Investimenti immobiliari Alberto Bertoni

Investimenti immobiliari
Alberto Bertoni
Investimenti immobiliari
(OIC 16)
I fabbricati che non costituiscono beni strumentali per l’esercizio
dell’attività d’impresa sono valutati al costo e possono non essere
ammortizzati.
Alberto Bertoni
2
Investimenti immobiliari
(IAS 40)
L’investimento immobiliare è una proprietà immobiliare (terreno o
fabbricato, o entrambi) posseduta (dal proprietario o dal locatario
tramite un contratto di leasing finanziario) al fine di conseguire
canoni di locazione o per l’apprezzamento del capitale investito, o
per entrambi i motivi.
Esempi di investimenti immobiliari indicati dallo IAS 40, sono:
- terreni posseduti per un apprezzamento a lungo termine del
capitale investito;
- terreni il cui utilizzo futuro non e stato ancora determinato;
- immobili di proprietà (o posseduti tramite un contratto di leasing
finanziario) e dati in locazione (non finanziaria);
- immobili sfitti ma destinati ad essere locati a terzi.
Alberto Bertoni
3
Investimenti immobiliari
E’ necessaria una valutazione soggettiva per determinare se un
immobile si qualifica come investimento immobiliare, come si evince
dai casi che seguono:
- Immobile destinato ad essere impiegato in parte nella produzione o
nella fornitura di beni e servizi ed in parte come investimento
immobiliare: l’impresa contabilizza le diverse parti in modo distinto; se non è
possibile operare la distinzione fra le parti, è necessario osservare quale è la
destinazione più rilevante
-
Immobile al cui locatario l’impresa fornisce servizi: se i servizi forniti agli
occupanti dell’immobile sono significativi, l’edificio deve essere considerato un bene
strumentale alla fornitura di servizi (hotel di proprietà dell’impresa)
- Immobile qualificabile sia come bene strumentale che non, a
seconda del bilancio di riferimento: immobile di proprietà di una società del
gruppo che lo affitta ad altra società del gruppo; in questa ipotesi, l’immobile si
qualifica nel bilancio d’esercizio della società locatrice come un investimento
immobiliare, mentre nel bilancio consolidato costituisce un bene strumentale in quanto
utilizzato dalla società proprietaria nella prospettiva del gruppo.
Alberto Bertoni
4
La valutazione degli investimenti immobiliari
Inizialmente, gli investimenti immobiliari devono essere iscritti al
costo che comprende il prezzo di acquisto e qualsiasi spesa
direttamente attribuibile all’investimento.
Successivamente all’iscrizione iniziale, l’impresa può scegliere la
contabilizzazione al fair value o al costo.
Il modello del fair value previsto per gli investimenti immobiliari
presenta, due aspetti peculiari che lo distinguono dall’omologo
modello considerato per gli immobili, impianti e macchinari:
- la variazione del fair value dell’investimento immobiliare deve
essere contabilizzata come componente positivo o negativo di
reddito dell’esercizio in cui si è verificata (par. 35);
- l’immobile non deve essere ammortizzato.
L’intera classe degli investimenti immobiliari deve essere valutata
secondo la stessa modalità di valutazione: fair value o costo
Alberto Bertoni
5
Rappresentazione nel conto economico dell’investimento
immobiliare secondo il modello del fair value
Conto economico (secondo il modello del fair value)
• Costi manutenzioni e riparazioni
per investimenti immobiliari
• Diminuzioni di valore investimenti
immobiliari valutati a fair value
• Ricavi per canoni di locazione
• Incrementi di valore investimenti
immobiliari valutati a fair value
Si riflette così nel modo più appropriato il fine dell’investimento: conseguire
canoni di locazione e incrementare il capitale investito.
Ai ricavi è corretto non correlare le quote di ammortamento dell’immobile, ma
solo i costi per le manutenzioni e riparazioni sostenuti nell’esercizio, costi che
consentono di trarre dall’investimento immobiliare i benefici economici ad
esso associati.
Alberto Bertoni
6
Rappresentazione nel conto economico dell’investimento
immobiliare secondo il modello del costo
Conto economico (secondo il modello del costo)
• Costi manutenzioni e riparazioni
per investimenti immobiliari
• Ammortamento investimenti
immobiliari
• Ricavi per canoni di locazione
Il conto economico che risulta applicando il modello del costo non rappresenta
propriamente gli aspetti economici che caratterizzano l’operazione; optare per
questa forma di contabilizzazione dell’investimento immobiliare significa, in
pratica, rinunciare ad una corretta rappresentazione dell’operazione dal punto
di vista contabile.
(nota) Lo IAS prescrive che il fair value, in caso di utilizzo del modello del costo, deve comunque
essere indicato nelle note al bilancio.
Alberto Bertoni
7
Valutazione
degli
investimenti
immobiliari
Valutazione
degli
investimenti
immobiliari
––
IAS
4040
Valutazione
degli
investimenti
immobiliari
–IAS
IAS
40
Sole società che detengono
investimenti immobiliari
Valutazione degli investimenti
immobiliari (IAS 40)
2%
21%
Intero campione
77%
22%
6%
1%
Modello del Costo
71%
Modello del Fair Value
Entrambe i modelli
Analisi non applicabile
Alberto Bertoni
8
8
Cambiamento di destinazione di un immobile
Da investimento immobiliare iscritto al fair value ad immobile
strumentale o a rimanenza (immobile destinato alla vendita): il fair
value alla data del cambiamento di destinazione deve essere
considerato il sostituto del costo dell’immobile per la successiva
contabilizzazione, secondo quanto previsto dallo IAS 16 o dallo IAS 2.
Da immobile strumentale a investimento immobiliare che verrà
iscritto al fair value: l’impresa deve applicare lo IAS 16 sino alla data in
cui si verifica il cambiamento d’uso; la differenza esistente a tale data
tra il valore contabile dell’immobile e il fair value, deve essere trattata
allo stesso modo di una rivalutazione, secondo quanto previsto dallo
IAS 16.
Da rimanenza a investimento immobiliare che sarà iscritto al fair
value: la differenza tra il fair value dell’immobile a tale data e il suo
precedente valore contabile deve essere imputata al conto economico.
Alberto Bertoni
9