rideterminazione valori aree fabbricabili anno 2015

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COMUNE DI GUAGNANO
PROVINCIA DI LECCE
COPIA DI DELIBERAZIONE DELLA GIUNTA COMUNALE
Numero 98 del 29/07/2015
OGGETTO: Rideterminazione Valori Aree Edificabili anno 2015
L'anno 2015 il giorno 29 del mese di luglio alle ore 13:00, nella sala delle adunanze del
Comune, si è riunita la Giunta Comunale, nelle persone dei sigg.
P
A
P
1
Ing. Fernando LEONE
X
4
Sig. Salvatore CREMIS
2
Dr. Antonio SORRENTO
X
5
Sig. Andrea LEUCI
3
Dr. Danilo VERDOSCIA
X
A
X
X
Partecipa il segretario comunale Dott. CUNA Davide.
Il Presidente, riconosciuto legale il numero degli intervenuti, dichiara aperta la seduta e pone in discussione
l'argomento in oggetto.
Pareri ai sensi dell’Art.49 - D.Lgs. 18/08/2000, N°267
REGOLARITA’ TECNICA
Parere Favorevole.
REGOLARITA’ CONTABILE
Parere Favorevole.
Addì, __/__/____
Addì, __/__/____
IL RESPONSABILE DEL SETTORE
f.to Ing. Gianluigi RIZZO
( FIRMA DIGITALE )
IL RESPONSABILE DELL'AREA FINANZIARIA
f.to CARBONE Dott.ssa Cosima
( FIRMA DIGITALE )
Delibera di GC n.98 del 29/07/2015 Pag. 1 di 8
LA GIUNTA COMUNALE
VISTO l’articolo 2, comma 1, lettera b) del D.Lgs. 31.12.92 n° 504 che definisce l’area
edificabile come quell’area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici
generali o attuativi o anche in base alle possibilità effettive di edificazione;
VISTO l’articolo 5, comma 5 del citato decreto che determina il valore delle aree edificabili
con quello venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione, avendo riguardo
alla zona territoriale, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’uso consentita, agli anni per
eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul
mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche;
VISTO l’articolo 59, lettera g) del D.Lgs. 446/97 e la circolare del Ministero delle Finanze
31.12.98 n.296/E dai quali risulta che la fissazione da parte del Comune del valore delle aree
edificabili non può aver altro effetto che quello di un’autolimitazione del potere di accertamento nel
senso che il Comune si obbliga a ritenere congruo il valore delle aree edificabili quando sia stato
dichiarato dal contribuente in misura non inferiore a quello stabilito;
VISTA la delibera C.C. n° 3/99, con la quale si stabiliva il prezzo a mq. di € 5,57 per la
cessione di aree in zona P.I.P. già urbanizzata;
DATO atto che è intendimento dell’Amministrazione aumentare i valori stabiliti nella
deliberazione di G.C. n. 88 del 10.06.2010 nelle zone “A”, “B1”, “B2” , “B3” ,“C1”, “C2”,
“C3”, “D2”, in funzione dei valori rivenienti dalla relazione di stima a firma del tecnico
professionista a supporto ing. Rodio Antonio;
CONSIDERATO il seguente intendimento dell’Amministrazione Comunale:
“fatta salva la effettiva possibilità di accedere a finanziamenti con la Cassa Depositi e Prestiti in
relazione al rispetto delle norme sul Patto di Stabilità, l’Amministrazione Comunale intende
stabilire la seguente procedura di esproprio nella zona “D1”: la realizzazione dei lotti industriali
verrà avviata sulla base delle effettive richieste di lotto industriale da parte degli aventi diritto. La
procedura di esproprio verrà avviata con i fondi rivenienti dagli impegni di acquisto sottoscritti dai
richiedenti. E’esclusa qualunque tipo di contrattazione privatistica”.
DATO ATTO che la zona “D1” suddivisa in zona esistente, zona in progetto e zona di
futura realizzazione, così come evidenziato nella planimetria allegata alla presente deliberazione
della quale forma parte integrante e sostanziale, al valore di €. 5,57 al mq. si applicherà il seguente
coefficiente correttivo:
- Zona esistente Urbanizzata K= 1
- Zona in Progetto
K= 0,6 per i primi cinque anni compreso l’anno in corso
K= 0,30 per i successivi cinque anni, se non è stato ancora
espropriato
- Zona di futura realizzazione K= 0,10
CONSIDERATA la posizione della Zona “D3” e la normativa urbanistica relativa alla
stessa Zona, il valore viene fissato in €. 5,57;
CONSIDERATO che esistono piccole porzioni di superfici tipizzate “B2” nel vigente PRG,
che in effetti non possono essere oggetto di intervento edilizio diretto, si prescrive che tali aree
abbiano valore imponibile ai fini IMU come zona “B3” e non “B2”;
RITENUTO, pertanto, di dover approvare i valori delle aree fabbricabili così come
rideterminati e indicati nell’elenco allegato al presente atto che ne forma parte integrante e
sostanziale, tenendo comunque fermi quelli delle zone “D1”e “D3”;
VISTO il vigente Regolamento per l’applicazione dell’IMU;
ACQUISITI I prescritti pareri ai sensi dell'art 49 e 147 bis del D.Lgs n. 2000;
UNANIME D E L I B E R A
1) di dare atto che quanto sopra riportato è parte integrante e sostanziale della presente;
2) di approvare, per l’anno 2015, i valori delle aree edificabili ai fini IMU rideterminati
secondo l’elenco allegato alla presente:
Zona A
Centro storico
capoluogo
frazione
€ 76,50/mq
€ 53,50/mq
Zona B1
Completamento
edilizio
con
valore di contesto ambientale
capoluogo
frazione
€ 70,70/mq
€ 49,70/mq
Zona B2
Completamento edilizio ad alta
densità edilizia
capoluogo
frazione
€ 70,70/mq
€ 49,70/mq
Zona B3
Completamento edilizio – aree
già lottizzate
da lottizzare
capoluogo
frazione
capoluogo
frazione
€
€
€
€
56,40/mq
44,90/mq
31,90/mq
22,00/mq
capoluogo
frazione
capoluogo
frazione
capoluogo
frazione
capoluogo
frazione
€
€
€
€
47,30/mq
34,50/mq
20,90/mq
11,00/mq
€ 45,90/mq
€ 33,20/mq
€ 19,80/mq
€ 9,90/mq
Espansione residenziale –
già lottizzate
Zona C1
Espansione residenziale –
da lottizzare
Espansione residenziale
già lottizzate
Zona C2
da lottizzare
aree
aree
– aree
– aree
Zona C3
Zona D1
Espansione residenziale – aree
già lottizzate
da lottizzare
frazione
frazione
Insediamenti imp. artigianali o industriali
zona esistente K =1
zona in progetto K =0.60
zona di futura realizzazione K =0.10
€ 30,30/mq
€ 7,70/mq
€ 5,57/mq
€ 3,34/mq
€ 1,67/mq
€ 0,56/mq
VISTO DI REGOLARITA' CONTABILE ATTESTANTE LA COPERTURA FINANZIARIA
Art. 151, c.4 – D.Lgs. 18/8/2000, N° 267.
Prenotazione spesa
Cap.
Art.
anno
Importo
REGOLARITA’ CONTABILE
Parere Favorevole.
Addì, __/__/____
FINANZIARIA
IL RESPONSABILE DELL'AREA
CARBONE Dott.ssa Cosima
Verbale letto, confermato e sottoscritto
IL SINDACO
IL SEGRETARIO COMUNALE
f.to Ing. LEONE Fernando
f.to Dott. CUNA Davide
RELATA D I P U B B L I C A Z I O N E
Si certifica che copia della presente deliberazione e' stata affissa all'Albo Pretorio del Comune il
30/07/2015 e vi resterà per 15 giorni naturali e consecutivi ai sensi dell'Art. 124 c.1 – D.Lgs.
18/8/2000, N° 267.
GUAGNANO, lì
Il Messo Comunale
f.to Dott.ssa Simona SPAGNOLO
ESECUTIVITA' DELLA DELIBERAZIONE
La presente deliberazione diverrà esecutiva trascorsi 10 giorni dalla pubblicazione della stessa ai
sensi dell'articolo 135 del D.Lgs. 267/2000.
Guagnano, Lì 30/07/2015
ESEGUIBILITA' DELLA DELIBERAZIONE
La presente deliberazione è stata dichiarata immediatamente eseguibile ai sensi dell'articolo 134, 4°
comma, del D.Lgs. 267/2000.
GUAGNANO, Lì _________________
Copia conforme all'originale in carta libera da servire per uso amministrativo e d'ufficio
GUAGNANO, LI _________________
Dott. CUNA Davide
COMUNE DI GUAGNANO
Settore Tecnico
Relazione di stima
Oggetto: Individuazione del valore medio delle aree edificabili ai fini
IMU ANNO 2015
PREMESSE
La presente relazione e finalizzata alla determinazione del valore di mercato medio
delle aree con potenzialità edificatoria al fine di individuare la base imponibile per
l’applicazione dell’I.M.U per l’anno 2015, riguardanti le varie destinazioni, residenziale,
artigianale, industriale o comunque individuate a qualunque titolo nel Piano Regolatore
Generale vigente.
Le stime oggetto della presente elaborazione rivestono carattere di generalità e di
riferimento, in quanto estese all’intero territorio comunale, pur con una valutazione
dettagliata diversa in relazione alle zone territoriali, costituendo esse:
 uno strumento di raffronto per il cittadino contribuente, per conoscere il valore delle
aree possedute e quindi l’onere impositivo a cui e tenuto a fare fronte;
 la base da fornire all’Ufficio Tributi per l'attività di immediata verifica
dell’attendibilità’ dei predetti valori dichiarati dal contribuente e porre in essere le
azioni di controllo.
Il valore unitario, viene riferito ad un mq di superficie, delle varie aree fabbricabili del
territorio comunale.
Il valore determinato deriva da un processo di stima costruito su criteri di valutazione
oggettivi basati sulla potenzialità’ edificatoria e di utilizzo urbanistico, che vanno ad
incidere sul valore venale, e che pertanto non coincide quasi certamente con il valore di
mercato specifico di un determinato terreno che e influenzato anche da fattori
soggettivi, quali morfologia e conformazione particolari, esposizione, valore d’affezione
ecc….
DEFINIZIONE DEL VALORE VENALE IN COMMERCIO DELLE AREE EDIFICABILI
Il valore delle aree edificabili da considerare ai fini IMU (Imposta Municipale Unica) e il
valore di mercato o valore venale delle aree stesse, ai sensi del richiamo effettuato
dall’articolo 13 del D.L. n.201/2011 all’articolo 5 del D. Lgs. n. 504/1992 , il quale
prevede che, per le aree fabbricabili, il valore e costituito da quello venale in comune
commercio al 1° gennaio dell'anno di imposizione avendo riguardo nella zona
omogenea di ubicazione, dei seguenti indicatori:
- Indice di edificabilità;
- Destinazione d’uso consentita;
- Oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per l’edificazione;
- Prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche.
Il presupposto fondamentale per quantificare la potenzialità edificatoria, che costituisce
a tutti gli effetti il valore reale, oggetto di valutazione immobiliare e contenuto nello
strumento urbanistico generale vigente, che ne individua i parametri edilizi urbanistici
di edificazione.
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COMUNE DI GUAGNANO
Settore Tecnico
LE DESTINAZIONI D’USO DELLE AREE E USO DEL SUOLO NEL PIANO
REGOLATORE GENERALE
ll P.R.G. pone le basi per il futuro sviluppo del territorio e rappresenta il propulsore per
lo sviluppo socio-economico della comunità di Guagnano e rappresenta lo strumento
con il quale il Comune disciplina l’attività edilizia ed urbanistica dell’intero territorio
comunale, individuando, all’interno della zonizzazione, le diverse destinazioni
urbanistiche delle aree e dettando le relative disposizioni normative (Indici densità
edificatorie).
Prendendo in esame le disposizioni normative e le tavole del P.R.G., si possono
individuare i vari ambiti urbanistici definiti come nello schema sottostante:
Zona A
Centro storico
Zona B1
Completamento edilizio con valore di contesto ambientale
Zona B2
Completamento edilizio ad alta densità edilizia
Zona B3
Completamento edilizio
Zona C1
Zona C2
Zona C3
Zona D1
Insediamenti per impianti artigianali o industriali
CRITERIO PER LA STIMA DEL VALORE ATTUALE DELL’AREA
I procedimenti di stima sono i processi logico- matematici attraverso i quali e possibile
pervenire alla quantificazione di un determinato criterio di stima.
Prima di svolgere una stima, si deve conoscere e tenere conto della sua finalità, per far
si che la valutazione del valore sia considerata attendibile.
Il quesito di stima viene disaggregato in una serie di dati elementari, tra loro collegati
da relazioni logico-matematiche. I dati elementari possono essere di fatto o ipotetici. I
primi sono descritti o misurati a seconda che siano qualitativi o quantitativi, i secondi
sono stimati. Lo scopo del procedimento di stima e quello di conferire il massimo di
obiettività e di verificabilità sia ai dati elementari sia alle relazioni logico-matematiche.
Per un medesimo criterio di stima possono esistere molteplici procedimenti in relazione
alle caratteristiche tecniche ed economiche del bene da stimare, alle informazioni
disponibili, allo scopo della stima, ecc.
Nel caso in questione e evidente che lo scopo della stima e quello di illustrare il valore
medio ai fini indicativi per determinare la base imponibile ai fini dell’IMU.
Come criterio generale si procederà alla stima del valore delle aree mediante il
procedimento cosiddetto sintetico-comparativo a costo di trasformazione; in pratica il
valore dell’area viene ricavato dal valore del fabbricato che vi potrà essere realizzato.
Per la determinazione del Valore Venale sono stati inoltre individuati degli elementi
rispondenti ad esigenze di uniformità e correttezza, assumendo come riferimento
“ufficiale” la banca dati delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia del Territorio(ultimo
dato disponibile relativo al secondo semestre dell’anno 2014), la cui consultazione e
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COMUNE DI GUAGNANO
Settore Tecnico
disponibile sul sito internet dell’Agenzia stessa nella sezione dell’Osservatorio del
Mercato Immobiliare (O.M.I.), nonché altri valori dinamici nonché fattori correttivi che
raggiungano l’obiettivo di una maggiore aderenza alla realtà del mercato immobiliare
locale.
Il primo degli elementi di calcolo e come visto al paragrafo precedente il dato tratto
dalla banca dati dell’O.M.I. dell’Agenzia del Territorio.
Dei due valori minimo e massimo presenti nelle quotazioni suddette, nel nostro caso
assumeremo le quotazioni “medie o minime” in quanto la presente valutazione e
orientata alla determinazione del valore venale di terreni su cui verranno realizzati dei
fabbricati di nuova costruzione nella tipologia più richiesta dal mercato immobiliare.
In particolare per la aree “residenziali” si e preso come riferimento la tipologia delle
“abitazioni civili” e di topo economico, sicuramente più consone al caso.
Tali valori ,riferiti a mq di superficie lorda, sono riassunti nella tabella che segue:
LOCALITA’
RESIDENZIALE
PRODUTTIVO
Abitazioni
Autorimesse
Capannoni
GUAGNANO
DA € 380/mq
A € 690/mq
DA € 360/mq
A € 490/mq
DA € 290/mq
A € 590/mq
FRAZIONE DI VILLA BALDASSARRE
DA € 370/mq
A € 600/mq
DA € 330/mq
A € 410/mq
DA € 290/mq
A € 590/mq
Pur essendo difficile prevedere l’andamento del mercato immobiliare nel medio lungo
periodo,stante l’attuale incertezza economica, nella presente stima si ipotizza una
sostanziale stabilita dei prezzi di compravendita degli immobili o con lievi adeguamenti
dovuti all’aumento dei costi della costruzione ma che non va a vantaggio del
proprietario dell’area fabbricabile.
Altri elementi da considerare, e data dalla serie di dati particolari desunti dal Piano
Regolatore Generale per ogni area e dal mercato immobiliare ed in particolare:
 parametri urbanistici - territoriali rappresentati dall’indice di fabbricabilità che indica
la potenzialità edificatoria e che varia a seconda della situazione urbanistica
dell’area di ubicazione e per determinate aree la superficie del lotto minimo, la
superficie massima realizzabile ecc… ;
 superficie media delle aree da considerare che, stante le caratteristiche del tessuto
urbano, si considererà variabile - da mq 300 a mq 500- ad esclusione delle aree
ricadenti in zona artigianale o industriale;
 media dell’incidenza dell’area sul prodotto finito: rappresenta la percentuale di
incidenza del valore dell’area rispetto al valore del fabbricato.
Per valutare l’incidenza media dell’area sul valore della costruzione finita, un parametro
ritenuto attendibile in quanto ufficiale e quello desumibile dall’art. 36 comma 7 del D.L.
4 Luglio 2006 n. 223, convertito dalla Legge 4 Agosto 2006 n. 248, che stabilisce, ai
fini del calcolo delle quote di ammortamento per i fabbricati, che il costo delle aree
occupate dalla costruzione e di quelle che ne costituiscono pertinenza viene
determinato come percentuale non inferiore al 20% del costo complessivo dei
fabbricati.
Per la presente stima si ritiene, pertanto di poter adottare una incidenza del terreno
pari a quella prevista dal citato D.L. 223/2006.
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COMUNE DI GUAGNANO
Settore Tecnico
La terza griglia di elementi e rappresentata dall’attualizzazione del valore dell’area in
funzione dei tempi di attesa per la trasformazione edilizia ipotizzata e che si articola in
diverse fasi consistenti prima nell’acquisto del terreno, se non già di proprietà, quindi
nella fase pianificatoria (eventuale), progettuale ed autorizzativa e successivamente
nella costruzione ed ultimazione dell’immobile.
Il valore dell’area, in quanto calcolato alla fine del ciclo suddetto deve essere reso
attuale in rapporto alla durata del ciclo stesso.
Il numero di anni di durata delle fasi sopra indicate, rappresentato con la variabile “n”,
può variare da un minimo di 3 ad un massimo di 5, a seconda dei casi limite e cioè se
sia possibile edificare l’area direttamente con il Permesso di Costruire oppure dopo
l’approvazione del piano attuativo/programma integrato (es. lottizzazione).
Potranno essere assunti in alcuni casi valori compresi tra 3 e 5 in presenza di
particolari motivi che possano giustificare diverse durate del ciclo.
L’altra variabile per l’attualizzazione del valore e rappresentata dal tasso di
remunerazione di investimenti ordinari a medio termine che si assume pari
all’EURIBOR 12 mesi (0,20%) oltre ad uno spread medio del 1,30% per un
valore totale dell’1,50%.
DETERMINAZIONE IN VIA GENERALE DEL VALORE DELLE AREE
Per determinare in via generale il valore delle aree seguendo i criteri appena illustrati,
vanno considerati i seguenti dati :
1. superficie dell’area;
2. indice di fabbricabilità dell’area;
3. superficie realizzabile del fabbricato (S.L. costr.);
4. valore del fabbricato al mq (V.o.m.i.).
I primi due dati sono essenziali per determinare il terzo, cioè la superficie espressa in
mq del fabbricato realizzabile e vendibile.
Una volta in possesso di detto dato per arrivare alla determinazione del valore del
terreno basterà applicare la percentuale di incidenza stabilita nel 20 % al valore del
fabbricato ultimato ed infine attualizzare il valore ottenuto. L’operazione sin qui
descritta può essere riassunta nella seguente formula:
V.I = (valore fabbricato * 20%) / (1 + r)n
Dove:
V.I
è il valore venale del terreno ai fini IMU;
valore fabbricato è dato dalla superficie lorda della costruzione realizzabile / vendibile
(abitazione e autorimessa) moltiplicato per il valore/mq dell’O.M.I.;
r
è il tasso di interesse;
n
è il numero di anni del ciclo per ultimare la costruzione.
Per giungere al valore del terreno riferito al mq basterà quindi dividere il valore sopra
determinato per la superficie dell’area interessata.
Dei dati necessari per giungere alla determinazione del valore del terreno quello
maggiormente incognito e sicuramente la superficie espressa in mq della costruzione,
sia ad uso residenziale che produttivo, che mediamente e possibile realizzare nelle
varie aree edificabili e da considerare nella presente valutazione.
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COMUNE DI GUAGNANO
Settore Tecnico
Nella casistica residenziale per arrivare alla superficie realizzabile, in presenza di un
indice di realizzazione in termini di volumetria e non di S.U.L., avendo a disposizione il
volume basterà dividere quest’ultimo per l’altezza media di un piano della costruzione e
cioè circa 3,00 metri, in considerazione che l’indice volumetrico e presente
esclusivamente in zone urbanistiche di tipo residenziale.
DETERMINAZIONE DEL VALORE NEI SINGOLI AMBITI E SOTTOZONE TIPO
ZONA A – CENTRO STORICO
Sono aree comprese nel centro storico urbano, ossia quella parte del territorio
comunale di Guagnano qualificato da insediamenti di antica formazione.
La possibilità edificatoria limitata, solo dove e consentito dallo strumento urbanistico,
per interventi di demolizione / ricostruzione o sostituzione edilizia, ovvero con
possibilità solo previo parere preventivo della Sopraintendenza ai Beni Culturali,
limitatamente alla realizzazione delle volumetrie ivi previste. Comunque questi terreni
potenzialmente hanno il valore venale maggiore in quanto si trovano all’interno del
centro urbanizzato.
Lo strumento urbanistico determina due specifici indici edificatori: rapporto di
copertura max 60% e volumetria max pari a 4mc/mq.
Queste aree si trovano in zone già completamente urbanizzate con possibilità di
intervento edilizio diretto mediante un permesso di costruire.
Pertanto ponendo in esame un terreno di 300 mq, di figura geometrica regolare, ottimo
orientamento astronomico, su fronte strada pubblica :
superficie dell’area 300 mq (max realizzabile 60%)
superficie max realizzabile 180 mq
volume realizzabile 1200 mc
2 unità
Superficie realizzabile 1200/2 = mc 600 diviso 3.00 (altezza convenzionale) = 200,00
mq totali
n = 3 (durata intervento edilizio diretto)
r= 0,015 ( tasso attualizzazione)
Valore Fabbricato
GUAGNANO
Valore complessivo mq 200,00 x € 600.00 = € 120.000
V.I. = (valore fabbricato * 20%) / (1+r)n
Valore terreno € 22.945/300 = 76,48 €/mq
GUAGNANO ZONA A Valore stimato € 76,50mq
Valore terreno € 16.061/ 300 = 53,54 €/mq
FRAZIONE ZONA A Valore stimato € 53,50/mq
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COMUNE DI GUAGNANO
Settore Tecnico
ZONA B1 – COMPLETAMENTO EDILIZIO CON VALORE DI CONTESTO
AMBIENTALE
Riguarda aree edificate adiacenti al nucleo di antica formazione o interessate da
agglomerati, nuclei od isolati con tipologia edilizia ed impianto urbanistico assimilabili a
quelli del borgo originario. Queste aree si trovano in zone gia completamente
urbanizzate con possibilità di intervento edilizio diretto mediante un permesso di
costruire.
2 unità
mq totali
Valore Fabbricato
GUAGNANO
GUAGNANO ZONA B1 Valore stimato € 70,70mq
FRAZIONE ZONA B1 Valore stimato € 49,70/mq
************************
ZONA B2 – COMPLETAMENTO EDILIZIO AD ALTA DENSITA’ EDILIZIA
Le aree inserite nell’ambito di cui trattasi sono costituite da lotti di terreno consolidati a
funzione prevalentemente residenziale. Si possono identificare tipologie di aree che si
trovano all’intern
o del tessuto edificato dotate di tutti i servizi pubblici a rete.
2 unità
mq totali
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COMUNE DI GUAGNANO
Settore Tecnico
Valore Fabbricato
GUAGNANO
************************
ZONA B3 – COMPLETAMENTO EDILIZIO
Le aree inserite nell’ambito di cui trattasi sono costituite da lotti di terreno consolidati a
funzione prevalentemente residenziale. Si possono identificare tipologie di aree che si
trovano all’interno del tessuto edificato dotate di tutti i servizi pubblici a rete.
copertura max 50% e volumetria max pari a circa 1,5 mc/mq.
Per le aree con PA da approvare e convenzionare si valuta una durata dell’intervento su
5 Anni.
a. Valore Fabbricato aree già lottizzate
1 unità
Superficie realizzabile 600/1 = mc 600 diviso 3.00 (altezza convenzionale) = 200 mq
totali
GUAGNANO
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COMUNE DI GUAGNANO
Settore Tecnico
b. Valore Fabbricato aree da lottizzare
I valori attuali di tali aree possono ritenersi congrui , per cui:
********************
ZONA (C1-C2-C3) - AMBITI INTERCLUSI O DI COMPLETAMENTO SOGGETTI A
PIANO DI LOTTIZZAZIONE CONVENZIONATA – ESPANSIONE RESIDENZIALE
Sono gli ambiti interclusi o di completamento, a prevalente destinazione residenziale.
L’attuazione degli interventi previsti dal P.R.G. avviene mediante piani attuativi o atti di
programmazione negoziata nel rispetto dei criteri e degli indirizzi del Piano.
Il volume edificabile e dato dall’ Indice di utilizzazione Territoriale (IT), che tiene conto
delle parti destinate alle opere pubbliche previste nelle aree – UT = 1,3 mc / mq.
Per le aree già convenzionate ed in corso di attuazione occorre valutare la specifica
edificabilita del lotto.
Per le aree con PA da approvare e convenzionare si possono ritenere congrui gli
attuali valori in vigore, stante la situazione oggettiva del mercato immobiliare.
ZONA C1
1 unità
totali
GUAGNANO
Valore complessivo mq 217,00 x € 570,00 = € 123.690
GUAGNANO ZONA C1 Valore stimato € 47,30mq
FRAZIONE ZONA C1 Valore stimato € 34,50/mq
*****************
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COMUNE DI GUAGNANO
Settore Tecnico
ZONA C2
1 unità
totali
GUAGNANO
GUAGNANO ZONA C2 Valore stimato € 45,90mq
*****************
ZONA C3
1 unità
totali
*************************
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COMUNE DI GUAGNANO
Settore Tecnico
ZONA D1- INSEDIAMENTI PER IMPIANTI ARTIGIANALI ED INDUSTRIALI
In relazione alla crisi economica in essere che, in particolare nel settore produttivo,
provoca distorsioni del mercato immobiliare, per la disponibilità di edifici produttivi
esistenti e inutilizzati, oltre ad un sostanziale blocco sui nuovi interventi edificatori, il
valore dei terreni produttivi si ritiene subiscano una notevole contrazione sul valore
ricavato.
Per tali aree pertanto si possono ritenere congrui i valori attualmente in vigore.
IL TECNICO ISTRUTTORE
(Geom. Raffaele RICCIATO)
IL PROFESSIONISTA A SUPPORTO
(Ing. Antonio RODIO)
IL RESPONSABILE SETTORE TECNICO
(Ing. Gianluigi RIZZO)
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COMUNE DI GUAGNANO
Settore Tecnico
SCHEDA RIEPILOGATIVA
Zona A
Centro storico
capoluogo
frazione
€ 76,50/mq
€ 53,50/mq
Zona B1
Completamento
edilizio
con
valore di contesto ambientale
capoluogo
frazione
€ 70,70/mq
€ 49,70/mq
Zona B2
Completamento edilizio ad alta
densità edilizia
capoluogo
frazione
€ 70,70/mq
€ 49,70/mq
Zona B3
già lottizzate
da lottizzare
capoluogo
frazione
capoluogo
frazione
€
€
€
€
56,40/mq
44,90/mq
31,90/mq
22,00/mq
Zona C1
già lottizzate
da lottizzare
capoluogo
frazione
capoluogo
frazione
€
€
€
€
47,30/mq
34,50/mq
20,90/mq
11,00/mq
Zona C2
già lottizzate
da lottizzare
capoluogo
frazione
capoluogo
frazione
€ 45,90/mq
€ 33,20/mq
€ 19,80/mq
€ 9,90/mq
frazione
€ 30,30/mq
Zona C3
già lottizzate
da lottizzare
Zona D1
frazione
zona esistente K =1
zona di futura realizzazione K =0.10
11
€ 7,70/mq
€ 5,57/mq
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