Edilizia, cambio d`uso semplice

PUBBLICA AMMINISTRAZIONE
Martedì 16 Settembre 2014
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DL SBLOCCA ITALIA/ Il dl 133 prevede solo quattro categorie di destinazione urbanistica
Edilizia, cambio d’uso semplice
Un albergo può trasformarsi con facilità in una residenza
DI
ANTONIO CICCIA
P
iù semplice il cambio
di destinazione d’uso
in edilizia.
Il decreto legge
sblocca Italia (n. 133/2014)
introduce l’articolo 23-ter al
Testo Unico per l’edilizia (dpr
380/2001) e individua quattro
categorie di destinazione urbanistica. Solo il passaggio da
una categoria all’altra è mutamento di destinazione d’uso,
mentre i cambi di uso all’interno della medesima categoria
sono dequalificati.
Così se un albergo diventa
residenza non sarà un mutamento di destinazione di uso.
Questo salvo che le regioni stabiliscano diversamente.
Ma vediamo il dettaglio della nuova disposizione.
L’articolo 23-ter del Testo
Unico per l’edilizia individua
quattro classi: a) residenziale
e turistico-ricettiva; b) produttiva e direzionale; c) commerciale; d) rurale.
La norma stabilisce che per
la legge nazionale costituisce
mutamento rilevante della
destinazione d’uso
ogni forma di utilizzo dell’immobile o della singola
unità immobiliare
diversa da quella
originaria, anche
se non accompagnata dall’esecuzione di opere
edilizie, purché
tale da comportare l’assegnazione dell’immobile o
dell’unità immobiliare considerati a
una diversa categoria funzionale.
Il mutamento di destinazione di uso può essere con
o senza opere. Nel secondo
caso si parla di mutamento
funzionale di destinazione di
uso; nel primo caso si parla di
mutamento strutturale di destinazione di uso.
Questo significa che il passaggio da destinazione residenziale a direzionale è mutamento di destinazione di uso
(perché si passa da una categoria a una diversa); mentre il
passaggio dalla destinazione
I comuni devono pagare
la tassa sui telefonini
Anche i comuni, come i comuni mortali, devono pagare la
tassa sui telefonini. Deve infatti ritenersi di interpretazione autentica la norma del decreto fiscale 4/2014 che
indica i cellulari tra le «stazioni radioelettriche» soggette
al tributo imposto all’utente: il balzello non risulta in
contrasto con direttiva Ue sui servizi di comunicazione
e l’esenzione vale solo per lo stato in quanto norma di
stretta interpretazione. Ancora: l’assorbimento del ricorso non fa scattare il pagamento di una somma pari
al contributo unificato già versato laddove non assimilabile al rigetto né all’improcedibilità. È quanto emerge
dalla sentenza 19464/14, pubblicata il 15 settembre dalla sesta sezione della Cassazione che interviene su una
fattispecie già affrontata dalle Sezioni unite civili con la
sentenza 9565/14. La Suprema corte ha deciso nel merito
rigettando il ricorso introduttivo del comune, che dunque
non sfugge alla tassa di concessione governativa come
abbonato del servizio di telefonia cellulare. Smentita
l’interpretazione della Ctr secondo cui lo stesso presupposto impositivo del tributo sarebbe venuto meno dopo la
liberalizzazione dei servizi di comunicazione introdotta
dal decreto legislativo 259/03. Sono state le sezioni unite
a stabilire che l’interpretazione secondo cui oggi la tassa
di concessione sarebbe inapplicabile risulta incompatibile con la disposizione ex articolo dello stesso codice
delle comunicazione elettriche. Nessun dubbio, poi, che
l’articolo 2, comma 4, del decreto 4/2014 sia una norma di
interpretazione autentica e, dunque, retroattiva: è infatti
intervenuta a fare chiarezza in un contrasto interpretativo che ha diviso la giurisprudenza in sede sia di merito sia
di legittimità, tanto da arrivare al collegio esteso. Esclusa
anche ogni perplessità sulla conformità ai principi Ue: la
tassa di concessione governativa è collegata all’uso dei
servizi di telefonia mobile forniti dagli operatori, grava
sugli utenti e non costituisce una barriera per l’accesso
al mercato. Quanto all’esenzione riconosciuta dall’articolo 13 bis, primo comma, del dpr 641/72, non può essere
riconosciuta anche agli enti locali perché non esiste una
generalizzata assimilazione tra p.a.
Dario Ferrara
La sentenza della Cassazione sulla tassa sui
telefonini su www.italiaoggi.it/documenti
direzionale a quella produttiva
o dalla turistica a residenziale
non è mutamento di destinazione di uso rilevante ai fini
della legislazione edilizia.
Quanto alla identificazione
delle categorie, comunque,
prevale la legge regionale.
Alcune regioni hanno già
una regolamentazione normativa dei cambi d’uso, con
categorie diverse da quelle
del decreto Sblocca Italia. Per
esempio vi sono regioni in cui
la destinazione turistico-ricettiva è considerata a sé stante e
non associata alla destinazio-
ne residenziale oppure in cui la destinazione direzionale
è autonoma rispetto
alla destinazione
produttiva.
La rilevanza di
un cambio di utilizzo come formale
variazione della
destinazione d’uso
implica dover ottenere permessi e pagare oneri. La non
rilevanza significa,
di regola, meno casi
in cui bisogna conseguire un
titolo edilizio e meno spese per
contributi di costruzione.
Ad esempio in alcune leggi
regionali si prevede che solo
sono onerosi i mutamenti delle destinazioni d’uso, anche
in assenza di opere edilizie,
solo nei casi in cui si verifichi
il passaggio dall’una all’altra
delle categorie censite.
L’onerosità, di regola, è commisurata alla differenza tra gli
oneri dovuti per la classe della nuova destinazione d’uso e
quelli dovuti per la destinazione in atto, con obbligo di versa-
mento del conguaglio.
La norma si spinge a disposizioni di dettaglio. In particolare la destinazione d’uso di
un fabbricato o di una unità
immobiliare va determinata
prendendo quella prevalente
in termini di superficie utile:
in caso di unità con uso promiscuo (casa e ufficio, ad esempio) prevale quella che occupa
più superficie ed è questa categoria quella che deve essere
presa in esame per valutare
cambi d’uso.
L’articolo 23 ter si chiude
con una norma di carattere
generale e cioè che il mutamento della destinazione
d’uso all’interno della stessa
categoria funzionale è sempre
consentito. Anche qui, però, la
legislazione regionale potrebbe disporre diversamente e in
quel caso prevale sulla legge
nazionale.
Lo stesso va detto per i
piani regolatori e in generale
per gli strumenti urbanistici
comunali, che possono vietare
il mutamento di destinazione
di uso anche all’interno della
medesima categoria.
Rent to buy, più tutele con la trascrizione
Più garanzie per gli acquirenti di immobili
che si avvalgano della formula del «rent to
buy». I contratti di godimento in funzione
della successiva alienazione, che consentono di rimandare al futuro la compravendita
vera e propria permettendo però ai potenziali acquirenti di ottenere immediatamente
la disponibilità dell’alloggio e di scomputare
dal prezzo di vendita i canoni di locazione
pagati, sono stati compiutamente disciplinati dal decreto Sblocca Italia (dl 133/2014).
Con importanti tutele a favore dei conduttori-potenziali acquirenti che maturano un
vero e proprio «diritto» all’acquisto dell’immobile. Ma il vero clou è rappresentato
dall’obbligo di trascrizione che ricalca la
disciplina della trascrizione del contratto
preliminare ma con un prolungamento della
durata (il termine di tre anni di cui all’art.
2645-bis del codice civile è elevato a tutta
la durata del contratto e comunque a un
periodo non superiore a dieci anni). L’obbligo di trascrizione comporta, inoltre, come
conseguenza necessaria che i contratti di
«rent to buy» rivestano la forma dell’atto
pubblico o della scrittura privata autenticata. A fare il punto sulle
novità contenute nell’art.
23 del dl 133/2014 è il
Consiglio nazionale del
Notoriato che ha diffuso
le prime note interpretative sull’istituto. I notai
plaudono alla scelta del
legislatore di rendere obbligatoria la trascrizione
dei contratti che peraltro
va proprio nella direzione di maggiore certezza
e reciproca tutela delle
parti auspicata dal Notariato. Le garanzie per i
potenziali acquirenti prevedono inoltre il privilegio speciale sull’immobile
a garanzia dei crediti (di
restituzione) del futuro acquirente per il
caso di inadempimento del venditore.
Per non parlare poi delle tutele in caso
di fallimento di una delle parti. Il decreto
Sblocca Italia rinvia infatti sia all’art. 67
comma 3 della legge fallimentare (escludendo, in caso di fallimento del concedente,
la revocatoria a tutela del conduttore con
diritto all’acquisto che abbia trascritto) sia
all’art.72 della stessa legge fallimentare, rimettendo al curatore, in caso di fallimento
del conduttore, la valutazione sull’opportunità di continuare il rapporto. Venendo
alla disciplina fiscale del contratto, nel silenzio del dl 133 e in assenza di una prassi
in materia, il Notariato ritiene che possano
applicarsi i principi espressi dall’Agenzia
delle entrate in un consulenza data a febbraio 2014 all’ordine dei commercialisti di
Monza. In caso di acquisto dal costruttore,
ai fini Iva la base imponibile del prezzo di
vendita non dovrà ricomprendere quanto
già versato a titolo di canone di locazione.
Discorso diverso invece per il pagamento
dell’imposta di registro.
Francesco Cerisano
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