la contabilità del condominio e la sua rilevanza ai fini fiscali

LA CONTABILITÀ DEL CONDOMINIO
E LA SUA RILEVANZA AI FINI FISCALI
In passato non esistevano specifici obblighi e l'amministratore di
condominio, basandosi sull'art. 1130 c.c. che recita: egli alla fine di ciascun
anno deve rendere conto della gestione, poteva adottare qualsiasi sistema di
contabilità limitandosi anche ad elencare solamente le entrate e le uscite.
Ma col passare degli anni il ruolo dell'amministratore condominiale si è
ampliato moltiplicandosi le sue responsabilità ed egli oggi deve tenere conto
sia delle norme del codice civile sia di quelle di natura fiscale.
In primo luogo per quanto riguarda la conservazione delle scritture contabili e dei documenti
relativi ai rendiconti consuntivi si ritiene necessario fare riferimento ai termini di natura fiscale e
quindi le stesse devono essere conservate per almeno cinque anni a partire dal dicembre dell'anno in
cui si è presentata la dichiarazione o sei anni in caso di mancata presentazione; inoltre
l'amministrazione finanziaria ha il potere di richiedere agli amministratori di condominio dati,
notizie e documenti relativi alla gestione in qualsiasi momento.
Il Bilancio Preventivo rappresenta il titolo con cui l'amministratore di condominio può e deve
esigere i contributi; egli non può effettuare nuove spese non previste dal Bilancio Preventivo salvo
che si tratti di spese necessarie ed urgenti.
L'amministratore è tenuto alla riscossione delle quote condominiali, così come previste nel Bilancio
Preventivo, e nel caso in cui il condomino non ottemperasse al pagamento l'amministratore può e
deve richiedere l'emissione di un decreto ingiuntivo.
L'amministratore ha anche l'obbligo di redigere il rendiconto annuale da presentare all'assemblea
per l'approvazione (obbligo derivante dalle norme sul mandato ai sensi dell'art. 1713 c.c. che recita:
il mandatario deve rendere al mandante il conto dell'operato e rimettergli tutto ciò che ha ricevuto
a causa del mandato.
Il Rendiconto annuale è composto:
9 Dal Bilancio Consuntivo che riassume voce per voce tutte le entrate e le spese gestite nell'anno
applicando il criterio di cassa e raggruppando le voci di spesa per tabelle riepilogative; la
differenza tra le entrate e le uscite rappresenta l'avanzo o il disavanzo della gestione.
9 Il Piano di Riparto (dare - avere) con cui la differenza in avanzo o disavanzo della gestione
viene ripartita in capo a tutti i condomini sulla base delle tabelle millesimali.
9 Lo Stato Patrimoniale (non obbligatorio ma decisamente consigliato a parere dello scrivente) nel
quale confluiscono i fondi di riserva e tutte le attività o passività annuali o di più anni,
indispensabile per verificare la correttezza della gestione; oltre a ciò devono essere riportate
tutte quelle spese che non si sono esaurite nel corso dell'anno.
L'amministratore deve convocare almeno una volta all'anno l'assemblea ordinaria per l'approvazione
del Bilancio Consuntivo annuale e del Bilancio Preventivo che dovranno essere inviati in copia a
tutti i condomini assieme all'avviso di convocazione dell'assemblea ed i condomini dovranno
ricevere il tutto almeno cinque giorni prima della stessa.
La Legge nr. 449/97 ha introdotto nuovi obblighi per il condominio con il riconoscimento dello
stesso quale sostituto di imposta; pertanto l'amministratore ha l'obbligo di effettuare le ritenute alla
fonte come acconto sui redditi di lavoro dipendente, sui redditi di lavoro autonomo, sulle
provvigioni e su ogni tipo di reddito erogato dal condominio, compreso quello dell'amministratore
stesso; i versamenti delle ritenute devono essere effettuati con il modello F24, a mezzo banca o
presso la Posta, entro il giorno 16 del mese successivo a quello di pagamento del relativo reddito.
Il condominio deve rilasciare la certificazione dei redditi corrisposti entro il mese di febbraio di
ogni anno indicando le ritenute effettuate e conservare le ricevute dei versamenti effettuati (art. 7
bis D.P.R. 600/73).
Per assolvere le sue funzioni l'amministratore deve richiedere l'attribuzione del codice fiscale e, nel
caso di variazione dell'amministratore, deve richiedere tempestivamente (entro 30 giorni) la
variazione dei dati relativi al rappresentante legale.
Il condominio deve provvedere alla presentazione annuale del Modello 770 che riepiloga le ritenute
ed i versamenti effettuati oltre all'elenco dei percipienti dei redditi erogati dal condominio con i
relativi dati anagrafici.
Altra importante novità contenuta nella Legge 449/97 è l'obbligo da parte dell'amministratore di
comunicare annualmente all'Anagrafe Tributaria l'ammontare dei beni e dei servizi acquistati dal
condominio; non devono essere indicati nel modello le forniture di acqua, gas ed energia elettrica
ma sicuramente i dati anagrafici e fiscali delle ditte fornitrici e non dovranno essere indicate tutte
quelle forniture per le quali i compensi o i pagamenti sono stati assoggettati alla fonte a ritenute e le
forniture e servizi di ammontare inferiore ad euro 258,23.
Dette comunicazioni devono essere effettuate obbligatoriamente a cura dell'amministratore in carica
al 31 Dicembre dell'anno di riferimento; termini, modalità e contenuto delle comunicazioni sono
stabiliti annualmente con decreto del Ministero delle Finanze.
Con la Legge 27 dicembre 2006, nr. 296 (cosiddetta Legge Finanziaria), pubblicata sulla
Gazzetta Ufficiale nr. 299 del 27-12-2006 supplemento ordinario nr. 244, con il comma 43
vengono introdotte importanti novità nella materia condominiale che si inseriscono in quanto
disposto dal D.P.R. 29.09.1973, nr. 600, art. 25 ter.
E’ previsto infatti che il condominio, come sostituto di imposta, sia debitore nei confronti dell’
Erario a partire dal 01-01-2007 (data di entrata in vigore della Legge Finanziaria 2007), di una
somma pari al 4% sul reddito del percipiente da trattenersi al momento del pagamento del
corrispettivo (cosiddetta rivalsa) sulle prestazioni relative a contratti di appalto di opere o di servizi
(come ad esempio l’appalto delle pulizie) o prestazioni occasionali rientranti tra i redditi di
attività commerciali non esercitate abitualmente ai sensi dell’art. 67, comma 1, lettera i, del
T.U.I.R. (ad esempio il caso del pensionato che presti occasionalmente attività di piccola
manutenzione per il condominio).
La ritenuta, trattandosi di ritenuta alla fonte, dovrà essere applicata, salvo diversa indicazione da
parte dell’Agenzia delle Entrate che fornirà tra gennaio e febbraio 2007 i chiarimenti ufficiali
necessari alla completa e corretta interpretazione della norma, ai corrispettivi liquidati dal 01-012007 (quindi anche ai corrispettivi pagati nel 2007 ma fatturati al 2006) sulla parte del corrispettivo
al netto dell’imposta sul valore aggiunto; naturalmente nel caso di pagamenti frazionati, la ritenuta
sarà applicata solo al momento dei relativi pagamento frazionati.
Dovrebbero risultare escluse da questa ritenuta tutte le tipologie contrattuali che non rientrano
nell’ambito dell’esercizio di impresa come ad esempio i Commercialisti, i geometri, gli architetti,
gli avvocati ecc.) ed anche, in base all’interpretazione letterale dell’art. 2222 c.c., i corrispettivi
derivanti da contratti di prestazione d’opera.
Una volta effettuata la ritenuta il condominio dovrà versare l’importo trattenuto all’Erario tramite il
modello F24 con l’indicazione dell’apposito codice tributo (ad oggi ancora non comunicato da parte
dell’Agenzia stessa) entro il giorno 16 del mese successivo a quello del pagamento.
Una volta effettuati tali adempimenti il condominio, per analogia a quanto accade oggi per i liberi
professionisti, dovrò provvedere a certificare le ritenute operate e redigere la dichiarazione dei
sostituti di imposta (ex modello 770).
A fonte di tutto quanto sopra e di tutto quello che potrà aggiungersi in futuro è evidente la necessità
di affidarsi ad un amministratore professionista per garantire una corretta gestione del proprio
condominio.
Marco Lombardozzi
Studio 3 A s.n.c.
10-01-2007