Perizia_957_05 (pdf 149 kB)

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Premessa
Con
ordinanza
del
20/4/2006
la
S.V.I.
nominava
me
sottoscritto
dott.ing.
Gianpierluigi Postiglione residente in Napoli alla Via Pietro Castellino 77 ed iscritto
all’Ordine degli Ingegneri della provincia di Napoli col n.11923 Consulente Tecnico
d’Ufficio nel procedimento d’espropriazione immobiliare n. 957/05 promosso dall'
Unipol Banca S.p.a. in danno di XXXXXXXX
All’udienza del dieci ottobre duemilasei dopo aver prestato il giuramento di rito mi
veniva
affidato
l’incarico
di
rispondere
ai
quesiti
riportati
nell’allegata
copia
dell’incarico ricevuto
OPERAZIONI PERITALI
Il giorno ventisette ottobre duemilasei, previa comunicazione alle parti a mezzo
raccomandata a/r, regolarmente recapitate, mi recai nei luoghi per cui è causa per
effettuare il primo accesso tecnico che risultò impossibile eseguire causa l’assenza sia
del convenuto o di altro soggetto da lui delegato che consentisse l’accesso
all’abitazione. Fu possibile invece l’ingresso al complesso immobiliare, di cui fa parte il
bene espropriato, grazie al sig. Pilato Crescenzo, qualificatosi portiere del condominio
che mi consenti l’accesso ed il relativo rilievo metrico e fotografico delle parti comuni e
del complesso delle piscine. Lo stesso sig. Pilato mi consegnò un fax, datato
26/10/2006 ore 20.56, (cfr.allegati) inviatogli dalla sig.ra Veglia Brigida (moglie
dell’esecutato) nel quale si giustificava l’assenza del proprio coniuge e mi s'invitava a
voler fissare una nuova data per l’accesso che fu definita per il giorno 10/11/2006 ore
14,30 e tempestivamente comunicata al convenuto,.
Il giorno dieci novembre, riprese le operazioni peritali, l’accesso ai locali mi fu,
finalmente, consentito dal sig. xxxxxxxxx il quale mi consentì di eseguire rilievi
fotografici e metrici sia dell’abitazione che dell’annesso giardino. Le operazioni
tecniche terminarono in pari data alle ore 15,15.
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RELAZIONE
Sulla scorta degli accertamenti fatti e dei rilievi eseguiti, per rispondere ai quesiti
posti dalla S.V.I. si è redatta la presente relazione tecnica suddividendola nei seguenti
paragrafi:
A) Individuazione dell’immobile, degli estremi catastali dei confini.
B) Provenienza.
C) Estremi della concessione edilizia. Riferimenti urbanistici.
D) Esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul
bene.
E) Possesso.
F) Descrizione ed individuazione degli abusi
G) Scelta del criterio di stima.
H) Determinazione del più probabile valore attuale dell’immobile.
I) Conclusioni.
A ) Individuazione dell’immobile, degli estremi catastali dei confini.
Trattasi di un’abitazione posta al secondo piano di uno degli edifici compresi nel
complesso immobiliare denominato “ Uto Ring” ubicato nel comune di Forio d’Ischia
lungo la strada provinciale Lacco-Forio (foto n. 3) in località Monticchio a circa trecento
metri dal porto e circa trenta dal mare. Al complesso si entra dopo aver superato un
piccolo arco in muratura ( foto n. 1), posto subito a ridosso della strada provinciale,
chiuso da un cancello elettrico ed aver percorso un breve tratto di strada pavimentata
che unisce il condomino alla pubblica via ( foto n. 2). Il complesso, realizzato tra il 1969
e 1970 dalla società SOLNER S.r.l. è composto da tre edifici a destinazione abitativa,
ampi spazi verdi ,caratterizzati dalla presenza di numerosi alberi di alto fusto ( salici,
limoni, aranci ecc.) ( foto nn. 39-40)e da tre piscine: una coperta termale ( foto nn. 3637-38), una da 25 m ( foto n. 42) ed una dedicata ai bambini ( foto n.41).
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Gli edifici, ove sono poste le abitazioni, sono tutti realizzati con strutture portanti in c.a.
e sono denominati “ Ischia 1” “ Ischia 2” e “Cellaio” che ha come pertinenza proprio le
tre piscine sopra citate.
L’abitazione in esame si trova nel fabbricato“ Ischia 1” a tre piani fuori terra dotato sia
di servizio di portierato che di ascensore (foto nn. 4-5) e di vari servizi comuni come sala
TV, sala “ping pong” ecc.
L’appartamento è distinto in Catasto al fg.14 mapp. 870 e mapp 82 sub 22 cat. A/2 cl 7
vani 4,5 R.C. € 820,39. Il complesso delle piscine, su cui l’abitazione vanta dei millesimi
di proprietà, catastalmente costituisce unità a se stante ed è distinto al: fg.14 mapp. 35
e mapp 36 sub 1 cat. D/8 R.C. € 7.989,59 e non fg.14 mapp. 35 sub 1 e mapp 36 come
invece erroneamente riportato sia nell’atto di pignoramento sia nella nota di trascrizione
distinta coi nn. 911 e 714 del 3/1/1989 relativa all’atto di trasferimento a favore
dell’esecutato.
I confini dell’abitazione sono: “NE” corridoio condominiale, “SW” spazi condominiali e
“SE” giardino appartenete ad altra ditta.
B) Provenienza
Da quanto riportato nella relazione notarile redatta dal notaio dott. Guido Ferrara allegata
agli atti processuali e dalle indagini eseguite presso la Conservatoria dei RR.II. di Napoli
circa la provenienza del bene pignorato si ricava che lo stesso pervenne al debitore
esecutato tramite atto di compra vendita per notar Antonio Califano del 12/12/1988
trascritto presso la Conservatoria dei RR.II. di Napoli il 3/1/1989 ai nn. 911 e 714 dalla
sig. ra Koudacheff Tatiana alla quale a sua volta le pervenne come eredità del marito
Panini Italo giusta denuncia di successione n.38 vol. 1163 del 13/4/1987 trascritta presso
i RR.II. di Napoli ai nn. 19403 e 14298 del 5/7/1989. Al sig. Papini Italo il bene pervenne,
giusto atto di acquisto del notaio Jemma del 29/12/1970 trascritto ai RR.II. di Napoli il
9/1/1971 ai nn. 1152/816, dalla società Solner s.r.l. di Pomezia.
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C) Estremi della concessione edilizia. Riferimenti urbanistici.
L’abitazione in parola è oggetto di condono edilizio di cui alla legge n.47 del 1985 così
come il resto del complesso immobiliare in cui è posta l’unità stessa. In particolare, dalle
ricerche eseguite presso i competenti uffici comunali, è risultato che in data 29/9/1986 fu
presentata dal sig. Papini Italo domanda di condono ,relativamente alla abitazione, ( cfr.
allegati) e che la stessa fu protocollata al n. 14016. Per l’intero complesso furono
presentate varie domande di condono in particolare per le piscine la domanda fu inoltrata
in data 30/8/1986 e fu attribuito il protocollo 12609 mentre per le parti comuni fu
assegnato nella medesima data il protocollo 12607. Si precisa che a tutt’ oggi non risulta
rilasciata, né per l’abitazione ne per l’intero complesso immobiliare, nessuna concessione
in sanatoria.
Urbanisticamente l’intero complesso residenziale ricade secondo il P.R.G. in zona “ B/3
( residenziale ricadente in zona RUA art. 30 delle norme di attuazione).
D) Esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale,
gravanti sul bene.
L’intera area, ove sorge il complesso residenziale è sottoposta ai vincoli previsti dall’art.
32 della legge 47/85. Per quel che riguarda la presenza d’eventuali vincoli di natura
condominiali, così come si rileva dalla dichiarazione fatta dall’amministratore del
condominio ( cfr. allegati) oltre ai debiti vantati dall’amministrazione condominiale stessa
non
risultano
“vincoli
derivanti
da
contratti
incidenti
sull’attitudine
edificatoria
dell’immobile fatta eccezione di un regolamento immobiliare sulle parti comuni e di
Condominio di natura contrattuale”
E) Possesso.
L’abitazione in parola risulta essere attualmente in possesso dell’esecutato
F) Descrizione e individuazione degli abusi. Quote millesimali
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L’abitazione,ubicata al secondo piano dell’edificio denominato “Ischia1” è distinta con
l’int. 301D ( foto n. 7) e il suo ingresso si trova a destra per chi esce dal ascensore in
fondo al corridoio di collegamento fra le altre unità abitative del piano ( foto n. 6).
L’immobile copre una superficie utile di circa 45 mq suddivisi fra: ingresso ( foto n.8-9)
cucina, salone ( foto n.10-11) corridoio-disimpegno ( foto n.13), bagno ( foto 14-15) e
due camere da letto ( foto n.16-17). Il pavimento dell’intera abitazione è realizzato con
mattonelle di ceramica 20x20 ( foto n. 19) eccetto quelli della cucina che sono del tipo
25x25 e del bagno 15x15 che rivestono, per altro, per un’altezza di circa 1,90 m anche le
sue pareti. Gli infissi interni (tamburato) ed esterni ( foto n..12) sono in ad eccezione
della porta d’ingresso realizzata in massello. L’abitazione è dotata d’impianto idrico,
citofonico, elettrico ( foto n. 20) ( non a norma) e di condizionamento realizzato con degli
split ( foto n. 18). A corredo dell’abitazione vi è una terrazza a livello ( foto nn. 22-23), di
circa 20 mq, pavimentata con mattonelle di cotto 25 x25 ( foto n. 24) collegata, tramite
un piccolo “passetto”, ( foto n. 26) al sottostante giardino ( foto n.34) di proprietà
esclusiva dell’abitazione. Esso si compone di due porzioni poste a quote diverse, una di
circa 113 mq pavimentata con del cotto, ( foto n.27) posta poco al di sotto del livello
della terrazza e l’altra, non pavimentata, di 49,20 mq posta a circa – 2,20 m dal
parapetto del passetto. Quest’ultima porzione, a forma di “L” quasi abbandonata e
ricoperta di sterpaglie e rovi ( foto n. 46), è terrazzata ed è accessibile tramite alcuni
gradini che la collegano alla sua parte superiore ( foto n. 45). Sulla porzione “
pavimentata” oltre ad alcuni alberi di alto fusto ( limoni, aranci, salici ecc.) vi sono due
piccole costruzioni, rispettivamente di 6,98 mq e 13,50 mq con una altezza interna media
di circa 2,30 m, attualmente utilizzate come deposito ( foto nn. 28-32-33). Esse hanno
struttura portante in muratura e legno con copertura anch’essa in legno
( foto n. 30)
ad una falda, protetta da alcune onduline in fibro-cemento ( foto n. 32)ed infissi esterni
anch’essi in legno ( foto n. 29).
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Lo stato di manutenzione complessivo dell’abitazione lo si può considerare buono come
buona è la sua luminosità e “più che buona” la sua panoramicità ( foto n. 25).
I due locali “deposito” sopra descritti sono abusivi e per essi non risulta essere stata
inoltrata alcuna domanda di “ condono” o sanatoria né risultano riportati nelle planimetrie
catastali relative all’appartamento.
Circa la possibilità di una loro “condonabilità” nulla si può dire in merito poiché come è
noto l’iter “ burocratico” per il rilascio di una eventuale concessione in sanatoria è
complesso e dipende da una serie di pareri rilasciati da vari enti ed istituzioni (Comune,
Sovrintendenza ai beni paesaggistici , ecc.) tal volta anche in maniera collegiale per cui
risulta quanto meno arduo esprimersi in merito.
Circa il costo relativo alle opere per il ripristino “dell’originario stato dei luoghi” vista la
esiguità delle opere a farsi consistenti essenzialmente nell’abbattimento e trasporto a
rifiuto del materiale di risulta dei due piccoli manufatti in legno sopra descritti , lo stesso
lo si può quantizzare forfetariamente in € 800,00 (ottocento/00).
A corredo dell’unità abitativa vi è infine un piccolo sgabuzzino (foto n.43-44) di circa 2
mq posto nel piano seminterrato del fabbricato ove è ubicata l’abitazione, aperto
superiormente e delimitato ,così come gli altri ivi presenti, solo da alcune tavole di legno.
Alla abitazione sono attribuite, così come comunicato dall’amministratore del condominio
i seguenti millesimi:
TAB. “A” ( spese generali, portierato ecc.) mill. 45/1000
TAB. “B” ( ascensore) mill. 54/1000
TAB. “D” ( telefono centralizzato) mill. 1/32
Per le piscine presenti nel complesso la quota assegnata è pari a 17/1000 pari a n. 5
ingressi.
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G) Scelta del criterio di stima.
Lo scopo della presente stima è quello di determinare, con riferimento all’attualità, il
più probabile valore venale del bene. Ciò avverrà mediante la ricerca del più probabile
valore di mercato, attraverso il procedimento sintetico comparativo che consiste nel
porre a confronto immobili di valore noto, aventi caratteristiche similari e ubicati nella
stessa zona o in zone limitrofe a quella ove è ubicato l’immobile oggetto di stima
supposto libero. A scopo di verifica si ricercherà, inoltre, mediante “il calcolo della
redditività” il saggio di fruttuosità “r” che verrà confrontato con quelli correnti di
mercato.
Tutto ciò premesso è comunque importante precisare che il mercato immobiliare
è attualmente in fase di crescita per una serie di motivi che vanno: dalla mancanza
di tipologia d’investimenti alternativi ( azioni, Bot ecc.) tali da offrire dei rendimenti
validi, forte richiesta a fronte di una scarsa offerta e non ultimo la possibilità di
accedere a mutui fondiari a per ora a tassi bassi che non si registravano da molti
anni. Tuttavia a fronte di tale situazione non corrisponde una trasparenza nel
mercato immobiliare e quindi si rende necessario adottare opportuni coefficienti per
adeguare le caratteristiche degli immobili presi a confronto con quelli da stimare.
In particolare si sono definiti:
X1- coeff. che tiene conto della diversa ubicazione dell’immobile da stimare
rispetto a quello preso a confronto;
X2- coeff. che tiene conto delle diverse condizioni di manutenzione
dell’immobile da stimare rispetto a quello preso a confronto
X3- coeff.; che tiene conto della diversa superficie dell’immobile da stimare
X4-coeff. che tiene conto delle diverse caratteristiche costruttive
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Si precisa che non si è proceduto ad alcun allineamento cronologico in quanto i dati
di riferimento non vanno oltre l’ultimo semestre durante il quale non vi sono stati
incrementi significativi di mercato.
Per la quantificazione della consistenza delle u.i.u.è stata utilizzata la superficie utile
netta che individua il parametro di consistenza adottato nella stima di fabbricati
residenziali e commerciali.
Il suddetto parametro è definito come: la superficie misurata al netto delle murature
perimetrali interne ed esterne e delle tramezzature.
Inoltre sono stati adottati dei coeff. di ragguaglio per omogeneizzare la superficie
netta della u.i.u. a quelle delle pertinenze (terrazzo, giardino, ripostiglio ecc.) a cui
sono stati assegnati dei valori di seguito meglio specificati, secondo le consuetudini
estimali. Per tanto la superficie dell’intera abitazione ragguagliata sarà applicando i
coeff. sopra citati la seguente:
Calcolo della superficie ragguagliata:
Superficie utile appartamento
=45,67mq
terrazza
= 20,41 mq x 0,25 =5,10 mq
passaggio terrazza giardino
=
4,48 mq x 0,25= 1,12 mq
giardino = 113,02 mq (pav.) + 49,20 mq ( non pav.)= mq 162,22x 0.15= 24,33 mq
locali deposito posti sul giardino
= 20,48 x 0,35= 7,17 mq
sgabuzzino ( piano 1S)
= mq 2 x 0,20= 0, 40mq
Superficie ragguagliata totale
=
83,79 mq
Procedimento sintetico comparativo
Ai fini del più probabile valore di mercato dei cespiti in oggetto dall’indagine di
mercato effettuata presso agenzie immobiliari, nonché desumendo dati su annunci
economici comparsi in alcune riviste specializzate dalle quali sono emerse le seguenti
informazioni:
9
•
Forio. Centro storico appartamento completamente ristrutturato piano alto
composto da : ingresso, soggiorno con camera da letto due bagni ampio
terrazzo a livello ottimo stato 100 mq
circa € 530.000,00 (fonte Tecnocasa
gennaio 2007). Per cui si ha un valore unitario pari a : 530.000,00 € /100mq =
€/mq 5.300,00
Fatti gli opportuni confronti, si adottano i seguenti coefficienti:
X1 =1,05 (ubicazione)
X2 = 0,90 (manutenzione)
X3= 0,90 (superficie)
X4 = 0,95 ( caratteristiche costr.)
si ottiene:
V1 = €/mq 5.300,00 x 1,05 x 0,90 x 0,90 x 0,95 = € /mq 4.282,26
•
Forio, centrale vendesi appartamento posto al primo piano composto da
ingresso soggiorno con angolo cottura, camera, cameretta e bagno per
complessivi 55mq circa € 210.000,00 (fonte rivista Quattromura del gennaio
2007) da cui si ha un valore unitario pari a : 210.000,00 € / 55 mq = €/mq
3.818,18
Fatti gli opportuni confronti, si adottano i seguenti coefficienti:
X1 = 1,05 (ubicazione)
X2 = 0,95 (manutenzione)
X3 = 1,00 (superficie)
X4 = 1,05 ( caratteristiche costr.)
si ottiene:
10
V2 = €/mq 3.818,18 x 1,05 x 0,95 x 1,00 x 1,05 = € /mq 3.999,07
•
Forio centro storico appartamento da ristrutturare secondo piano composto da
ingresso soggiorno cucina due camere da letto bagno terrazzo di copertura e
cantinola per complessivi mq 60 circa € 255.000,00 (fonte rivista Quattromura
settembre
2006)
per
cui
si
ha
un
valore
unitario
pari
a
:
230.000,00 € / 60mq = €/mq 3.833,33
Fatti gli opportuni confronti, si adottano i seguenti coefficienti:
X1 = 1,05 (ubicazione)
X2 = 1,05 (manutenzione)
X3 = 0,95 (consistenza)
X4 = 1,05 ( caratteristiche costr.)
si ottiene:
V3 = €/mq 3.833,33 x1,05 x 1,05 x 0,95 x 1,05= € /mq 4.215,68
•
Forio centrale vendesi appartamento su due livelli con ingresso indipendente
composto da : soggiorno, cucinino, due camerette e bagno per complessivi mq
50 circa € 190.000,00 ( fonte ag. Gabetti ottobre 2006) per cui si ha un valore
unitario pari a : 190.000,00 € / 50 mq = €/mq 3.800,00
Fatti gli opportuni confronti, si adottano i seguenti coefficienti:
X1 = 1,05 (ubicazione)
X2 = 1,05 (manutenzione)
X3= 0,95 (consistenza)
X4 = 1,05( caratteristiche costr.)
si ottiene:
11
V4 = €/mq 3.800,00 x 1,05 x 1,05 x 0,95 x 1,05 = € /mq 4.179,03
•
Forio poco distante dal mare in parco appartamento semindipendente composto
da quattro camere, soggiorno-pranzo, cucina due bagni giardino e posto auto
per complessivi mq 90 circa € 450.000,00 ( fonte rivista Quattromura ottobre
2006) per cui si ha un valore unitario pari a: 450.000,00 € / 100 mq =
€/mq 4.500,00
Fatti gli opportuni confronti, si adottano i seguenti coefficienti:
X1 = 1,00 (ubicazione)
X2 = 1,00 (manutenzione)
X3= 0,90 (consistenza)
X4 = 1,00 ( caratteristiche costr.)
si ottiene:
V5 = €/mq 4.500,00 x1,00 x 1,00 x 0,90 x 1,00= € /mq 4.050,00
Per quanto sopra eseguendo la media aritmetica dei valori unitari sopra ricavati si ha il
più probabile valore unitario (Vu) di mercato per un immobile con analoghe
caratteristiche del bene da stimare, considerato libero che sarà pari a
Vu = V1+V2+V3+V4+V5
5
Vu = €/mq (4.282,26+ mq 3.999,07+4.215,68+4.179,03+4.050,00)/5 =
€/mq 4.145,21
In c.t. €/mq 4.100,00
CALCOLO DELLA REDDITIVITA’
Allo scopo di verificare il valore ottenuto dal confronto dei dati desunti dal mercato,
12
per l’appartamento si ritiene opportuno procedere ad una verifica in base alla
redditività dell’immobile.
Dall’indagine condotta nell’ambito del mercato omogeneo in cui è inserito l’edificio in
oggetto, si sono rilevati i dati di seguito riportati:
•
Forio casa panoramica composta da quattro camere tre bagni e salone-cucina
€/mese 1.250,00 (fonte ag.imm. IGA ottobre 2006) da informazioni avute la
superficie è di circa 95 mq per cui si ha un valore unitario €/mq mese pari a :
€ /mese 1.250,00 / 95mq = €/mq mese 13,15
da cui fatto gli opportuni confronti si adottano i seguenti coeff. :
X1 = 1,10 (ubicazione)
X2 = 1,05 (manutenzione)
X3 = 0,90 (consisetnza)
X4= 1,00 (caratteristiche costr.)
si ottiene:
C1 = €/mq mese 13,15 x 1,10 x 1,05 x 0,90 x 1,00 = € 13,67 /mq mese
•
Lacco Ameno centro trenta metri dal mare due camere da letto soggiorno
angolo cottura bagno €/mese 550,00 (fonte ag. Immobiliare IGA febbario
2007), da informazioni ricevute la superficie è di circa 45 mq per cui si ha un
valore unitario €/mq mese pari a :
€ /mese 550,00 / 45 mq = €/mq mese 12,20
da cui fatto gli opportuni confronti si adottano i seguenti coeff. :
X1 = 0,95 (ubicazione)
X2 = 1,05 (manutenzione)
X3 = 1,00 (consistenza)
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X4= 1,10 (caratteristiche costr.)
si ottiene:
C2 = €/mq mese 12,20 x 0,95 x 1,05 x 1,00 x 1,10 = € 13,39 /mq mese
•
Ischia Ponte , zona casa Lauro, in parco custodito appartamento al piano terra
ingresso indipendente composto: da due camere da letto, salone con angolo
cottura, due bagni e piccolo giardino esclusivo per complessivi 55 mq circa
€/mese 550,00 (fonte offerta di privato ottobre 2006) per cui si ha un valore
unitario €/mq mese pari a :
€ /mese 600,00/ 55 mq = €/mq mese 10,90
da cui fatto gli opportuni confronti si adottano i seguenti coeff. :
X1 = 1,15 (ubicazione)
X2 = 1,00 (manutenzione)
X3 = 0,95 (consistenza)
X4 = 1,10 ( caratteristiche costr.)
si ottiene:
C3 = €/mq mese 10,90 x 1,15 x 1,00 x 0,95 x 1,10 = € 13,10 /mq mese
•
Ischia località Pilastri appartamento di nuova costruzione composto da : 2
camere da letto Salone-soggiorno-pranzo, cucina, 2
bagni, terrazzo per
complessivi 90 mq circa € 800,00 (fonte ag. Immobiliare IGA febbraio 2007)
per cui si ha un valore unitario €/mq mese pari a :
€ /mese 800,00 / 85 mq = €/mq mese 9,41
da cui fatto gli opportuni confronti si adottano i seguenti coeff. :
14
X1 = 1,15 (ubicazione)
X2 = 1,10 (manutenzione)
X3 = 0,95 (consistenza)
X4 = 1,15 ( caratteristiche costr.)
si ottiene:
C4 = €/mq mese 9,41 x 1,15 x 1,10 x 0,95 x 1,15 = € 13,01 /mq mese
Operando la semplice media aritmetica tra i valori unitari ottenuti si ha Cu ( canone
unitario mensile):
Cu = C1+C2+C3+C4
4
Cu= €/mq mese (13,67 +13,39 +13,10+13,01) = 13,29 €/mq mese
4
Dal rapporto tra il canone annuo unitario ed il valore unitario al metro quadro sopra
determinato del cespite in questione, si ottiene una redditività pari a:
r = Cu * 12
Vu
r = €/mq mese 13,29 x 12 mesi = 0,039
€/mq 4.100,00
Tale tasso lordo di fruttuosità, pari al 3,9 %, risulta essere sostanzialmente in linea con
quello ordinariamente riscontrabile sul mercato immobiliare per questi tipi di immobili.
Come ulteriore verifica delle operazioni fatte si è confrontato il saggio trovato con quello
riportato nei dati dell’OMI (osservatorio del mercato immobiliare) redatto dall’Agenzia del
Territorio che per la zona in esame e con riferimento al secondo semestre 2006 indica
saggi ,relativamente alle abitazioni , compresi fra il 4% ed il 5%
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Da quanto sopra si vede chiaramente che il valore determinato rientra pienamente nel su
detto intervallo e quindi il valore unitario determinato è pienamente attendibile.
E) DETERMINAZIONE DEL PIU’ PROBABILE VALORE ATTUALE
DELL’IMMOBILE
Dall’analisi dei valori ricavati con i due criteri di stima si evidenzia si ritiene di dover
fissare come valore unitario, quello di €/mq 4.100,00. Per ottenere quindi il più
probabile valore dell’abitazione si dovrà moltiplicare il valore unitario sopra citato per
la superficie ragguagliata prima definita. Per cui si ha :
Superficie ragguagliata abitazione mq 83,79 x €/mq 4.100,00 (valore unitario) =
€ 343.539,00. La quota millesimale pari a 17/100 ,relativa complesso delle piscine,
assegnata all’abitazione ,non vendibile separatamente,
si ritiene che essa va ad
incrementare il valore trovato del 4,5%, per cui si ha:
€ 343.539,00+ 4,5 % = € 358.998,25
in c.t. € 360.000,00
F) CONCLUSIONI
Dall’analisi sopra descritta si ritiene quindi di poter fissare per il locale sito in Forio
d’Ischia alla strada provinciale Lacco-Forio n. 53 condominio “ Uto Ring fabbricato
Ischia 1” piano secondo int. 301 D distinto in Catasto al fg.14 mapp. 870 e mapp
82 sub 22 cat. A/2 cl 7 vani 4,5 R.C. € 820,39 oltre una quota millesimale pari a
17/100 relativo al complesso di piscine denominato “il Cellaio” distinto in Catasto al
fg.14 mapp. 35 e mapp 36 sub 1 cat. D/8 R.C. € 7.989,59 il seguenti valore,
€ 360.000,00 (trecentosessantamila/00)
Lo scrivente con la presente relazione di complessive n 16 pagine e 382 righe, con
l’ausilio delle planimetrie allegate e della documentazione fotografica costituita da
n.46 foto che ne forma parte integrante, ritiene di aver esaurientemente espletato il
mandato ricevuto, rassegna la presente relazione, rimanendo in ogni caso a
16
disposizione per qualsiasi ulteriore chiarimento in merito, ringraziando la S.V. per la
fiducia accordatagli.
Napoli
il C.T.U.
dott. ing . GIANPIERLUIGI POSTIGLIONE