Perizia lotto n. 2 - Vendite

RELAZIONE DI STIMA DEL LOTTO N. 2
Il Lotto numero 2, lett. A, consiste in un locale con destinazione d’uso
deposito ubicato in Sannicandro Garganico, al piano seminterrato di un
fabbricato condominiale di due piani oltre il piano terra. Tale unità
immobiliare, con doppio accesso autonomo da via dei Persiani, ai nn. 16 e
14, si compone di un unico locale di forma rettangolare avente dimensioni
14,86 mt per 13,86 mt .
L’unità immobiliare oggetto del pignoramento confina a nord con via dei
Persiani (ex via Egitto), ad est con proprietà Pizzichetti- Mastrolorito, ad
ovest con proprietà Gentile-Vitale, a sud con via dei Babilonesi (ex via
Cuba) (allegato n. 40).
L’immobile oggetto dell’esecuzione è censito al Catasto Fabbricati del
Comune di Sannicandro Garganico al foglio n. 55, p.lla 891, sub 2, con
consistenza Cat. C/2, classe 4 , mq. 194, Rendita € 440,85.
Non risultano ulteriori pertinenze esclusive dell’unità immobiliare in
questione; da notizie acquisite in sede di sopralluogo si è appreso che non è
stato adottato dal condominio alcun regolamento inerente le parti comuni
condominiali (androne, scala) in quanto non obbligatorio ai sensi di legge in
presenza di un numero di condomini inferiore a dieci. In assenza pertanto di
un’apposita tabella millesimale, approvata all’unanimità dai condomini,
l’androne e la scala sono da ritenersi, ai sensi dell’art. 1117 c.c. e segg.,
comuni in parti proporzionali ai cinque condomini che ne fruiscono.
DESCRIZIONE ANALITICA DEL LOCALE USO DEPOSITO LOTTO N. 2 – Lett. A
L’immobile in oggetto appartiene ad una palazzina per civili abitazioni sita
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in San Nicandro Garganico tra via dei Persiani (ex via Egitto) e via dei
Babilonesi (ex via Cuba), costituita da n° 2 piani in elevazione ad uso
residenziale oltre il piano terra rialzato ed il piano seminterrato da adibire ad
uso deposito. L’edificio presenta copertura a tetto.
La palazzina ha struttura portante in cemento armato e solai in laterocemento armato. Le murature di tombagnatura sono a cassa vuota con doppia
fodera di mattoni forati dello spessore complessivo di centimetri 30. Le
rifiniture esterne non sono complete, infatti, sino all’altezza del primo piano
le murature sono al grezzo in quanto non è stato realizzato alcun
rivestimento. I piani in elevazione che ospitano gli appartamenti per civile
abitazione ed un locale uso deposito sono stati rifiniti con rivestimento di
piastrelle in monocottura bianche.
Gli appartamenti sono serviti da una scala condominiale, con androne di
accesso da via dei Babilonesi n. 13. L’immobile oggetto del pignoramento,
identificato dalla Lett. A, è ubicato al piano seminterrato della palazzina
condominiale innanzi descritta e presenta doppio accesso autonomo da via
dei Persiani, ai nn. 16 e 14.
E’ stato adibito in passato dalla …………… a deposito per l’esercizio
dell’attività di commercio al dettaglio ed è tuttora adibito dal terzo
occupante, sig. ……………….., al medesimo scopo. L’immobile si compone
di un unico locale di forma rettangolare avente dimensioni 14,86 mt per
13,86 mt .
La superficie coperta netta calpestabile del Lotto numero 2, lett. A è di
mq 205,51. L’altezza netta interna del locale è pari a circa 2,90 metri
(allegato n. 40).
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Il coefficiente utilizzato ai fini della determinazione della “superficie
commerciale” è stato ricavato dall’applicazione della norma UNI 10750, la
quale prevede che, sia che si tratti di immobile destinato ad uso residenziale
sia che si tratti di immobile destinato ad uso commerciale, quale quello
oggetto di stima, si deve considerare:
a) la somma delle superfici coperte calpestabili comprensive delle quote
delle superfici occupate dai muri interni e perimetrali;
b) le superfici ponderate ad uso esclusivo delle terrazze, balconi, patii e
giardini;
c) le quote percentuali delle superfici delle pertinenze (cantine, posti
auto coperti e scoperti, box, ecc.).
Il computo delle superfici coperte è stato, inoltre, effettuato con i criteri
seguenti:
•
100% delle superfici calpestabili;
•
100% delle superfici pareti divisorie interne (non portanti);
•
50% delle superfici pareti portanti interne e perimetrali.
La superficie commerciale del Lotto numero 2, lett. A è pertanto pari a
mq 217,60.
Le pareti ed i soffitti interni sono intonacati a civile e pitturati con pittura
lavabile. Il pavimento è realizzato in cemento liscio. Gli accessi sono dotati
di serrande avvolgibili in ferro.
L’immobile è dotato dell’impianto elettrico fuori traccia, di impianto
idrico/fognario non allacciato alla rete idrica e fognaria cittadina. Tutti gli
impianti, per quanto possibile valutare con un esame sommario “ a vista”,
sono rispettosi delle normative vigenti.
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Nell’insieme l’unità immobiliare si presenta in un buono stato di
manutenzione e conservazione.
RIEPILOGO CARATTERISTICHE IMMOBILE
Tabella n. 1
Sup. Commerciale
Sup. Netta
Esposizione/Luminosità
SCL [mq.]
SN [mq.]
Manutenzione
217,60
205,51
Buona
Impianti
Elettrico, Idrico-fognario
A norma
•
Oltre all’androne ed alla scala non esistono altre dotazioni condominiali.
•
Nel corso delle operazioni peritali è stato verificato che l’immobile in
oggetto è occupato dal sig. ………………, il quale, come da verbale di
sopralluogo (allegato n. 1), ha dichiarato di utilizzarlo a titolo gratuito al
fine di esercitarvi attività commerciale.
In data 03/06/2009 l’agenzia delle Entrate – Ufficio di Foggia, ha
rilasciato, infatti, formale attestazione dell’inesistenza di contratti di
locazione o affitto registrati dal debitore ……………. (allegato n. 13) .
Non sono emerse, nel corso delle ricerche ed indagini presso tutti gli
uffici visitati, domande giudiziali in corso.
Dall’esame della documentazione fornita dall’Ufficio Tecnico del
Comune di San Nicandro Garganico non sono stati riscontrati atti di
asservimento o cessioni di cubatura.
Dall’esame della certificazione notarile del 13/03/2009, a firma del
notaio del dott. Roberto Battista – Notaio di Margherita di Savoia, e della
copia conforme dell’atto atto costitutivo di Società in nome collettivo del
28/09/1993, rep. n. 14.225 – racc. n. 4226, trascritto presso la
Conservatoria dei Registri Immobiliari di Lucera il 11/10/1993 ai numeri
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5748/6969 (allegato n. 17), con cui la sig.ra …………….. ha conferito
l’unità immobiliare in oggetto alla ……………… si evince come la
proprietà dell’immobile sia esclusivamente in capo alla stessa
……………. in quanto a quella data la signora ……………… era già
vedova. Non risultano inoltre trascritte, nel periodo di riferimento
convenzioni matrimoniali.
Dall’esame della documentazione acquisita in copia conforme presso i
competenti uffici non sono emersi pesi o limitazioni d’uso anche di
natura condominiale. Il bene risulta, inoltre, libero da usufrutto.
Dall’esame della certificazione notarile del 13/03/2009, a firma del
notaio del dott. Roberto Battista – Notaio di Margherita di Savoia e dalle
indagini effettuate sono emerse le seguenti altre iscrizioni:
Ipoteca a garanzia di finanziamento per l’importo di Lire 200.000.000
(duecentomilioni), delle quali Lire 100.000.000 per capitale da
rimborsare in otto rate con decorrenza dell’ammortamento dal 31 marzo
1998 a favore della Banca Popolare di Milano S.c.r.l., iscritta presso la
Conservatoria dei Registri Immobiliari di Lucera il 16/02/1998 ai numeri
1068/120 a carico della …………………
Dall’esame della certificazione notarile del 13/03/2009, a firma del
notaio del dott. Roberto Battista – Notaio di Margherita di Savoia, e dalle
indagini svolte, oltre al pignoramento dell’attuale procedura, non
risultano altre trascrizioni pregiudizievoli.
Dalle indagini effettuate non è stato possibile verificare l’esistenza di
difformità urbanistico-edilizie in quanto, così come dichiarato e
sottoscritto dal Responsabile del Servizio Sviluppo del Territorio del
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Comune di San Nicandro Garganico, il provvedimento di concessione
edilizia n. 5491, in conformità del quale sarebbe stato edificato lo stabile
posto tra via dei Persiani (ex via Egitto) e via dei Babilonesi (ex via
Cuba) avente accesso autonomo da via dei Babilonesi n. 13,
“momentaneamente non è presente in archivio” (allegato n. 14).
Il sottoscritto C.T.U. ha, inoltre, verificato che lo stato dei luoghi non
presenta sostanziali differenze rispetto alla planimetria catastale acquisita
presso l’Agenzia del Territorio Provinciale di Foggia – Sezione Catasto
(allegato n. 5).
Dalle informazioni acquisite in sede di sopralluogo non sono previste
spese condominiali ordinarie.
Dalle informazioni acquisite in sede di sopralluogo non esistono, inoltre,
spese condominiali scadute non pagate negli ultimi due anni o spese
straordinarie già deliberate ma non ancora scadute. Non risultano, infine,
alla medesima data cause in corso.
VALUTAZIONE DEL LOTTO N. 2 – Lett. A
La stima dell’immobile oggetto del pignoramento con destinazione d’uso
deposito, ovvero la determinazione del più probabile valore di mercato
riferito all’attualità, è stata condotta in base ai valori unitari di consistenza
(metodo sintetico).
Questo metodo consiste nell’applicare al parametro “metro quadrato” di
superficie commerciale un valore unitario, sinteticamente determinato
attraverso ponderati raffronti, partendo da prezzi noti di immobili aventi
analoghe e sufficientemente prossime caratteristiche.
Da indagini eseguite nella zona O.M.I. C1 ove è ubicato l’immobile da
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stimare, che è una zona semicentrale, suffragate da considerazioni di
carattere generale sul mercato immobiliare urbano e da reali prezzi di
mercato, praticati in recenti compravendite, tenendo presenti anche i dati
forniti dalla banca dati delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia del
Territorio per la microzona catastale di San Nicandro Garganico cui
appartiene il locale oggetto d’indagine, e constatando le condizioni statiche e
di rifinitura dell’immobile, nonché l’epoca di costruzione e l’ubicazione,
risulta che immobili, aventi analoga destinazione ed equipollenti per
caratteristiche, vengono offerti ad un prezzo variabile tra € 550 ed € 700 al
metro quadrato di superficie commerciale.
In
considerazione
delle
caratteristiche
intrinseche
ed
estrinseche
dell’immobile oggetto di esecuzione si è stimato un valore riferito
all’attualità pari ad € 670 al metro quadro.
Considerando, tuttavia, le attuali condizioni dello stabile ed in particolare la
mancanza parziale delle necessarie rifiniture esterne di rivestimento,
evidenziate in precedenza, si è apportata una correzione di stima al predetto
valore di mercato in funzione dello stato d’uso e manutenzione stimando
un valore pari ad € 650 al mq. di superficie commerciale.
Si ottiene quindi, in base alla consistenza complessiva innanzi riportata, un
valore riferito all’attualità derivante dalle seguenti operazioni:
Sup. commerciale mq. 217,60 x € 650/mq. = € 141.440,00
ovvero, il valore complessivo del Lotto n. 2 - lett. A, è pari ad € 141.440,00
(centoquarantunomilaquattrocentoquaranta/00), che è il più probabile valore
complessivo di mercato riferito all’attualità.
•
L’unità immobiliare in oggetto appartiene alla ……………… per la
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quota di 1000/1000.
Allegati richiesti espressamente:
a) Rilievo fotografico interno ed esterno dell’immobile.
Il rilievo fotografico, costituito da 6 pose, è allegato in cartaceo alla
Relazione scritta di C.T.U. con il n. 42.
b) Planimetria dell’immobile.
In base al rilievo esperito è stata redatta la planimetria dell’immobile.
Sul medesimo elaborato grafico, allegato in cartaceo alla Relazione scritta di
C.T.U. con il n. 40, sono riportate: pianta quotata, destinazioni d’uso dei
vani, confinanti, superfici complessive.
La Planimetria catastale del Lotto n. 2 – lett. A ottenuta presso lo sportello
di Foggia dell’Agenzia del Territorio Provinciale di Foggia – Sezione
Catasto-, è allegata in cartaceo alla Relazione scritta di C.T.U. con il n. 5.
c) Concessione o Licenza Edilizia.
Il provvedimento di concessione edilizia n. 5491, in conformità del quale
sarebbe stato edificato lo stabile posto tra via dei Persiani (ex via Egitto) e
via dei Babilonesi (ex via Cuba) avente accesso autonomo da via dei
Babilonesi n. 13, non è stato allegato in cartaceo alla Relazione scritta di
C.T.U., in quanto, cosi come dichiarato e sottoscritto dal Responsabile del
Servizio Sviluppo del Territorio del Comune di San Nicandro Garganico,
“momentaneamente non è presente in archivio” (allegato n. 14).
d) gli avvisi di ricevimento delle raccomandate di cui al punto 2 (avvisi di
inizio delle operazioni peritali).
Gli avvisi di ricevimento delle raccomandate con cui è stato comunicato
l’inizio delle operazioni peritali sono allegati in cartaceo alla Relazione
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scritta di C.T.U. con il n. 43.
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