LOTTO 9 Relazione del Consulente Tecnico d` Ufficio

dott. agr. Elena Barbone
TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI BARI
UFFICIO ESECUZIONE IMMOBILIARE
Procedimento di Esecuzione Immobiliare
n° 729/2012 (riunito al n° 781/2012) Ruolo Generale Esecuzioni
promosso da :
BANCA DI CREDITO COOP. DI CONVERSANO
in danno di
x, x, x
Giudice dell’ Esecuzione:
dott. Nicola Magaletti
C.T.U. :
dott. agr. Elena Barbone
LOTTO 9
Fondo rustico sito a Modugno C.da “Le Tacche”
in catasto terreni al fg. 26 p.lla 213
Relazione
del Consulente Tecnico d’ Ufficio
STUDIO DI ESTIMO
via Adalberto Libera n.1 – 70010 CASAMASSIMA (BA)
strada Santa Chiara n.13 – 70122 BARI tel.080 5228973 ;fax 080 2198665;cell.335 5767698
e–mail: [email protected] ; [email protected] ; C.F.:BRBLNE59A41A662B-Partita IVA : 04679250722
Pubblicazione ufficiale ad uso esclusivo personale - è vietata ogni
ripubblicazione o riproduzione a scopo commerciale - Aut. Min. Giustizia PDG 21/07/2009
Tribunale di Bari
Proc.Es. N° 781/2012 riunito al Proc. Esec. N° 729/2012 R.G.Es.
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PREMESSA
Il
dott.
Nicola
Magaletti
,
Giudice
del
procedimento
di
Esecuzione
Immobiliare n° 729/2011 del Ruolo Generale delle Esecuzioni promosso da
BANCA DI CREDITO COOP. DI CONVERSANO contro x, x, x, ha disposto una
consulenza tecnica d’ufficio nominando la sottoscritta dott. agr. Elena
Barbone, iscritta all’albo dei dottori agronomi e dei dottori forestali della
provincia di Bari al n.525 ed all’albo dei consulenti tecnici del Tribunale di
Bari al n.157 della categoria “dottori agronomi”.
BENE OGGETTO DELL ’ESECUZIONE
L'immobile riportato nell’atto di pignoramento immobiliare del 6/07/2012 al
n. 3423, trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Bari al
n° 27854 Reg.Gen., n° 21293 Reg. Part. in data 18 luglio 2012, a favore di:

BANCA
DI
CREDITO
COOP.
DI
CONVERSANO
con
sede
a
Conversano, P.IVA 00334280724;
in danno di

x;

x;

x;
è così identificato:
Comune : Modugno - Catasto Terreni fg. 26 p.lla 213 ha 00.42.00
Relativamente al citato bene pignorato il G.E. ha affidato l’incarico di
procedere alla stima disponendo l’effettuazione di ulteriori accertamenti il cui
risultato è esposto qui di seguito.
1. CORRISPONDENZA TRA IL BENE PIGNORATO E LA TITOLARITÀ
IN CAPO AI DEBITORI.
Il bene pignorato è di proprietà del signor x – debitore per l'intero.
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1.1 COMPLETEZZA DELLA DOCUMENTAZIONE
La certificazione ipocatastale in atti contiene:

n°
1
visura
catastale
per
immobile
aggiornata
al
18/09/2012(allegato 1);

n°1 estratto di mappa aggiornato al 18/09/2012( allegato 2);
La certificazione ipocatastale è stata integrata con:

copia atto di
provenienza – nota di trascrizione nnn. 25709 R.G.
/17822 R.P. del 20/5/2004 (allegato B);
1.2 PROVENIENZA DEL BENE PIGNORATO

Il fondo rustico è pervenuto al signor x in regime di separazione dei
beni, dai signori …………………………… nato a ………………………. nata a ………………..
il ……………………. con atto di compravendita del notaio Carlo Guaragnella di
Bari del 6/05/2004, repertorio n. 87741, trascritto presso la Conservatoria
dei Registri Immobiliari di Bari il 20/05/2004 ai nn. 25709 R.G. 17822 R.P.

Ai signori ……………………. la nuda proprietà dello stesso è pervenuta dai
signori ………………………………, con atto di donazione del notaio Cardinali di Bari
il 14/07/1976 ai nn. 16548/14864.
2. OPERAZIONI PERITALI
In data 10 dicembre 2012 è stato inviato alle parti - tramite raccomandata
AR e all'avvocato tramite email l'avviso dell'inizio delle operazioni peritali,
previsto per il giorno 17 dicembre 2012.
Il fondo rustico è stato individuato dalla scrivente con l'ausilio della
cartografia e del GPS , poiché la parte debitrice non è intervenuta alle
operazioni peritali.
3. INDIVIDUAZIONE DEL BENE OGGETTO DI PIGNORAMENTO
3.1 TIPOLOGIA DEL BENE
Si tratta di un fondo rustico.
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3.2 ACCESSO
Il terreno ha le seguenti coordinate geografiche :
N 41° 04' 43,30” ; E 16° 48' 05,73” ( allegato A – ubicazione su foto
satellitare) .
É ubicato a circa 2 km a Est di Modugno ed ha accesso direttamente dlla
strada .
3.3 DATI CATASTALI
TABELLA 1 - Comune di Modugno
CATASTO TERRENI(visura catastale del 18/09/2012 - allegato 1)
DATI
IDENTIFICATIVI
DATI
DI CLASSAMENTO
REDDITO
foglio
particella
qualità
classe
ha
R.D.€
R.A.€
26
213
uliveto
2
00.42.00
21,96
14,10
TABELLA 1.1 - Intestati
Dati anagrafici
codice fiscale
1 x
Diritti e oneri reali
x
Proprietà per 1/1
3.4 COERENZE ( ESTRATTO DI MAPPA : ALLEGATO 2)

nord: p.lla 316 fg 26; est: p.lla 676 fg 26; sud: strada; ovest: p.lle
622-623-624-625 fg 26.
4. DESTINAZIONE URBANISTICA
Il terreno ricade in
zona agricola art.14 NTA( allegato 3)
5. DESCRIZIONE DEL BENE
Il fondo rustico , stretto e lungo,di forma trapezoidale con la base , lato
nord leggermente maggiore della base – lato
sud
di accesso ha una
pendenza del 1% , e una quota s.l.m. di m.68; si presenta ben coltivato, con
un sufficiente franco di coltivazione, libero da infestanti , con alberi di ulivo
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e alberi da frutto ( foto 4-5-6-7-8).
Il terreno è delimitato solo in parte da un piccolo muretto a secco ( foto
1-2-3).
È privo di fonti idriche e di luce.
6. STATO DI POSSESSO DEL BENE
Il fondo è nella disponibilità del debitore , sig.x .
7. VINCOLI ED ONERI GRAVANTI SUL BENE
7.1
VINCOLI
E
ONERI
GIURIDICI
CHE
RESTERANNO
A
CARICO
DELL'ACQUIRENTE
Si veda tavola
7.2
allegato 4 pagg.2 Ambiti Territoriali Estesi.
VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI O
REGOLARIZZATI DALLA PROCEDURA
ISCRIZIONI CONTRO
1)
IPOTECA GIUDIZIALE n. 49485/11581 del 3/11/2010 di € 40.000,00
a favore di Banco di Napoli spa con sede a Napoli,
……………………..,
contro x, x e
in virtù di decreto ingiuntivo del Tribunale di Bari del
22/10/2010 repertorio n. 3689, a garanzia della somma di € 23.358,62.
2)
IPOTECA GIUDIZIALE n. 53125/12538 del 25/11/2010 di € 250.000,00
a favore di Banco di Napoli spa con sede in Napoli, contro x, x, x e
……………………… in virtù di decreto ingiuntivo del Tribunale di Bari del
3/11/2010 repertorio n.3859, a garanzia della somma di € 191.130,27.
3)
IPOTECA GIUDIZIALE n. 46983/9459 del 16/11/2011 di € 400.000,00
a favore di …………………….. con sede a ……………… , contro x , in virtù di
decreto ingiuntivo del Tribunale di Bari del 4/11/2011 repertorio n.
10770/2011, a garanzia della somma di € 271.309,38.
TRASCRIZIONI CONTRO
1)
PIGNORAMENTO IMMOBILIARE n. 27854/21293 del 18/07/2012 a
IL CTU
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favore di Banca di Credito Coop. di Conversano , contro x , x, x, in virtù di
atto dell'Ufficiale Giudiziario Corte d'Appello di Bari del 6/07/2012 repertorio
n. 3423.
8. DETERMINAZIONE DEL VALORE DEL BENE PIGNORATO
METODOLOGIA DI STIMA
Il fondo rustico è stato stimato “ per comparazione con i prezzi di mercato .”
La comparazione si è basata sulla individuazione di beni confrontabili cioè di
“ beni
con caratteristiche analoghe “e quindi appartenenti allo stesso
segmento
di mercato del bene oggetto di stima e dei quali si conosce il
prezzo di mercato.
Le caratteristiche considerate per l’identificazione del segmento di mercato al
quale il terreno appartiene sono state :
- ubicazione : provincia di Bari, comune di Modugno;
- classe di ampiezza : fino a 1 ha ;
- indirizzo produttivo : uliveto e alberi da frutto .
Le fonti di informazioni sono state: mediatori ed agenzie immobiliari della
zona, studi notarili (preliminari di compravendita notificati alle parti per
esercitare il diritto di prelazione ) .
Il numero delle transazioni
“confrontabili”
seppure limitato
si è ritenuto
sufficiente a formare un quadro valutativo dal quale è stato ricavato il valore
medio riportato nella tabella “ corretto “ tenendo conto delle seguenti
variabili :
- distanza dal centro urbano ;
- accessibilità al fondo ;
- eventuali servitù esistenti;
- presenza o assenza di irrigazione ;
- caratteristiche tecnico agronomiche del terreno ;
- presenza di confini fisici che delimitano il fondo.
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Quale parametro di valutazione si è adottato l'ettaro.
Tabella 2 -
VALORE STIMATO LOTTO
Identificazione
€/ha
Valore €
€ 18.000,00
€ 7.560,00
Fondo rustico a Modugno
fg.26 p.lla 213 ha 00.42.00
Tabella 3 -
Valore a base d'asta
Identificazione
Valore €
Fondo rustico a Modugno
€7.560,00
fg.26 p.lla 213 ha 00.42.00
Abbattimento
forfettario del 15% (per differenza tra
oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anziché
-€1.134,00
sui valori catastali,...a detrarre)
€ 6.430,0
TOTALE VALORE A BASE D'ASTA
9. CONCLUSIONI
La sottoscritta con la presente relazione , n° 8 fotografie e gli allegati
elencati qui di seguito, ritiene di avere assolto al mandato conferitole.
ELENCO ALLEGATI
A
Descrizione
Ortofoto
copia atto di
B
provenienza – nota di trascrizione
nnn. 25709 R.G. /17822 R.P. del 20/5/2004
Visura catastale comune di Modugno fg 26 p.lla
1
213
Estratto di mappa comune di Modugno fg 26 p.lla
2
213
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3
Stralcio tavola PRG con ubicazione terreno
Stralcio
4
8
tavola
Ambiti
Territoriali
Estesi
con
ubicazione suolo
La cartella contenente :
- relazione ;
- fascicolo con rilievi fotografici e allegati tecnici ;
- CD 1 con relazione , e relazione epurata nell'intero testo delle generalità
dei debitori e delle parti;
- CD 2 con estratti di mappa ;
- CD 3 con ortofoto e rilievi fotografici ,
viene depositata in cancelleria.
IL CTU
dott.agr.Elena Barbone
Casamassima, 27 dicembre 2012
IL CTU
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