Condominio, morosi salvi se pagano prima di

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FISCO
Condominio, morosi salvi se pagano prima di
Unico
DOMANDA
Nel 2o1B sono stati effettuati lavori straordinari in condominio per rifare
I'impianto di riscaldamento. Nel corso dell'anro, il pagarnento totale delle
rate è stato effettuato solo da una parte dei condòmini, mentre gli altri hanno
pagato un acconto. L'amrninistratore, di recente, ci ha inviato la
comunicazione per la detrazione fiscale da operare nel 73o. Le fatture che
dichiara di aver pagato all'impresa sono solo la metà dell'importo totale;
inoltre, ha spalmato tra i condòmini la cifra da detrarre in misura
proporzionale ai millesimi. Ma coloro che hanno saldato il totale delle rate
nel zor3 non hanno diritto a dichiarare e detrame esattamente quanto hanno
versato? Se sì, quale azione si può intraprendere nei confronti
dell'amministratore?8,2. - BARI
RISPOSTA
Per i lavori condominiali il diritto alla detrazione compete solo ai condòmini in regola con
i pagamenti dei lavori che fruiscono del 36-So per cento (articolo 16 bis del Tuir, Dpr
9t71t986 e articolo r, comma 139, dellalegge t4/7lzor3, guida al 5o% su
www.agenziaentrate.it). Il principio si fonda sulla base delle circolari dell'agenzia delle
Entrate STlE e tztlB del 1998. Nell'ipotesi di spese sostenute per lavori sulle parti
condominiali, le fatture o le ricevute devono essere intestate direttamente al condominio e
la detrazione compete a ciascun condomino, con riferimento all'anno di effettuazione del
bonifico da parte dell'amministratore, e limitatamente alla quota di spese a lui imputata
(su base millesimale) ed effettivamente pagata al condominio al momento della
presentazione della dichiarazione dei redditi. Pertanto, nel caso di spese relative al zor3
pagate dai singoli condòmini anche in ritardo, il diritto alla detrazione compete pure ai
condòmini morosi, se il pagamento delle quote arryiene entro il termine di presentazione
della dichiarazione dei redditi zor4 (relativa all'anno zog), vale a dire entro il 3 giugno
2oL4 - termine prorogato perché il 3r cade di sabato - se si opta per il modello 7go/zot4,
entro il 3o giugno 2ot4, se si opta per il modello Unico 2oL4 cartaceo ed entro il 3o
settembre 2oL4, in caso di modello Unico zoL4telematico). L'amministratore per i
condomini che non pagano nernmeno entro tale termine, la detrazione non compete. Ma
ciò vale solo se I'amministratore ha comunque versato nel 2013 I'intero importo dormto
all'impresa per I'esecuzione dei lavori, anticipando le quote non pagate del tutto da singoli
condòmini. In tal caso I'amministratore deve rilasciare le attestazioni ai soli proprietari in
regola con i pagamenti, mentre ai ritardatari rilascerà I'attestazione sull'importo detraibile
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solo all'atto dell'effettivo pagamento delle spese. euesto ha precisato l,agenzia delle
Entrate (con le circolari gg/E/zooo e rzz/Elr9g9),volendo in tal modo facilitare le
procedure per accedere ai benefici fiscali, tenuto conto della prassi secondo cui
I'amministratore utilizza in genere il fondo cassa, anticipando in parte i pagamenti alle
imprese anche se non ha ricevuto I'intera prowista da parte di tutti i condòmini. Ia
riforma Tra I'altro tale procedura è ora variata con la legge zzo/zotz dr riforma del
condominio, nella quale (al nuovo articolo 1185, comma r, n. 4, del Codice civile) si
prevede che, prima di eseguire le opere di manutenzione straordinaria, occorre
accantonare le somme occorrenti per saldare le singole fatture (se è previsto il pagamento
graduale sarà suf6ciente I'accantonamento in funzione dell'avanzamento lavori).
Viceversa, nell'ipotesi in cui I'amministratore abbia pagato (entro il 3r dicembre zor3, nel
caso descritto dal quesito) solo parzialmente i corrispettivi contrattuali all'impresa, a causa
della morosità di alcuni proprietari, egli deve rilasciare corriunque I'attestazione piena ai
condòmini regolari, sempre sulla base della tabella millesimale, in modo che questi
possano esercitare il diritto alla detrazione in sede di presentazione della dichiarazione dei
redditi. In sostanza, ai condòmini che hanno pagato il roo% delle quote non si può
rilasciare un'attestazione ili ripartizione delle spese inferiore per il fatto che il condominio
non ha pagato interamente le spese. In tal caso I'amministratore deve rettificare, entro il
termine di presentazione della dichiarazione dei redditi, le attestazioni degli importi
detraibili. In caso contrario questi condòmini potranno esercitare azione di responsabilità
contro I'amministratore, suscettibile di tutela in sede civilistica. @ RIPRODUZIONE
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Quesito con rlsposta a cura di Marco Zandonà | 19/052014
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