IL MERCATO DELLE VIE DELLO SHOPPING AI

IL MERCATO DELLE VIE DELLO SHOPPING AI "TEMPI" DEI SALDI
Focus su Milano, Torino, Firenze, Roma, Napoli e Palermo
Sono iniziati i saldi e sono numerose le persone che affollano le strade dello shopping alla ricerca
dell’affare. Secondo Confesercenti quasi 7 italiani su 10 faranno acquisti in occasione dei saldi estivi, la
stima della spesa complessiva prevista si aggira intorno ai 4 miliardi, inducendo un’inversione di tendenza
dopo anni di diminuzione dei fatturati che ha determinato la chiusura di numerose attività commerciali. Gli
effetti si sono fatti sentire anche sul mercato dei locali commerciali che negli ultimi anni hanno registrato
prezzi e canoni di locazione in calo. Dei segnali di cambiamento si sono registratati nei primi tre mesi del
2014 durante i quali si è finalmente visto un segno positivo davanti alle compravendite: +4,7%. Ma chi
acquista locali commerciali? Quasi sempre sono investitori oppure imprenditori che hanno un’attività ben
avviata, a differenza di coloro che muovono i primi passi che optano, invece, per la locazione. A spingere
gli investitori sono soprattutto i rendimenti che si possono ottenere da una locazione commerciale e che
sono ben più elevati rispetto a quelli che si ottengono affittando un immobile di tipo residenziale. A
seconda che l’immobile sia posizionato in vie di passaggio o non di passaggio o in zone centrali o meno
centrali i rendimenti cambiano. In genere nelle zone centrali i rendimenti sono più bassi a causa dei prezzi
più elevati degli immobili ma è vero anche che il rischio che l’immobile sia sfitto è più basso. Al contrario
nelle zone meno centrali i rendimenti sono più alti perché i costi sono più contenuti ma è anche vero che
c’è un rischio maggiore legato ad una più elevata probabilità di turn over. I rendimenti dei locali
commerciali nelle vie di passaggio vedono livelli più elevati a Firenze (10,4%), seguita da Milano (8,5%).
Nelle vie non di passaggio i rendimenti più elevati si registrano a Roma (8,9%) e Napoli (8,8%). I locali ad
uso commerciale hanno registrato una contrazione dei prezzi del 5,2% per le soluzioni posizionate in via di
passaggio e del 5,1% per quelle posizionate in via non di passaggio. Sul mercato delle locazioni il ribasso è
stato rispettivamente del 4,7% e del 4,3%. Su questo segmento di mercato si segnala ancora una buona
domanda da parte degli investitori che mirano a rendimenti che possono andare dall’8 al 10% a seconda
della rischiosità dell’investimento. Tengono le attività legate al mondo della ristorazione, anche se l’offerta
sul mercato non sempre riesce a soddisfarla per carenza di immobili dotati di canna fumaria. La domanda è
sempre alta per le soluzioni posizionate in vie di passaggio, anche se si riscontrano dei casi di locali vuoti
tranne nelle high street delle grandi città che vedono in prima fila i grandi marchi. Nelle grandi città si
segnala la richiesta di spazi medi per l’apertura di supermercati di vicinato, che si diffondono sempre di più.
Sulle strade non di passaggio si nota un più alto livello di vacancy e gli immobili presenti sono destinati
all’insediamento di attività di servizi. La metratura media di coloro che hanno preso in affitto un locale
commerciale è compresa tra 26 e 75 mq. I tempi di locazione dei negozi sono intorno a 189 gg.
MILANO
A Milano il fermento per l’Expo fa prevedere un aumento dei volumi di vendita per tutte le attività che
gravitano nell’area dell’esposizione. Forte l'attrattiva per il settore della ristorazione nelle zone più
centrali di Milano (Quadrilatero, Cordusio, Cairoli e Brera). In crescita anche l’interesse degli investitori
stranieri per l’acquisto di alberghi. Per lo più si cercano soluzioni con canna fumaria, posizionate sulle vie
commerciali e non necessariamente centrali. I locali commerciali che disponibili non vengono occupati
immediatamente da altre attività, soprattutto se sono posizionati in vie non soggette ad alto transito. Da
segnalare l’aumento dell’apertura di supermercati di quartiere appartenenti a importanti catene della GDO.
Sempre più spesso la disponibilità di spazi vuoti non interessa più soltanto le zone con poco passaggio
commerciale ma anche le più importanti arterie, dove oggi è facile trovare degli spazi senza dover pagare
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
la “buonuscita”, onere che in passato si sosteneva per posizionarsi in location interessanti. Le zone più
ambite restano quelle a ridosso dei Navigli, Piazza XXIV Maggio, Corso di Porta Ticinese e Corso San
Gottardo, che per il forte passaggio prevalentemente serale sono richieste da coloro che intendono
svolgere una attività nel campo della ristorazione. Resta costante la richiesta di spazi intorno ai 50 mq da
parte di chi vuole avviare attività di ristorazione take away: la ricerca è estesa a tutte le zone di Milano e la
capacità di spesa oscilla tra 200 e 350 euro al mq annuo. Requisito indispensabile è l’esistenza della canna
fumaria o della possibilità di poterne installare una.
TORINO
I locali commerciali più costosi sono quelli che sorgono nel cuore della città, in via Roma, via Lagrange, via
Carlo Alberto e limitrofe, dove le quotazioni possono superare i 10 mila € al mq. Sempre in queste zone i
canoni di locazione annui sono di 240 € al mq. Buona la domanda anche nelle zone di Crocetta, Vanchiglia
e del nuovo polo universitario, denominato Ex-Italgas e situato tra Lungo Dora Siena e Corso Regina
Margherita. Tengono le attività legate alla ristorazione e ultimamente anche quelle per la cura degli
animali. In difficoltà l’abbigliamento a meno che non siano grandi marchi.
Continua la discesa dei valori per i negozi situati in vie non di passaggio dove, salvo prezzi particolarmente
convenienti, in questo momento si vende e si affitta molto poco. Alcuni investitori ne approfittano per
trasformare i locali commerciali in appartamenti da destinare soprattutto alla locazione per studenti.
Attese di rivalutazione per il quartiere di Barriera di Milano in seguito al completamento della “Spina” di
Torino, un intervento di riqualificazione lungo la vecchia ferrovia Torino Milano che sarà interrata. In
superficie, sull’area recuperata, sorgeranno molti locali commerciali per i quali si registrano già delle
richieste.
FIRENZE
Le vie più commerciali sono le direttrici monumentali, quelle che garantiscono il passaggio dei turisti
(sette milioni di turisti all’anno transitano per il centro storico della città toscana): piazza della Repubblica,
via Calzaiuoli, via Roma, piazza della Signoria, via Tornabuoni sono le strade a cui si interessano soprattutto
i marchi più importanti e dove, per insediarsi, occorre pagare cospicue buonuscite.
Molto richieste anche le strade che partono dalle Porte più importanti di Firenze (piazza Beccaria, Porta
Romana, piazza della Libertà, Porta al Prato ecec) e che consentono l’accesso al centro. Anche in questo
caso si tratta di zone ad alto passaggio pedonale perché non è consentito l’accesso automobilistico. Le
quotazioni di un locale commerciale in quest’area sono di 4000 € al mq per salire a valori molto più elevati
quanto più ci si avvicina al cuore storico della città. Le location top infatti sono via Tornabuoni, piazza della
Repubblica, via Calzaiuoli.
Al di fuori delle porte, il mercato dei locali commerciali è in difficoltà: ci sono numerose botteghe
artigiane ormai vuote.
ROMA
Tra le vie di passaggio più richieste ci sono via Conca d’oro, via Ugo Ojetti, viale Libia, viale Eritrea, corso
Trieste e viale Regina Margherita. Le quotazioni più elevate si registrano su viale Regina Margherita (35 € al
mq annuo per gli affitti e 7000-8000 € al mq per le compravendite).
Altre vie ambite sono via Prenestina, via Malatesta, via di Acqua Bullicante, dove però c’è poca offerta di
locali commerciali sia in vendita e sia in acquisto. Un negozio in “via di passaggio” ha un valore medio di
3000 € al mq, 1100 € al mq quello posizionato in “via non di passaggio”. Sulle locazioni i canoni sono
rispettivamente di 35 € al mq al mese e di 15 € al mq al mese.
All’Eur le strade che destano maggiore interesse sono viale Beethoven, viale Europa e viale Americhe dove
comunque si registra un turn over molto alto. Resistono solo le attività storiche, quelle specializzate e
quelle legate al bar e alla ristorazione. All’Eur sulle vie di passaggio c’è un canone medio annuo di 380 €,
20 € in meno sulla circonvallazione Ostiense.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
NAPOLI
Le strade più commerciali sono corso Garibaldi, piazza Garibaldi, corso Umberto, via Foria, via Chiaia e
via Roma. Si tratta di aree commerciali dove si concentrano prevalentemente negozi di abbigliamento,
scarpe e accessori. Su corso Umberto e via Chiaia si registrano canoni di 720 € al mq annuo, quotazioni
leggermente inferiori per corso Garibaldi e piazza Garibaldi, mentre è più esclusiva l’area di via Roma
dove si arriva a pagare 1000 € al mq annuo.
Soccavo ha risentito delle problematiche legate alla situazione socio-economica generale evidenziando
ribassi dei prezzi e dei canoni. Posillipo è un quartiere ad alta densità abitativa e residenziale, nonostante i
prezzi siano più accessibili (4000-5000 € al mq), le transazioni commerciali sono difficili. Fuorigrotta è una
zona molto popolare, dove però sono presenti marchi importanti e di qualità, situati quasi esclusivamente
nelle due strade principali, viale di Augusto e via Leopardi. La parte di viale di Augusto dove si trovano
alcuni istituti di credito è tra le più rinomate del quartiere; qui ci sono locali storici che costano 7000 € al
mq, a fronte di una media 5000 € al mq. Importante anche il tratto di via Leopardi nei pressi della Ferrovia
Cumana, che presenta quotazioni fino a 10 mila € al mq, perché è una zona di notevole passaggio; la parte
centrale ospita pochi marchi, pertanto il prezzo scende a 5500 € al mq, fino a toccare valori di 4000-4500 €
al mq nella zona tra la tangenziale e lo Stadio San Paolo. La collina del Vomero, zona pedonale, è ad alta
concentrazione commerciale; lo è ancor di più Via Scarlatti, nonostante l'area pedonale abbia dimensioni
più ridotte: nei tratti più importanti i prezzi raggiungono 15 mila € al mq, in quelli meno rinomati si scende
a 8 mila €, mentre per l’affitto si devono mettere in conto 1700 € al mq annuo. Da segnalare che sempre
più spesso l’attenzione degli investitori e degli imprenditori si sta spostando verso il Vomero Alto,
nell’area dei Colli Aminei, un tempo poco richiesta dal punto di vista commerciale ma oggi molto
apprezzata perché competitiva dal punto di vista dei valori: in questa zona un negozio da 30 mq si
acquista con una spesa massima di 5000-6000 € al mq ed il canone di locazione non supera 350 € al mq
annuo. In zona Vomero nel 2013 alcune attività storiche hanno cessato la loro attività.
PALERMO
Nel capoluogo siciliano si sta verificando un cambiamento radicale: storiche aziende (grandi e piccole)
palermitane hanno chiuso o sono in sofferenza, mentre nuove attività e nuove tipologie di immobili
(grossi centri commerciali) avanzano. Numerose aziende abbandonano il centro città (ad oggi, per
esempio, nella centralissima Via Roma ci sono molti locali commerciali vuoti) per spostarsi nei centri
commerciali sorti nelle periferie. In centro resistono bene le attività di ristorazione e i marchi di
abbigliamento più rinomati, mentre le aziende in franchising investono nei centri commerciali.
Via Ruggero Settimo è una delle strade più importanti di Palermo, dove si sono insediati i più famosi marchi
di moda. I canoni di locazione possono arrivare anche a 500 € al mq annuo.
Il mercato immobiliare di Palermo potrebbe avere degli effetti in seguito alla fine dei lavori della nuova
linea metropolitana (che collega via LaMalfa con Brancaccio passando per il centro) e del nuovo sistema
tram, che collegherà molto più facilmente il centro con le periferie. Molte tipologie di immobili soffrono per
la presenza di questi cantieri che limitano l’afflusso di clienti. Al termine dei lavori molte zone della città
potrebbero rivalutarsi e di conseguenza anche gli immobili qui situati.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa