Acquisto immobili, un po` di chiarezza su caparre, acconti e imposte

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Acquisto immobili, un po’ di chiarezza
su caparre, acconti e imposte
Entro poche settimane acquisterò una
casa da un’impresa immobiliare costruttrice. Dovendo sottoscrivere un contratto
preliminare, vorrei conoscere, in primo
luogo quali imposte dovrei pagare e in
secondo luogo la differenza tra acconto,
caparra confirmatoria e penitenziale, sia
per quanto riguarda gli aspetti giuridici
sia quelli fiscali.
Lettera firmata- Vimercate (MI)
Risponde l’avvocato
Roberto Lenzi - studio legale
Lenzi e Associati di Milano
È prassi nelle transazioni immobiliari
farsi rilasciare caparre o acconti. È opportuno, quindi, conoscerne le differenze fondamentali, per i diversi effetti che
producono sia sotto il profilo giuridico
sia quello fiscale.
La caparra confirmatoria (art. 1835,
codice civile) ha funzione sanzionatoria
in merito all’inadempimento di uno dei
contraenti; consente, cioè, a colui che
ha ricevuto la caparra di recedere dal
contratto restituendo, in quanto inadempiente, il doppio della somma all’altro
contraente. Se, viceversa, è inadempiente colui che ha rilasciato la caparra,
l’altro soggetto potrà recedere dal contratto e trattenere la caparra ricevuta.
In altre parole, la caparra confirmatoria
rappresenta una liquidazione convenzionale del danno già pattuita dalle
parti contraenti prima dell’eventuale
inadempimento. La parte adempiente
sarà, peraltro, libera di domandare l’esecuzione o la risoluzione del contratto,
oltre al risarcimento danni (anziché
ritenere la caparra ricevuta o pretendere
il doppio di quella versata). La caparra
penitenziale (art. 1836, codice civile),
invece, rappresenta il corrispettivo che
una delle parti versa all’altra per il solo
fatto di recedere dal contratto: colui che
recede perde la caparra o il doppio di
quella ricevuta.
L’acconto prezzo, infine, costituisce
piuttosto una pura anticipazione del
prezzo che va restituito se il contratto
definitivo non verrà stipulato.
Nel contratto preliminare (ma potrebbe
avvenire anche in sede di una proposta
di acquisto), il riferimento al fatto che
trattasi di caparra deve avere esplicita
menzione. Generiche o non precise
indicazioni, e versamenti di acconto o
anticipo negli atti preparatori a quello
definitivo (rogito notarile) non si configureranno, pertanto, come caparra.
Da queste qualificazioni derivano, appunto, gli effetti fiscali che, nel caso
prospettato, privato che acquista da
soggetto Iva, sono differenti, in caso
di contratto preliminare registrato (si
consideri che se la transazione avviene tramite l’intervento di un’agenzia
immobiliare, il contratto preliminare
dovrà obbligatoriamente essere sempre
registrato a loro cura).
La previsione di una caparra confirmatoria (o penitenziale), non è soggetta
a Iva, ma comporterà il pagamento
dell’imposta di registro proporzionale
pari allo 0,50%. Infatti, la caparra non
può considerarsi come parziale pa-
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gamento del prezzo avendo funzione
risarcitoria del danno in caso di ingiustificato inadempimento. Pertanto, le
somme versate a tale titolo non vanno
fatturate e devono considerarsi fuori
campo Iva. Solo a prestazione effettuata
la caparra verrà fatturata e concorrerà
alla formazione del prezzo complessivo
da indicare nella fattura. Per gli anticipi
o acconti, al contrario, che altro non
sono che un anticipazione del corrispettivo pattuito, il soggetto Iva dovrà
sempre rilasciare una fattura non appena riscossi con addebito dell’imposta,
con aliquota che dipenderà dalla natura
della transazione: se effettuata con le
agevolazioni prima casa, pari al 4%
(oltre all’imposta di registro, catastale
e ipotecaria, nella misura di 200 euro
ciascuna); se, invece, l’acquisto avviene
senza agevolazioni prima casa, l’onere
tributario sarà pari al 10% (ovvero il
22% in presenza di abitazioni catalogate
come A1, A8, A9) oltre alle imposte fisse
di cui sopra.
Infine, il lettore consideri che l’acquisto
di un immobile in costruzione o sulla
carta prevede, a garanzia e protezione
dell’acquirente anche e soprattutto per
l’evento di fallimento del costruttore, alcuni obblighi a carico dell’impresa costruttrice: il rilascio di una fidejussione
(meglio se a prima richiesta) bancaria
o assicurativa a garanzia delle somme
consegnate o da consegnare fino al
rogito; il rilascio di una polizza assicurativa che tenga indenne per almeno
10 anni l’acquirente dai danni derivanti
da rovina totale o parziale dell’edificio
ovvero da gravi difetti delle opere; il
frazionamento del mutuo e dell’ipoteca
del costruttore prima della stipula del
contratto di vendita (al notaio, peraltro, è vietato procedere alla vendita in
assenza del titolo per il frazionamento
oppure la cancellazione dell’ipoteca ove
non ci sia accollo di mutuo); un diritto di
prelazione (per l’acquirente) all’acquisto
all’incanto qualora si tratti di abitazione
adibita a residenza principale.