OGGETTO : fallimento no79 /2010

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Arch. Maria Alborghetti
periziadistimain fallimenton.7912010
Brescia 19agosto2010
OGGETTO : fallimento no79/2010
"FRANCHINI COSTRUZIONI" srl consedein Brescia
Curatore dott. Ferdinando Chiusa
G.D: dr. GustavoNanni
PREMESSA
Con prowedimento in data 10 maggio 2010 il dott. FerdinandoChiusa nomina la
sottoscritúaarchitettoMaria Alborghetti , con studio in Brescia via Aquileia 12 b ,
iscrittaall'albo degli architetti di Bresciaal n' 800 , consulentetecnicod'ufficio nel
fallimentoin oggetto.
In data 11 maggio 2010, presentatoil giuramentodi rito, il curatorefallimentare affida
all'espertoil seguentequesito:
"Accertatala consistenzae la proprietà,esaminati gli atti, ispezionatii luoghi, tenuto
conto dello stato di manutenzionee di produttività, nonché di og¡i altro elemento
necessarioed utile ai frni dell'indagine,determini I'espertoil valore di mercatodegli
immobili acquisitialla massafallimentare.
Indichi inolhe il valore degli stessi ai fini ICI ed accerti le regolarità urbanisticoione di certificazioneenergetica.
amministrative.PredispongaaltresìI' attestaz
Acquisiscai documenti catast¿lidel caso e specifichi la situazioneipotecariadesunta
dall'Agemia del Territori o".
Si assegnaterminedi gg.120 per il depositodell'elaborato.
ELENCO IMMOBILI
Come da allegatevisure catastali allegategli immobili consistonoin :
Comunedi Lonato (Bs)
N. 2 alloggi con autorimessain viaCàNova,
A¡ch. Maria Alborghetti
periziadi stimain fallimenton.7912010
Fg 50 mapp.le
n'348sub.7e l7
Fg 50 mapp.le
no348sub.6e 16
Area esternaadibitaa stradae parcheggiprivati usopubblico in via Cà Nova Foglio 50
mapp.li309-310 per la quotapartedi 1440/4335
Gli alloggi in oggettosonoposti al piano terra di unapalazzina, che si sviluppasu due
piani fuori terra ed un piano interrato,situata in Comune di Lonato (Bs) Iocalità
Centenaro,
via Cà Nova n.52.
parcheggiad uso pubblico, in conformità a quantoprevisto dal Piano di lottizzazione
dell'interocomparto,ora ultimato.
I.RELAZIONE VENTENNALE CONSERVATORIA RR.II
Si rimanda all'allegata documentazionerelativa alla visura ventennale presso la
Conservatoria
RR II.
In particolare sugli immobili gravanole seguentiiscrizioni :
iscrizione del l/4/2005 reg.part.3640reg.gen. 16585
Ipotecavolontariaderivanteda concessionea garanzia di aperturadi credito pubblico
ufficiale Birilli Guido repertorio n. 15138/3236del 29/3/2005 a favore della Banca
dell'Artigianatoe dell' Industrias.p.a.
iscrizione del27/4/2009 reg. part.3426reg. gen. 17781
ipoteca giudiziana derivanteda decretoingiuntivo pubblico ufficiale Tribunale di Brescia
w
, repertorio 9578/2009 deI 22/0412009a favore B.C.C. del Garda-Bancadi Credito"
CooperativoColli Morenici del Garda.
sentenzadichiarativadi fallimentoreg. gen. 30952reg.part.lT 512n data2l/7 /2010
I
relativamenteagli immobili F. 50 mapp.le348 subb.7 - 17 :
trascrizione del 2112/2009reg. part. 30249 reg. gen.51304 domanda giudiziale- /
esecuzione
in forrnaspecificapubblicoufficiale Tribunale rep. 11l/2009 del22/10/2009
Il tutto come da visura presso la conservatoriaRR.II. Allegata alla presenterelazione.
2.CONF'ORMITA' T]RBANISTICA
L'area sullaqualeinsisteI'immobileè indicatadal vigentein salvaguardia
PRG come
zonaC2: zonaresidenzialedi espansione
radacon obbligo di piano attuativo.Il PGT in
adozioneinseriscel'area tra gli "ambiti tenitoriali a prevalentedestinazioneresidenziale
identificati con I'edificazione del consolidato",pertanto areasaturadal punto di vista
edilizio-edificatorio.
L'immobile è stato edificato su un lotto posto all'interno di un compartodi
una
lottizzazionedenominata"Centenaro".Attualmenteil compartoè statoultimato,tutti gli
oneri ad essorelativi sonostatiassolti.
L'intera palazzinaè stataedificatain virtu dei seguentiprowedimenti edilizi:
DenunciaInizio Attività presentatain data15 giugno 2005n. L42/05;
Variantepresentatain data4 ottobre 2005 n. 20446;
Variantepresentatain data 18 ottobre 2006n. 20147.
E' statorilasciatocertificatodi aeibilità in data9 ottobre2007.
oonfonna'.a'quanto:approvateli:,,
Quanto,lealizzato,è:
3.VALUTAZIONE AI FINI ICI
L'aliquotaICI in vigorenel 2010pressoil Comunedi Lonato è del 7 /1000per tutti gli
immobili, esclusala prima casa,esenteICL
Le relative rendite catastalisono soprariporüate.
4.PROVENIENZA
La proprietàdell'areasu cui insistel'immobile è pervenutaalla ditta FRANCHINI
COSTRUZIONIsrl con atto di compravendita
notaioGuido Cirilli in data29 marzo2005
n 15137 di repertorio,registrato in data 3l marzo 2005 aI numero 2462 sene lT e
trascrittoa bresciain data I aprile 2005 ainn. 16584/9934..
La società"Immobiliare la Rosa " di Isabelli Giuseppe& C. s.n.c. vendevaalla "
FranchiniCostruzioni"
s.r.l..
s.DESCRIZIONEIMMOBILI
AREA ESTERNA mapp.li 309-310F.50per la quota narte di 1440/4335
L'area mapp.li 309-310 F. 50 indivisa nella quotaparte di 1440/4335 consistein area
esternaal lotto, di mq 436(mapp.le309)e mq 456 ( mapp.le310),per complessivimq
992, adibita a parcheggioe stradaad usopubblico, in conformitàa quantostabilitonel
piano di lottizzazione.La convenzioneurbanisticarelativa alla lottizzazione stþulata in
datz 29 ottobre 1998 , registrata a Bresciain data 6 novembre 1998 al n.6239 S1,
prevedeall'art. 15 relativamente tale area tale arca :"La nuova strada interna è
assoggettata
ad uso pubblico. La manutenzioneordinaria e straordinariadelle stradee
degli impianti tecnologici è a carico dei lottizzanti ad esclusionedella illuminazione
pubblicala qualeverràpresain gestionedal comunea collaudiultimati".
.DESCRIZIONE COMUNE AI DUE ALLOGGI
L'intero immobile è stato edificato ed ultimato ta il2006 ed il 2007; è inserito nel
contestoabitatodellafrazioneCentenaro,nelle immediate vicinanzedei serviziprimari e
ben servitodallaviabilità sovracomunale.
L'immobile è collocatoin un contestopaesaggistico
di pregio, in zonaverdelievemente
collinareed amena,a soli 5-6 km da Desenzanoe da localitàturistico recettive.
La palazzrnacomprenden. 8 alloggi con autorimessa,di cttí n.2 oggetto della presente
relazione;quatho al piano terra e quattroal primo piano con annesseterrazzee portici.
Al piano interratosonoposten. 8 autorimessecon relativo corsellodi manovrae scivolo
di accessoa cielo apertocomuni.
L'accessocarraioè in lato ovest,da via Cà Nova, mentrequellopedonaleè in lato nord
da stradainternadotatadi parcheggiesterniad usopubblico.
L'interaareaè recintataconmurettoe ringhierasul frontestrada,mentrein prossimitàdel
corsello di manovra la recinzione è realizzatacon muro di contenimentoin CA
e
soprastante
rete metallicae piantini in ferro. All'interno della recinzione sul fronte
strada,sonoricavatele nicchieper i contatori,ispezionabili
dall'esterno.
Dall'accessopedonale, mediantevialetto interno comune,pavimentatoin klinker, si
accedeal vano scalacomune, dotatodi porta a veri , che conducesia al piano primo che
al corsellodi manovranell'interrato.
L'areaverdeesternaè suddivisain quattroparti,ognunadi proprietàesclusiva.
La scalacomune è in CA con pedatein marmo di Botticino e pianerottoli e alzaten
marTnorossodi Verona;è dotatadi ringhiera in ferro .
Lo scivolo in lato ovest è regolarmentepavimentato in cemento con muro di
contenimentoin CA.; il corsellodi manovraè pavimentatoin battutodi cemento.
La palazzina ha strutturaportantein CA ; il tamponamento
è in muraturatipo"Poroton"
con cappottoesternoda cm 3 tinteggiato(infonnazionedesuntadal progettoedilizio)
. Il tetto è realazato in legno, coibentato e ventilato, con gronde in legno , manto di
coperturain tegolea canale(coppi) , canalidi grondae pluviali in rame semicrudo.
Il solaio tra il piano interratoed il piano terra è in lastreprefabbricatetipo "lastral", i
solai interpianosonoin laterocemento.
Gli infissi estenrisonoin legnoe doppi vetri, con anteoscurantiestemein legno.
Le banchinesonoin marmodi Botticino.
I balconi sono tutti dotati di pavimentazionein klinker e ringhiera in ferro a disegno
semplicecolor neroferromicaceo.
Lapalazzinaè collegataalla fognaturacomunale,acquedotto,retegase telefonica.
I due alloggi di seguito descritti sono posti al piano terra con autorimessa al plano
interrato dotati di antistantearea esclusiva a siardino.
APPARTAMENTO CON AUTORIMESSA sub.7 e sub 17
ALLOGGIO
L'alloggio è postoal piano rialzato, vi si accededal vano scalacomune.
E' compostoda :
un soggiorno/ingressocon angolocottura di mq 22,70 conantistanteportico di mq 16 e
giardinoesclusivodi mq 85 ,
duecamereda lettodi mq 14,26e mq 9,10, un bagnodi mq 4,32,unbalconedi mq 9,66
Il soggiornoè dotatodi un'ampiaportafinestrascorrevolecon anteoscurantiesterne.Ha
un angolocottura;tutta la zonagiorno è pavimentatain marrnodi Botticino.
Laporta d'ingressoè in legno,blindata.
Dal soggiornosi accedeallazonanotte.L'atrio notteè di mq 1,80. Atrio notte e camere
da letto hannopavimentazione
in parquetin rovere.
Il bagno è dotato di doccia ed attacchi lavatrice ed ha pavimento e rivestimento in
ceramica.
Dalle camereda letto, dotatedi porta-finestra,si accedealla tenazza che affaccia sul
corsello di manovrain lato sud. .
Balcone e portico hannopavimentoin Klinker.
Le porte inteme sono in legno tamburate cieche, serramentiesterni in legno con doppi
vetri ed anteoscurantiestemein legno.
Laporta del soggiornoè a scomparsascorrevole.
Le pareti ed i soffitti sonointonacatial civile e tinteggiati.
Nel bagnoè postoun termoanedo.
La caldaiaè postain appositanicchia realizzatasulla pareteesternanellatenazza.
Altezzanettainteme dí mt 2,73.
Sonopresentii seguentiimpianti:
A¡ch.MariaAlborghetti
perizia
di stimain fallimento
n.7912010
riscaldamentocon caloriferi e termo affedo nel bagno,idro-sanitario,elettrico a norrna,
telefonico,citofonoe televisione.
AIJTORIMESSA
L'autorimessaè postaal di sotto dell'alloggio ma non è direttamentecollegataalla
stessa;vi si accededal vano scalacomunemedianteporta in ferro . Halarghezzaminima
mt 2,80 e lwghezza mt. 10,10per due posti auto.Ha pavimentoin battuto di cemento
lisciato,paretiin blocchi di prismi in cementoa vista, soffitto in solaioprefabbricatotipo
"iastral" a vista.La portabasculanteè in ferro , con aperturamanuale.
L'autorimessa
è dotatadi impiantoelettrico.
L'altezzanettainternaè dimt2-42.
Misurazionilorde:
ALLOGGIO mq 61
BALCONE mq 9,66
PORTICOmq 16
GIARDINO mq 85
AUTORIMESSA mq 39
Le superficilorde soprariportatesonodesuntedai rilievi eseguitie dalle planimetriedi
progettoe catastali.
DATI CATASTALI
L' immobile in esameè catastalmente
contraddistintocomesegue:
comunecensuariodi Lonato (Bs), via Cà Nova , catastofabbricati:
Fg 50 mapp.leno348sub.7,cat.N2 ,c1.4,vani 4, rendita€,309,87,pianoT;
Fg 50 mapp.leno348
sub.17,cat.C/6,cl.4,mq.31,rendita
C43,38,pianoS1;
Proprietà1000/1000
:
FRANCHINI COSTRUZIOMsrl con sedein Brescia.P.I. 03535330173
Confini:.
A¡ch.MariaAlborghetti
periziadistimain fallimento
n.19/2010
Da nord versoovest:
Alloggio : a nord via Cà Nova, ad est alloggio sub. 8 , a sud vuoto su corsello di
manovra,ad ovestandronevanoscala comuni e alloggiosub.6.
Autorimessa:a nord terrapieno,ad est autorimessasub.18,a sud corsellodi manovra,ad
ovestandronecomune.
. VALUTAZIONE
Alla luce di quantosopraesposto;
tenutocontodella superficiedell'immobile,tipologia e posizione;
tenutocontodella zonain cui è postoI'immobile, dallavicinanzaai serviziprimari,ben
servitada viabilitàe parcheggi;
tenuto conto che la zonaè postanelle immediatevicinanzedel comunedi Desenzanoe
del lago di Garda;
Consideratochel'alloggio ha un buon livello di finiture ed è nuovo,libero e mai abitato;
tenuto conto dalla presenzadi impianti a norma ;
tenutocontodella adeguatapossibilitadi parcheggio;
Considaratala presenzadi un ampiogiardinoprivato , di un portico e balcone;
presoI'atto deiprezzi medi di edifici similari ad uso abítazioneposti in zonai
visto il bollettino dei prezzi degli immobili edito dalla Cameradi Commercio della
provincia di Brescia;
fatti i debiti e prudenziali raffronti con immobili similari posti in zoÍra; io sottoscritta
ritengoequo valutareI'immobilein €/mq 2.100,00:
CALCOLO SUPERFICICOMMERCIALI
Abitazione
MQ 61
Porticoe balconemq l6 +9,66x30Yo
MQ
Autorimessamq 39 x50%
MQ t9,5
7,7
Giardino mq 85 x 5%
MQ
4,25
MQ92,00 x€lmq 2.100,00 :€. 193.200,00
Pertanto:
il valoredell'alloggiosub.Tconautorimessa
sub.17in comunedi Lonato di
proprietàFRANCHINI COSTRUZIONI srl è pariaad € 193.200,00
( diconsieurocentonovantatremiladuecento/oo).
APPARTAMENTO CON AUTORIMESSA sub. 6 e sub 16
ALLOGGIO
L'alloggio è postoal piano rialzato, vi si accededal vano scalacomune.
E' compostoda :
un soggiomo/ingressocon angolocottura di mq 22,70 conantistanteportico di mq 16 e
giardinoesclusivodi mq 85 ,
duecamereda lettodi mq 14,26e mq 9,10, un bagnodi mq 4,32,unbalconedi mq 9,66
Il soggiomoè dotatodi un'ampiaportafinestrascorrevolecon anteoscurantiesteme.Ha
un angolocottura;tuttalazona giornoè pavimentatain marmodi Botticino.
Laportad'ingressoè in legno,blindata.
Dal soggiomosi accedealla zonanotte.L'atrio notte è di mq 1,80. Atrio notte e camere
da letto hanno pavimentazionein parquetin rovere.
Il bagno è dotato di doccia ed attacchi lavatrice ed ha pavimento e rivestimento in
ceramica.
Dalle camere da letto, dotate di porta-finestra, si accede alla terrazza che affaccia sul
corsellodi manowain lato sud..
Balcone e portico hannopavimentoin Klinker.
Le porte interne sono in legno tamburatecieche,serramentiesterniin legno con doppi
vetri ed anteoscurantiesternein legno.
La portadel soggiornoè a scomparsa
scorrevole.
Le paretied i soffitti sonointonacatial civile e tinteggiati.
Nel bagnoè postoun termo arredo.
Lacaldaia è postain appositanicchiarealizzatasulla pareteestemanellatenazza.
Altezzanettainternedi mt 2,73.
Sonopresentii seguentiimpianti :
riscaldamentocon caloriferi e termo arredonel bagno,idro-sanitario,elettricoa norna,
telefonico,citofono e televisione.
AUTORIMESSA
L'autorimessaè posta al di sotto dell'alloggio ma non è direttamentecollegataalla
stessa;vi si accededal vano scalacomunemedianteporta in ferro . Halarghezzaminima
mt 2,85 e hnghezzamt. 10,10per due posti auto.Ha pavimentoin battutodi cemento
lisciato,paretiin blocchi di prismi in cementoa vista, soffitto in solaioprefabbricatotipo
"lastral" a vista.La portabasculanteè in ferro , con aperturamanuale.
L'autorimessa
è dotatadi impiantoelettrico.
L'altezzanettainternaè dimt2.42.
Misurazionilorde:
ALLOGGIO mq 61
BALCONE mq9,66
PORTICOmq 16
GIARDINO mq 85
AUTORIMESSAmq 33,0
Le superficilorde soprariportatesonodesuntedai rilievi eseguitie dalle planimetriedi
progettoe catastali.
DATI CATASTALI
comesegue:
L' immobilein esameè catastalmente
contraddistinto
comunecensuariodi Lonato (Bs), via cà Nova , catastofabbricati:
Fg 50 mapp.leno348sub.6,cat.A/2 ,cl.4,vani4, rendita€ 309,87,pianoT;
Fg 50 mapp.leno348sub.l6 ,cat.Cl6,cl.4,
mq.30,renditaC37,l9,pianoS1;
Proprietà1000/1000:
FRANCHINICOSTRUZIONIsrl consedein Brescia.P.I. 03535330173
Confini:.
Da nord versoovest:
Alloggio : a nord via Cà Nov4 ad est alloggio sub.7 ed andronevano scalacomuni , a
sud vuoto su corsellodi manovra,ad ovestalloggiosub.5.
Autorimessa:a nord terrapieno,ad est andronecomune, a sud corsello di manovra,ad
ovestautorimessa
sub 15.
. VALUTAZIONE
Alla lucedi quantosopraesposto;
tenutocontodella superficiedell'immobile,tipologiae posizione;
tenutocontodella zonain cui è postoI'immobile, dalla vicinanzaai servizi primari, ben
servitada viabilità e parcheggi;
tenutoconto che lazona è postanelle immediatevicinanze del comunedi Desenzanoe
del lago di Garda;
ConsideratocheI'alloggio ha un buonlivello di finiture ed è nuovo, libero e mai abitato;
tenutoconto dalla presenzadi impianti a norma ;
tenutocontodella adeguatapossibilitàdi parcheggio;
Considarat¿la presenzadi un ampio giardino privato , di un portico e balcone;
presol'atto deiprezzimedi di edifici similari ad uso abítazioneposti in zoîa;
visto il bollettino dei prezzi degli immobili edito dalla Cameradi Commercio della
provinciadi Brescia;
fatti i debiti e prudenzialiraffronti con immobili similari posti in zoîa ; io sottoscritta
ritengoequo valutareI'immobilein €/mq 2.100,00:
CALCOLO SUPERFICICOMMERCIALI
Abitazione
MQ 61
Porticoe balconemq 16 +9,66x30%
MQ
Autorimessamq 33 x50o/o
MQ 16,5
Giardinomq 85 x 5%
MQ
SOMMANO
MQ 89,45
7,7
4,25
MQ 89,00x€/mq 2.100,00:€ 186.900,00
Pertanto:
il valoredell'alloggiosub.6 con autorimessa
sub.16 in comunedi Lonatodi
proprietà FRANCHINI COSTRUZIONI srl è paria ad C 186.900;00(
diconsieurocentoottantasemilanovecento
/oo).
In fede
arch. MariaAlborghetti
Allegati.
periziadi stimain fallimenton.79/2010
1. Documentazíonefotosrafica
2.Visurecatastali
3. planimetriecatastali
4.EstrattoConservatoriaRR.II. ventennale
5. cefüficazione energetica
6. certificatodi agibilità
7.attodi provenierza

OGGETTO : fallimento no79 /2010

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