensi
dell’art. 1385 c.c.
3. Il pagamento del canone dovrà avvenire nel momento in cui il Conduttore si presenterà
presso l’Agente per ritirare le chiavi dell’ immobile. La caparra già versata sarà imputata al
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canone dovuto e quindi nel momento in cui si presenterà per ritirare le chiavi dell’immobile, il
Conduttore dovrà versare a saldo la somma di €…………………………………
4. Sempre nel momento in cui si presenterà presso l’Agente per ritirare le chiavi dell’immobile,
il Conduttore, oltre alle somme già precisate, verserà all’Agente, la somma di €………….. a
titolo di deposito cauzionale infruttifero, somma che gli verrà restituita al termine della
locazione, previa verifica dello stato dell’immobile e degli arredi e dei consumi per utenze.
5. Il Conduttore potrà ritirare le chiavi dell’immobile presso l’Agente a partire dalle ore …del
giorno d’inizio della locazione e dovrà riconsegnarle entro le ore ……….. del giorno ultimo
della locazione. L’Agente sarà disponibile per la consegna e il ritiro delle chiavi nell’arco
dell’orario di apertura, e cioè tutti i giorni, dalle ore………alle ore……….., escluso il ……….
6. Le spese concernenti l’erogazione di luce, gas e acqua, le spese condominiali, tassa
asporto rifiuti e le spese di manutenzione dell’immobile comprese le spese di piccola
manutenzione, rimarranno a carico del Mandante locatore;
rimarranno
non rimarranno
a carico del Mandante locatore le seguenti spese:
Di tutte le spese di cui sopra a carico del Mandante locatore per utenze, condominiali ed
asporto rifiuti, si è già tenuto conto nella determinazione del canone di locazione, dovendosi
pertanto ritenere le medesime già ricomprese forfetariamente nell’ entità del medesimo.
L’Agenzia potrà richiedere al Conduttore il rimborso di spese per utenze per la sola quota
parte di costo eccedente l’importo di €…………………….., trattenendolo dal deposito
cauzionale.
7. Il Conduttore dovrà segnalare all’Agente eventuali difetti dell’immobile e degli arredi o loro
ammanchi rispetto all’inventario all’interno dell’immobile, entro ventiquattro ore dalla
consegna delle chiavi. In mancanza di segnalazione, i suddetti difetti od ammanchi si
presumeranno imputabili al Conduttore.
8. L’immobile è concesso in locazione esclusivamente per finalità turistica ai sensi dell’art.1,
comma 2, lettera c), della legge n. 431/98. Sono ammessi/non sono ammessi animali di
piccola taglia.
9. La consegna delle chiavi avverrà solo a seguito del versamento di tutte le somme dovute.
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10. Nel caso in cui il Conduttore non provveda al ritiro delle chiavi e al contestuale saldo di
quanto dovuto entro il secondo giorno successivo a quello d’inizio del periodo di locazione,
l’Agente, in nome e per conto del Mandante, potrà recedere dal contratto, ritenendo la
caparra, oppure in caso di mancata locazione in sostituzione potrà pretendere il versamento
dell’intero canone convenuto.
11. Il Conduttore dichiara di conoscere e di accettare il regolamento condominiale, allegato al
presente contratto.
12. L’ospitalità nell’immobile, di un numero di persone superiore a quello convenuto
comporterà la risoluzione del contratto, ai sensi dell’art. 1456 cod.civ. e l’obbligo di versare
all’Agente, che la incasserà in nome e per conto del Mandante, una somma pari
all’ammontare del canone convenuto, a titolo di penale ai sensi dell’art. 1382 cod.civ. anche
trattenendo a tal fine il deposito cauzionale.
13. La sublocazione, il comodato o la cessione in godimento a qualsiasi altro titolo a terzi è
vietata.
14. Dalla somma che il Conduttore consegnerà a titolo di cauzione verranno detratti, al
momento della restituzione, gli importi necessari per riparare gli eventuali danni sofferti
dall’immobile e/o dagli arredi o loro ammanchi, a lui imputabili. Qualora l’ammontare dei danni
o degli ammanchi dovesse superare quello del deposito cauzionale, anche questa differenza
dovrà essere versata all’Agente, che la incasserà sempre in nome e per conto del Mandante.
15. Nel caso di riconsegna delle chiavi anticipata rispetto al termine di scadenza della
locazione il canone già versato non verrà restituito.
16. Eventuali proroghe della locazione dovranno essere convenute per iscritto.
17. Le parti si danno reciprocamente atto che, per quanto non previsto, il presente contratto è
esclusivamente regolato dalle norme del codice civile e della vigente legge regionale in
materia, trattandosi di locazione stipulata per soddisfare esigenze abitative aventi finalità
turistica.
18. Tutte le controversie nascenti dal presente contratto verranno deferite al servizio di
mediazione della Camera di Commercio di ……… risolte secondo il Regolamento da questa
adottato in quanto compatibile con la normativa vigente in materia.
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19. Trattandosi di contratto di locazione di durata non superiore ai trenta giorni il medesimo è
soggetto a registrazione solo in caso d’uso ai sensi dell’Art. 2-bis dell’Allegato A – Tariffa,
Parte Seconda, al D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131.
(DATA E LUOGO)
Lì_________________, presso gli uffici dell’Agente/Agenzia, in _______________
Il Conduttore
_______________
L’Agente
_______________
Ai fini degli artt. 1341 e 1342 c.c., vengono qui specificatamente approvate le clausole 6, 7,
10, 11, 13, 15.
Lì_________________, presso gli uffici dell’Agente/Agenzia, in _______________
Il Conduttore
_______________
L’Agente
_______________
ALLEGATI : Regolamento Condominio
Il conduttore autorizza il locatore, relativamente al contratto di locazione sottoscritto, a
comunicare a terzi i propri dati anagrafici e personali secondo le modalità previste dal D.lgs n.
193/06.
Il Conduttore
_______________
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In separata dichiarazione da utilizzare ai sensi degli artt. 33 e segg. del codice del consumo:
Il Sig. ……………..…..
nella sua veste di conduttore dell’immobile ricevuto a titolo di
locazione turistica, dichiara di aver esaminato con attenzione tutte le clausole del contratto, di
aver valutato il loro contenuto e di trovarle conformi alla propria volontà, avendo chiesto
all’agente tutte le spiegazioni che gli servivano a tal fine e di non aver chiesto alcuna modifica
di quanto indicato nel contratto stesso.
In particolare gli è ben chiaro l’obbligo di non ospitare persone in numero superiore a quello
concordato e relative conseguenze in caso di violazione, di verificare subito i beni oggetto
dell’inventario, di non ritardare il pagamento per poter effettuare il ritiro delle chiavi, di non
aver diritto a rimborsi qualora decida di restituire in anticipo l’immobile, dell’obbligo di pagare
eventuali consumi che eccedano l’importo forfettariamente concordato e delle conseguenze
nel caso in cui non si presenti entro i termini concordati per il ritiro delle chiavi.
LUOGO E DATA _____________
FIRMA
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