MIF 19102015_ISP

Mercato Immobiliare e
Finanziamenti
Confronto europeo
19 ottobre 2015
Un confronto a livello europeo sull'andamento del settore immobiliare nei diversi Paesi evidenzia
quali sono i fattori che influenzano positivamente i prezzi degli immobili e in quali nazioni gli
investimenti immobiliari sono in ascesa. In Italia la situazione non mostra chiari segnali di
miglioramento, anche se i livelli minimi di prezzo sembrano ormai essere stati raggiunti. Da fine
2007 in Italia i valori delle case sono scesi mediamente del 23% e per le seconde case la
flessione sfiora il 35%. In altri paesi, come Germania, Svezia e Svizzera, invece i prezzi sono ai
massimi storici, così come stanno salendo rapidamente in Irlanda e in Gran Bretagna, dove il PIL
negli ultimi anni è tornato a crescere in modo più consistente.
Nota mensile
Intesa Sanpaolo
Direzione Studi e Ricerche
Per valutare correttamente un investimento immobiliare è importante considerare la location del
bene ma anche la sua appetibilità futura che dipende da molti fattori, tra cui: il livello di
tassazione, la gestione del territorio e dei servizi, le infrastrutture, il sistema scolastico e dei
trasporti, l’andamento dell’economia locale e nazionale, i flussi turistici e il sistema di
finanziamento. Per farsi un’idea se un mercato immobiliare è sopra o sottovalutato, può essere
interessante comparare la ricchezza media degli abitanti di una nazione (PIL pro-capite) con il
prezzo medio delle abitazioni.
Ricerca per Investitori
privati e PMI
Riportiamo di seguito un grafico, pubblicato recentemente da Property Index, che confronta lo
stipendio medio lordo in varie nazioni e quante annualità occorrono per acquistare un
appartamento di 70 metri quadrati in ciascun Paese. In Belgio con 3,2 annualità ci si può
permettere mediamente l’acquisto di un appartamento. Oltre al Belgio, i Paesi dove è
relativamente più conveniente acquistare un immobile in base al potere d’acquisto locale sono:
Germania, Danimarca, Olanda, Spagna, Irlanda, Portogallo, Svezia e Austria. Comprare una casa
invece in Paesi come Italia, Repubblica Ceca, Polonia, Ungheria e Francia è meno conveniente
perchè occorre destinare all’acquisto di un’abitazione dalle 6 alle 8 annualità. Decisamente più
cari i mercati immobiliari in Russia (dove è il dato di Mosca soprattutto a far salire la classifica), in
Gran Bretagna e in Israele.
Analista Finanziario
Ester Brizzolara
Analista Finanziario
Fulvia Risso
L’andamento dei prezzi degli immobili di una nazione è quindi un derivato della ricchezza
prodotta, e se il PIL non migliora le quotazioni immobiliari in senso generale ne risentono.
Pertanto in economie sempre più globalizzate gli investitori immobiliari si orientano verso Paesi
dove le prospettive di lavoro/business e la qualità della vita mostrano potenzialità di crescita.
Nella tabella a pagina 2, che mette a confronto l’andamento dei prezzi delle case in varie nazioni
europee, si nota come nel 2014 fra i paesi che hanno visto il maggiore rialzo delle quotazioni
Prezzi in termini reali (The Economist – Global house price
Index)
Nota: Q3 2006= 100. Fonte: The Economist 07.10.2015
Annualità di stipendio lordo necessarie per acquistare un
appartamento di 70 mq in ciascun paese
Fonte: Property Index Overview of European Residential Markets
Per la certificazione degli analisti e per importanti comunicazioni si rimanda all’Avvertenza Generale.
Mercato Immobiliare e Finanziamenti
19 ottobre 2015
immobiliari ci sia l’Irlanda (+11,1% a/a), che negli anni precedenti era stata colpita gravemente
dalla crisi economica. Questa nazione è riuscita a passare dallo stato di crisi alla crescita grazie a
un ambizioso piano di tagli fiscali e investimenti. Nel 2014, l’incremento del PIL è stato del
5,2%, il ritmo di crescita più alto in Europa, e anche per l’anno in corso e il 2016 le previsioni
della Banca centrale irlandese sono di una crescita pari rispettivamente al 5,8% e al 4,7%, grazie
anche all’effetto combinato del calo del greggio e della flessione dell’euro rispetto al dollaro.
Eurostat – Variazione prezzi in termini reali
% a/a
2006
2007
2008
Belgio
6,5
4,8
1,2
Bulgaria
12,3
18,4
17,6
Rep. Ceca
5,8
15,9
7,7
Danimarca
21,4
0,9
-7,9
Germania
-1,4
-3,7
-0,4
Estonia
41,0
12,1
-16,6
Irlanda
12,0
4,3
-8,4
Grecia
9,6
2,5
-2,5
Spagna
9,5
6,3
-4,8
Francia
9,8
3,6
-1,8
Croazia
13,9
8,8
-2,0
Italia
3,1
2,7
-0,5
Cipro
8,7
8,1
0,8
Lettonia
41,2
22,1
-10,9
Lituania
22,6
19,3
-1,7
Lussemburgo
8,4
4,7
1,0
Ungheria
-3,1
Malta
17,0
19,6
7,2
Paesi Bassi
1,5
2,5
0,1
Austria
2,0
2,0
-1,1
Polonia
Portogallo
-1,5
-1,9
1,0
Romania
Slovenia
14,0
18,8
1,3
Slovacchia
25,7
12,8
Finlandia
5,6
3,9
-2,4
Svezia
11,1
10,8
-2,0
Regno Unito
3,6
7,9
-4,6
2009
-0,1
-21,0
-4,7
-13,1
1,2
-37,0
-13,2
-4,6
-5,8
-4,9
-6,8
-0,1
-7,0
-35,0
-32,8
-1,8
-9,0
-6,2
-3,5
3,4
-5,4
1,0
-26,9
-10,3
-12,8
-0,4
0,8
-9,2
2010
1,4
-12,3
-2,3
0,3
-0,9
2,1
-10,3
-8,1
-3,7
3,6
-9,4
-2,2
-8,0
-8,7
-8,6
4,3
-5,9
-1,0
-2,7
4,4
-6,2
-1,0
-14,0
-1,3
-5,0
4,8
6,4
2,7
2011
1,0
-9,6
-1,6
-4,0
1,5
2,6
-15,4
-6,5
-9,8
3,9
-5,9
-2,1
-4,4
4,1
2,4
1,1
-6,9
-3,7
-4,0
3,0
-5,4
-6,5
-17,6
0,9
-5,2
0,0
0,8
-4,2
2012
0,2
-5,3
-3,6
-5,2
1,9
3,8
-12,0
-12,4
-16,8
-2,0
-2,2
-5,4
-5,9
-0,3
-3,2
2,4
-9,4
0,5
-8,1
4,9
-5,5
-8,7
-10,6
-8,1
-5,9
-0,4
0,7
-0,4
2013
0,1
0,4
-0,7
2,8
1,8
7,3
0,5
-9,3
-10,0
-2,7
-18,1
-6,9
-4,7
6,6
0,2
3,3
-4,6
-1,5
-8,0
3,0
-4,2
-2,7
-3,8
-6,0
-0,4
-1,2
4,8
1,6
2014
-1,1
1,5
1,8
3,1
1,5
12,8
11,1
-5,6
0,1
-1,6
-2,0
-4,6
0,4
5,4
6,3
4,4
3,1
2,6
-0,5
1,4
1,2
3,6
-3,6
-6,6
1,5
-1,9
8,6
8,4
Fonte: Eurostat, Real house price index – deflated, aggiornato al 12 ottobre 2015
Per quanto riguarda il mercato immobiliare italiano, una correzione dei prezzi è già avvenuta in
questi anni (il numero di annualità per comprare casa è già sceso in Italia da oltre 8 del 2005 a
6-6,5 del 2014) ma, comparando i valori di fine 2014 con l’andamento del PIL e il numero di
annualità in altri Paesi necessari per acquistare un’abitazione, non è improbabile attendersi
un’ulteriore limatura al ribasso dei prezzi. Le stime di Nomisma per fine 2015 (dato aggiornato a
luglio 2015) indicano una flessione a/a del valore delle abitazioni del 2,5%, degli uffici del 3,1%
e dei negozi del 2,3%. Per il 2016 le previsioni sono per una sostanziale stabilità. Di contro,
l’alleggerimento del carico fiscale sulla prima casa previsto nella legge finanziaria appena varata
dal Governo dovrebbe dare un po’ di ossigeno al mercato immobiliare domestico. Secondo i dati
ANCE (Associazione Nazionale Costruttori Edili), negli ultimi anni le imposte sugli immobili sono
aumentate del 143%. La tassazione sulla proprietà degli immobili è passata dai 9,8 miliardi di
euro del 2011 (vigente l’Ici) ai 23,9 miliardi della combinazione Imu-Tasi del 2014. Secondo
l’Associazione, l’Italia è al terzo posto in Europa per imposizione fiscale sulle proprietà
immobiliari dopo Francia e Gran Bretagna. Nel 2014, sempre secondo ANCE, il 56,7% del
prelievo sugli immobili è riconducibile all’Imu+Tasi (nel 2011 con l’Ici era il 29,8%), un ulteriore
17,1% alle imposte di natura reddituale, mentre le imposte sui trasferimenti e sulle locazioni
incidono rispettivamente per il 21,2% e il 5%.
Intesa Sanpaolo – Direzione Studi e Ricerche
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Mercato Immobiliare e Finanziamenti
19 ottobre 2015
Tassi d’interesse su mutui e prestiti
In occasione della riunione del 3 settembre, la BCE ha lasciato i tassi di riferimento invariati
(0,05% il refi, -0,2% il tasso sui depositi e 0,3% il tasso marginale), prendendo atto di una
crescita economica lenta e di una modesta ripresa dell’inflazione, sottolineando i rischi al ribasso
per entrambe e dando di fatto il via libera a un eventuale incremento dello stimolo monetario.
Alla riunione in agenda il 22 ottobre, riteniamo che la BCE manterrà toni molto accomodanti per
continuare a guidare le aspettative, ma non adotterà misure concrete. Sulla base dei commenti e
dei dati nell’ultimo mese, pensiamo che non vi sia ancora un consenso sufficientemente ampio
all’interno del Consiglio Direttivo della BCE per annunciare aggiustamenti del programma di
acquisto titoli già alla prossima riunione. I verbali della riunione di settembre hanno confermato
che la BCE non aveva nemmeno discusso l’opportunità di rimodulare il QE ma aveva già
riconosciuto che il quadro è peggiorato ulteriormente e i rischi verso il basso per lo scenario si
sono intensificati. Nella stessa direzione vanno i commenti delle ultime settimane, dal momento
che anche i membri del Comitato esecutivo generalmente più interventisti, quali Coeuré e Praet,
hanno indicato che è troppo presto per valutare modifiche al programma, anche perché il suo
stadio di avanzamento è ancora assai parziale. Più membri hanno enfatizzato che le misure di
politica monetaria non convenzionale adottate tra giugno 2014 e gennaio 2015 stanno
contribuendo alla normalizzazione del meccanismo di trasmissione della politica monetaria
all’economia reale.
Nonostante la strada verso nuovi stimoli sia stata presa e alcune opzioni potrebbero già essere
discusse il 22 ottobre, riteniamo che, data l’elevata incertezza che circonda le stime di ritorno
dell’inflazione al 2% per fine 2017, la BCE potrebbe annunciare un potenziamento del
programma di acquisto titoli entro i primi mesi del prossimo anno.
I tassi Euribor sono ulteriormente scesi nell’ultimo mese, restando su livelli negativi fino alla
scadenza a 3 mesi. Tale quadro dovrebbe confermarsi anche per i mesi a venire, a maggior
ragione se la retorica di Draghi dovesse farsi ancora più accomodante.
I tassi Euribor e il tasso di rifinanziamento della BCE
Fonte: Bloomberg
Sempre sulla scia di una BCE più espansiva i tassi Eurirs (sia su 10 che 30 anni) sono tornati a
scendere nel corso dell’ultimo mese. Si giustifica dunque una preferenza verso l’indebitamento
flessibile o a tasso fisso rispetto a quello a tasso variabile, per gli orizzonti temporali più lunghi.
Gli orizzonti temporali più brevi possono invece beneficiare in misura più significativa di un
prolungato periodo di tassi Euribor o BCE a livelli minimi.
Intesa Sanpaolo – Direzione Studi e Ricerche
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Mercato Immobiliare e Finanziamenti
19 ottobre 2015
I tassi swap (Eurirs)
Fonte: Bloomberg
Nell’ambito dei tassi fissi, permane ancora una preferenza relativa sulle scadenze extra-lunghe
(30 e 40 anni) e sul decennale.
Selezione di tipologie di indebitamento con scadenza a 30 anni
Positivi
Tasso fisso
Flessibile
Negativi*
Tasso variabile
Rata costante
Nota: * L’eventuale opportunità di ristrutturazione è legata alle condizioni dello specifico mutuo di cui si è titolari e a quelle
alternative, nonché ai costi dell’operazione. Fonte: Intesa Sanpaolo, Direzione Studi e Ricerche
Intesa Sanpaolo – Direzione Studi e Ricerche
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Mercato Immobiliare e Finanziamenti
19 ottobre 2015
Avvertenza generale
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Il presente documento è pubblicato con cadenza mensile. Il precedente report è stato distribuito in data 07.09.2015.
Il presente documento è distribuito da Banca IMI e Intesa Sanpaolo, a partire dallo stesso giorno del suo deposito presso Consob, esclusivamente
a soggetti residenti in Italia, e verrà messo a disposizione della rete di Intesa Sanpaolo attraverso la intranet aziendale e potrà essere consegnato
ai clienti interessati. Il presente documento sarà disponibile per i clienti di Banca IMI nella sezione Market Hub del sito internet di Banca IMI
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Intesa Sanpaolo – Direzione Studi e Ricerche
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Mercato Immobiliare e Finanziamenti
19 ottobre 2015
Note Metodologiche
Il presente documento è stato preparato sulla base della seguente metodologia.
Mercato Immobiliare
I commenti sul mercato immobiliare sono realizzati sulla base dei dati forniti da Nomisma, dalle Agenzie del Territorio o dalla Federazione Italiana
degli Agenti Immobiliari Professionali e sulla base di altri studi tematici o inerenti il mercato immobiliare realizzati dalla Direzione Studi e Ricerche
di Intesa Sanpaolo.
Tassi di interesse su mutui e prestiti
L’universo di riferimento è quello dei mutui o prestiti a tasso fisso, a tasso variabile o a rata costante. La scadenza di riferimento per i prestiti è di
5 anni e per i mutui a tasso fisso o a tasso variabile è di 20 o 30 anni.
La selezione delle tipologie di indebitamento viene realizzata sulla base delle previsioni sui tassi d’interesse realizzate dalla Direzione Studi e
Ricerche di Intesa Sanpaolo.
Comunicazione dei potenziali conflitti di interesse
Ai sensi del Regolamento adottato con delibera Consob n. 11971 del 14.05.1999 e successive modificazioni ed integrazioni, Intesa Sanpaolo ha
posto in essere idonei meccanismi organizzativi e amministrativi (information barriers), al fine di prevenire ed evitare conflitti di interesse in
rapporto alle raccomandazioni prodotte. Per maggiori informazioni si rinvia al documento “Policy per studi e ricerche” e all’estratto del “Modello
aziendale per la gestione delle informazioni privilegiate e dei conflitti di interesse” a disposizione sul sito internet di Intesa Sanpaolo
(www.intesasanpaolo.com).
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(b) non è stato e non verrà ricevuto alcun compenso diretto o indiretto in cambio delle opinioni espresse.
Altre indicazioni
Gli analisti citati nel documento sono soci AIAF.
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Intesa Sanpaolo Direzione Studi e Ricerche - Responsabile Gregorio De Felice
Responsabile Retail Research
Paolo Guida
Analista Azionario
Ester Brizzolara
Laura Carozza
Piero Toia
Analista Obbligazionario
Serena Marchesi
Fulvia Risso
Cecilia Barazzetta
Analista Valute e Materie prime
Mario Romani
Editing: Cristina Baiardi
Intesa Sanpaolo – Direzione Studi e Ricerche
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