LE RESPONSABILITÀ DELL`AMMINISTRATORE

Novembre 2013
Morosità in condominio
A cura di: Avv. Salvatore Chiacchio – Unioncasa
1.Cosa si intende per riscuotere i contributi?
2. Cosa succede se un condomino non provvede al pagamento?
3. Cosa deve fare l’amministratore se a seguito della notifica del decreto ingiuntivo il
condomino moroso non provvede al pagamento?
4. L’amministratore deve attendere sei mesi prima di intraprendere l’azione contro il
condomino moroso?
5. Cosa avviene se l’amministrare non provvede a promuovere il recupero dei crediti entro
sei mesi dalla chiusura dell’esercizio?
6. L’assemblea può esonerare l’amministratore dal promuovere iniziative giudiziarie volte
al recupero coatto del credito condominiale?
7. L’amministratore, nel caso di morosità protratta per oltre un semestre, ha il potere di
sospendere l’erogazione al condomino moroso di quei servizi che possono essere goduti
separatamente. In questo caso l’amministratore ha bisogno di un’autorizzazione da parte
dell’assemblea?
8. Quali sono i criteri e limiti a cui l’amministratore dovrà attenersi in caso di sospensione
dei servizi comuni?
9. L’amministratore è obbligato a comunicare i nominativi dei morosi ai creditori del
condominio?
10. Quali sono le conseguenze in caso di mancata presentazione della polizza per la
responsabilità civile richiesta dall’assemblea ?
11. Cosa vuol dire che i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola
con i pagamenti se non dopo l’escussione degli altri condomini morosi?
12. Qual è il diritto del condomino puntuale nei pagamenti nei confronti dei condomini
morosi ?
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1. Cosa si intende per riscuotere i contributi?
L’amministratore, in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, richiede il pagamento
ai singoli condomini dei contributi necessari per il versamento delle spese volte alla conservazione
dei beni comuni ovvero per l’erogazione dei servizi nell’interesse di tutti. I singoli condomini
dovranno far fronte al pagamento nei tempi e nei modi stabiliti dall’assemblea stessa, ciascuno in
base alla propria quota.
2. Cosa succede se un condomino non provvede al pagamento?
L’amministratore può agire, ai sensi del primo comma dell’articolo 63 delle disposizioni per
l’attuazione del codice civile, mediante decreto ingiuntivo, immediatamente esecutivo, senza
bisogno di autorizzazione assembleare (diversamente da quanto stabilito prima dell’entrata in
vigore della riforma del condominio). È infatti sufficiente che l’assemblea abbia approvato la
ripartizione delle spese o, nel caso di lavori straordinari, abbia approvato la realizzazione degli
stessi e il relativo preventivo di spesa.
3. Cosa deve fare l’amministratore se a seguito della notifica del decreto ingiuntivo il condomino
moroso non provvede al pagamento?
In questo caso l’amministratore dovrà dar corso all’azione esecutiva che può consistere nel
pignoramento e successiva vendita all’asta dei beni mobili del debitore (ad esempio beni di
arredamento presenti nell’appartamento), fino a giungere – nei casi di elevata morosità – al
pignoramento immobiliare dell’unità del condomino moroso.
4. L’amministratore deve attendere sei mesi prima di intraprendere l’azione contro il condomino
moroso?
Il termine di sei mesi dalla chiusura dell’esercizio, nel quale il credito esigibile è compreso, è da
intendersi come termine massimo. Infatti, nulla vieta all’amministratore di dare inizio alla procedura
di recupero subito dopo la chiusura della gestione, previa approvazione da parte dell’assemblea
del rendiconto di gestione e del preventivo di spese per l’esercizio successivo.
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5. Cosa avviene se l’amministrare non provvede a promuovere il recupero dei crediti entro sei mesi
dalla chiusura dell’esercizio?
L’inutile decorso dei sei mesi non produce alcun effetto negativo, infatti, il debito non si prescrive.
L’amministratore si espone però al rischio di revoca dall’incarico e alla richiesta di risarcimento dei
danni da parte del condominio o dei singoli condomini che restano pregiudicati
dall’inadempimento.
6. L’assemblea può esonerare l’amministratore dal promuovere iniziative giudiziarie volte al
recupero coatto del credito condominiale?
L’assemblea chiamata a deliberare sul rendiconto può dispensare, con la medesima maggioranza,
l’amministratore dal promuovere azioni giudiziarie volte al recupero della morosità nel termine di
sei mesi, previsto dalla legge. La dispensa può riguardare o casi specifici o disporre di procedere
giudizialmente solo verso morosi al di sopra di un certo importo, prevedendo di agire solo con
diffide scritte per importi minori.
7. L’amministratore, nel caso di morosità protratta per oltre un semestre, ha il potere di sospendere
l’erogazione al condomino moroso di quei servizi che possono essere goduti separatamente. In
questo caso l’amministratore ha bisogno di un’autorizzazione da parte dell’assemblea?
No, infatti si tratta di un potere che può esercitare in via autonoma e discrezionale,
indipendentemente da una specifica previsione regolamentare (come previsto prima dell’entrata in
vigore della riforma del condominio).
8. Quali sono i criteri e i limiti a cui l’amministratore dovrà attenersi in caso di sospensione dei
servizi comuni?
L’amministratore potrà attuare la sospensione di quei servizi che non ledono il diritto alla salute,
all’incolumità e integrità fisica del condomino moroso, nel rispetto dei suoi diritti fondamentali di
persona umana. Il condomino moroso colpito da questa azione ha comunque facoltà di rivolgersi
all’autorità giudiziaria.
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9. L’amministratore è obbligato a comunicare i nominativi dei morosi ai creditori del condominio?
Sì e l’eventuale sua inerzia è sanzionabile. L’amministratore non è invece tenuto a fornire al
creditore i dati dei condomini in regola con i pagamenti.
10. Quali sono le conseguenze in caso di mancata presentazione della polizza per la responsabilità
civile richiesta dall’assemblea?
La mancata presentazione della polizza per la responsabilità civile, richiesta dall’assemblea, non è
stata elevata dalla Riforma del condominio a motivo di nullità della nomina dell’amministratore, né
causa tipica di sua revoca, essendo comunque salva la regolare costituzione del rapporto di
amministrazione.
11. Cosa vuol dire che i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i
pagamenti se non dopo l’escussione degli altri condomini morosi?
Vuol dire che in capo ai condomini che hanno pagato regolarmente le loro quote è configurabile
solo un’obbligazione sussidiaria ed eventuale avente ad oggetto le sole somme dovute dai morosi.
Il creditore potrà rivalersi sui condomini in regola con i pagamenti solo dopo aver agito in modo
non fruttuoso nei confronti dei condomini morosi.
12. Qual è il diritto dei condomini puntuali nei pagamenti nei confronti dei condomini morosi?
I condomini che hanno sostenuto le ulteriori spese a causa del mancato pagamento da parte del
condomino moroso avranno il diritto di regresso nei confronti del condomino moroso quindi
acquisiscono i medesimi diritti che aveva il creditore principale ormai soddisfatto. Sostanzialmente
diventano loro i nuovi creditori nei confronti del condomino moroso.
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