MLaw Daniel Rempfler

L&F LAW AND FINANCE
IL FONDO IMMOBILIARE DI DIRITTO SVIZZERO
Seminario SVIT TICINO
MLaw Daniel Rempfler
Lugano, 1 marzo 2012
Indice
1.
Tipologie di fondi
2.
Fondi aperti e chiusi
3.
Fondo contrattuale immobiliare
4.
LAFE (Lex Koller)
5.
Fiscalità
6.
SICAV
7.
Excursus SAIC
8.
Conclusione
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1.
Tipologie di fondi immobiliari (1/1)
LICol
Fondi
aperti
Fondo
Contrattuale
Fondi
chiusi
SICAV
SAIC
Fondo rivolto al pubblico o
fondo per investitori qualificati
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SICAF
Per investitori
qualificati
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2.
Fondi aperti e chiusi (1/2)
Gli investimenti collettivi aperti:
• sono costituiti da un numero variabile di quote
• gli investitori vantano nei confronti del patrimonio collettivo
un diritto immediato o mediato al rimborso delle loro quote
al valore netto d’inventario
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2.
Fondi aperti e chiusi (2/2)
Gli investimenti collettivi chiusi:
• sono costituiti da un numero di quote determinato
• gli investitori non vantano nei confronti del patrimonio
collettivo un diritto immediato o mediato al rimborso delle
loro quote al valore netto d’inventario
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3.
FCI - Fondo contrattuale immobiliare (1/4)
• Il fondo contrattuale non ha personalità giuridica, bensì
costituisce un rapporto contrattuale
• Il rapporto contrattuale viene stipulato tra investitori, direzione
del fondo e banca depositaria
• Il fondo non ha personalità giuridica
• Il fondo contrattuale deve essere approvato dall’Autorità di vigila
e sottostà a vigilanza prudenziale
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3.
FCI - Fondo contrattuale – Struttura (2/4)
Perito
immobiliare
Società di
direzione
Gestione /NAV
Banca
Depositaria
Custodia
Fondo
Sottoscrizione
Promotore
(advisor)
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Quote /Distr.
Investitore
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3.
FCI - Investimenti ammessi e limitazioni (3/4)
• Edifici abitativi, commerciali e costruzioni miste
• Proprietà per piani
• Terreni edificabili (compresi gli stabili da demolire) inclusi gli
edifici in costruzione (max. 30%)
• I beni fondiari in diritto di superficie (max. 20%)
• Partecipazioni in società immobiliari (max. 25%)
• Quote di altri fondi immobiliari (max. 25%)
• Valori immobiliari esteri
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3.
FCI - Ripartizione del rischio (4/4)
• I fondi immobiliari devono ripartire i loro investimenti almeno su
dieci beni fondiari
• Il valore venale di un bene fondiario non può superare il 25%
del patrimonio del fondo
Sia per gli investimenti ammessi, sia per le limitazioni e la
ripartizione del rischio l’Autorità di vigilanza può ammettere
deroghe, segnatamente nel caso di fondi riservati ad investitori
qualificati
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4.
LAFE (Lex Koller) (1/2)
• Legge federale sull’acquisto di fondi (immobili) da parte di
persone all’estero (LAFE)
• Scopo: limitare l’acquisto di fondi di parte di persone all’estero,
per evitare l’eccessivo dominio straniero del suolo elvetico
• La LAFE si applica unicamente ad immobili residenziali
• L’acquisto di quote di un fondo di investimento contrattuale da
parte di un investitore estero non sottostà alla LAFE se le
quote sono regolarmente negoziate sul mercato.
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4.
LAFE (Lex Koller) (2/2)
• Necessaria la quotazione in borsa o l’istituzione di Market
Maker (banca depositaria) che garantisca il commercio regolare
delle quote
Conseguenza
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Il mercato residenziale elvetico
diviene accessibile per gli
investitori esteri
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5.
Fiscalità (1/3)
• Trasparenza: gli investimenti collettivi di capitale vengono
considerati trasparenti, ossia il soggetto fiscale non è il fondo
ma bensì l’investitore.
• Eccezione: i fondi con possesso fondiario diretto sono soggetti
fiscali, mentre gli investitori non lo sono.
• I fondi detengono gli immobili direttamente quando la direzione
è iscritta nel Registro fondiario quale proprietaria, mentre
indirettamente quando gli immobili sono detenute tramite delle
società immobiliari.
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5.
Fiscalità (2/3)
• Fiscalmente il possesso fondiario diretto è decisamente più
vantaggioso del possesso fondiario indiretto
• Infatti, l’aliquota sugli utili immobiliari (affitti) è privilegiata
• Inoltre, a dipendenza dell’ubicazione dell’immobile (lex rei sitae)
si
possono
beneficiare
di
ulteriori
vantaggi
fiscali,
segnatamente se il Cantone prevede un’aliquota privilegiata per
i fondi di investimento.
• I redditi del fondo sono distribuiti esentasse agli investitori
poiché già tassati in seno al fondo (aliquota privilegiata)
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5.
Fiscalità – Esempi aliquote (3/3)
Cantone
Fondo con
possesso
fondiario
diretto
Società
immobiliare
Persona
fisica
Zurigo
ca. 11%
ca. 21%
ca. 39%
Ticino
ca. 17%
ca. 21%
ca. 41%
Conseguenza
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Evidenti vantaggi fiscali!!
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6.
SICAV (1/7)
• La SICAV è una società di investimento con personalità
giuridica
• Il capitale sociale è suddiviso in azioni imprenditore e azioni di
investitore
• Il numero delle azioni non sono stabilite in anticipo (variabile)
• Esistono le SICAV autogestite ed eterogestite
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6.
SICAV autogestita (2/7)
Promotori
Investitori
Azionisti
imprenditori
Azionisiti
investitori
SICAV autogestita
CdA: gestione/ amministr.
Banca
depositaria
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Fondo
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6.
SICAV eterogestita (3/7)
Promotori
Investitori
Azionisti
imprenditori
Azionisiti
investitori
SICAV eterogestita
CdA: gestione
Banca
depositaria
Delega
amministrazione
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Fondo
Società di
direzione
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6.
SICAV (4/7)
Fondo contrattuale
SICAV
Forma
giuridica
Contratto tripartito
Società capitale variabile iscritta
a registro di commercio
Organizzazione
Direzione del fondo
Consiglio di Amministrazione
Società di Audit
(medesima del fondo)
Assemblea Generale
Società di Audit
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6.
SICAV (5/7)
Quote/
azioni
Fondo contrattuale
SICAV
Quote: diritti economici in
forma di distribuzione dei
redditi e partecipazione al
patrimonio del fondo
Azioni: partecipazione azionaria
con i seguenti diritti:
• Diritti sociali (partecipazione
all’Assemblea generale)
• Ogni azione da di principio
diritto ad un voto
• Diritti di sorveglianza secondo
le norme del CO
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6.
SICAV (6/7)
Fondo contrattuale
SICAV
LAFE
(acquisto di
quote da
parte di
persone
all’estero)
Nessuna restrizione se le
quote sono negoziate
regolarmente sul mercato
(in borsa o market maker)
Attualmente nessuna prassi
dell’autorità LAFE. La LAFE non
é stata aggiornata con l’entrata
in vigore della LICol.
Promotori
Non hanno la possibilità di
partecipare alle decisioni
di investimento. Hanno un
rapporto di advisory con la
Direzione del fondo
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Verso prassi attuale delle società
immobiliari.
I promotori hanno la possibilità di
presedere nel CdA (gestione) e
di essere azionisti della struttura
(azioni imprenditore)
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6.
SICAV (7/7)
Fondo contrattuale
Registro
fondiario
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La direzione viene iscritta
quale proprietaria degli
immobili del fondo.
SICAV
La SICAV viene iscritta quale
proprietaria nel registro
fondiario.
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7.
SAIC Excursus (1/2)
Normativa sugli investimenti collettivi di capitale
Fondi
aperti
Fondo
Contrattuale
Fondi
chiusi
SICAV
SAIC
Fondo rivolto al pubblico o
fondo per investitori qualificati
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SICAF
Per investitori
qualificati
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7.
SAIC excursus (2/2)
• Fondo di investimento chiuso
• Capitale a rischio (progetti immobiliari)
• Riservato unicamente ad investitori qualificati
• Non è necessario istituire una Direzione fondi tantomeno una
Banca depositaria (costi ridotti)
• Il fondo si basa su un contratto tra gestore e investitori
• Prodotto sotto sorveglianza FINMA
• Vantaggi fiscali
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8.
Conclusione – Risposta (1/2)
• Prodotto sorvegliato dall’Autorità di vigilanza
• Prodotto sottostà al controllo della Banca depositaria, dei
Revisori e dei Periti incaricati delle stime (Marketing/ Prodotto
sicuro)
• Il mercato elvetico (residenziale) diviene accessibile anche ad
investitori stranieri
• Vantaggi fiscali considerevoli
• Il prodotto è accessibile anche ad investitori retail
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8.
Conclusione – Risposta (2/2)
• Diversificazione del portafoglio immobiliare
• Costituisce un ottimo elemento per la gestione dell’eredità
immobiliare (quote del fondo sono più facilmente suddividibili)
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Contatto
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