edilizia residenziale: i soggetti abilitati al rilascio della

EDILIZIA RESIDENZIALE: I SOGGETTI
ABILITATI AL RILASCIO DELLA
FIDEJUSSIONE ED IL RUOLO DELLA BANCA
DI MARIO SPALTINI
Responsabile Divisione Corporate della Banca Regionale Europea
I SOGGETTI ABILITATI AL RILASCIO
DELLA FIDEJUSSIONE
Dall’esame dei testi legislativi, si evince che
la ratio della Legge 2 agosto 2004 n. 210, e del
successivo Decreto Legislativo 20 giugno 2005
n. 122, è la maggiore tutela del soggetto più
debole, nei rapporti tra il costruttore e la persona
fisica in veste d’acquirente, od assegnatario
nell’ipotesi di cooperative di costruzioni, identificato nel promissorio acquirente. In tale ottica,
nel prevedere il rilascio della garanzia fidejussoria (che si rammenta deve avvenire anticipatamente o contestualmente alla stipula del
compromesso d’acquisto e d’importo corrispondente alle somme ed al valore d’ogni altro
eventuale corrispettivo che il costruttore ha
riscosso e deve ancora riscuotere prima del
trasferimento della proprietà, o di altro diritto
reale di godimento) il legislatore ha inequivocabilmente specificato quali sono i soggetti
abilitati al rilascio della predetta garanzia.
Ai sensi dell’art 3, comma 1° del Decreto
Legislativo 20 giugno 2005, infatti, il rilascio
della fidejussione può essere effettuato soltanto
da una banca, da un’impresa esercente le
assicurazioni o da intermediari iscritti nell’elenco
speciale di cui all’art. 107 Testo Unico delle
leggi in materia bancaria e creditizia di cui
al Decreto Legislativo 1° settembre 1993,
n. 385 e successive modifiche.
La norma ha recepito l’evoluzione legislativa
che, nell’analoga disciplina in tema di lavori
pubblici, ha individuato, quali garanti delle
obbligazioni assunte nei confronti dello Stato,
tutte le imprese autorizzate all’esercizio della
attività bancaria o delle assicurazioni, nonché
gli intermediari finanziari iscritti nell’elenco
speciale di cui all’art. 107 precitato. Infatti,
il regime di vigilanza e controllo che è previsto
dall’art. 107, con particolare riferimento alla
adeguatezza patrimoniale, al contenimento
del rischio ed all’organizzazione amministrativa
e contabile degli intermediari iscritti all’elenco
speciale in questione, consente di assimilare
questi operatori ai soggetti esercenti le attività
bancarie o assicurative, assolvendo così
adeguatamente la funzione di copertura
dei rischi assunti dall’acquirente(1). E’ facilmente
prevedibile, peraltro, che il sistema bancario
sarà chiamato ad assumere un ruolo di rilievo
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Il settore
dell’edilizia
residenziale è in
forte sviluppo,
e la legge ha
stabilito una
maggiore
tutela a favore
dell’acquirente
nei rapporti con
il costruttore.
Il mutuo fondiario
edilizio, principale
strumento sinora
utilizzato dal
sistema bancario
a supporto
finanziario
delle iniziative
immobiliari,
è diventato anche
una modalità
di pagamento
delle singole
unità da parte
degli acquirenti.
L’obbligatorietà
del rilascio di
una fidejussione
a favore
dell’acquirente
comporta nuove
articolazioni nei
rapporti tra
banca e impresa.
L’argomento è
stato trattato
da Mario Spaltini,
in occasione
del seminario
organizzato il
5 ottobre scorso,
a Milano,
da “Il Sole 24 Ore
Formazione”,
sul tema ”Nuovi
obblighi e responsabilità di imprese
costruttrici e cooperative edilizie.
Tutte le novità
introdotte dal
D.Lgs. n. 122/2005
(L. 210/2004)”.
Nel corso del
seminario, un altro
relatore della
Banca Regionale
Europea, il signor
Jean-Louis Benni,
responsabile crediti
ai professionisti
dell’immobiliare
della filiale di
Nizza, ha
analizzato
la normativa in
vigore in Francia.
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nell’attività di rilascio delle fidejussioni,
a fianco della tradizionale attività di finanziamento delle iniziative immobiliari, tramite
i mutui fondiari edilizi.
IL SOSTEGNO DELLA BANCA ALLO
SVILUPPO DEL MERCATO EDILIZIO
Lo strumento principale sino ad oggi utilizzato
dalla banca per supportare la promozione
e lo sviluppo delle iniziative immobiliari è
il mutuo fondiario, tipologia di linea di crediti
sviluppatasi nel tempo e progressivamente
regolamentata dal legislatore e caratterizzata
da una normativa maggiormente cautelativa
per la banca finanziatrice nell’ipotesi di procedimenti esecutivi e revocatorie fallimentari.
Sorto verso la fine dell’800 per finanziare
i proprietari terrieri la cui patrimonialità era
costituita dalle proprietà fondiarie, il credito
fondiario, istituzionalizzato con il Testo Unico
n. 646 del 16.07.1905 ha subito significative
evoluzioni nel corso della storia. Inizialmente
era completamente estranea all’intento del
legislatore la finalità di offrire un mezzo
di finanziamento dell’attività edilizia, solo
nel 1919(2) venne normata l’attività di credito
edilizio e nel 1949, con la Legge 474, tutti
gli istituti di credito fondiario furono abilitati
ad esercitare anche il credito edilizio, al fine
di favorire la ricostruzione del patrimonio
immobiliare distrutto dagli eventi bellici.
Dopo una serie d’interventi legislativi dal 1962
al 1991, volti a regolamentare principalmente
le modalità di provvista da parte degli istituti
specializzati ed i limiti massimi di finanziabilità
dei cespiti, con l’emanazione del Decreto
Legislativo n. 385 del 1.09.1993 (Testo Unico
in Materia Bancaria e Creditizia) l’intero sistema
del credito fondiario subisce una radicale
trasformazione, assumendo l’attuale struttura,
caratterizzata dalla despecializzazione delle
banche. E’, infatti, con il nuovo Testo Unico
che tutte le banche sono abilitate ad operare
indistintamente non solo nel breve periodo
ma anche nel medio e lungo termine e sono
conseguentemente autorizzate ad esercitare
il credito fondiario, con un naturale impulso,
anche in termini di maggior concorrenza
all’interno del sistema bancario, all’attività
di supporto del mercato immobiliare.
Mercato immobiliare che, dopo una fase di difficoltà negli anni ‘90, dal 1999 sta attraversando
un ciclo d’espansione, specie con riferimento al
segmento residenziale. Tale fase, particolamente
lunga, inizialmente sostenuta dall’appetibilità
dei valori immobiliari dopo il periodo di crisi,
è ancora oggi favorita da tre fattori principali:
• il basso costo del denaro
• il periodo d’incertezza attraversato dai mercati
azionari
• le recenti difficoltà dei mercati obbligazionari.
Come desumibile dalla Tab.1, ed evidenziato
nel Rapporto 2005 realizzato dall’Osservatorio
del Mercato Immobiliare, il numero delle
transazioni normalizzate (ossia il numero di
compravendite dei diritti di proprietà “contate”
relativamente a ciascuna unità immobiliare,
tenendo conto della quota di proprietà oggetto
di transazione) nel 2004, ha superato la soglia
del milione e settecentomila, evidenziando una
crescita del 22% rispetto al 2000. La parte
preponderante delle operazioni è relativa
al settore residenziale che, con 804.126 transazioni, di cui il 52% ca. concentrate nel Nord
Italia, rappresenta il 47% ca. del totale.
Il favorevole trend del segmento residenziale
è confermato anche dall’esame della Tab. 2,
elaborata sulla base dei dati in possesso del
Ministero degli Interni relativamente allo scostamento percentuale annuo del numero stimato
delle transazioni normalizzate dal 1985 al 2004,
nella quale emerge come negli ultimi 8 anni
l’incremento complessivo del volume delle
compravendite d’abitazioni sia superiore al 66%.
In tale contesto di mercato un ruolo non secondario è assunto dal settore delle nuove costruzioni.
Come desumibile dalla Tab.3, nel periodo
2001-2004 il saggio d’incremento degli investimenti nel macro settore delle costruzioni è
stato del 9,4%, con una punta del 20,6% per
le nuove iniziative, a fronte di una frenata degli
investimenti nella manutenzione del patrimonio
esistente, e contro un incremento in tecnologia
(macchinari ed impianti) del 2,8%, da rilevare,
inoltre, come nel medesimo periodo di rilevazione gli occupati delle costruzioni sono cresciuti
del 15,2% a fronte di una incremento occupazionale complessivo, escluso il settore delle
costruzioni del 5,1%(3).
Le migliori performances negli investimenti
si riscontrano negli anni 2001 e 2002, mentre
relativamente al periodo 2003 e 2004 il trend
di sviluppo, ancorché confermato, risulta
in rallentamento nel contesto di una minore
crescita economica del Paese.
All’interno del settore Nuove Costruzioni,
il segmento residenziale, direttamente interessato dall’applicazione della normativa in esame,
esprime dinamiche di crescita superiori alla
media. I dati esposti nella Tab.4 evidenziano,
dal 2000 al 2003, un incremento annuo degli
investimenti di oltre il 5%, con un rallentamento della crescita nel 2004, pur sempre superiore
del 65% ca. al trend medio del settore.
L’importanza del segmento dell’edilizia residenziale è confermata anche dall’analisi in dettaglio
dei dati della produzione annua 2004 del settore
delle nuove costruzioni. Come desumibile dalla
Tab.5, infatti, a fronte di una produzione totale
pari a 172,5 miliardi, di cui 142,9 per investimenti e 29,6 per manutenzione ordinaria, 75
miliardi di euro sono riferibili a nuova
edilizia e, di questi, 31,7 miliardi di euro sono
pertinenti il segmento residenziale, vale a dire
oltre il 42% del totale della produzione annua
riferita alle nuove costruzioni. Considerando,
inoltre, i 34,3 miliardi di euro riferiti all’attività
di manutenzione straordinaria del residenziale,
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il totale della produzione annua pertinente l’edilizia residenziale raggiunge i 66 miliardi di euro,
pari al 38% della totale produzione annua 2004,
ed al 46% ca. di tutti gli investimenti.
Ulteriore indicatore esaminabile a conferma
dell’ancora favorevole andamento del segmento
dell’edilizia residenziale è rappresentato dal
numero delle abitazioni ultimate in Italia;
il numero delle abitazioni ultimate annualmente è cresciuto dal 2000 al 2004 del 40%, passando dalle 198.000 unità nel 2000 alle
278.000 nel 2004, con previsione per il corrente anno di una produzione pari a 300.000
unità abitative
In sintesi, i dati di crescita in termini di maggiori investimenti, avvalorati dall’incremento
del numero delle transazioni normalizzate
del mercato immobiliare nel suo insieme
(comprensive ovviamente delle transazioni
sull’esistente), confermano la strategicità
del settore per il Paese.
In tale contesto il sistema bancario ha operato,
come già ricordato, prevalentemente attraverso
lo strumento dei mutui fondiari edilizi assicurando un adeguato e crescente supporto finanziario
alle imprese. Il flusso delle erogazioni annue
dei mutui edilizi alle imprese di costruzione
è costantemente cresciuto dal 1998 superando
i 19 miliardi di euro nel 2004, con un primo
trimestre 2005 in linea. Come indicato nella
tab.6 le consistenze dei mutui edilizi alle
imprese costruttrici si sono incrementate del
54% dal 1997 al 2004, passando da 33,5
miliardi a 51,8 miliardi ca. Ancorché i dati non
siano facilmente confrontabili ed omogenei, il
crescente supporto al settore assicurato dal
sistema bancario è riscontrabile anche nella
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comparazione, illustrata nel grafico 1 (a pag. 27),
tra il trend delle erogazioni annue di mutui
edilizi alle imprese costruttrici e gli indicatori di
settore, già illustrati, pertinenti le crescite
annue in termini d’investimenti nel settore
delle costruzioni e nel segmento specifico delle
abitazioni residenziali.
Pur considerando che il flusso d’erogazioni
dei finanziamenti non è neutralizzato dall’effetto
inflativo, al contrario degli indici di crescita
degli investimenti calcolati a valori costanti,
dal 2001 l’incremento delle erogazioni annue
dei mutui è superiore alla crescita degli investimenti, con un picco di differenziale nel 2003
(crescita delle erogazioni in ragione del 11,1%,
a fronte di una crescita degli investimenti in
nuove costruzione del 2,9% e, più specificatamente nell’edilizia residenziale del 5,2%)
ed una conferma del trend di crescita, seppure
più contenuto, nel 2004.
E’ doveroso peraltro evidenziare come il trend
favorevole delle erogazioni dei mutui alle imprese
costruttrici sia stato positivamente influenzato
anche dall’attuale basso livello del costo del
denaro e da un affinamento del prodotto da
parte delle banche. Il mutuo fondiario edilizio,
inizialmente concepito solo quale strumento di
finanziamento all’impresa costruttrice, è diventato sempre più nel tempo anche una modalità
di pagamento delle singole unità immobiliari
da parte degli acquirenti, rispondente alle
differenti esigenze dei singoli destinatari finali.
A titolo esemplificativo, nella struttura del mutuo,
già in fase di stipula del contratto, si prevede
che in sede di frazionamento, a lavori ultimati,
lo stesso possa essere suddiviso in singoli finanziamenti aventi caratteristiche personalizzate,
in ordine alla durata dell’ammortamento ed
alla tipologia di tasso (fisso, variabile o misto),
in linea con le richieste avanzate dai futuri
acquirenti accollatari. In sintesi si potrebbe
affermare che il mutuo fondiario edilizio, se
ben strutturato, pur non perdendo il suo
connotato prevalente di supporto finanziario
all’edificazione, sia diventato anche un valido
strumento di facilitazione alla vendita al
servizio dell’impresa costruttrice.
GLI EFFETTI DELLA NUOVA DISCIPLINA
NEI RAPPORTI BANCA-IMPRESA
In tale contesto di trend ancora positivo del
mercato immobiliare e, più specificatamente,
del segmento dell’edilizia residenziale, anche
se con previsioni di crescita inferiori agli anni
passati, si può sostenere che quanto normato
dal Decreto Legislativo n. 122 del 20 giugno
2005 in ordine all’obbligatorietà del rilascio di
una fidejussione, a favore del promissorio acquirente a garanzia dei pagamenti effettuati e da
effettuare prima della acquisizione del cespite,
comporta tre effetti d’immediata percezione
nei rapporti tra banca ed impresa:
• nuove possibilità di sviluppo operativo per
le banche
• una valida opportunità di consolidamento
dei rapporti tra banche e costruttori
• una concentrazione degli affidamenti che il sistema bancario dovrà accordare alle imprese operanti nello specifico segmento di mercato. In questa
sede si vuole esaminare l’effetto del maggiore
incremento degli affidamenti globali da accordare all’impresa di costruzione a fronte d’ogni
specifica iniziativa immobiliare residenziale.
TAB 5. IL VALORE DELLA PRODUZIONE 2004
In ordine alla tipologia ed alle caratteristiche
della fidejussione sono necessarie due premesse
fondamentali:
• l’obbligazione garantita dal fidejussore non è
l’adempimento del contratto, né il risarcimento
dei danni derivanti dall’inadempimento del medesimo, ma l’obbligo che fa capo al costruttore
di restituzione degli acconti ricevuti, obbligo
che presuppone lo scioglimento del contratto;
pertanto la garanzia fidejussoria in esame
si configura come una garanzia di restituzione
di somme incassate, assimilabile ad una
advanced payment bond(4);
• l’art. 2 del Decreto Legislativo prevede espressamente, inoltre, che la fidejussione possa essere
rilasciata “anche secondo quanto previsto dall’art.
1938 c.c.” a norma del quale la “fidejussione
può essere prestata anche per un’obbligazione
condizionale o futura con la previsione
in quest’ultimo caso dell’importo massimo”
Il testo dell’art. 1938 c.c., infatti, è stato modificato con la legge 154/1992 che ha imposto
l’obbligo, in caso di fidejussione per obbligazioni future, di indicare l’importo massimo.
Scopo del richiamo è di consentire il rilascio
di fidejussioni a contenuto progressivo, volte,
cioè, a garantire gli importi che nel corso del
rapporto vengono via via effettivamente riscossi
dal costruttore entro il limite massimo costituito
dall’intero importo che il costruttore dovrà incassare prima del trasferimento della proprietà
o del diritto reale(1).
Da quanto detto, emerge, conseguentemente,
che, ancorché la fidejussione venga utilizzata
progressivamente nel tempo in corrispondenza
degli incassi del costruttore, la banca, al momento del rilascio, dovrà accordare
ed appostare in capo al
costruttore una specifica linea
di credito per rilascio impegni
di firma pari all’importo massimo previsto dalla fidejussione medesima. Rispetto al
passato, pertanto, si potrà
assistere, a fronte
di ogni specifica iniziativa
immobiliare residenziale, ad
un incremento delle linee di
credito accordate al costruttore per effetto della sommatoria del mutuo fondiario
edilizio e del castelletto per
rilascio fidejussioni a fronte
degli anticipi che saranno
incassati dai compromessi
di vendita.
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Le Fig.1 e 2 esemplificano l’impatto della nuova
normativa in termini di maggiori affidamenti.
Nella Fig.1 si è rappresentato, senza considerare
le innovazioni normative in esame, un prospetto
fonti/impieghi di un’ipotetica iniziativa immobiliare: a fronte d’impieghi per 10 milioni di euro,
comprensivi di costo area, costo di costruzione,
oneri di progettazione ed urbanizzazione, oneri
finanziari sul mutuo edilizio, spese di commercializzazione ed imprevisti, le fonti sono rappresentate per il 13% da equity o quasi equity
(comprendendo anche eventuali finanziamenti
diretti all’impresa da parte della proprietà),
per circa il 66% dalla quota del mutuo fondiario
edilizio destinata a supportare il cantiere
(pari al 70% dei costi finanziabili) e per la parte
rimanente da anticipi su compromessi stipulati
con gli acquirenti finali; il supporto della banca,
pertanto, si esaurisce in un intervento di cassa,
pari all’importo del mutuo accordato.
Nella Fig.2, fermo restando la composizione
delle fonti, l’applicazione della normativa, nella
ipotesi che il costruttore richieda alla Banca il
rilascio delle fidejussioni, comporterà la necessità di maggiori affidamenti in capo all’impresa
pari alle somme stimate degli anticipi su compromessi che verranno stipulati; l’intervento complessivo della banca, quale sommatoria delle
linee per cassa e per firma, a parità di situazione
rispetto al passato, passerà da un 65,8% del
totale delle fonti ad una percentuale del 87%.
A prescindere dal fatto che la normativa in esame comporterà, presumibilmente, una selezione
del segmento di mercato a vantaggio degli
operatori più strutturati patrimonialmente
e con maggiore merito creditizio, da quanto
evidenziato appare opportuno focalizzare
l’attenzione sul grado di maggior rischio a
carico della banca. Nell’ipotesi di default di
un’iniziativa residenziale, il livello dell’esposizione bancaria, quale sommatoria del mutuo
fondiario edilizio e degli impegni attivati con il
rilascio delle fidejussioni, sarà ragionevolmente
d’entità superiore al realizzo della garanzia reale
sul cespite edificando, considerati anche i tempi
medi di vendita coatta del bene ed il suo deprez-
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zamento nell’ipotesi di tale procedura; inoltre
occorre anche considerare che gli impegni
di firma che saranno rilasciati dalla banca
non saranno, presumibilmente, assistiti dalla
garanzia reale sul cespite.
Tale maggior rischio potrebbe portare a tre
possibili effetti nei rapporti banca-impresa:
• il maggior ricorso al credito, considerando
ovviamente anche quello di firma, comporterà,
per le imprese, una necessità di maggiore patrimonializzazione, anche sotto forma di finanziamenti diretti da parte dei soci postergati alle
ragioni creditizie della banca, ovvero la definizione di un quadro di garanzie accessorie da
parte della proprietà, atto a rafforzare il profilo
cauzionale globale;
• in aggiunta alla consueta verifica dei costi
e dei ricavi previsti, ed alla condivisione della
iniziativa immobiliare in ordine all’ubicazione
ed alle caratteristiche architettoniche, occorrerà
una più stretta collaborazione tra banca ed
impresa nella costruzione e condivisione del
modello dei flussi di cassa attesi, onde evitare
che, in corso d’opera, eccessivi disallineamenti
rispetto alle previsioni, specie in ordine alle
modalità ed ai tempi d’incasso degli anticipi
da compromessi, comportino carenze od
eccedenze nelle singole forme tecniche delle
linee di credito accordate;
• la necessaria maggiore collaborazione tra banca
ed Impresa, non solo in sede d’avvio dell’iniziativa immobiliare, ma anche nelle varie fasi di
realizzazione, potrebbe determinare una prassi
operativa volta alla canalizzazione obbligatoria,
su un unico rapporto di conto, di tutti flussi
di cassa al fine di un costante ed immediata
verifica del rispetto delle previsioni a suo tempo
elaborate.
Da ultimo è doverosa una brevissima considerazione in ordine alla migliore struttura societaria
che l’impresa di costruzione potrebbe assumere
in presenza di più iniziative gestite contemporaneamente.
A fine di evitare che l’eventuale andamento
negativo di un singolo cantiere possa pregiudicare l’equilibrio economico e finanziario della
impresa nel suo complesso, a danno anche delle
altre iniziative immobiliari avviate, in presenza
di conduzioni contemporanee di più edificazioni
si ritiene che la migliore struttura societaria
sia la costituzione di un Gruppo economico
in cui ogni azienda (società veicolo), opportunamente patrimonializzata dalla holding
di controllo, gestisca il singolo cantiere.
Tale organizzazione, inoltre, disincentivando
l’eventuale drenaggio dei flussi di cassa da un
cantiere ad un altro, faciliterebbe l’attività di
verifica da parte della banca in corso d’opera,
come precedentemente accennato, favorendo
la collaborazione tra banca ed impresa.
Nell’ipotesi, invece, di un’unica realtà aziendale
alla quale siano affidate contemporaneamente
più iniziative immobiliari, con conseguente
rischio di promiscuità di utilizzo dei flussi
di cassa rivenienti dalle singole realizzazioni,
rimarrebbe aperta la possibilità di valutare
il ricorso allo schema giuridico dei “finanzia-
menti dedicati”, di cui agli art. 2447 bis
e 2447 decies del c.c., recentemente introdotto
con la riforma del Diritto Societario.
Occorre, infine, evidenziare come la scelta
fatta dal legislatore, di limitare l’obbligazione
garantita dal fidejussore alla semplice restituzione degli acconti ricevuti, differisca dagli
schemi adottati in altri Paesi europei quali
la Francia.
GRAFICO 1
1) cfr. Avv. Franco
Casarano, La garanzia
fidejussoria: i fidejussori,
in Atti del Convegno su.
il trasferimento di immobili da costruire tenutosi
a Milano il 14 e 15
aprile 2005, cit. pag.
13 e 14
2) con R.D. n. 2318 del
30.11.1919 istituzione
della sezione speciale
per il credito edilizio
presso l’Istituto
Nazionale del Credito
per la Cooperazione
(ora BNL); successivamente con L. n.. 473 del
14.4.1925 istituzione
dell’Istituto di Credito
Edilizio.
FIGURA 1-2
3) cfr. CRESME RICERCHE SpA, nota stampa,
Per le Costruzioni è
ancora crescita, ma non
per tutti: in tempi di stagnazione la locomotiva
delle costruzioni sostiene
l’economia, cit. pag. 1
4) crf. Avv. Franco
Casarano, La garanzia
fidejussoria: finalità della
garanzia fidejussoria;
oggetto della garanzia
fidejussoria, in Atti del
Convegno su il trasferimento di immobili da
costruire tenutosi a
Milano il 14 e 15 aprile
2005, cit. pag. 2 e 3
5) cfr. Studio 5813/C
(versione aggiornata 23
luglio 2005) del
Consiglio Nazionale
del Notariato, cit. pag.
21, pubblicato sul sito
internet del Sole 24 Ore
27
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