l`attivita` di affittacamere

EXPO 2015 UN’OPPORTUNITA’ DI BUSINESS: L’ATTIVITA’ DI
AFFITTACAMERE
APPROFONDIMENTO TEMATICO DEL 16 MARZO 2015 a cura del Dott. Giuseppe Mancini
L’ATTIVITA’ DI AFFITTACAMERE
I NUMERI
DELL’EXPO 2015
Gli adempimenti civilistici e fiscale
Considerato
Tra poco meno di 2
il
giro
mesi (dal prossimo 1 Maggio
d’affari, che potenzialmente
e per sei mesi fino al 31
si creerà dovuto soprattutto
Ottobre) Milano ospiterà uno
all’autentica
tra gli eventi più importanti e
milioni
prestigiosi degli ultimi anni:
consumatori
2015.
l’EXPO
Per
“invasione”
di
di
potenziali
che
ci
si
attendono, conviene giocare
comprendere la portata di
d’anticipo.
tale
milanesi che lo hanno fatto
manifestazione
basterebbe enunciare alcuni
ed
numeri:
stanno
20.000.000 i potenziali
Sono
altrettanto
molti
quelli
valutando
i
che
di
approfittare dei vantaggi che
visitatori, dei quali tra i sei e gli
suddetti
otto
apporteranno. La prospettiva
milioni
in
arrivo
numeri
di guadagni, ha spinto molti
dall’estero;
147
paesi
milanesi ad individuare forme
di business che si prestassero
partecipanti;
1.200
aziende
impegnate nella fornitura di
bene
a
sfruttare
occasione più unica che rara.
Fra
beni e servizi;
1.300
operai
tale
le
attività
più
gettonate vi è quella degli
impegnati nei cantieri;
affittacamere e dei bed &
10.000
breakfast. Chi possiede un
lavoratori
20.000.000
I
POTENZIALI
VISITATORI,
DEI
QUALI TRA I SEI E
GLI OTTO MILIONI
IN
ARRIVO
DALL’ESTERO;
147
PAESI
PARTECIPANTI;
1.200
AZIENDE
IMPEGNATE NELLA
FORNITURA
DI
BENI E SERVIZI;
1.300
OPERAI
IMPEGNATI
NEI
CANTIERI;
10.000 LAVORATORI
COINVOLTI.
immobile in città, chi possiede
coinvolti.
Cifre importanti
non
una seconda casa che sfrutta
solo per l’evento in sé ma
pochi
anche e soprattutto per il
addirittura chi è disposto, pur
Paese:
l’uscita
economica,
il
dalla
crisi
di
rilancio
del
entrate,
mesi
all’anno
arrotondare
a
le
o
proprie
mettere
a
settore del turismo e il rilancio
disposizione una stanza della
dell’occupazione passeranno
propria
certamente anche da qui.
iniziare
abitazione,
un
business
può
che
Approfondimento Tematico del 30 Settembre 2014 a cura del Dott. Giuseppe Mancini
DOTT. GIUSEPPE MANCINI – TEL.02.43.81.131
Sito internet: www.giuseppemancini.altervista.org
potrebbe
risultare
L’attività
molto
3)
di
assenza
affittacamere è disciplinata
condanne
dalla Legge n.1111 del 16
Legge 20 febbraio 1958 n. 75
è proprio quello di fornire una
giugno
(Legge Merlin).
guida a coloro che hanno
esercizio non è previsto alcun
redditizio.
Scopo di questo post
1939.
Per
il
suo
l’evento
Expo,
l’avvio
attraverso
dell’attività
di
I LOCALI DA ADIBIRE A
TALE ATTIVITÀ DEVONO
DETENERE I REQUISITI
AFFITTACAMERE.
STRUTTURALI E IGIENICODefinizioni
EDILIZI PREVISTI PER LE
Nel
prosieguo
affronterò
il
tema
degli
adempimenti civilistici e fiscali
previsti
per
lo
svolgimento
dell’attività di affittacamere
CASE DI CIVILI ABITAZIONI
(PER ESEMPIO IMPIANTI
REALIZZATI A REGOLA
D’ARTE CON LE RELATIVE
i requisiti strutturali e igienicoedilizi previsti per le case di
civili abitazioni (per esempio
impianti realizzati a regola
d’arte
con
devono
tavolo
o
un
rifiuti. L’accesso alle camere
2; LE CAMERE DA LETTO
da letto per gli ospiti non
o per 6 ospiti, senza esercitarvi
alberghiera.
anche
un’altra
definizione di affittacamere,
più
DEVONO ESSERE DOTATE DI
ALMENO UN LETTO E UNA
SEDIA O SGABELLO PER
camera da letto e dei servizi
destinati alla famiglia o ad
CESTINO PORTA RIFIUTI.
dell’attività di affittacamere
non comporta modifica di
che spinge il limite delle 4
solo
seguenti
camere a 6 camere con una
soggettivi:
i
1)
non
requisiti
ma
requisiti
possesso
morali
dei
destinazione
previsti
Bisogna verificare che
il
situate nello stesso stabile.
(TULPS);
condominio,
ed
pregiudiziali
assenza
ai
Legge antimafia;
sensi
di
della
degli
Regolamento condominiale
dall’art.11 del RD n. 773/1931
2)
d’uso
edifici ai fini urbanistici.
suddivise in non più di 2 unità
soggettivi
della
abitazioni per lo svolgimento
professionale
letto
l’attraversamento
TAVOLO O SCRIVANIA E UN
requisito
posti
richiedere
altro ospite. L’esercizio delle
recente
ricettiva
deve
PERSONA, UN ARMADIO, UN
Legge Quadro sul Turismo,
oggettivi
un
FRAZIONE DI 6 SUPERIORE A
massimo complessivo di 6 letti
Requisiti
persona,
mercede
ed arredate con un numero
12
per
scrivania e un cestino porta
oltre 4 camere ammobiliate
superiore a
di
OGNI 6 POSTI LETTO O
adibendo a tale scopo non
capacità
dotate
forniscono
per
dalla
essere
almeno un letto e una sedia o
armadio,
prevista
di
a 2; le camere da letto
DI ALMENO UN BAGNO
Sussiste
disporre
letto o frazione di 6 superiore
Legge n.217/1983, l’attività di
un’azienda
relative
almeno un bagno ogni 6 posti
sgabello
alloggio
le
certificazioni),
ossia, così come definita dalla
che
della
I locali da adibire a
CERTIFICAZIONI), DISPORRE
coloro
sensi
tale attività devono detenere
deciso o che decideranno di
mettersi in gioco, sfruttando
ai
di
regolamento
dove
l’appartamento,
preveda
divieti
del
è
sito
non
all’esercizio
dell’attività di affittacamere o
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in
iscrizione alla CCIAA nonché
questione
genere. L’eventuale divieto di
all’apertura della partita Iva.
diversi derivanti da attività
destinare gli appartamenti ad
Da
commerciali non esercitate
uso diverso da quello di civile
strettamente fiscale l’attività
abitualmente,
abitazione non può invece
di
produttiva di altre 2 categorie
essere di ostacolo all’esercizio
luogo
di
attività
commerciali
un
tipo
punto
di
occasionale
a
ricavi
vista
darà
fuori
dal
dell’attività di affittacamere
(Corte
di
Cassazione
“LA FORNITURA, ANCHE
sentenza n. 24707).
devono
AMMOBILIATI E CAMERE
assicurati
MOBILIATE VERSO UN
seguenti
servizi
i
minimi
compresi nel prezzo:
1)
locali;
2)
cambio
della
biancheria ad ogni cambio
cliente e almeno una volta
3)
elettrica,
di
acqua
energia
calda
ACCOMPAGNATA DALLA
PRESTAZIONE DI SERVIZI
ACCESSORI, NON È IDONEA
A INTEGRARE GLI ESTREMI
4)
addetto
reperibile.
di
del
Diciamo da subito che
l’attività di affittacamere può
essere svolta sia in modo
professionale, con obbligo di
aprire la partita Iva, che non
professionale,
maniera
ovvero
del
in
tutto
occasionale.
Tale attività se svolta in
modo occasionale determina
per il soggetto che la esercita
dall’obbligo
di
DPR
applicazione
633/1972
da
dichiarare fiscalmente come
redditi diversi e precisamente
nel quadro RL del modello
Unico. Tali proventi dovranno
essere certificati con il rilascio
di apposita ricevuta fiscale
da consegnare all’atto del
pagamento del canone.
Per chi, invece, esercita tale
attività in modo professionale
il discorso è del tutto diverso.
Premesso
che
l’attività
redditi
in
cui
percepiti
in
generati
con
commento.
dei
ricavi
dall’attività
di
affittacamere alla categoria
dei redditi fondiari piuttosto
che a quelli d’impresa va
valutata,
secondo
la
RM
dei
servizi
accessori
erogati.
Il
Ministero ha sul punto stabilito
dell’Iva ai sensi degli artt. 1-5
Modalità di svolgimento
l’esonero
campo
di
eventualmente
IMPRENDITORIALE”
sempre
necessario
devono essere inquadrati i
base
UN’ATTIVITÀ
fredda e riscaldamento;
Redditi d’impresa.
31/12/1986 prot. 9/1916, sulla
CONFIGURABILITÀ DI
e
b)
L’appartenenza
NECESSARI PER LA
fornitura
Redditi di fabbricati;
l’attività
DETERMINATO
alla settimana;
essere
a)
corrispettivi
CORRISPETTIVO, NON
pulizia giornaliera dei
può
di redditi:
tipologia
affittacamere
essere
redditi
individuare correttamente la
APPARTAMENTI
Negli
ai
è
ABITUALE, DI
Servizi minimi
oltre
in
che
“la
fornitura,
abituale,
di
anche
appartamenti
ammobiliati
e
camere
mobiliate
verso
un
determinato corrispettivo, non
accompagnata
prestazione
dalla
di
servizi
accessori, non è idonea a
integrare gli estremi necessari
per
la
configurabilità
un’attività
imprenditoriale”
intendendo
per
l’esercizio
per
abituale,
ancorché
esclusiva,
di
delle
tale
professione
non
attività
commerciali di cui all’art.2195
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del codice civile, anche se
Tuttavia
non
comunque
organizzate
in
forma
in
questi
casi
è
consigliabile
comunicando i prezzi che si
intendono praticare;
il documento recante
stipulare un contratto scritto
-
ipotesi in cui la locazione di
per
i
appartamenti
contestazioni da parte del
praticati con il timbro del
soggetto che vi soggiorna.
Comune deve essere affisso
d’impresa.
Nella
diversa
ammobiliati
preveda
anche
prestazione
“la
di
evitare
possibili
prezzi
minimi
dietro
servizi
adempimenti
alla
e
massimi
porta
della
accessori, quali la consegna
Gli
e il cambio della biancheria e
fondamentali per chi esercita
-
il riassetto del locale, pur in
l’attività professionalmente
Autoregolamentazione
L’attività
mancanza di organizzazione
di
Sanitaria
Ministero
ha
ravvisato
svolta in forma individuale o
strutture
l’esercizio
di
un’attività
societaria.
produttiva
d’impresa
necessario
di
reddito
richiedere:
se
svolta
per
1.
che
per
ricettive
che
è
somministrano
provvedere
a
pubblico.
Tale
dev’essere
sottoscritto
l’attribuzione
della
è
quelle
iniziare
Per
è
HACCP
obbligatorio
affittacamere
che
essere
compilare il Codice di
esterna in forma d’impresa”, il
commerciale,
può
camera degli ospiti;
pasti
al
codice
e
consegnato alla ASL di zona;
comunicare
partita Iva con codice attività
-
55.20.51;
all’Autorità locale di Pubblica
l’attività in questione, è svolta
2.
l’iscrizione alla CCIAA;
Sicurezza
con
3.
l’iscrizione
dall’arrivo
le
gestione commercianti (salvo
alloggiate.
Questo
configurabile come una vera
l’esistenza
comunicazione
e
esonero);
obbligatoria
4.
contratti di durata inferiore ai
professione abituale.
Pertanto,
erogazione
minimi
solo
dei
obbligatori,
propria
se
servizi
è
locazione
immobiliare, che darà luogo
di
all’INPS
casistiche
–
di
l’iscrizione all’INAIL.
l’obbligo
Suddetta
all’art. 36 del TUIR.
documentazione
Da
quanto
presentata
detto
appositi
dev’essere
compilando
moduli
gli
informatici
di
a
30
giorni
di
tutti
i
entro
contratto
concretizza, generalmente, in
dell’attività.
delle Entrate;
una vera e propria attività di
Altri Adempimenti
-
prestazione di servizi e non di
-
locazione. Pertanto non vi è
giorni dall’inizio dell’attività, la
munite
alcun obbligo di avere un
segnalazione
di
riconoscimento;
contratto di locazione scritto
inizio
al
-
e
Comune
30
giorni
dall’inizio
presentare, entro 30
attività
certificata
(SCIA)
competente,
registrazione,
l’obbligo
comunicazione
prestata dagli affittacamere si
presso l’Agenzia delle Entrate.
tipo
mentre per i contratti superiori
dalla
registrarlo
persone
per
contenuti nel SW ComUnica
di
ore
è
sopra discende che l’attività
nemmeno
24
30 giorni, che non hanno
a redditi dei fabbricati di cui
Il Contratto di Locazione
entro
è
sostituito
registrazione
presso
dare
del
l’Agenzia
alloggio
esclusivamente
di
di
a
persone
documento
di
compilare, numerare
progressivamente
sottoscrivere
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ai
e
far
clienti
4
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alloggiati
una
scheda
di
persona
e
per
giorno
di
prorogato
dichiarazione delle generalità
permanenza,
conforme
al
come riferimento temporale
anno;
approvato
dal
la
3)
modello
Ministro
dell’Interno;
-
denunciare
alla
prendendo
(Milleproroghe)
registrazione
presso
la
per
stato
un ulteriore
Contabilità
struttura. L’incasso dev’essere
semplificata
certificato con il rilascio di
4)
Contabilità ordinaria.
Provincia, per meri fini statistici
apposita
ISTAT, le persone alloggiate;
pagamento nominativa da
comunicare
compilare utilizzando appositi
è
Provincia, tramite il Comune, i
bollettari
dell’attività di affittacamere
prezzi
dall’Amministrazione
-
alla
praticati.
Tale
ricevuta
è
di
forniti
Dopo quanto esposto
evidente
che
l’avvio
non richieda in realtà una
con
particolare
organizzazione
dell’importo
aziendale,
tuttavia
e
dell’imposta, all’interno della
considerati
successivamente entro il 31
fattura rilasciata al cliente
molteplici
luglio
indicandovi
formula
porre in essere e le valutazioni
“operazione esclusa da IVA
fiscali da operare si consiglia
ex art.15 del DPR 633/72”.
di
adempimento va effettuato,
comunale
la prima volta, entro 30 giorni
l’indicazione,
dalla
data
di
di
apertura
ogni
anno
con
ai
prezzi
da
riferimento
praticare
nell’anno
successivo.
-
-
esporre,
in
spazi
(bacheche
appositi
o
oppure
la
rivolgersi
propria
I regimi che ad oggi è
conoscenza
possibile
la
fiscale
informativo istituzionale fornito
gestione fiscale dell’attività in
fornire
dall’amministrazione
commento, sono:
assistenza.
comunale
1)
con
riferimento
Il
per
nuovo
forfetario introdotto con la
rammenta che l’Imposta di
Legge di Stabilità per il 2015;
Soggiorno,
2)
comune
di
introdotto con il DL 98/2011
coloro
che
non
residenti,
in
strutture
soggiornano
ricettive,
alberghiere
extralberghiere
presenti
della
potrà
da
un
con
la
e
materia
sicuramente
una
proficua
Il regime dei minimi
Milano, è dovuta da tutti
che,
che
e
regime
all’Imposta di soggiorno. Si
nel
ad
esperienza
supporto visibile), il materiale
adottare
particolari
adempimenti
professionista
dotarsi di PEC;
Regimi fiscali
altro
i
risulta
abrogato
essere
dalla
stato
Legge
di
ed
Stabilità per il 2015 ma che
sul
con
la
Legge
n.11
del
territorio comunale di Milano.
27/02/2015 di conversione del
Le tariffe si applicano per
D.L.
n.192
del
31/12/2014
in
commento
IL FOCUS
I principali adempimenti in sintesi.
In sintesi, gli adempimenti da
dell’attività
porre in essere per l’esercizio
sono:
•
richiedere
l’attribuzione
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della
5
partita
Iva
codice
prezzi
con
ATECO
55.20.51;
•
richiedere
l’iscrizione
•
richiedere
all’INPS
–
gestione
(salvo
l’esistenza
casistiche di esonero);
•
richiedere
•
statistici
compilare il Codice di
persone alloggiate;
•
Provincia,
(solo se nella struttura
Comune,
si
praticati.
somministrano
•
comunicare
i
esporre,
spazi
dati
le
comunicare
HACCP
Sanitaria
ISTAT,
alla
tramite
i
in
il
prezzi
appositi
(bacheche
o
altro supporto visibile),
delle
il
persone
presentare, entro 30
all’Autorità locale di
informativo
giorni
Pubblica Sicurezza;
riferimento all’Imposta
dare
di soggiorno.
dall’inizio
la
•
segnalazione
certificata
attività
di
inizio
(SCIA)
alloggiate
materiale
all’INAIL.
dell’attività,
alloggio
esclusivamente
a
persone
di
munite
documento
al
•
competente,
compilare, numerare
progressivamente
e
che
far
ai
intendono
sottoscrivere
clienti alloggiati una
praticare;
affiggere,
dotarsi di PEC;
di
comunicando i prezzi
si
•
con
riconoscimento;
Comune
•
alla
il timbro del Comune;
anagrafici
l’iscrizione
denunciare
Provincia, per meri fini
pasti);
di
•
massimi praticati con
e
l’iscrizione
commercianti
•
e
Autoregolamentazion
alla CCIAA;
•
minimi
dietro
la
scheda
porta della camera
dichiarazione
degli
generalità;
ospiti,
il
di
delle
documento recante i
Approfondimento Tematico redatto dal Dott. Giuseppe Mancini
commercialista in Milano
Tel. 02.43.81.131
mail: [email protected]
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