RELAZIONE immobile Roma - Aste Giudiziarie Salerno

TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI
SALERNO
SEZIONE FALLIMENTARE
N. RGE. 81/09
CONTRO
SOCIETA’ ALVI S.P.A.
G.D. DOTT. GIORGIO JACHIA
CURATORE FALLIMENTARE DOTT. TOMMASO NIGRO
CTU ING. FRANCESCA DI VECE
RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA
D’UFFICIO
Relazione e allegati
Dott.Ing. Francesca Di Vece
Via Fravita 122, 84083 Capezzano-Salerno- tel/fax:089/566094, cell: 328.9724815
e- mail:[email protected]
INDICE
INCARICO…………………………………………………….……………. pag.3
PREMESSA…………………………………………………………………. pag.3
RISPOSTA AI QUESITI ………………………........……………………… pag.4
CONCLUSIONI……………………………………………………………... pag.9
ALLEGATI
ALLEGATO A: Documentazione fotografica
ALLEGATO B: Planimetria e Coni Ottici
ALLEGATO C: Estratto conto condominiale
ALLEGATO D: Visura catastale
ALLEGATO E: Aerofotogrammetria e piano Regolatore
ALLEGATO F: Titolo di proprietà
ALLEGATO G: Nomina
ALLEGATO H: Formalità pregiudizievoli
ALLEGATO I: Annunci Immobiliari
ALLEGATO G: Parcella
CTU Dott.Ing. Francesca Di Vece
Via Fravita 122, 84083 Capezzano-Salerno- tel/fax:089/566094, cell: 328 9724815
2
INCARICO
La sottoscritta Ing. Francesca Di Vece, nata il 01/02/1977 a Canosa di Puglia (Ba),
residente a Mercato San Severino in Via Dei Principati n.78, iscritta all’Ordine
degli Ingegneri di Salerno al n.4759, inserita nell’elenco dei Consulenti Tecnici di
Ufficio del Tribunale di Salerno, con incarico conferito in data 08.02.2010 e
ratificato in data 24.02.2010, veniva nominata Consulente Tecnico di Ufficio
(Allegato G) dal G.D. dott. Giorgio Jachia, nella procedura fallimentare N. 81/09
contro la società Alvi s.p.a. per stimare l’immobile situato nel Comune di Roma
Corso Trieste n.150,
riportato al Catasto Fabbricati dell’omonimo Comune
(codice: H501) al foglio 572, particella 132, sub 5, ed a seguito dell’incarico
ricevuto, ha proceduto a dare risposta al quesito del Verbale di conferimento
d’incarico del 08.02.2010, rassegnando la seguente relazione di consulenza tecnica.
PREMESSA
- In data 29/03/2010 il CTU invia, mezzo e-mail, all’ agenzia Prati di Roma delega
per il ritiro della planimetria catastale presso l’Agenzia del territorio di Roma e
dell’atto di vendita dell’immobile presso la conservatoria dell’Agenzia delle
Entrate di Roma.
- In data 30/03/2010 il CTU, in presenza di un suo collaboratore, esegue le
operazioni peritali presso l’appartamento ubicato nel Comune di Roma a Corso
Trieste n.150; accede all’interno dell’immobile, e visiona l’appartamento; effettua
un rilievo planimetrico (Allegato B), riportando tutte le informazioni necessarie
per la stima dell’immobile su di una scheda tecnica d’indagine; successivamente, a
testimonianza di quanto constatato, esegue un rilievo fotografico (Allegato A );
contatta telefonicamente l’amministratore condominiale Dott. Arch. Giovanni
Codagnone, per verificare eventuali pendenze ricadenti sull’immobile a nome
dell’attuale proprietario; si reca presso il Municipio II di Roma ubicato in Via
Nomentana, 423, e presso il Municipio IX ubicato in Via della Civiltà del Lavoro
n.10,(quartiere Eur) Roma, per richiedere informazioni in merito alla regolarità
edilizia ed alla situazione urbanistica del bene.
- In data 06.03.2010 acquisisce documentazione catastale e notarile relativa ai beni
oggetto della procedura(Allegato C e D ).
CTU Dott.Ing. Francesca Di Vece
Via Fravita 122, 84083 Capezzano-Salerno- tel/fax:089/566094, cell: 328 9724815
3
RISPOSTA AL QUESITO
- LOTTO UNICO: Appartamento ubicato nel Comune di Roma in Corso Trieste
n.150, interno 1 di proprietà della società ALVI S.P.A; pervenuto in virtù di atto di
compravendita a rogito del Notaio Piero Filadoro in data 29.12.2003 rep.31440,
pubbl. presso l’Agenzia del Territorio di Roma il 15.01.2004 ai nn.4254/3036; In
tale atto il sig. [omissis] vende l’ immobile, oggetto della seguente stima, al sig.
[omissis] in qualità di Amministratore unico e Legale rappresentante della società
ALVI S.P.A, con sede in Nocera Superiore, Via Petraro Puccini, c.f. e iscrizione
nel Registro delle imprese di Salerno n. 01752190650, p.iva n.01752190650, che
con verbale redatto dal Notaio Gustavo Trotta di Pagani Rep. N.80020/28855, in
corso di Iscrizione nei Registri delle imprese di Roma, ha trasferito la propria sede
sociale a Roma, Corso Trieste 150.
- DATI CATASTALI: l’immobile oggetto di stima è censito al Catasto Fabbricati
del Comune di Roma(codice: H501) al foglio 572, particella 132, sub 5, zona cens
n.3, categoria A/2, consistenza 7 vani, in testa alla società ALVI S.P.A. con sede
in Nocera Superiore.
CONFINI:
A Sud confina con cortile condominiale
A Nord- Ovest confina con vano scala, ascensore interno 2
A Nord con Piazza Istria.
DESCRIZIONE:
- La zona posizionata a centro- Est di Roma è individuata come zona urbanistica
2e del II Municipio di Roma; La prima urbanizzazione del territorio avvenne con
il piano urbanistico del 1909 ma il quartiere nacque ufficialmente - con il nome di
Savoia dalla vicina residenza reale (oggi Villa Ada); nei primi trent'anni del secolo
la zona mantenne la destinazione a edilizia residenziale di qualità, se non di lusso;
negli anni trenta comincia invece l'urbanizzazione intensiva: grandi condomini non
CTU Dott.Ing. Francesca Di Vece
Via Fravita 122, 84083 Capezzano-Salerno- tel/fax:089/566094, cell: 328 9724815
4
privi di pretese vennero costruiti sulle aree di ville lottizzate per questo scopo,
come Villa Lancellotti e Villa Chigi (della quale resta oggi un parco pubblico ed
una residenza privata): abitazioni destinate agli impiegati statali o edificazioni
concesse a cooperative (ad esempio quella dei ferrovieri costituì l'area vicina a
piazza Crati). Fra il 1924 ed il 1930 viene costruito il Parco Virgiliano, ideato
come polmone verde per il quartiere. In seguito alla nascita della Repubblica, nel
1946 il quartiere prese il nome Trieste, dall'omonimo corso che ne costituisce la via
principale.
- L’edificio in cui è situato l’ appartamento, oggetto di stima, è ubicato a Corso
Trieste al n.150 ed è uno dei fabbricati che sporge su Piazza Istria; costruito tra
1939 e il 1940 è formato da un unico grande corpo di fabbrica chiuso ad anello di
forma pentagonale; composto da un complesso di condomini che prospettano sulla
corte centrale condominiale; ha struttura portante mista muratura- c.a., composto
da nove piani con ascensore; la copertura è a terrazza; le facciate sono rifinite dal
piano terra al primo piano con lastre rettangolari di marmo, dal secondo piano in
poi sono rivestite con mattoncini in cotto; l’accesso è da un grande portone in
legno, tipico degli anni della costruzione; il condominio ha il servizio di portineria;
il tutto si presenta in medio stato di conservazione e manutenzione;
- L’appartamento oggetto di stima è al primo piano identificato all’interno n.1;
l’immobile è la sede sociale della società ALVI S.P.A. ed ha una superficie utile
calpestabile di 107,00 mq; è composto da ingresso, corridoio, una grande camera
avente tre finestre con esposizione su Piazza Istria, due camere, cucina e due
piccoli bagni, che affacciano sulla balconata con esposizione nel cortile
condominiale. La camera più grande è adibita a sala riunioni mentre le altre due a
uffici; lungo il corridoio sono incassate nel muro due grandi casseforti.
Le finiture, sono di seguito elencate: infissi in legno con vetro singolo e doppi
infissi in alluminio bianco; pareti e soffitti(parzialmente controsoffittati) intonacati
e tinteggiati di colore chiaro; bagni e cucina con pavimentazione e rivestimenti
ceramica monocottura di piccolo formato; i bagni sono forniti di pezzi igienici,
lavabo e vaso con rubinetteria di tipo standard e del relativo impianto idrico; non ci
sono evidenti macchie di umido o muffa, la pavimentazione dell’intera unità è in
parquet; la porta di ingresso è in legno; l’impianto elettrico sottotraccia, appare
CTU Dott.Ing. Francesca Di Vece
Via Fravita 122, 84083 Capezzano-Salerno- tel/fax:089/566094, cell: 328 9724815
5
completo e realizzato secondo le norme vigenti all’epoca della sua realizzazione;
l’impianto di riscaldamento è autonomo con caldaia e radiatori in ghisa.
Al momento del sopralluogo l’immobile è risultato essere libero.
CONSISTENZA DELL’ IMMOBILE
descrizione
primo
S.lorda coeff.ponderaz.
superf.
Vendibile
piano
VANI E ACCESSORI DIRETTI
127,50
1
127,50
1 BALCONE
8,00
0,25
2,00
totale
129,50
ESISTENZA DI FORMALITA’ O ONERI DI NATURA CONDOMINIALE
GRAVANTI SUL BENE
Sull’appartamento oggetto di stima, ubicato a Corso Trieste 150, Roma interno n.1,
ricadono delle pendenze a nome del condomino ALVI S.P.A. pari a € 1224,00 così
come indicato nell’estratto conto (Allegato C) inviato al CTU dall’amministratore
condominiale, Dott. Arch. Giovanni Codagnone,
REGOLARITA'EDILIA
E
URBANISTICA
DEL
BENE
NONCHE’
ESISTENZA DELLA DICHIARAZIONE DI AGIBILITA’ DEL BENE
L’edificio in cui è inserito l’appartamento oggetto di stima è stato costruito tra
1939 e il 1940, il progetto allegato alla concessione edilizia non è di veloce accesso
agli atti presenti egli uffici tecnici del Municipio IX di Roma, che ha trasferito
molta della documentazione presso degli uffici dislocati a Pomezia.
Dalla planimetria catastale(anche se non probatoria) presentata nel 1939 e non
rasterizzata nei data-base dell’Agenzia del Territorio, si evince la corrispondenza
con lo stato dei luoghi. In merito al certificato di agibilità dell’edificio in cui è
inserito l’immobile in oggetto, nulla è stato rinvenuto.
FORMALITA’ PREGIUDIZIEVOLI
CTU Dott.Ing. Francesca Di Vece
Via Fravita 122, 84083 Capezzano-Salerno- tel/fax:089/566094, cell: 328 9724815
6
Si allega ( Allegato H) la visura ipocatastale eseguita dallo studio notarile
Notarfranceso di Salerno.
CRITERIO DI STIMA ADOTTATO E
DETERMIINAZIONE DEL PREZZO BASE DI VENDITA
La determinazione del più probabile valore di mercato dell’immobile in questione
viene effettuata con procedimento sintetico comparativo, mediante l’adozione di
coefficienti parametrici, ossia l’immobile viene comparato ad altri immobili, di cui
sono note recenti alienazioni. Nel corso delle indagini effettuate, presso le agenzie
immobiliari di zona e le quotazioni immobiliari della banca dati dell’OMI
(Osservatorio Mercato Immobiliare), è stato possibile reperire dati recenti relativi
ad immobili aventi analoghe tipologie, ubicati nelle vicinanze di quello in esame. I
dati accertati hanno fornito valide indicazioni, che sono state opportunamente
estrapolate e caratterizzate( Allegato I) in funzione:

delle proprietà intrinseche delle unità immobiliari

delle proprietà estrinseche

dell’andamento attuale dei prezzi in generale e delle condizioni del mercato
immobiliare riferito alla fase stagnante dell’economia nazionale.
Pertanto ai prezzi, degli appartamenti aventi analoghe caratteristiche a quelle
dell’immobile oggetto di stima, sono state apportate delle detrazioni per
considerare il margine di trattativa del prezzo, mentre ai metri quadri corrispettivi è
stato aggiunta una percentuale per ottenere un valore al mq lordo; si è ottenuto un
prezzo medio che è stato confrontato con quello medio delle quotazioni
immobiliari della banca dati dell’OMI; al valore determinato si sono poi apportate
un ulteriore detrazioni per considerare le particolari condizioni del bene oggetto di
stima e le quote condominiali pendenti sull’immobile(Allegato C).
CTU Dott.Ing. Francesca Di Vece
Via Fravita 122, 84083 Capezzano-Salerno- tel/fax:089/566094, cell: 328 9724815
7
FONTI
min.lordo
max.lordo
med.lordo
Agenz.del territorio
€ 5.100,00
€ 6.700,00
€ 5.900,00
Annunci immobiliari
LOTTO UNICO
val. di
mercato €/
mqLORDO
valore di mercato €/mq
+ agg.coefficienti di
stima
€ 5.759,55
4.895,62
€ 5.619,10
mq.lordi
€/mq
prezzo di
vendita
129,50
4.895,62
€ 633.982,71
prezzo di
vendita
arrot.
€
630.000,00
IL VALORE DELL’IMMOBILE È PARI A EURO
630.000,00, dicosi euro seicentotrentamila/00 + le spese
condominiali pendenti a nome del condomino ALVI S.P.A.
pari a € 1224,00
CTU Dott.Ing. Francesca Di Vece
Via Fravita 122, 84083 Capezzano-Salerno- tel/fax:089/566094, cell: 328 9724815
8
CONCLUSIONI
Il CTU, in relazione a quanto esposto, sulla base degli accertamenti e dei rilievi
effettuati in fase di sopralluogo, riferisce che, ad espletamento dell’incarico
fornitegli dal G. D. dott. Giorgio Jachia, nella procedura fallimentare N. 81/09 per
stimare l’immobile situato nel Comune di Roma Corso Trieste n.150, di
proprietà della società ALVI S.P.A.; riportato al Catasto Fabbricati dell’omonimo
Comune (codice: H501) al foglio 572, particella 132, sub 5; confinante a Sud con
cortile condominiale, a Nord- Ovest con vano scala, ascensore e interno 2, a Nord
con Piazza Istria; ubicato al piano primo; ha una superficie utile calpestabile di
107,00 mq; è composto da ingresso, corridoio, una grande camera avente tre
finestre con esposizione su Piazza Istria, due camere, cucina e due piccoli bagni,
che affacciano sulla balconata con esposizione nel cortile condominiale; il tutto si
presenta in medio stato di conservazione e manutenzione;
LOTTO UNICO
MQ
LORDI
€/mq
prezzo di vendita arrot.
129,50
€ 4.895,62
€ 630.000,00
IL VALORE DELL’IMMOBILE È PARI A EURO
630.000,00,
dicosi
euro seicentotrentamila/00 + le spese condominiali
Sicura di aver svolto compiutamente, con la massima professionalità e perfetta
buona fede l’incarico affidatomi, la sottoscritta ringrazia per la fiducia
accordatagli.
Salerno 07.04.2010
Ing. Francesca Di Vece
CTU Dott.Ing. Francesca Di Vece
Via Fravita 122, 84083 Capezzano-Salerno- tel/fax:089/566094, cell: 328 9724815
9