4 criteri di compensazione, perequazione e incentivazione

Comune di Dresano
Provincia di Milano
4
Piano di Governo del Territorio
Documento di Piano
dicembre 2009
CRITERI DI COMPENSAZIONE,
PEREQUAZIONE E INCENTIVAZIONE
Piani e progetti
Via Cadore 26 - 20135 Milano
CRITERI DI COMPENSAZIONE, PEREQUAZIONE
E INCENTIVAZIONE
cap. 5 / 1
Comune di Dresano
Provincia di Milano
Piano di Governo del Territorio
Documento di Piano
dicembre 2009
Perequazione, compensazione e incentivazione sono indicati (art. 11) dalla legge
regionale 12/2005 come principi di riferimento dell’azione urbanistica. La legge
conferma l’efficacia operativa dello strumento perequativo, già sperimentata in
varie recenti esperienze di pianificazione, legandola ai concetti di compensazione
e incentivazione urbanistica. La formulazione dei principi e delle loro modalità di
applicazione sollecita alcune riflessioni generali preliminari rispetto a due
questioni: da una parte alle relazioni che si determinano tra le differenti
componenti del Piano di Governo del Territorio (PGT) nella definizione dei criteri e
delle regole di perequazione e compensazione e le specifiche competenze;
dall’altra rispetto ad alcuni contenuti innovativi, non ancora verificati dalle pratiche,
la cui applicazione merita opportune verifiche e approfondimenti.
La legge 12/2005 attribuisce al Documento di Piano (art. 8) l’individuazione degli
ambiti di trasformazione (punto 2, comma e) e la definizione degli eventuali criteri
di compensazione, perequazione e incentivazione. Questa indicazione sembra
riferire al DP la definizione degli indirizzi per la delimitazione del campo di azione
delle regole urbanistiche e procedurali delle trasformazioni (ad esempio la scelta
di indici e parametri omogenei per ambiti strategici e/o di trasformazione che si
trovino nelle medesime condizioni di fatto e di diritto), nonché i criteri per
l’acquisizione di aree da destinare ad usi di interesse collettivo (le quantità minime
di cessioni da garantire in forma compensativa nei processi di trasformazione e di
nuova urbanizzazione) e le politiche e gli obiettivi da supportare con specifiche
forme di incentivazione (ad esempio nel favorire edilizia sociale, forme di
bioarchitettura, etc), che troveranno nel Piano dei Servizi, nel Piano delle Regole e
nelle convenzioni dei Piani attuativi o dei Programmi Integrati il livello
prescrittivo/normativo necessario per la loro operatività. In questo senso
Documento di Piano, Piano dei Servizi e Piano delle Regole si configurano come
strumenti sostanzialmente indipendenti, ma necessariamente complementari nella
definizione dei contenuti per l’applicazione dei meccanismi di perequazione e di
Piani e progetti
Via Cadore 26 - 20135 Milano
CRITERI DI COMPENSAZIONE, PEREQUAZIONE
E INCENTIVAZIONE
cap. 5 / 2
Comune di Dresano
Provincia di Milano
Piano di Governo del Territorio
Documento di Piano
dicembre 2009
compensazione (e di incentivazione). In particolare il disegno e la pianificazione
della città pubblica e la programmazione di politiche e interventi per il welfare
locale oggetto del Piano dei Servizi (“Il PS contiene la previsione di servizi pubblici
aggiuntivi, in relazione ai fabbisogni espressi dalla popolazione…”) si sostengono
sulla possibilità di acquisire aree (“Il PS deve indicare i servizi da assicurare negli
ambiti di trasformazione…”) ovvero di ottenere attrezzature di interesse collettivo a
compensazione di quote di edificabilità attribuite in modi e quantità “opportune” a
tutte le aree destinate dal Documento di Piano ad un uso urbano, confermando la
necessità e l’efficacia della scelta perequativa.
Inoltre l’applicazione di modalità perequative e compensative, e la definizione dei
modi e delle forme di politiche di incentivazione (la cui applicazione più semplice
pare quella legata a premialità edificatorie) ricade in gran parte nei compiti del
Piano delle Regole, cui spetta la definizione dell’apparato normativo e la
conformazione dei diritti d’uso del suolo. Infatti, per quanto un ruolo centrale
nell’attuazione perequativa venga svolto dai Piani Attuativi e dalle pratiche
negoziali previste nelle procedure dei Programmi Integrati di Intervento, è il PR
che stabilisce le limitazioni per l’attribuzione di indici perequativi di edificabilità per
parti omogenee del territorio comunale e determina le effettive quantità
urbanistiche e le condizioni di operatività delle trasformazioni urbane di recupero
interstiziale.
Piani e progetti
Via Cadore 26 - 20135 Milano
CRITERI DI COMPENSAZIONE, PEREQUAZIONE
E INCENTIVAZIONE
cap. 5 / 3
Comune di Dresano
Provincia di Milano
Piano di Governo del Territorio
Documento di Piano
dicembre 2009
4.1 Il modello perequativo
Il modello perequativo introdotto dalla legge regionale 12/2005, che riprende uno
dei contenuti fondativi del progetto di riforma proposto dall’Istituto Nazionale di
Urbanistica nella metà degli anni novanta, si configura come meccanismo
attuativo del PGT finalizzato al superamento dei limiti connessi all’applicazione
dell’esproprio nell’acquisizione di aree ad uso pubblico. Uno strumento al tempo
stesso capace di risolvere le controversie giuridiche legate al “doppio regime” dei
suoli urbani, causa di una disparità di trattamento (suoli edificabili e suoli vincolati
a standard) tra proprietari di aree nelle medesime condizioni di fatto (suoli
urbanizzati o urbanizzabili) nonché di limitare le difficoltà connesse alla
reiterazione dei vincoli pubblicistici una volta decaduti dopo i cinque anni dalla loro
apposizione (sentenza C.C. 179/99).
Diversi piani regolatori generali hanno sperimentato in questi ultimi anni, in forme
più o meno articolate e complesse, l’applicazione di meccanismi perequativi
compensativi che, marginalizzando il ricorso allo strumento dell’esproprio, hanno
garantito una uniformità di trattamento di tutti i suoli urbani a partire da regole
urbanistiche omogenee (indici di edificabilità e quote di cessione per aree
pubbliche) definite sulla base delle condizioni di fatto e di diritto delle aree,
assicurando una sostanziale equità dei cittadini di fronte alle scelte del piano.
Senza pretendere ovviamente di annullare le disparità (immobiliari) determinate
dalla rendita posizionale e dalle esternalità generate dall’intervento pubblico, per le
quali si è più volte sottolineato la necessità di integrare il meccanismo della
perequazione urbanistica con forme di perequazione e redistribuzione fiscale,
Piani e progetti
Via Cadore 26 - 20135 Milano
CRITERI DI COMPENSAZIONE, PEREQUAZIONE
E INCENTIVAZIONE
cap. 5 / 4
Comune di Dresano
Provincia di Milano
Piano di Governo del Territorio
Documento di Piano
dicembre 2009
capaci di recuperare le componenti differenziali della rendita urbana formatesi nel
processo di trasformazione.
Negli ultimi anni l’introduzione del Piano dei Servizi, istituito dalla legge regionale
1/2001 e riproposto dalla legge 12/2005 come uno degli atti fondativi del PGT, ha
di fatto rafforzato l’opportunità di un approccio perequativo nel momento in cui le
modifiche apportate alle modalità di dimensionamento del piano, con una
conseguente riduzione degli standard minimi dovuti, hanno determinato la
necessità di occuparsi della disciplina di patrimoni di aree vincolate dal PRG per
destinazioni pubbliche ma non già attuate, la cui conferma e reiterazione appariva
difficile, salvo per specifici e motivati casi.
Questa condizione ha reso più evidente la necessità di un’applicazione estesa del
meccanismo perequativo nella riclassificazione delle aree vincolate dalla disciplina
vigente in aree a regime privato, rese moderatamente edificabili attraverso
interventi soggetti a pianificazione attuativa, ma al tempo stesso obbligate a
“compensare” la quota di edificabilità attribuita con quote significative di cessione
di aree per la collettività (verde, infrastrutture e servizi) ovvero con la realizzazione
diretta a carico degli operatori di attrezzature e servizi indicati come bisogni
prioritari per la collettività locale. In questa accezione il concetto di compensazione
ha identificato principalmente le quote di cessione richieste ai privati in quantità
aggiuntiva rispetto agli standard di legge, quale riequilibrio degli impatti generati
dalla trasformazione sul contesto urbano, determinandosi come condizione per la
sostenibilità urbanistica e ambientale dell’intervento. Il significato proposto dalla
nuova legge regionale 12/2005 assume invece un valore più peculiare di
risarcimento dovuto al privato (attraverso una edificabilità attribuita) di una
limitazione o vincolo d’uso imposto ad un’area dalla destinazione di interesse
pubblico.
Nell’applicazione del meccanismo perequativo all’interno del comparto soggetto a
Piano Attuativo o a Programma Integrato di Intervento il primo comma dell’articolo
11 conferma la sostanziale indifferenza rispetto alla struttura fondiaria, a partire da
un concetto di ripartizione proporzionale tra tutti i proprietari degli immobili
interessati dagli interventi degli “onori” (in base ad un indice di edificabilità
omogeneo attribuito a tutte le aree comprese nel comparto di intervento) e degli
Piani e progetti
Via Cadore 26 - 20135 Milano
CRITERI DI COMPENSAZIONE, PEREQUAZIONE
E INCENTIVAZIONE
cap. 5 / 5
Comune di Dresano
Provincia di Milano
Piano di Governo del Territorio
Documento di Piano
dicembre 2009
“oneri” (la cessione di aree per opere di urbanizzazione) della trasformazione. Un
carattere del meccanismo già ampiamente praticato in recenti sperimentazioni,
rispetto al quale la legge non presenta elementi sostanziali di novità o differenza
(in sostanza applica le possibilità già previste per l’istituto del “comparto
urbanistico” della L.n. 1150/42 e per i piani di lottizzazione convenzionati).
Piani e progetti
Via Cadore 26 - 20135 Milano
CRITERI DI COMPENSAZIONE, PEREQUAZIONE
E INCENTIVAZIONE
cap. 5 / 6
Comune di Dresano
Provincia di Milano
Piano di Governo del Territorio
Documento di Piano
dicembre 2009
4.2 La compensazione urbanistica
Il secondo comma dell’art. 11 sancisce che “a tutte la aree del territorio comunale,
ad esclusione delle aree destinate all’agricoltura e di quelle non soggette a
trasformazione urbanistica” può essere attribuito un indice di edificabilità
territoriale, differenziato per parti omogenee del territorio comunale (tessuti urbani
consolidati, aree di recupero ma anche aree destinate ad usi pubblici o di
interesse generale), ma inferiore rispetto ad un indice fondiario minimo. Nel caso
dell’applicazione dell’indice unico, la cui definizione normativa è di competenza del
Piano delle Regole e del Piano dei Servizi, l’utilizzazione della edificabilità
attribuita alle aree destinate ad usi di interesse pubblico o generale è vincolata alla
cessione gratuita al Comune delle stesse aree utilizzate.
Le modalità operative di utilizzazione della edificabilità attribuita vengono in parte
chiarite dal successivo comma 3 della legge, in cui si afferma che “alle aree
destinate alla realizzazione di interventi di interesse pubblico o generale, non
disciplinate da piani e da atti di programmazione, possono essere attribuiti, a
compensazione della loro cessione gratuita al comune, aree in permuta o diritti
edificatori trasferibili su aree edificabili previste dagli atti di PGT, anche non
soggette a Piano attuativo”.
Ciò comporta che il proprietario dell’area destinata a servizi, nel momento della
cessione della stessa al Comune, trasferisca la quota di edificabilità attribuita su
un’altra area edificabile di sua proprietà, ovvero ceda la volumetria ad altri
proprietari di aree edificabili; in questo caso appare opportuno (per quanto non
direttamente specificato dal testo di legge) che l’indice di edificabilità territoriale
attribuito alle differenti zone tessuto non sia sufficiente ad edificare direttamente
Piani e progetti
Via Cadore 26 - 20135 Milano
CRITERI DI COMPENSAZIONE, PEREQUAZIONE
E INCENTIVAZIONE
cap. 5 / 7
Comune di Dresano
Provincia di Milano
Piano di Governo del Territorio
Documento di Piano
dicembre 2009
(in modo che sia necessario raggiungere una quantità di diritti edificatori attraverso
l’acquisizione della edificabilità differenziale generata dalle aree destinate ad usi
pubblici), o che vengano inseriti dei meccanismi di incentivazione finalizzati
all’accoglimento dell’edificabilità compensativa. A facilitazione della procedura di
transazione compensativa dei diritti edificatori viene sancita (comma 4) la libera
commerciabilità dei suddetti diritti attribuiti a fini di compensazione (non viene
tuttavia specificato in che forme e in che modi possa essere gestita la
commercializzazione dei diritti edificatori; se cioè questa possa avvenire in una
condizione di libero mercato in cui di fatto qualunque proprietario di aree vincolate
può vendere a qualunque altro proprietario di aree edificabili la propria quota di
volumetria compensativa, ovvero se sia necessario un controllo/indirizzo pubblico
delle transazioni).
“In alternativa a tale attribuzione di diritti volumetrici”, e dunque di fatto in
alternativa alla facoltà di traslare l’edificabilità attribuita su altre aree edificabili
ovvero di procedere alla sua commercializzazione, il proprietario può procedere
direttamente alla realizzazione delle opere di urbanizzazione ovvero dei servizi o
di attrezzature pubbliche o di interesse pubblico o generale, “da effettuarsi all’atto
della utilizzazione dei diritti edificatori, così come determinati in applicazione di
detto diritto perequativo”.
Questa possibilità è già introdotta all’articolo 9, relativo al Piano dei Servizi, ai
commi 12 e 13, in cui si afferma “che non configurano vincolo espropriativo e non
sono soggette a decadenza le previsioni del Piano dei Servizi che demandino al
proprietario dell’area la diretta realizzazione di attrezzature e servizi ovvero ne
contemplino la facoltà in alternativa alla pubblica amministrazione”.
Piani e progetti
Via Cadore 26 - 20135 Milano
CRITERI DI COMPENSAZIONE, PEREQUAZIONE
E INCENTIVAZIONE
cap. 5 / 8
Comune di Dresano
Provincia di Milano
Piano di Governo del Territorio
Documento di Piano
dicembre 2009
4.3 Le incentivazioni premiali
Al comma 4 dell’art. 11 della nuova legge regionale si prevede la possibilità di
applicazione di forme di incentivazione urbanistica nel Documento di Piano, “a
fronte di rilevanti benefici pubblici aggiuntivi rispetto a quelli dovuti (…), in misura
non superiore al 15% della volumetria ammessa per interventi ricompresi in piani
attuativi finalizzati alla riqualificazione urbana”. Ovvero un’analoga disciplina può
essere prevista anche “ai fini della promozione dell’edilizia bioclimatica e del
risparmio energetico”.
L’introduzione
di
meccanismi
di
incentivazione
applicati
a
processi
di
trasformazione urbanistica definisce un principio di grande interesse quale stimolo
nel sostenere politiche “virtuose” di miglioramento della qualità urbana,
consentendo all’Amministrazione di indirizzare con maggior forza ed efficacia gli
esiti delle pratiche negoziali verso obiettivi di condiviso interesse collettivo.
Esperienze recenti hanno già praticato un’applicazione estesa di questi
meccanismi, con finalità differenti e articolate; dal sostegno a forme di bio architettura, alla promozione di edilizia sociale, fino alla incentivazione di una
maggior rapidità dei processi di trasformazione, che spesso diventa una
condizione essenziale per garantire la reale fattività in tempi brevi di servizi e di
attrezzature (legate alla operatività dell’intervento privato).
Piani e progetti
Via Cadore 26 - 20135 Milano
CRITERI DI COMPENSAZIONE, PEREQUAZIONE
E INCENTIVAZIONE
cap. 5 / 9
Comune di Dresano
Provincia di Milano
Piano di Governo del Territorio
Documento di Piano
dicembre 2009
4.4 Perequazione urbanistica, compensazione
edificatoria e incentivazioni: criteri e indirizzi
operativi per il PGT di Dresano
Perequazione,
compensazione
edificatoria
ed
incentivazione
premiale
costituiscono i principi di riferimento per l’attuazione delle strategie urbanistiche
del Piano di Governo del Territorio di Dresano.
L’applicazione di modalità operative di tipo perequativo e compensativo riguarda in
maniera diffusa gli obiettivi di sviluppo e tutela relativi sia al sistema insediativo
che al sistema dei servizi e del verde, con particolare attenzione alla costruzione,
valorizzazione e al miglioramento della efficienza prestazionale della “città
pubblica”.
In tal senso le principali strategie del Documento di Piano e del Piano dei Servizi
prevedono:
a.
la limitazione del meccanismo espropriativo a favore di una applicazione
estensiva di modalità attuative perequative, che consentano da una parte
di
ottenere
quale
cessione
gratuita,
all’interno
degli
interventi
di
trasformazione e rigenerazione urbana, le aree da destinare ad usi pubblici e
di interesse generale e dall’altra di garantire un equo trattamento a tutti i
proprietari di suoli coinvolti nei processi di trasformazione;
b.
in alternativa all’acquisizione onerosa, l’attribuzione di una edificabilità
compensativa alle aree destinate a verde e servizi pubblici o di interesse
generale che l’Amministrazione pubblica intenda conseguire in proprietà;
c.
l’attuazione di una politica efficace per la casa sociale, da realizzare
attraverso una diffusa disponibilità di aree, da ottenere all’interno dei processi
di trasformazione privata e capace di garantire una effettiva integrazione
Piani e progetti
Via Cadore 26 - 20135 Milano
CRITERI DI COMPENSAZIONE, PEREQUAZIONE
E INCENTIVAZIONE
cap. 5 / 10
Comune di Dresano
Provincia di Milano
Piano di Governo del Territorio
Documento di Piano
dicembre 2009
sociale e urbanistica degli interventi di edilizia pubblica, superando uno dei
limiti più critici manifestati nella lunga esperienza dei Piani di Zona;
d.
la costruzione di una “città più vivibile” da realizzare, secondo gli obiettivi e
le strategie definite per il Sistema dei servizi e per il sistema del verde e
ambientale, attraverso: il disegno e il potenziamento degli spazi collettivi
(piazze e luoghi pubblici), l’estensione della rete di percorsi ciclopedonali e
l’incremento delle aree destinate a parco naturale e attrezzato, nello specifico
attraverso la costruzione di una nuova “spina verde” centrale, quale struttura
ambientale connettiva sia della città pubblica che dei quartieri urbani
esistenti; il miglioramento della fruibilità e della sicurezza delle aree e delle
attrezzature pubbliche; la valorizzazione delle risorse territoriali e paesistiche.
Le quattro strategie elencate si propongono di contribuire, sulla base di criteri di
fattibilità ed efficienza, alla costruzione di un progetto organico di “città pubblica”,
reso possibile attraverso la formazione di una ampia riserva di aree da destinare a
parco, spazi collettivi (“spina centrale”) e ad attrezzature di interesse pubblico, non
solo rilevante da un punto di vista quantitativo ma anche compatibile, in termini di
accessibilità, fruibilità e vivibilità, alla reale funzionalità delle aree a verde e dei
servizi. Un progetto unitario strategico che si pone l’obiettivo di un significativo
miglioramento della qualità insediativa di Dresano, da realizzare, coerentemente
con il disegno strutturale complessivo del Documento di Piano, attraverso il
perseguimento di una effettiva integrazione fisica tra i diversi quartieri residenziali
della città di Dresano (Centro storico, Madonnina, Villaggio Ambrosiano ed Helios)
e al tempo stesso rafforzando l’integrazione con gli elementi del sistema agricolo
ambientale, con la valorizzazione dei percorsi pedonali, la tutela dei corridoi
ecologici e delle connessioni verdi.
Il raggiungimento degli obiettivi strategici del Documento di Piano viene perseguito
attraverso l’applicazione prevalente di meccanismi perequativi e compensativi,
capaci di assicurare la praticabilità economica (costo zero) e giuridica
all’acquisizione delle aree per l’Amministrazione e al tempo stesso di tutelare e
valorizzare il ruolo dei privati nei processi di trasformazione e riqualificazione
urbana, garantendo un equo trattamento delle proprietà coinvolte. In questo modo
Piani e progetti
Via Cadore 26 - 20135 Milano
CRITERI DI COMPENSAZIONE, PEREQUAZIONE
E INCENTIVAZIONE
cap. 5 / 11
Comune di Dresano
Provincia di Milano
Piano di Governo del Territorio
Documento di Piano
dicembre 2009
viene riconosciuto il mercato e le sue esigenze, riducendo in parte le distorsioni
determinate dalla rendita e salvaguardando gli interessi fondamentali della
collettività.
4.4.1 Indirizzi e modalità perequative
Tutte gli ambiti classificati dal Documento di Piano (DP) come Aree di
Completamento urbano (AC) e come Aree di Trasformazione strategica (AT) da
attuarsi attraverso Piani Attuativi (ovvero, nelle forme e nelle modalità consentite,
per le sole Aree di Completamento Urbano con Permesso di Costruire
Convenzionato), verranno disciplinati sulla base di obiettivi di equità urbanistica:
regole omogenee (indici e parametri urbanistici, edilizi e ambientali, quantità di
aree per cessioni pubbliche, incentivazioni) definite sulla base delle condizioni
urbanistiche di fatto (usi in atto, localizzazione, dimensione e rilevanza strategica)
e di diritto (disciplina urbanistica vigente) delle aree.
Gli indirizzi normativi e le condizioni perequative stabiliti dal Documento di Piano
quali obiettivi e orientamenti per la trasformazione urbanistica assumeranno:
-
per le Aree di Completamento urbano, valore conformativo all’interno della
disciplina normativa del Piano delle Regole;
-
per le Aree di Trasformazione strategica costituiranno indici e parametri di
riferimento per la successiva conformazione attuativa.
In questo caso la disciplina operativa definita dal Documento di Piano andrà
a costituire il quadro dei condizionamenti urbanistici (carico massimo
ammissibile, quote volumetriche incentivali e funzioni realizzabili), ambientali
(sostenibilità dell’intervento) e degli obiettivi pubblici prioritari (quantità
minima di aree da cedere, servizi e opere da prevedere) cui riferirsi nella
valutazione dell’ammissibilità delle proposte presentate e nella eventuale
attivazione di forme di incentivazione.
Piani e progetti
Via Cadore 26 - 20135 Milano
CRITERI DI COMPENSAZIONE, PEREQUAZIONE
E INCENTIVAZIONE
cap. 5 / 12
Comune di Dresano
Provincia di Milano
Piano di Governo del Territorio
Documento di Piano
dicembre 2009
Le quantità edificatorie complessive (edificabilità di base e quote incrementali
premiali) che verranno statuite in termini normativi all’interno dei Piani
Attuativi, dovranno essere comunque verificate sulla base della capacità
complessiva del progetto di trasformazione di generare rilevanti ed effettive
ricadute di interesse pubblico (in termini quantitativi e qualitativi) sull’ambito
locale e sul sistema urbano e al tempo stesso dovranno essere congrue
rispetto alla fattibilità finanziaria privata dell’intervento, garantendo il rispetto
della coerenza morfologica e funzionale del progetto con i caratteri dei tessuti
urbani di contesto.
In termini di indirizzi generali tutti gli interventi, sia di natura ordinaria (Aree di
Completamento urbano) che strategica (Aree di Trasformazione), dovranno
comunque contribuire al miglioramento della qualità diffusa dell’ambiente e delle
dotazioni urbane attraverso rilevanti cessioni di aree da destinare a verde
urbano, spazi pubblici e servizi, e/o contribuendo alla realizzazione e gestione
diretta di attrezzature e infrastrutture di interesse collettivo e generale sulla base
delle priorità pubbliche definite nel Piano dei Servizi.
Al fine di dare attuazione al principio di indifferenza rispetto all’uso specifico
delle diverse aree comprese negli Ambiti di Trasformazione e negli Ambiti di
Completamento, la superficie lorda di pavimento o la volumetria realizzabili
vengono attribuite ai diversi proprietari, in proporzione alle superfici delle rispettive
proprietà. Analogamente lo stesso rapporto proporzionale sarà applicato agli oneri
di concessione e alle cessioni di aree di uso e interesse pubblico e generale.
In detti ambiti l’edificabilità è consentita per i proprietari mediante il trasferimento
dei corrispondenti diritti edificatori all’interno delle aree in cui si prevede di
concentrare l’edificabilità, in modo tale da assicurare la partecipazione pro - quota
dei proprietari agli obblighi e alle potenzialità di trasformazione stabilite dagli
strumenti attuativi.
Piani e progetti
Via Cadore 26 - 20135 Milano
CRITERI DI COMPENSAZIONE, PEREQUAZIONE
E INCENTIVAZIONE
cap. 5 / 13
Comune di Dresano
Provincia di Milano
Piano di Governo del Territorio
Documento di Piano
dicembre 2009
4.4.2 Modalità per l’ottenimento delle aree di interesse collettivo:
edificabilità compensativa e/o acquisizione onerosa
Tra gli elementi di innovazione e di discontinuità introdotti nella nuova legge
regionale 12/2005, risulta di particolare interesse la possibilità di attribuire alle
aree destinate alla realizzazione di funzioni di interesse pubblico o generale, diritti
edificatori trasferibili su aree edificabili opportunamente identificate, quale
compensazione della loro cessione gratuita al Comune.
Sulla base della suddetta disposizione legislativa il Documento di Piano di
Dresano prevede, in alternativa all’acquisizione pubblica onerosa comunque
attuabile, la facoltà che le aree non ancora di proprietà pubblica destinate a
servizi, verde e attrezzature di interesse generale dal Piano dei Servizi possano
essere cedute gratuitamente all’Amministrazione a fronte della attribuzione alle
stesse di una edificabilità compensativa.
L’edificabilità compensativa prevista potrà essere utilizzata solo contestualmente
alla cessione totale e unitaria all’Amministrazione comunale dell’area cui viene
attribuita l’edificabilità stessa, da registrare e trascrivere attraverso un atto unitario
o congiunto.
L’indice volumetrico compensativo verrà disciplinato in termini conformativi dal
Piano dei Servizi e dovrà consentire una potenzialità edificatoria comunque
contenuta (in termini orientativi si prevede un indice di edificabilità territoriale It non
superiore a 0,15 mc/mq da applicare alle aree destinate a servizi e a verde).
L’edificabilità compensativa maturata dalle aree destinate a servizi e verde cedute
all’Amministrazione non potrà essere realizzata e localizzata all’interno delle aree
stesse ma dovrà essere trasferita all’interno delle Aree di Trasformazione
strategica (AT) identificate dal Documento di Piano.
L’applicazione diffusa di principi compensativi può garantire in questo modo la
limitazione del meccanismo espropriativo anche per l’acquisizione di aree non
direttamente idonee ad una previsione di trasformazione perequativa interna al
Piani e progetti
Via Cadore 26 - 20135 Milano
CRITERI DI COMPENSAZIONE, PEREQUAZIONE
E INCENTIVAZIONE
cap. 5 / 14
Comune di Dresano
Provincia di Milano
Piano di Governo del Territorio
Documento di Piano
dicembre 2009
comparto attuativo (nei casi ad esempio di aree di dimensioni ridotte in
ampliamento di servizi esistenti, di aree di elevato valore ambientale, etc).
4.4.3 Incentivazioni premiali. Tipologie e requisiti
Il Documento di Piano di Dresano prevede la facoltà di attivare quattro differenti
tipologie di incentivazione urbanistica nell’ambito delle procedure di attuazione
delle Aree di Trasformazione strategica.
Le quantità edificatorie incentivali complessivamente ammesse e utilizzabili
all’interno delle differenti classi perequative di AT, in aggiunta all’edificabilità di
base specificamente attribuita, secondo quanto disciplinato al paragrafo 5.5.2, non
potranno riguardare congiuntamente più di due tipologie di incentivazione
premiale e comunque non potranno comportare un aumento della densità
territoriale (It) superiore a 0,20 mc/mq.
Incentivi per l’edilizia sociale in affitto
Nelle Aree di Trasformazione strategica (AT) del Documento di Piano possono
essere previsti e autorizzati, su valutazione dell’Amministrazione comunale,
incentivi edificatori finalizzati a rispondere alla domanda di edilizia sociale
convenzionata in affitto. I Piani di Edilizia Economico Popolare, che hanno
tradizionalmente assunto il compito di dare risposta al bisogno abitativo delle
classi sociali disagiate, appaiono attualmente di difficile attuazione, per costi
troppo elevati e ormai inadeguati a garantire una soddisfacente risposta al
problema.
L’utilizzo dei premi edificatori all’interno delle Aree di Trasformazione è
subordinato all’impegno da parte dell’operatore privato alla realizzazione di edilizia
di interesse sociale in affitto, da convenzionare in sede di Programma Integrato di
Intervento.
Piani e progetti
Via Cadore 26 - 20135 Milano
CRITERI DI COMPENSAZIONE, PEREQUAZIONE
E INCENTIVAZIONE
cap. 5 / 15
Comune di Dresano
Provincia di Milano
Piano di Governo del Territorio
Documento di Piano
dicembre 2009
In tal caso la quota edificatoria incrementale complessivamente utilizzabile da
definire in ambito negoziale non potrà essere superiore ad una densità di 0,15
mc/mq.
La suddetta quota risulterà così articolata
- 0,10 mc/mq per edilizia sociale convenzionata in affitto, nelle modalità di
seguito specificate;
- 0,05 mc/mq quota incentivale premiale per edilizia libera.
La quota per edilizia sociale convenzionata in affitto potrà essere ceduta in
proprietà al Comune che, nell’ipotesi in cui non intenda utilizzarla direttamente,
provvederà mediante bando pubblico all’assegnazione a cooperative, ovvero ad
altri enti preposti alla realizzazione di interventi di edilizia convenzionata. In tal
caso l’area di diretta pertinenza dell’intervento di edilizia convenzionata in affitto
verrà ceduta in diritto di superficie, per un periodo di tempo da definire in sede di
convenzione attuativa, all’ente esecutore (comune, cooperativa o altri).
L’amministrazione comunale ha la facoltà di lasciare all’operatore privato la
realizzazione diretta della quota edificatoria destinata ad edilizia sociale in affitto
(che rimane in tal caso di completa proprietà dell’operatore) purché questo si
impegni a dare in locazione la suddetta quota a canoni convenzionati per un
periodo di tempo adeguato stabilito dall’Amministrazione.
Incentivi alla realizzazione e gestione privata di aree e attrezzature di
rilevante interesse pubblico
Nell’ambito delle procedure di attuazione delle Aree di Trasformazione strategica,
possono essere attivate modalità di incentivazione volumetrica finalizzate alla
realizzazione e/o gestione diretta da parte degli operatori privati di aree e
attrezzature di interesse collettivo, prioritariamente relative alla realizzazione del
progetto del parco centrale della Spina Verde, da garantire in aggiunta alle quote
e alle opere minime già statuite e da convenzionare, nei tempi e nei modi con
l’Amministrazione pubblica.
In tal caso la quota edificatoria incrementale complessivamente utilizzabile, da
definire in ambito negoziale, non potrà essere superiore a 0,05 mc/mq.
Piani e progetti
Via Cadore 26 - 20135 Milano
CRITERI DI COMPENSAZIONE, PEREQUAZIONE
E INCENTIVAZIONE
cap. 5 / 16
Comune di Dresano
Provincia di Milano
Piano di Governo del Territorio
Documento di Piano
dicembre 2009
Incentivi per la bioarchitettura
In tutti le Aree di Trasformazione strategica del Documento di Piano possono
essere consentiti incentivi volumetrici finalizzati all’utilizzo di forme innovative di
bioarchitettura (coerentemente con quanto disciplinato dal nuovo regolamento
Edilizio comunale) e di interventi energetici sostenibili e rinnovabili (biomassa,
energia solare, etc). In questi casi è facoltà dell’Amministrazione consentire
l’applicazione di tali incentivazioni volumetrici, sulla base di una valutazione dei
progetti urbanistici ed edilizi che adottano criteri di bioedilizia in grado di garantire
le massime prestazioni in materia di contenimento dei consumi e di un più
efficiente bilancio energetico (categorie A e A+).
In tal caso la quota edificatoria incrementale complessivamente attivabile, da
definire su valutazione dell’Amministrazione comunale, non potrà essere superiore
a 0,10 mc/mq.
Incentivi alla rapidità operativa
Nel caso di Piani Attuativi, relativi ad Aree di Trasformazione strategica individuate
dal Documento di Piano, che vengano presentati e adottati entro 2 anni
dall’approvazione unitaria degli atti costitutivi del Piano di Governo del Territorio
(PGT) possono essere attivate e consentite dall’Amministrazione comunale quote
volumetriche premiali fino ad un limite di edificabilità territoriale pari a 0,10 mc/mq.
Piani e progetti
Via Cadore 26 - 20135 Milano
CRITERI DI COMPENSAZIONE, PEREQUAZIONE
E INCENTIVAZIONE
cap. 5 / 17