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PREFAZIONE
(a cura di Debora Rosciani)
Gli italiani, è noto, hanno alcune fissazioni: quella per il calcio,
quella per la mamma e quella per la casa. Per esaudire il desiderio
della proprietà, come sappiamo bene, negli ultimi dieci anni in Italia
le famiglie hanno iniziato ad indebitarsi in un modo mai conosciuto
prima. E quando è scoppiata la crisi di matrice americana, quella dei
mutui «subprime», anche tutti i neo proprietari italiani ci sono finiti
dentro, loro malgrado. Pensiamo per un attimo a come si comportavano i nostri genitori: vent’anni fa non esistevano i tassi variabili,
nessuno parlava di spread ed euribor, guai ad indebitarsi con il mutuo
per più di 10 anni. Non ci pensavano i nostri papà, benché meno le
banche si sarebbero azzardate ad erogare finanziamenti di dimensione e lunghezza superiore. Quando il sistema bancario italiano ha
iniziato ad allargare i cordoni della borsa, chi accarezzava il sogno di
un’abitazione di proprietà e non avrebbe mai pensato di poterlo realizzare c’è invece riuscito. Laddove, in precedenza, venivano chieste
garanzie rigidissime e il finanziamento rappresentava neanche un
terzo del valore della casa, ecco che l’ingranaggio è stato oliato e
le erogazioni si sono fatte più generose e più vantaggiose: migliaia
di famiglie che non avrebbero mai creduto di potersi permettere di
comprare una casa hanno, invece, potuto farlo.
Ma sappiamo anche che piega ha preso la crisi: dai mutui americani si è trasferita ad ogni parte del pianeta, ha portato il credit
crunch, una stretta del credito senza precedenti, con la conseguenza
che — in particolare a cavallo tra il 2008 e il 2009 — i tassi di interessi a cui sono indicizzati i mutui degli italiani hanno letteralmente
spiccato il volo, accanto ad una crisi dell’economia reale che ha
bruciato migliaia di posti di lavoro. Una sintesi estrema per ricordare i fatti che hanno vanificato i sacrifici di molti e costretto migliaia
di famiglie a rinunciare alla loro casa, a causa dell’impossibilità di
rispettare l’impegno finanziario di cui andavano più fieri: quello della
rata del mutuo. Questa circostanza anche in Italia ha fatto riversare
sul mercato migliaia di immobili. Forse in molti conosceranno a
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Prefazione
memoria questa ricostruzione, ma quando si leggono sui giornali
le storie di normali famiglie a cui la banca è costretta a pignorare il
bene immobiliare, giova ricordare che i retroscena di queste vicende
sono complessi e possono essere giudicati da punti di vista spesso
opposti. Le banche hanno concesso molto credito, spesso le famiglie
si sono indebitate al limite della sostenibilità e con la crisi profonda
che è arrivata, che ha fatto chiudere tante aziende e perdere numerosi posti di lavoro, il mutuo è diventato un obbligo troppo pesante
da sopportare. Se non si riesce a pagare, la casa la si può provare
a vendere sul libero mercato, cercando di non «svendere» (ma sono
tempi difficili e gli acquirenti trattano fino allo sfinimento proponendo
offerte non soddisfacenti) oppure finisce su un altro mercato: quello
delle vendite forzate, cioè delle aste immobiliari.
E qui si apre un mondo a molti sconosciuto. Gli ultimi dati del
Ministero della giustizia, incaricato dell’elaborazione di questa triste
statistica — sono aggiornati al novembre 2013, quando i procedimenti per esecuzioni immobiliari pendenti al 31 dicembre dell’anno
precedente (2012) risultavano superare le 255mila unità (in netta
crescita rispetto alle oltre 209mile dell’anno 2009). Non tutte le esecuzioni si trasformano in aste di vendita, ma stiamo comunque parlando
di numeri talmente drammatici da fare scendere in pista il governo
(Esecutivo Letta, «Decreto del fare») che ha varato una norma che
impedisce al fisco l’espropriazione esattoriale della prima casa. Non
solo. Le banche hanno aperto la strada a strategie di recupero del
credito extra-giudiziale per — se possibile — evitare l’azione esecutiva in tribunale anticipando i tempi di incasso e massimizzando,
anche a vantaggio del debitore, gli importi recuperati. Al contempo,
grazie ad un impianto normativo varato in tempi non sospetti, vale
a dire ben prima che la crisi mordesse, sono diventate operative le
nuove regole delle procedure esecutive, nel tentativo di rendere più
trasparente e chiaro il processo di gestione degli immobili pignorati,
delle aste e delle offerte di compravendita. Oggi la casa all’asta si
può visitare quasi come se fosse nella disponibilità di un agente immobiliare, solo che in questo caso la funzione è svolta da una figura
speciale che è il custode giudiziario. Anche i notai hanno voluto dare
il loro contributo a questo sistema, considerato tradizionalmente
opaco, spesso condizionato da personaggi poco raccomandabili o
Prefazione
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comunque capaci di condizionare le vendite all’asta senza dare la
possibilità ad acquirenti meno esperti di parteciparvi facilmente. Il notariato ha creato i presupposti affinché un immobile all’asta si possa
acquistare anche in una sorta di modalità «remota», cioè recandosi
ad uno studio notarile che risulti collegato ad un circuito telematico
denominato RAN (Rete Aste Notarili), uno strumento moderno che
permette una diffusione molto efficace delle informazioni sulle aste
immobiliari e permette al cittadino interessato di sentirsi al sicuro
sull’esito dell’operazione, visto che c’è il notaio al suo fianco che
segue ogni passo della trattativa e dell’esecuzione.
Insomma, molti cambiamenti neanche minimamente immaginabili
un decennio fa, quando presentarsi ad un’asta per aggiudicarsi un
immobile a buon prezzo, significava, per molti, partecipare inutilmente
ad una lotteria truccata, con vincitori già decisi a priori. Un mondo in
cui anche le perizie per stabilire i valori degli immobili sono sempre
state al centro di molte polemiche e accuse. Motivi per i quali le aste
spesso vedono, immeritatamente, una scarsissima partecipazione,
fino ad andare in molti casi ripetutamente deserte, nonostante i vantaggi che i potenziali acquirenti potrebbero ricavare: prezzi ribassati
e oggi banche più disponibili a finanziarie una compravendita di
questo tipo. Purtroppo questa difficoltà di accesso alle aste, spesso
solo «percepita» tale, danneggia sia l’esecutato stesso, che quasi
mai può sperare di incassare, dalla vendita, più del proprio debito,
sia il creditore, che quasi sempre incassa meno del proprio credito.
Ora, si tratta di analizzare le ragioni per cui questo «mercato» non
decolla, nonostante sulla piazza ci siano molti immobili a buon prezzo.
Tra le classiche motivazioni (timore, burocrazia, mancanza di
liquidità iniziale, incertezza sull’immissione in possesso, etc.) in
molti sollevano il problema «etico», cioè la sensibilità verso famiglie
presumibilmente in difficoltà, che è, a nostro giudizio, assolutamente
corretto considerare. Ma un acquisto in asta che eviti all’immobile
di deprezzarsi fino a poche migliaia di euro aiuta anche la famiglia
debitrice, che altrimenti non riuscirebbe mai a liberarsi dall’obbligazione con il creditore. Tante sfaccettature, tanti aspetti, tante ragioni
per scandagliare questo mondo.
Questo libro cerca di analizzarle tutte, offrendo le informazioni
necessarie a conoscere il mondo delle esecuzioni immobiliari, il
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Prefazione
meccanismo di partecipazione all’asta e di aggiudicazione, gli aspetti
da considerare per valutare un acquisto immobiliare di questo tipo.
Perché è solo attraverso la conoscenza che si supera il pregiudizio,
solo attivando la leva della consapevolezza e dell’informazione che
ciò che si reputava opaco diventa improvvisamente totalmente trasparente a tutti. E soprattutto, la diffidenza generalizzata nasce dalla
percezione che il mercato delle vendite forzate sia «altro» rispetto a
quello delle vendite «libere», con regole e peculiarità completamente
diverse. Quando invece si riuscirà a comprendere che si tratta solo di
due diverse modalità di vendita di un bene che però appartiene allo
stesso mercato (quello delle «case in vendita»), si riuscirà finalmente
ad aumentare il numero dei partecipanti alle aste, con benefici per
tutti gli attori (compresi quelli passivi quali i proprietari degli immobili
pignorati). Leggendo tra le righe il libro di Simone Luchini sembra di
capire che lo sforzo del libro è anche e soprattutto quello di applicare
al mercato delle aste le stesse tecniche e metodologie del classico
mercato immobiliare a cui siamo più abituati, così da potervi avvicinare quanti più interessati possibile. Ci auguriamo che, se questo
è lo scopo dello scritto, Simone possa riuscire a dare il suo piccolo,
ma appassionato e sincero, contributo.
Presentazione
(a cura della Casa del Consumatore)
Alla Casa del Consumatore, in qualità di Associazione per la
tutela dei diritti del Consumatore, è stata richiesta dall’autore la possibilità, dopo averne verificato attentamente la sostanza, di esprimere
un parere sul contenuto del presente libro, che ha ad oggetto «Guida
all’acquisto di immobili nelle procedure esecutive», e pertanto inquadrabile nel più ampio compendio della compravendita immobiliare
di cespiti a destinazione prevalentemente residenziale da parte di
acquirenti in maggioranza privati (e pertanto con le caratteristiche
del «consumatore»).
Casa del Consumatore non entra nel merito pertanto delle
problematiche sociali relative alle procedure esecutive in Italia, al
fenomeno delle aste deserte, alle cause del depauperamento del
valore degli immobili subastati, agli effetti della crisi, alle conseguenze della liberazione forzata degli immobili, purché tutto ciò sia
fatto in accordo alla normative vigente in materia e con la massima
trasparenza e rispetto nei confronti di tutti gli attori di tali procedure.
Casa del Consumatore, nella persona di Stefano Santin, esperto
in tematiche bancarie, si è pertanto limitata, dopo attenta lettura
dello scritto, a valutare criticamente ed a giudicare il contenuto del
libro solo per quanto riguarda la sua aderenza alla normative, e
per verificare che non contenesse inesattezze che avrebbero potuto cagionare danno alla categoria dei consumatori che Casa del
Consumatore con lealtà, competenza e professionalità da sempre
difende, soprattutto nella categoria del credito e di tutti gli aspetti
ad esso relative, viste anche le ottime referenze acquisite presso
numerosi tribunali italiani.
Fatta questa doverosa premessa, ci è sembrato che il libro affronti tematiche tecniche, legali ed urbanistiche in modo semplice e
discorsivo facilmente comprensibile anche ai non addetti ai lavori.
L’autore dà comunque enormi spunti di approfondimento a chi volesse aumentare le proprie conoscenze nel campo delle aste, mettendo
a disposizione un’ampia bibliografia. La guida può considerarsi senza
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Presentazione
dubbio un prezioso strumento per non sottovalutare ogni aspetto di
un acquisto mediante un’asta immobiliare.
Il susseguirsi di ogni capitolo oltre alle FAQ finali possono essere paragonate ad un filo d’Arianna per uscire fuori dal tunnel delle
procedure e della normativa, per un acquisto senza sorprese. Viene
spiegato sapientemente sia il tema della valutazione immobiliare che
di tutti i costi accessori che possono influire sull’acquisto mediante
asta. È una guida che sfata il mito che l’acquisto di una casa all’asta
sia comunque e sempre un buon affare come, purtroppo, si legge
spesso su manuali pratici scritti da chi promette lauti guadagni. La
prudenza e l’informazione sono i due cardini che orientano l’autore
nella trattazione del manuale e pertanto lo scritto non può non essere
avvalorato dal plauso di chi, come noi, da sempre si pone a difesa
dei consumatori.
Un’ultima considerazione merita l’approfondimento relativo alla
liquidazione dei beni previsto dalla nuova legge fallimentare ed dalla
legge sul sovraindebitamento che ha dato completezza sul tema alla
guida. Quest’ultima legge, prevedendo la possibilità per il debitore di
esdebitarsi con la liquidazione dei beni, avrà nei prossimi anni, secondo noi, una buona diffusione tra le procedure trattate nella guida.
Introduzione
Il settore della aste giudiziarie immobiliari sta tornando alla ribalta. Se si è assistito ad un interesse mediatico per questa materia,
rendendo di pubblico dominio quanto prima era solo appannaggio di
professionisti, tuttavia non poche sono ancora le complessità correlate alle aste immobiliari. L’esperimento di un’asta immobiliare ha alle
spalle un’azione esecutiva che, di norma, ha come protagonisti due
soggetti, e cioè il creditore ed il debitore, cui si dovrebbe aggiungere
l’aggiudicatario: questa premessa è d’obbligo in quanto lo scopo
dell’asta immobiliare è proprio quello di vendere un immobile e, di
conseguenza, si è inteso condensare in questo saggio pratico tutte
le fasi, con le specifiche spiegazioni e/o incombenze che è necessario porre in essere per procedere all’acquisto (per sè o per altri).
Questo breve trattato, infatti, pur toccando tematiche legali, tecniche, urbanistiche, e quindi, anche molto specializzate e di nicchia,
vuole offrire un approccio molto semplice, discorsivo, divulgativo al
mondo delle aste immobiliari. È scritto da chi, pur non essendo un
tecnico, ha comunque maturato esperienza sul campo, occupandosi
direttamente proprio di acquisti in asta, e pertanto toccando con
mano tutte le tematiche affrontate. Non vuole essere, quindi, un
testo di approfondimento per esperti, non vuole essere un trattato
accademico, né fornire interpretazioni giurisprudenziali in materia.
Non è intenzione dell’autore dipingere il mondo delle esecuzioni
come pieno di rischi e di pericoli, solo per vendere meglio una
sua consulenza, né d’altro canto descriverlo come sicuro e privo
di complicazioni. Infatti non vuole essere un invito all’acquisto in
asta come investimento facile e di sicura redditività, come a volte si
legge in giro da chi promette lauti guadagni grazie alla conoscenza
dei «segreti» e dei trucchi delle procedure esecutive. Il contenuto
nasce banalmente dall’esigenza di raccogliere in un unico contenitore tante informazioni che, nel corso degli anni, sono state recepite,
immagazzinate, elaborate ed approfondite, con lo scopo di renderle
funzionali all’attività di partecipazione alle aste. Aste che, si precisa,
si riferiscono in questo contesto solo a procedure esecutive, come
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Introduzione
meglio spiegato in seguito. Non saranno, infatti, oggetto di trattazione
né le procedure competitive di vendita organizzate da enti pubblici,
enti parastatali o società di cartolarizzazione, né le procedure esattoriali (cioè le aste di vendita gestite dall’agente della riscossione
dei tributi ed aventi ad oggetto i beni pignorati dall’erario a seguito
del mancato pagamento di tributi), né, in generale, le aste di tipo
privato da chiunque organizzate. A conoscenza dell’autore, infatti,
quello che si è visto essere mancante nel settore è la possibilità di
avere raccolti, in un unico testo, argomenti che spaziano su varie
tematiche (finanziarie, immobiliari, tecniche, legali, notarili, etc.)
onde fornire gli strumenti per una giusta ponderazione dei costi
ed un attento esame di tutte le questioni da cui possono derivare
dei rischi. In questo contesto si vuole soprattutto fornire al lettore,
operatore del settore o semplice curioso, investitore o utilizzatore,
uno strumento di facile lettura da tenere a portata di mano e da consultare all’occorrenza qualora si voglia procedere con un acquisto
o si vogliano solo approfondire certi aspetti. Quindi anche il privato
che si avvicinasse per la prima volta alla materia potrà trovare, dalla
lettura di queste pagine, qualche risposta ai suoi primi dubbi che
magari potranno poi essere ulteriormente approfonditi con l’ausilio
di esperti del settore che possono fornire consulenza specifica ed
altamente qualificata: in particolare gli avvocati (con esperienze di
procedure esecutive), i periti immobiliari, gli urbanisti, i notai, i fiscalisti e quant’altri possono fornire un valido aiuto professionale alla
risoluzione di problematiche connesse all’acquisto di un immobile
in asta. La modalità con cui vengono trattati gli argomenti ha un filo
logico e temporale definito, quasi un processo da seguire. Questo
scritto comincia fornendo qualche nozione sulle procedure esecutive (ovvero quelle procedure volte a recuperare e/o soddisfare un
credito), per poi dare indicazioni pratiche e più dettagliate sulle aste
che di dette procedure rappresentano la «fase saliente».
Una volta individuato il bene di interesse, si spiega passo passo
come poter effettuare una valutazione di massima e, qualora questa restituisca un valore positivo, interessante e conveniente, nelle
pagine successive vengono fornite informazioni su come approfondire l’indagine del bene subastato al fine di minimizzare i rischi di
acquisto. Fatte queste considerazioni e presa la decisione definitiva
Introduzione
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di partecipare alla vendita in asta, tratteremo degli attori principali,
degli aspetti da ricordare, delle modalità di partecipazione e di quanto
può essere utile sapere per procedere con l’acquisto. Cosa poi si
consiglia di fare, almeno come attività minime, una volta entrati in
possesso del bene, farà parte della trattazione successiva, in quanto
la regolarizzazione di un bene acquistato in asta è fondamentale
sotto molteplici aspetti, visto che il nuovo proprietario sarà da questo momento in avanti responsabile di un bene che potrebbe avere
delle complessità da gestire. Si è voluto fornire qualche ulteriore
informazione sulle aste telematiche, che potrebbero rappresentare
un’importante novità nel mercato immobiliare delle esecuzioni,
ed accennare anche alla fase della liquidazione nelle procedure
concorsuali, visto che potrebbe essere di interesse per chi volesse
sondare anche questa modalità di acquisto. È d’obbligo comunque
ricordare che ogni Tribunale adotta prassi basate su interpretazioni
della legge derivate dal potere discrezionale del giudice, che quindi
possono leggermente differire per quanto riguarda gli aspetti procedurali, organizzativi e di diritto, a partire dal contenuto dell’ordinanza di vendita. Con questo scritto, dunque, si è semplicemente
voluto toccare gli argomenti più rilevanti dal lato pratico, quelli che
è bene conoscere, anche sommariamente, prima di affrontare una
partecipazione in asta, senza volersi assolutamente addentrare in
interpretazioni, pareri, dottrina e giurisprudenza. Ci auguriamo, in
ogni caso, che il lettore possa trovare valide risposte ai suoi dubbi, ma
anche che queste poche pagine possano stimolare la sua curiosità
e suscitare ulteriori domande e spiegazioni, con la convinzione di
non aver certo esaurito questo complesso argomento.
Capitolo Primo
Dal credito in sofferenza alla vendita in asta
Sommario
1. Introduzione sui non-performing loans e sul procedimento esecutivo. - 2.
L’acquisto prima dell’asta. - 3. Le aste giudiziarie: cenni introduttivi.
1. Introduzione sui non-performing loans e sul procedimento esecutivo
In questo periodo sentiamo spesso nominare la parola NPL, acronimo di non-performing loans, letteralmente «crediti non performanti», quindi crediti problematici di difficile esigibilità e recupero (1).
A seguito della crisi che sta attraversando il nostro paese (e non
solo) molti dei crediti sorti da finanziamenti, erogati ad imprese e/o a
privati, a causa delle difficoltà di pagamento dei soggetti finanziati, si
stanno «deteriorando» con drammatica velocità, rendendo sempre
più frequente la necessità per i creditori di ricorrere alle procedure
esecutive per vedere soddisfatte le proprie richieste creditorie. Ogni
procedura esecutiva (e, di conseguenza, ogni asta) sorge infatti dal
tentativo, posto in essere dal creditore, di recuperare quanto a lui
dovuto e che non sia riuscito ad ottenere in via stragiudiziale.
Risulta utile precisare, a tale riguardo, che i crediti in oggetto
possono appartenere a due grandi categorie: i crediti ipotecari
(garantiti, cioè, da una ipoteca su un immobile, che può essere quello
per il cui acquisto è stato erogato il finanziamento oppure un altro
già di proprietà del finanziato) ed i crediti «chirografari» (cioè quei
crediti non assistiti da garanzia ipotecaria).
(1) Il sito di Borsa Italiana (www.borsaitaliana.it) usa la seguente definizione: «I
non performing loans (prestiti non performanti) sono attività che non riescono più a
ripagare il capitale e gli interessi dovuti ai creditori. Si tratta in pratica di crediti per i
quali la riscossione è incerta sia in termini di rispetto della scadenza che per ammontare
dell’esposizione. I non performing loans nel linguaggio bancario sono chiamati anche
crediti deteriorati e si distinguono in varie categorie fra le quali le più importanti sono
gli incagli e le sofferenze».
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Capitolo Primo
Un aspetto che serve subito ad inquadrare il problema è capire
come il sistema bancario classifica questi crediti deteriorati, che
margini di libertà ha nelle scritture contabili, a quali principi si deve
attenere, perché in base alla fase in cui si trova il credito in un certo
momento, varia il recupero atteso (il valore che realisticamente il
creditore ipotizza di realizzare in quel momento).
La normativa di Banca d’Italia classifica i crediti deteriorati nelle
seguenti categorie (2):
—Esposizioni «scadute o sconfinanti»: quelle per cui, alla data
della segnalazione, si è rilevato una condizione di inadempimento
persistente da oltre 90 giorni.
—Esposizioni «ristrutturate»: per le quali una banca (o un pool di
banche), a causa del deterioramento delle condizioni economicofinanziarie del debitore, acconsente a modifiche delle originarie
condizioni contrattuali (ad esempio, riscadenzamento dei termini,
riduzione del debito e/o degli interessi) che diano luogo a una perdita.
—Partite «incagliate»: esposizioni nei confronti di soggetti in temporanea situazione di obiettiva difficoltà, che sia prevedibile
possa essere rimossa in un congruo periodo di tempo, e che:
siano scadute e/o sconfinanti in via continuativa da oltre 150 giorni
(per crediti al consumo di durata inferiore ai 36 mesi), da oltre
180 giorni (per crediti al consumo di durata originaria superiore
ai 36 mesi), e da oltre 270 giorni per altre tipologie di credito.
—«Sofferenze»: esposizioni nei confronti di un soggetto in stato di
insolvenza (anche non accertato giudizialmente) o in situazioni
sostanzialmente equiparabili, indipendentemente dalle eventuali
previsioni di perdita formulate dalla banca. Per insolvenza si
intende normalmente la manifestazione di inadempimenti tali
da dimostrare «che il debitore non è più in grado di soddisfare
regolarmente le proprie obbligazioni». Si ha una situazione di
impotenza strutturale, e non soltanto temporanea, a soddisfare
regolarmente e con mezzi regolari le proprie obbligazioni, a causa
di carenza di liquidità e del credito necessario per farvi fronte.
(2) Fonte: «Il trattamento delle attività deteriorate», Nota tecnica Banca d’Italia 2009 e
«Circolare n. 272 del 30 luglio 2008» di Banca d’Italia. Le classificazioni qua riportate sono
una sintesi di quanto riportato nei documenti citati.
Dal credito in sofferenza alla vendita in asta
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La classificazione nell’una o nell’altra categoria dei crediti vantati
dalle banche può variare anche in base a criteri valutativi soggettivi
e considerando le peculiarità di ogni singolo caso. Come si riporta
nella Circolare di Banca d’Italia n. 139/1991 «Centrale dei rischi,
Istruzioni per gli intermediari creditizi»: «l’appostazione a sofferenza
implica una valutazione da parte dell’intermediario della complessiva
situazione finanziaria del cliente e non può scaturire automaticamente da un mero ritardo di quest’ultimo nel pagamento del debito. La
contestazione del credito non è di per sé condizione sufficiente per
l’appostazione a sofferenza».
Per sorvegliare il rischio a livello sistemico la Banca d’Italia ha
creato la Centrale dei rischi, un archivio nel quale confluiscono le
posizioni debitorie di ogni soggetto nei confronti di tutti gli intermediari
permettendo per ogni debitore il calcolo della posizione globale di
rischio e consentendo ai singoli intermediari di controllare la solvibilità dei clienti.
Proprio la voltura a sofferenza dei crediti vantati comporta per
il creditore l’onere di segnalare la posizione presso la Centrale
rischi di Banca d’Italia: la segnalazione in Centrale rischi, che avviene a seguito del riscontro di elementi oggettivi ma anche di una
attenta valutazione analitica della singola linea di credito, comporta
per il debitore la revoca di tutti gli affidamenti in essere (anche
con regolare ammortamento) e la richiesta di rientro immediato o
con pochi giorni di preavviso, nonché la difficoltà ad ottenere ulteriori linee di credito o affidamenti presso tutti gli istituti del sistema.
Proprio al fine di tutelare il segnalato, anche da eventuali possibili
errori di segnalazione, e per dare la possibilità al debitore di rimediare
prontamente, dalla metà dell’anno 2010 si è imposto al segnalante
l’obbligo di avvisare per iscritto il segnalato.
Con il passaggio a sofferenza, la banca dovrà effettuare un
accantonamento a bilancio (per perdite su crediti) relativo alla
presunta perdita di valore del credito, che verosimilmente non
potrà più essere recuperato nella sua interezza, situazione questa
che genera un impatto economico negativo sia sull’utile che sui
ratios patrimoniali, assorbendo patrimonio di vigilanza.
è quindi facilmente comprensibile quanto in questo momento il
tema degli NPL sia di grande interesse per le banche e che siano
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Capitolo Primo
allo studio diverse soluzioni, anche di sistema, per diminuire gli
accantonamenti e aumentare il recupero del credito, limitando
o mitigando il rischio del credito.
In relazione ai crediti ipotecari si deve rilevare come l’ipoteca
iscritta a garanzia di un credito possa essere di tre tipi:
—«volontaria» (art. 2821 e ss c.c.), cioè concessa «volontariamente» dal proprietario di un bene (l’esempio classico è la concessione di ipoteca al finanziatore di un mutuo ipotecario).
—«giudiziale» (art. 2818 e ss c.c.), cioè iscritta a seguito dell’ottenimento da parte del creditore di un titolo esecutivo giudiziale
(quale, ad esempio, un decreto ingiuntivo, una sentenza, etc.);
—«legale» (art. 2817 c.c.), cioè iscritta nei casi specificamente riportati nel codice civile (una ipotesi di ipoteca legale, ad esempio,
è quella concessa al venditore di un bene immobile qualora non
gli venga corrisposto il prezzo pattuito per la compravendita).
L’ipoteca, pena la sua nullità, deve essere sottoposta a pubblicità
immobiliare obbligatoria ed essere trascritta presso la Conservatoria dei
Registri Immobiliari dell’Agenzia delle Entrate (già Agenzia del Territorio).
L’ipoteca inoltre può essere di diverso grado, a seconda del momento in cui viene trascritta nei pubblici registri. L’ipoteca di primo
grado (indipendentemente dalla sua tipologia) ha diritto di essere
soddisfatta prioritariamente rispetto a quelle di grado successivo che
saranno invece soddisfatte, nell’ordine, solo a seguito del soddisfacimento del creditore ipotecario di grado precedente.
Per comprendere la complessità del tema bisogna, innanzitutto,
sfatare il mito che i finanziatori (di norma le banche) siano proprietari
degli immobili posti a garanzia dei propri finanziamenti. Essi, infatti,
sono solamente titolari del diritto di ipoteca: quindi, per poter
recuperare il credito vantato, in caso non riescano ad addivenire
ad una soluzione stragiudiziale del contenzioso, devono comunque
dare avvio ad una procedura esecutiva presso il Tribunale per
aggredire l’immobile posto a garanzia del credito.
La finalità di tali procedure è fondamentalmente quella di tutelare
la «par condicio creditorum», visto che il ricavato dalla procedura
sarà poi distribuito dal giudice con criteri di equità nel rispetto della
normativa vigente in materia.
Dal credito in sofferenza alla vendita in asta
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Il creditore, nel caso si trovi di fronte ad un debitore non «collaborativo», e dopo aver quindi esperito invano vari tentativi «stragiudiziali» per il recupero del credito vantato (che vanno dalla sospensione
del pagamento alla rimodulazione delle rate, dalla proposizione
di piani di rientro alla moratoria, dalla vendita diretta o assistita
dell’immobile da parte del debitore ad altre forme più innovative di
ristrutturazione del debito), non ha altra strada che avviare una procedura esecutiva: questa avrà inizio tramite la notifica del precetto
a cui seguirà la notifica e successiva trascrizione del pignoramento
sull’immobile, che porterà poi (in tempi che variano da Tribunale a
Tribunale anche fino a qualche anno) alla vendita forzata del bene
tramite asta giudiziaria, se necessario anche con successivi ribassi
del prezzo iniziale.
Ma vediamo di riassumere, nel dettaglio seppur brevemente,
le fasi dell’espropriazione immobiliare prodromiche alla vendita
«all’asta» di un immobile:
1) per poter procedere con l’esecuzione forzata finalizzata alla
vendita di un bene del debitore per ottenere la soddisfazione del
credito vantato, è necessario assicurarsi che si disponga di un
«titolo esecutivo», cioè del documento che certifica e giustifica
l’esistenza del credito;
2) come si è detto, dopo la notifica dell’atto di precetto, i creditori
muniti di titolo esecutivo possono promuovere l’espropriazione
immobiliare mediante la notificazione e la successiva trascrizione
presso l’Ufficio del Territorio (già Conservatoria dei Registri Immobiliari) dell’atto di pignoramento immobiliare (3), consistente
nell’ingiunzione che l’Ufficiale Giudiziario rivolge al debitore di astenersi da qualunque atto diretto a sottrarre alla garanzia del credito
l’immobile ipotecato che si intende sottoporre ad esecuzione;
3) decorso il termine di dieci giorni dal pignoramento, ai sensi dell’art.
567 c.p.c., il creditore procedente (od ognuno dei creditori intervenuti muniti di titolo esecutivo) può presentare (mediante il deposito
di apposito ricorso presso la cancelleria del Tribunale cui appartiene l’Ufficiale Giudiziario che ha provveduto a notificare l’atto
(3) Articolo 492 comma 1 c.p.c.
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Capitolo Primo
di pignoramento) istanza di vendita, ossia la richiesta formale,
redatta da un legale, con la quale il creditore richiede al giudice
che sia messo in vendita il bene precedentemente pignorato. Tale
istanza, a norma dell’art. 497 c.p.c., deve essere proposta al giudice entro novanta giorni dal pignoramento, a pena di inefficacia del
pignoramento stesso, ed il creditore (che ha richiesto la vendita)
deve, poi, provvedere, entro centoventi giorni dal deposito del
ricorso, a produrre una serie di documenti (4);
4) successivamente si deve procedere con la stima dell’immobile
onde determinare il prezzo base della vendita stessa. L’art. 568
c.p.c., per detta stima, fa riferimento alle rendite catastali sebbene i valori indicati in catasto non siano quasi mai proporzionati
al reale valore economico degli immobili e pertanto, di norma, il
giudice, avvalendosi del potere discrezionale riconosciutogli dal
Codice, nomina un esperto affinché provveda a determinare il
valore dell’immobile pignorato;
5) a seguito dell’istanza di vendita il giudice dell’esecuzione, ai sensi
dell’art. 569 c.p.c., fisserà l’udienza per l’audizione delle parti alla
quale potranno partecipare tutti i creditori iscritti che non siano
ancora intervenuti (e che devono essere avvisati dell’espropriazione in corso). In virtù dell’art. 569 c.p.c., le parti hanno facoltà di
fare osservazioni circa il tempo e le modalità di vendita potendo,
così, «cooperare» nelle scelte che saranno discrezionalmente
compiute dal giudice dell’esecuzione nell’emissione dell’ordinanza di vendita.
Si faccia attenzione a non confondere l’ordinanza di vendita (che
è emessa dal giudice all’udienza ex art. 569 c.p.c e con la quale
questi può anche delegare le operazioni di vendita ad uno o più
professionisti) dall’avviso di vendita (chiamato anche «bando
d’asta» ed emesso dal delegato sulla base dell’ordinanza di vendita) che è un documento molto importante per coloro che intendano
acquistare l’immobile in quanto riporta tutto quanto si deve sapere
per poterlo visitare, per presentare le offerte di acquisto, etc.
(4) Tra cui, in particolare, l’estratto del catasto ed i certificati delle iscrizioni e trascrizioni
riguardanti l’immobile pignorato relative ai venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento;
tale documentazione può essere sostituita da un certificato notarile attestante le risultanze
delle visure catastali e dei registri immobiliari.
Dal credito in sofferenza alla vendita in asta
21
L’avviso di vendita deve essere pubblicato, con tempistiche rigorose prima degli esperimenti d’asta, nell’albo dell’ufficio giudiziario
presso la cancelleria del Tribunale competente, sugli appositi siti
autorizzati dal Ministero della Giustizia nonché, frequentemente,
anche sul sito del Tribunale stesso.
L’art. 490 c.p.c. ha previsto che la forma ordinaria di pubblicità
dell’avviso di vendita immobiliare sia sempre costituita dall’inserzione dell’ordinanza con cui è disposta la vendita e dalla relazione
di stima redatta dall’esperto nei suddetti siti Internet «almeno
quarantacinque giorni prima del termine per la presentazione
delle offerte o della data dell’incanto». Spesso, a discrezione
del giudice dell’esecuzione, ed in base alla tipologia ed al valore
dell’immobile, si procede anche alla pubblicazione dell’avviso
d’asta, in forma ridotta (avviso «per estratto») oppure, con tanto
di foto, sulla stampa (locale o nazionale) nelle apposite sezioni
di «pubblicità legale»;
6) nella fase della vendita, il giudice o il delegato provvedono ad
indire quanti esperimenti d’asta siano necessari per individuare
l’offerente a cui aggiudicare l’immobile subastato. Questa fase si
conclude appunto con l’aggiudicazione dell’immobile, che prevede anche il saldo del residuo prezzo entro un termine prestabilito.
7) avvenuto il saldo del prezzo da parte dell’aggiudicatario, si ha
quindi la fase di trasferimento del bene in cui il giudice, ordinando contestualmente anche la sua liberazione se occupato
e la cancellazione delle iscrizioni e trascrizioni sull’immobile,
formalizza il passaggio di proprietà del cespite; seguirà poi (in
tempi più o meno brevi, a seconda delle circostanze) anche la
consegna con relativa immissione nel possesso;
8) la procedura esecutiva termina con la distribuzione del ricavato
dalla vendita, che segue alla predisposizione del progetto di
distribuzione. A seguito dell’approvazione di tutti i creditori si
procede alla distribuzione della somma ricavata dalla vendita,
detratti certi costi a carico della procedura (cd. in «prededuzione»), e tenuto conto dei titoli di prelazione (gradi ipotecari) e della
tipologia dei crediti.
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Capitolo Primo
Focus 1A: C
osa può essere ipotecato e quindi messo in vendita in procedura esecutiva immobiliare
Diritti non ipotecabili (pignorabili)
Proprietà (piena)
Trattasi di un pieno diritto reale che consiste nel godimento
e nella disponibilità di un bene in modo pieno ed esclusivo.
Comproprietà
(comunione)
Si ha una comunione quando coesistono uguali diritti di
più persone («comunisti») sulla proprietà di un bene che
materialmente appartiene per intero a tutti i partecipanti
alla comunione. Pur potendo le quote di proprietà essere
diverse tra loro, per legge o per volontà delle parti, in linea
di principio le quote si presuppongono uguali. La quota di
proprietà è riferita quindi ad una parte indefinita dell’intero
bene, godibile solo nella sua interezza.
Si tratta tuttavia di precisare che la costituzione di ipoteca
sulla quota indivisa di un bene immobile può essere validamente iscritta, ma produrrà effetto solo relativamente a quel
bene che verrà assegnato al debitore (art. 2825 c.c.).
Nuda
proprietà
Quando la proprietà è limitata da altri diritti reali «minori»
e/o parziali, per esempio l’usufrutto (vedi), si parla di nuda
proprietà, che non prevede quindi il godimento del bene,
spettante invece al titolare del diritto di usufrutto, ma soltanto
la titolarità del bene, in attesa della ri-espansione della piena
proprietà in seguito all’estinzione del diritto di usufrutto.
Usufrutto
(ordinario)
È un diritto reale minore, che limita il diritto di proprietà
(altrui), e che consiste nel diritto di godere (direttamente ed
indirettamente) di un bene altrui e dei suoi frutti, e può essere
vitalizio (per tutta la durata della vita del titolare del diritto)
oppure a termine (per un periodo di tempo determinato).
Diritto
di superficie
È un diritto reale di godimento minore che consiste nell’edificare e nel mantenere una costruzione al di sopra (o al
di sotto) di un fondo di proprietà altrui (es: una palazzina
edificata su un terreno di proprietà di un ente pubblico a
seguito di convenzione di durata predeterminata). Il diritto
di superficie può anche riguardare la sopraelevazione di un
preesistente edificio.
Segue
Dal credito in sofferenza alla vendita in asta
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Enfiteusi
È un diritto reale di godimento su una proprietà altrui, e può
essere a tempo o perpetuo. Ha per oggetto, tradizionalmente,
fondi rustici, ma si estende anche sui fabbricati edificati su terreni gravati da enfiteusi. È, tra i diritti reali minori di godimento,
quello più esteso di tutti. All’enfiteuta, oltre ai diritti tipici del
proprietario, spettano però anche specifici obblighi, cioè quelli
di migliorare il fondo e di corrispondere un canone periodico.
Multiproprietà
È una forma di proprietà in cui più soggetti sono proprietari
dello stesso bene immobile, ma ne usufruiscono, ciascuno
in maniera autonoma e separata, a turno, per una frazione
limitata dell’anno. Nella fattispecie di multiproprietà immobiliare si ha la proprietà, da parte del singolo, della quota di
proprietà indivisa del bene, accompagnata dal diritto perpetuo ed imprescrittibile dell’uso pieno ed esclusivo del bene
in un determinato periodo dell’anno.
Diritti non ipotecabili (non pignorabili)
Diritto d’uso
È un diritto reale di godimento minore che, rispetto all’usufrutto, permette il godimento soltanto «diretto» dei frutti (quelli
naturali, non quelli civili) derivanti dal bene altrui, nei limiti dei
bisogni suoi e della propria famiglia, spettando al proprietario
del bene i frutti eccedenti questa misura.
Diritto
d’abitazione
Come l’usufrutto, è un diritto reale minore di godimento su
bene altrui. È ancora più limitato del diritto d’uso, ha per
oggetto una casa e garantisce il diritto di abitarla solo limitatamente ai bisogni del titolare del diritto e della sua famiglia.
Non è possibile cederlo né concedere in locazione a terzi
l’immobile sul quale grava.
Altri diritti reali
minori
Sono tutti gli altri diritti reali di godimento minori su cosa
altrui, come la servitù (che può essere attiva o passiva e che
sancisce il diritto di un terzo di utilizzare in parte e per certi
scopi, in maniera quindi specifica e limitata, una proprietà
altrui); e quelli di garanzia, cioè il pegno, l’ipoteca ed il
privilegio speciale.
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