Ulteriori profili legali nella realizzazione di progetti edilizi LEED

Ulteriori profili legali nella realizzazione di
progetti edilizi LEED-oriented
Avv. Vincenzo Diego Cutugno
25 giugno 2013
Ulteriori profili legali nella realizzazione di progetti edilizi LEED-oriented
Le nuove figure LEED
• Con l’adozione dello Standard LEED emergono nuove figure professionali:
Consulente LEED
Commissioning Authority
LEED AP
• Figure importanti, se non indispensabili, per l’ottenimento della certificazione LEED
• Necessità di inquadrare correttamente e dettagliatamente il ruolo di ogni singola
figura, per evitare rischi di confusione e sovrapposizione delle rispettive attività /
responsabilità
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Ulteriori profili legali nella realizzazione di progetti edilizi LEED-oriented
(1) Il Consulente LEED
• Il Consulente LEED (CL) è definibile come generico prestatore d’opera intellettuale
• Il CL può essere incaricato dal committente, dall’appaltatore, dal progettista etc.
• Il CL assiste
LA COMMITTENZA
• Definizione degli obiettivi LEED (se certificare; tipo e livello di certificazione)
• Raccolta e invio della documentazione al GBCI e/o GBC Italia
• Gestione dei rapporti con i soggetti incaricati dalla committenza in materia LEED
L’APPALTATORE
• Controllo dei lavori di costruzione (construction management)
• Svolgimento dell’attività di Commissioning, audit energetico e test agli impianti
• Indicazione dei materiali più adatti e redazione capitolati tecnici
IL PROGETTISTA
• Conduzione della progettazione integrata (charrette)
• Realizzazione di un progetto LEED-oriented
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Il Commissioning
• Processo di verifica e di documentazione per attestare la pianificazione,
progettazione, installazione, collaudo, messa in funzione e gestione degli impianti
nel rispetto dei requisiti LEED
• Processo di qualità e verifica pianificata e sistematica dello stato di avanzamento di
un progetto immobiliare
• È fondamentale per la committenza, perché offre maggiori garanzie sul
raggiungimento degli obiettivi proposti in fase preliminare e sul buon funzionamento
finale degli impianti
• Costituisce un prerequisito ed è indispensabile ai fini dell’ottenimento della
certificazione LEED (EA Prerequisito 1)
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(2) La Commissioning Authority
• La Commissioning Authority (CxA) è la persona incaricata di guidare, rivedere e
sovraintendere le attività di Commissioning
• Ai fini del Commissioning di base, la CxA deve possedere almeno uno dei seguenti
requisiti:
→ un’esperienza documentata nelle attività di commissioning in almeno altri
due progetti di analoghe dimensioni e complessità, non necessariamente
certificati LEED
→ essere iscritto all’elenco delle CxA di AICARR
→ essere iscritto ad un Albo di professionisti di Commissioning, e/o aver
superato un esame specifico sul Commissioning, presso Enti, Associazioni,
Istituti riconosciuti da GBC Italia
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Cause di incompatibilità della Commissioning Authority
• Lo Standard Nuove Costruzioni (NC) prevede che la CxA:
→ riceva un incarico specifico da parte della committenza
→ non partecipi alla progettazione, direzione lavori, costruzione (salvo nei
progetti di dimensioni inferiori ai 5.000 di SLP), ma possa essere un
dipendente delle aziende che forniscono i servizi di progettazione e/o
direzione lavori sullo stesso progetto
→ non sia né un dipendente né un consulente dell’appaltatore
→ possa anche essere dipendente della committenza purché riceva dalla stessa
un incarico specifico
→ riporti risultati, conclusioni e raccomandazioni direttamente alla committenza
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(3) Il LEED AP
• Il LEED Accredited Professional (AP) è un Professionista Accreditato LEED in
possesso delle competenze di progettazione di un edificio secondo i criteri LEED e
per il coordinamento della predisposizione della documentazione necessaria alla
certificazione LEED
• È in grado di salvaguardare il buon esito della certificazione LEED attraverso le sue
attività all’interno del gruppo di progettazione
• La partecipazione al progetto di un LEED AP comporta l’ottenimento di un credito
aggiuntivo (IP Credito 2)
• Può essere qualunque professionista del settore immobiliare che ha mostrato un
forte interesse nella progettazione architettonica sostenibile e abbia superato
l’esame di Professionista Accreditato LEED
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LEED-oriented projects: un caso recente
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I professionisti LEED nell’esperienza italiana – inquadramento contrattuale
• Identificazione degli obiettivi LEED:
i. nelle premesse (inquadrare il contesto dell’operazione)
Es. di clausola:
«Il Committente richiede che il Progetto Immobiliare sia realizzato ai sensi e nel rispetto del protocollo
di sostenibilità edilizia “LEED NC 2009” emesso dal Green Building Council Italia, e sue successive
modifiche, così come definito dal relativo protocollo di certificazione (il “Protocollo LEED”) al fine di
conseguire la certificazione da quest’ultimo prescritta (la “Certificazione LEED”)».
ii. nell’oggetto del contratto (per definire lo scopo e gli obblighi generali delle parti)
Es. di clausola:
«L’Incarico avrà ad oggetto l’esecuzione delle attività e delle procedure che attengono al
commissioning di base, nel rispettto del Protocollo LEED e come meglio identificate nell’Allegato 1 del
presente Contratto (il “Commissioning”).
Le Parti convengono che il Commissioning è finalizzato al conseguimento del prerequisito “EA
Prerequisito 1” del Protocollo LEED.».
iii. negli allegati tecnici (per specificare dettagliatamente le attività oggetto del
contratto)
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I professionisti LEED nell’esperienza italiana – inquadramento contrattuale
• Determinare attività e qualifiche:
i. ottenere la certificazione vs. alcune attività professionali
Es. di clausola:
«il Committente affida al Consulente LEED l’incarico di l’eseguire, nell’ambito della procedura di
Certificazione LEED, le attività di commissioning (come di seguito meglio definite) e la funzione di
commissioning authority come prescritti dal Protocollo LEED (l’“Incarico”)».
ii. riconoscere al Consulente LEED la facoltà di avvalersi di professionisti
accreditati
Es. di clausola:
Premessa: «il Sig. Alfa, professionista incaricato dal Consulente LEED, ha ottenuto dal Green Building
Certification Institute la qualificazione di LEED-AP e possiede i requisiti prescritti dal Protocollo LEED
al fine dello svolgimento dell’attività di commissioning authority; Il Consulente LEED svolgerà, per
mezzo del Sig. Alfa, professionista all’uopo incaricato, il ruolo di commissioning authority ed eseguirà
le attività a quest’ultima assegnate dal Protocollo LEED
iii. individuare la responsabilità principale del Consulente LEED
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I professionisti LEED nell’esperienza italiana – inquadramento contrattuale
• Specificare obbligazioni:
i. condurre uno o più incontri preliminari (charrette), con le parti del progetto;
ii. curare l’organizzazione, la sottomissione e/o la tenuta della documentazione;
iii. svolgere l’attività di Commissioning di base o avanzato;
iv. supportare nella progettazione LEED, nella costruzione e/o nella scelta dei
materiali;
v. monitorare il processo di Certificazione LEED ed informare il committente in
caso di rischi nell’esecuzione dell’incarico;
vi. predisporre un report finale sulle attività svolte nell’esecuzione dell’incarico.
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I professionisti LEED nell’esperienza italiana – inquadramento contrattuale
• Rep/Warranty. Accertarsi che il Consulente LEED dichiari:
i. di avere le competenze necessarie;
ii. di avere personale specializzato al fine dell’ottenimento della certificazione;
iii. che tali professionisti non si trovino e non si troveranno in alcuna delle
situazioni di incompatibilità indicate dal protocollo LEED NC (“EA – Prerequisito
1”);
iv. di garantire i più elevati standard qualitativi;
v. di garantire in ogni fase dell’operazione la propria collaborazione ai fini della
certificazione;
vi. di garantire il proprio supporto per evitare interferenze nell’esecuzione del
progetto in caso di risoluzione anticipata del contratto.
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I professionisti LEED nell’esperienza italiana – i profili di responsabilità professionale
• Analisi delle responsabilità (Bocconi Legal Papers);
• Il Consulente LEED:
−
risponde per un’obbligazione di mezzi, in linea di massima, e non di risultato
(salvo che espressamente pattuito);
−
si espone a responsabilità contrattuale, quindi:
termine di prescrizione decennale;
risponde solo del danno prevedibile;
vige l’art. 2236 cc (esonero da responsabilità per colpa lieve):
precisare che la prestazione implica la soluzione di problemi tecnici
di speciale difficoltà.
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Ulteriori profili legali nella realizzazione di progetti edilizi LEED-oriented
I professionisti LEED nell’esperienza italiana – i profili di responsabilità professionale
• Clausola penale
Quantificare preventivamente i danni che il committente potrebbe subire a causa di
un eventuale mancato ottenimento della certificazione LEED, ovvero
dell’ottenimento di un rating inferiore
• Garanzie bancarie
Fideiussioni, garanzie bancarie a prima richiesta (escutibili in caso di mancato
adempimento di una o più obbligazioni LEED)
• Garanzie assicurative
In aggiunta ai rischi tipici, la polizza assicurativa deve coprire anche il rischio che
l’immobile non ottenga la certificazione LEED perseguita
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