PERIZIA DI STIMA

TRIBUNALE DI TREVISO
SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI
ESECUZIONE IMMOBILIARE
BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DELLE PREALPI
quale mandataria di
CASSA CENTRALE FINANCE S.R.L.
contro
DAL MAS VERONICA
R.G. ESEC. IMM.RI 402/2010
Giudice: dott. Antonello FABBRO
PERIZIA DI STIMA
STUDIO DI INGEGNERIA
dott. ing. MARIO DE LUCA ⎯ dott. ing. NICOLA DE LUCA
31029 VITTORIO VENETO - Condominio Residenziale C - via Dante 5
- tel.0438.556638-FAX 0438.940933- [email protected] -
INDICE
1. PREMESSA
Pag.3
2. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI
Pag.3
3. PROPRIETA’ E PROVENIENZA
Pag.5
4. STATO DI POSSESSO
Pag.5
5. SERVITU’ E VINCOLI
Pag.6
6. ISCRIZIONI E TRASCIZIONI PREGIUDIZIEVOLI
Pag.6
7. VERIFICA URBANISTICA
Pag.7
8. DESCRIZIONE SOMMARIA DELLA ZONA
Pag.9
9. DESCRIZIONE DEI BENI
Pag.10
10. REGOLARITA’ EDILIZIA DEI FABBRICATI
Pag.10
11. CERTIFICAZIONE ENERGETICA
Pag.11
12. DIVISIBILITA' DEL BENE
Pag.11
13. METODO DI STIMA
Pag.11
14. DETERMINAZIONE DEL VALORE DI STIMA
Pag.12
2
1. PREMESSA
Con provvedimento in data 14/05/2014 il Giudice dell'esecuzione dott. Antonello FABBRO ha
nominato il sottoscritto Nicola DE LUCA ingegnere, libero professionista con studio in Vittorio
Veneto via Dante n.° 5, iscritto al n.° 3194 dell’Albo degli ingegneri della Provincia di Treviso,
quale perito estimatore dei beni immobili di proprietà degli esecutata DAL MAS
VERONICA, siti in Provincia di Treviso nel Comune di Vittorio Veneto, via Virgilio, n.° 39 e
di seguito descritti.
Nell’udienza del 03/07/2014 presso il Tribunale di Treviso, lo scrivente prestava il giuramento di
rito e prendeva visione del quesito posto dal G.E. dott. Antonello FABBRO.
Esperite le indagini preliminari, le verifiche urbanistiche, compiuti i sopralluoghi del caso ed
assunte le necessarie informazioni, si riporta nel seguito della presente relazione il risultato della
stima eseguita.
Si consideri che il compendio immobiliare è costituito da:
− Un appartamento al piano secondo del condominio “Giglio Verde” in Vittorio Veneto
− Un garage al piano semi-interrato del condominio “Giglio Verde” in Vittorio Veneto
2. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI
L'immobile oggetto di stima è composto da un appartamento ad uso abitazione nel complesso
immobiliare denominato “Giglio Verde” in via Virgilio n.° 39 e il tutto così composto:
•
Ingresso con soggiorno cucina (zona cottura),una camera matrimoniale, uno studiocamera da letto, un ripostiglio-bagno e un bagno. Sono presenti anche due terrazze
esterne
•
Un garage nel piano interrato
•
Area scoperta condominiale
I beni risultano identificati al Catasto Fabbricati della provincia di Treviso:
3
•
Comune di Vittorio Veneto
Sezione C - Foglio 9 - Mapp. 610 - sub 27 - cat. A/2 - cl. 4 – cons. 4 vani - R.C. € 537,12
via Virgilio piano P2
In piena proprietà di DAL MAS VERONICA .
•
Comune di Vittorio Veneto
Sezione C - Foglio 9- Mapp. 610 - sub 33 - cat. C/6 - cl. 8 – mq. 25 - R.C. € 87,80
via Virgilio piano S1
In piena proprietà di DAL MAS VERONICA .
Confini del fabbricato (da nord in senso orario):
î Nord: facciata in affaccio su area scoperta,
î Est :su strada comunale,
î Sud: facciata in affaccio su area scoperta,
î Ovest: su strada SS. 51”Alemagna”-via Virgilio
Confini dell'appartamento (da nord in senso orario):
î Nord: sub n.° 11 e sub n.° 26,
î Est : facciata sull'esterno e parte con sub n.° 26,
î Sud: facciata sull'esterno,
î Ovest: facciata sull'esterno.
Confini del garage (da nord in senso orario):
î Nord: sub n.° 12,
î Est : terrapieno,
î Sud: sub n.° 20,
î Ovest: sub n.° 11.
Il condominio è eretto sul terreno censito al Catasto dei Terreni:
4
•
Comune di Vittorio Veneto
Foglio 49- Mapp. 610 – ENTE URBANO – sup. are 14.40
Il mappale n.° 610 confina a nord con il mappale n.°432, a est con il mappale n.° 1088, a sud con
il mappale n.° 746, a ovest con la SS. 51”Alemagna”-via Virgilio.
L'appartamento, come detto, fa parte del condominio “Giglio Verde”: nella divisione in millesimi
la quota di comproprietà per l'abitazione è di 104,79/1000 (centoquattro virgola settantanove
millesimi) e 13,06/1000 (tredici virgola zero sei millesimi) per il garage per un totale di
117,85/1000 ( centodiciasette virgola ottantacinque millesimi). Le parti comuni sono identificate:
area scoperta del fabbricato, marciapiede e scala esterna al mapp. n.° 610 sub 10, sul vano scale e
corridoio mapp. 610 sub 11, area di manovra mapp. 610 sub 12 e sulla rampa al mapp. 610 sub
9(quest'ultima comune anche ai garages sottostanti l'area urbana al mapp. 610 sub 15 che
saranno attribuiti ai proprietari delle unità abitative del limitrofo residence “Emanuele” e al
negozio sito al piano terra lato nord del medesimo fabbricato occupato in parte dal residence
“Emanuele”).
L'indagine catastale non ha evidenziato difformità tra lo stato di fatto e ciò che è depositato al
catasto.
3. PROPRIETA’ E PROVENIENZA
Attualmente l’immobile risulta in piena proprietà di DAL MAS VERONICA, per
successione legittima in morte di Dal Mas Walter apertasi il 24/01/2009, dichiarazione di
successione registrata a Vittorio Veneto il 22/01/2010 al n.°40, vol. 9990/10 e trascritta a Treviso
il 20/04/2010 ai nn. 13815/8430 e atto di accetazione di eredità con beneficio di inventario ai
rogiti del Notaio in Mestre dott. Lucia Tiralosi in data 09/02/2009 Rep. n.° 24953 trascritto a
Treviso il 13/02/2009 ai nn. 5212/3307.
4. STATO DI POSSESSO
All’atto del primo sopralluogo in data 03/11/2014 alla presenza del Custode del compendio
(IVG-Treviso), risultava libero.
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5. SERVITU’ E VINCOLI
L’accesso all'immobile avviene attraverso via Virgilio n.° 39.
Per quanto invece concerne le servitù sono state rilevati atti costitutivi di servitù attive o passive:
in allegato copia dell'atto redatto dal dott. Nico Vascellari, Notaio in Vittorio Veneto, in data
02/07/1963 rep. n.°8216 registrato a Vittorio Veneto il 08/07/1963 al n.°33 vol. n.°126 e trascritto
a Treviso il 18/07/1963 ai nn. 11723/10513, per servitù di passaggio e sosta per ogni mezzo
compreso carico-scarico merci.
Si fa presente inoltre che, l'appartamento è soggetto a delle servitù attive o passive venutasi a
creare a seguito del frazionamento dell'intero edificio e stabilite e poste in essere dalla Legge(ai
sensi dell'art. n.°1117 e seguenti del Codice Civile).
6. ISCRIZIONI E TRASCIZIONI PREGIUDIZIEVOLI
Sui beni oggetto di perizia risultano iscritte e trascritte le seguenti formalità per quanto riguarda
l'abitazione:
•
TRASCRIZIONE del 12/12/2002 - Registro Particolare 41289 Registro Generale 57129
Pubblico ufficiale PIANCA ALBERTA Repertorio 19571 del 06/12/2002
ATTO TRA VIVI - COMPRAVENDITA
•
ISCRIZIONE del 12/12/2002 - Registro Particolare 10975 Registro Generale 57130
Pubblico ufficiale PIANCA ALBERTA Repertorio 19573 del 06/12/2002
IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO
•
ANNOTAZIONE del 16/09/2003 - Registro Particolare 3923 Registro Generale 38278
Pubblico ufficiale PIANCA ALBERTA Repertorio 19379 del 12/11/2002
ANNOTAZIONE A ISCRIZIONE - RESTRIZIONE DI BENI
Formalità di riferimento: Iscrizione n. 3267 del 2000
•
ISCRIZIONE del 28/09/2005 - Registro Particolare 10030 Registro Generale 42958
Pubblico ufficiale BLANDALEONE ROBERTO Repertorio 121776 del 30/08/2005
IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO
FONDIARIO
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casuali in cui è possibile operare secondo criteri di completamento, sostituzione e/o ristrutturazione urbanistica e
edilizia e nelle quali esistono già le principali reti infrastrutturali.
2. Nel caso di realizzazione di nuovi alberghi l'altezza massima potrà essere di ml 9,00 e i volumi potranno essere
aumentati del 25%.
3. Negli edifici esistenti compresi in tali zone, salvo diverse prescrizioni cartografiche, sono ammessi tutti gli
interventi previsti al Titolo III delle presenti Norme.
Sono ammessi aumenti volumetrici nel rispetto dei seguenti indici parametrici:
- altezza massima come previsto per le singole sottozone C1
- distanza minima dai confini di proprietà: ml 5,00
- distanza minima tra edifici: ml 10,00 o in aderenza
- indice di edificabilità fondiaria: come previsto per le singole sottozone C1
Sono ammesse le soprelevazioni nel rispetto del sedime esistente anche in deroga alle distanze fissate dal presente
articolo, ma in conformità a quelle previste dal Codice Civile.
Sono ammessi gli ampliamenti in allineamento lungo le strade, anche a distanza inferiore a ml 7,00, a condizione
che le stesse costituiscano con le preesistenze un fronte tipologicamente e morfologicamente omogeneo.
E’ comunque ammessa la costruzione in aderenza, purchè avvenga a parità di fronte e di numero di piani.
Sono in ogni caso ammessi ampliamenti per adeguamenti igienico-sanitari e per altre esigenze tecnico-funzionali
per un massimo di 150 mc.
4. Allo scopo di ottenere miglioramenti dell'assetto urbanistico di queste zone, coordinando sul piano funzionale e
morfologico interventi riguardanti più unità edilizie, possono essere formati consorzi tra proprietari e costituiti
Comparti attuativi ai sensi dell’art. 21 della L.R. 11/04 e successive modifiche e integrazioni. Il perimetro del
Comparto così costituito va approvato dal Consiglio Comunale. In caso di costituzione di Comparto l'indice di
edificabilità fondiaria può essere aumentato dal Consiglio Comunale fino alla misura massima del 25%.
5. Negli edifici esistenti alla data di adozione della Variante di Sintesi (marzo 1993), che non superino l'altezza di
gronda di ml 10, è possibile la soprelevazione delle murature perimetrali di ml 0,50 e di conseguenza la
soprelevazione contestuale del colmo, al fine di rendere abitabile i sottotetti esistenti.
6. Tali aree sono suddivise in zone C1.1, C1.2, C1.3. Nel rispetto delle condizioni urbanistiche, insediative e
paesaggistiche del contesto territoriale in cui ricadono e l'edificazione potrà avvenire attraverso l'intervento diretto
rispettando i seguenti indici:
a) sottozone C1.1
- altezza massima: ml 9,50
- distanza dalle strade: ml 7,00
- indice di edificabilità fondiaria: 1,50 mc/mq.
b) sottozone C1.2
- altezza massima: ml 6,50
- distanza dalle strade: ml 7,00
- indice di edificabilità fondiaria: 1,00 mc/mq.
Prescrizioni particolari (indicati in cartografia con il simbolo *):
C1.2/63 - Via Rindola Alta
La trasformazione di tale ambito è soggetta a Progettazione Unitaria (Pr.Un.) subordinando la trasformazione della
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9.DESCRIZIONE DEI BENI
L'immobile oggetto di perizia è un appartamento posto al secondo piano - interno 7 - del
condominio “Giglio Verde”: l'accesso all'appartamento può avvenire sia dalle scale comuni
interne o dall'ascensore condominiale.
L'appartamento è così distribuito: entrata con soggiorno e angolo cottura( in totale circa 24,7 mq
“calpestabili”), una camera matrimoniale (circa 15,3 mq “calpestabili”), una camera singolastudio(circa 9,3 mq “calpestabili”), due bagni(uno di circa 4,6 mq e uno di circa 5,5 mq
“calpestabili”) e un piccolo corridoio che collega le varie stanze(circa 2,8 mq “calpestabili”).
L'appartamento ha due terrazzi: uno a est a servizio del soggiorno e uno ad ovest a servizio della
camera matrimoniale.
La struttura dell’edificio è di tipo tradizionale con struttura in cemento armato e tamponamenti in
muratura, solai in latero-cemento e copertura a falde con manto in tegole.
Le finiture sono di un livello buono, con serramenti in legno(doppio vetro), porte interne in legno
tamburato, pavimenti in piastrelle di ceramica in tutti i locali tranne le camere rivestiti in legno,
rivestimenti dei bagni in ceramica, finitura delle parti ad intonaco grezzo e fino con finitura
superficiale con idropittura.
Buona la dotazione degli impianti sia di quello elettrico sia quello idrotermosanitario.
Complessivamente l’immobile presenta un grado di manutenzione-conservazione buono-ottimo.
E' presente una macchia di umidità nella camera matrimoniale in corrispondenza della doccia del
bagno vicino: probabilmente c'è un infiltrazione ma, ad una prima analisi, facilmente risolvibile.
Il garage, con basculante motorizzata e doppia porta, ha l'accesso direttamente in un'area
comune: le dimensioni in pianta sono di circa 25 mq.
10. REGOLARITA’ EDILIZIA DEI FABBRICATI
Le indagini svolte presso l’ufficio tecnico comunale hanno evidenziato che:
•
il fabbricato è stato eretto in conformità della concessione edilizia n.° 63 in data
27/02/2001 rilasciata dal Comune di Vittorio Veneto, prot. n.° 2000/29425 e successiva
variante in sanatoria n.°204 in data 24/10/2002 prot. n.° 2002/34737
•
in data 13/09/2002 è stata presentata al Comune di vittorio Veneto richiesta di rilascio di
abitabilità/agibilità del fabbricato, e non avendo ricevuto comunicazione da parte
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dell'amministrazione comunale nei termini di legge l'agibilità/abitabilità è da ritenersi
tacitamente assentita.
11. CERTIFICAZIONE ENERGETICA
In merito alla classificazione energetica dell’immobile, si precisa che lo stesso risulta edificato
all'inizio degli anni 2000 e negli anni sono stati fatti pochi lavori che possono aver migliorato
significativamente la prestazione energetica.
Dalla verifica della documentazione depositata presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Vittorio
Veneto, inoltre, non sono stati rinvenuti né l’Attestato di Certificazione Energetica, né l’Attestato
di Prestazione Energetica.
Considerati quindi, la consistenza dell’immobile (di superficie utile inferiore a 1000 mq), il suo
stato di conservazione e manutenzione, il tipo di finiture e la qualità delle stesse, si ritiene che lo
stesso abbia costi di gestione energetica nella norma e indice di buona qualità energetica. Dopo
una verifica sommaria delle caratteristiche fisiche, si presuppone che l’immobile appartenga ad
una delle classi intermedie sotto il profilo della qualità e del risparmio energetico(classe
energetica C-D).
12. DIVISIBILITA’ DEL BENE
Data la tipologia del bene, le sue caratteristiche, le sue dimensioni, i beni pignorati(abitazione e
garage) devono essere venduti in un unico lotto in quanto beni complementari. Non si ritiene
conveniente la divisibilità del bene in lotti.
13. METODO DI STIMA
I criteri estimativi si dividono in 6 tipologie:
•
criterio del valore di mercato o di comparazione dei valori di mercato
•
criterio finanziario-reddituale
•
criterio del valore del costo
•
criterio del valore di surrogazione
•
criterio di valore di trasformazione
•
criterio del valore complementare.
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In questo caso il criterio che si reputa più idoneo è il criterio del valore di mercato che consiste
nel determinare il valore di mercato dei beni all'attualità (metodo comparativo). Allo scopo, per
calcolare ed esprimere il giudizio di stima si è tenuto conto di alcune caratteristiche
dell'immobile ed in particolare della sua ubicazione, dello stato di manutenzione e conservazione
del fabbricato e in particolare riguardo a:
- il tipo di costruzione;
- il grado delle rifiniture;
- le caratteristiche architettoniche e funzionali;
- il posizionamento rispetto agli altri immobili limitrofi;
- la dimensione e l'altezza degli ambienti in rapporto a quelle normalmente riscontrabili per tale
tipo di edifici;
- la destinazione d'uso;
- la rispondenza allo scopo cui i fabbricati sono destinati;
- la consistenza complessiva ;
- l’ubicazione, la prossimità ed il collegamento viario;
- l'efficienza dei servizi pubblici nella zona;
- l'urbanizzazione della zona.
Si sono quindi considerate le possibilità di collocazione sul mercato dell'immobile oggetto della
presente perizia, considerando le quotazioni correnti in loco per fabbricati esistenti, e con
analoghe caratteristiche e dotazioni. Dalla situazione congiunturale del mercato immobiliare, che
sta attraversando in questo momento una crisi, si è giunti alla determinazione del valore unitario
per le varie parti dell'immobile come sotto specificato.
Nel caso in esame si è assunto come valore unitario di comparazione la superficie commerciale
in metri quadri (mq.).
14. DETERMINAZIONE DEL VALORE DI STIMA
Pertanto alla luce di quanto sopra illustrato il sottoscritto perito valuta:
Calcolo delle superfici commerciali:
•
Appartamento: circa 75 mq.
•
Superfici terrazze: circa 15 mq.
•
Garage: circa 25 mq.
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Superficie convenzionale vendibile totale
Si è considerato per le superfici delle terrazze un coefficiente correttivo pari a 0,5 , per il garage
pari a 0,3. Quindi:
sup. appartamento. + sup. terrazze + sup. garage. =
75 mq. + 15 x 0,5 mq.+ mq. 25 x 0,3 mq. = 90,00 mq.
Superfici totali arrotondate per mq. 90,00.
Valore immobile oggetto della stima
(considerando valore in euro al metro quadro pari a 1600,00 €/mq.):
90 (mq.) x 1.600 (€/mq.)= 144.000,00 € (centoquarantaquattro mila euro)
Per quanto riguarda le spese condominiale risultano a preventivo(salvo spese straordinarie) per
l'anno in corso € 910,29 mentre per l'anno precedente(2013) € 935,99.
Considerando le spese condominiali, il tipo di vendita(vendita forzosa) il valore come base d'asta
dell'immobile, arrotondato, è pari a:
140.000,00 € (centoquarantamila euro)
Ritenendo con ciò di aver dato risposta al quesito posto dal G.E., il perito ha assolto all’incarico
affidatogli e rimane a disposizione per eventuali chiarimenti e o delucidazioni.
Vittorio Veneto, 11 Dicembre 2014
Il perito
Dott. Ing. Nicola De Luca
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Si allega:
1. DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA
2. COPIA ATTO NOTARILE ACCETAZIONE EREDITA'
3. NOTA DI TRASCRIZIONE SUCCESSIONE
4. CERTIFICATO NOTARILE AI SENSI DELL'ART. 567 COMMA 2 C.P.C.
5. VISURE CATASTALI
6. PLANIMETRIE CATASTALI – ESTRATTI DI MAPPA
7. VISURE IPOTECARIE – DOCUMENTAZIONE IPOCATASTALE
8. ESTRATTO PRG ED ESTRATTO NORME ATTUAZIONE PRG
9. PERMESSO DI COSTRUIRE N.° 63 DEL 27/02/2001 E VARIANTE DEL08/08/2002
10. DOMANDA DI AGIBILITA' DEL 13/09/2002
11. COPIA ATTO NOTAIO DOTT. NICO VASCELLARI
12. COPIA ATTO NOTAIO DOTT.ALBERTA PIANCA (ATTO COMPRAVENDITA DAL
MAS WALTER POI DECEDUTO)
13. COPIA REGOLAMENTO CONDOMINIALE
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