ES. IMM. 148 - 2014 Copia PRIVACY

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TRIBUNALE DI ASTI
ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 148/2014
Promossa da
CREDITORE PROCEDENTE:
BANCA D'ALBA
(avv. G. N. Bordino)
Contro
DEBITORE:
XXXXXXX
CREDITORI INTERVENUTI:
CASSA DI RISPARMIO BRA
(avv. R. Ponzio)
BANCA D'ALBA
(avv. G. N. Bordino)
CASSA DI RISPARMIO DI ASTI
(avv. R. Marinetti, F. Marinetti)
CREDITORE ISCRITTO NON INTERVENUTO:
CASSA DI RISPARMIO SALUZZO
G.E.: dott. P. PERFETTI
C.T.U.: dott. ing. L. LA MANTIA
CONSULENZA TECNICA D'UFFICIO
PREMESSA
Il sottoscritto dott. ing. Luigi LA MANTIA, con ordinanza dell’Ill.mo Sig. Giudice
dell’Esecuzione, dott. Paolo PERFETTI, in data 24/08/2015 veniva nominato Consulente Tecnico
d’Ufficio nella procedura esecutiva indicata in epigrafe, fissando in data 15/09/2015 l'udienza per il
giuramento di rito, nella quale riceveva l'incarico di riferire sulle circostanze di cui ai seguenti
quesiti:
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1) provveda, ad avvisare, previa comunicazione scritta dell'incarico ricevuto, da effettuarsi a mezzo di
raccomandata con ricevuta di ritorno, il debitore all'indirizzo risultante agli atti, della data e del luogo
di inizio delle operazioni peritali, con invito al debitore a consentire la visita dell'immobile pignorato;
provveda ad avvertire il Giudice in caso di impossibilità di accesso all'immobile;
2) verifichi, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui all’art. 567, 2°
comma c.p.c. (estratto del catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile
pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, oppure certificato
notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari) segnalando
immediatamente al giudice ed al creditore pignorante quelli mancanti o inidonei; predisponga, sulla
base dei documenti in atti, l’elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche,
pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, sentenza dichiarative di fallimento); acquisisca, ove non
depositati, le mappe censuarie che egli ritenga indispensabili per la corretta identificazione del bene ed
i certificati di destinazione urbanistica (solo per i terreni) di cui all’art. 30 del D.P.R. 6 giugno 2001, n.
380, dando prova, in caso di mancato rilascio di detta documentazione da parte dell’Amministrazione
competente, della relativa richiesta; acquisisca l’atto di provenienza ultraventennale (ove non
risultante dalla documentazione in atti) verificando la serie continua di trascrizioni ex art. 2650 c.c.;
dica se debba sopperirsi ad omissioni fiscalmente rilevanti (p.e. omessa denuncia di successione o
simili) ed i relativi costi;
3) identifichi i beni oggetto del pignoramento con precisazione dei dati catastali e dei confini e descriva
previo necessario accesso, l’immobile pignorato indicando dettagliatamente: comune, località, via,
numero civico, scala, piano, interno, caratteristiche interne ed esterne, superficie (calpestabile) in mq.,
confini e dati catastali attuali, eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni (lavatoi,
soffitte comuni, locali di sgombero, portineria, riscaldamento, ecc.);
4) indichi il regime patrimoniale del debitore se coniugato, acquisendo l'estratto dell'atto di matrimonio
dell'esecutato con eventuali annotazioni marginali presso il Comune dove lo stesso fu celebrato;
5) accerti la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero civico, piano, interno, dati
catastali e confini) e quella contenuta nel pignoramento evidenziando, in caso di rilevata difformità: a)
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se i dati indicati in pignoramento non hanno mai identificato l’immobile e non consentono la sua
univoca identificazione; b) se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono
l’identificazione del bene; c) se i dati indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli
attuali, hanno in precedenza individuato l’immobile rappresentando, in questo caso, la storia catastale
del compendio pignorato;
6) proceda, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per l’aggiornamento del catasto
provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o
redazione ed all’accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate;
7) indichi l’utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale;
8) indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative e
l’esistenza o meno di dichiarazione di agibilità. In caso di costruzione realizzata o modificata in
violazione della normativa urbanistico – edilizia, descriva dettagliatamente la tipologia degli abusi
riscontrati e dica se l’illecito sia stato sanato o sia sanabile in base al combinato disposto dagli artt. 46,
comma 5°, del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e 40, comma 6°, della Legge 28 febbraio 1985, n. 47;
9) dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti; provveda, in quest’ultimo caso, alla loro
formazione procedendo (solo previa autorizzazione del Giudice dell’esecuzione) all’identificazione
dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento; alleghi, in questo caso, alla relazione estimativa
i tipi debitamente approvati dall’Ufficio Provinciale del Territorio;
10) dica, se l’immobile è pignorato solo pro quota, se esso sia divisibile in natura e proceda, in questo
caso, alla formazione dei singoli lotti (procedendo, ove necessario, all’identificazione dei nuovi
confini ed alla redazione del frazionamento allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente
approvati dall’Ufficio Provinciale del Territorio) indicando il valore di ciascuno di essi e tenendo
conto delle quote dei singoli comproprietari e prevedendo gli eventuali conguagli in denaro; proceda,
in caso contrario, alla stima dell’intero esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità
eventualmente anche alla luce di quanto disposto dall’art. 577 c.p.c., dall’art. 846 c.c. e dalla Legge 3
giugno 1940, n. 1078;
11) accerti se l’immobile è libero o occupato; acquisisca il titolo legittimante il possesso o la detenzione
del bene evidenziando se esso ha data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento; verifichi se
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risultano registrati presso l’ufficio del registro degli atti privati contratti di locazione e/o se risultano
comunicazioni alla locale autorità di pubblica sicurezza ai sensi dell’art. 12 del D.L. 21 marzo 1978,
n. 59, convertito in Legge 18 maggio 1978, n. 191; qualora risultino contratti di locazione opponibili
alla procedura esecutiva indichi la data di scadenza, la data fissata per il rilascio o se sia ancora
pendente il relativo giudizio;
12) ove l’immobile sia occupato dal coniuge separato o dall’ex coniuge del debitore esecutato acquisisca
il provvedimento di assegnazione della casa coniugale;
13) indichi l’esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici, alberghieri di inalienabilità
o di invisibilità; accerti l’esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale (segnalando se gli stessi
resteranno a carico dell’acquirente, ovvero saranno cancellati o risulteranno non opponibili al
medesimo); rilevi l’esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o usi civici
evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto;
14) determini il valore dell’immobile con espressa e compiuta indicazione del criterio di stima e
analitica descrizione della letteratura cui si è fatto riferimento operando le opportune decurtazioni sul
prezzo di stima considerando lo stato di conservazione dell’immobile e come opponibili alla
procedura esecutiva i soli contratti di locazione e i provvedimenti di assegnazione al coniuge aventi
data certa anteriore alla data di trascrizione del pignoramento (l’assegnazione della casa coniugale
dovrà essere ritenuta opponibile nei limiti di 9 anni dalla data del provvedimento di assegnazione se
non trascritta nei pubblici registri ed anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, non
opponibile alla procedura se disposta con provvedimento successivo alla data di trascrizione del
pignoramento, sempre opponibile se trascritta in data anteriore alla data di trascrizione del
pignoramento, in questo caso l’immobile verrà valutato come se fosse una nuda proprietà);
15) provveda a verificare il regime fiscale dell'immobile pignorato (vendita soggetta ad imposta di
registro e/o IVA). Nel caso di doppio regime, provveda a suddividere il valore dell'immobile a
seconda del regime fiscale al quale è soggetto.
16) accerti il Perito se l'edificio appartenga o meno ad una delle categorie di cui all'art. 3 comma terzo
lettere a, b, c del D.lgs n. 192/2005 come modificato dall'art. 1 del D.lgs 26/11/06 n, 311 lettere d, e, f
e come integrato dal Decreto 26 giugno 2009 (linee guida nazionali per la certificazione energetica
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degli edifici in G.U. n. 158 del 10/07/09) allegato A numero 2 e quindi non appartenga ad una delle
categorie di cui all'art. 1 comma 5 della Legge Regionale del Piemonte n. 13 del 28/05/07 ed alla
disposizione attuativa della medesima di cui alla deliberazione di giunta regionale 4 agosto 2009 n.
4311965 (pubblicata sul B.R.U. 4° supplemento al n. 31 07/08/2009) allegato A n. 5.2 (dotazione di
Attestazione di qualificazione energetica):
a) immobili ricadenti nell'ambito della disciplina del Decreto Legislativo 22/01/2004 n. 42, recante il
codice dei beni culturali o del paesaggio, nei casi in cui il rispetto delle prescrizioni implicherebbe
un'alterazione inaccettabile del loro carattere o aspetto con particolare riferimento ai caratteri storici o
artistici;
b) fabbricati industriali, artigianali e agricoli non residenziali quando gli ambienti sono riscaldati per
esigenze del processo produttivo o utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti
utilizzabili;
c) fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati;
d) box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiani, locali adibiti a depositi, strutture stagionali a
protezione degli impianti sportivi se non limitatamente alle porzioni eventualmente adibite ad uffici ed
assimilabili, purchè scorporabili agli effetti dell'isolamento termico, strutture temporanee previste per un
massimo di sei mesi, altre strutture o edifici assimilabili a quelli elencati;
e) edifici dichiarati inagibili: si considerano inagibili gli edifici che presentano un livello di degrado fisico
sopravvenuto non superabile con interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria (fabbricato
diroccato, pericolante, fatiscente);
f) edifici concessi in locazione abitativa a canone vincolato o convenzionato (art. 17/20 Legge Regionale
28/03/1995 n. 46 e art. 1 e seguenti Legge 09/12/1998 n. 431);
Predisponga l'attestato di certificazione energetica se abilitato. In caso negativo è autorizzato a
farselo rilasciare da un professionista regolarmente iscritto nell'elenco della Regione Piemonte, con
costo da rifondere previa verifica della sua congruità.
Il Giudice dell’Esecuzione disponeva, inoltre, che l’esperto:
•
restituisca i risultati delle indagini svolte in apposita relazione redatta fornendo compiuta,
schematica e distinta risposta (anche negativa) ai singoli quesiti;
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•
invii, a mezzo di posta ordinaria o posta elettronica, nel rispetto della normativa, anche
regolamentare, concernente la sottoscrizione, la trasmissione e la ricezione dei documenti
informatici e teletrasmessi, copia del proprio elaborato ai creditori procedenti o intervenuti, al
debitore, anche se non costituito, ed al custode eventualmente nominato, almeno quarantacinque
giorni prima dell’udienza fissata in data 26/01/2016 per l’emissione dell’ordinanza di vendita ai
sensi dell’articolo 569 c.p.c. assegnando alle parti un termine non superiore a quindici giorni prima
della predetta udienza per far pervenire, presso di lui note di osservazione al proprio elaborato;
•
depositi attestazione degli invii previsti al precedente punto;
•
nel caso in cui almeno una delle parti abbia provveduto ad inoltrare allo stimatore note alla
relazione, provveda a depositare copia delle stesse ed intervenga all’udienza fissata ex art. 569
c.p.c. per l’emissione dell’ordinanza di vendita al fine di rendere eventuali chiarimenti in ordine al
proprio incarico;
•
depositi, almeno dieci giorni prima dell’udienza fissata ex art. 569 c.p.c. per l’emissione
dell’ordinanza di vendita, il proprio elaborato peritale, completo di tutti gli allegati, in via
telematica ai sensi del D.L. n. 90/2014 e secondo quanto disposto dal D.M. n. 44/2011 per
quanto riguarda le specifiche tecniche del deposito. Depositi inoltre, sempre in via telematica,
altra copia del proprio elaborato peritale redatto tenendo conto dei dettami della legge sulla
privacy eliminando l'indicazione delle generalità del debitore e di ogni altro dato personale
idoneo a rivelare l'identità di quest'ultimo e di eventuali soggetti terzi non previsti dalla legge
e comunque eccedente e non pertinente rispetto alla procedura esecutiva in ottemperanza a
quanto previsto dal provvedimento del Garante per la protezione dei dati personali del
07/02/2008 pubblicato sulla G.U. n. 47 del 25/02/2008;
•
alleghi alla relazione documentazione fotografica interna ed esterna dell’intero compendio
pignorato estraendo immagini di tutti gli ambienti (terrazzi, giardini, accessori, parti comuni ed
eventuali pertinenze compresi);
•
alleghi alla relazione la planimetria del bene, la visura catastale attuale, copia della concessione o
della licenza edilizia e degli eventuali atti di sanatoria, copia del contratto di locazione o del titolo
legittimante la detenzione e del verbale d’accesso contenente il sommario resoconto delle
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operazioni svolte e le dichiarazioni rese dall’occupante, nonché tutta la documentazione ritenuta di
necessario supporto alla vendita;
•
segnali tempestivamente al custode (o se non nominato al giudice dell’esecuzione) ogni ostacolo
all’accesso;
•
provveda a redigere, su apposito foglio a parte ed in triplice copia, adeguata e dettagliata
descrizione del bene contenente gli elementi di cui al precedente punto 3, nonché la compiuta
indicazione dei dati catastali per la successiva allegazione all’ordinanza di vendita ed al decreto di
trasferimento.
QUESITO 1.
Avvisare il debitore della data e del luogo di inizio delle operazioni peritali.
Lo Scrivente C.T.U. ha provveduto ad
avvertire il proprietario esecutato tramite l'invio di una
raccomandate a/r, (n. 13679693476 - 6 del 20/09 /2015), con le quali ha fissato nel giorno 12/10/2015
alle ore 10.00, la data del sopralluogo presso gli immobili pignorati. di vis Fratelli Kennedy n. 6.
In data 12/10/2015 alle ore 10.00, lo Scrivente Perito si è recato presso gli immobili pignorati, ubicati nel
Comune di Asti, in via Fratelli Kennedy n. 6, constatando l'assenza del proprietario pignorato ed ha
effettuato l'accesso alla presenza del geom. XXXX, Amministratore del Condominio, che lo ha
accompagnato a visionare le parti comuni del fabbricato. Lo Scrivente C.T.U. ha inoltre effettuato
l'accesso alle unità immobiliari pignorate con il consenso degli affittuari, producendo un'adeguata
documentazione fotografica. Tutte le operazioni tecnico-peritali sono riportate nel Verbale di
sopralluogo, datato 12/10/2015, che costituisce parte integrante della presente Consulenza Tecnica.
In data 13/10/2015 alle ore 17.00, lo Scrivente Perito si è recato presso l'immobile pignorato ubicato nel
Comune di Asti, in Corso XXV Aprile n. 60, effettuando l'accesso alla presenza del geom. XXXX,
Amministratore del Condominio, che lo ha accompagnato a visionare le parti comuni del fabbricato. Lo
Scrivente C.T.U. ha inoltre effettuato l'accesso all'unità immobiliare pignorata con il consenso
dell'affittuaria, producendo un'adeguata documentazione fotografica. Le operazioni tecnico - peritali sono
riportate nel Verbale di sopralluogo, datato 13/10/2015, che costituisce parte integrante della presente
Consulenza Tecnica.
In data 16/10/2015 alle ore 17.20, su invito telefonico del sig. XXXX, lo Scrivente C.T.U. si è recato in
via Garibaldi 4 (abitazione al piano 3° e 4°) ed in via Leone Grandi (autorimesse al piano 2° sotterraneo)
per visionare le unità pignorate, producendo un adeguato servizio fotografico.
QUESITO 2.
7
Verifica della documentazione fornita, di cui all'art. 567, 2° comma c.p.c..
Di seguito viene riportata la documentazione depositata.
Esecuzione immobiliare n. 148/2014 R.G. promossa dalla BANCA D'ALBA nei confronti di
XXXX: atto di pignoramento immobiliare (depositato in data 18/04/2014 presso il Tribunale di
Asti) con la relativa nota di trascrizione n. 3427/2585 presentata in data 07/05/2014.
Visure catastali:
➢
certificato catastale di visura storica al N.C.E.U. per unità immobiliare in data 31/07/2014 rilasciato
dall'Ufficio del Territorio di Cuneo (relativo all'unità immobiliare, F. 52 n. 184 sub. 2 sita nel
Comune di Asti);
➢
certificato catastale di visura storica al N.C.E.U. per unità immobiliare in data 31/07/2014
rilasciato dall'Ufficio del Territorio di Cuneo (relativo all'unità immobiliare, F. 104 n. 1255 sub.
13 sita nel Comune di Asti);
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130 sita nel Comune di Asti).
Visure ipotecarie:
➢
certificato ipotecario speciale per soggetto del 24/07/2014 (XXXX);
➢
certificato ipotecario speciale per soggetto del 24/07/2014 (COMPAGNIA PRIVATA EDILE
S.P.A.);
➢
certificato ipotecario speciale per soggetto del 24/07/2014 (SVILUPPO IMMOBILIARE
ASTIGIANO S.P.A.);
➢
certificato ipotecario speciale per soggetto del 24/07/2014 (SAVIO Alda);
➢
certificato ipotecario speciale per soggetto del 24/07/2014 (FERRERO Maria Caterina);
➢
certificato ipotecario speciale per soggetto del 24/07/2014 (FARCHICA Vincenza);
➢
certificato ipotecario speciale per soggetto del 24/07/2014 (DUVAL Giorgio Ferdinando);
➢
certificato ipotecario speciale per soggetto del 24/07/2014 (PONTANI Albertina);
➢
certificato ipotecario speciale per soggetto del 24/07/2014 (SAVIO Ottavio).
Lo Scrivente C.T.U. precisa che la documentazione prodotta ed allegata all'Esecuzione
Immobiliare non è completa, in quanto mancano gli estratti di mappa del Catasto Terreni
rilasciati dall'Ufficio Provinciale del Territorio, relativi ai mappali F. 52 n. 184, F. 104 n. 1255
e F. 77 n. 8240, dove sono inserite le unità immobiliari pignorate.
Documenti acquisiti o prodotti dallo Scrivente C.T.U. ed allegati alla presente relazione di perizia:
documentazione ipocatastale:
➢
certificato catastale di visura attuale al N.C.E.U. per soggetto in data 25/09/2015 rilasciato dall'Ufficio
del Territorio di Asti (relativo a tutte le unità immobiliari pignorate);
➢
planimetria catastale rilasciata dall'Ufficio del Territorio di Asti in data 25/09/2015 (relativa all'unità
immobiliare F. 52 n. 184 sub. 2 sita nel Comune di Asti);
➢
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➢
estratto di mappa aggiornato del N.C.T., rilasciato dall'Ufficio Provinciale del Territorio di Asti in data
25/09/2015, relativo al mappale F. 52 n. 184, sito nel Comune di Asti;
➢
➢
Servizio fotografico.
Verbali di sopralluogo.
Documentazione urbanistica.
Contratti di locazione.
Debito del proprietario pignorato e spese condominiali.
Documentazione ACE.
Verifica della completezza della documentazione e predisposizione dell'elenco ventennale delle
trascrizioni pregiudizievoli relative agli immobili pignorati: unità immobiliari individuate al
N.C.E.U. del Comune di Asti al F. 52 n. 184 sub. 2; al F. 104 n. 1255 sub. 1, sub. 2, sub. 3, sub. 4,
sub. 5, sub. 6, sub. 7, sub. 8, sub. 9, sub. 10, sub. 11, sub. 13, sub. 14, sub. 15, sub. 16, sub. 17, sub.
18, sub. 19, sub. 20, sub. 21; al F. 77 n. 8240 sub. 91, sub. 92, sub. 130.
Si riportano di seguito le Trascrizioni e Iscrizioni pregiudizievoli dell'ultimo ventennio:
Trascrizione N. 3196/2354 del 11/05/1996 presso il Servizio di Pubblicità Immobiliare di Asti dell'atto
di compravendita in data 11/04/1996 rogito notaio Alberto Zamparelli repertorio n. 332295, a favore
della Società COMPAGNIA PRIVATA EDILE S.P.A. contro la Società SVILUPPO
IMMOBILIARE ASTIGIANO S.P.A. (relativa, oltre altre unità, anche alle unità immobiliari
individuate al N.C.E.U. al F. 77 n. 8240 sub. 91, sub. 92, sub. 130, ubicate nel Comune di Asti,
derivanti dalla fusione e frazionamento dei mappali n. 986 e n. 991 del F. 77).
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di compravendita in data 30/10/1998 rogito notaio Ratti repertorio n. 30876, a favore di XXXXX per
l'intera quota di proprietà in regime di separazione dei beni contro DUVAL Giorgio Ferdinando
per la quota di proprietà di 1/2 in regime di separazione dei beni e contro PONTANI Albertina
per la quota di proprietà di 1/2 in regime di separazione dei beni (relativa all'unità immobiliare
individuata al N.C.E.U. al F. 52 n.184 sub. 2, ubicata nel Comune di Asti).
di costituzione di diritti reali (costituzione di usufrutto) in data 28/07/2000 rogito notaio Ratti repertorio
n. 33311, a favore di FARCHICA Vincenza per l'intera quota dell'usufrutto (in regime di
comunione dei beni) contro XXXX per l'intera quota di usufrutto in regime di separazione dei
beni (relativa all'unità immobiliare individuata al N.C.E.U. al F. 52 n.184 sub. 2, ubicata nel Comune
di Asti).
di compravendita in data 31/07/2000 rogito notaio Ratti repertorio n. 33322, a favore di XXXX per
l'intera quota di proprietà in regime di separazione dei beni contro la Società COMPAGNIA
PRIVATA EDILE S.P.A. per l'intera quota di proprietà (relativa all'unità immobiliare individuata al
N.C.E.U. al F. 77 n.991 sub. 110, poi n. 986 sub. 130 ed adesso n. 8240 sub. 130, ubicata nel Comune
di Asti).
di compravendita in data 14/05/2002 rogito notaio Ratti repertorio n. 35745, a favore di XXX per
l'intera quota di proprietà in regime di separazione dei beni contro la Società COMPAGNIA
PRIVATA EDILE S.P.A. per l'intera quota di proprietà (relativa alle unità immobiliari individuate
al N.C.E.U. al F. 77 n. 986 sub. 91 e sub. 92, adesso n. 8240 sub. 91 e sub. 92, ubicate nel Comune di
Asti).
di donazione accettata in data 27/06/2002 rogito notaio Ratti repertorio n. 35967, a favore di XXXX per
l'intera quota dell'usufrutto in regime di separazione dei beni contro FARCHICA Vincenza per
l'intera quota di usufrutto in regime di separazione dei beni (relativa all'unità immobiliare
individuata al N.C.E.U. al F. 52 n.184 sub. 2, ubicata nel Comune di Asti).
di compravendita in data 19/12/2005 rogito notaio Ratti repertorio n. 41926/22332, a favore di XXXX
per l'intera quota di proprietà in regime di separazione dei beni contro la SAVIO Alda per la
quota di 1/4 di proprietà in regime di separazione dei beni e contro FERRERO Maria Caterina
per la quota di 3/4 di proprietà in regime di separazione dei beni (relativa alle unità immobiliari
individuate al N.C.E.U. al F. 104 n. 335 sub. 1, sub. 2, sub. 23, sub. 3, sub. 4, sub. 5, sub. 6, sub. 7,
21, sub. 22, sub. 24, ubicate nel Comune di Asti, identificate adesso al F. 104 n. 1255 sub. 1, sub. 2, sub.
3, sub. 4, sub. 5, sub. 6; sub. 7, sub. 8, sub. 9, sub. 10, sub. 11, sub. 13, sub. 14, sub. 15, sub. 16, sub. 17,
sub. 18, sub. 19, sub. 20, sub. 21).
Trascrizione N. 1356/924 del 04/02/2006 presso il Servizio di Pubblicità Immobiliare di Asti della
denuncia di successione del 02/04/1982 in morte di SAVIO Ottavio registrata all'Ufficio di Torino in
data 12/12/2005 al n. 34 volume 288 a favore di FERRERO Maria per la quota di 1/4 di proprietà e
di SAVIO Alda per la quota di 1/4 di proprietà contro SAVIO Ottavio per la quota di 2/4 di
proprietà (relativa alle unità immobiliari individuate al N.C.E.U. al F. 104 n. 335 sub. 1, sub. 2, sub.
13
23, sub. 3, sub. 4, sub. 5, sub. 6, sub. 7, sub. 8, sub. 9, sub. 10, sub. 11, sub. 12, sub. 13, sub. 14, sub. 15,
sub. 16, sub. 17, sub. 18, sub. 19, sub. 20, sub. 21, sub. 22, sub. 24, ubicate nel Comune di Asti,
identificate adesso al F. 104 n. 1255 sub. 1, sub. 2, sub. 3, sub. 4, sub. 5, sub. 6; sub. 7, sub. 8, sub. 9,
sub. 10, sub. 11, sub. 12, sub. 13, sub. 14, sub. 15, sub. 16, sub. 17, sub. 18, sub. 19, sub. 20, sub. 21).
Iscrizione N. 7119/1341 del 21/07/2008 presso il Servizio di Pubblicità Immobiliare di Asti dell'ipoteca
volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario del 18/07/2008 rogito notaio Ratti
repertorio n. 46443/26074 a favore della CASSA DI RISPARMIO DI ASTI contro XXXX per
l'intera quota di proprietà per l'importo complessivo di € 4.000.000,00 (gravante sulle unità
immobiliari individuate al N.C.E.U. al F. 52 n. 184 sub. 2; al F. 104 n. 1255 sub. 1, sub. 2, sub. 3, sub. 4,
sub. 5, sub. 6; sub. 7, sub. 8, sub. 9, sub. 10, sub. 11, sub. 13, sub. 14, sub. 15, sub. 16, sub. 17, sub. 18,
sub. 19, sub. 20, sub. 21; al F. 77 n. 8240 sub. 91, sub. 92, sub. 130, ubicate nel Comune di Asti).
Iscrizione N. 5951/1023 del 25/06/2009 presso il Servizio di Pubblicità Immobiliare di Asti dell'ipoteca
volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario del 18/06/2009 rogito notaio Ratti
repertorio n. 47699/27129 a favore della BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DI ALBA,
LANGHE E ROERO contro XXXX per l'intera quota di proprietà per l'importo complessivo di €
1.000.000,00 (gravante sulle unità immobiliari individuate al N.C.E.U. al F. 52 n. 184 sub. 2; al F. 104
n. 1255 sub. 1, sub. 2, sub. 3, sub. 4, sub. 5, sub. 6; sub. 7, sub. 8, sub. 9, sub. 10, sub. 11, sub. 13, sub.
14, sub. 15, sub. 16, sub. 17, sub. 18, sub. 19, sub. 20, sub. 21; al F. 77 n. 8240 sub. 91, sub. 92, sub. 130,
ubicate nel Comune di Asti).
Iscrizione N. 326/35 del 11/01/2013 presso il Servizio di Pubblicità Immobiliare di Asti del Decreto
ingiuntivo emesso da Tribunale di Saluzzo in data 28/12/2012 repertorio n. 737/2 a favore della
CASSA DI RISPARMIO DI SALUZZO S.P.A. contro XXXX per l'intera quota di proprietà per
l'importo complessivo di € 346.000,00 (gravante sulle unità immobiliari individuate al N.C.E.U. al F. 52
n. 184 sub. 2; al F. 104 n. 1255 sub. 1, sub. 2, sub. 3, sub. 4, sub. 5, sub. 6; sub. 7, sub. 8, sub. 9, sub.
10, sub. 11, sub. 13, sub. 14, sub. 15, sub. 16, sub. 17, sub. 18, sub. 19, sub. 20, sub. 21; al F. 77 n. 8240
sub. 91, sub. 92, sub. 130, ubicate nel Comune di Asti).
ingiuntivo emesso da Tribunale di Asti in data 26/06/2013 repertorio n. 4578 a favore della CASSA DI
RISPARMIO DI ASTI S.P.A. contro XXXX per l'intera quota di proprietà per l'importo
complessivo di € 524.000,00 (gravante sulle unità immobiliari individuate al N.C.E.U. al F. 52 n. 184
sub. 2; al F. 104 n. 1255 sub. 1, sub. 2, sub. 3, sub. 4, sub. 5, sub. 6; sub. 7, sub. 8, sub. 9, sub. 10, sub.
11, sub. 13, sub. 14, sub. 15, sub. 16, sub. 17, sub. 18, sub. 19, sub. 20, sub. 21; al F. 77 n. 8240 sub. 91,
sub. 92, sub. 130, ubicate nel Comune di Asti).
14
ingiuntivo emesso da Tribunale di Asti in data 01/07/2013 repertorio n. 721 a favore della BANCA
D'ALBA - BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DI ALBA, LANGHE, ROERO E DEL
CANAVESE contro XXXX per l'intera quota di proprietà per l'importo complessivo di € 26.907,30
(gravante sulle unità immobiliari individuate al N.C.E.U. al F. 52 n. 184 sub. 2; al F. 104 n. 1255 sub. 1,
sub. 2, sub. 3, sub. 4, sub. 5, sub. 6; sub. 7, sub. 8, sub. 9, sub. 10, sub. 11, sub. 13, sub. 14, sub. 15, sub.
16, sub. 17, sub. 18, sub. 19, sub. 20, sub. 21; al F. 77 n. 8240 sub. 91, sub. 92, sub. 130, ubicate nel
Comune di Asti).
Iscrizione N. 6147/783 del 25/07/2013 presso il Servizio di Pubblicità Immobiliare di Asti del
Decreto ingiuntivo emesso da Tribunale di Asti in data 26/06/2013 repertorio n. 6921 a favore della
BANCA D'ALBA - BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DI ALBA, LANGHE, ROERO E
DEL CANAVESE contro XXXX per l'intera quota di proprietà per l'importo complessivo di €
24.761,86 (gravante sulle unità immobiliari individuate al N.C.E.U. al F. 52 n. 184 sub. 2; al F. 104 n.
1255 sub. 1, sub. 2, sub. 3, sub. 4, sub. 5, sub. 6; sub. 7, sub. 8, sub. 9, sub. 10, sub. 11, sub. 13, sub. 14,
sub. 15, sub. 16, sub. 17, sub. 18, sub. 19, sub. 20, sub. 21; al F. 77 n. 8240 sub. 91, sub. 92, sub. 130,
ubicate nel Comune di Asti).
Trascrizione N. 3427/2585 del 07/05/2014 presso il Servizio di Pubblicità Immobiliare di Asti del
Verbale di pignoramento immobiliare emesso da Tribunale di Asti in data 22/04/2014 repertorio n. 2059
a favore della BANCA D'ALBA-BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DI ALBA, LANGHE,
ROERO E DEL CANAVESE SOCIETA' COOPERATIVA contro XXXX per l'intera quota di
proprietà (gravante sulle unità immobiliari individuate al N.C.E.U. al F. 52 n. 184 sub. 2; al F. 104 n.
1255 sub. 1, sub. 2, sub. 3, sub. 4, sub. 5, sub. 6; sub. 7, sub. 8, sub. 9, sub. 10, sub. 11, sub. 13, sub. 14,
sub. 15, sub. 16, sub. 17, sub. 18, sub. 19, sub. 20, sub. 21; al F. 77 n. 8240 sub. 91, sub. 92, sub. 130,
ubicate nel Comune di Asti)
QUESITO 3.
Descrizione catastale attuale.
L'intestazione e l'esatta descrizione catastale attuale degli immobili pignorati è la seguente:
XXXX nato a Carignano il 20/11/1971 C.F. GRLRCC71S20B777F proprietario per 1/1 in regime
di separazione dei beni
N.C.E.U.
Comune di ASTI:
F. 52 n. 184 sub. 2, Corso XXV Aprile, piano 1 - S, Cat. A/2 cl. 2 vani 5,50 R.C. = € 426,08
15
F. 104 n. 1255 sub. 1, Recinto Pilone n. 15, piano T, Cat. C/6 cl. 2 mq. 15 R.C. = € 52,68
F. 104 n. 1255 sub. 13, Recinto Pilone n. 15, piano R, Cat. A/2 cl. 1 vani 3,50 R.C. = € 225,95
F. 104 n. 1255 sub. 15, Recinto Pilone n. 15, piano 1°, Cat. A/2 cl. 1 vani 4,50 R.C. = € 290,51
F. 104 n. 1255 sub. 21, Recinto Pilone n. 15, piano S, Cat. C/2 cl. 1 mq. 35 R.C. = € 63,27
F. 77 n. 8240 sub. 91, via Leone Grandi n. 14, piano S2, Cat. C/6 cl. 7 mq. 14 R.C. = € 108,46
F. 77 n. 8240 sub. 130, via Garibaldi n. 4, piano 4° 3° S1, Cat. A/2 cl. 5 vani 8 R.C.= € 1053,57
Descrizione degli immobili pignorati
L'unità immobiliare residenziale pignorata, identificata al N.C.E.U. del Comune di Asti al F. 52 n.
184 sub. 2, ubicata nel Comune di Asti, in corso XXV Aprile n. 60
L'unità immobiliare, a destinazione residenziale, inserita al piano rialzato di un complesso condominiale,
denominato "Complesso Residenziale Valverde" a 5 piani fuori terra (a destinazione residenziale), più
due piani interrati (a destinazione ad autorimesse, cantine e magazzini), è sita in corso XXV Aprile n. 60,
in una zona semi - centrale della città di Asti, ubicata a sud - ovest del concentrico. Tale zona, un po
eccentrica rispetto al centro degli interessi economici e commerciali della città, è tuttavia discretamente
appetibile in prevalenza per insediamenti a destinazione residenziale. Ciò è dovuto principalmente
all'importante cambiamento urbanistico che ha subito la città di Asti negli ultimi anni, con il
16
trasferimento e l'insediamento di numerose attività a destinazione commerciale, a terziario e a servizi, sia
pubbliche, che private, nella zona centrale di Asti, spostando le aree residenziali più appetibili della città,
nella zona nord, che occupa una posizione privilegiata nell'apprezzamento per insediamenti residenziali.
La zona in esame è dotata di una buona struttura viaria per l'accesso diretto ed immediato a tutti i settori
della città, in particolare con la zona centrale più commerciale e con il centro dei servizi (corso Alfieri,
piazza Alfieri, piazza Medici) tramite viale dei Partigiani e corso Dante. La zona è comodamente
raggiungibile dal settore nord della città tramite viale dei Partigiani, via Conteverde, corso Dante e strada
Fortino. La zona ovest è facilmente raggiungibile tramite viale dei Partigiani e corso Torino. Infine la
zona sud della città è raggiungibile tramite viale dei Partigiani e corso Don Minzoni. Peraltro la zona
gode nelle immediate vicinanze della presenza di una serie di attività commerciali (piccoli e grandi
supermercati, negozi, ecc.), che consentono il soddisfacimento dei bisogni primari della popolazione
residente.
Il fabbricato dove è inserita l'unità immobiliare è un compendio condominiale a destinazione totalmente
residenziale, fornito di impianto elevatore, entrostante ad una adeguata area di pertinenza, retrostante al
condominio, con accesso pedonale e carrabile da via Buozzi, completamente pavimentata con
autobloccanti, utilizzata a parcheggio ed a carico e scarico merci..
Il fabbricato è stato costruito alla fine degli anni 70' (1977/1978) e quindi presenta la tipologia e le finiture
caratteristiche di quel periodo storico. L'accesso pedonale al compendio immobiliare avviene, sia
direttamente dal corso XXV Aprile n. 60, sia da via Buozzi n. 2, dove è anche collocato un cancello in
ferro che permette l'accesso pedonale anche nell'area cortilizia retrostante, mentre l'accesso carraio per
raggiungere le autorimesse al piano interrato avviene tramite una rampa di accesso posta ad est del
fabbricato, posizionata sull'area del mappale n. 185 del F. 52.
Il fabbricato si presenta, nel complesso, in discreto stato di conservazione e manutenzione, anche se, in
relazione alla sua vetustà (costruzione della fine degli anni 70') necessita di alcuni interventi di
manutenzione ordinaria e straordinaria, atti a mantenere un livello adeguato di appetibilità commerciale.
Nell'anno 1983 è stato eseguito un intervento di manutenzione straordinaria che ha previsto la
sostituzione della struttura portante del tetto realizzato in legno, con una struttura in c.a., che di fatto ha
eliminato le infiltrazioni di acque meteoriche che si verificavano nel piano sottostante.
Nell'anno 2008 è stata sostituita nella centrale termica la caldaia Modello ULTRAGAS200 con potenza
termica nominale di 182 KW, a gas metano e radiatori in ghisa ad acqua.
In conclusione, trattasi di un compendio immobiliare, ubicato in una zona semi - centrale della città,
facilmente e comodamente raggiungibile da tutti i settori della città, tramite una discreta e scorrevole
struttura viaria, discretamente apprezzata dal mercato immobiliare della città per insediamenti
residenziali, ma che risente negativamente nella sua appetibilità commerciale dell'anno di costruzione e
17
della tipologia risalente agli anni 70'.
Le caratteristiche costruttive del fabbricato sono le seguenti:
•
fondazioni e platee in c.a.;
•
travi e pilastri portanti in c.a.;
•
scale incastrate nelle murature portanti ed intimamente collegate con le ossature verticali;
•
alzate e pedate in marmo e pianerottoli in gres ceramico;
•
solai di tipo misto in c.a e laterizio;
•
il tetto è a falde inclinate con struttura a solaio in c.a. e copertura in tegole;
•
la facciata esterna antistante a corso XXV Aprile, al piano terra, presenta un rivestimento in pietra,
mentre nei piani superiori presenta un rivestimento con intonaco al civile;
•
le murature interne sono a semplice fila di mattoni intonacate da ambo i lati e tinteggiate;
•
i canali orizzontali e le discese sono in lamiera zincata, verniciata, in discreto stato;
•
i serramenti esterni sono in legno verniciato, con avvolgibili in legno in discreto stato;
•
il portoncino di ingresso presenta l'intelaiatura in alluminio e le specchiature in vetro rettangolari;
•
i balconcini degli alloggi superiori al piano rialzato presentano la ringhiera in ferro verniciato;
•
l'area di pertinenza retrostante al fabbricato è piastrellata con autobloccanti.
Gli impianti tecnologici comprendono:
•
l'impianto di riscaldamento a metano, con centrale termica sostituita nell'anno 2008, e radiatori in
ghisa;
•
l'impianto di acqua potabile;
•
l'impianto elettrico e di illuminazione;
•
impianto citofonico;
•
impianto telefonico;
•
antenna T.V. centralizzata;
•
rete di scarico delle acque nere collegata alla fognatura pubblica;
•
è presente l'impianto elevatore.
Nel complesso trattasi di un fabbricato che si presenta in discreto stato di conservazione e manutenzione,
con tipologia e finiture tipiche degli anni 70', che nè limitano l'appetibilità commerciale e che peraltro
necessità di continuamente interventi di manutenzione che consentano di mantenere e conservare le
finiture interne ed esterne ad un adeguato livello.
I locali residenziali dell'unità immobiliare pignorata (F. 52 n. 184 sub. 2), ubicata al piano rialzato, hanno
le seguenti caratteristiche di finitura:
•
pareti e soffitti intonacati e tinteggiati al civile in buono stato di conservazione e manutenzione;
•
tramezzature interne divisorie intonacate e tinteggiate da ambo i lati;
18
•
pavimenti in piastrelle in ceramica;
•
infissi interni in legno naturale verniciato in discreto stato di manutenzione e conservazione;
•
servizio igienico e cucina con pareti piastrellate a tutt'altezza;
•
servizio igienico dotato di tutti gli apparecchi sanitari, è in buono stato.
In conclusione trattasi di un alloggio, limitato nella sua appetibilità commerciale dalla sua posizione
nell'ambito del condominio (piano rialzato lato corso XXV Aprile e piano terra lato cortile), che di
presenta in discreto stato di conservazione e manutenzione, con finiture di discreto pregio.
La distribuzione interna dei locali residenziali dell'unità immobiliare F. 52 n. 184 sub. 2, è la seguente:
➢
al piano 1°: ingresso - disimpegno (superficie calpestabile mq. 9,00), cucina (superficie calpestabile
mq. 10,00), sevizio igienico (superficie calpestabile mq. 5,40), camera (superficie calpestabile mq.
12,60), camera (superficie calpestabile mq. 14,00), soggiorno (superficie calpestabile mq. 22,90).
➢
al piano sotterraneo: cantina (superficie calpestabile mq. 4,20).
La superficie utile (o calpestabile) residenziale complessiva dell'unità immobiliare F. 52 n. 184 sub. 2 è
pari a circa mq. 74,00. La superficie utile della cantina è di mq. 4,20.
Ubicazione e descrizione delle unità immobiliari pignorate F. 104 n. 1255 sub. 1, sub. 2, sub. 3,
17, sub. 18, sub. 19, sub. 20, sub. 21.
Le unità immobiliari pignorate sono ubicate nel Comune di Asti, in via Fratelli Kennedy n. 6 (già
Recinto Pilone n. 15, come indicato nelle visure catastali).
Tale zona, un pò eccentrica rispetto al centro degli interessi economici e commerciali della città, è
esclusivamente riservata ad insediamenti a destinazione residenziale, non presentando particolare
interesse per insediamenti a destinazione commerciale. Ciò è dovuto, principalmente, alla presenza nella
zona in esame di corso Alessandria, importante arteria viaria che corre parallelamente a Viale del Pilone,
che richiama con tutte le attività commerciali presenti, la maggior parte di potenziali utenti di beni e
servizi della zona, non consentendo alle aree in prossimità di via del Pilone, un po defilate e decentrate,
uno sviluppo commerciale adeguato. La zona in esame è dotata, di una buona struttura viaria per
l'accesso diretto ed immediato a tutti i settori della città, in particolare con la zona centrale più
commerciale e con il centro dei servizi (corso Alfieri, piazza Alfieri, piazza Medici ) è collegata tramite
viale Pilone, via Palestro, via Lamarmora, piazza 1° Maggio e corso Alfieri. La zona è comodamente
raggiungibile dal settore nord della città tramite Strada Fortino, via Arò, corso Volta, via Monterainero,
piazza 1° Maggio, viale Pilone, via Palestro, via Lamarmora. La zona sud è facilmente raggiungibile
tramite via Galileo Ferraris, corso Genova, viale Alla Vittoria. Peraltro la zona gode nelle immediate
vicinanze della presenza di una serie di attività commerciali (piccoli e grandi supermercati, negozi, ecc.)
che consentono il soddisfacimento dei bisogni primari della popolazione residente.
19
Il fabbricato (mappale n. 1255 del F. 104), dove sono inserite le unità immobiliari abitative, è un
compendio condominiale a destinazione totalmente residenziale, direttamente accessibile da via Fratelli
Kennedy, privo di impianto elevatore, entrostante ad una adeguata area cortilizia di pertinenza.
Le autorimesse del condominio oggetto di pignoramento sono tutte ubicate al piano terra: quelle
situate nella zona antistante del fabbricato sono direttamente accessibili dalla via Fratelli Kennedy,
tramite portoni in ferro, mentre quelle situate nella zona retrostante del fabbricato sono accessibili
tramite l'area cortilizia di pertinenza, che costituisce anche la zona destinata a parcheggio del
fabbricato.
Al piano interrato del fabbricato sono posizionate tutte i locali cantina, i locali tecnici (centrale
termica, vasca del gasolio, contatori dell'acqua), nonchè un ampio locale adibito a
magazzino/cantina.
Il fabbricato è stato edificato a metà degli anni 60' e quindi presenta la tipologia e le finiture
caratteristiche di quel periodo storico. Il fabbricato si presenta, nel complesso, in discreto stato di
conservazione e manutenzione, e di recente è stato eseguito un intervento di sostituzione di tutti gli
infissi esterni in alluminio anodizzato e doppi vetri che consentono un buon risparmio energetico.
Comunque in relazione alla sua vetustà il fabbricato necessita di continui interventi di
manutenzione ordinaria e straordinaria atti a mantenere e conservare il livello adeguato di
appetibilità. E' privo peraltro di impianto elevatore e non dispone di gas di città per uso domestico.
Il fabbricato condominiale dispone anche di un locale sottotetto praticabile, a nudo tetto, accessibile
direttamente dalla scala condominiale, con pavimentazione in calcestruzzo al grezzo, privo di
tramezzature interne, che, essendo privo di una sua utilizzazione autonoma, di fatto costituisce un
locale comune a tutte le unità residenziali pignorate.
In conclusione, trattasi di un compendio immobiliare, ubicato in una zona periferica a sud - est della
città, facilmente raggiungibile, tramite una discreta e scorrevole struttura viaria, non particolarmente
apprezzata dal mercato immobiliare della città per insediamenti residenziali.
I beni immobiliari oggetto di pignoramento sono costituiti:
➢
da n. 11 unità immobiliari (F. 104 n. 1255 sub. 1, sub. 2, sub. 3, sub. 4, sub. 5, sub. 6, sub.
7, sub. 8, sub. 9, sub. 10, sub. 11) adibite ad autorimesse, ubicate al piano terra;
➢
da un'unità immobiliare (F. 52 n. 1255 sub. 13) adibita ad abitazione, ubicata al piano 1°
(con cantina al piano sotterraneo);
➢
➢
20
➢
➢
➢
➢
➢
➢
da un'unità immobiliare (F. 104 n. 1255 sub. 21) adibita a magazzino/cantina, ubicata al
piano interrato.
➢
fondazioni e platea in c.a.;
➢
travi e pilastri portanti in c.a.;
➢
scale incastrate nelle murature portanti ed intimamente collegate con le ossature verticali;
➢
alzate e pedate in marmo e pianerottoli in marmette di graniglia;
➢
solai piani di tipo misto in c.a. e laterizio;
➢
il tetto è a due falde inclinate con struttura lignea, sostenuta anche da elementi strutturali in c.a.,.
e copertura in tegole;
➢
la facciata esterna antistante la via Fratelli Kennedy, al piano terra, presenta un rivestimento in
marmo, mentre nei piani superiori presenta in parte un rivestimento con mattonelle a vista ed in
parte un rivestimento con intonaco al civile;
➢
le altre facciate, in tutti i piani presentano un rivestimento con intonaco al civile;
➢
le murature interne sono a semplice fila di mattoni intonacate da ambo i lati e tinteggiate;
➢
canali orizzontali e discese in lamiera zincata, verniciata;
➢
serramenti esterni in alluminio anodizzato con doppi vetri, con avvolgibili in materiale plastico
in discreto stato di conservazione;
➢
portoncino di ingresso in legno verniciato;
➢
balconcini con ringhiera in ferro verniciato, in discreto stato di manutenzione.
➢
impianto di riscaldamento centralizzato a gas e radiatori in ghisa;
➢
l’impianto di acqua potabile;
➢
l’impianto elettrico e di illuminazione;
➢
21
➢
➢
➢
non è presente l'impianto elevatore;
➢
non è presente il gas di città per uso domestico.
Nel complesso trattasi di un fabbricato che si presenta in discreto stato di conservazione e manutenzione,
con tipologia e finiture tipiche degli anni 60, anche se necessita di interventi edilizi di miglioramento
delle rifiniture e di adeguamento degli impianti tecnologici per riportarlo alle ordinarie condizioni di
utilizzazione; peraltro è privo di ascensore.
Descrizione delle unità a destinazione autorimessa: F. 104 n. 1255 sub. 1, sub. 2, sub. 3, sub. 4,
sub. 5, sub. 6, sub. 7, sub. 8, sub. 9, sub. 10, sub. 11.
I locali adibiti ad autorimessa siti al piano terra del fabbricato hanno le seguenti caratteristiche di
finitura:
➢
➢
➢
presentano portone in metallo, con specchiature rettangolari in vetro, a due ante;
hanno le pareti tinteggiate e il pavimento in battuto di cemento bocciardato;
non dispongono di impianto elettrico e di illuminazione.
Descrizione dell'unità immobiliare a destinazione residenziale sita al piano 1°, con cantina di
pertinenza al piano interrato: F. 104 n. 1255 sub. 13.
L'unità immobiliare è posizionata al piano 1°, nella zona centrale sud - ovest del fabbricato.
I locali dell'unità immobiliare pignorata (F. 104 n. 1255 sub. 13) hanno le seguenti caratteristiche
di finitura:
➢
pareti e soffitti intonacati al civile e tinteggiati in discreto stato di conservazione;
➢
tramezzature interne divisorie intonacate da ambo i lati;
➢
pavimenti in marmette di graniglia, tipo anni 60';
➢
➢
servizio igienico e cucina con pareti piastrellate a mezz'altezza;
➢
servizio igienico completo di tutti gli apparecchi sanitari, in discreto stato di conservazione.
La distribuzione interna dei locali residenziali dell'unità immobiliare F. 104 n. 1255 sub. 13 è la
seguente:
➢
al piano 1°: ingresso - disimpegno (superficie calpestabile mq. 3,30), cucina (superficie
calpestabile mq. 12,51), camera (superficie calpestabile mq. 17,63), bagno (superficie
calpestabile mq. 5,50);
➢
al piano 1°: dispone di un balconcino, con veduta sul cortile retrostante, non collegato con
l'alloggio;
➢
al piano sottotetto: dispone dell'uso comune dell'ampio locale praticabile a nudo tetto,
22
accessibile direttamente dalla scala condominiale, con pavimentazione in calcestruzzo al grezzo,
privo di tramezzature interne, privo di una sua utilizzazione autonoma;
➢
La superficie utile (o calpestabile) residenziale complessiva dell'unità immobiliare F. 104 n. 1255
sub. 13 è pari a circa mq. 39,00. La superficie della cantina è mq. 8,40.
L'unità immobiliare è posizionata al piano 1°, nell'ala nord del fabbricato.
di finitura:
➢
➢
➢
pavimenti in marmette di graniglia, tipo anni 50'/60';
➢
➢
servizio igienico con pareti piastrellate a mezz'altezza, in discreto stato di conservazione.
seguente:
➢
al piano 1°: ingresso - disimpegno (superficie calpestabile mq. 4,39), camera (superficie
calpestabile mq. 15,76), cucinino (superficie calpestabile mq. 3,29), cucina (superficie
calpestabile mq. 11,25), bagno (superficie calpestabile mq. 5,40), camera (superficie calpestabile
mq. 18,23); dispone di un balcone (superficie calpestabile mq. 8,80);
➢
➢
L'unità immobiliare è posizionata al piano 2°, nell'ala sud del fabbricato.
di finitura:
➢
➢
23
➢
➢
➢
seguente:
➢
al piano 2°: ingresso - disimpegno (superficie calpestabile mq. 8,77), ripostiglio (superficie
calpestabile mq. 1,17), cucinino (superficie calpestabile mq. 4,28), cucina (superficie calpestabile
mq. 11,25), camera (superficie calpestabile mq. 16,88), bagno (superficie calpestabile mq. 6,12),
camera (superficie calpestabile mq. 18,68); dispone di un balcone con vista sul cortile retrostante
(superficie calpestabile mq. 4,40) e un balcone con vista su via Fratelli Kennedy (superficie
➢
➢
di finitura:
➢
➢
➢
➢
➢
➢
seguente:
➢
calpestabile mq. 8,19), camera (superficie calpestabile mq. 14,24), bagno (superficie calpestabile
mq. 4,55), camera (superficie calpestabile mq. 17,52); dispone di un balcone con vista su via
Fratelli Kennedy (superficie calpestabile mq. 5,40);
24
➢
l'alloggio;
➢
➢
di finitura:
➢
➢
➢
➢
➢
seguente:
➢
➢
➢
25
L'unità immobiliare è posizionata al piano 3°, nell'ala sud del fabbricato.
di finitura:
➢
➢
➢
➢
➢
seguente:
➢
➢
➢
di finitura:
➢
➢
➢
➢
➢
➢
26
seguente:
➢
calpestabile mq. 8,19), camera (superficie calpestabile mq. 14,24), bagno (superficie calpestabile
mq. 4,55), camera (superficie calpestabile mq. 18,75); dispone di un balcone con vista su via
Fratelli Kennedy (superficie calpestabile mq. 5,40);
➢
l'alloggio;
➢
➢
di finitura:
➢
➢
➢
pavimenti in gres ceramico, sostituiti di recente;
➢
➢
servizio igienico con pareti piastrellate a mezz'altezza, completamente rifatto di recente.
seguente:
➢
➢
27
➢
Descrizione dell'unità immobiliare a destinazione magazzino sita al piano interrato, F. 104 n.
1255 sub. 21.
L'unità immobiliare adibita a magazzino/cantia è posizionata al piano interrato, nell'estremità nord
del fabbricato condominiale; dispone di portone in legno e pavimentazione in battuto di cemento,
come tutte le cantine; dispone di impianto elettrico e di illuminazione.
Ubicazione e descrizione dell'unità immobiliare pignorata F. 77 n. 8240 sub. 130.
L'unità immobiliare, a destinazione residenziale, inserita al piano 3° e 4° sottotetto, di un complesso
condominiale di recente ristrutturazione totale, denominato "Condominio Anfossi"" a 4 - 5 piani fuori
terra (a destinazione residenziale, negozi ed uffici), più tre piani sotterranei (a destinazione ad
autorimesse, magazzini e cantine), è sita in via Garibaldi n. 4, in una zona centrale della città di Asti,
ubicata in prossimità di piazza Alfieri ed a poche decine di metri da piazza San Secondo. Tale zona, che
è al centro degli interessi economici e commerciali della città, non è apprezzata solo per le attività
commerciali e direzionali, ma anche per insediamenti a destinazione residenziale. La zona in esame è
dotata di una ottima struttura viaria e pedonale per l'accesso diretto ed immediato a tutti i settori della
città.
La porzione del fabbricato dove è inserita l'unita immobiliare in esame è posizionata nell'estrema ala sud
del compendio condominiale, privo di area cortilizia di pertinenza esclusiva, ha accesso da via Garibaldi.
Trattasi di un prestigioso complesso immobiliare realizzato alla fine degli anni 90', dalla completa
ristrutturazione dei vetusti fabbricati storici che insistevano sull'area di sedime e la realizzazione di tre
piani sotterranei ad uso autorimesse, magazzini e cantine.
Nella realizzazione dell'immobile in esame sono state impiegati materiali altamente performanti, insieme
all'adozione di tecnologie avanzate, sia per quanto riguarda la funzionalità e l'ottima fruizione degli spazi
abitativi, sia per la messa in opera dell'impiantistica.
Nel complesso lo Scrivente Perito ha potuto riscontrare che l'unità immobiliare in esame è inserita in un
compendio immobiliare con ottime caratteristiche costruttive e di finitura, caratterizzata dalle presenza
delle più avanzate dotazioni tecnologiche, e posizionato in una zona centrale della città.
➢
fondazioni e platee in c.a.;
➢
travi, pilastri in c.a. e murature perimetrali portanti;
➢
scale in calcestruzzo incastrate nelle murature portanti ed intimamente collegate con le ossature
28
verticali;
➢
alzate e pedate in pietra e pianerottoli anch'essi in pietra;
➢
solai di tipo misto in c.a e laterizio;
➢
il tetto è a falde inclinate con struttura a solaio in c.a. e copertura in tegole;
➢
le facciate esterne presentano un rivestimento con intonaco al civile;
➢
i canali orizzontali e le discese sono in lamiera zincata, verniciata, in ottimo stato.
➢
impianto di riscaldamento autonomo a gas e radiatori in ghisa;
➢
l'impianto di acqua potabile;
➢
l'impianto elettrico e di illuminazione con un adeguato numero di punti luce;
➢
impianto citofonico;
➢
➢
➢
➢
è presente l'impianto elevatore.
I locali residenziali dell'unità immobiliare pignorata (F. 77 n. 8240 sub. 130), ubicata al piano terzo e
quarto fuori terra, hanno le seguenti caratteristiche di finitura:
➢
pareti e soffitti intonacati e tinteggiati al civile in ottimo stato di conservazione e manutenzione;
➢
tramezzature interne divisorie intonacate e tinteggiate da ambo i lati;
➢
scala interna di collegamento fra i due piani, con alzate e pedate in pietra e passamani in ferro
verniciato;
➢
pavimenti in parte in parquet e parte in piastrelle in ceramica;
➢
infissi interni in legno naturale in ottimo stato di manutenzione e conservazione;
➢
servizi igienici con pareti piastrellate a mezz'altezza;
➢
servizi igienici dotato di tutti gli apparecchi sanitari, di buon pregio.
In conclusione trattasi di un alloggio su due piani (piano 3° e piano 4° sottotetto), collegati fra loro da una
scala interna, con veduta diretta su piazza Alfieri e via Garibaldi, con ottime caratteristiche di finitura, che
manifesta un elevata appetibilità commerciale. L'unità immobiliare è però priva di balconi e terrazzi.
La distribuzione interna dei locali residenziali dell'unità immobiliare F. 77 n. 8240 sub.130, è la
seguente:
➢
al piano 3°: ingresso - disimpegno (superficie calpestabile mq. 12,40), cucina (superficie calpestabile
mq. 13,00), sevizio igienico (superficie calpestabile mq. 5,30), camera (superficie calpestabile mq.
19,30), soggiorno (superficie calpestabile mq. 30,30).
➢
al piano 4° sottotetto: soggiorno (superficie calpestabile mq. 33,10), camera (superficie calpestabile
29
mq. 20,90), camera (superficie calpestabile mq. 15,00), antibagno (superficie calpestabile mq. 7,90),
sevizio igienico (superficie calpestabile mq. 9,10).
➢
La superficie utile (o calpestabile) residenziale complessiva dell'unità immobiliare F. 77 n. 8240 sub. 130
è pari a circa mq. 166,00. La superficie utile della cantina è di mq. 3,00.
Ubicazione e descrizione delle unità immobiliari pignorate F. 77 n. 8240 sub. 91 e n. 92.
Le due autorimesse in esame sono posizionate al 2° piano sotterraneo del compendio immobiliare e sono
raggiungibili tramite una rampa che ha accesso da via Leone Grandi n. 14, strada che da Piazza Alfieri
conduce al Teatro Alfieri.
Le autorimesse hanno le seguenti caratteristiche di finitura:
➢
portoni in metallo basculanti;
➢
pavimenti in battuto di cemento;
➢
pareti e soffitto intonacati;
➢
dispongono di impianto di illuminazione.
La superficie utile (o calpestabile) complessiva di ogni autorimessa è pari a circa mq. 14,00.
Le unità a destinazione autorimessa, ubicate in una delle zone più centrali ed apprezzate della città, in
prossimità di Piazza Alfieri, presentano una elevata appetibilità commerciale.
Coerenze
L'unità immobiliare, individuata al N.C.E.U. al F. 52 n. 184 sub. 2 (abitazione al piano rialzato), ubicata
in corso XXV Aprile n. 60, nel Comune di Asti, ha le seguenti coerenze:
➢
corso XXV Aprile;
➢
scala condominiale e locale ascensore;
➢
unità immobiliare residenziale, individuata al F. 52 n. 184 sub. 1, di altra proprietà;
➢
cortile condominiale;
➢
unità immobiliare residenziale, individuata al F. 52 n. 184 sub. 11, di altra proprietà.
La cantina di pertinenza dell'unità immobiliare, sita al piano interrato, individuata al n. 10 della
planimetria, ubicata in corso XXV Aprile n. 60, nel Comune di Asti, ha le seguenti coerenze:
➢
corridoio comune;
➢
disimpegno per accedere alla C.T.;
➢
terrapieno sottostante corso XXV Aprile;
➢
cantina n° 9.
L'unità immobiliare, individuata al N.C.E.U. al F. 104 n. 1255 sub. 1 (autorimessa al piano T), ubicata
in via Fratelli Kennedy n. 6, nel Comune di Asti, ha le seguenti coerenze:
➢
area di manovra condominiale;
30
➢
autorimessa n. 1255 sub. 2 del F. 104;
➢
➢
area esclusiva latistante.
➢
➢
➢
vano scala condominiale;
➢
autorimessa n. 1255 sub. 7 del F. 104.
➢
➢
➢
➢
➢
➢
➢
➢
➢
vano scala condominiale.
➢
➢
➢
➢
➢
➢
➢
area comune latistante;
➢
31
➢
➢
➢
➢
➢
➢
via Fratelli Kennedy.
➢
➢
➢
➢
via Fratelli Kennedy;
➢
➢
➢
➢
➢
➢
➢
➢
➢
➢
➢
➢
➢
➢
32
L'unità immobiliare, individuata al N.C.E.U. al F. 104 n. 1255 sub. 13 (abitazione al piano 1°), ubicata in
via Fratelli Kennedy n. 6, nel Comune di Asti, ha le seguenti coerenze:
➢
via Fratelli Kennedy ;
➢
scala condominiale e disimpegno condominiale;
➢
alloggio n. 1255 sub. 12 del F. 104.
La cantina di pertinenza dell'unità immobiliare, F. 104 n. 1255 sub. 13, sita al piano interrato, ubicata in
➢
terrapieno del cortile comune;
➢
cantina di pertinenza dell'alloggio F. 104 n. 1255 sub. 12;
➢
disimpegno comune;
➢
cantina di pertinenza dell'alloggio F. 104 n. 1255 sub. 14.
➢
➢
area comune latistante e retrostante;
➢
➢
disimpegno condominiale;
➢
➢
➢
➢
disimpegno comune;
➢
➢
➢
➢
alloggio n. 1255 sub. 16 del F. 104;
➢
➢
➢
vano scala comune;
33
➢
disimpegno comune;
➢
➢
➢
➢
➢
➢
terrapieno del cortile comune retrostante e latistante;
➢
terrapieno di via Fratelli Kennedy;
➢
➢
disimpegno comune delle cantine.
➢
➢
cortile comune latistante;
➢
➢
➢
➢
➢
disimpegno comune delle cantine;
➢
➢
➢
➢
➢
34
➢
➢
vasca gasolio;
➢
➢
➢
➢
➢
➢
➢
➢
➢
➢
centrale termica.
➢
➢
cortile comune latistante;
➢
➢
➢
➢
locale comune contatore dell'acqua;
➢
➢
L'unità immobiliare, individuata al N.C.E.U. al F. 104 n. 1255 sub. 21 (magazzino al piano interrato),
ubicata in via Fratelli Kennedy n. 6, nel Comune di Asti, ha le seguenti coerenze
➢
➢
vano scala comune;
➢
disimpegno comune delle cantine.
L'unità immobiliare, individuata al N.C.E.U. al F. 77 n. 8240 sub. 130 (abitazione al piano 3° e 4°
35
sottotetto), ubicata in via Garibaldi n. 4, nel Comune di Asti, ha le seguenti coerenze:
➢
alloggio n. 12 di altra proprietà;
➢
➢
via Garibaldi;
➢
alloggio n. 10 di altra proprietà;
➢
piazza Alfieri.
Il locale cantina, sito al piano interrato, di pertinenza dell'unità immobiliare F. 77 n. 8240 sub. 130,
ubicata in via Garibaldi n. 4, nel Comune di Asti, ha le seguenti coerenze:
➢
corridoio comune di accesso alle cantine;
➢
locale cantina;
➢
ripostiglio;
➢
locale cantina.
L'unità immobiliare, individuata al N.C.E.U. al F. 77 n. 8240 sub. 91 (autorimessa al piano 2°
sotterraneo), ubicata in Carlo Leone Grandi, nel Comune di Asti, ha le seguenti coerenze:
➢
autorimessa n. 58 di proprietà Giorlando;
➢
area di manovra comune;
➢
autorimessa n. 60 di proprietà Graziano;
➢
autorimessa n. 69 di proprietà Arcagest;
➢
➢
autorimessa n. 77 di proprietà Rossino.
L'unità immobiliare, individuata al N.C.E.U. al F. 77 n. 8240 sub. 92 (autorimessa al piano 2°
sotterraneo), ubicata in Carlo Leone Grandi, nel Comune di Asti, ha le seguenti coerenze:
➢
autorimessa n. 57 di proprietà Rosso;
➢
area di manovra comune;
➢
autorimessa n. 59 di proprietà Giorlando;
➢
➢
autorimessa n. 77 di proprietà Rossino.
QUESITO 4
Indicare il regime patrimoniale del debitore se coniugato
Dalle indagini esperite, nonchè dalle informazioni assunte in loco e presso il Comune di Asti, lo
Scrivente Perito ha riscontrato che il proprietario pignorato XXXXX risulta essere coniugato con la sig.ra
XXXX, ma le unità immobiliari risultano essere state acquistate in regime patrimoniale di separazione
dei beni.
36
QUESITO 5
Conformità tra la descrizione attuale dei beni e quella contenuta nel pignoramento
Lo Scrivente C.T.U., dall'esame degli atti depositati, dai riscontri eseguiti presso l'Ufficio Provinciale del
Territorio di Asti, ha potuto verificare che gli identificativi catastali e i dati censuari di tutte le unità
immobiliari riportate nel verbale di pignoramento (trascrizione N. 3427/2585 del 07/05/2014),
corrispondono pienamente con quelli indicati negli archivi catastali al momento del pignoramento ed a
quelli attuali. Lo Scrivente C.T.U. ha riscontrato inoltre la non corrispondenza fra la toponomastica
indicata negli archivi catastali (Recinto Pilone n. 15) e la toponomastica attuale del fabbricato (via Fratelli
Kennedy n. 6).
Inoltre negli archivi catastali non è indicato il numero civico del fabbricato condominiale di via XXV
Aprile (attualmente è il numero civico 60).
QUESITO 6
Esecuzione di variazioni per aggiornamenti catastali
Dall'esame della documentazione esaminata, lo Scrivente C.T.U., durante il sopralluogo effettuato nel
compendio immobiliare sito in via Fratelli Kennedy ha riscontrato alcune lievi difformità fra lo stato di
fatto e quanto evidenziato nelle planimetrie catastali che non modificano sostanzialmente la distribuzione
interna delle unità immobiliari, e pertanto lo Scrivente Perito, per non aggravare ulteriormente il debito
del proprietario pignorato, non ha ritenuto opportuno apportare modifiche alle risultanze catastali, tramite
la presentazione di nuove planimetrie. Lo Scrivente C.T.U. ha riscontrato inoltre la non corrispondenza
fra la toponomastica indicata negli archivi catastali (Recinto Pilone n. 15) e la toponomastica attuale del
fabbricato (via Fratelli Kennedy n. 6).
Inoltre negli archivi catastali non è indicato il numero civico del fabbricato condominiale di via XXV
Aprile (attualmente è il numero civico 60).
Provenienza catastale degli immobili pignorati
L'unità immobiliare urbana sita nel Comune di Asti, in corso XXV Aprile n. 60, identificata
attualmente al N.C.E.U. al F. 52 n. 184 sub. 2 (abitazione): era intestata all'impianto del Catasto
Urbano, in capo a DUVAL Giorgio e PONTANI Albertina per la quota di proprietà di 1/2 cadauno; in
data 25/05/1079 con variazione n. 1442/1.1979 (collegata con Mod. 1 n. 442/79), in atti dal 03/12/1992,
l'unità immobiliare veniva variata per la sostituzione della cantina; con l'atto di compravendita del
30/10/1998 rogito notaio Ratti repertorio n. 30876, la suddetta unità passava in capo all'attuale
proprietario, XXXXX; con l'atto di costituzione di diritti reali (costituzione di usufrutto) in data
28/07/2000 rogito notaio Ratti repertorio n. 33311, l'unità immobiliare veniva trasferita per l'intera quota
di usufrutto in capo a FARCHICA Vincenza; in data 27/06/2002 con l'atto di donazione accettata del
37
27/06/2002 rogito notaio Ratti repertorio N. 35967 FARCHICA Vincenza donava l'intera quota di
usufrutto a XXXX, che così acquisiva la piena proprietà dell'unità immobiliare.
L'unità immobiliare urbana sita nel Comune di Asti, in via Fratelli Kennedy n. 6, identificata
attualmente al N.C.E.U. al F. 104 n. 1255 sub. 1 (autorimessa): era intestata all'impianto del Catasto
Urbano, in capo a FERRERO Maria per la quota di 3/4 di proprietà ed a SAVIO Alda per la quota di 1/4
di proprietà, come unità immobiliare F. 104 n. 335 sub. 1, in forza della denuncia di successione del
02/04/1982 in morte di SAVIO Ottavio, registrata all'Ufficio di Torino in data 12/12/2005 al n. 34
volume 288; con atto di compravendita del 19/12/2005 rogito notaio Ratti repertorio n. 41926, la
suddetta unità passava in capo all'attuale proprietario, XXXXX; infine in data 30/11/2006 con Variazione
catastale d'ufficio n. 21739.2/2006, veniva modificato l'identificativo catastale per l'allineamento fra la
mappa del Catasto Urbano e quella del Catasto Terreni, assumendo l'unità immobiliare l'identificativo
catastale attuale.
L'unità immobiliare urbana sita nel Comune di Asti, in via Fratelli Kennedy n. 6,, identificata
suddetta unità passava in capo all'attuale proprietario, XXXX; infine in data 30/11/2006 con Variazione
catastale attuale.
catastale attuale.
38
catastale attuale.
catastale attuale.
catastale attuale.
39
catastale attuale.
catastale attuale.
catastale attuale.
catastale attuale.
40
catastale attuale.
catastale attuale.
catastale attuale.
41
catastale attuale.
catastale attuale.
catastale attuale.
42
catastale attuale.
catastale attuale.
catastale attuale.
attualmente al N.C.E.U. al F. 104 n. 1255 sub. 21 (magazzino): era intestata all'impianto del Catasto
catastale attuale.
L'unità immobiliare urbana sita nel Comune di Asti, in via Carlo Leone Grandi n. 14, identificata
43
Urbano, in capo ala Società COMPAGNIA PRIVATA EDILE S.P.A. come unità immobiliare F. 77 n.
986 sub. 90, ottenuta dalla fusione e dal frazionamento catastale n. 1904.1/2001 del 09/07/2001 delle
unità F. 77 n. 986 sub. 65 e sub. 66; in data 10/11/2001 con variazione n. 2963.1/2001 di divisione e
ristrutturazione l'unità immobiliare in esame acquisiva l'identificativo catastale F. 77 n. 986 sub. 91; con
atto di compravendita del 14/05/2002 rogito notaio Ratti repertorio n. 35745, la suddetta unità passava in
capo all'attuale proprietario, XXXX; infine in data 26/09/2006 con Variazione catastale d'ufficio n.
13280.75/2006, veniva modificato l'identificativo catastale per l'allineamento fra la mappa del Catasto
Urbano e quella del Catasto Terreni, assumendo l'unità immobiliare l'identificativo catastale attuale.
986 sub. 90, ottenuta dalla fusione e dal frazionamento catastale n. 1904.1/2001 del 09/07/2001 delle
unità F. 77 n. 986 sub. 65 e sub. 66; in data 10/11/2001 con variazione n. 2963.1/2001 di divisione e
ristrutturazione l'unità immobiliare in esame acquisiva l'identificativo catastale F. 77 n. 986 sub. 92; con
atto di compravendita del 14/05/2002 rogito notaio Ratti repertorio n. 35745, la suddetta unità passava in
capo all'attuale proprietario, XXXX; infine in data 26/09/2006 con Variazione catastale d'ufficio n.
Urbano e quella del Catasto Terreni, assumendo l'unità immobiliare l'identificativo catastale attuale.
991 sub. 110, ottenuta dalla variazione n. D01143.1/1997 del 28/08/1007 per fusione e frazionamento
per ristrutturazione del fabbricato mappale n. 991; con variazione catastale n. E0070.1/1998 del
24/04/1998 veniva modificata la distribuzione interna dell'unità immobiliare F. 77 n. 991 sub. 110; con
variazione catastale n D01551.1/1998 del 27/07/1998 veniva modificata la distribuzione interna della
suddetta unità immobiliare; in data 12/07/2000 con la variazione catastale n. 1416.1/2000 di ampliamento
veniva modificata la distribuzione interna dell'unità; con variazione catastale n. 1583.1/2000 del
27/07/2000 per ampliamento dell'unità immobiliare veniva modificata ulteriormente la distribuzione
interna dell'unità immobiliare; con atto di compravendita del 31/07/2000 rogito notaio Ratti repertorio n.
33322, la suddetta unità passava in capo all'attuale proprietario, XXXX; in data 06/05/2002 con
variazione n. 1477.1/2002 veniva aumentata la consistenza catastale per ampliamento e mutazione della
destinazione del locale di sgombero ad abitazione; in data 29/06/2006 con Variazione catastale d'ufficio
n. 13175.1/2006, veniva modificato l'identificativo catastale, assumendo l'unità immobiliare
l'identificativo catastale F. 77 n. 986 sub. 130; in data 26/09/2006 con Variazione catastale d'ufficio n.
44
Urbano e quella del Catasto Terreni, assumendo l'unità immobiliare l'identificativo catastale attuale; in
data 06/12/2006 con variazione catastale n. 23764.1/2006 veniva modificata la distribuzione interna
dell'unità immobiliare in esame; infine con variazione n. 7850.1/2007 del 17/09/2007 veniva modificata
la consistenza per la diversa distribuzione degli spazi interni, assumendo l'unità l'attuale l'attuale
classamento.
QUESITO 7
Utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale.
A seguito dei riscontri effettuati in data 30/09/2015 negli Uffici del Settore Urbanistica del Comune
di Asti, in conformità della documentazione del vigente P.R.G.C. approvato con Delibera della
Giunta Regionale n. 30 – 71 in data 24/05/2000, pubblicata sul B.U.R. n. 23 del 07/06/2000 e delle
seguenti Varianti Parziali:
ü Variante n. 1 approvata con D.C.C. n. 10 del 13/02/2001;
ü Variante n. 8 approvata con D.C.C. n. 58 del 27/09/2004);
ü Variante n.10 approvata con D.C.C. n. 76 del 18/07/2005;
ü Variante n. 18 approvata con D.C.C. n. 45del 23/06/2009;
45
ü Variante strutturale di adeguamento al P.R.G.C. al Piano Stralcio per l'Assetto Idrogeologico
(P.A.I.) approvata con D.C.C. n. 46 del 19/07/2010.
Lo Scrivente C.T.U. è in grado di riferire quanto segue.
Il fabbricato in cui è dislocata l'unità immobiliare pignorata, individuata al F. 52 n. 184 sub. 2 sito
in Asti, in corso XXV Aprile n. 60, è inserito nel P.R.G.C. vigente in zona "B3.1." (zona B ai sensi
dell'art. 2 D.M. 02.04.1968 n° 1444) in "area residenziale di consolidamento", per la quale sono
previste le prescrizioni delle NTA (vedi Allegato).
In tale zona di P.R.G.C. sono previste le seguenti modalità di attuazione (art. 2 n.t.a.):
•
Dichiarazione di Inizio Attività (DIA);
•
Permesso di Costruire;
•
Piano di Recupero;
•
Piano Esecutivo delle Opere Pubbliche;
•
Piano Esecutivo Convenzionato di Libera Iniziativa (PECLI).
Le destinazioni d'uso ammesse nella zona sono le seguenti:
•
Residenziale:
•
Commerciale per la vendita al dettaglio;
•
Commerciale per la vendita all'ingrosso;
•
Direzionale;
•
Produzione artigianale di servizio;
•
Turistico ricettiva;
•
Sportive e per l'impiego del tempo libero.
I tipi di intervento consentiti nella zona sono i seguenti:
Manutenzione ordinaria;
Manutenzione straordinaria;
Restauro conservativo;
Risanamento conservativo;
Ristrutturazione edilizia;
Sostituzione;
Ristrutturazione urbanistica;
Ampliamento;
Completamento;
Ricostruzione;
Demolizione.
I parametri urbanistici della zona sono i seguenti:
46
Edificazione in aderenza;
Edificazione sul confine;
If = 3 mc/mq.;
Rc = 50%;
Vpl = 20%;
Np = 6;
H = 20 mt.;
Dc = 5 mt.;
Df = 10 mt.;
Ds = 3,50 mt..
Il fabbricato in cui sono dislocate le unità immobiliari pignorate, individuate al F. 104 n. 1255 sub.
1, sub. 2, sub. 3, sub. 4, sub. 5, sub. 6, sub. 7, sub. 8, sub. 9, sub. 10, sub. 11, sub. 13, sub. 14, sub.
15, sub. 16, sub. 17, sub. 18, sub. 19, sub. 20, sub. 21, sito in Asti, in via Fratelli Kennedy n. 6 , è
inserito nel P.R.G.C. vigente in zona "B3.4." (zona B ai sensi dell'art. 2 D.M. 02.04.1968 n° 1444) in
"area residenziale di consolidamento", per la quale sono previste le prescrizioni delle NTA (vedi
Allegato).
•
Dichiarazione di Inizio Attività (DIA);
•
Permesso di Costruire;
•
Piano di Recupero;
•
Piano Esecutivo delle Opere Pubbliche;
•
Piano Esecutivo Convenzionato di Libera Iniziativa (PECLI).
Le destinazioni d'uso ammesse nella zona sono le seguenti:
•
Residenziale:
•
Commerciale per la vendita al dettaglio;
•
Commerciale per la vendita all'ingrosso;
•
Direzionale;
•
Produzione artigianale di servizio;
•
Turistico ricettiva;
•
Sportive e per l'impiego del tempo libero.
Manutenzione ordinaria;
Manutenzione straordinaria;
Restauro conservativo;
47
Risanamento conservativo;
Ristrutturazione edilizia;
Sostituzione;
Ristrutturazione urbanistica;
Ampliamento;
Completamento;
Ricostruzione;
Demolizione.
I parametri urbanistici della zona sono i seguenti:
Edificazione in aderenza;
Edificazione sul confine;
If = 3 mc/mq.;
Rc = 50%;
Vpl = 20%;
Np = 6;
H = 20 mt.;
Dc = 5 mt.;
Df = 10 mt.;
Ds = 3,50 mt..
Il fabbricato in cui sono dislocate le unità immobiliari pignorate, individuate al F. 77 n. 8240 sub.
91, sub. 92, e sub. 130, sito in Asti, in via Garibaldi n. 4, via Carlo Leone Grandi, è inserito nel
P.R.G.C. vigente in zona "TP.6." (zona A ai sensi dell'art. 2 D.M. 02.04.1968 n° 1444) in "aree speciali
di trasformazione rimandate a strumento urbanistico di iniziativa pubblica", per la quale sono
previste le prescrizioni delle NTA (vedi Allegato).
La zona in esame è stata interessata da un Piano Particolareggiato approvato ed eseguito.
Si applicano le disposizioni di cui all'art. 17 comma 1 della L. 1150/42 con riferimento alle norme di
attuazione del Piano Particolareggiato approvato.
Aree per servizi da cedere al Comune, da assoggettare ad uso pubblico e da monetizzare (art. 8 n.t.a.):
Lo strumento Urbanistico Esecutivo ha previsto la cessione o l'assoggettamento ad uso pubblico di tutte
le aree necessarie al soddisfacimento degli standard, con la possibilità di integrarne la superficie
complessiva.
QUESITO 8
48
Conformità della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative ed
esistenza di dichiarazione di agibilità.
In merito al fabbricato condominiale sito in Asti, in via Fratelli Kennedy n. 6.
Dalle indagini esperite in data 29/09/2015 presso l'Ufficio Urbanistica del Comune di Asti, è stato
riscontrato che tutte
le Autorizzazioni Edilizie ante 1970 sono state trasferite dall'Ufficio
Urbanistica del Comune di Asti all'Archivio Storico di Asti. Lo Scrivente C.T.U. ha riscontrato che
il fabbricato ubicato nel Comune di Asti, in via Fratelli Kennedy (già Recinto Pilone n,. 15), individuato
attualmente al C.T. ed al N.C.E.U., dal mappale n. 1255 del F. 104 (ex. mappale n. 335 del F. 104 del
N.C.E.U.), è stato costruito alla fine degli anni 60’ (accatastamento in data 09/05/1967), su progetto
redatto antecedentemente all’anno 1967 (il fabbricato è stato pertanto edificato anteriormente all'entrata
in vigore della Legge n. 765 del 06/08/1967 "Modifiche ed integrazioni alla Legge urbanistica 17 agosto
1942 n. 1150 e s.m. ed i.) e pertanto prima di quella data non era previsto alcun tipo di vincolo dallo
strumento urbanistico vigente a quell’epoca. Il fabbricato è stato successivamente oggetto di limitati
interventi di manutenzione ordinaria che non comportavano la richiesta di alcun permesso edilizio e
quindi di conseguenza la costruzione in oggetto può considerarsi conforme alla normativa urbanistico edilizia. Comunque dalle ulteriori ed approfondite indagini urbanistiche esperite presso l'Archivio Storico
di Asti in data 03/11/2015 è emerso quanto segue:
➢
in data 18/11/1963 è stata rilasciata dal Sindaco del Comune di Asti la Concessione Edilizia n. 1264,
su richiesta presentata in data 06/10/1963 dai sig.ri Savio Ottavio e Ferrero Maria, protocollo n.
21496 del 25/10/1963, con approvazione della Commissione Edilizia in data 08/11/1963, per la
costruzione di un fabbricato di civile abitazione in Recinto Pilone n. 15, su progetto redatto dall'ing. S.
Promis;
➢
richiesta in data 26/04/1965 protocollo n. 9951 del 26/04/1965 del sig. Savio Ottavio di rinnovo della
Concessione Edilizia n. 1264 approvata in data 18/11/1963, scaduta per mancato rispetto dell'inizio
dei lavori di costruzione, con il rilascio della successiva Concessione Edilizia n. 410/5714 del
03/05/1965;
➢
in data 30/07/1965 è stata rilasciata dal Sindaco del Comune di Asti la Concessione Edilizia in
Variante n. 775, su richiesta presentata in data 23/07/1965 dal sig. Savio Ottavio, protocollo n. 17175
del 23/07/1965, con approvazione della Commissione Edilizia in data 28/07/1965, su progetto redatto
dal geom. T. Terzuolo, per la realizzazione di alcune modifiche al progetto di costruzione già
approvato con la Concessione Edilizia n. 1264 in data 18/11/1963 e successivo rinnovo; la variante in
esame prevedeva: la riduzione in altezza del fabbricato (da quattro p.f.t. a tre p.f.t.); sistemazione del
piano terreno; creazione di tre alloggi al piano rialzato (piano 1°), anzichè dei due alloggi previsti;
eliminazione del vano ascensore a tutti i piani e suo utilizzo come ripostiglio per gli alloggi; piccole
49
varianti interne negli alloggi di ogni piano; modifiche alla facciata principale ed a quelle laterali, con
impiego di rivestimenti in cotto ed in pietra;
➢
richiesta del sig. XXXX in data 11/07/1006 protocollo n. 64169 per la realizzazione di interventi di
manutenzione ordinaria con rifacimento di pavimenti e di rivestimenti, autorizzata in data 17/07/2006
con provvedimento n. 227 del Comune di Asti.
Dalla documentazione esaminata non risulta che sia stato rilasciato il certificato di agibilità all'immobile
progettato e realizzato.
Lo Scrivente ha potuto verificare la corrispondenza fra le planimetrie catastali depositate presso l’Ufficio
Provinciale del Territorio di Asti e lo stato di fatto rilevato nel corso del sopralluogo effettuato.
In merito al fabbricato condominiale sito, in Asti in corso XXV Aprile n. 60, denominato
"Complesso Residenziale Valverde".
Dalle indagini esperite in data 29/09/2015, 28/10/2015, 29/10/2015 e 30/10/2015 presso l'Ufficio
Urbanistica del Comune di Asti, è stato riscontrato che il fabbricato in esame, individuato attualmente al
C.T. ed al N.C.E.U. al F. 52 n. 184 è stato realizzato alla fine degli anni 70, in seguito ai seguenti atti
autorizzativi del Comune di Asti:
➢
Concessione Edilizia n. 134 rilasciata dal Comune di Asti in data 28/04/1977, su parere favorevole
della Commissione Edilizia riunita nelle sedute del 13/02/76 e 09/04/76;
➢
Concessione Edilizia n. 135 rilasciata dal Comune di Asti in data 28/04/1977 in variante alla
Concessione Edilizia 134/77, per lo spostamento dell'area verde del lotto per la costruzione del
fabbricato, su parere favorevole della Commissione Edilizia riunita nella seduta del 24/09/1977;
➢
Autorizzazione Edilizia n. 1010 in data 13/10/1983 per la sostituzione della struttura portante del tetto
in legno con una struttura in c.a., senza attuare alcuna modifica delle altezze di colmo e dei piani di
imposta;
➢
L'unità immobiliare pignorata, come peraltro quasi tutte le unità immobiliari del condominio, non ha
l'abitabilità, in quanto non richiesta dal costruttore dopo la realizzazione del fabbricato.
Lo Scrivente Perito dall'esame della documentazione reperita presso l'Ufficio Urbanistica del Comune di
Asti ha potuto riscontrare lievi difformità fra la Concessione Edilizia 134/77 rilasciata in data 28/04/1977
e lo stato di fatto verificato in sede di sopralluogo del 13/10/2015, confermato peraltro dalla planimetria
presentata al N.C.E.U. in data 25/05/1979 al protocollo n. 1442, che è conforme alla attuale distribuzione
interna dei locali dell'unità immobiliare pignorata.
Tali lievi difformità che consistono nella demolizione di un tramezzo per l'ampliamento di una camera e
la costruzione di un tramezzo per la prosecuzione del corridoio, comportavano un atto autorizzativo da
parte del Comune di Asti.
La realizzazione di tali opere edilizie, che sicuramente risalgono nella fase di realizzazione delle
50
opere 1977/1978, avrebbero comportato la richiesta di una autorizzazione non onerosa, con il
conseguente benestare da parte del Sindaco del Comune di Asti.
Per regolarizzare le opere non autorizzate e pertanto difformi da quelle previste dagli strumenti
urbanistici vigenti al momento della loro esecuzione, lo Scrivente Perito ravvisa la necessità che gli
abusi commessi vengano sanati. e pertanto sarà necessario prevedere, da parte dell’aggiudicatario,
entro 120 giorni dalla notifica del Decreto di aggiudicazione emesso dall'Autorità giudiziaria, la
presentazione al Comune di Asti di un'apposita istanza di autorizzazione in sanatoria per lavori già
eseguiti e non autorizzati (C.I.L.A. in sanatoria) corredata di tutta la necessaria documentazione
(relazioni tecniche, elaborati grafici, titolo di proprietà, ecc.) e quindi un ulteriore costo
rappresentato dall’onorario del tecnico professionista che verrà all’uopo incaricato.
Lo Scrivente ritiene pertanto che il costo totale per la suddetta regolarizzazione in sanatoria dell'unità
immobiliare potrà ammontare a circa € 2.500,00 (€ 1.000,00 per sanzione amministrativa, e € 1.500,00,
per parcella del tecnico abilitato, bolli e diritti di segreteria), importo che sarà debitamente scorporato dal
valore commerciale dell’immobile.
In merito al fabbricato condominiale sito in Asti, in via Garibaldi, Piazza Alfieri, denominato
"Palazzo Anfossi".
Dalle indagini esperite in data 29/09/2015, 28/10/2015, 29/10/2015 e 30/10/2015 presso l'Ufficio
Urbanistica del Comune di Asti, è stato riscontrato che il fabbricato in esame, individuato attualmente al
C.T. ed al N.C.E.U. al F. 77 n. 8240 (ex. F. 77 n. 991) è stato realizzato all'inizio degli anni 2000, in
seguito ai seguenti atti autorizzativi del Comune di Asti:
➢
Concessione Edilizia n. 2 del 10/01/1996
rilasciata alla Società SVILUPPO IMMOBILIARE
ASTIGIANO S.P.A., relativa alla ristrutturazione edilizia del fabbricato ad uso residenziale e terziario,
porzione del comparto 1, facente parte del piano particolareggiato denominato "Anfossi";
➢
Volturazione in data 31/10/1996 protocollo n. 42901 della Concessione Edilizia 2/96 in capo alla
Società COMPAGNIA PRIVATA EDILE S.P.A.;
➢
Proroga del 09/02/1999 dei termini per l'ultimazione dei lavori alla data del 12/02/2000;
➢
Concessione Edilizia n. 56 del 21/04/1997 di variante alla Concessione Edilizia n. 2 del 10/01/1996
per il rifacimento di porzioni di solaio, modifiche interne, mantenimento di corpi di scala esistenti e
realizzazione di nuove aperture nel fabbricato ad uso residenziale e terziario, porzione del comparto 1,
Piano particolareggiato denominato " Anfossi";
➢
Denuncia di Inizio Attività n. 614 del 10/04/1998 per la realizzazione di varianti interne ad unità
residenziali del fabbricato "Anfossi" che non interessano le unità immobiliari pignorate; alcune
modifiche interessano la distribuzione delle cantine ed inoltre la sostituzione delle strutture portanti
degradate delle scale E ed F con strutture in acciaio al fine di rimuovere le spinte sulle murate
51
perimetrali dei suddetti vani scala;
➢
Concessione Edilizia n. 189 del 24/07/1998 di variante alla Concessione Edilizia n. 2 del 10/01/1996
ed alla Concessione Edilizia n. 56 del 21/04/1997, per la realizzazione di abbaini ai piani sottotetto del
fabbricato ad uso residenziale e terziario porzione del comparto 1, piano particolareggiato denominato
"Anfossi";
➢
Denuncia di Inizio Attività n. 930 del 01/06/1998 per la realizzazione di varianti interne sulle unità
immobiliari poste al terzo piano ed al quarto piano e sui locali non abitabili del sottotetto del palazzo
"Anfossi"; tali interventi sono stati autorizzati con le Concessioni Edilizie n. 2 del 10/01/1996 e n. 56
del 21/04/1997; tali interventi prevedono la modifica della distribuzione interna delle unità
immobiliari e variazioni sulle previste suddivisioni delle unità immobiliari;
➢
Concessione Edilizia n. 139 del 04/06/1998 per la realizzazione di parcheggio interrato in attuazione
al Piano particolareggiato "Anfossi" - Comparto 1;
➢
Denuncia di Inizio Attività n. 996 del 10/06/1998 per la realizzazione di opere murarie necessarie a
separare l'atrio della scala F dal percorso di accesso alle cantine poste al piano interrato;
➢
Denuncia di Inizio Attività n. 1281 del 03/07/2000 per la realizzazione di opere murarie interne
nell'unità immobiliare pignorata posta al terzo piano della scala F;
➢
Denuncia di Inizio Attività n. 2018 del 19/10/2000 per la rimozione di tramezze fra box contigui, per
la realizzazione di opere murarie per il collegamento fra il Comparto 1 e il Comparto 2, per la
modifica della rampa di collegamento interna, diminuendone la pendenza, per la lieve modifica delle
dimensioni dei pilastri e dei muri perimetrali;
➢
Concessione Edilizia n. 232 del 02/10/2001 per opere di ristrutturazione di locali del sottotetto per
recupero ad uso abitativo, da collegare alla sottostante unità immobiliare individuata al F. 77 n. 991
sub. 130 (ora F. 77 n. 8240 sub. 130);
➢
Denuncia di Inizio Attività n. 1844 del 30/10/2006 per realizzazione di opere interne relative all'unità
immobiliare pignorata (già F. 77 n. 991 sub. 130, ora F. 77 n. 8240 sub. 130) ubicata in via Garibaldi
n. 4, sita al piano terzo fuori terra, consistenti nell'eliminazione di una parte di tramezza posta fra
l'ingresso ed il soggiorno, per una migliore ottimizzazione dell'illuminazione dei locali;
➢
Denuncia di Inizio Attività n. 1413 del 07/08/2007 per la realizzazione di nuove tramezze, in
cartongesso, nel soggiorno per la creazione di una cameretta nel locale mansardato, senza modificare
la capacità energetica dell'alloggio.
Lo Scrivente C.T.U. precisa che l'unità immobiliare pignorata non è provvista di certificato di agibilità,
mentre è stato rilasciato il certificato di agibilità n. 4519/2004/55 in data 13/05/2004 per tutte le
autorimesse del primo piano interrato e del secondo piano interrato.
Dal sopralluogo effettuato in data 16/10/2015, lo Scrivente C.T.U. ha potuto riscontrare la perfetta
52
corrispondenza da quanto autorizzato dal Comune di Asti e lo stato di fatto visionato sul posto.
QUESITO 9
Costituzione dei lotti per la vendita.
Lo Scrivente C.T.U. precisa quanto segue.
In considerazione dell'entità e della natura degli immobili pignorati, costituiti da diverse unità
immobiliari a destinazione abitazione, ad autorimessa e magazzino/cantina, intestate tutte per
l'intera quota di proprietà in regime di separazione dei beni in capo al proprietario pignorato, XXXXX, lo
Scrivente C.T.U. ha ritenuto di formare, per la vendita all'asta, N° 17 LOTTI, così costituiti:
LOTTO 1 per l'intera quota di proprietà
N.C.E.U. Comune di ASTI:
F. 52 n. 184 sub. 2, Corso XXV Aprile, piano 1° - S, Cat. A/2 cl. 2 vani 5,50 R.C. = € 426,08
F. 77 n. 8240 sub. 130, via Garibaldi n. 4, piano 4° - 3° - S1, Cat. A/2 cl. 5 vani 8 R.C.= € 1053,57
F. 104 n. 1255 sub 8, Recinto Pilone n. 15, piano T, Cat. C/6 cl. 2 mq. 16 R.C. = € 56,19
53
F. 104 n. 1255 sub. 21, Recinto Pilone n. 15, piano S, Cat. C/2 cl. 1 mq. 35 R.C. = € 63,27
54
QUESITO 10
Immobili pignorati pro quota.
Lo Scrivente C.T.U. precisa che tutte le unità immobiliari sono state pignorate per la quota intera di
proprietà in regime di separazione dei beni in capo a XXXX.
QUESITO 11
Titolo legittimante il possesso e verifica di eventuali vincoli locativi.
In merito all'unità immobiliare residenziale ubicata in Asti in Corso XXV Aprile n. 60, sita al
piano rialzato, individuata al N.C.E.U. al F. 52 n. 184 sub. 2.
All'atto del sopralluogo in data 13/10/2015, l'unità immobiliare in esame è risultata occupata dalla
sig.ra CARANDINO Patrizia, che ha stipulato con il proprietario pignorato, un regolare contratto
di locazione, registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Asti in data 14/09/2007 al n° 5691.
Il contratto di locazione registrato all'Ufficio delle Entrate in data 15/09/2007 al n. 5691, relativo
all'alloggio F. 52 n. 184 sub. 2, è stato tacitamente rinnovato alla sua prima scadenza del
14/09/2011, fino al 14/09/2015. Alla data del pignoramento emesso in data 22/04/2014, trascritto il
07/05/2014 al n. 3427/2585 presso il Servizio di Pubblicità Immobiliare di Asti, il proprietario pignorato
non aveva più titolo per rinnovare tacitamente il contratto di locazione che scadeva in data 14/09/2015 e
pertanto l'alloggio pignorato, anche se occupato senza titolo, risulta legalmente libero.
In merito alle unità immobiliari ubicate in Asti, in via Fratelli Kennedy n. 6, individuate al
N.C.E.U. al F. 104 n. 1255 sub. 1, sub. 2, sub. 3, sub. 4, sub. 5, sub. 6, sub. 7, sub. 8, sub. 9, sub.
10, sub. 11, sub. 13, sub. 14, sub. 15, sub. 16, sub. 17, sub. 18, sub. 19, sub. 20, sub. 21.
All'atto del sopralluogo in data 12/10/2015, lo Scrivente C.T.U. ha riscontrato quanto segue:
L'unità immobiliare F. 104 n. 1255 sub. 13 (alloggio al piano 1°) è risultata occupata dal sig.
FERNICOLA Emilio, che ha stipulato con il proprietario pignorato, un regolare contratto di locazione,
registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Asti in data 23/10/2006 al n° 5997.
Il contratto di affitto n. 5997 del 23/10/2006, relativo all'alloggio F. 104 n. 1255 sub. 13 aveva
scadenza in data 01/11/2014 (con inizio a partire dal 01/11/2006 con durata di anni 4 rinnovabili
tacitamente). Alla data del pignoramento emesso in data 22/04/2014, trascritto il 07/05/2014 al n.
3427/2585 presso il Servizio di Pubblicità Immobiliare di Asti, il proprietario pignorato non aveva più
titolo per rinnovare tacitamente il contratto di locazione che scadeva in data 01/11/2014 e pertanto
l'alloggio pignorato, anche se occupato, risulta legalmente libero.
L'unità immobiliare F. 104 n. 1255 sub. 14 (alloggio al piano 1°) è risultata occupata dal sig.
PONCINI Guglielmo, che ha stipulato con il proprietario pignorato, un regolare contratto di locazione,
55
Il contratto di affitto n. 1476 del 27/10/2009, relativo all'alloggio F. 104 n. 1255 sub. 14 ha scadenza
in data 1/12/2017 (con inizio a partire dal 01/12/2009 con durata di anni 4 rinnovabili tacitamente). Alla
data dell'ultimo rinnovo legale del 01/12/2013 prima della data del pignoramento emesso in data
22/04/2014, trascritto il 07/05/2014 al n. 3427/2585 presso il Servizio di Pubblicità Immobiliare di Asti,
il proprietario pignorato aveva titolo legale per rinnovare tacitamente il contratto di locazione e pertanto
l'alloggio pignorato risulta legalmente occupato fino alla data del 01/12/2017.
L'unità immobiliare F. 104 n. 1255 sub. 15 (alloggio al piano 2°) è risultata occupata dalla sig.ra
SARTORI Fiorina, che ha stipulato con il proprietario pignorato, un regolare contratto di locazione,
l'alloggio pignorato, anche se occupato senza titolo, risulta legalmente libero.
ANANIA Caterina, che ha stipulato con il proprietario pignorato, un regolare contratto di locazione,
tacitamente). Dopo la data del pignoramento emesso in data 22/04/2014, trascritto il 07/05/2014 al n.
PENSO Eufenia, che ha stipulato con il proprietario pignorato, un regolare contratto di locazione,
Il contratto di affitto n. 2175 del 17/03/2008, relativo all'alloggio F. 104 n. 1255 sub. 17 ha scadenza
in data 01/04/2016 (con inizio a partire dal 01/04/2008 con durata di anni 4 rinnovabili tacitamente).
Alla data dell'ultimo rinnovo legale del 01/04/2012 prima della data del pignoramento emesso in data
22/04/2014, trascritto il 07/05/2014 al n. 3427/2585 presso il Servizio di Pubblicità Immobiliare di Asti,
il proprietario pignorato aveva titolo legale per rinnovare tacitamente il contratto di locazione e pertanto
l'alloggio pignorato risulta legalmente occupato fino alla data del 01/04/2016.
L'unità immobiliare F. 104 n. 1255 sub. 18 (alloggio al piano 3°) è risultato libero da contratti di
56
locazione.
L'unità immobiliare F. 104 n. 1255 sub. 19 (alloggio al piano 3°) è risultata occupata dal sig.ra
BERTIN Lorena, che ha stipulato con il proprietario pignorato, un regolare contratto di locazione,
ACCARDO Daniela, che ha sottoscritto con il proprietario pignorato, un contratto di
locazione15/01/2015, non registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Asti.
Il contratto di affitto sottoscritto in data 15/01/2015, relativo all'alloggio F. 104 n. 1255 sub. 20 non
ha titolo legale in quanto dopo la data del pignoramento emesso in data 22/04/2014, trascritto il
07/05/2014 al n. 3427/2585 presso il Servizio di Pubblicità Immobiliare di Asti, il proprietario pignorato
non aveva più titolo per sottoscrivere in data posteriore il contratto di locazione in esame e pertanto
In merito alle unità immobiliari site in via Garibaldi 4 (abitazione F. 77 n. 8240 sub. 130) e site in
via Leone Grandi (autorimesse F. 77 n. 8240 sub. 91 e sub. 92).
Dal sopralluogo eseguito in data 16/10/2015, nonchè dalle informazioni assunte in loco, lo Scrivente
Perito ha potuto riscontrare che l'unità immobiliare a destinazione residenziale risulta essere affittata ai
sig.ri BALAUR Adrian e GRIGOREAN Rodina, i quali hanno stipulato in data 01/10/2013 un
regolare contratto di locazione con decorrenza dal 01/10/2013, registrato all'Ufficio delle Entrate di Asti,
non nel termine di legge di 30 giorni dalla data della stipula (per cui ha pagato una sanzione pari a €
16,70), ma il 31/07/2014 al n. 2751, in data posteriore al Verbale di pignoramento immobiliare emesso
dal Tribunale di Asti in data 22/04/2014 al n. di repertorio 2059 (trascrizione n. 3427/2585 del
07/05/2014). Il contratto di locazione ha scadenza in data 30/09/2017. Al momento del sopralluogo non
erano presenti gli affittuari di origine rumena.
Dalle indagini esperite presso l'Ufficio Anagrafe del Comune di Asti è stato riscontrato quanto segue:
➢
il sig. XXXXX dal 27/10/2000 risulta essere stato residente all'indirizzo di via GARIBALDI n. 4, fino
al 13/05/2015; da questa data risulta iscritto nel registro dell'anagrafe della popolazione residente
all'estero (A.R.I.E.) all'indirizzo di 6 IMPASSE DE LA FONTAINE - MONACO;
➢
i sig.ri BALAUR Adrian nato il 03/12/1978 a Iasi (Romania) e GRIGOREAN Rodica nata il
57
29/05/1977 a Marginea (Romania), risultano residenti in Asti, non in via Garibaldi n. 4, ma in via San
Marco n. 36;
➢
dalle informazioni assunte presso l'Amministratore del condominio "Anfossi", non risultano essere a
piè di lista fra gli inquilini che sostengono le spese condominiali di propria competenza i sig.ri
BALAUR Adriane GRIGOREAN Rodica affittuari dell'alloggio di proprietà del pignorato.
Dalle indagini esperite presso la Questura di Asti, ai sensi dell'art. 12 del D.L. 21 marzo 1978 n. 59,
convertito nella Legge 18 maggio n. 191, è stato riscontrato quanto segue:
➢
non è stata presentata la denuncia di cessione dell'unità immobiliare ubicata in via Garibaldi n. 4, a
favore dei sig.ri BALAUR Adrian e GRIGOREAN Rodica, che hanno sottoscritto il contratto di
locazione sopra richiamato (datato 01/10/2013).
In relazione alla documentazione allegata alla presente Perizia, nonchè alle osservazioni oggettive sopra
riportate, lo Scrivente Perito demanda all'Ill.mo G.E. la decisione di stabilire la validità o meno del
contratto di locazione stipulato dal proprietario pignorato.
In ogni caso verranno determinati i due valori commerciali reali dell'unità immobiliare pignorata, sia nel
caso di contratto regolare, sia nel caso di contratto senza titolo legale.
Le due autorimesse risultano libere.
QUESITO 12
Eventuale occupazione da parte del coniuge separato o dall'ex. coniuge del debitore
esecutato.
Il caso di specie non rientra nella casistica di cui al presente capo.
QUESITO 13
Vincoli artistici, storici, alberghieri, condominiali; diritti demaniali, usi civici, ecc..
piano 1°.
Dagli accertamenti effettuati e dalla documentazione esaminata non è emersa l’esistenza sui beni
pignorati di alcun vincolo artistico, storico, alberghiero di inalienabilità o di indivisibilità.
In merito alle unità immobiliari ubicate in Asti in via Fratelli Kennedy n. 6.
Dagli accertamenti effettuati e dalla documentazione esaminata non è emersa l’esistenza sui beni
pignorati di alcun vincolo artistico, storico, alberghiero di inalienabilità o di indivisibilità.
In merito alle unità immobiliari ubicate in Asti in via Garibaldi n. 4 e in via Leone Grandi..
Dagli accertamenti effettuati e dalla documentazione esaminata è emerso che il fabbricato ubicato in via
Garibaldi, Piazza Alfieri (denominato fabbricato Anfossi) ha un vincolo storico ed artistico.
QUESITO 14
58
Spese fisse di gestione, spese condominiali non pagate
piano 1°.
Sussistono a carico del proprietario pignorato oneri di natura condominiale, maturati nel periodo di due
anni anteriore alla redazione della C.T.U., consistenti in un debito complessivo di € 1.359,62 nei
confronti del Condominio "Valverde".
L'importo annuo delle spese fisse di gestione e di manutenzione ordinaria per la conduzione dell'alloggio
ammonta a circa € 1.800,00.
In merito alle unità immobiliari ubicate in Asti in via Fratelli Kennedy n. 6.
Sussistono a carico del proprietario pignorato oneri di natura condominiale, maturati nel periodo di due
anni anteriore alla redazione della C.T.U., consistenti in un debito complessivo di € 5.830,91 nei
confronti del Condominio sito in via Fratelli Kennedy n. 6, così suddiviso per ogni unità immobiliare:
Unità facenti parte del Lotto 5: F. 104 n. 1255 sub. 13 (abitazione), F. 104 n. 1255 sub. 8 (autorimessa):
€ (324,15 + 59,85) = € 384,00
€ (494,49 + 79,32) = € 573,81
€ (512,57 + 54,12) = € 566,69
€ (386,37 + 63,47) = € 449,84
€ (521,68 + 62,51) = € 584,19
€ (478,60 + 600,00 + 54,12) = € 1.132,72
€ (374,69 + 54,12) = € 428,81
Unità facenti parte del Lotto 12: F. 104 n. 1255 sub. 20 (abitazione):
€ (494,44 + 909,86) = € 1.404,26
Unità facenti parte del Lotto 13: F. 104 n. 1255 sub. 9 (autorimessa):
€ 58,95
€ 54,12
€ 54,12
59
€ 54,12
Unità facenti parte del Lotto 17: F. 104 n. 1255 sub. 21 (magazzino - cantina):
€ 85,28
Tali importi dovuti al condominio dal proprietario pignorato saranno debitamente scorporati dal valore
commerciale delle singole unità immobiliari.
Gli importi annui delle spese fisse di gestione e di manutenzione ordinaria nella gestione 2014/2015, per
la conduzione dei vari alloggi pignorati, sono di seguito riportati:
alloggio n. 1255 sub. 13, € 750,00
alloggio n. 1255 sub. 14, € 1.100,00
alloggio n. 1255 sub. 15, € 1.150,00
alloggio n. 1255 sub. 16, € 850,00
alloggio n. 1255 sub. 17, € 1.200,00
alloggio n. 1255 sub. 18, € 1.100,00
alloggio n. 1255 sub. 19, € 850,00
alloggio n. 1255 sub. 20, € 1.100,00
In merito alle unità immobiliari ubicate in Asti in via Garibaldi n. 4 e in via Leone Grandi..
Sussistono a carico del pignorato oneri di natura condominiale, maturati nel periodo di due anni anteriore
alla redazione della C.T.U., consistenti in un debito complessivo di € 3.457,56 nei confronti del
Condominio "Anfossi", che sarà debitamente detratto dal valore commerciale dell'unità residenziale
pignorata.
L'importo annuo delle spese fisse di gestione e di manutenzione ordinaria per la conduzione dell'alloggio
ammonta a circa €. 970,61, essendo il riscaldamento autonomo.
QUESITO 15
Determinazione del valore per la vendita.
Dall'analisi del mercato immobiliare a livello nazionale ed al livello provinciale, lo Scrivente C.T.U. ha
riscontrato che negli ultimi tre anni si è verificato il rallentamento nel numero delle transazioni, derivante
da una diminuzione della domanda rispetto all'offerta ed una diminuzione del gap tra domanda ed offerta
sia nelle compravendite, che nelle locazioni, con conseguente marcata diminuzione dei prezzi unitari di
mercato per le unità immobiliari con caratteristiche intrinseche ed estrinseche ordinarie, ed una lieve
diminuzione o stabilizzazione per le unità immobiliari di pregio e più ricercate.
Il calo dell'andamento della domanda e la crescita esponenziale dell'offerta di immobili, in particolare di
quelli a destinazione residenziale, è stato causato dai seguenti fattori:
➢
difficoltà di accesso ai mutui/finanziamenti per l'acquisto degli immobili, con criteri sempre più rigidi
60
adottati dalle banche e finanziamenti massimi del 50% (contro il 110 % negli anni precedenti alla crisi
del 2008 dei mutui subprime), che ha comportato da parte degli acquirenti la necessità di avere
un'importante percentuale del prezzo in contanti; anche se in forza delle manovre monetarie della
Banca Centrale Europea, è aumentata la liquidità delle banche che tuttavia non sempre riversano tale
flusso monetario verso il mercato dei mutui, ma privilegiano gli investimenti nel mercato mobiliare,
ritenendolo più sicuro e redditizio;
➢
l'andamento dell'economia nazionale che fa si che i potenziali acquirenti di immobili tendono a
rimandare l'acquisto e di conseguenza la stipula di mutui pluriennali, per la mancanza di sicurezza del
posto di lavoro, per l'accentuata crisi di produzione delle aziende in tutti i settori trainanti;
➢
la diminuzione del potere di acquisto degli stipendi medi della maggioranza dei fruitori del prodotto
edilizio (la platea dei probabili acquirenti è costituita dal ceto medio);
➢
l'andamento dell'offerta di immobili che è influenzata da diversi fattori, di cui il più importante è il
numero degli immobili presenti sul mercato immobiliare;
➢
l'offerta di immobili è in continuo aumento esponenziale in quanto, a tutti gli immobili attualmente in
vendita, si aggiungono tutti quelli immessi nel mercato per la messa in vendita da chi vuol cambiare
casa e da chi vuole vuole semplicemente liberarsene (infatti tutti gli immobili utilizzati come seconde
case e tutti gli immobili acquistati negli anni antecedenti al 2008 e messi a reddito, vengono messi in
vendita in quanto per i proprietari sono diventati un onere passivo);
➢
all'offerta di immobili presenti sul mercato si aggiungono inoltre tutti quelli che vanno continuamente
all'asta a seguito di fallimenti ed esecuzioni immobiliari, che peraltro verranno acquisiti a prezzi
inferiori di quelli di mercato;
➢
all'offerta si aggiungono tutti gli immobili che vengono posti in vendita da Enti, Casse di Previdenza
dei Professionisti, Aziende, ecc., che vendono per creare liquidità, dismettendo i loro patrimoni
immobiliari.
Le conseguenze più evidente di tale fenomeno è il generalizzato e consistente calo del numero delle
transazioni, la dilatazione dei tempi di attesa per la vendita (8 - 10 mesi), l'appiattimento degli affitti e la
marcata e progressiva flessione delle quotazioni.
Le ultime informazioni sull'andamento del mercato immobiliare, mostrano che nel primo semestre del
2015 si è riscontrata la diminuzione media dei prezzi di mercato delle unità a destinazione residenziale
del 0,7 %, mentre solo nelle grandi città e nelle zone centrali si sono riscontrati prezzi in lieve aumento,
mediamente dello 0,5%. Si è riscontrato un piccolo aumento delle transazioni di unità immobiliari
residenziali/commerciali, dislocate nelle zone di maggior pregio, mentre nelle zone periferiche non
particolarmente apprezzate commercialmente non si evidenziano sensibili variazioni dei parametri
economici negativi che si sono manifestati negli ultimi anni.
61
L'andamento del mercato immobiliare ha evidenziato che negli ultimi anni non è stato ancora superato il
punto di minima richiesta di immobili e rispetto al 2010, siamo al di sotto del - 7%.
Le considerazioni sopra esposte mettono in evidenza che nel settore degli immobili residenziali si sono
sviluppati due ben distinti andamenti del mercato:
•
quello degli immobili di "pregio", che per la loro collocazione, per le loro caratteristiche costruttive,
tecnologiche, di finitura, si collocano ad un livello superiore alle unità immobiliari civili o di tipo
economico, risentendo in maniera meno marcata l'attuale crisi economica, registrando un lieve
movimento nelle quotazioni e nel numero delle compravendite;
•
quello degli immobili "ordinari", che ha risentito maggiormente la grave fase congiunturale,
registrando forti perdite nel numero delle compravendite, nell'ordine del 30% - 40% negli ultimi
cinque anni, con un sensibile calo nelle quotazioni di mercato; ciò è dovuto all'aumento dell'offerta per
questa tipologia di immobili, a causa dei lunghi tempi di attesa per la vendita (mediamente 9 mesi),
che immettono, su un mercato già saturo, nuovi prodotti che si sommano a quelli ancora invenduti ed
in attesa di vendita.
Le considerazioni sopra esposte mettono in evidenza la complessità del mercato immobiliare, che fa
trasparire la crescente tendenza che sta diffondendosi nei mercati immobiliari: la prevalenza dell'offerta
sulla domanda per immobili ordinari o di mediocre pregio sia per posizione, sia per rifiniture, mentre si
manifesta un particolare interesse per quei fabbricati o compendi immobiliari di elevato pregio, sia per
caratteristiche estrinseche (ubicazione, esposizione, comodità di accesso, ecc.), sia per caratteristiche
intrinseche (rifiniture, dotazione di impianti tecnologici, vetustà, ecc.), indirizzati peraltro verso una
platea di compratori con elevata disponibilità economica. La domanda per quest'ultima tipologia di
immobili si è stabilizzata o sta lievemente aumentando, contro un'offerta abbastanza contenuta. Mentre
per la tipologia di immobili aventi caratteristiche ordinarie e non di pregio (in particolare ubicati nelle
periferie e nelle estreme periferie delle città), è cresciuta considerevolmente l'offerta ed è diminuita la
domanda, anche a causa della grave crisi congiunturale che ha colpito più duramente la platea di
probabili compratori con reddito medio - basso.
Indagini di mercato
Lo Scrivente C.T.U., dopo le considerazioni sopra esposte sull'andamento del mercato immobiliare,
procederà alla ricerca del più probabile valore di mercato, da mettere a base d’asta.
Al fine di ottenere i valori di mercato delle unità immobiliari in esame, ubicate in via Garibaldi, in
via Fratelli Kennedy e in corso XXV Aprile, sono state eseguite opportune indagini di mercato
relativamente al valore unità immobiliari, ubicate in prossimità della zona interessata o in zone in
cui gli immobili hanno caratteristiche intrinseche ed estrinseche comparabili. Si è fatto riferimento
in particolare ai dati desunti da pubblicazioni specializzate nel settore immobiliare, sia a livello
62
provinciale che nazionale, nonché ai dati desunti direttamente in loco, presso agenti immobiliari o
da transazioni verificatesi nell’ultimo biennio.
Si ha precisamente:
Dal Consulente Immobiliare, rivista specializzata nel settore immobiliare, per l’anno 2015, si
hanno i seguenti valori:
Nel Comune di Asti, nelle zone semi - centrali della città per fabbricati nuovi o integralmente
ristrutturati si hanno i seguenti valori:
da
1.700 € /mq. a 2.000 € /mq.
Nel Comune di Asti, nelle zone centrali della città per fabbricati nuovi o integralmente ristrutturati
si hanno i seguenti valori:
da
3.500 € /mq. a 4.200 € /mq.
Dall’Osservatorio Immobiliare del Dipartimento del Territorio del Ministero delle Finanze,
per il 2° semestre 2014, si hanno i seguenti valori.
Nel Comune di Asti, per fabbricati residenziali, in zona B1/ Centrale/ Piazza Alfieri - Piazza S.
Secondo - Piazza Medici, per costruzioni nuove o recenti o integralmente ristrutturate, con stato di
conservazione normale, si hanno i seguenti valori:
Abitazioni civili
da
2.400 € /mq. a 3.600 € /mq.
Autorimesse
da
2.200 €/mq. a 2.400 €/mq.
Nel Comune di Asti, per fabbricati residenziali, in zona C2/Semi - centrale/Zona Nord- via
Conteverde, Maternità, per costruzioni non recenti, con tipologia di fabbricati intensivi, in
condizione di manutenzione normale, si hanno i seguenti valori:
Abitazioni civili
da 1.150 €/mq. a 1.700 €/mq.
Abitazioni di tipo economico
da 900 €/mq. a 1.350 €/mq
Nel Comune di Asti, per fabbricati residenziali, in zona D2/Periferica/zona Sud - Est, per
costruzioni non recenti, in condizioni di manutenzione normale, si hanno i seguenti valori:
Abitazioni civili
da 800 €/mq. a 1.200 €/mq.
Abitazioni di tipo economico
da 650 €/mq. a 900 €/mq.
Dal Borsino Immobiliare di Asti, anno 2012, pubblicazione degli agenti immobiliari di Asti:
In Asti, in Piazza Alfieri, via Garibaldi:
Abitazioni nuove ( max. 10 anni ):
da 3.500 €/mq. a 4.800 €/mq.
Abitazioni seminuove ( max. 25 anni ):
da 2.500 €/mq. a 3.000 €/mq.
Abitazioni usate ( 25/40 anni ):
da 2.200 €/mq. a 2.700 €/mq.
Abitazioni oltre 40 anni:
da 1.800 €/mq. a 2.100 €/mq.
In Asti, in Via Kennedy:
63
da 1.500 €/mq. a 1.800 €/mq.
da 1.200 €/mq. a 1.500 €/mq.
da 1.000 €/mq. a 1.200 €/mq.
da
800 €/mq. a 1.100 €/mq.
In Asti, in corso XXV Aprile:
da 1.700 €/mq. a 2.000 €/mq.
da 1.500 €/mq. a 1.800 €/mq.
da 1.300 €/mq. a 1.500 €/mq.
da 1.000 €/mq. a 1.300 €/mq.
Indagini dirette
Da informazioni assunte sull'andamento del mercato immobiliare astigiano, lo Scrivente Perito ha
potuto riscontrare che nella attuale fase di congiuntura economica esistono delle oggettive difficoltà
a trattare la tipologia di immobili ubicati in Viale Pilone e in corso XXV Aprile, in quanto sono
indirizzati verso una platea di compratori, caratterizzati da un reddito medio-basso, che hanno
subito le maggiori conseguenze della congiuntura economica; mentre manifestano una maggiore
appetibilità l'unità immobiliare ubicata in via Garibaldi e le autorimesse ubicate in via Grandi, che
sono indirizzate verso una platea di potenziali compratori caratterizzati da un reddito alto.
Lo Scrivente, prima di indicare il valore unitario delle unità immobiliari oggetto di pignoramento,
ritiene opportuno riportare alcune considerazioni relative agli aspetti positivi e negativi che formano
il prezzo di mercato dei beni da stimare.
Per le unità immobiliari site in via Garibaldi e in via Grandi:
➢
l'ubicazione e la posizione del fabbricato con esposizione dell'unità residenziale con affaccio
prestigioso direttamente su Piazza Alfieri e su via Garibaldi;
➢
ottime e curate finiture dell'unità residenziale con buona collocazione nell'ambito del fabbricato
(3° e 4° piano fuori terra);
➢
ottima posizione delle due unità a destinazione autorimesse, site in via Grandi, a ridosso di
Piazza Alfieri, che rendono le due unità particolarmente appetibili commercialmente;
➢
mancanza di balconi e terrazzi con vista su piazza Alfieri.
Per l'unità immobiliare sita in Corso XXV Aprile:
•
l’ubicazione e la posizione del fabbricato, in una zona discretamente apprezzata nel mercato
immobiliare di Asti, per le destinazioni residenziali, in quanto comodamente raggiungibile dal
centro di Asti;
•
buon orientamento ed esposizione del fabbricato, in prossimità del parco sito a nord - ovest del
fabbricato, che né aumentano l'appetibilità commerciale;
64
•
ubicazione frontestante al corso XXV Aprile, arteria cittadina interessata da un intenso traffico
veicolare;
•
posizione dell'unità immobiliare al piano rialzato del compendio immobiliare, con la conseguente
diminuzione della luminosità, per la presenza di due sole facciate che consentono una scarsa
illuminazione naturale;
•
diminuzione della richiesta e quindi dell'appetibilità commerciale per gli alloggi ubicati nei piani
più bassi dei fabbricati, a causa di un senso psicologico di mancanza di sicurezza per chi li
occupa;
•
discreto stato di conservazione e manutenzione dell’immobile, ma con finiture ordinarie, che
necessitano (data la vetustà del fabbricato) di continui interventi di manutenzione ordinaria e
straordinaria per mantenere ad un livello accettabile le sue caratteristiche tecnologiche;
•
presenza di un alloggio, occupato senza titolo, ma legalmente libero da contratti di locazione.
Per le unità immobiliari site in via Fratelli Kennedy:
➢
l’ubicazione e la posizione del fabbricato, in una zona periferica a Sud - Est della città, non
particolarmente apprezzata nel mercato immobiliare di Asti, per le destinazioni residenziali, ma
comunque comodamente accessibili dal centro commerciale di Asti;
➢
la collocazione delle unità immobiliari in un fabbricato costruito nella metà degli anni 60', che è
caratterizzato dalle tecniche costruttive, dal tipo di finiture e dalle dotazioni tecnologiche tipici
di quel periodo storico;
➢
la discreta esposizione delle unità immobiliari e le loro finiture ordinarie;
➢
la mancanza dell'impianto elevatore che penalizza le unità dei piani superiori (2° e 3° piano).
Alla luce di quanto su esposto, lo Scrivente C.T.U. ritiene di assegnare i seguenti valori commerciali
unitari.
Le unità immobiliari site in via Garibaldi e in via Carlo Leone Grandi:
➢
3.300 €/mq. all'unità immobiliare a destinazione residenziale al piano 3°;
➢
2.700 €/mq. all'unità immobiliare a destinazione residenziale al piano 4° sottotetto;
➢
2.900 €/mq. le autorimesse.
L'unità immobiliare sita in corso XXV Aprile:
➢
1.100,00 €/mq. all'unità immobiliare a destinazione abitazione.
Le unità immobiliari site in via Fratelli Kennedy:
➢
900 €/mq. all'unità immobiliare a destinazione residenziale F. 104 n. 1255 sub. 20, in quanto
oggetto di interventi di manutenzione straordinaria (rifacimento di pavimenti, rifacimento del
servizio igienico, ecc.);
➢
800 €/mq. a tutte le altre unità immobiliari a destinazione residenziale;
65
➢
➢
500 €/mq., mediamente, alle autorimesse ;
200 €/mq. all'unità immobiliare sotterranea a destinazione magazzino/cantina.
I criteri di computo delle consistenze vendibili presi a riferimento sono quelli usuali del mercato
immobiliare locale che prevedono che la superficie netta interna dell’immobile, comprensiva dei
muri divisori, sia sommata alle superfici derivanti da:
➢
intera muratura perimetrale;
➢
50% dei muri divisori da parti comuni o da altre unità immobiliari;
➢
25% dei locali accessori delle unità immobiliari;
➢
25% della superficie dei balconi.
Le consistenze, verificate a campione in sopralluogo, sono desumibili dalle planimetrie catastali
allegate (Allegato ).
VALUTAZIONE UNITA' SITA IN CORSO XXV APRILE 60.
Valutazione unità immobiliare residenziale F. 52 n. 184 sub. 2.
Superficie dell'unità immobiliare F. 52 n. 184 sub. 2:
Locali residenziali al piano rialzato:
abitazione:
mq. ( 7,40x5,00 + 5,40x9,70 + 1,00x 2,00) = mq. 91,88
Locali non residenziali al piano sotterraneo:
cantina:
mq. (1,50x3,30) = mq. 4,95
Superficie commerciale ragguagliata:
mq. (91,88+ 4,95x0,25) = mq. 93,11 in c.t. mq. 93,00
Pertanto alla luce delle considerazioni sopra esposte il valore commerciale dell'unità immobiliare, in
relazione alla sua superficie commerciale determinata, è:
mq. 93,00 x 1.100 €/mq. = € 102.300,00
Per la reale valutazione commerciale si deve ancora tenere conto del suo stato attuale di
occupazione, della sua immediata disponibilità, e di altri eventuali deprezzamenti da apportare alla
sua appetibilità commerciale (collocazione di piano nell'ambito del condominio).
Lo Scrivente C.T.U., in seguito al sopralluogo eseguito e in relazione alle informazioni assunte in
loco, ha potuto riscontrare che l'occupante l'unità immobiliare oggetto della presente valutazione,
ha un contratto di locazione registrato il 14/09/2007 al n. 5691, tacitamente rinnovato alla sua prima
scadenza del 14/09/2011, e valido fino alla data del pignoramento emesso in data 22/04/2014, trascritto il 07/05/2014 al n. 3427/2585 presso il Servizio di Pubblicità Immobiliare di Asti.
Pertanto l'alloggio anche se occupato senza titolo, risulta legalmente libero da contratti di locazione.
Un fattore determinante che influenza l'appetibilità commerciale delle unità immobiliari inserite nei
fabbricati è il "coefficiente di merito per livello di piano", che apprezza la differenza tra i diversi li66
velli delle unità rispetto al piano di campagna.
Tale coefficiente, privilegia gli alloggi posizionati ai livelli superiori rispetto ai piani inferiori ed in
particolare rispetto al piano terra ed al piano rialzato.
Nel caso in esame l'alloggio è posizionato al piano rialzato rispetto al piano stradale di corso XXV
Aprile ed al piano terra rispetto al cortile retrostante, con le conseguenti limitazioni della sua luminosità naturale. La diminuzione della richiesta e quindi dell'appetibilità commerciale per gli alloggi
ubicati nei piani più bassi dei fabbricati, a causa anche di un senso psicologico di mancanza di sicurezza per chi li occupa, è di circa il 25% del valore degli alloggi dei piani superiori.
Inoltre vanno scorporati dal valore commerciale dell'unità immobiliare gli oneri di natura condominiale,
maturati nel periodo di due anni anteriore alla redazione della C.T.U., consistenti in un debito complessivo da parte del proprietario pignorato di € 1.359,62 nei confronti del Condominio "Valverde".
Infine va detratto il costo totale che ammonta a circa € 2.500,00, per la regolarizzazione in sanatoria delle
lievi difformità eseguite nell'unità immobiliare, nel corso dell'esecuzione delle opere, non previste in progetto, che consistono nella demolizione di un tramezzo per l'ampliamento di una camera e la costruzione
di un tramezzo per la prosecuzione del corridoio.
In conclusione per determinare il valore commerciale reale di mercato dell'unità immobiliare
pignorata bisogna apportare gli opportuni deprezzamenti sopra richiamati:
€ (102.300,00x0,75 - 1.359,62 - 2.500,00) = € 72.850,00 in c.t. € 73.000,00
Valore dell'unità immobiliare F. 52 n. 184 sub. 2
€ 73.000,00
VALUTAZIONE UNITA' SITE IN VIA GARIBALDI E IN VIA LEONE GRANDI.
Superficie dell'unità immobiliare F. 77 n. 8240 sub.130:
Locali residenziali al piano 3°:
abitazione (compreso vano scala): mq. 112,00
Locali residenziali al piano 4° sottotetto:
abitazione (escluso vano scala): mq. 92,00
Locali non residenziali al piano interrato:
cantina:
mq. 3,20
Superficie commerciale ragguagliata del piano 3°:
mq. (112,00 + 3,20x0,25) = mq. 112,80 in c.t. mq. 113,00
Superficie commerciale del piano 4° sottotetto: mq. 92,00
67
Valore commerciale dell'unità immobiliare F. 77 n. 8240 sub. 130
(mq. 113,00 x 3.300 €/mq. + mq. 92,00 x 2.700 €/mq.) = € 621.300,00
Da tale valore commerciale vanno scorporati gli oneri di natura condominiale, maturati nel periodo di
due anni anteriore alla redazione della C.T.U., consistenti in un debito complessivo da parte del proprietario pignorato di € 3.457,56 nei confronti del Condominio "Palazzo Anfossi".
€ (621.300,00 - 3.457,56) = € 617.842,44
Vengono quindi determinati i Valori commerciali dell'unità immobiliare residenziale nei due casi di contratto di affitto con titolo legale e di contratto di affitto senza titolo legale.
Valore commerciale dell'unità immobiliare residenziale F. 77 n. 8240 sub. 130 con regolare contratto di locazione:
Nel caso che l'unità immobiliare in esame oggetto della presente valutazione risulti locata, con regolare contratto, non risulta attualmente nella sua piena disponibilità. Ne consegue che, per pervenire al valore venale dell'unità immobiliare locata, deve essere apportato un opportuno deprezzamento
al valore precedentemente determinato che tenga conto della non immediata disponibilità della stessa.
Il contratto di locazione stipulato in data 01/10/2013 registrato il 31/07/2014 ha decorrenza il
01/10/2013 ed ha scadenza in data 30/09/2017, e pertanto l'unità immobiliare sarà disponibile entro
due anni.
Pertanto il valore commerciale dell'unità locata, dopo due anni, si determina, incrementando il suo
valore attuale, in base all'indice di variazione dei valori immobiliari (i = 0,40 %), ricavabile da fonte ISTAT, ottenendo in tal modo:
V2 = V0 x (1 + i )2 = V0 x (1 + 0,0040)2 = 1,0080 x V0
dove:
V0 = Valore attuale delle unità immobiliari;
V2 = Valore dopo due anni delle unità immobiliari.
i = Coefficiente di variazione ISTAT degli investimenti immobiliari.
Il valore commerciale determinato dopo due anni, andrà scontato all'attualità in base ad un saggio
medio di capitalizzazione degli investimenti immobiliari, che può essere assunto pari a: r = 3,5%.
Si avrà pertanto:
V2 * = V0 x (1 + r)2 = 1,035 2 x V0 = 1,0712 xV0
dove:
V0 = Valore attuale delle unità immobiliari;
V2 *= Valore dopo due anni delle unità immobiliari, scontato all'attualità;
r = saggio medio di capitalizzazione degli investimenti immobiliari.
68
In conclusione il deprezzamento ipotizzato dell'unità immobiliare locata è così determinato:
d2 = V2 / V2 * = 1,0080/1,0712 = 0,94
dove:
d2 = deprezzamento dell'unità locata e disponibili entro due anni.
Valore commerciale dell'unità immobiliare F. 77 n. 8240 sub. 130, locata:
(€ 617.842,44x0,94) = € 580.771,89
in c.t.
€ 581.000,00
in c.t.
€ 618.000,00
Valore commerciale dell'unità immobiliare F. 77 n. 8240 sub. 130, libera:
€ 617.842,44
Valutazione unità immobiliare a destinazione autorimessa F. 77 n. 8240 sub. 91.
In base alle indagini di mercato esperite in loco si ritiene di valutare l'unità in esame (con superficie
commerciale pari a mq. 15,60) a corpo in € 45.000,00. (pari a 2.900 €/mq.):
€ 45.000,00
In base alle indagini di mercato esperite in loco si ritiene di valutare l'unità in esame (con superficie
commerciale pari a mq. 15,60) a corpo in € 45.000,00. (pari a 2.900 €/mq.):
€ 45.000,00
VALUTAZIONE UNITA' SITE IN VIA FRATELLI KENNEDY
In base alle indagini di mercato esperite in loco si ritiene di valutare l'unità in esame (superficie
commerciale mq. 17,00), a corpo in € 8.500,00 (pari a circa 500 €/mq.);
€ 8.500,00
€ 8.500,00
69
€ 8.500,00
€ 8.500,00
commerciale mq. 17,00), a corpo in € 8.500,00 (pari a circa 500 €/mq.);.
€ 8.500,00
commerciale mq. 17,00), a corpo in € 8.500,00 (pari a circa 500 €/mq.);.
€ 8.500,00
€ 11.000,00
€ 8.500,00
€ 8.500,00
70
€ 8.500,00
€ 8.500,00
abitazione:
mq. (9,90x4,60) = mq. 45,54
cantina:
mq. (2,20x4,40) = mq. 9,68
mq. (45,54 + 9,68x0,25) = mq. 47,96 in c.t. mq. 48,00
Valore dell'unità immobiliare F. 104 n. 1255 sub. 13 = mq. 48,00 x 800 €/mq. =
€ 38.400,00
abitazione:
mq. (10,60x5,00 + 4,00x5) = mq. 73,00
balcone:
mq. ( 8,70x1,00) = mq. 8,70
cantina:
mq. (2,20x4,40) = mq. 9,68
mq. (73,00 + 8,70x0,25 + 9,68x0,25) = mq. 77,59 in c.t. mq. 78,00
71
€ 62.400,00
abitazione:
mq. (9,60x6,00 + 4,50x5) = mq. 80,10
balconi:
mq. ( 4,40x1,00 + 3,00x1,00 + 0,80x0,20) = mq. 7,56
cantina:
mq. (2,20x4,40) = mq. 9,68
mq. (80,10 + 7,56x0,25 + 9,68x0,25) = mq. 84,41 in c.t. mq. 85,00
€ 68.000,00
abitazione:
mq. (12,50x4,70) = mq. 58,75
balcone:
mq. (5,00x1,00 + 0,80x0,20x2) = mq. 5,32
cantina:
mq. (2,20x4,40) = mq. 9,68
mq. (58,75 + 5,32x0,25 + 9,68x0,25) = mq. 62,50 in c.t. mq. 63,00
€ 50.400,00
abitazione:
mq. (9,60x6,00 + 4,50x4,60) = mq. 78,30
balconi:
mq. ( 4,40x1,00 + 3,00x1,00 + 0,80x0,20) = mq. 7,56
cantina:
mq. (2,20x4,40) = mq. 9,68
mq. (78,30 + 7,56x0,25 + 9,68x0,25) = mq. 82,61 in c.t. mq. 83,00
72
€ 66.400,00
abitazione:
mq. (9,60x6,00 + 4,70x4,70) = mq. 79,68
balconi:
mq. (4,40x1,00 + 3,00x1,00 + 0,80x0,20) = mq. 7,56
cantina:
mq. (1,30x4,40) = mq. 5,72
mq. (79,68 + 7,56x0,25 + 5,72x0,25) = mq. 83,00
€ 66.400,00
abitazione:
mq. (12,80x4,60) = mq. 58,88
balcone:
mq. (5,00x1,00 + 0,80x0,20x2) = mq. 5,32
cantina:
mq. (2,20x4,40) = mq. 9,68
mq. (58,88 + 5,32x0,25 + 9,68x0,25) = mq. 62,63 in c.t. mq. 63,00
abitazione:
mq. (9,60x6,00 + 4,70x4,50) = mq. 78,75
balconi:
mq. (4,40x1,00 + 3,00x1,00 + 0,80x0,20) = mq. 7,56
73
€ 50.400,00
cantina:
mq. (2,20x4,40) = mq. 9,68
mq. (78,75 + 7,56x0,25 + 9,68x0,25) = mq. 83,06 in c.t. mq. 83,00
€ 74.700,00
Valutazione unità immobiliare a destinazione magazzino F. 104 n. 1255 sub. 21
Locale non residenziale al piano sotterraneo:
magazzino: mq. (9,80x4,50) = mq. 44,10 in c.t. mq. 44,00
Valore dell'unità immobiliare F. 104 n. 1255 sub. 21 = mq. 44,00 x200 €/mq. =
€ 8.800,00
Riepilogo Valori commerciali delle singole unità immobiliari site in via Fratelli Kennedy
Nella seguente tabella sono evidenziati in maniera sintetica i valori commerciali delle unità
immobiliari interessate alla presente valutazione, individuati per ogni identificativo catastale, senza
tenere ancora conto del loro stato di occupazione attuale, della loro immediata disponibilità, né di
altri eventuali deprezzamenti.
Identificativo
catastale
Sup. comm.
mq
piano
Destinazione
Valore comm.
€
F. 104 n. 1255 sub. 1
17,00
terra
autorimessa
8.500,00
F. 104 n. 1255 sub. 2
17,00
terra
autorimessa
8.500,00
F. 104 n. 1255 sub. 3
17,00
terra
autorimessa
8.500,00
F. 104 n. 1255 sub. 4
17,00
terra
autorimessa
8.500,00
F. 104 n. 1255 sub. 5
17,00
terra
autorimessa
8.500,00
F. 104 n. 1255 sub. 6
17,00
terra
autorimessa
8.500,00
F. 104 n. 1255 sub. 7
24,00
terra
autorimessa
11.000,00
F. 104 n. 1255 sub. 8
18,00
terra
autorimessa
8.500,00
F. 104 n. 1255 sub. 9
18,00
terra
autorimessa
8.500,00
F. 104 n. 1255 sub. 10
19,00
terra
autorimessa
8.500,00
F. 104 n. 1255 sub. 11
18,00
terra
autorimessa
8.500,00
F. 104 n. 1255 sub. 13
48,00
1°
abitazione
74
38.400,00
Identificativo
Sup. comm.
mq
catastale
piano
Destinazione
Valore comm.
€
F. 104 n. 1255 sub. 14
78,00
1°
abitazione
62.400,00
F. 104 n. 1255 sub. 15
85,00
2°
abitazione
68.000,00
F. 104 n. 1255 sub. 16
63,00
2°
abitazione
50.400,00
F. 104 n. 1255 sub. 17
83,00
2°
abitazione
66.400,00
F. 104 n. 1255 sub. 18
83,00
3°
abitazione
66.400,00
F. 104 n. 1255 sub. 19
63,00
3°
abitazione
50.400,00
F. 104 n. 1255 sub. 20
83,00
3°
abitazione
74.700,00
F. 104 n. 1255 sub. 21
44,00
interrato
magazzino
8.800,00
Lo Scrivente C.T.U., in seguito al sopralluogo eseguito e in relazione alle informazioni assunte in
loco, ha potuto riscontrare che alcune delle unità immobiliari oggetto della presente valutazione che
compongono il compendio di via Fratelli Kennedy risultano locate, con regolari contratti, e pertanto
non risultano attualmente nella loro piena disponibilità. Ne consegue che, per pervenire al valore venale delle unità immobiliari locate, deve essere apportato un opportuno deprezzamento ai valori precedentemente determinati che tenga conto della non immediata disponibilità delle stesse.
Come già precedentemente rilevato:
➢
l'unità immobiliare individuata al F. 104 n. 1255 sub. 18 risulta non occupata;
➢
le unità immobiliari individuate al F. 104 n. 1255 sub. 13, sub. 16, sub. 19 , hanno un contratto
di locazione scaduto dopo la data del pignoramento emesso in data 22/04/2014, trascritto il
07/05/2014 al n. 3427/2585 presso il Servizio di Pubblicità Immobiliare di Asti, quando il proprietario pignorato non aveva più alcun titolo per rinnovare tacitamente il contratto di locazione e pertanto le
suddette unità pignorate, occupate senza titolo, risultano legalmente libere;
➢
le unità immobiliari individuate al F. 104 n. 1255 sub. 15 e sub. 20, hanno un contratto di locazione
sottoscritto (registrato quello dell'unità sub. 15) dopo la data del pignoramento emesso in data
22/04/2014, trascritto il 07/05/2014 al n. 3427/2585 presso il Servizio di Pubblicità Immobiliare di
Asti, quando il proprietario pignorato non aveva più alcun titolo per rinnovare tacitamente il contratto
di locazione e pertanto le suddette unità pignorate, occupate senza titolo, risultano legalmente libere;
➢
l'unità immobiliare individuata al F. 104 n. 1255 sub. 14, ha un contratto di locazione con scadenza legale alla data del 01/12/2017;
➢
l'unità immobiliare individuata al F. 104 n. 1255 sub. 17, ha un contratto con scadenza legale alla data
del 01/04/2016 e pertanto di fatto disponibile per un nuovo insediamento.
Per determinare il sopracitato deprezzamento lo Scrivente C.T.U., in base alle informazioni assunte,
ha verificato quanto segue:
75
➢
l'unità a destinazione residenziale condotta in locazione dal sig. Poncini (F. 104 n. 1255 sub. 14)
sarà disponibile entro due anni;
➢
tutte le altre unità a destinazione residenziale (tranne la l'unità sub. 18, non occupata) risultano
occupate senza titolo per la scadenza del contratto di locazione.
Pertanto il valore commerciale dell'unità locata (sub. 14), dopo due anni, si determina, incrementando il suo valore attuale, in base all'indice di variazione dei valori immobiliari (i = 0,40 %), ricavabile da fonte ISTAT, ottenendo in tal modo:
V2 = V0 x (1 + i )2 = V0 x (1 + 0,0040)2 = 1,0080 x V0
dove:
V0 = Valore attuale dell'unità immobiliare;
V2 = Valore dopo due anni dell'unità immobiliare;
i = Coefficiente di variazione ISTAT degli investimenti immobiliari.
Il valore commerciale determinato dopo due anni, andrà scontato all'attualità in base ad un saggio
medio di capitalizzazione degli investimenti immobiliari, che può essere assunto pari a: r= 3,5%.
Si avrà pertanto:
V2 * = V0 x (1 + r)2 = 1,035 2 x V0 = 1,0712 xV0
dove:
V0 = Valore attuale dell'unità immobiliare;
V2 *= Valore dopo due anni dell'unità immobiliare, scontato all'attualità;
r = saggio medio di capitalizzazione degli investimenti immobiliari.
In conclusione il deprezzamento ipotizzato dell'immobile locato è così determinato:
d2 = V2 / V2 * = 1,0080/1,0712 = 0,94
dove:
d2 = deprezzamento dell'unità locata e disponibile entro due anni;
In generale, un ulteriore deprezzamento dovrebbe essere apportato, per quelle unità che sono inserite in fabbricati sottoposti a vincolo storico ai sensi della Legge n.1089 del 1 giugno 1939 e s.m.i.,
che impone ai suddetti fabbricati limiti alquanto impegnativi negli interventi di recupero, di risanamento e di ristrutturazione. Nel caso in esame, non essendo l'immobile pignorato sottoposto a vincolo storico, tale deprezzamento (indicato d1) è pari a 1.
I valori commerciali reali attuali, i deprezzamenti (d1 = 1 e d2,) e l'utilizzazione attuale delle unità
immobiliari viene riassunto nella tabella sotto riportata.
Un altro fattore che influenza l'appetibilità commerciale delle unità immobiliari inserite nei fabbricati è il "coefficiente di merito per livello di piano", che apprezza la differenza tra i diversi livelli
delle unità rispetto al piano di campagna.
76
Tale coefficiente, indicato con ( d3 ), privilegia gli alloggi posizionati ai livelli superiori rispetto al
1° piano, con un incremento della loro appetibilità mediamente del 10% per gli alloggi del piano 2°
e del piano 3°.
L'assenza dell'impianto elevatore nel fabbricato, mentre è ininfluente per gli alloggi del piano rialzato e del piano 1°, influenza sensibilmente negativamente l'appetibilità commerciale in maniera
crescente per gli alloggi dei piani superiori al 1°.
Nel caso in esame, applicando la comune prassi estimativa, si può ipotizzare che tale coefficiente
( d4 ), è pari a 1 per gli alloggi del piano 1°, è pari a 0,85 per gli alloggi del piano 2°, ed infine è pari
a 0,75 per gli alloggi del piano 3°.
Inoltre si deve tenere in conto del debito dovuto al condominio per ogni unità pignorata, che va detratto dal valore commerciale di ogni unità pignorata.
Tabella riepilogativa delle unità immobiliari, delle destinazioni, delle eventuali locazioni,
dei valori commerciali non deprezzati, dei coefficienti di deprezzamento d1 (vincolo
storico), d2 (locazioni), d3 (coefficiente di piano), d4 (assenza di ascensore), detrazione
del debito dovuto al condominio per ogni unità (d5) e dei valori deprezzati reali
arrotondati
Identificativo destinazione
catastale
e piano
V0 (€)
affitto
d4
d1
d2
d3
d5 (€)
Valore
reale
arrotondato
(€)
1255 sub. 1
autorimessa T libera
8.500 1,00 1,00 1,00
54,12
8.450,00
1255 sub. 2
8.500 1,00 1,00 1,00
54,12
8.450,00
1255 sub. 3
8.500 1,00 1,00 1,00
54,12
8.450,00
1255 sub. 4
8.500 1,00 1,00 1,00
54,12
8.450,00
1255 sub. 5
8.500 1,00 1,00 1,00
54,12
8.450,00
1255 sub. 6
8.500 1,00 1,00 1,00
54,12
8.450,00
1255 sub. 7
11.000 1,00 1,00 1,00
79,32
10.900,00
1255 sub. 8
8.500 1,00 1,00 1,00
59,85
8.450,00
1255 sub. 9
8.500 1,00 1,00 1,00
58,95
8.450,00
1255 sub. 10
8.500 1,00 1,00 1,00
62,51
8.450,00
1255 sub. 11
8.500 1,00 1,00 1,00
63,47
8.450,00
1255 sub. 13
abitazione 1°
occupata senza
titolo
38.400 1,00 1,00 1,00
324,15
38.100,00
1255 sub. 14
abitazione 1°
locata
62.400 1,00 0,94 1,00
494,49
58.200,00
77
Identificativo destinazione
catastale
e piano
V0 (€)
affitto
d4
d1
d2
d3
d5 (€)
Valore
reale
arrotondato
(€)
1255 sub. 15
abitazione 2°
occupata senza
titolo
68.000 0,85 1,00 1,10
512,57
63.100,00
1255 sub. 16
abitazione 2°
occupata senza
titolo
50.400 0,85 1,00 1,10
386,37
46.700,00
1255 sub. 17
abitazione 2°
occupata senza
titolo
66.400 0,85 1,00 1,10
521,68
61.700,00
1255 sub. 18
abitazione 3°
occupata senza
titolo
66.400 0,75 1,00 1,10
478,60
56.800,00
1255 sub. 19
abitazione 3°
occupata senza
titolo
50.400 0,75 1,00 1,10
374,69
41.200,00
1255 sub. 20
abitazione 3°
occupata senza
titolo
74.700 0,75 1,00 1,10 1.404,2
60.200,00
1255 sub. 21
magazzino S
libera
8.800 1,00 1,00 1,00
85,28
8.700,00
RIEPILOGO LOTTI
€ 73.000,00
costituito dalla seguente unità immobiliare
F. 52 n. 184 sub. 2, abitazione ubicata in Corso XXV Aprile 60, piano rialzato
con cantina al piano interrato
Unità immobiliare locata
€ 581.000,00
Unità immobiliare libera
€ 618.000,00
F. 77 n. 8240 sub. 130, abitazione ubicata in via Garibaldi n. 4, piano 4° - 3°
con cantina al piano interrato
€ 45.000,00
F. 77 n. 8240 sub. 91, autorimessa in via Leone Grandi n. 14, piano S2
78
€ 45.000,00
F. 77 n. 8240 sub. 92, autorimessa in via Leone Grandi n. 14, piano S2
€ 46.550,00
costituito dalle seguenti unità immobiliari
F. 104 n. 1255 sub. 13, abitazione in via F.lli Kennedy n. 6, piano 1°,
con cantina al piano interrato ed uso comune del locale sottotetto
F. 104 n. 1255 sub 8, autorimessa in via F.lli Kennedy n. 6, piano T
€ 69.100,00
F. 104 n. 1255 sub. 7, autorimessa in via F.lli Kennedy n. 6, piano T
€ 71.550,00
€ 55.150,00
€ 70.150,00
79
€ 65.250,00
€ 49.650,00
€ 60.200,00
€ 8.450,00
€ 8.450,00
€ 8.450,00
€ 8.450,00
80
€ 8.700,00
F. 104 n. 1255 sub. 21, magazzino/cantina in via F.lli Kennedy n. 6, piano interrato
QUESITO 16
Regime fiscale dell'immobile pignorato.
In merito al quesito proposto lo Scrivente C.T.U. precisa, che dalle informazioni assunte, il regime fiscale
degli immobili pignorati prevede che la vendita sia soggetta ad imposta di registro.
QUESITO 17
Dire se l'immobile risulta dotato di Attestazione di qualificazione energetica.
Lo Scrivente C.T.U. precisa che le unità immobiliari a destinazione residenziale pignorate rientrano
ai sensi di legge fra quelle soggette a Certificazione Energetica.
Lo Scrivente Perito, allega alla presente Relazione Tecnica gli attestati di Certificazione Energetica
redatti nell'anno 2012 dal dott. ing. Salvatore MANTA regolarmente iscritto all'albo regionale degli
ingegneri abilitati al rilascio di detti certificati.
Bibliografia essenziale:
In merito alla letteratura cui si è fatto riferimento, si riporta la bibliografia essenziale, precisando
tuttavia che lo Scrivente ha consultato anche altre pubblicazioni ed alcuni siti internet in materia di
estimo e di valutazione immobiliare che non vengono citati nella presente relazione in
considerazione della semplicità del criterio di stima utilizzato che, diffuso e di facile applicazione,
non necessita di particolari approfondimenti.
➢
Stefano Amicabile, Corso di economia ed estimo, Milano, Hoepli, 2002;
➢
Igino Michieli – Marcella Danese, Estimo con principi di economia e contabilità, Bologna,
Calderini, 1989;
➢
Famularo, N, Teoria e pratica delle stime, Torino, Utet, 1969;
➢
Forte – Baldo de' Rossi, Principi di economia ed estimo, Etas Libri, 1983;
➢
Caruso di Spaccaforno, A., Valutazione economica dei progetti nell’arte del costruire, Torino,
Utet, 1999.
Tanto in adempimento dell'incarico ricevuto ed in fede del vero sotto il vincolo del già prestato
giuramento.
Asti, 17 dicembre 2015
81
Il Consulente Tecnico d'Ufficio
dott. ing. Luigi La Mantia
INDICE
Documentazione di cui all'art. 567, 2° comma c.p.c.ed
iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli
Pag. 11
Descrizione degli immobili pignorati
Pag. 15
Conformità tra le descrizioni attuale e contenuta nel
pignoramento
Pag. 35
Variazioni per l'aggiornamento del catasto
Pag. 36
Utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico
comunale
Pag. 43
Conformità della costruzione alle autorizzazioni o
concessioni amministrative ed esistenza della dichiarazione
di agibilità
Pag. 47
Vendita dei beni pignorati in lotti
Pag. 51
Immobile pignorato pro quota
Pag. 53
Immobile libero o occupato
Pag. 53
Immobile occupato dal coniuge separato o dall'ex. coniuge
Pag. 57
Esistenza sui beni pignorati di vincoli, oneri, diritti, usi,
Pag. 57
Determinazione del valore degli immobili
Pag. 59
Regime fiscale dell'immobile pignorato
Pag 79
Attestazione di qualificazione energetica
Pag. 80
ALLEGATI:
1) documentazione fotografica;
2) documentazione catastale, estratti di mappa;
3) documentazione urbanistica;
4) contratti di locazione;
5) documentazione energetica;
6) debito e spese condominiali.
82

ES. IMM. 148 - 2014 Copia PRIVACY

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