TRIBUNALE DI NAPOLI TRIBUNALE DI NAPOLI

Dott. Geom. Claudio Ciotola – Via Montagna Spaccata 361 - 80126 Napoli tel 0812416702
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TRIBUNALE DI NAPOLI
5° Sezione Civile Reparto Esecuzione Immobiliari Procedimento n ° 1500\05 R.G.E.,
promosso da International Credit Recovery contro
G.B. FUTURA OMISSIS
Relazione alla Consulenza Tecnica d’ Ufficio
Incarico conferito con giuramento di rito il 19.10.2006 Dal G. E. Dott.ssa Papa
Al Consulente Tecnico d’ Ufficio Dott. Geom. Claudio Ciotola
TRIBUNALE DI NAPOLI
5° Sezione Civile Reparto Esecuzione Immobiliari Procedimento n ° 1500\05 R.G.E.,
promosso da International Credit Recovery contro
G.B. FUTURA Cooperativa a.r.l.
Relazione alla Consulenza Tecnica d’ Ufficio “ Relazione “ con allegati:
1. Svolgimento della consulenza 2. Relazione sui beni immobili
3. Stato di possesso del bene 4. Formalità, vincoli o oneri, anche di natura
condominiale 5. Concessione edilizia 6. Descrizione del contesto e dell’unità
immobiliare 7. Stima dell’immobile Allegati “A” Coefficienti di Merito “B” Grafici “C”
Foto “D” Indagini di mercato “E” Perizie per immobili similari – compromesso
Ruggiero “F” Nota condominio – Nota curatore fallimentare “G” Visura e Planimetria
Catastale “H” Verbali di sopralluogo, proroga termini, racc. a/r
Consulenza Tecnica d’ Ufficio richiesta dal Giudice Esecutore Dott.ssa Papa: incarico
conferito con Giuramento di rito nell’ udienza del giorno 19\10\2006, al sottoscritto
Dott Claudio Ciotola, geometra, iscritto al Collegio dei Geometri della Provincia di
Napoli con n ° 5550, C.T.U. col n ° 9540
Lo svolgimento della consulenza.
Con avviso Raccomandata A.R. si comunica alle parti il primo accesso delle operazioni
peritali fissato per il 06/11/2006 alle ore 10,00. Come da giorno fissato per il primo
accesso, il sottoscritto CTU in compagnia di un assistente tecnico si è recato a Giugliano
in Campania alla via Antichi Giardini dove alle ore 10,00 circa, trovava il curatore
fallimentare della OMISSIS il dott. Cuono Messina, nominato dal Giudice delegato il
fallimento dottoressa Pezzullo procedura 112/96. Insieme al curatore ci siamo portati
presso gli appartamenti oggetto di causa: 1) fabbricato Q1, interno 1, piano terra. 2)
fabbricato Q1, interno 3, piano primo. 3) fabbricato Q1, interno 4, piano primo. 4)
fabbricato P1, interno 10, piano secondo. 5) fabbricato P2, interno 4, piano primo.
Compilato il verbale di rito, si è potuto accedere solo agli appartamenti occupati dai signori
OMISSIS, si è passati ad effettuare foto dello stato dei luoghi ed ad effettuare rilievi metrici
prendendo appunti su fogli a parte. Con avviso Raccomandata A.R. si comunica alle parti
il secondo accesso delle operazioni peritali fissato per il 01/12/2006 alle ore 16,30. Come
da giorno fissato per il secondo accesso, il sottoscritto CTU in compagnia di un assistente
tecnico si è recato a Giugliano in Campania alla via Antichi Giardini alle ore 16,30 circa,
avendo più volte bussato alla porta degli appartamenti non ancora visionati, si è ritenuto
opportuno rinviare le operazioni peritali in data 06/12/2006 alle ore 10,00. Con avviso
Mezzo Fax si comunica alle parti il secondo accesso delle operazioni peritali fissato per il
06/12/2006 alle ore 10,00. Come da giorno fissato per il secondo accesso, il sottoscritto
CTU in compagnia di un assistente tecnico si è recato a Giugliano in Campania alla via
Antichi Giardini alle ore 10,00 circa, avendo più volte bussato alla porta degli appartamenti
non ancora visionati, si è ritenuto opportuno rinviare ulteriormente le operazioni peritali.
Avendo contattato il curatore fallimentare e l’avvocato di parte attorea, si è concordati di
poter accedere ai luoghi di causa previo telefonata di sabato o domenica in orari di pranzo.
Previa comunicazione telefonica in data 20/01/2007 alle ore 14,00, mi sono portato sui
luoghi di causa per il terzo accesso, in compagnia di un assistente tecnico del mio studio
al fabbricato P1, interno dieci piano secondo ed ultimo ho rinvenuto i signori OMISSIS.
Dopo aver effettuato foto e rilievi metrici con appunti a parte, aperto il verbale di rito i
signori OMISSIS mi comunicavano, che in data 24 settembre 1992, di aver stipulato
compromesso con la G.B. Futura, mai perfezionato l’atto di acquisto e per tale motivo di
aver incardinato una causa presso il Tribunale di Napoli XI Sez. Giudice Spirito,
rappresentati dall’avvocato Cirillo Antonio. Contattati telefonicamente l’avvocato Cirillo lo
stesso si riservava di farmi pervenire al mio studio copia del compromesso e copia di
alcuni atti stipulati per immobili di caratteristiche similari, che regolarmente pervenuti al
mio studio tramite corriere si allegano alla presente sotto la lettera E. I signori OMISSIS mi
dichiarano a verbale che occupano l’immobile dall’anno 1996, e quando è stato
consegnato era privo di porte, di pareti, di pavimentazione e servizi igienici, questi ultimi
dichiarano di pagare regolarmente il condominio alla signora OMISSIS amministratrice di
tutto il parco. Dopo si è passati al fabbricato Q1, interno 3 piano primo occupato senza
titolo dal signor Di Leo Pasquale, effettuate le foto ed il rilievo metrico su appunti a parte,
si è provveduto a compilare il verbale, nel quale il signor OMISSIS mi dichiarava di essere
nell’appartamento dal 1997, e di aver stipulato in tale data regolare contratto di fitto con i
signor OMISSIS, sopraggiunto il fallimento, il curatore fallimentare aveva proposto al
signor OMISSIS un contratto annuale da lui non accettato. In ordine alla conformità degli
atti autorizzativi e agli strumenti urbanistici vigenti e agli accertamenti di mercato, i beni
sottoposti al pignoramento sono siti nel comune di Giugliano in Campania, e precisamente
alla via Antichi Giardini, trattasi del fabbricato Q1 appartamenti interno 4 piano primo di tre
vani e doppi accessori, interno 1 piano terra tre vani doppi accessori e giardino, interno 3
piano primo tre vani e doppi accessori, fabbricato P1, interno 10 piano secondo tre vani e
doppi accessori, fabbricato P2, interno 4 piano primo tre vani più accessori.
Relazione sui beni immobili
La unità immobiliare Urbana è sita in Giugliano in Campania, in via Antichi Giardini,
detta U.I. è riportata nel N.C.E.U. in ditta: G.B. Futura Soc. Coop. Edilizia A.R.L., nel
Comune Censuario di Giugliano in Campania: 1) Foglio 54, Particella 30, sub 56, piano
terra, Categoria A/2, Classe 4, Consistenza 6,5 vani, Rendita Catastale Euro 402,84. 2)
Foglio 54, Particella 30, sub 57, piano primo, Categoria A/2, Classe 4, Consistenza 6,5
vani, Rendita Catastale Euro 402,84. 3) Foglio 54, Particella 30, sub 58, piano primo,
Categoria A/2, Classe 4, Consistenza 6,5 vani, Rendita Catastale Euro 402,84. 4) Foglio
54, Particella 30, sub 121, piano secondo, Categoria A/2, Classe 4, Consistenza 4,5 vani,
Rendita Catastale Euro 278,89. 5) Foglio 54, Particella 30, sub 137, piano primo,
Categoria A/2, Classe 4, Consistenza 4,5 vani, Rendita Catastale Euro 278,89. L’unità è
pervenuta alla G.B. Futura Soc. Coop. Edilizia A.R.L, in parte con scrittura privata
autentica nelle firme dal Notaio Ferrara Mario, trascritto il 14 dicembre 1989 ai nn.
36719/27508, rettificato con atto per notaio Ferrara del 4 giugno 1990, trascritto il 27
dicembre 1990 ai nn. 41412/31317, acquistata dal signor OMISSIS. Ed in parte per
diverse scritture private autentiche nelle firme dal Notaio Ferrara Mario, la prima del 24
aprile 1991, trascritte il 22 maggio 1991 ai nn. 18466/4331, integrato con atto del 22aprile
1991 trascritto il 31 ottobre 1991 ai nn. 35322/27105, la seconda trascritta in data 22
maggio 1991 ai nn. 18467/14332, integrato con atto del 24 aprile 1991 trascritto il 31
ottobre 1991 ai nn. 35324/27107, la terza trascritta in data 22 maggio 1991 ai nn.
18468/14333, integrato con atto del 24 aprile 1991 trascritto il 31 ottobre 1991 ai nn.
35325/27108, la quarta trascritta in data 23 maggio 1991 ai nn. 18555/14382, integrato
con atto del 24 aprile 1991 trascritto il 31 ottobre 1991 ai nn. 35320/27103, la quinta
trascritta in data 23 maggio 1991 ai nn. 18556/14383, integrato con atto del 24 aprile 1991
trascritto il 31 ottobre 1991 ai nn. 35321/27104, la sesta trascritta in data 23 maggio 1991
ai nn. 18557/14384, integrato con atto del 24 aprile 1991 trascritto il 31 ottobre 1991 ai nn.
35323/27106, trasferimenti effettuati dal signor OMISSIS alla società G.B. Futura Società
Cooperativa Edilizia a.r.l.. L’unità immobiliare oggetto di perizia confina: sul lato nord con
proprietà OMISSIS, sul lato sud ed est con la strada via Antichi Giardini, sul lato ovest con
parco cortile comune.
Stato di possesso dei beni
In riferimento allo stato di possesso dei beni oggetto di perizia è da precisare come dalla
nota a firma del curatore fallimentare dott. Cuono Messina che si allega alla presente sotto
la lettera F, quanto segue: 1) fabbricato Q1, interno 1, piano terra, occupato con regolare
contratto stipulato con la curatela fallimentare dal signor OMISSIS 2) fabbricato Q1,
interno 3, piano primo, occupato senza titolo dal signor OMISSIS 3) fabbricato Q1, interno
4, piano primo, occupato senza titolo dal signor OMISSIS esito azione di occupazione
senza titolo, sfratto e risarcimento danni affidata all’avv. Massimiliano Cesare incardinata
presso il Tribunale per l’udienza G.I. Bisogni del 12/10/07. 4) fabbricato P1, interno 10,
piano secondo, occupato senza titolo in seguito a sentenza n. 8919/06 dai signori
OMISSIS, condannati al rilascio dell’immobile ed al pagamento dell’ indennizzo. 5)
fabbricato P2, interno 4, piano primo, occupato senza titolo dal signor OMISSIS
dichiaratosi conduttore del signor OMISSIS
Formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale
In riferimento alle formalità, vincoli o oneri di natura condominiale, è da precisare come
dalla nota a firma dell’amministratrice degli stabili la sig. OMISSIS, che si allega alla
presente sotto la lettera F, dalla quale si evince quanto segue:
1) fabbricato Q1, interno 1, piano terra, OMISSIS posizione regolare.
2) fabbricato Q1, interno 3, piano primo, OMISSIS posizione regolare.
3) fabbricato Q1, interno 4, piano primo, OMISSIS non ha mai pagato il
condominio, dall’anno 2000 al 2007 totale da pagare Euro 2.485,00.
4) fabbricato P1, interno 10, piano secondo, OMISSIS posizione regolare.
5) fabbricato P2, interno 4, piano primo, OMISSIS posizione regolare.
Concessione edilizia, conformità agli strumenti urbanistici, rispondenza
della costruzione alle previsioni della concessione.
Ai fini della conformità della costruzione agli strumenti urbanistici, è stato accertato che gli
immobili oggetto di perizia sono stati edificati con regolare concessione edilizia rilasciata
dal Comune di Giugliano in Campania alla società G.B. Futura Società Cooperativa
Edilizia a.r.l., n. 239/89 rilasciata dal Sindaco del Comune di Giugliano in Campania il
18/04/1990 e successiva variante n. 111/91 rilasciata il 16/11/1991. Verificata la
rispondenza dell’unità immobiliare rispetto a quanto risulta dall’oggetto degli atti catastali,
si evidenzia che in catasto la planimetria Foglio 54, Particella 30, sub 58, piano primo, e
riportata erroneamente al piano terra e sul lato destro della scala di accesso, quindi non
corrispondente allo stato dei luoghi. Nelle stesse planimetrie non sono presenti alcune
verande che sono state costruite quasi sicuramente abusivamente, ma essendo in
materiale smontabile facilmente rimovibili.
Descrizione del contesto e dell’unità immobiliare
Condizioni estrinseche , caratteri del contesto urbano. Via Antichi Giardini è una strada del
Comune di Giugliano in Campania, in realtà le UI oggetto di perizia si trovano subito dopo
la piazzetta principale del parco, nelle immediate vicinanze del Commissariato di Polizia
dello Stato di Giugliano in Campania. La densità di traffico veicolare non molto elevata
essendo una strada di accesso al parco, gli appartamenti sono vicini alla strada principale
che porta alle colonne di Giugliano, nelle vicinanze dell’asse stradario doppio senso e
quindi l’autostrada, non molto distante dal centro di Giugliano. Vicino alla fermata
dell’autobus della compagnia di trasporti pubblici, nelle immediate vicinanze dei negozi di
primaria necessità dei centri commerciali e tutti gli altri negozi. Condizioni intrinseche ,
caratteri propri dell’unità immobiliare.
Le unità immobiliari oggetto di perizia si trovano in un parco privato ( foto 1-2) e sono cosi
disposte: 1) L’appartamento è posto al primo terra dell’edificio nel fabbricato Q1 interno 1
di via Antichi Giardini (foto 3), ha un orientamento nord-sud, il bagno e la cucina ed una
camera da letto esposti a sud (sullo spazio condominiale), e le due camere da letto ed il
salone esposti a nord. Entrando dalla porta vi è il soggiorno di mq. 26,63, la cucina di mq.
12,54 (foto4), le camere da letto rispettivamente di mq. 13,30, mq. 15,50 e mq. 8,42 (foto
5-6-9), i due bagni rispettivamente di mq. 3,69 e mq. 4,00 (foto 7-8), il disimpegno di mq.
7,06 ed infine i due balconi di mq. 9,10 (foto 10) e mq. 7,84 (Foto 11), con annessa
veranda di mq. 1,43. Dal soggiorno si accede al giardino di mq. 144,69 (foto 12), che ha
un secondo accesso dalla strada privata di viale Antichi Giardini (foto 13).
Nell’appartamento oggetto di perizia vi è una pavimentazione di quadroni di maioliche,
30x30 di colore chiaro, nella cucina e nei bagni rivestimento per tutte le pareti di
mattonelle del tipo 10 x 10 di colore bianco. Le pareti pitturate di lavabile di colore bianco
in buone condizioni. Gli infissi e le porte in legno di media fattura, riscaldamento autonomo
con caldaia, la forniture di acqua e luce risultano regolari. L’altezza media
dell’appartamento risulta essere metri 2,90. 2) L’appartamento è posto al primo piano
dell’edificio nel fabbricato Q1 interno 3 di via Antichi Giardini, ha un orientamento nordsud, il bagno e la cucina ed una camera da letto esposti a sud (sullo spazio condominiale),
e due camere da letto ed il salone esposti a nord. Entrando dalla porta vi è il soggiorno di
mq. 26,63 (foto 14), la cucina di mq. 12,54 (foto 15), le camere da letto rispettivamente di
mq. 13,30, mq. 15,50 e mq. 8,42 (foto 18-19), il bagno di mq. 8,00 (foto 16-17), il
disimpegno di mq. 7,06. Vi sono infine due balconate una veranda sul lato sud di mq. 9,10
(foto 20), ed una sul lato nord di mq. 8,97 (foto 21).
Nell’appartamento oggetto di perizia vi è una pavimentazione di quadroni di maioliche,
30x30, nella cucina rivestimento per tutta la parete di mattonelle del tipo 10 x 10 di colore
bianco, nel bagno rivestimento per le prime due mattonelle di maiolica di colore verde di
dimensioni 10x30 e per la restante parte fino al soffitto di maiolica di colore bianco di
dimensioni 10x30. Le pareti pitturate di lavabile di colore bianco in buone condizioni. Gli
infissi e le porte in legno di media fattura, riscaldamento autonomo con caldaia, la forniture
di acqua e luce risultano regolari. L’altezza media dell’appartamento risulta essere metri
2,90. 3) L’appartamento è posto al primo piano dell’edificio nel fabbricato Q1 interno 4 di
via Antichi Giardini, ha un orientamento nord-sud, i due bagni la cucina ed una camera da
letto esposti a sud (sullo spazio condominiale), e le due camere da letto ed il salone
esposti a nord. Entrando dalla porta vi è il soggiorno di mq. 26,63 (foto 22), la cucina di
mq. 15,54 (foto 23), il disimpegno di mq. 7,06, le camere da letto rispettivamente di mq.
13,30, di mq. 15,50 e di mq. 8,42 (foto 24- 25- 26), i due bagni di mq. 3,69 e di mq. 4,00 il
disimpegno di mq. 7,06. Vi sono infine due balconate una sul lato sud di mq. 9,10 (foto
27), ed una sul lato nord di mq. 8,97. Nell’appartamento oggetto di perizia vi è una
pavimentazione di quadroni di maioliche, 30x30, nella cucina e nei bagni rivestimento per
tutte le pareti di mattonelle del tipo 10 x 10 di colore bianco. Le pareti pitturate di lavabile
di colore bianco in buone condizioni. Gli infissi e le porte in legno di media fattura,
riscaldamento autonomo con caldaia, la forniture di acqua e luce risultano regolari.
L’altezza media dell’appartamento risulta essere metri 2,90. 4) L’appartamento è posto al
piano secondo dell’edificio nel fabbricato P1, interno 10, di via Antichi Giardini, ha un
orientamento nord-sud, il soggiorno la cucina ed una camera da letto esposti a sud (sullo
spazio condominiale), e la camere da letto a nord. Entrando dalla porta vi è il soggiorno
cucina unico ambiente di mq. 28,95, le camere da letto rispettivamente di mq. 12,99 e mq.
12,45 (foto 39), il bagno di mq. 3,57 (foto 40), il disimpegno di mq. 5,25 (foto 38). Vi sono
due balconate una con veranda sul lato nord di mq. 7,14 (foto 27), ed un balcone sul lato
sud di mq. 7,19 (foto 36). Nell’appartamento oggetto di perizia vi è una pavimentazione di
quadroni di maioliche, 30x30, nella cucina rivestimento allessa cucina, nel bagno
rivestimento per tutte le pareti di mattonelle del tipo 20 x 20 di colore rosa. Le pareti
pitturate di lavabile di colore rosa con greca centrale in ottimo stato di manutenzione. Gli
infissi e le porte in legno di media fattura, riscaldamento autonomo con caldaia, la forniture
di acqua e luce risultano regolari. L’altezza media dell’appartamento risulta essere metri
2,90. 5) L’appartamento è posto al piano primo dell’edificio nel fabbricato P2, interno 4, di
via Antichi Giardini (foto 33), ha un orientamento nord-sud, la cucina il soggiorno e la
camera da letto, esposti a sud (sullo spazio condominiale), la camere da letto esposta a
nord. Entrando dalla porta vi è il soggiorno di mq. 19,56, la cucina di mq. 9,30 (Foto 28), le
camere da letto rispettivamente di mq. 11,68 e 13,07 (foto 30-31), il bagno di mq. 4,04, il
disimpegno di mq. 5,28. Vi sono due balconate una sul lato nord di mq. 5,59, ed una sul
lato sud di mq. 9,35 (foto 32). Nell’appartamento oggetto di perizia vi è una
pavimentazione di quadroni di maioliche, 30x30, nella cucina e nei bagni rivestimento per
tutte le pareti di mattonelle del tipo 10 x 10 di colore bianco. Le pareti pitturate di lavabile
di colore bianco in buone condizioni. Gli infissi e le porte in legno di media fattura,
riscaldamento autonomo con caldaia, la forniture di acqua e luce risultano regolari.
L’altezza media dell’appartamento risulta essere metri 2,90.
Stima dell’immobile
E’ ormai principio fondamentale della dottrina moderna che un bene economico ha valori
diversi secondo il motivo della stima, cioè ad un bene economico possono essere attribuiti
valori diversi secondo il criterio o aspetto economico che interessa considerare in rapporto
allo scopo della stima. Pertanto una corretta valutazione del bene è possibile solo quando
sia stato preliminarmente definito il fine per cui la stima stessa viene richiesta. Se lo scopo
della stima, come nel caso in specie, è quello di determinare il valore di mercato, che il
bene economico assume in un mercato ordinario, allora il criterio da adottarsi consisterà
nell’ analisi previsionale della domanda e dell’offerta di tale tipo di bene, quindi, si
procederà alla ricerca del valore che ha più probabilità che si verifichi quando l’immobile
viene immesso nel mercato, cioè viene posto in vendita. Questo metodo di stima è basato
essenzialmente sul confronto che, a secondo di come viene eseguito, conduce alla
comparazione diretta (metodo sintetico) o indiretta (metodo analitico) del bene economico.
Si calcola preventivamente il valore legale degli immobili trattati: 1) Foglio 54, Particella
30, sub 56, piano terra, Categoria A/2, Classe 4, Consistenza 6,5 vani, Rendita Catastale
Euro 402,84.
Pertanto il valore legale è : 402,84 x 110 → 44.312,40 €
2) Foglio 54, Particella 30, sub 57, piano primo, Categoria A/2, Classe 4, Consistenza
6,5 vani, Rendita Catastale Euro 402,84.
Pertanto il valore legale è : 402,84 x 110 → 44.312,40 €
3) Foglio 54, Particella 30, sub 58, piano primo, Categoria A/2, Classe 4, Consistenza
6,5 vani, Rendita Catastale Euro 402,84.
Pertanto il valore legale è : 402,84 x 110 → 44.312,40 €
4) Foglio 54, Particella 30, sub 121, piano secondo, Categoria A/2, Classe 4,
Consistenza 4,5 vani, Rendita Catastale Euro 278,89.
Pertanto il valore legale è : 278,89 x 110 → 30.677,90 €
5) Foglio 54, Particella 30, sub 137, piano primo, Categoria A/2, Classe 4,
Consistenza 4,5 vani, Rendita Catastale Euro 278,89.
Pertanto il valore legale è : 278,89 x 110 → 30.677,90 €
Tanto premesso, essendo il mercato degli alloggi in questa zona abbastanza attivo e
quindi a conoscenza di un numero di compravendite di immobili, il procedimento
estimativo si potrà basare sulla comparazione con beni analoghi a quelli da stimare,
prevedendo il reperimento di un certo numero di “dati” forniti dal mercato immobiliare, cioè
di valori ad una certa data, inerenti a beni assimilabili a quelli da stimare, per condizioni
intrinseche ed estrinseche. Le indagini di mercato sono state effettuate presso agenzie di
mediazione di fiducia e confrontando altre valutazioni immobiliari fatte da colleghi (allegato
“D”), ed hanno consentito di restringere il campo di azione alla specifica zona in cui sono
siti gli edificio, poiché pur non essendo elevato il numero di dati rilevati, si ritengono
abbastanza indicativi in quanto inerenti ad immobili con caratteristiche estrinseche
assimilabili a quelle degli edifici oggetto di perizia, che tengono conto della centralità
dell’area, del collegamento diretto alla viabilità principale, dello stato di manutenzione,
delle caratteristiche igieniche ed estetiche e della dimensione dei vani. Il parametro
unitario di riferimento adottato è quello del prezzo al mq di superficie utile, corrispondente
ai valori correnti di mercato. La presente stima è redatta seguendo il criterio del “valore di
mercato”. Sono utilizzati nel calcolo il procedimento di stima per confronto diretto. Con
questo procedimento, rilevato il valore di costo dell’unità di superficie preso a parametro
(mq.), si è potuto risalire al prezzo medio di mercato delle case che, per analoghe
caratteristiche di qualità ed ubicazione, possono compararsi a quelle da stimare. Sulla
base delle informazioni assunte, quindi, si è accertato che il prezzo di mercato, praticato
per compravendite di appartamenti di tipo civili, di analoga costruzione ed in buone
condizioni statiche, oscillava tra: Euro/mq 1.800,00 a Euro/mq 2.200,00;
Per cui volendo considerare come punto di partenza un prezzo medio tra i due valori,
avremo: Euro/mq 1.800,00 a Euro/mq 2.200,00 = 4.000,00/2 = 2.000,00 Euro/mq Si
riportano di seguito le condizioni estrinseche (di zona ) ed intrinseche (dell’immobile)
relative all’unità immobiliare; vedi tabella allegata dei coefficienti di merito. Tale valore
viene moltiplicato per i coefficienti di merito, evidenziati in neretto nell’alleg. A,
corrispondenti ai requisiti più significativi che differenziano un’unità immobiliare da altre.
Pertanto per l’immobile oggetto di perizia si avrà: 1)Valore del coefficiente correttivo
Sub 56 : 1.00x 0.90x 1.02x 1.05x 1.10x 1.00x 1.10x 1.10 x 1.00x 1.10x 0.70 x 0.85 x 1.02 x 1.00 =
0.85 2)Valore del coefficiente correttivo Sub 57 : 1.00x 0.90x 1.02x 1.10x 1.10 x 1.00x 1.10x
1.10 x 1.00x 1.00 x 0.70 x 0.90 x 1.02 = 0.86 3)Valore del coefficiente correttivo Sub 58 :
1.00x 0.90x 1.02x 1.10x 1.10x 1.00x 1.10x 1.10 x 1.00x 1.02x 0.70 x 0.90 x 0.95 = 0.82 4) Valore
del coefficiente correttivo Sub 121 : 1.00x 0.90x 1.02x 1.10x 1.00x 1.10x 1.10 x 1.00x 1.10x
0.70 x 0.97 x 1.02 x 0.95 = 0.88 5) Valore del coefficiente correttivo Sub 128 : 1.00x 0.90x
1.02x 1.10x 1.00x 1.10x 1.10x 1.10 x 0.90x 1.02x 0.70 x 0.95 = 0.82 1) Valore corretto sub 56 =
Prezzo di mercato medio 2.000,00 Euro/mq x valore del coefficiente correttivo 0,85 = 1.700,00
Euro/mq 2) Valore corretto sub 57 = Prezzo di mercato medio 2.000,00 Euro/mq x valore del
coefficiente correttivo 0,86 = 1.720,00 Euro/mq 3) Valore corretto sub 58 = Prezzo di mercato
medio 2.000,00 Euro/mq x valore del coefficiente correttivo 0,82 = 1.640,00 Euro/mq 4) Valore
corretto sub121 = Prezzo di mercato medio 2.000,00 Euro/mq x valore del coefficiente correttivo
0,88 = 1.760,00 Euro/mq 5) Valore corretto sub 128 = Prezzo di mercato medio 2.000,00
Euro/mq x valore del coefficiente correttivo 0,82 = 1.640,00 Euro/mq 1) fabbricato Q1, interno
1, piano terra,. Sub 56 Superficie utile mq. 92,57 Superficie dei balconi mq. 16,94
Superficie veranda mq. 1,43 Superficie di mercato mq. 98,23 Il valore dell’appartamento
è pari a: 98,23 mq x € 1.700,00 = € 166.991,00 Superficie di mercato giardino mq. 144,69
Il valore del giardino è pari a: 144,69 mq x € 100,00 = € 14.469,00 Il valore totale
dell’immobile è pari a: € 181.460,00 2) fabbricato Q1, interno 3, piano primo, Sub 57
Superficie utile mq. 91,45 Superficie del balcone mq. 8,97 Superficie della veranda mq.
9,10 Superficie di mercato mq 102,79 Il valore dell’immobile è pari a: 102,79 mq x €
1.720,00 = € 176.798,80 3) fabbricato Q1, interno 4, piano primo, Sub 58 Superficie
utile mq. 91,14 Superficie dei balconi mq. 16,03 Superficie di mercato mq. 95,14 Il valore
dell’immobile è pari a: 95,14 mq x €1. 640,00 = € 156.029,60
4) fabbricato P1, interno 10, piano secondo, Sub 121 Superficie utile mq. 70,08
Superficie del balcone mq. 7,19 Superficie della veranda mq. 7,14 Superficie di mercato
mq. 79,01 Il valore dell’immobile è pari a: 79,01 mq x € 1.760,00 = € 139,057,00 5)
fabbricato P2, interno 4, piano primo, Sub 128 Superficie utile mq. 62,93 Superficie del
balcone mq. 14,94 Superficie di mercato mq. 66,66 Il valore dell’immobile è pari a:
66,66 mq x € 1.640,00 = € 109,322,00. Ill .mo Sig. Giudice, nel rassegnare il mandato,
rimango a Sua disposizione per ogni ulteriore chiarimento e le trasmetto le risultanze del
lavoro fin qui svolto che ho esteso nella presente relazione di stima. Essa è scritta
personalmente con sistema elettronico, seguita dagli allegati; si compone di n ° 16 pagine
fino a questo punto. Nel ringraziarla per la fiducia accordata, porgo distinti saluti,
Napoli, li
Il Consulente Tecnico d’Ufficio
(Dott. Geom. Claudio Ciotola)
Alleg. “A”
Sub 56 Piano Terra
COEFFICIENTI DI MERITO
Tipologia Vetustà lussuoso 1.15 meno di anni 10 1.10 medio/signorile 1.00 storico 1.05
pessimo 0.95 tra 10 e 40 0.90 popolare 0.75 oltre 40 anni 0.80 Impianti Servizi
Esposizione con ascensore 1.10 semipanoramico 1.05 senza ascensore 0.70 panoramico
1.15 riscaldamento aut. 1.02 luminoso 1.00 riscaldamento cent. 1.00 poco luminoso
0.95 senza riscaldamento 0.97 solo interna 0.80 giardino 1.05 senza giardino 1.00 in
parco attrezzato 1.10 custode 1.03 senza custode 0.97 Ubicazione Stato Locativo vicino
collegamenti 1.10 libero 1.00 no collegamenti 0.95 con sent. sfratto 0.75 con servizi
pubblici 1.10 occupato 0.70 no servizi pubblici 1.00 traffico scarso 1.00 traffico intenso
0.85 con servizi commerciali 1.10 Piano Funzionalità attico 1.05 terrazzi 1.20 intermedio
1.00 più balconi 1.02 ultimo 0.97 un balcone 1.00 primo 0.90 nessun balcone 0.90
terra/rialzato 0.85 tripli servizi 1.05 seminterrato 0.65 doppi servizi 1.00 monoservizi
0.95
Sub 57 Piano Primo
COEFFICIENTI DI MERITO
Tipologia Vetustà lussuoso 1.15 meno di anni 10 1.10 medio/signorile 1.00 storico 1.05
pessimo 0.95 tra 10 e 40 0.90 popolare 0.75 oltre 40 anni 0.80 Impianti Servizi
Esposizione con ascensore 1.10 semipanoramico 1.05 senza ascensore 0.70 panoramico
1.15 riscaldamento aut. 1.02 luminoso 1.00 riscaldamento cent. 1.00 poco luminoso
0.95 senza riscaldamento 0.97 solo interna 0.80 giardino 1.05 senza giardino 1.00 in
parco attrezzato 1.10 custode 1.03 senza custode 0.97 Ubicazione Stato Locativo vicino
collegamenti 1.10 libero 1.00 no collegamenti 0.95 con sent. sfratto 0.75 con servizi
pubblici 1.10 occupato 0.70 no servizi pubblici 1.00 traffico scarso 1.00 traffico intenso
0.85 con servizi commerciali 1.10 Piano Funzionalità attico 1.05 terrazzi 1.20 intermedio
1.00 più balconi 1.02 ultimo 0.97 un balcone 1.00 primo 0.90 nessun balcone 0.90
terra/rialzato 0.85 tripli servizi 1.05 seminterrato 0.65 doppi servizi 1.00 monoservizi 0.95
Sub 58 Piano Primo
COEFFICIENTI DI MERITO
Tipologia Vetustà lussuoso 1.15 meno di anni 10 1.10 medio/signorile 1.00 storico 1.05
pessimo 0.95 tra 10 e 40 0.90 popolare 0.75 oltre 40 anni 0.80 Impianti Servizi
Esposizione con ascensore 1.10 semipanoramico 1.05 senza ascensore 0.70 panoramico
1.15 riscaldamento aut. 1.02 luminoso 1.00 riscaldamento cent. 1.00 poco luminoso
0.95 senza riscaldamento 0.97 solo interna 0.80 giardino 1.05 senza giardino 1.00 in
parco attrezzato 1.10 custode 1.03 senza custode 0.97 Ubicazione Stato Locativo vicino
collegamenti 1.10 libero 1.00 no collegamenti 0.95 con sent. sfratto 0.75 con servizi
pubblici 1.10 occupato 0.70 no servizi pubblici 1.00 traffico scarso 1.00 traffico intenso
0.85 con servizi commerciali 1.10 Piano Funzionalità attico 1.05 terrazzi 1.20 intermedio
1.00 più balconi 1.02 ultimo 0.97 un balcone 1.00 primo 0.90 nessun balcone 0.90
terra/rialzato 0.85 tripli servizi 1.05 seminterrato 0.65 doppi servizi 1.00 monoservizi 0.95
Sub 121 Piano Secondo
COEFFICIENTI DI MERITO
Tipologia Vetustà lussuoso 1.15 meno di anni 10 1.10 medio/signorile 1.00 storico 1.05
pessimo 0.95 tra 10 e 40 0.90 popolare 0.75 oltre 40 anni 0.80 Impianti Servizi
Esposizione con ascensore 1.10 semipanoramico 1.05 senza ascensore 0.70 panoramico
1.15 riscaldamento aut. 1.02 luminoso 1.00 riscaldamento cent. 1.00 poco luminoso
0.95 senza riscaldamento 0.97 solo interna 0.80 giardino 1.05 senza giardino 1.00 in
parco attrezzato 1.10 custode 1.03 senza custode 0.97 Ubicazione Stato Locativo vicino
collegamenti 1.10 libero 1.00 no collegamenti 0.95 con sent. sfratto 0.75 con servizi
pubblici 1.10 occupato 0.70 no servizi pubblici 1.00 traffico scarso 1.00 traffico intenso
0.85 con servizi commerciali 1.10 Piano Funzionalità attico 1.05 terrazzi 1.20 intermedio
1.00 più balconi 1.02 ultimo 0.97 un balcone 1.00 primo 0.90 nessun balcone 0.90
terra/rialzato 0.85 tripli servizi 1.05 seminterrato 0.65 doppi servizi 1.00 monoservizi 0.95
Sub 128 Piano Primo
COEFFICIENTI DI MERITO
Tipologia Vetustà lussuoso 1.15 meno di anni 10 1.10 medio/signorile 1.00 storico 1.05
pessimo 0.95 tra 10 e 40 0.90 popolare 0.75 oltre 40 anni 0.80 Impianti Servizi
Esposizione con ascensore 1.10 semipanoramico 1.05 senza ascensore 0.70 panoramico
1.15 riscaldamento aut. 1.02 luminoso 1.00 riscaldamento cent. 1.00 poco luminoso
0.95 senza riscaldamento 0.97 solo interna 0.80 giardino 1.05 senza giardino 1.00 in
parco attrezzato 1.10 custode 1.03 senza custode 0.97 Ubicazione Stato Locativo vicino
collegamenti 1.10 libero 1.00 no collegamenti 0.95 con sent. sfratto 0.75 con servizi
pubblici 1.10 occupato 0.70 no servizi pubblici 1.00 traffico scarso 1.00 traffico intenso
0.85 con servizi commerciali 1.10 Piano Funzionalità attico 1.05 terrazzi 1.20 intermedio
1.00 più balconi 1.02 ultimo 0.97 un balcone 1.00 primo 0.90 nessun balcone 0.90
terra/rialzato 0.85 tripli servizi 1.05 seminterrato 0.65 doppi servizi 1.00 monoservizi 0.95
Dott. Geom. Claudio Ciotola – Via Montagna Spaccata 361 - 80126 Napoli tel 0812416702