- Prometeia

Building a Long Term
Real Estate Investment
ovvero
Come ottenere redditi stabili
da investimenti immobiliari
anche in periodi di crisi
Matteo Bosco
Country Head
Vittorio Annoni
Head of Investment Management
Aberdeen Asset Management
Agenda
Scenario Economico
Mercato Immobiliare
Gestione del rischio
Investimento immobiliare
Appendice
• Aberdeen Asset Management
• Contatti
• Disclaimer
2
Scenario Economico - Stime di crescita
Crescita del PIL 2010/11 da Fondo Monetario Internazionale
Oltre 5%
Tra 3% e 5%
Tra 1% e 3%
Sotto 1%
Dati insufficienti
Fonte: IMF staff estimates, % per annum, as at Apr 2010.
3
Scenario Economico – Ripresa?
I leading indicators evidenziano nel breve un’inversione nella crescita della produzione
industriale
Fonte: Thomson Reuters Datastream 30 Marzo 2011
4
Scenario Economico – Inflazione
The CRB index (corretto per l’inflazione) indica il permanere di pressioni inflazionistiche
Fonte: Thomson Reuters Datastream 30 Marzo 2011
5
Scenario Economico – Rischi governativi!
General Government Debt (% GDP) vs Government Balance (% GDP)
Eurozone
Asia
LatAm
CEEMEA
Japan
160%
Gross General Government Debt for 2010 (% of GDP)
G10
Japan's Govt.
Debt is 225%
Lebanon
140%
Risk Increases
120%
Italy
Ireland
100%
60%
Belgium
US
Iceland
80%
Greece
Eurozone
France
Hungary
Austria
Portugal
UK
Germany
India
Spain
40%
20%
Egypt Israel
Malta
Canada
Philippines
Netherlands
Malaysia
Argentina
Latvia
Poland
Brazil
Turkey Taiwan
Cyprus
Sweden
Switzerland
Lithuania
Slovenia
FinlandColombia
Croatia
Slovakia
Czech
Korea
Denmark Thailand
New Zealand
Mexico
Peru
South Africa
China
Ukraine Romania
Ecuador
Indonesia
Australia
Venezuela Luxembourg Estonia
Russia
Chile
Kazakhstan
Maastricht Criteria
Norway
Saudi Arabia
0%
-13%
-11%
-9%
-7%
-5%
-3%
-1%
1%
3%
5%
7%
General Government Balance for 2010 (% of GDP)
Fonte: Moody's database, Fitch database, RBS, Giugno 10
6
Scenario Economico - Real Estate
Vacancy rates del mercato uffici, var. % dalla media storica
10%
USA
Asian crisis
Asia
Eurozone
8%
6%
4%
2%
0%
-2%
-4%
-6%
-8%
European exchange
rate crisis
Credit crisis
begins
TMT bust
-10%
1990Q3
1992Q3
1994Q3
1996Q3
1998Q3
2000Q3
2002Q3
2004Q3
2006Q3
2008Q3
2010Q3
Fonte: PPR, PMA, Jones Lang LaSalle, Aberdeen Asset Management calculations :Novembre 2010
7
Scenario Economico – Real Estate!
Eurozone real capital values
Eurozone real rental values
Previous peak in values: 1991 Q1
Peak in values for this cycle: 2007 Q3
100
Peak in values for this cycle: 2008 Q2
100
Renttal value index (market peak = 100)
Capital value index (market peak = 100)
Previous peak in values: 1991 Q4
95
90
85
80
75
70
65
60
95
90
85
80
75
70
65
55
1
5
9
13
17
21
25
Quarters
1
5
9
13
17
21
25
Quarters
Fonte: Aberdeen Asset Management, Reuters Ecowin: Novembre 2010
8
29
Mercato Immobiliare - Rendimento
Rendimenti Attesi – Eurozona 7.4% annuo
Portugal
3.6
Greece
3.8
Hungary
5.5
Ireland
5.7
Spain
5.9
Switzerland
6.1
Italy
6.4
Czech Republic
6.6
Netherlands
7.2
Eurozone
7.4
Finland
7.6
UK (IPD)
7.7
Denmark
7.7
Germany
7.7
Belgium
7.7
Sweden
7.8
France
8.2
Norway
8.3
0
2
4
6
8
10
12
Fonte: Aberdeen Asset Management: Novembre 2010
9
Mercato Immobiliare - Rendimento
Rendimenti Annui Attesi – Office e Retail nell’Eurozona
10
9
8
7
6
5
4
3
2
1
0
10
Norway Retail
France Office
Belgium Retail
UK Office
Finland Retail
UK Industrial
France Retail
Poland Retail
Norway Office
Sweden Office
Germany Retail
Denmark Office
Germany Office
Sweden Retail
Denmark Retail
Poland Office
Finland Office
Sweden Industrial
Eurozone Office
Eurozone Retail
Netherlands Retail
Belgium Office
Italy Retail
Finland Industrial
UK Retail
Belgium Industrial
Germany Industrial
Norway Industrial
Netherlands Office
Netherlands Ind
Spain Office
Eurozone ind
France Industrial
Ireland Office
Spain Retail
Italy Office
Ireland Retail
Greece Office
Portugal Office
Fonte: Aberdeen Asset Management: Novembre 2010
Mercato Immobiliare - Stabilizzatore
Frontiera efficiente e Real Estate
Fonte: Joseph Pagliari, Northwestern University 2006
11
Mercato Immobiliare - Ottimizzatore
Prospettive a lungo termine – Commercial Real Estate versus altre Asset Class
Fonte: S&P, Barclay’s, NCREIF, FRB
12
Gestione del Rischio
Elementi di rischio e di contribuzione alla performance - Esempio Illustrativo
22
20
Opportunistic
18
Mis-pricing
16
Value Added
Return
14
12
Re-pricing
10
Active management
Core
8
Leverage
6
Capital growth
4
2
Income return
0
3-6
6 - 12
12 - 16
14 - 17
15 - 20
17 - 30
18 - 35
Risk
Profilo rischio/rendimento in funzione della propensione al rischio dell’investitore
Fonte: Aberdeen Asset Management
13
Gestione del Rischio
%
25
20
Specific risk
Risk
15
10
Systematic risk
5
0
1
3
5
7
9
11
13
15
17
19
21
23
25
27
29
31
33
35
37
39
41
43
Number of assets
La diversificazione di portafoglio riduce il rischio (come per ogni asset class)
La selezione qualitativa degli immobili è alla base della riduzione del rischio specifico
14
Investimento Immobiliare - Processo
Previsione
Forecasts
e
and
relativa
relative
valutazione
pricing
Strategia di
Investment
strategy
investimento
Piano di
Investment
investimento
plan
Review
Esame
Allocation
Selection
Management
Asset
Selezione
selection
immobili
Transactions
Transazioni
Rapporti
Tenant con
Irelationship
conduttori
Asset
management
Che cosa fa la differenza?
Effettiva gestione internazionale
Presenza in loco
Capacità di ricerca
Capacità di individuare gli
investimenti giusti
Competenze chiave di asset
management interne
Piani di investimento
• Individuazione strategica
degli obiettivi
• Hold/Sell Analysis singoli
immobili
15
Investimento Immobiliare - Processo
Mercati Finanziari
I fondi e le gestioni
rappresentano il mercato degli
asset managers
Le proprietà nei fondi
raprresentano il mercato per i
property managers
Fondi e Mandati di
Gestione
Transazioni
Fund e Portfolio
Management
Immobili
Affitti
Asset Management
Spazi
Property Management
Prodotti e Servizi
Asset Manager
Operating center management
-Gestione diretta degli immobili
-Gestione tramite fondi
-Gestione tramite fondi di fondi
-Analisi di mercato
-Analisi dell’investimento
-Gestione dell’investimento
-Ottimizzazione Merchandising Mix
-Marketing Plan
-Pianificazione delle manutenzioni
-Gestione Tenancy
-Monitoring e Reporting
16
Investimento Immobiliare – Business Case
Foiano della Chiana – “Valdichiana Outlet Centre”
Nome
Paese / città
Affitto medio 2011-2015
Tipo di edificio
Finiture
Area commerciale
Terreno
Parcheggio
“Valdichiana Outlet Village”
Foiano della Chiana, Toscana, Italia
circa € 10 milioni
Factory Outlet Centre
Completato nel 2007, nuova costruzione
moderna e attraente, chiara
differenziazione dagli altri FOC‘s
26,322 m²
156,848 m²
circa 4,000 parcheggi esterni
Locazione
95%
(circa 110 negozi)
Conduttori
Negozi affittati a brand molto noti
Property manager
Gruppo Stilo
17
Investimento Immobiliare – Business Case
L’attività di “Operating center management” finalizzata all’incremento della capacità dell’Outlet di creare
valore per la proprietà deve essere focalizzata sui seguenti aspetti:
Ottimizzazione
Merchandising
Mix
Marketing Plan
-Identificazione del mix ottimale tipologie merceologiche - brands target
-Pianificazione delle attività di commercializzazione degli spazi
-Definizione mirata dei piani di marketing per la promozione dell’Outlet e la
fidelizzazzione della clientela
-Corretta quantificazione dei relativi budget commerciali
Pianficazione
manutenzioni
-Analisi, previsione e pianificazione pluriennale dei costi relativi alle attività di
manutenzione ordinaria e straordinaria dell’immobile
-Maggiore efficienza del processo di spesa unitamente al mantenimento e
accrescimento del livello qualitativo degli spazi da locare e degli spazi comuni
-Gestione delle facilities all’interno dell’Outlet
Gestione
Tenancy
Monitoring e
Reporting
-Gestione dei rapporti con gli affittuari degli spazi di vendita, tramite un team
dedicato di risorse professionali e qualificate
-Monitoraggio continuo della performance dell’Outlet (Affluenza)
-Reporting periodico analizzando i profili di sostenibilità economico-finanziaria
degli operatori
18
Cosa ci siamo detti:
Scenario economico caratterizzato da tassi di crescita variegati, timori
inflazionistici, produzione industriale instabile e rischi governativi elevati
Interessanti opportunità nell’immobiliare caratterizzato da:
• Vacancy Rates ai massimi
• Valutazioni maggiormente stabili rispetto alle precedenti crisi
Investimento immobiliare
• Diversificazione di portafoglio e miglior profilo rischio-rendimento
• Dividendi regolari
• Rendimenti attesi in Eurozona: 7.4% annuo
Indipendenza, selezione e gestione qualitativa sono alla base della
diversificazione del rischio e della creazione di valore
Cosa fanno gli altri? Un esempio.
19
Cosa fa CAIPERS
Policy d’investimento del 19.4.2010, caratteristiche principali
Obiettivi strategici
• Diversificazione al portafoglio globale
• Generazione di rendimenti ponderati per il rischio interessanti
• Copertura contro l’inflazione
Classi di rischio: Core, Value Add (VA) e Opportunistica (O)
Limiti di investimento:
• Rischio: Core: 20-80%, VA: 10-60%, O 10-40%
• Geografico:
Mercati sviluppati
75-100%, (US 40-90%)
Emergenti
0-20%
Frontier Markets
0-5%
• Settore: 35% per ogni settore tra Uffici, Retail, Industriale…
• Titoli: 25%
Leva: Core 45%, VA 65%, O 75%, complessivo 60%
Servizio del debito: Core 1.5 volte, VA e O nessun limite
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