Interventi per l`acquisto di immobili da destinare ad abitazione

Consiglio Regionale
Interventi per l’acquisto di immobili da destinare ad abitazione principale in caso di
morosità incolpevole
RELAZIONE DEL PROPONENTE
Il presente progetto di legge intende intervenire in uno dei settori maggiormente esposto alle
conseguenze della crisi economico-finanziaria che non accenna ad attenuare i propri effetti e
colpisce la quasi totalità della popolazione. Ci riferiamo alla sopravvenuta impossibilità
legata, per la gran parte dei casi, alla perdita del reddito da lavoro dipendente o alla grave
contrazione di redditività delle attività professionali, artigianali e commerciali, di far fronte
al regolare pagamento delle rate di mutuo per l’acquisto di immobili da destinare ad
abitazione principale (c.d. prima casa).
Si tratta della c.d. “Morosità incolpevole”, da intendersi come la situazione di sopravvenuta
impossibilità a provvedere al pagamento del mutuo contratto con l’istituto di credito in base
a condizioni reddituali che sono mutate a ragione della imprevedibile perdita o consistente
riduzione della capacità reddituale del nucleo famigliare ma soprattutto incolpevole, poiché
non legata a scelte volontarie del debitore.
E’ evidente che tale situazione comporta conseguenze negative che si ripercuotono su vari
settori della società e della economia, generando una spirale recessiva che necessita di un
intervento pubblico risolutivo.
Al gravissimo disagio sociale, acuito dal fatto che culturalmente per le famiglie italiane la
casa rappresenta un patrimonio sul quale investono il lavoro di una vita, (circa l’80% delle
famiglie possiede una casa), si collegano effetti anche sul sistema sanitario, inevitabilmente
gravato dalle conseguenze psicologiche e organiche che ne scaturiscono. Di conseguenza
risulta colpito anche il sistema bancario, alle prese con progressive ed irrecuperabili perdite
che sottraggono evidentemente risorse al tessuto imprenditoriale nel momento di maggiore
necessità di ricorso al credito. A tutto ciò si aggiunge una stagnazione del comparto edilizio
e di tutto l’indotto (arredi, sanitari, impiantistica, elettrodomestici ecc.), alle prese con un
abnorme afflusso di merce “di ritorno” nel mercato immobiliare, generando di fatto una
paralisi del mercato che risulta già saturo di immobili nuovi, ma invenduti.
Le maggiori criticità si palesano per quei contratti di mutuo anteriori al 2009, che hanno già
coperto almeno il 40% della quota capitale e che rischiano di perdere integralmente sia la
proprietà del bene sia il considerevole valore economico già versato.
In tali situazioni è auspicabile e ancor più necessario, un intervento pubblico che, previa
verifica del valore del bene, si faccia carico dell’acquisto della corrispondente quota
dell’immobile pari al valore residuo di riscatto del mutuo, corrispondendo l’importo a mani
dell’ente mutuatario che presenzia all’atto, e lo conceda contestualmente in locazione al
venditore per un canone ragguagliato al valore effettivo della porzione acquisita ed ai prezzi
di mercato delle locazioni.
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Alcuni tentativi, non risolutivi, sul tema sono stati invero compiuti dal legislatore statale,
(vedi D.L. 31 agosto 2013 n°102) ma il congelamento temporaneo del debito, basato sul
presupposto di una veloce uscita dalla crisi, non ha sortito gli effetti sperati ed anzi oggi la
situazione risulta ulteriormente aggravata.
Alla luce di quanto evidenziato l’Ente Regione non può sottrarsi al monito contenuto
nell’art.117 della Costituzione secondo cui “ Le leggi regionali rimuovono ogni ostacolo
che impedisce la piena parità degli uomini e delle donne nella vita sociale, culturale ed
economica e promuovono la parità di accesso tra donne e uomini alle cariche elettive”.
Pertanto, si ritiene doveroso, oltre che urgente, predisporre un sistema di norme in grado di
selezionare in primo luogo i soggetti meritevoli dell’intervento di “ammortizzazione” del
debito e secondariamente gli strumenti tecnico-giuridici idonei a garantire che l’intervento
pubblico sia efficace allo scopo, idoneo per quanto riguarda i mezzi utilizzati e non generi
alcuna distorsione al sistema economico-finanziario pubblico e privato, ma ne sia leva di
ripresa.
Un primo passaggio è la costituzione di un soggetto giuridico di scopo da costituire
autonomamente o con partner privato, per la valorizzazione, trasformazione e
commercializzazione di beni immobili, una società di gestione immobiliare, alla quale
affidare la mission specifica, senza precludere che la stessa possa essere utilizzata per
ulteriori e diversi scopi quale un’auspicabile opera di acquisto dei c.d. “immobili merce”,
sui quali già si registra un intervento statale che li sottrae alla fiscalità locale, per destinarli
ad una opportuna immissione nel mercato delle locazioni a canone concordato,
privilegiando la formula della locazione con diritto di riscatto.
Altresì potrebbe risultare di grande utilità una convenzione con l’ordine dei Notai e l’ABI
che, in virtù degli evidenti vantaggi per le categorie da loro rappresentate, dovrebbero
prevedere consistenti agevolazioni tariffarie i primi ed adeguati incentivi sullo storno della
quota interessi i secondi, nonché, per quanto riguarda gli “immobili merce”, la stesura di
protocolli di intesa e convenzioni con le associazioni rappresentative di costruttori ed
inquilini.
Sotto il profilo finanziario va evidenziato come, dopo una necessaria e consistente dotazione
iniziale di capitale per la costituenda società, la stessa benefici continuativamente delle
entrate derivanti dai canoni di locazione che può destinare, in buona percentuale, al
finanziamento di nuovi interventi per le annualità successive.
Il presente progetto di legge si compone di sette articoli:
L’art.1 che individua le finalità della legge nell’esigenza di promuovere interventi a favore
di soggetti che versino in condizioni di morosità incolpevole nell’ambito di mutui bancari
contratti per l’acquisto di immobili da destinare ad abitazione principale (cd. prima casa) e
ad interventi di acquisto e successiva locazione di immobili costruiti ed invenduti da parte
delle imprese;
L’art.2 che prevede la costituzione di una società per l’acquisto, la valorizzazione, la
trasformazione e la commercializzazione, di beni immobili;
L’art.3 che definisce lo scopo sociale nell’acquisto da soggetti privati che versino nelle
condizioni di cui agli articoli 1 e 4, di immobili o di quota parte di essi con contestuale
concessione in locazione degli stessi ai venditori medesimi che, al termine del previsto
periodo di concordata durata del rapporto locatizio, hanno il diritto di acquistarne la
proprietà, ovvero di acquisto dalle imprese e successiva concessione in locazione;
L’art. 4 che specifica i requisiti soggettivi dei beneficiari delle legge;
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L’art. 5 che prevede la stipula di convenzioni;
L’art.6 che reca disposizioni di attuazione;
L’art.7 che disciplina l’entrata in vigore.
Relazione della Prima Commissione Consiliare Permanente
Il presente progetto di legge, d’iniziativa del Consigliere Lorenzo Sospiri, è stato
rubricato con il n. 33/2014 e assegnato per competenza alla Prima Commissione e per
parere alla Quanta in data 19.11.2014
La stessa lo ha esaminato nel corso di numerose sedute durante le quali sono stati auditi
anche i portatori d’interressi diffusi.
Al progetto di legge sono stati presentati complessivamente 15 emendamenti di cui 4 a
firma del Consigliere Pettinari, 9 a firma del Consigliere Sospiri e 1, interamente sostituivo
del testo, a firma dei Consiglieri Sospiri, Pietrucci, Di Nicola, Di Dalmazio, Mariani,
Balcucci e Bracco.
Acquisito favorevolmente il parere della Quarta Commissione ai sensi del comma 2,
articolo 72 del Regolamento interno per i lavori del Consiglio regionale, nel corso della
seduta del 17 marzo 2016, la Prima Commissione ha provveduto all’esame conclusivo del
provvedimento approvando, all’unanimità dei consiglieri presenti, l’emendamento n. 15,
interamente sostitutivo dell’articolato; di conseguenza sono decaduti tutti i restanti
emendamenti.
Di seguito il Presidente ha posto in votazione tutti i singoli articoli componenti il testo
del provvedimento come riformulato e ognuno è stato approvato a maggioranza
regolamentare; infine ha posto in votazione l’intero articolato così come modificato e la
Commissione lo ha approvato a Maggioranza dei Componenti presenti.
Hanno votato a favore i Consiglieri: Di Nicola, Mariani, Pietrucci, Balducci, Febbo più
delega di Chiodi e Bracco;
Si è astenuto il Consigliere Mercante delegato da Pettinari.