Capitolo N.1 – PREMESSA Capitolo N.2 – PREVISIONI DI P.G.T.

Capitolo N.1 – PREMESSA
Il Comune di Terno d’Isola è dotato di un Piano di Governo del Territorio approvato dal
Consiglio Comunale con deliberazione n. ………………… del …………….. pubblicato sul
BURL in data ………………..
Il nuovo strumento urbanistico individua diversi ambiti di trasformazione residenziale il cui
sfruttamento è subordinato alla preventiva approvazione di un Piano di Lottizzazione da
convenzionarsi con il Comune.
La presente relazione illustra i contenuti tecnici ed economici del “Piano” di Lottizzazione
dell’ambito di trasformazione urbana ATU 2.
Capitolo N.2 – PREVISIONI DI P.G.T.
Di seguito si allegano gli estratti relativi all’ambito in progetto desunti dal PGT vigente.
ALLEGATO 1
ATU 2
Terno d’Isola
1
ATU 2
Terno d’Isola
2
ATU 2
Terno d’Isola
3
ATU 2
Terno d’Isola
4
ATU 2
Terno d’Isola
5
ATU 2
Terno d’Isola
6
A riguardo l’ambito in oggetto lo standard qualitativo richiede la cessione di una porzione di
area facente parte dell’ambito di trasformazione dei servizi ATS 3 “Area Feste” nonché di
un’area agricola di interesse naturalistico ricadente nel “Parco Camandellino”
Per maggior completezza si allegano le schede desunte dal Piano dei servizi riguardanti
l’Ambito di trasformazione ATS 3
ALLEGATO 3 – SCHEDA AMBITO DI TRAFORMAZIONE DEI SERVIZI – ATS 3
ATU 2
Terno d’Isola
7
ATU 2
Terno d’Isola
8
ATU 2
Terno d’Isola
9
ATU 2
Terno d’Isola
10
ATU 2
Terno d’Isola
11
Capitolo N.3 – DIMENSIONAMENTO E STATO DI URBANIZZAZIONE
DEL COMPARTO
2.1
INQUADRAMENTO
Di seguito si riporta l’estratto dell’ortofoto onde poter individuare nel dettaglio l’ambito
assoggettato a pianificazione urbanistica.
ORTOFOTO
L’area è di forma pressoché quadrata ed ha una superficie catastale di mq 15.760,00 mentre
dalla tavola n. 02 di rilievo risulta una superficie territoriale pari a mq 16.514,00.
ATU 2
Terno d’Isola
12
2.2
STATO DI URBANIZZAZIONE DELL’AREA
L’area attualmente non risulta coltivata ed è lasciata a prato.
L’accessibilità al comparto avviene attraverso la strada vicinale denominata “via delle Gere”.
Lungo la via delle Gere sono collocate le tubazioni dell’acquedotto e del metano, mentre i
restanti sottoservizi insistono sulla via Casolini posta ad ovest del comparto.
ATU 2
Terno d’Isola
13
Capitolo N.4 – DATI CATASTALI – PROPRIETA’
Il comparto perimetrato come ATU 2 assoggettato a Piano di Lottizzazione è identificato al fg
n. 906
-
Mapp. 623 di proprietà Sig.ra Bonasio Angela.
ALLEGATO ESTRATTO MAPPA
ATU 2
Terno d’Isola
14
La porzione da cedere all’interno dell’ ATS 3 quale standard qualitativo è identificata al foglio
n. 906:
-
Mapp. 480 di proprietà Sig.ra Ferreri Elvira;
-
Mapp. 4895, 4896, 479 di proprietà Sigg. Ferreri Elvira e Salvi Ferruccio;
ALLEGATO ESTRATTO MAPPA
ATU 2
Terno d’Isola
15
Le aree da cedere di interesse naturalistico “Parco Camandellino” sono identificate al foglio
902:
-
Mapp. 599 di proprietà Sig. Frigeni Giuseppe;
-
Mapp. 2146 di proprietà Sig. Frigeni Giuseppe.
ALLEGATO ESTRATTO MAPPA
ATU 2
Terno d’Isola
16
Capitolo N.5 – SUPERFICI REALI DI INTERVENTO
Le superfici reali di intervento sono desunte dalla Tavola n. 02 di Rilievo con le seguenti
risultanze:
Superficie territoriale Ambito ATU 2
mappale 623 =
mq 16.514,00
Aree da cedere per standard qualitativo:
Superficie territoriale ATS 3:
mapp. 480, mapp. 4895, mapp. 4896, mapp. 479 =
mq 12.373,85
Superficie territoriale “Parco Camandellino”:
mapp. 599, mapp. 2146 =
mq 3.790,00 *
• La superficie indicata è quella catastale in quanto non è stato possibile procedere ad
effettuare il rilievo strumentale in considerazione della morfologia del terreno.
In relazione alle superfici di cui sopra nella tabella seguente vengono riportate le superfici di
intervento per ciascuna proprietà:
PROPRIETA’
MAPPALI
SUPERFICI
Bonasio Angela
623
16.514,00
Ferreri Elvira
Salvi Ferruccio
479 / 480 / 4895 / 4896
12.373,85
Frigeni Giuseppe
599 / 2146
3.790,00
COMPLESSIVAMENTE
ATU 2
32.677,85
Terno d’Isola
17
Capitolo N.6 – IL PROGETTO DEL PIANO DI LOTTIZZAZIONE
Le previsioni di sviluppo urbanistico dell’area, devono tener conto delle previsioni del PGT
con particolare riguardo ai criteri per la determinazione dello standard qualitativo previsti
all’interno del Documento di Piano.
DATI PLANIVOLUMETRICI
In relazione alle previsioni del PGT i dati planivolumetrici relativi all’ ATU 2 sono i seguenti:
Superficie territoriale ATU2
mq 16.514.00 (come da rilievo Tav 02)
Indice di utilizzazione territoriale da PGT
0.33 mq/mq
Altezza max
mt. 9.00
Superficie residenziale complessiva
mq 16.514,00 x 0.33 =
mq 5.449,62
Abitanti insediabili
Mq 5.449,62 / 50 mq/ab =
ab. 109
Rapporto di copertura =
40%
DESCRIZIONE PROPOSTA PROGETTUALE
Dalla tav. 03 “Planivolumetrico di progetto” si desumono le seguenti risultanze:
Suddivisione dei lotti:
il comparto è stato suddiviso in diversi lotti che vengono serviti da una viabilità ad anello con
un unico senso di marcia; il calibro della strada sarà di mt 4.00 oltre una pista ciclopedonale di
mt 2.00 ed un’adeguata dotazione di spazi di sosta sia a pettine che a cassetta.
Nella tabella seguente è riportata l’attribuzione dei lotti in relazione agli accordi fra i vari
soggetti attuatori del Piano di Lottizzazione
ATU 2
Terno d’Isola
18
IPOTESI PIANO ATTUATIVO
PROPRIETA’
BONASIO
LOTTO N.
SUP. MQ
TOTALE MQ
1
975,28
2
1022,10
3
984,56
4
732,35
5
715,31
12
502,86
13
565,46
18
564,25
14
570,32
15
569,41
16
569,44
SALVI
6
799.92
FERRERI
7
548.95
8
701,62
9
761,31
10
741,60
11
704,14
17
564,83
FRIGENI
TOTALE
12.593,71
S.L.P. MQ
MILLESIMI
6.062,17
2.500,00
458.748
1709,17
705,06
129.378
4822,37
2.244,56
411.874
12.593,71
5.449,62
1.000,00
N.B. Fatta salva la S.l.p. complessiva di mq 5.449,62 la normativa di Piano di Lottizzazione
consente l’aggregazione e/o la suddivisione dei lotti rispetto al planivolumetrico presentato.
ATU 2
Terno d’Isola
19
Accessibilità
L’accessibilità al comparto avviene tramite la strada vicinale delle Gere, sul lato ovest
dell’ambito, che dovrà essere allargata da parte dei soggetti attuatori onde garantire un calibro
di mt 6.00 ; la proposta progettuale prevede altresì la cessione di una ulteriore fascia di mt 3.00
in fregio alla strada vicinale posta a nord del comparto.
Il progetto prevede di accedere all’intervento attraverso il prolungamento dell’esistente strada a
fondo cieco che si immette su via Casolini individuata nella tav 03; l’Amministrazione
Comunale di Terno d’Isola risulta essere già proprietaria delle aree interessate al
prolungamento della suddetta strada.
Superfici drenanti
Così come stabilito nella scheda relativa all’ambito di trasformazione urbana ATU 02 la
verifica della superficie drenante deve essere fatta prendendo in esame tutte le aree di
intervento:
Superficie drenante da reperire = 30% di 32.677.85 =
mq
9.803.35
Superficie drenante di progetto =
-
aree verdi ATS 3 (in cessione) =
mq
12.373,85
-
area parco Camandellino =
mq
3.790,00
complessivamente
mq
16.163,85 > 9.803,35
Urbanizzazioni
Sulle tavole di progetto sono indicati i tracciati delle reti di acquedotto, fognatura e
metanodotto nonché i cavidotti per servizi tecnologici
•
nuova viabilità interna.
rete di fognatura per acque nere Ø 250 con tubi in PVC serie pesante tipo SN 8, da
recapitarsi nella rete comunale sulla via Casolini;
rete di raccolta di acque meteoriche stradali Ø 400, da recapitarsi nei dispersori
posizionati nell’area a adibita a parcheggio pubblico;
rete di illuminazione con pali stradali di mt 8,00 zincati;
rete di elettrificazione, telefonica e digitale con predisposizione dei pozzetti di
allacciamento ai lotti;
ATU 2
Terno d’Isola
20
rete principale acquedotto con tubazione in metallo con diametro adeguato da
concordare con l’Ente gestore”, gli allacciamenti ai lotti dovranno essere richiesti
direttamente dai singoli proprietari dei lotti;
-
n. 2 idranti sottosuolo UNI 70;
-
saracinesca di intercettazione sulle teste del tronco e all’ingresso delle strade;
metanodotto con tubazione in PEAD DN 125 con saracinesca di intercettazione,
secondo il progetto della società erogatrice.
Barriere architettoniche
Al fine di rispettare quanto previsto dal L.503/93 art. 1.3 e seguenti e dalla L.R. 6/89, si è
prevista all’interno del comparto una pista ciclopedonale a raso con il piano stradale con una
larghezza di mt. 2.00.
Nelle aree di parcheggio quattro sono riservate ai veicoli al servizio di persone disabili
Sistemazioni esterne – decorro urbano
Al fine di ottenere, dal punto di vista urbanistico, un quartiere gradevolmente inserito
nell’ambiente circostante, le costruzioni previste, saranno del tipo “isolato”. Le altezze
massime saranno comunque contenute entro quelle consentite dalla normativa di P.G.T..
Le recinzioni saranno costruite sugli allineamenti indicati, con muretti di calcestruzzo con
soprastante barriera o rete metallica.
Le aree esterne ai fabbricati, saranno coltivate a giardino.
AREE A STANDARD
Ai sensi dell’art. 28, comma 5, n. 1, L. n. 1150/1942 e successive modifiche ed integrazioni, si
dà atto che gli interventi di nuova edificazione previsti dal Piano di Lottizzazione comportano
l’obbligo di costituire dotazioni di standard per complessivi mq 2.888,50 , calcolati come
segue:
destinazione
Superficie lorda di pavimento S.L.P
residenziale
(It = 0,33 mq/mq)
Abitanti teorici (S.L.P. / mq/ab)
5.449,62
n.
(mq 5.449,62 / 50 mq/ab)
109
Aree per servizi pubblici
mq.
( 109 ab x 26,5 mq/ab)
ATU 2
mq
Terno d’Isola
2.888,50
21
In attuazione di tali obblighi si dà atto che il progetto prevede la cessione diretta all’Ente di
aree a standard interne all’Ambito di intervento ATU2”
per complessivi di mq. 654,00
destinate a parcheggio pubblico (< di mq. 2.234,50), pertanto, le parti danno atto che la
dotazione di standard prevista dall’intervento (pari a mq. 654,00) è inferiore (per mq. 2.234,50)
al fabbisogno generato dagli interventi di nuova previsione.
Conseguentemente, e per volontà unanime manifestata dalle parti, il soddisfacimento della
restante quota di standard avverrà - in luogo della monetizzazione - mediante realizzazione
diretta, a cura e spese dei proponenti, delle opere e interventi di interesse pubblico e generale
(c.d. standard qualitativo)
AREE DA CEDERE PER OPERE DI VIABILITA’
In relazione al progetto presentato ed alle risultanze di cui alla tavola 03 le superfici da cedere
per la viabilità a servizio del comparto sono le seguenti:
-
Superficie da cedere
per ampliamento strada vicinale delle Gere
mq
420,00
per fascia a verde in fregio alla strada vicinale
mq
386,52
-
Aree per viabilità interna al PL
mq
Complessivamente
mq
1.577,64
2.384,16
Capitolo N. 8 – IMPORTO OPERE DI URBANIZZAZIONE
Dal computo metrico allegato al presente progetto emerge il seguente quadro economico in
relazione alle opere di urbanizzazione
•
Opere a base d’appalto:
€
648.710,95
•
Oneri relativi alla sicurezza
€
20.063,19
€
668.774,14
I.V.A 10%
€
66.877,41
SPESE TECNICHE
€
60.000,00
CASSA NAZIONALE ( SPESE TECNICHE 4%)
€
2.400,00
IVA 21% SU SPESE TECNICHE
€
13.104,00
ARROTONDAMENTO
€
844,45
IMPORTO TOTALE DEI LAVORI E DELLE SPESE
€
812.000,00
sommano:
Somme a disposizione
ATU 2
Terno d’Isola
22
Capitolo N. 10 – STANDARD DI QUALITA’ – AREA FESTE-
I soggetti attuatori si impegnano a realizzare a propria cura e spese e con le modalità di cui
all’art. 32 comma 1 lettera g del D.L.S. n. 163/2006- interventi di urbanizzazione secondaria
extracomparto (c.d. Area Feste) per un valore:
-
Opere a base d’appalto
€
467.191,14
-
Iva 10%
€
46.719,11
-
Spese tecniche
€
50.000,00
-
Contr. Integr. 4%
€
2.000,00
-
Iva =21% su spese tecniche
€
10.920,00
===============
SOMMANO COMPLESSIVAMENTE €
576.830,25
UBICAZIONE
L’area dove verrà realizzata l’opera è situata in via Olimpo, ubicata in zona semi-centrale del
paese, lambita da infrastrutture quali parcheggi, marciapiedi e sottoservizi tecnologici e
facilmente raggiungibile ai residenti mediante viabilità interna al territorio Comunale e per i
non residenti, dall’ uscita dell’ asse interurbano ( via Roma).
L’opera di seguito meglio descritta, sarà realizzata su di un’area di proprietà del Comune di
Terno d’Isola avente superficie di circa mq 4.000, identificata catastalmente su parte del
mappale n. 3771, attigua e quale naturale proseguimento dei centri sportivi esistenti, il tutto
identificato nel vigente PGT quale ambito ATS3.
DESCRIZIONE DELL’OPERA
L’opera consiste nella realizzazione di:
-
STRUTTURA IN MURATURA coperta della superficie commerciale di circa mq 120
suddivisa a sua volta in blocco servizi igienici, blocco cucina e bar, zona pizze e di
distribuzione
a self/service. Tutti i locali verranno dotati di impianti tecnolocigi,
serramenti interni ed esterni, pavimenti, rivestimenti lasciando esclusi gli arredi;
-
A sud e prospiciente il blocco servizi sopra descritto, verrà realizzata l’area adibita alla
zona tavoli, della capienza di circa 400 posti a sedere, con pavimentazione industriale
ATU 2
Terno d’Isola
23
a spolvero di quarzo. Si precisa che eventuali coperture fisse o tensostrutture restano
escluse dalla realizzazione dell’opera a carico dei soggetti proponenti.
AREE ESTERNE
-
A sud dell’area adibita a tavoli verrà realizzata una pista da ballo di adeguate
dimensioni, base per un palco, accessibili mediante collegamento di viali pedonali
realizzati in stabilizzato nel verde che verrà seminata e piantumato.
ACCESSI
-
L’Accesso al pubblico avverrà dalla via Olimpo, precisando che ai fini di una maggiore
sicurezza, verrà dotato di sistema di video sorveglianza e l’esistente marciapiede verrà
prolungato fino all’intersezione con la via Carbonera.
-
L’accesso carrale di servizio per gli addetti ai lavori, verrà realizzato sulla via
Carbonera e faciliterà il carico/scarico delle merci alle zone griglie, cucine , rifiuti,
senza intralciare le zone dedite al pubblico.
-
Esternamente al comparto sulla via Olimpo , a nord dell’area feste verrà realizzato
accesso carrale al parcheggio esistente , al fine di incrementare le zone adibite a sosta
a servizio del centro sportivo , dell’area feste e giorni di mercato.
ATU 2
Terno d’Isola
24
L’area dove verrà realizzata la struttura, dell’area feste, tratteggiata in colore verde, messa a
disposizione dall’Amministrazione Comunale, è identificata al fg 906:
- mappale 3771 di proprietà Comune di Terno d’Isola
ATU 2
Terno d’Isola
25
Bergamo 04 Dicembre 2012
I progettisti
Dott. Ing. Piazzini Albani Pierguido
…………………………………………..
Geom. Cantamesse Corrado
…………………………………………..
Geom. Bertuletti Achille
………………………………………….
ATU 2
Terno d’Isola
26
ALLEGATI
Allegato A: Relazione Tecnica – quadro economico
Allegato B: Schema di Convenzione
Allegato C: Norme Tecniche di Attuazione Piano di Lottizzazione
Allegato D: Computo metrico estimativo opere di urbanizzazione Piano di lottizzazione
Allegato E: Relazione di fattibilità geologica e Relazione geotecnica preliminare delle opere di
urbanizzazione;
Allegato F: computo metrico estimativo standard di qualità
elaborati grafici:
PIANO DI LOTTIZZAZIONE ATU2
Tav. 01: Estratti Cartografici
Tav. 02: Rilievi Planoaltimetrici ATU2 e ATS 3 – dimostrazioni planoaltimetriche
Tav. 03: Planivolumetrico di progetto
Tav. 04: sezioni
Tav. 05: Planimetria reti energia elettrica, telefonia e digitale
Tav. 06: Planimetria rete illuminazione pubblica e videosorveglianza
Tav. 07: Planimetria reti acquedotto e gas metano
Tav. 08: Planimetria reti acque bianche e nere
Tav. 09: Profili acque nere
Tav. 10: Profili acque meteoriche
Tav. 11: particolari costruttivi fognatura
STANDARD DI QUALITA’ ATTREZZATURA FUNZIONALE ATS3 - AREA FESTE
Tavola 12: Planimetria generale
Tavola 13: pianta piano terra
Tavola 14: prospetti e sezioni
Tavola 15: Viste tridimensionali
ATU 2
Terno d’Isola
27