Gestione condomini in chiaro
Transcript
Gestione condomini in chiaro
IMMO BILI & CONDOMINIO Lunedì 23 Maggio 2016 35 Il Tribunale di Milano: va presentato un preventivo dettagliato relativo al compenso Gestione condomini in chiaro Nulla la nomina dell’amministratore poco trasparente DI Pagina a cura GIANFRANCO DI RAGO È nulla la delibera che abbia confermato nella sua carica l’amministratore che non abbia presentato all’assemblea uno specifi co e dettagliato preventivo relativo al proprio compenso, limitandosi a richiamare l’importo già percepito per la precedente gestione. Lo ha stabilito il Tribunale di Milano con la recente sentenza n. 4294 del 5 aprile 2016, pronunciandosi in merito all’applicazione del nuovo disposto di cui all’art. 1129, terzultimo comma, c.c. in tema di trasparenza della gestione condominiale. La disposizione in questione, infatti, dispone che l’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, debba specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta. Il caso concreto. Nella specie i condomini riuniti in assemblea avevano messo ai voti la nomina di un amministratore diverso rispetto a quello in carica, ma non erano riusciti a raggiungere il necessario quorum previsto dall’art. 1136 c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio). La relativa delibera aveva quindi statuito la conferma del precedente amministratore «alle medesime condizioni economiche esposte per il passato». Quest’ultima, esperito il tentativo obbligatorio di mediazione, Il principio di diritto È nulla la deliberazione condominiale di nomina o conferma dell’amministratore qualora lo stesso non abbia sottoposto all’assemblea un preventivo dettagliato e specifico dell’ammontare del compenso richiesto e delle attività da considerarsi nel medesimo incluse. L’art. 1129, comma 14, c.c., mira infatti a garantire la massima trasparenza ai condomini, che devono conoscere in modo chiaro e analitico le singole voci delle quali si compone l’emolumento dell’amministratore al momento del conferimento del mandato era stata però impugnata da alcuni condomini dinanzi all’autorità giudiziaria per violazione del disposto del quattordicesimo comma dell’art. 1129 c.c., ritenendo gli stessi che l’omessa specifica indicazione della misura del compenso richiesto dall’amministratore confermato nella sua carica ne comportasse la nullità. Il condominio convenuto, nel costituirsi in giudizio, aveva invece sostenuto la piena legittimità della delibera in questione, sia perché si trattava di una mera conferma dell’amministratore in carica (e non di una nuova nomina) sia perché nel verbale assembleare era stato comunque fatto riferimento alla misura del compenso riconosciuto all’amministratore nella precedente gestione, per tale motivo facilmente ricostruibile, almeno nel suo importo totale, dal relativo consuntivo. Il Tribunale di Milano, esaminata la questione, ha quindi provveduto a dichiarare la nullità della delibera impugnata, con conseguente condanna del condominio al pagamento delle spese di lite. La trasparenza della gestione condominiale e l’indicazione specifi ca e dettagliata della misura del compenso dell’amministratore. La riforma del condominio di cui alla legge n. 220/2012 ha introdotto numerose disposizioni atte a garantire una maggiore trasparenza nella gestione condominiale, dall’obbligo di rendere conoscibili ai condomini e ai terzi le generalità dell’amministratore a quello di consentire l’accesso alla documentazione, dall’anagrafe condominiale all’apertura del conto corrente, fino ai criteri di redazione e tenuta della contabilità condominiale. L’obbligo dell’amministratore di dettagliare ai condomini l’ammontare del proprio compenso si inserisce quindi in questo contesto di maggiore trasparenza e verifi cabilità delle gestioni condominiali. Quanto sia importante questo adempimento agli occhi del legislatore (sono infatti frequenti le contestazioni dei compensi degli amministratori che sfociano in vere e proprie cause) lo testimonia la sanzione espressamente prevista dal quattordicesimo comma dell’art. 1129 c.c. che, come anticipato, è quella della nullità. Per comprendere appieno detta affermazione occorre considerare come la conseguenza più frequente dell’invalidità di una deliberazione assembleare sia quella dell’annullabilità (che comporta il venir meno degli effetti dell’atto soltanto a far data dalla pronuncia giudiziale di annullamento), laddove invece la nullità, soprattutto a seguito del famoso intervento delle sezioni unite della Cassazione del 2005, si confi gura soltanto nei casi più gravi delineati dalla giurisprudenza o, appunto, espressamente individuati dal legislatore. Molto gravi sono infatti le conseguenze della declaratoria della nullità di una delibera condominiale. In questi casi gli effetti che ne derivano sono per così dire azzerati, poiché la delibera perde efficacia a partire fin dalla sua adozione. Q u e s t o v u o l d i r e ch e l’amministratore nominato dall’assemblea, una volta dichiarata nulla la sottostante deliberazione, non può più essere considerato tale a decorrere fin dal primo giorno del suo incarico, con evidenti e gravi ricadute applicative dal punto di vista dell’effi cacia e del valore giuridico degli atti posti in essere in qualità di legale rappresentante della compagine condominiale. Anche dal punto del diritto al compenso sorgono notevoli difficoltà, perché, a ben vedere, alla dichiarazione giudiziale della nullità della delibera di nomina dovrebbe conseguire la nullità del contratto di mandato e, quindi, la mancanza di causa per il pagamento dell’emolumento, del quale potrebbe anche essere pretesa la restituzione da parte dei condomini (salva, forse, la possibilità per l’amministratore di trattenerne una parte a titolo di indennità per l’effettiva attività comunque svolta nell’interesse del condominio). La pronuncia del Tribunale di Milano. Il Tribunale di Milano, come detto, accogliendo la domanda dei condomini diretta alla dichiarazione della nullità della delibera di conferma dell’amministratore, ha quindi evidenziato come l’organo gestorio del condominio, in base al nuovo disposto di cui all’art. 1129 c.c., sia obbligato, a pena di nullità della nomina, a specificare analiticamente l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta sia in caso di nomina di un nuovo amministratore sia in caso di conferma di quello uscente. Differenti interpretazioni di questo fondamentale diritto dei condomini a poter scegliere in maniera informata e trasparente il proprio amministratore, anche sulla base della misura del compenso da questi richiesto in via preventiva, fi nirebbero infatti per svuotare di significato l’apprezzabile contenuto della disposizione in questione e continuerebbero a lasciare i condomini in balia di amministratori poco diligenti, mantenendo elevato il rischio di contenzioso giudiziale. Occorre infatti evidenziare come la menzionata novella di cui all’art. 1129 c.c. vada a cadere in un contesto nel quale gli amministratori, salvo rare eccezioni, non hanno quasi mai specifi cato in maniera analitica ai condomini il preventivo del proprio compenso (con particolare riguardo alle c.d. spese vive). A questo proposito è utile ricordare come la specificazione analitica del compenso non riguardi ovviamente soltanto l’ammontare del medesimo ma, piuttosto, l’elencazione delle attività che si intendono comprese nel medesimo e le condizioni economiche delle stesse (se, tanto per fare degli esempi, siano o meno comprese nella misura del compenso proposta ai condomini l’attività di convocazione delle assemblee ordinaria e straordinarie e la presenza dell’amministratore alle stesse, la gestione retributiva e contributiva dei dipendenti del condominio, la redazione di lettere e diffide ecc.). © Riproduzione riservata