Untitled - Comune di Montespertoli

Piano di Recupero: per la Demolizione e la Ricostruzione di un fabbricato in
ARKETIPO
zona Agricola – Località Poggio Ubertini Comune di Montespertoli
INDICE
1.
Premessa___________________________________________________ 2
2.
Individuazione dell’area oggetto del piano di recupero ________________ 2
3.
Identificazione catastale e proprieta’ ______________________________ 3
4.
Legittimita’ urbanistica _________________________________________ 4
5.
Identificazione urbanistica e vincoli _______________________________ 5
6.
Stato attuale: analisi delle preesistenze edilizie e territoriali ____________ 8
7.
Stato di progetto: il piano di recupero ed i suoi obiettivi ______________ 10
8.
Reti tecnologiche ____________________________________________ 14
9.
Oneri e dotazione minima di aree per il soddisfacimento degli standard urbanistici
_________________________________________________________ 16
10. Documenti del Piano _________________________________________ 17
LAVORO N:
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1. PREMESSA
La finalità del presente Piano è quella del recupero di un fabbricato rurale e del circostante
terreno, posti nel comune di Montespertoli. Il fabbricato è parte del complesso edilizio denominato
Poggio Ubertini ubicato al margine Est del territorio comunale.
Nel seguito si farà riferimento agli strumenti urbanistici vigenti ed approvati indicandoli con la
seguente terminologia:
-
Piano di Recupero è lo strumento di attuazione del P.R.G. per interventi sul
patrimonio edilizio esistente, proposto per il recupero del fabbricato sopra descritto.
Con tale strumento si definiscono le previsioni edilizie ed urbanistiche previste
nell’area i cui limiti sono definiti negli elaborati ed indicati al successivo cap.2. Di
seguito il Piano di Recupero potrà essere indicato anche come Piano o P.d.R.
-
Piano Regolatore, P.R.G. intendendo il Piano Regolatore Generale ovvero lo
strumento urbanistico comunale attualmente vigente (con le relative norme tecniche
di attuazione).
-
Regolamento edilizio, R.E, è il regolamento edilizio attualmente in vigore.
-
Piano Strutturale, P.S. è il nuovo strumento per la pianificazione del territorio
comunale, di cui all’art. 9 della Legge Regionale 1/05, recentemente approvato.
-
Norme Tecniche di Attuazione, N.T.A. le norme tecniche di attuazione del presente
Piano di Recupero.
2. INDIVIDUAZIONE DELL’AREA OGGETTO DEL PIANO DI RECUPERO
Il complesso edilizio di Poggio Ubertini è disposto lungo la strada provinciale n. 81. nel tratto
che collega San Quirico in collina a Montagnana ed è costituito da vari edifici.
Il fabbricato oggetto della presente proposta di Piano di Recupero, è un edificio isolato
rispetto agli altri edifici che costituiscono l’aggregato, separato da quest’ultimi dalla strada.
Il Piano proposto individua un’area territoriale interessata al recupero, all’interno della quale
sono previsti interventi di tipo edilizio (comprendenti l’edificio e le relative pertinenze). L’edificio
inserito nell’area del Piano è costituito da due parti indicate con la lettera A e B.
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3. IDENTIFICAZIONE CATASTALE E PROPRIETA’
Il perimetro dell’area interessata dal Piano di Recupero proposto coincide con il limite della
p.lla catastale n. 224 del foglio 55 del comune di Montespertoli ed in corrispondenza della strada
con il limite della particella n.34 del medesimo foglio. Quest’ultima identifica il fabbricato oggetto
d’intervento e la sua area di pertinenza (vedi fig. 1).
La consistenza catastale del terreno e dei fabbricati viene di seguito riportata:
Catasto Terreni
Foglio n. 55, Particella 224:Uliveto, classe 2, superficie 8595 mq.
Catasto Fabbricati
Foglio n. 55, Particella 34: Categoria C2, classe 3, consistenza 169 mq.
Proprieta’
Il presente Piano di Recupero è presentato dalla società MARINA 5 SRL con sede in via
Volterrana Nord n.175, nel comune di Montespertoli quale proprietaria degli immobili oggetto del
Piano, tale società è rappresentata dal sig. Massimo Piazzini nato a Firenze il 26/09/1977 e
residente in via Piazza del Popolo n.24 nel comune di Montespertoli, in qualità di Amministratore
Unico.
Fig.1 – Estratto di mappa
Foglio n.55, Particelle n.34 e 224 del comune di Montespertoli
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4. LEGITTIMITA’ URBANISTICA
Il fabbricato interessato dal Piano di Recupero è stato costruito in data antecedente al 01.09.1967,
successivamente non ha subito interventi tali da richiedere il rilascio di atti abilitativi.
E’ stato acquistato dall’attuale proprietà in data 28.12.2007 e negli ultimi anni è stato oggetto di
due pratiche edilizie:
1. Permesso di costruire n.491/2007 del 22.01.2007 per l’esecuzione di lavori di
Ristrutturazione.
2. Denuncia di inizio attività prot. n.21047 del 08.08.2011 per il rifacimento della copertura.
E’ importante sottolineare che i lavori relativi alle due pratiche edilizie non sono stati realizzati ed in
particolare il permesso di costruire di cui sopra, dopo essere stato rilasciato è stato annullato
dall’amministrazione comunale.
Analizzando i disegni allegati a tali pratiche sono emerse delle differenze dimensionali rispetto allo
stato da noi rilevato ed allagato al presente piano. Tali differenze sono probabilmente dovute alle
difficili condizioni di rilevamento dell’immobile, causate dal suo stato di abbandono e dalle
condizioni precarie in cui si trova. Il fabbricato ha subito infatti il crollo di alcune porzioni della
copertura e dei solai e presenta notevoli lesioni che ne hanno compromesso l’aspetto statico.
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5. IDENTIFICAZIONE URBANISTICA E VINCOLI
Il vigente Piano Regolatore Generale individua l’area oggetto del Piano di Recupero come
facente parte delle Zone agricole del territorio extraurbano in particolare nella tavola A2.12 –“Carta
della localizzazione delle zone ed ambiti di particolare pregio e delle pertinenze degli edifici da
tutelare” l’area del Piano rientra nelle “Sottozone ed Ambiti di particolare pregio”; ed è suddivisa
tra:
1. “Zone di influenza degli elementi di riferimento storico-architettonici e paesaggistici per la
tutela delle visuali prospettiche” (art.19)
2. “Nuclei, borghi, complessi come ville,castelli,mulini ed altri siti importanti per la memoria
storica del territorio comunale” (art.20)
In merito al punto 1) la maggior parte dell’area del Piano di Recupero rientra all’interno di tali
zone, per le quali è prevista la salvaguardia dell’impianto morfologico del territorio, delle
caratteristiche del paesaggio e della continuità visiva del paesaggio. “…. In tali zone la costruzione
di nuovi edifici e manufatti dovrà dimostrare …. la non interferenza ed alterazione con i caratteri
dominanti e di pregio del paesaggio individuati agli artt. 20 e 21…”. Per tali zone sono ammessi
Piani di Recupero che permettano la demolizione di volumetrie non considerate di valore e la loro
ricostruzione in zone più consone alla tutela del paesaggio.
In merito al punto 2), l’area del Piano di Recupero inclusa in tale zona è quella sviluppata
lungo la strada e comprendente il fabbricato oggetto d’intervento. Queste aree identificano
“…quelle preesistenze significative dei caratteri storico-territoriali, tipologico-architettonici in
territorio
agricolo
che
identificano
il
sistema
insediativo
proprio
del
paesaggio
di
Montespertoli…l’obbiettivo principale è il mantenimento ed il recupero dei valori storicoarchitettonici e paesistici del loro organico consolidatosi nel tempo..”.
Secondo quanto riportato all’articolo 20 in queste aree sono ammessi piani di recupero con
cambio di destinazione d’uso degli edifici esistenti secondo i criteri indicati dall’articolo 6.
Quest’ultimo per gli edifici di Valore Tipologico ed Architettonico consente interventi fino alla
ristrutturazione D2 prevedendo che gli interventi garantiscano l’integrità degli elementi tipologici ed
architettonici dell’ edificio e senza sostanziali modifiche ai prospetti.
Il nuovo Piano Strutturale approvato dal comune di Montespertoli, identifica l’area oggetto
del Piano di Recupero in funzione dei seguenti aspetti:
Quadro conoscitivo
- Uso del suolo: l’area circostante al fabbricato è indicata con utilizzo a Colture temporanee
associate a colture permanenti, mentre i terreni limitrofi rientranti dentro il perimetro
interessato dal Piano di Recupero sono indicati con utilizzo ad Oliveti.
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- Inoltre nella carta dove è indicato l’uso del suolo è indicata anche la visibilità del
paesaggio e degli elementi storico-culturali lungo la via Romita (provinciale n.81) e nel
tratto interessato dal Piano la caratteristica delle visuali è indicata come: Visuale lunga.
- Localizzazione edifici, nuclei e aggregati nel territorio aperto: l’edificio oggetto d’intervento
sulla Tavola n.28 del PS è stato schedato nella scheda generale n.308 ed è indicato
assieme a tutto il nucleo di Poggio Ubertini come ES - edifici sparsi, nella scheda di
dettaglio è indicato con il n.308c con Tipologia edilizia F – Fornace; inoltre al fabbricato è
stato assegnato Valore storico - artistico VT – Edificio di valore per la presenza di caratteri
tipici della tradizione locale. Nella tavola n. 29 dove è riassunta la scheda dell’edificio
invece il fabbricato è indicato con Tipologia Edilizia – Destinazione d’uso Fienile.
L’immobile era stato censito anche nel 1991 nella scheda n.474.
-
Vincoli sovrordinati: Tutta la zona interessata dal Piano è compresa all’interno delle Aree
sottoposte a vincolo idrogeologico R.D.n.3267 del 30/12/1923 e s.m.
Il fabbricato rientra in un’area con pericolosità geomorfologica G2 – pericolosità media.
Statuto del territorio
Il territorio comunale è suddiviso in sistemi e sottosistemi territoriali, ed in sistemi e
sottosistemi ambientali La zona interessata dal Piano di Recupero è classificata come di
seguito riportato:
- Sistemi territoriali:
Sistema delle colline orientali
- Sottosistemi territoriali:
Sottosistema San Quirico/Poppiano
- Sistema ambientale:
Sistema delle colline permeabili
- Sottosistema ambientale:
1.3 – Sottosistema delle colline del Pesa
Il Piano Strutturale individua le invarianti del territorio Comunale scomponendo secondo tre
tipologie fondamentali:
a. Invarianti strutturali territoriali;
b. Invarianti strutturali ambientali;
c. Invarianti strutturali culturali e socio-economiche.
E’ invariante strutturale territoriale la Molteplicità e differenziazione dei microinsediamenti
agricoli che hanno strutturato il territorio comunale; il territorio infatti è ricco di nuclei rurali
configurati sulle regole aggregative della villa – fattoria - podere con casa colonica – mulini;
di cui l’aggregato di Poggio Ubertini ne è un esempio.
Strategie
Il territorio comunale è stato scomposto in sette Unità Territoriali Organiche Elementari,
l’area soggetta al Piano di Recupero appartiene all’UTOR n.5 – Colli Virginio Pesa Sud.
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Come sopra riportato il Piano Strutturale classifica l’immobile con la sigla VT identificando
così gli edifici sparsi nel territorio rurale che presentano caratteri tipici della tradizione locale.
Secondo l’articolo 51 tali edifici “ sono privi di caratteristiche architettoniche significative, ma
conservano elementi costruttivi e decorativi tradizionali, riconoscibili dalle caratteristiche
tipologiche, importanti per la testimonianza dell’epoca di insediamento e per i criteri di inserimento
nel territorio aperto: essi possono essere definiti componenti integranti della morfologia territoriale.”
L’articolo 98 prescrive la tipologia di interventi ammessi sugli edifici del territorio aperto in
base alla loro classificazione e per gli edifici classificati VT ammette oltre alle opere di
manutenzione ordinaria e straordinaria, agli interventi di risanamento conservativo e di restauro ed
agli interventi necessari al superamento delle barriere architettoniche anche interventi di
ristrutturazione edilizia come definiti dall’articolo 79.comma 2, lett. d) della L.R. 1/2005.
Inoltre prescrive per gli edifici agricoli inutilizzati e fatiscenti che conservano l’integrità
volumetrica la possibilità di un loro recupero ammettendo cambi di destinazione d’uso. Tali
interventi potranno essere attuati mediante la redazione di un piano di recupero. Il ricorso al piano
di recupero è previsto anche nei casi in cui si preveda anche solo parzialmente la sostituzione
edilizia, con cambio di destinazione d’uso associato ad incremento delle unità immobiliari o per il
superamento delle categorie d’intervento ammesse sul patrimonio esistente dalla schedatura degli
edifici anche nelle aree disciplinate dall’art.20 del PRG.
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6. STATO ATTUALE: ANALISI DELLE PREESISTENZE EDILIZIE E TERRITORIALI
Come precedentemente premesso l’area oggetto di Piano di Recupero è posta lungo la
provinciale 81, e si sviluppa verso Est, attorno ad un piccolo fabbricato rurale che originariamente
faceva parte del complesso di Poggio Ubertini.
Come emerge dall’analisi degli strumenti urbanistici l’aggregato di Poggio Ubertini raffigura
uno dei tanti nuclei rurali che articolano il territorio del comune di Montespertoli, configurati sulle
regole aggregative della villa-fattoria e l’immobile oggetto d’intervento rappresenta probabilmente
un annesso agricolo anticamente a servizio del complesso, posto in posizione isolata, al di là della
provinciale, con una facciata disposta sulla strada.
I terreni circostanti il fabbricato scendono in maniera degradante dalla strada, verso Est e
sono utilizzati prevalentemente per la coltivazione di colture temporanee associate a colture
permanenti nella fascia più vicina all’edificio e come Oliveto nella fascia più lontana.
All’interno dell’area del piano di recupero oltre agli olivi sono presenti anche alberi da frutto
ed arbusti spontanei.
Dal fabbricato e dalla strada si aprono ampie visuali panoramiche verso la valle.
L’edificio, è posto in posizione parallela rispetto alla strada, è accostato alla stessa ed è
costituito da due parti adiacenti probabilmente costruite in epoche diverse. La parte principale
identificata con la lettera A ha una pianta rettangolare ed è distribuita su due livelli tra i quali non
esiste collegamento. Il piano primo è disposto alla quota della strada dalla quale è accessibile
mentre la quota d’imposta del piano terra è inferiore di circa 3.80 mt. La parte secondaria, con
funzione accessoria, costruita forse successivamente, identificata con la lettera B è addossata alla
porzione A sul fronte rivolto verso valle, anche questa presenta come la precedente pianta
rettangolare ed è distribuita su due piani. Tra la strada ed il piano d’imposta di questa seconda
porzione esiste un dislivello di circa 5 mt.
Al livello inferiore dell’immobile si accede da una stradella attualmente in stato di abbandono
che si innesta sulla provinciale a Sud del fabbricato.
Entrambe le parti sono costituite da volumi semplici e compatti con copertura inclinata ad una
sola falda. Presentano strutture verticali in muratura portante di pietrame e laterizio, costituite da
una tessitura muraria priva di particolare pregio e solai in parte in voltine di laterizio ed in parte con
tipologia costituita da orditura in legno e pianelle. Tutte le facciate sono intonacate e la facciata
principale che si affaccia sulla provinciale presenta un intonaco decorato a costituire finte
modanature. Inoltre tutti i fronti della parte principale ad eccezione del fronte Est sono arricchiti
nella zona alta da una cornice sagomata.
Analizzando i prospetti si nota che l’immobile presenta poche aperture, dalla diversa tipologia,
sono presenti infatti sia aperture rettangolari che arcuate e aperture trattate con frangisole in
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laterizio. In merito alla tessitura muraria a seguito del distacco dell’intonaco conseguente allo stato
di degrado dell’immobile, sono emerse aperture tamponate con muratura di soli elementi in
laterizio, visibili anche all’interno del fabbricato, che si distinguono dal resto delle murature dove
invece prevale il pietrame. Osservando la composizione delle murature si può notare di fatto che
quest’ultime sono costituite prevalentemente da pietre di piccolo taglio, riscontrabili soprattutto al
piano primo, mentre al piano terra e sugli spigoli del fabbricato sono presenti elementi in pietra più
grandi.
In merito alla copertura, la parte principale presenta una doppia orditura lignea composta da
capriate e travi ed una doppia orditura di travetti sui quali appoggiano direttamente le tegole in
laterizio, mentre la copertura della parte accessoria è realizzata in maniera tradizionale con travetti
lignei, pianelle in laterizio e manto costituito da tegole marsigliesi. Entrambe le parti del fabbricato
non presentano aggetti di gronda sporgenti, fatta eccezione per il fronte Nord-Est.
Come emerge dalla documentazione fotografica allegata, attualmente, l’immobile è in condizioni di
elevato degrado: ha subito il crollo di alcune porzioni della copertura e dei solai e le murature sono
caratterizzate in alcuni punti da numerose lesioni e fenomeni fessurativi che ne hanno
compromesso l’aspetto statico. Il degrado delle murature e l’instabilità statica di alcune parti del
fabbricato derivano probabilmente dalla composizione delle strutture murarie che risultano di
scarsa fattura e sono stati accentuati dallo stato di abbandono del manufatto.
Tali fenomeni di degrado, rendono eventuali operazioni di recupero dell’immobile difficili e
molto onerose.
Consistenza dimensionale edificio esistente
Con il Piano di recupero è prevista la sostituzione edilizia mediante la demolizione del
volume esistente e la ricostruzione di un nuovo fabbricato posto in altra posizione. Il volume
dell’edificio da ricostruire non potrà essere maggiore del volume dell’edificio demolito, fatta
eccezione per gli spazi accessori.
Nell’elaborato grafico A05 è riportata la dimostrazione grafica ed analitica del volume
dell’edificio esistente che è stato scomposto in una parte principale (volume A) ed in una parte
accessoria (volume B). Tale quantità è schematizzata nella tabella seguente.
Tab.1 – Consistenza dimensionale edificio esistente
Volume
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edificio
preesistente
porzione A
(volume
principale)
edificio
preesistente
porzione B
(volume
accessorio)
739,81 mc
70,09 mc
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7. STATO DI PROGETTO: IL PIANO DI RECUPERO ED I SUOI OBIETTIVI
Come emerge dalla documentazione fotografica e dagli elaborati grafici del Piano, il
fabbricato attuale è in condizioni di elevato degrado, per cui come accennato sopra, recuperarlo
sarebbe molto difficile ed oneroso. Tali operazioni sarebbero aggravate inoltre dalla posizione
dell’edificio posto su una viabilità di collegamento importante per il territorio, qual’è la provinciale
n.81.
Il progetto prevede la sostituzione edilizia, ovvero la demolizione dell’edificio preesistente e
la sua ricostruzione, allontanandolo dalla strada. Il nuovo fabbricato sarà quindi traslato verso la
valle di circa 6.00 mt e come l’edificio attuale avrà: impianto planimetrico elementare, riproponendo
la forma rettangolare, sarà disposto su due piani e sarà costituito da un volume semplice e
compatto con copertura inclinata ad una falda. Inoltre: la larghezza del fronte parallelo al crinale,
sarà pari a quella esistente. Pertanto la tipologia edilizia del nuovo fabbricato recupera quella
dell’immobile attuale.
Con il piano di recupero verrà effettuato il cambio di destinazione d’uso, pertanto l’immobile
di progetto avrà destinazione residenziale, al piano terra sarà distribuita la zona giorno,
comprendente spazi accessori e di servizio, mentre al piano primo verrà collocata la zona notte. Il
piano d’imposta del fabbricato rispetto alla strada sarà posto ad una quota inferiore di circa 4.87
mt.
Del vecchio edificio verrà mantenuta solo la parte del piano terra a ridosso della strada, che
verrà recuperata e destinata a cantina, inoltre sul luogo della facciata disposta sulla provinciale
verrà realizzato un muretto alto circa 1.5 mt che servirà a dare privacy al nuovo fabbricato. Tra la
parte ripristinata del vecchio immobile ed il nuovo edificio verrà realizzato: al piano terra, un
disimpegno che permetterà di raggiungere la cantina ed uno scannafosso accessibile dall’esterno;
mentre, al piano primo verrà realizzato un percorso dal quale sarà possibile accedere all’ampia
terrazza che si costituisce sull’estradosso del solaio di copertura della cantina.
Infine al piano terra in adiacenza del fronte Sud è stata prevista la realizzazione di una loggia
metallica coperta con vetro con profondità di 2 mt.
L’obbiettivo del piano è quindi quello di recuperare la memoria storica del fabbricato
esistente recuperandone i caratteri tipologici, migliorandone però la fruibilità e la vivibilità degli
spazi attraverso l’allontanamento dalla strada. Questo obbiettivo, di svincolare l’immobile rispetto
alla provinciale ha determinato anche la scelta di creare un nuovo accesso carrabile che avverrà
dal lato a valle, tracciando un nuovo percorso viario.
Infatti, come precedentemente esposto, attualmente, al piano terra dell’edificio si accede
mediante una strada che si innesta sulla provinciale a Sud del fabbricato, le caratteristiche
dell’intersezione attuale rendono la manovra di uscita e di immissione nella provinciale
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particolarmente difficile, pertanto il progetto prevede: il mantenimento di quest’ultima come viabilità
di servizio da utilizzare occasionalmente e la realizzazione di una nuova strada. La nuova viabilità
si immetterà sulla strada poderale esistente a Nord-Ovest del fabbricato in corrispondenza del
confine della particella catastale n.224 del foglio 55 e raggiungerà l’immobile tagliando il pendio.
Tale viabilità poderale illustrata nell’elaborato A14, sulla quale i proprietari dell’area oggetto
d’intervento esercitano già diritto di passo, insiste su particelle di altre proprietà ed è una strada
bianca, che dalla provinciale scende verso la valle e conduce ad un edificio residenziale. In base al
rilievo strumentale la strada discende da quota 15.25 in corrispondenza della provinciale a quota 6.00 mt circa, in corrispondenza del cancello d’ingresso alla residenza privata. Il diritto di passo
esercitato dai proprietari dell’area oggetto di Piano di Recupero deriva dall’Atto di Compravendita
redatto dal Notaio Giovanna Basile a Montespertoli in data 28.12.2007, numero di Repertorio
20084, numero di Raccolta 8903, attraverso il quale la Societa Marina 5 srl è venuta in possesso
delle particelle catastali n.34 e 224 (ex 220) del foglio n.55. Sull’atto,
la strada poderale è
identificata come uno degli accessi alla particella catastale n. 224.
Il nuovo percorso di progetto, si immetterà sulla strada poderale a quota -4.32 mt circa e
terminerà in prossimità di una zona di sosta e parcheggio, ribassata rispetto alla quota d’imposta
del nuovo edificio. Quest’ultimo sarà dotato di un resede pavimentato, sviluppato in senso
longitudinale, che sarà collegato alla zona a parcheggio mediante una scala.
L’area per il posteggio delle auto soddisferà i minimi dimensionali previsti dalla Legge
122/89, pari a 1mq di parcheggio ogni mc di volume edificato. Parte di tale area inoltre verrà
provvista di una pergola lignea per il supporto di pannelli fotovoltaici per la produzione di energia
elettrica in quantità necessaria ad assolvere al fabbisogno della nuova unità immobiliare che si va
a costituire.
A valle dell’edificio è prevista anche la realizzazione di una piscina con pianta rettangolare e
con forma allungata che quindi si adatta all’andamento della collina, di dimensioni 12x5 mt. Attorno
al bordo della piscina verrà realizzata un’area pavimentata in pietra con larghezza massima di 2mt
ed aree più ampie pavimentate in legno a doghe. Quest’ultima tipologia di pavimentazione non
prevede la realizzazione di particolari opere per la posa ed è facilmente removibile, pertanto poco
impattante sull’ambiente. Per la realizzazione della piscina data la pendenza del terreno non sarà
possibile rispettare quanto previsto dal’art.15 delle Norme tecniche del PRG comunale, ovvero
dovranno essere effettuate delle movimentazioni di terreno che saranno maggiori di un metro
rispetto alle quote attuali del terreno; pertanto per mitigare tale intervento verranno create attorno
alla piscina scarpatelle inerbite che potranno essere schermate anche con la piantumazione di
essenze arboree locali.
In generale all’interno dell’area soggetta al Piano di Recupero sia per la sistemazione del
resede del fabbricato sia per la realizzazione della nuova strada dovranno essere eseguite opere
di sistemazione e regolarizzazione delle scarpate e movimentazioni di terreno ed in alcuni punti
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dovranno essere realizzati muretti di sostegno per il contenimento dei terrazzamenti e per il
consolidamento del pendio. Tali opere però si integreranno all’ambiente circostante senza creare
ostacolo visivo rispetto alle visuali panoramiche che si aprono verso la valle come è rappresentato
nell’elaborato grafico A12.
In merito ad i materiali proposti: per il fabbricato è previsto l’utilizzo di intonaco tinteggiato
come finitura all’esterno delle pareti, tale finitura sarà estesa anche al muretto prospiciente la
strada provinciale.
Come sopra descritto sul fronte Sud verrà realizzata una loggia costituita da profili in acciaio,
e copertura in vetro; l’uso dell’acciaio deriva dalla volontà di voler introdurre per certe parti
accessorie l’uso di materiali contemporanei, da affiancare ai materiali tradizionali, proposti per i
volumi principali. In questo modo con i materiali tipici del territorio si potranno identificare i
fabbricati nati come recupero dell’immobile esistente che quindi possono costituire un legame con
il passato mentre con i materiali attuali si potranno identificare le parti di completamento che
potranno evocare il presente.
Per quanto riguarda le aperture sui fronti, sono state proposte le tipologie riscontrate sul
fabbricato esistente: aperture rettangolari e aperture arcuate per evidenziare particolari zone o
accessi. Inoltre sono state introdotte alcune finestrelle quasi quadrate, che spesso si ritrovano nei
manufatti diffusi nel territorio rurale. Ulteriormante sulla facciata rivolta verso la strada sono state
proposte due aperture arcuate tamponate come se fossero la proiezione delle aperture del fronte
dell’edificio attuale che si affaccia sulla provinciale.
Per le aperture non si prevedono incorniciature con mostre di pietra ma potranno essere
realizzate cornici dipinte. Gli infissi saranno realizzati in legno, e le finestre verranno oscurate con
scuri lignei interni.
La copertura sarà finita con manto in elementi in laterizio e gronde e pluviali in rame.
I muretti di contenimento delle scarpate e dei percorsi saranno realizzati in pietra a faccia
vista e in alcuni punti saranno messe in opera ringhiere metalliche.
Per ciò che riguarda i materiali utilizzati per le pavimentazioni il progetto prevede: l’uso della
pietra per i marciapiedi ed i vialetti, l’uso della pietra e del legno per le parti pavimentate attorno
alla piscina, come precedentemente esposto e l’uso di materiali naturali come la ghiaia, per la
zona a parcheggio, in modo da garantirne la permeabilità. La ghiaia sarà utilizzata anche per la
finitura della nuova strada anche se per i punti di maggior pendenza per migliorarne la fruizione
potrà essere impiegato il cemento effetto lavato o l’asfalto.
In merito alle sistemazioni a verde l’obbiettivo del Piano è quello della salvaguardia del
paesaggio e delle essenze vegetali per cui è previsto il mantenimento delle alberature esistenti
con l’abbattimento delle sole essenze che siano di ostacolo all’attuazione delle opere previste dal
progetto. Inoltre potranno essere messe a dimora nuove piante, arbusti e siepi, utilizzando
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essenze locali già presenti nella zona, per mitigare eventuali opere di sistemazione del resede e
della strada.
Quanto sopra esposto è rappresentato sulle tavole di progetto allegate, dove è individuata
l’area soggetta al Piano di recupero, che è suddivisa in due Unità Minime d’Intervento, all’interno
delle quali sono disciplinati gli interventi ammessi.
Nel dettaglio le u.m.i. sono associate una all’unità edilizia ed alla strada di accesso, l’altra
alla rimanente area territoriale compresa nel perimetro dello stesso piano di recupero.
All’interno della U.M.I. 1 è incluso il fabbricato esistente ed è previsto l’intervento di sostituzione
edilizia, inoltre sono incluse: la zona pavimentata che circonda il fabbricato di progetto ed il
giardino limitrofo oltre alla strada di accesso ed alla zona a parcheggio. Per l’ intervento di
sostituzione edilizia, il volume del fabbricato ricostruito sarà pari al volume del fabbricato oggetto di
demolizione, più un incremento percentuale per gli spazi accessori.
La U.M.I. 2 coincide con la parte Sud – Est dell’area territoriale compresa nel perimetro del piano
di recupero; al suo interno è prevista la realizzazione della piscina.
Entrambe le u.m.i. sono interessate dalle realizzazione delle opere necessarie per la posa delle
reti di urbanizzazione illustrate nel successivo paragrafo, ammettendo interventi che rispettino in
ogni modo la tutela ambientale.
Consistenza dimensionale edificio A’
Nell’elaborato grafico A08 è riportata la dimostrazione grafica ed analitica del volume
dell’edificio di progetto identificato con la lettera A’ da realizzare nella U.M.I. 1. Tale quantità è
schematizzata nella tabella seguente dove è riportata anche la volumetria massima realizzabile.
La volumetria da realizzare all’interno della U.M.I. 1 è costituita dal volume dell’edificio
principale di progetto e dal volume accessorio di progetto .
Il volume realizzabile corrisponde per il fabbricato principale ad uso residenziale con il
volume del fabbricato principale esistente; mentre, per i fabbricati accessori, il volume massimo
realizzabile è pari al volume accessorio esistente più il 20% della volumetria dell’edificio principale
di progetto. E’ importante sottolineare che nel computo del volume di progetto non è stata inserita
la loggia coperta in quanto la sua profondità è pari a 2 mt .
Tab.2 – Consistenza dimensionale edificio di progetto
Id.
Volume max.
Edificio realizzabile
(vol.
fabbricato
esistente)
(mc)
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Volume max.
Volume
Volume max.
edifici di
accessorio max. edifici accessori di
progetto (mc) realizzabile (vol.
progetto (mc)
fabbricato
esistente + 20%
volume
fabbricato
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principale di
progetto) (mc)
A’
739,81
731,97
216,49
214,17
.
8. RETI TECNOLOGICHE
All’interno dell’area oggetto di Piano di Recupero sono previsti e consentiti interventi di
realizzazione o integrazione delle reti tecnologiche, necessarie per rendere pienamente abitabile la
costruzione presente e di progetto, dotandola di tutti i servizi essenziali, compatibilmente con la
localizzazione degli stessi.
Di seguito si riporta una descrizione degli interventi inerenti la viabilità di accesso e gli
impianti tecnici che potranno interessare anche aree esterne al Piano, a seguito di specifiche
modalità di distribuzione definite nelle successive fasi progettuali, in accordo con gli enti gestori.
Viabilità di accesso
La nuova strada di accesso al fabbricato si immetterà verso valle, sulla viabilità poderale che
si innesta sulla provinciale a Nord-Ovest del fabbricato esistente. Sarà costituita sostanzialmente
da due tratti rettilinei con finitura in ghiaia e in cemento lavato o asfalto nei punti di maggior
pendenza, come precedentemente accennato. Lungo la strada verranno anche effettuate opere di
regimazione delle acque piovane. Tutto lo sviluppo della strada ricade all’interno dei limiti del
Piano.
In merito alla viabilità esistente a Sud del fabbricato sono possibili interventi di manutenzione
che abbiano come obiettivo il ripristino del tracciato, date le sue attuali condizioni di abbandono; il
miglioramento
delle
condizioni
superficiali
dei
punti
più
sconnessi,
ottenibile
con
la
regolarizzazione del fondo stradale; oltre alla regimazione delle acque piovane. Tale viabilità
rientra solo in parte all’interno dei limiti del Piano. E’ importante sottolineare che l’intento
progettuale è quello di considerare tale viabilità esistente secondaria per l’accesso all’immobile
rispetto a quella di progetto, da utilizzare solo sporadicamente per l’uso della cantina.
Gestione acque meteoriche
Il Piano prevede interventi per la regimazione delle acque meteoriche, infatti saranno
predisposti adeguati sistemi di captazione e sub dispersione delle acque piovane provenienti dalla
copertura dell’ edificio e dalle nuove pavimentazioni impermeabili. Tali sistemi saranno poi
collegati al reticolo idrografico esistente. Con il rallentamento del flusso attuato dai sistemi su detti
non si genererà un aumento della portata sui fossetti di scolo esistenti.
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Rete fognaria
La posizione isolata dell’immobile non permette la possibilità di scarico in pubblica fognatura.
Pertanto è prevista la posa in opera di una fossa settica di pretrattamento e di un impianto di
subirrigazione tradizionale per la depurazione totale delle acque reflue che verranno poi smaltite
nel suolo; Il sistema utilizzato sarà dimensionato e realizzato in conformità e con le modalità
previste dalle vigenti normative e garantirà un armonico inserimento nell’ambiente, evitando di
creare elementi di impatto nel territorio o disturbo del paesaggio.
In merito alla piscina gli effluenti provenienti dal contro lavaggio dei filtri della piscina
verranno convogliati in una fossa di pretrattamento di tipo Imhoff e successivamente diretti
all’impianto di subirrigazione.
La presente è corredata dalla relazione geologica che attesta la compatibilità dell’intervento
in rapporto al contesto geologico ed idrogeologico a firma del Dott. Geologo Alessandro Marratzu.
Acqua potabile
L’approvvigionamento idrico del fabbricato esistente è già garantito mediante allaccio alla
fornitura pubblica pertanto con la ricostruzione dell’edificio l’impianto di adduzione dell’acqua verrà
riallacciato alla fornitura esistente.
Sistema di riscaldamento
Il fabbricato esistente non è ne dotato di sistema di riscaldamento, ne di allaccio alla fornitura
di gas-metano. Nel nuovo edificio sarà previsto un impianto di riscaldamento che potrà essere
alimentato da combustibili di tipo liquido o gassoso contenuti in serbatoi interrati. Questi saranno
collocati in aree poste in prossimità dell’edificio nella posizione più idonea, nel rispetto delle
normative specifiche vigenti e del minor impatto ambientale. Inoltre potrà essere effettuato
l’allaccio alla fornitura pubblica di gas-metano qualora l’ente gestore realizzi un’estensione della
linea di fornitura nelle vicinanze dell’immobile.
Nel progetto è prevista anche la possibilità di alimentare l’impianto di riscaldamento
mediante l’installazione di pannelli solari termici, infatti sulla planimetria, a Sud del fabbricato è
stata individuata un’area dove potrebbero essere disposti i pannelli, in una posizione intermedia tra
l’immobile e la piscina in modo che potrebbero essere sfruttati per entrambi.
I pannelli sono stati disposti a terra perché non è possibile posizionarli sulla copertura del
fabbricato in quanto la falda è disposta in maniera sfavorevole alla corretta captazione
dell’irraggiamento solare, pertanto dovendoli montare con adeguati orientamenti e pendenze il loro
posizionamento sulla copertura risulterebbe estremamente impattante in relazione al contesto
ambientale in cui l’immobile è inserito.
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Rete Enel
La rete di alimentazione elettrica è già presente nella zona e serve attualmente l’edificio
esistente. Pertanto con gli interventi previsti nel progetto verrà sfruttata la fornitura esistente.
Inoltre è prevista l’installazione di pannelli fotovoltaici per la produzione di energia elettrica
utilizzando la radiazione solare.
Rete telefonica
Attualmente all’interno dell’area oggetto di Piano di recupero è presente una linea telefonica
su palo pertanto sarà sufficiente allacciarsi alla rete esistente.
9. ONERI E DOTAZIONE MINIMA DI AREE PER IL SODDISFACIMENTO DEGLI STANDARD
URBANISTICI
In merito alla corresponsione dei contributi relativi agli oneri, nell’ambito dell’intervento e del
piano di recupero non è prevista la realizzazione di opere di urbanizzazione ed infrastrutture o di
costruzioni a servizio della collettività pertanto verrà effettuato il pagamento degli oneri verdi.
All’interno dell’area oggetto di piano di recupero intesa come spazio di un nuovo
insediamento residenziale, è stata inoltre individuata un’area per la soddisfazione degli standard di
servizi pubblici da cedere gratuitamente al comune.
Tale area è stata dimensionata secondo quanto previsto dal D.M. 1444/1968 il quale
prescrive che per ogni abitante da insediare, la dotazione minima delle aeree a standard che
dovranno essere reperite corrisponde a 18 mq. Tale superficie dovrà essere destinata per spazi
pubblici o riservati alle attività collettive, a verde pubblico o a parcheggio, a supporto del nuovo
insediamento.
Per
il calcolo degli abitanti equivalenti dell’insediamento residenziale si assume come
parametro volumetrico il valore di 100 mc per abitante.
Come riportato nell’elaborato grafico A13, il volume dei fabbricati di progetto è pari
complessivamente a 946.14 mq al quale corrispondono 10 abitanti equivalenti.
Per cui la superficie minima da cedere al comune corrisponde a 180 mq.
Tale area è stata individuata lungo la strada poderale, sul confine della particella catastale
224, del foglio 55,all’interno della U.M.I. 1.
10. DOCUMENTI DEL PIANO
Il presente Piano di Recupero è composto dai seguenti elaborati:
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R01
RELAZIONE TECNICA
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R02
NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
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A01
INQUADRAMENTO URBANISTICO E CATASTALE
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A02
DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA
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A03
PLANIMETRIA E SEZIONI AMBIENTALI – Stato attuale
-
A04
PLANIMETRIA, PIANTE, PROSPETTI E SEZIONI EDIFICIO – Stato attuale
-
A05
CALCOLO VOLUMI EDIFICIO Stato attuale
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A06
PLANIMETRIA E SEZIONI AMBIENTALI – Stato di progetto
-
A07
PLANIMETRIA, PIANTE, PROSPETTI E SEZIONI EDIFICIO – Stato di progetto
-
A08
CALCOLO VOLUMI EDIFICIO Stato di progetto
-
A09
PLANIMETRIA E SEZIONI AMBIENTALI – Stato sovrapposto
-
A10
PLANIMETRIA, PIANTE, PROSPETTI E SEZIONI EDIFICIO – Stato sovrapposto
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A11
SCHEMA SMALTIMENTO ACQUE REFLUE E METEORICHE
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A12
SIMULAZIONI FOTOREALISTICHE
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A13
DOTAZIONE MINIMA DI AREE A STANDARD
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A14
DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA STRADA PODERALE
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