Rafforzare le costruzioni per accelerare la ripresa economica

70° anniversario dell’ANCE
Rafforzare le costruzioni per
accelerare la ripresa economica
Gregorio De Felice
Direzione Studi e Ricerche
Milano, 16 giugno 2016
Ripresa da rafforzare.
Investimenti in costruzioni un volano indispensabile
Evoluzione del PIL italiano e delle sue componenti
(2000=100; valori concatenati; dati grezzi)
130
128.5
Export
120
120.2
110
Spesa famiglie
residenti
100
PIL
90
80
Nel 2015 investimenti
in costruzioni inferiori
del 36% rispetto ai
livelli del 2007
Inv. in macchinari e
attrezzature
99.7
99.5
80.2
76.9
Investimenti in costruzioni
70
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Fonte: ISTAT
1
Nel 2017 ripresa più diffusa per i settori delle costruzioni
Investimenti: totale e nelle costruzioni
Valori 2015
(mln euro)
2014
2015
2016
2017
2018-20
Tassi di variazione m.a. a prezzi costanti
Totale investimenti
270317
-3.3
0.6
2.3
2.5
3.1
Costruzioni
135702
-4.8
-0.9
1.9
1.9
2.4
Nuove abitazioni
18611
-14.6
-6.5
-2.9
0.4
0.9
Ristrutturazione residenziale
57682
2.4
2.0
2.5
0.7
0.9
Non residenziali
36353
-7.0
-2.4
2.6
3.0
3.2
- per l’industria
9088
-7.0
-2.4
2.5
3.0
3.2
- per i servizi
27265
-7.0
-2.4
2.6
3.0
3.2
Genio civile
23056
-7.7
-0.5
3.4
4.2
5.6
Fonte: banca dati ASI
2
La casa è un valore fondamentale per gli italiani…
Oltre 7 italiani su 10 possiedono l’abitazione in cui vivono, una delle quote più elevate
in Europa.
Distribuzione della popolazione per titolo di godimento dell’abitazione
(% sul totale, dati 2014)
Proprietario
Affittuario
100
80
70
67
67
65
65
Olanda
UE 28
0
Italia
20
Fonte: Eurostat, Indagine EU-SILC
3
53
Germania
73
Regno
Unito
79
Francia
40
Area Euro
60
Spagna

… ed è anche l’investimento più importante

Per le famiglie italiane, le abitazioni rappresentano oltre la metà della ricchezza lorda.
Composizione % della ricchezza lorda delle famiglie italiane (*)
(in % del totale delle attività finanziarie e reali)
Abitazioni
9%
Altre attività reali
11%
Raccolta bancaria
51%
4%
Risparmio postale
2%
Titoli di Stato
7%
Azioni e partecipazioni
Fondi comuni di investimento
3%
7%
Riserve tecniche di assicurazione
Altre attività finanziarie
6%
(*) Nota: famiglie consumatrici e produttrici, escluse le istituzioni senza fini di lucro.
Fonte: Banca d’Italia, La ricchezza delle famiglie italiane – anno 2013.
4
Migliorano i fattori di sostegno all’acquisto della casa:
reddito disponibile in recupero
Reddito disponibile reale (var. %)
3
2
1
0
-1
-2
-3
-4
-5
-6
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Fonte: Intesa Sanpaolo su dati ISTAT e previsioni Intesa Sanpaolo
5
Minore incertezza sul futuro
Attese sulla disoccupazione (indici 2010=100)
e sul bilancio familiare (saldo)
attese sulla disoccupazione
140
20
bilancio familiare sc.dx.
120
10
100
0
80
-10
60
40
-20
20
-30
0
-20
2007
-40
2008
2009
2010
2011
2012
Fonte: ISTAT
6
2013
2014
2015
2016
Tassi bassi per un periodo prolungato di tempo, …

Tassi sui nuovi mutui ai minimi storici.

Ridotto il differenziale tra tasso fisso e variabile.
Tassi sui nuovi prestiti a famiglie per acquisto abitazioni (%)
6
5
4
3
2
1
2.63
2.29
1.88
A tasso variabile
A tasso fisso (*)
Tasso medio nuovi mutui per acquisto abitazioni
0
apr07
apr08
apr09
apr10
apr11
Nota: (*) Periodo di determinazione iniziale del tasso oltre 10 anni.
Fonte: Banca d’Italia
7
apr12
apr13
apr14
apr15
apr16
… condizioni creditizie favorevoli …
 Continua l’allentamento dei criteri d’offerta praticati dalle banche.
 In aumento la domanda di mutui da parte delle famiglie.
Variazione dei criteri applicati per il credito alle
famiglie per l’acquisto di abitazioni
(% netta: restrizione - allentamento)
Variazione della domanda di prestiti da parte
delle famiglie per l’acquisto di abitazioni
(% netta: aumento – diminuzione)
Aumento
100
100
effettiva
effettiva
attesa
attesa
75
75
50
50
25
0
25
-25
0
-50
-25
-75
Allentamento
-50
1Q10 1Q11 1Q12 1Q13 1Q14 1Q15 1Q16
-100
1Q10 1Q11 1Q12 1Q13 1Q14 1Q15 1Q16
Fonte: Banca d’Italia, Bank Lending Survey (BLS)
8
… e maggiori erogazioni di mutui
 Erogazioni mensili in forte crescita.
 Secondo gli agenti immobiliari, dal picco negativo del 2012, la difficoltà nel reperimento
del mutuo incide sempre meno tra le cause di cessazione dell’incarico a vendere.
50
3
60%
45
2
40%
40
1
20%
35
0
0%
30
-1
-20%
25
-2
-40%
20
-3
apr11
apr12
apr13
apr14
apr15
-60%
apr16
Fonte: Banca d’Italia, Tecnoborsa e Agenzia del Territorio,
Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia
Fonte: Banca d’Italia, elaborazioni Studi e Ricerche Intesa Sanpaolo
9
1Q16
80%
3Q15
4
1Q15
55
3Q14
100%
1Q14
5
3Q13
60
1Q13
120%
3Q12
6
1Q12
65
1Q10
140%
var. % a/a (sc. dx)
3Q11
Serie destagionalizzata (miliardi)
7
1Q11
Nuovi prestiti per acquisto abitazioni
3Q10
Incidenza della difficoltà nel reperimento
del mutuo tra le cause di cessazione
dell’incarico a vendere (% di agenzie)
Torna a salire anche lo stock di prestiti alle famiglie
 Da metà 2015, i prestiti alle famiglie sono in crescita, dell’1,2% a/a ad aprile 2016.
Consistenze dei prestiti alle famiglie (var. % a/a)
6
5
Totale prestiti a Famiglie (*)
4
di cui: per l'acquisto dell'abitazione (**)
3
2
1
0
-1
-2
ott11
apr12
ott12
apr13
ott13
apr14
ott14
Nota: (*) Variazione a/a corretta per le cartolarizzazioni. (**) Variazione su dati grezzi
Fonte: Banca d’Italia ed elaborazioni Studi e Ricerche Intesa Sanpaolo
10
apr15
ott15
apr16
Oltre un quarto delle richieste di mutui proviene dalla
fascia d’età fino a 35 anni
 Quasi il 60% dei mutui a questo segmento di popolazione ha durata superiore a 20 anni.
Domanda di mutui per classi di età
(n. di richieste cumulate presentate agli istituti di credito)
100%
90%
80%
100%
10.3%
21.0%
10.3%
21.8%
10.2%
10.3%
23.1%
90%
23.3%
55-64
60%
45-54
34.0%
34.9%
37.2%
36.3%
40%
31.6%
10%
30.0%
35-44
2014
9
70%
60%
47
26.5%
27.1%
2015
2
13
20
42
29
Durata
oltre
30
20-30
34
36
25
15-20
10-15
23
24
10%
14
0%
5
Età <=34
4M16
1
15
29
40%
30%
3
33
80%
20%
0%
2013
12
50%
<=34
30%
20%
Età
>=65
70%
50%
Contratti per classe di età e di durata
Stock di mutui immobiliari a giugno 2015
31
17
7
11
35-44
45-54
19
55-64
fino a
10
>=65
Fonte: Assofin CRIF Prometeia, Osservatorio sul credito al dettaglio
dicembre 2015, su dati CRIF
Fonte: CRIF - EURISC
11
In ripresa le compravendite di immobili residenziali

Compravendite in aumento dal 2014, con un’accelerazione fino al +21% a/a nel 1°
trimestre 2016.

Tuttavia, nel 2015 transazioni ancora inferiori del 45% dal 2007.
Evoluzione delle compravendite di immobili residenziali
(numero indice 2010 = 100)
140
130
+6,5%
nel 2015
+3,6%
nel 2014
120
110
100
90
80
70
60
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Fonte: Banca d’Italia su dati OMI e stima Studi e Ricerche Intesa Sanpaolo per marzo 2016 , valori corretti per la stagionalità e gli effetti di calendario
12
Si riducono i tempi di vendita

Il margine medio di sconto sui prezzi di vendita rispetto alle richieste iniziali del
venditore è sceso al 13,8% nel 1° trimestre 2016 (era 15% un anno prima).

Anche il tempo medio tra affidamento del mandato e vendita dell’immobile si è
ulteriormente ridotto, a 8,6 mesi (era 9,8 mesi nel 1° trimestre 2015), soprattutto per
effetto di una riduzione dei tempi medi di compravendita nel Nord Italia.
Tempi di vendita e sconto % sul prezzo iniziale
10
17
9
15
8
13
7
6
tempo tra affidamento dell'incarico e vendita (mesi)
11
sconto medio sul prezzo richiesto (%, scala dx)
5
mar09
mar10
mar11
mar12
mar13
Fonte: Banca d’Italia, Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni
13
mar14
mar15
9
mar16
I prezzi si sono stabilizzati

Negli ultimi anni, mentre il prezzo delle abitazioni nuove ha tenuto, quello delle case
esistenti si è ridotto del 18,9% in media tra il 2010 e il 2015.

Di recente, il calo dei prezzi è rallentato, a -0,9% a/a nel Q4-2015 da -2,3% nel Q3.
Ancor più significativa è la stabilizzazione dei prezzi nel 2° semestre 2015.
Prezzi delle abitazioni nuove ed esistenti
(indice 2000=100)
110
105
100
99
95
90
Indice prezzi abitazioni
Prezzi abitazioni nuove
85
86
Prezzi abitazioni esistenti
81
Fonte: ISTAT
14
dic15
set15
giu15
mar15
dic14
set14
giu14
mar14
dic13
set13
giu13
mar13
dic12
set12
giu12
mar12
dic11
set11
giu11
mar11
dic10
set10
giu10
mar10
80
Migliorano le intenzioni di acquisto

Aumenta la percentuale di consumatori che dichiarano di voler acquistare
un’abitazione nel trimestre oggetto d’indagine. Nel 2° trimestre 2016 ha raggiunto
un picco da ottobre 2005.
Intenzione dei consumatori di acquistare un’abitazione
(% sul totale delle risposte, indagine effettuata a inizio di trimestre)
3.2
3.0
2.8
2.6
2.4
2.2
2.0
1.8
1.6
1.4
1.2
1.0
0.8
2Q 06
Acquisto abitazione - Sì
2Q 07
2Q 08
2Q 09
2Q 10
2Q 11
Fonte: Istat, Fiducia dei consumatori e delle imprese
15
2Q 12
2Q 13
2Q 14
2Q 15
2Q 16
Attese e previsioni più favorevoli
 Anche le attese delle agenzie immobiliari sono positive e orientate verso una ripresa
del mercato.
Compravendite e prezzi nel
settore residenziale (2000=100)
Attese delle agenzie sulla situazione
del mercato immobiliare* (saldi)
190
60
170
40
150
20
130
0
110
-20
90
-40
70
A 3 mesi
Fonte: elaborazioni su da ISTAT e OMI – Previsioni Nomisma
*Saldo dei giudizi espressi dalle agenzie immobiliari
Fonte: elaborazioni su dati Banca d’Italia
16
1Q16
3Q15
1Q15
3Q14
1Q14
3Q13
1Q13
Compravendite
3Q12
2018
1Q12
2015
3Q11
2012
1Q11
Prezzi
2009
3Q10
2006
1Q10
2003
-80
3Q09
50
2000
A 2 anni
-60
Prezzi delle abitazioni a Milano meglio della media delle
grandi città
Previsioni dei prezzi delle abitazioni a valori nominali
nelle 13 grandi città (var. % a/a)
2016
3
2017
2018
Media 2016 = -0,8%
Media 2017 =1,1%
1.8
2
0.8
1
0.7
0.9
0.8
1.0
0.9
0.9
1.0
1.2
1.9
1.3
0
-0.1
-0.3
-1
-0.8
-0.9
-1.0
-1.0
-0.8
-0.8
-0.9
-0.8
-1.0
-0.2
-0.8
-2
-2.2
-3
BARI
CATANIA
ROMA
FIRENZE TORINO BOLOGNACAGLIARI GENOVA NAPOLI PADOVA PALERMO VENEZIA MILANO
Fonte: Nomisma
17
Sintesi e conclusioni

Condizioni favorevoli per la ripresa del mercato degli immobili residenziali.

I fattori di sostegno sono orientati in senso positivo: cruciali appaiono il miglioramento
del clima di fiducia delle famiglie, i progressi sul fronte occupazionale e della dinamica
del reddito disponibile, i tassi d’interesse molto bassi e le condizioni creditizie distese.

In particolare, prosegue la ripresa dei finanziamenti alle famiglie per acquisto di
abitazioni, offerti a tassi d’interesse giunti ai minimi di sempre.

Numerosi segnali di ripresa del mercato residenziale, tra cui l’aumento delle
compravendite e la stabilizzazione dei prezzi, la riduzione dei tempi di vendita e degli
sconti.

Prospettive orientate positivamente, sia dal lato della domanda sia da quello degli
operatori.
18