perizia di stima beni immobili

dott. ing. STEFANOBERTOGLIO
cell 3288664375
fax 030240324L
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[email protected]
via Coflebeato
42 - 25127Brescia
TRIBUNALEDI BRESCIA
SEZIONEFALLIMENTARE
FALLIMENTO
N.6I/f O
DELEGATO:
DOTT.RAFFAELE
DELPORTO
GIUDIGE
CURATORE:
DOTT.STEFANO
LANCELOTTI
PERIZIA
DI STIMABENIIMMOBILI
Brescia,2110512010
dott. ing. STEFANOBERTOGLIO
cefl 3288664375
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PREMESSA
Al sottoscritto,ing. Stefano Bertoglio,con studio in Brescia,via
Collebeato42, iscrittoall'Ordinedegli lngegneridella Provinciadi
Bresciaal n. 3556,incaricato
dal Curatoredel fallimentoin epigrafe,è
il compitodi stimareil beneimmobiledi proprietà
statoassegnato
della
soc¡età
fallitasitoin Comunedi Trenzano.
RELAZIONE
di un appartamento
Trattasidi pienaproprietà
trilocalea pianoterracon
giardino,autorimessa,cantine e due posti auto sita in via dott.
n.38in ComunediTrenzano.
Castigliego
DATICATASTALI
n.38in Trenzano
L'immobile
sitoin viaCastigliego
è censitoal N.C.E.U.
nelclassamento
a seguitodi variazione
de|3110712004
n. 44653J12004
(protocollo
n. 850260352)
in attidal 3110712004
comesegue:
Comunedi Trenzano
foglio9
mapp.59l/ll
pSl cat.C/6
viada denominare
cl 2, mq29
RC€40,44
mapp.59l/14
pS1cat.C/6
viada denominare
cl 1, mq 14
RC€16,63
mapp.59l/15
pS1cat.C/6
viada denominare
cl 1, mq 14
R C €1 6 , 6 3
mapp.59l/16
pT cat.N2cl5, vani4
via da denominare
RC€258,23
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DESCRIZIONE
residenziale
Trattasidi unità immobiliare
a destinazione
sita al piano
chesi sviluppasu due pianifuoriterraed un piano
terradi un fabbricato
complessivamente
da n. 4 unitàabitative(fotografia
interratocost¡tuito
1).
ll fabþricatoè inserito in un complessoresidenzialedi nuova
sito nellafrazioneCossirano
urbanizzazione
costituitoda n.6 palazzine,
prevalentemente
da villettee
del Comunedi Trenzanocaratterizzala
palazzine
a due piani.
un vialettopedonale(fotografia
L'accesso
all'immobile
avvienemediante
2) o attraversoI'accessocarraio(fotografia
3) che conduceal piano
e le cantine.
interrato
ovesonoricavatele autorimesse
si sviluppaal pianoterracon una superficie
L'unitàimmobiliare
lordadi
disbrigo,bagnoe due
circa69,00mq suddivisiin soggiorno-cucina,
è dotatoanchedi un balconedi circa3,20mq
camere;I'appartamento
(fotografie
4, 5, 6,7).
accessibile
da unadellacameramatrimoniale
L'appartamento
trilocale è caratterizzato
da pavimentiin piastrelle,
paretidel bagnorivestitecon piastrelle,serramenti
paretiintonacate,
interniin legno,serramentiesterniin legnoe vetrocamera
con ante,
autonomo
impiantodi riscaldamento
concaldaiaa gas metanoa parete
in alluminio.
ed elementi
radianti
da un'areaesclusiva
in latosud (81 mq circa)
La proprietà
è completata
?
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con recinzione
costituita
da murettoin c.a.sormontato
tenutaa giard¡no
pavimentato
in metallo,camminamento
con autobloccant¡
da ringhiera
e
pavimentata
con piastrelle(fotografia
zonaattiguaall'abitazione
8).
è presenteunacantina(circa13,30mq)confinitureal
Al pianointerrato
(fotografia
in piastrelle
e paretiintonacate)
9) contigua
civile(pavimento
(circa17,5mq) caratterizzata
con pavimentoin battuto
all'autorimessa
in metallo(fotografia
10).Alla
di cemento,paret¡al rusticoe basculante
si può accedereanche mediantela scala
cantinae all'autorimessa
11).
sitain giardino(fotografia
esternadi proprietà
I due postiautoscopedisonopostinellapadeterminaledel corselloal
pianointerrato
(fotografia
12).
pressol'agenzia
registrato
L'immobile
è attualmente
locatoconcontratto
al n. 10646conscadenza
delleentrateufficiodi Brescia2 tl0811212005
e rinnovato
tacitamente
finoal 3011112013.
il 30/1112009
SITUAZIONE
URBANISTICA
L'edificioè stato realizzatoinfo'za del seguenteatto aulorizzativo'.
- concessione
prot.rilascio:6925 del 111112002
edilizian. 7912002-0
protocollo
n. 4787del11107
12002
riferimento
protocollo
n. 6290è statapresentata
agliuffici
lnoltrein data 1210912003
richiesta
di abitabilità.
comunali
PROVENIENZA
notaio Roberto
L'immobileè pervenutoper atto di compravendita
4
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Storpiarep.58548racc.13836del 1311012003.
STIMA
fl criteriodi stima utilizzatoè quellosinteticocomparativoche consiste
in oggettoad altricon sim¡laricaratteristiche
nel raffrontotra l'immobile
(costruttive,
di posizione)
di cui sianonoti i prezzidi
di destinazione,
vendita.
La verificadei valori correntidi mercatoè stata condottatraendo
da:
informazioni
o pubblicazionispecifichequali i bollettinidella Probrixiaagenzia
Mercato
speciale della Camera di Commercio,dell'Osservatorio
(O.M.l.)curatodall'Agenzia
del Territorioe del Consulente
lmmobiliare
de ll Sole24 ore:
lmmobiliare
. agentiedagenzie
immobiliari
operanti
sullapiazzadiTrenzano;
. impresee societàimmobiliari
operantisu piaz.a.
ln baseai prezzidi mercatonellazona,tenutocontodelladimensione,
del gradodi finiturae vetustàè possibileformulareil
dell'ubicazione,
giudiziodi stimabasatosull'attribuzione
di coefficienti
di trasformazione
ai vari localiin mododa ottenereuna superficietotaleequivalente
da
pervaloriunitaridifferenziati
peresposizione;
talicoefficienti
moltiplicare
sono stati definitisullabase delle indicazioni
contenutenel bollettino
Probrixia,
in particolare:
immobiliare
percantina
coefficiente
di trasformazione
50%
5
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perg¡ardino:
coeffic¡ente
di trasformazione
pariall'appartamento
superficie
10o/o
superficie
eccedente
5%
coefficientedi trasformazioneper balconi
50o/o
ottenendocosì la seguentesuperficiecommerciale:
localial pianoterra
69,00mqx 100% =
balcone
3,20mq x 50%
=
1 , 6m q +
cantina
13,30mqx 50%
=
6,65 mq +
69,00mq +
giardino
69,00mqx 10%
=
6,90 mq +
giardino
(81,00mq- 69,00mq)x 5%
=
0,60mq =
totalesuperficie
commerciale
=
84,75mq
paria 1.150,00
Considerando
unvaloreunitar¡o
€/mqsi ottiene:
stimaappartamento:
84,75mq x 1.150,00
€/mq
=
97.462,50
€
a cuivannosommatii seguentivaloristimatiacorpoper:
- autorimessa:
=
15.000,00
€
- n. 2 postiauto:
=
10.000.00
€
totale
122.465,00
€
arrotondato
a:
125.000,00
€
A questovaloresi reputaopportunoapplicareuna riduzionepari a
15.000,00€ per la presenzadi un contrattodi locazionein essere
quindiunastimaparia:
ottenendo
VALOREIMMOBILE
lN TRENZANO:
€ 110.000.00
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ELEMENTIUTILIPER L'I.C.I.
si ottiene:
ln baseallerenditecatastali
Rc € 127,56
catci6,
valorecatastale:
catN2,
RC€258,23x 100
= Ç 25.823,00+
catC/6,
RC€ 40,44x 100
=f
+
4.044,00
catC/6,
RC€ 16,63x 100
=f
+
1.663,00
catC/6,
RC€ 16,63x 100
=€
=
1.663.00
totale
€ 33.193,00
x
1 , 0 5=
aumentodel5o/o
ai fini l.C.l.
v a l o r ea i fi n il .C .l .
=f
34.852,65
SITUAZIONE
IPOTECARIA
Con visureeffettuatepressola Conservatoria
dei RR.ll di Bresciacon
al 0910412010,
si è acceñatoche I'immobileè gravato
aggiornamento
da:
1) ipotecavolontariadi € 255.600.00
a favoredi San Paololmi
quota capitale€
SPA iscritta il 22fl02003 n. 51374112526
127.800,00
durata30 anni,2 mesi,29 giorni;
2) ipotecaleqaledi € 27.012.06
a favoredi EquitaliaEsatriSPA
quotacapitale€ 13.506,03
n. 28171649
iscrittatl 2510112010
gravasolo su mappale591111,
mappale591114e mappale
591115.
7
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Brescia,21 maggio2010
allegato2 immagine
satellitare
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allegato4 estrattomappa
allegato5 planimetrie
catastali
allegato6 concessioni
edilizie
allegato7 richiestacertificatoabitabilità
allegatoI atto di compravendita
allegato9 contrattodi locazione
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