tribunale di treviso - Istituto Vendite Giudiziarie Treviso
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TRIBUNALE DI TREVISO Ufficio Esecuzioni Immobiliari promossa da: 1 - BANCA UNICREDIT BANCA S.P.A. dom. c/o Avv. Federico Scanferlato , Via Manin, n. 54 - 31100 Treviso (TV) Contro la Signora: 2 - ZUCCHETTO ANNA Via S. Maria in Colle, n.25 - 31044 Montebelluna (TV) domiciliata presso la Cancelleria Esecuzioni Immobiliari del Tribunale di Treviso Esecuzione Immobiliare Rif. n. 39/2010 *LXGLFHGHOO¶(VHFX]LRQH'RWWAndrea Valerio Cambi PERIZIA DI STIMA Il Perito C.T.U. Crocetta del Montello (TV) lì Dott. Arch. Campagnola Carlo ,O&RQVXOHQWH7HFQLFRG¶8IILFLR Arch. Campagnola Carlo Nomina C.T.U. 30 settembre 2013 Giuramento C.T.U. 05 novembre 2013 7HUPLQHSHULOGHSRVLWRGHOO¶HODERUDWRSHULtale: 30.03.2014 Udienza: 14.05.2014 1 TRIBUNALE DI TREVISO Sezione Esecuzioni Immobiliari In data 30.09.2013 il G.E. Dott. Andrea Valerio Cambi del Tribunale di Treviso ha FRQIHULWR O¶LQFDULFR 7HFQLFR ± estimativo al sottoscritto CTU Arch. Campagnola Carlo con recapito professionale in Crocetta del Montello (TV) in Via Dei Martiri QQHOO¶HVHFX]LRQHLPPRELOLDUHn.39/2010 /RG/ES/IMM promossa da : 1 - BANCA UNICREDIT BANCA S.P.A. dom. c/o Avv. Federico Scanferlato, Via Manin n. 54 , 31100 Treviso (TV) Contro la signora: 2 - ZUCCHETTO ANNA nata a Valdobbiadene (TV) il 02.10.1928, residente in Via S. Maria in Colle, n.25 - 31044 Montebelluna (TV) domiciliata presso la Cancelleria Esecuzioni Immobiliari del Tribunale di Treviso PREMESSA ,Q ULIHULPHQWR DOO¶LQFDULFR GL &78 DVVHJQDWR in data 30.09.2013 lo scrivente prestava giuramento al G.E. in data 05.11.2013 . La data di deposito della consulenza tecnica è stata fissata non oltre il giorno 30.03.2014 OGGETTO DELLA CONSULENZA TECNICA DI STIMA ( Documentazione fotografica rif. All.1) Il presente elaborato peritale ha per oggetto un fabbricato costituito da una unità a destinazione commerciale al piano terra, soppalco al piano primo e deposito al piano interrato. E' ubicato in Via S. Antonio ai nn. 7 e 9 del Comune di Valdobbiadene provincia di Treviso. L' unità immobiliare oggetto di perizia di stima congiuntamente ad altre unità costituisce un compendio immobiliare denominato " Condominio S.Antonio ". A tutte le suddette unità con atto di divisione in data 19.04.1980 Rep. 10779 Notaio Dussin Antonio di Montebelluna, registrato a Montebelluna il 15.05.1980 al n. 1610 A.P., trascritto a Treviso il 15.05.1990 ai RG n.11286 - RP n. 9444 è stato riconosciuto: - il diritto alla corte M.N. 1652 di mq 281 - il diritto al lastrico solare del M.N. 1651 - l' uso della Centrale Termica al piano interrato M.N. 1651. Il vano scala eretto sul M.N. 1651 risulta rappresentato nelle planimetrie Catastali come Bene Comune non Censibile. Si precisa che l' utilizzo delle citate entità immobiliari di uso comune è disciplinato da regolamento di condominio. 2 Il compendio immobiliare non occupato da terzi viene di seguito descritto e definito in " LOTTO UNICO". 1 - DESCRIZIONE IMMOBILIARE - DATI GENERALI 1.1 Identificazione catastale (rif. All.2) Oggetto del presente elaborato di stima è una unità a destinazione commerciale e magazzino censiti SUHVVRO¶$JHQ]LDdelle Entrate di Treviso al Catasto presente in atti come segue : Catasto Terreni Comune di Valdobbiadene Foglio 16 M.N. 1651 Ente Urbano di Ha 0.02.81 Catasto Fabbricati Comune di Valdobbiadene Sez. A Foglio 16 M.N. 1651 sub 1 Cat. C/1 classe 5 Consistenza mq. 226 2.159,31 M.N. 1651 sub 2 B.C.N.C. Rendita Euro 1.2 Cronistoria Catastale (rif. All. 3) /¶LPPRELOHFRVuFHQVLWRqVWDWRRULJLQDWR come segue: ANNO 1974 Ufficio Tecnico Erariale di Treviso Catasto Terreni M.N. 145 Ente Urbano di Ha 0.06.88 In atti all' impianto dalla data 04.02.1976 ANNO 1980 Ufficio Tecnico Erariale di Treviso Catasto Terreni Originati il M.N. 145 (ex 145a) di Ha 0.02.26 Fabbricato Urbano, il M.N. 1651 ( ex 145b) di Ha 0.02.81 Area Urbana e il M.N. 1652 (ex 145c) di Ha 0.01.81 Corte Urbana derivano dal tipo di Frazionamento del 14.04.1980 n. 15 ANNO 1980 Ufficio Tecnico Erariale di Treviso Catasto Terreni Il M.N. 1651 di Ha 0.02.81 Area Urbana viene aggiornato in Ente Urbano - Denuncia di Cambiamento Tipo Mappale del 12.04.1980 n. 16505/15 ANNO 1980 Ufficio Tecnico Erariale di Treviso Nuovo Catasto Edilizio Urbano Costituiti il M.N. 1651 sub 1 Cat. C/1 Classe 5 Consistenza mq 226 Rendita Lire 4.361 e il M.N. 1651 sub 2 Bene Comune Denuncia del 16.04.1980 prot. n. 275 3 ANNO 1992 Agenzia del Territorio di Treviso Catasto Urbano Variata la rendita del M.N. 1651 sub 2 Cat. C/1 Classe 5 Consistenza mq 226 Rendita Lire 4.181.000 ¼. Provvedimento per Variazione del quadro finanziario del 01.01.1992 1.3 Confini Posto in premessa che il compendio immobiliare da valutarsi trattasi di una unità a destinazione commerciale, confina in senso orario come segue: - Il negozio al P.T. e primo e il magazzino al P.Int M.N. 1651 sub 1, confinano a sud con il M.N. 1652, ad ovest con il M.N. 829 e 1498, a nord con la Via S. Antonio e ad est con il M.N. 1652 1.4 Intestazione Presso /¶$JHQ]LDdelle Entrate di Treviso Catasto Fabbricati la ditta intestataria risulta: CONTE LUIGI nato a Montebelluna il 22.01.1953 C.F. CNTLGU53A22F443X proprietà per 1/2 bene personale CONTE PIETRO nato a Montebelluna il 18.04.1957 C.F. CNTPTR57D18F443U proprietà per 1/2 bene personale. Si precisa che l' intestazione attuale deriva dalla Dichiarazione di Successione in morte dell' esecutata signora Zucchetto Anna deceduta a Montebelluna il 05.10.2010 registrata all' Agenzia delle Entrate Direzione Provinciale di Treviso Ufficio Territoriale di Montebelluna il 25.10.2011 al n. 949 vol 9990, trascritta all' Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Treviso Territorio Servizi di Pubblicità Immobiliare il 05.04.2013 RG n 10781 - RP n 2366, e Servizi Catastali domanda di voltura in data 05.03.2014 n. TV0052970. 2- PROVENIENZA DEI BENI (rif.All.4) I beni immobiliari sono giunti in capo alla ditta esecutata per la quota di 1/4 a seguito di Testamento olografo Sig. Zucchetto Cesare deceduto il 09.11.1962 Atto Pubblico del 06.03.1963, Rep. n. 12676 Notaio Banchieri di Valdobbiadene, registrato a Valdobbiadene il 07.03.1963 al n. 491 vol. 38, trascritto a Treviso il 15.03.1963 RG n. 4541 - RP n. 3983 e della Denuncia di Successione - Ufficio del Registro di Valdobbiadene in data 25.06.1963 n. 79 Vol 210, trascritta a Treviso il 27.06.1963 RG n 10527 - RP n 94009 . Successivamente per la quota di piena proprietà per 5/12 e la nuda proprietà per 7/12 restando l' usufrutto alla Signora Geronazzo Itala , giusto atto di divisione in data 19.04.1980 Rep. n. 10779 Notaio Dussin Antonio di Montebelluna registrato a Montebelluna il 15.05.1980 al n. 1610 A.P. trascritto a Treviso il 15.05.1980 ai RG n. 11286 - RP n. 9444. A seguito della morte dell' usufruttuaria sopraggiunta in Valdobbiadene il 19.12.1990 la ditta esecutata è diventata titolare unica per l' intero della piena proprietà. 4 3- TRASCRIZIONI ED ISCRIZIONI IPOTECARIE (rif. All.5) Relativamente ai beni immobili sopradescritti e a carico della ditta esecutata per formalità riferita alla provenienza ultraventennale e fino al 30.01.2014 risultano: 3.1 Trascrizione Testamento olografo Sig. Zucchetto Cesare deceduto il 09.11.1962 - Atto Pubblico del 06.03.1963, Rep. n. 12676 Notaio Banchieri di Valdobbiadene, registrato a Valdobbiadene il 07.03.1963 al n. 491 vol. 38, trascritto a Treviso il 15.03.1963 RG n. 4541 - RP n. 3983; 3.2 Trascrizione Denuncia di Successione - Ufficio del Registro di Valdobbiadene in data 25.06.1963 n. 79 Vol 210, trascritta a Treviso il 27.06.1963 RG n 10527 - RP n 94009; 3.3 Trascrizione Accettazione tacita dell' eredità - Atto Pubblico del 20.04.1966, Rep. n. 14742 Notaio Banchieri di Valdobbiadene, trascritto a Treviso il 07.09.1972 RP n.. 14566; 3.4 Trascrizione Divisione - Atto Pubblico del 19.04.1980, Rep. n 10779 Notaio Dussin Antonio di Montebelluna, registrato a Montebelluna il 08.05.1980 al n. 1610 A.P., trascritto a Treviso l' anno 1980 RP n. 9444; 3.5 Trascrizione Divisione - Atto Pubblico del 19.04.1980, Rep. n 10779 Notaio Dussin Antonio di Montebelluna, registrato a Montebelluna il 08.05.1980 al n. 1610 A.P., trascritto a Treviso l' anno 1980 RP n. 9445; 3.6 Trascrizione Divisione - Atto Pubblico del 19.04.1980, Rep. n 10779 Notaio Dussin Antonio di Montebelluna, registrato a Montebelluna il 08.05.1980 al n. 1610 A.P., trascritto a Treviso l' anno 1980 RP n. 9447; 3.7 Trascrizione Divisione - Atto Pubblico del 19.04.1980, Rep. n 10779 Notaio Dussin Antonio di Montebelluna, registrato a Montebelluna il 08.05.1980 al n. 1610 A.P., trascritto a Treviso l' anno 1980 RP n. 9448; 3.8 Iscrizione contro Decreto Ingiuntivo per l ' importo di euro 183.500,00 .Atto Giudiziario del 11.06.2009 Rep. n. 3192 Tribunale di Ravenna, trascritto a Treviso il 19.06.2009 RG n. 23439 - RP n. 5162; 3.9 Trascrizione contro Verbale di pignoramento - Atto Giudiziario del 15.02.2010 Rep. n. 113 Tribunale di Treviso, trascritto a Treviso il 15.02.2010 RG n. 5325 - RP n. 3425; 5 3.10 Trascrizione contro Restituzione dei beni . Atto Giudiziario del 22.02.2013, Rep. n. 39 Tribunale di Treviso, trascritto a Treviso il 14.02.2012 RG n. 4835 - RP n.3710; 3.11 Annotazione Dichiarazione di Successione . Atto Amministrativo del 25.10.2011, Rep. n. 949 /990/11 Ufficio del Registro DPTV UT Montebelluna, trascritto a Treviso il 05.04.2013 RG n. 10781 - RP n. 2366. In capo al soggetto esecutato Zucchetto Anna e all' immobile oggetto di esecuzione immobiliare nessun' altra formalità di trascrizione ed iscrizione a favore e contro e annotazioni risultano pubblicizzate dalla data del 31.01.2014 al 17.03.2014 come risulta dall' allegata ispezione ipotecaria. 4 - DESCRIZIONE GENERALE La consistenza dell' immobile oggetto della presente perizia di stima è costituita da una unità a destinazione commerciale al piano terra, soppalco al piano primo, deposito al piano interrato e area scoperta, in parte di uso esclusivo e parte ad uso comune. Il fabbricato è ubicato in Via S. Antonio ai nn. 7 e 9 del Comune di Valdobbiadene provincia di Treviso. E' stato costruito negli anni 1969 - 1970 ed è stata rilasciata certificazione di abitabilità in data 07.03.1970 , prot. n. 1450. Congiuntamente ad altre unità costituisce un compendio immobiliare denominato " Condominio S. Antonio " istituito per la gestione di diritti e l' uso di alcune entità che sono state riconosciute nella disponibilità di più soggetti aventi titolo. Il fabbricato ad uso commerciale ha esposte verso la pubblica via ampie vetrate. Il piano interrato ad uso magazzino ha accessibilità da un percorso ad uso pubblico con rampa parte sul M.N. 1651 e parte sul M.N. 1652. La zona è dotata dei seguenti servizi: negozi, bar, uffici, sede municipale, istituti di credito, assicurazioni, sanitari e assistenziali, carabinieri e di culto. 4 .1 DESCRIZIONE DELLE SUPERFICI (rif.All.6) L' unità oggetto di stima è costituita da superficie a magazzino al piano interrato e commerciale al piano terra e primo. - Il piano interrato ha altezza di m 2,53 - Il piano terra ha altezza di m 2,45 nella parte soppalcata di m 5,03 - il piano primo ha altezza di m 2,15 6 Riepilogo dati dimensionali /R VWDWR DWWXDOH GHOOD FRQVLVWHQ]D GHOO¶LPPRELOH q FRQIorme a quanto rappresentato negli elaborati grafici presenti in atti come riassunta e descritta nella seguente analisi dimensionale: Piano Interrato - sup. netta 1 -portico 2 - magazzino 3 - ripostiglio 4 - ripostiglio 5 - ripostiglio 6 - ripostiglio 7 - centrale termica Totale corrispondente mq mq mq mq mq mq mq 7,74 102,53 16,78 7,59 5,11 5,21 11,70 mq 156,66 Piano Terra superficie netta 8 - negozio 9 - anti - wc mq mq 129,30 3,07 Piano Primo superficie netta 10 - soppalco- ripostigli mq 114,37 mq 246,74 mq mq mq 177,89 284,96 464,85 Totale corrispondente La superficie lorda commerciale viene così determinata: Piano interrato Piano terra e primo Totale corrispondente 4.2 DOTAZIONE TECNOLOGICA / FINITURE Deposito al piano Interrato - pavimento: - solaio: - pareti: - porte interne: - portone accesso: - stato di conservazione e manutenzione calcestruzzo latero - cemento in c.a. e laterizio al grezzo legno metallico pessimo Negozio al piano terra e soppalco - pavimento: - vetrate: - controsoffitto: ceramica e moquettes telaio in alluminio e vetro singolo doghe metalliche e isolamento in lana di roccia vetro legno - parapetto - porte interne: 7 - servizio igienico e sanitari: - stato di conservazione e manutenzione: ceramica pessimo L' immobile è dotato di impianto elettrico, idrico, termico e di condizionamento tutti in pessimo stato di conservazione e manutenzione e non risultano conformi alla normativa vigente. 4.3 DOTAZIONE GENERALE CERTIFICAZIONI Il fabbricato è dotato del solo 16.02.1972 protocollo n. 34/A. Permesso di abitabilità rilasciato in data 4.4 CONDIZIONI STRUTTURALI SOLAIO DI COPERTURA ( rif. All.7) Il solaio di copertura del tipo "SAPAL" laterizio - calcestruzzo non risulta integro nella parte inferiore dove è riscontrabile l' asportazione della parte di laterizio che ha interessato anche la base dei travetti in c.a. Si ritiene che la struttura potrebbe non avere le caratteristiche perché sia garantita la staticità nei limiti della rispettiva norma. Si consiglia che prima di qualsiasi uso dei locali venga accertata l'idoneità statica mediante accurata perizia strutturale e verifica alle sollecitazioni di carico. 4.5 INIDONEITA' ALL' USO DEL LASTRICO SOLARE ( rif. All.7) Il lastrico solare di uso comune al quale si accede da un vano scala non ha le caratteristiche di sicurezza essendo privo di protezione al lato sud e quelle esistenti ai rimanenti lati non sono conformi alla normativa per la prevenzione delle cadute dall' alto. N.B. Relativamente al paragrafo 4 suesposti 4.4 e 4.5 agli aventi titolo alla prevenzione, alla disponibilità della unità immobiliare esecutata e all' uso del lastrico solare è stato comunicato l' esito degli accertamenti tecnici. 5 - REGOLAMENTO CONDOMINIALE (rif. All.8) I proprietari nell' assemblea del 07.11.2011 hanno approvato il Regolamento di Condominio con allegate tabelle millesimali con le quali sono state attribuite alla unità oggetto di perizia di stima identificata con il n. 8 le seguenti quote: a) Riparto alla proprietà delle parti comuni: - Assemblea mill. 139,33 b) Riparto delle spese delle parti comuni - Lastrico solare mill. 333,39 - Altre consistenze mill. 334,14 - Servizi ( ENEL - pulizie) mill.. 74,06 8 N.B. Si omette la descrizione delle parti comuni ai quali far riferimento, rimandando l' individuazione alle tabelle allegate al regolamento di condominio elencate ai riferimenti T1 - T2 e T3 6 - CONDIZIONI GENERALI (rif.All.9) L' immobile è ubicato in Z.T.O. di Tipo "A" Centro Storico è compreso in ambito tutelato a Vincolo Ambientale - Paesaggistico ex L. 431/1985 ora decreto legislativo 22 gennaio 2004 n. 42 art. 142 , non risulta schedato e nessun grado di protezione risulta attribuito allo stesso Sono quindi consentiti gli interventi previsti dal D.P.R. n. 380/2001 all' art. 3 come di seguito descritti. Art. 3 - Definizioni degli interventi edilizi a) "interventi di manutenzione ordinaria", gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;b) "interventi di manutenzione straordinaria", le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso; c) "interventi di restauro e di risanamento conservativo", gli interventi edilizi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio; d) "interventi di ristrutturazione edilizia", gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edifLFLR O¶HOLPLQD]LRQH OD PRGLILFD H O LQVHULPHQWR GL QXRYL HOHPHQWL HG LPSLDQWL 1HOO¶DPELWR GHJOL LQWHUYHQWL GL ULVWUXWWXUD]LRQH HGLOL]LD VRQR ULFRPSUHVL DQFKH TXHOOL consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma dell'edificio preesistente; (lettera così modificata dal d.lgs. n. 301 del 2002, poi dall'art. 30, comma 1, lettera a), legge n. 98 del 2013) 6.1 VINCOLI SULL' IMMOBILE Non sono stati rilevati vincoli di natura urbanistica sull' immobile in questione. Gli interventi urbanistici, disciplinati dalle Norme Tecniche di Attuazione del vigente Piano Regolatore Generale , sono subordinati al parere della Soprintendenza per i Beni Paesaggistici ed Architettonici del Veneto Orientale Venezia. 9 6.2 CRONISTORIA AUTORIZZAZIONI / CONCESSIONI EDILIZIE / PERMESSI DI COSTRUIRE/ DENUNCIA DI INIZIO ATTIVITA' Relativamente al fabbricato di cui alle unità immobiliari oggetto della presente perizia di stima, sono parte integrante: la cronistoria amministrativa e tecnico edilizia , come di seguito descritta: 1- Autorizzazione edilizia per " Costruzione fabbricato ad uso negozio e garage rilasciata, in data 25.06.1969 prot. n. 4453. 2 - Autorizzazione edilizia Variante al precedente progetto 07.03.1970 protocollo n. 1450. rilasciata in data 3 - Permesso di abitabilità in data 16.02.1972 n. 34/A. 6.3 &21)250,7$¶(',/,=,$ 'DJOLDFFHUWDPHQWLLQORFRHSUHVVROR6SRUWHOOR8QLFRSHUO¶(GLOL]LD3ULYata del Comune di Valdobbiadene sono emerse difformità tra quanto risulta costruito e quanto è stato autorizzato. Le unità immobiliari oggetto della presente stima rappresentate nella scheda catastale depositata all' Agenzia delle Entrate di Treviso per la denuncia al Catasto Fabbricati in data 16/04/1980 prot. n.275 non corrispondono alla situazione attuale. Nessuna documentazione per lavori edili risulta richiesta e autorizzata presso lo Sportello Unico per l' Edilizia del Comune di Valdobbiadene successivamente al rilascio del certificato di abitabilità rilasciato in data 16.02.1972 n. 34/A. Le difformità riscontrate realizzate ai vari piani consistono nelle seguenti opere: Piano interrato - cambio d' uso da autorimessa a magazzino realizzazione di porticato , di alcuni ripostigli e della centrale termica. Piano terra - diversa realizzazione del w.c. Piano primo - estensione della superficie utile del soppalco determinata in mq 20 e realizzazione di 2 ripostigli. Si precisa che per le opere in difformità sussistono le condizioni per la sanatoria accertamento di conformità ai sensi dell' art. 97 della L.R. Veneto n. 61 /1985 e dell' art 36 del D.P.R. 380 /2001 10 7 - SANATORIA DELLE OPERE ABUSIVE Per la sanatoria delle opere in difformità indicate al punto precedente n. 6.3 è stato determinato il seguente onere : Per la modifica d' uso e la realizzazione dei ripostigli e della centrale termica al piano interrato , la diversa realizzazione del w.c. al piano terra , l' estensione della superficie del soppalco del piano primo di mq 20 e la realizzazione di alcuni ripostigli è applicabile solo la determinazione del doppio del contributo di FRVWUX]LRQH¼PT ( Euro al mq seicentosettantuno virgola sessanta). Sanzione (XURPT[[PT[ ¼ Diritti di Segreteria e valori bollati ¼ L' onere per la sanatoria escluse le spese tecniche viene quantificato in Euro 3.005,40 ( tremilacinque virgola quaranta) Qualora il permesso di costruire in sanatoria - accertamento di conformità fosse richiesta da più e diversi proprietari, rispettivamente per le unità suddivise ai lotti "A" e " B" l' onere della sanzione esclude le spese tecniche e viene così determinato: Lotto "A" Unità al piano interrato Sanzione Euro 576,16 Diritti di Segreteria e valori bollati Euro 319,00 Totale corrispondente Euro 895,16 ( Euro ottocentonovantacinque virgola sedici) Lotto "B" Unità al piano terra e primo Sanzione Euro 2.686,40 Diritti di Segreteria e valori bollati Euro 319,00 Totale corrispondente Euro 3.005,40 quaranta) (Euro tremilacinque virgola N.B.- Trattandosi di opere interne che non modificano il volume e non vi sono modifiche esterne la sanatoria non è subordinata al parere di cui al D.Lgs n. 42 del 22.01.2004 . 8 - PRESUNTA APPARTENENZA CLASSE ENERGETICA (rif.All 10) L' edificio è stato costruito in base a titolo edilizio richiesto in data anteriore al 08.10.2005 e successivamente a tale data non risulta siano stati effettuati interventi atti ad una riqualificazione energetica dello stesso. Dalla verifica della documentazione depositata presso l' Ufficio Tecnico del Comune di Valdobbiadene non sono inoltre stati rinvenuti né l' Attestato di Qualificazione Energetica, né l' Attestato di Certificazione Energetica. Considerati, quindi, la consistenza dell' immobile ( di superficie utile inferiore a 1000 mq. ) , il suo stato di conservazione e manutenzione, il tipo di finiture e la qualità delle stesse, si ritiene che lo stesso abbia costi di gestione energetica molto alti, indice di scadente qualità energetica. Si preVXSSRQHTXLQGLFKHO¶XQLWjLPPRELOLDUHDSSDUWHQJD alla classe "F" sotto il profilo della qualità e del risparmio energetico. 11 9 - ',6321,%,/,7$¶'(GLI IMMOBILI L' immobile oggetto di esecuzione immobiliare non risulta occupato e pertanto è da considerarsi immediatamente disponibile . 10 - ',9,6,%,/,7$¶ L' edificio oggetto di perizia di stima è ubicato nel Centro Storico di Valdobbiadene ed è quasi attiguo alla piazza centrale " Marconi". La quasi totalità degli edifici esistenti che caratterizzano il contesto urbano del Centro Storico ha origine risalenti a prima del 1900. Le destinazioni d' uso sono : residenziale in prevalenza direzionale e commerciale. Trattasi di edifici di epoca storica dove i fabbricati non sono dotati di autorimessa privata. La superficie del piano interrato del fabbricato oggetto di stima originariamente previsto ad autorimessa, è stata successivamente utilizzata a deposito a disposizione dell' attività commerciale fin dall' anno 1970. Considerata l' organizzazione commerciale moderna non si ravvisa l' utilità di mantenere questa destinazione d' uso a disposizione del piano terra e primo. L' accentuata richiesta in loco di autorimesse private e custodite, suggerisce l' opportunità che il piano interrato abbia la destinazione originaria legittima ad autorimessa. Il complesso immobiliare può essere facilmente suddivisibile in due lotti. Lotto A - Unità al piano interrato con superficie lorda corrispondente di mq 246,74 e parte di rampa esclusiva attribuibile di mq. 12,64. Lotto B - Unità al piano terra e soppalco con superficie lorda corrispondente di mq 462,85 e area scoperta esclusiva superficie attribuibile di mq 33,95. Parti comuni ai lotti A e B - E' possibile assegnare alle unità dei lotti A e B le seguenti parti comuni: - area ad uso pubblico per viabilità superficie attribuibile di mq 39,47 - area scoperta comune superficie attribuibile di mq 30,25. N.B. Sono inoltre incluse le parti già comuni ( vano scala - lastrico solare ) e l' uso del locale Centrale Termica al piano interrato. Per la suddivisione in lotti A e B delle unità citate l' onere escluse le spese tecniche è determinato come segue: - per diritti catastali Euro 100,00 La spesa complessiva escluse spese tecniche viene quantificata in Euro 100,00 ( Euro cento/00). 12 11- CRITERIO DI STIMA Il criterio di stima usato è quello: - analitico per la determinazione della superficie lorda vendibile; - di merito SHUOHFDUDWWHULVWLFKHHVWULQVHFKHHGLQWULQVHFKHGHOO¶LPPRELOH - particolareggiato comparativo con transazioni di mercato immobiliare; Sono stati adottati i valori di mercato praticati in contrattazione di beni con DQDORJDGHVWLQD]LRQHG¶XVRDSSRUWDQGROHRSSRUWXQHYDULD]LRQLGLSHQGHQWLGDOOH peculiarità dei beni stessi. Nella stima LOSLSUREDELOHYDORUHGLPHUFDWRGHOOµ immobile, in ragione delle attuali FRQGL]LRQLGLPHUFDWRRJJHWWRGL³JLXGL]LRGLVWLPD³VRQRVWDWLFRQVLGHUDWLFRPH elementi di differenziazione, il grado di conservazione, la conformità urbanistica ed edilizia, la vetustà e quanto precisato al paragrafo 4 punto 4.4. (¶ VWDWa LQROWUH FRQVLGHUDWD O¶ DWWXDOH VLWXD]LRQH GL FRQJLXQWXUD HFRQRPLFD H OD saturazione, per carenza di domanda, del mercato immobiliare. I dati metrici riportati nella presente perizia sono reali essendo stato interamente rilevato il fabbricato . Nella deteUPLQD]LRQHGHOOHVXSHUILFLGHOO¶XQLWjLPPRELOLDUHq VWDWD FRQVLGHUDWD OD VXSHUILFLH ORUGD FRPPHUFLDOH FDOFRODWD DOO¶HVWHUQR GHLPXUL SHULPHWUDOLHVXOO¶DVVHGHLPXULGLVHSDUD]LRQHGHOOHYDULHXQLWj . 12 ± 67,0$'(/3,8¶352%$%,/(9$/25(',0(5&$72 ³/2772UNICO " 12.1 - Valutazioni urbanistiche /¶DPELWRXUEDQRGLFXLO¶LPPRELOHIDSDUWHqLO³&HQWUR6WRULFR´QHOOD]RQDFHQWUDOH di Valdobbiadene, dove sono presenti molti servizi primari e secondari e presenta una buona specificità ed attrattiva per il mercato immobiliare. 12.2 Valutazioni edilizie La tipologia strutturale, costituita da telaio in c.a. è in ottimo stato di conservazione, conferisce al fabbricato un buon giudizio tecnico salvo l' accertamento delle condizioni statiche del solaio di copertura come meglio evidenziato al paragrafo 4 punto 4.4. Il fabbricato si trova in pessime condizioni di manutenzione e gli impianti di cui è dotato non sono conformi alla normativa. 12.3 Valutazione di mercato Le risultanze delle indagini sopra indicate effettuate nel mercato immobiliare della ]RQD LQ FXL ULFDGH O¶XQLWj LPPRELOLDUH LQ HVDPH KDQQR ULOHYDWR FKH LO YDORUH GL mercato di immobili destinati a magazzino - autorimessa e commerciale direzionale, aventi caratteristiche estrinseche ed intrinseche similari a quelle oggetto della presente perizia hanno attribuito per la superficie lorda vendibile del magazzino - autorimessa il valore medio al metro quadrato di Euro 500,00 13 (euro cinquecento/00) e per la superficie lorda vendibile commerciale direzionale il valore medio al metro quadrato di Euro 950,00 (euro novecentocinquanta/00) e per l' area esterna esclusiva un valore di Euro 150,00 ( euro centocinquanta/00) Considerato che le unità esecutate hanno una superficie lorda vendibile come determinata : Superficie lorda magazzino o autorimessa Superficie lorda commerciale o direzionale Superficie area scoperta esclusiva mq. mq. mq. 177,89 284,96 33,95 Totale sup. lorda vendibile unità magazzino o autorimessa Totale sup. lorda vendibile commerciale o direzionale Totale sup. area esclusiva mq. 177,89 mq. mq 284,96 30,25 Determinazione valore medio di mercato unità magazzino o autorimessa Euro / mq Determinazione valore medio di mercato unità commerciale Euro / mq Determinazione valore medio di mercato area esclusiva Euro / mq 500,00 950,00 150,00 ,OYDORUHGHOO¶LPPRELOHFRUULVSRQGHD Superficie mq 177,89 [¼PT500,00 = Superficie mq. 284,96 [¼PT950,00 = Superficie mq[¼PT150,00 = ¼ ¼ ¼ 88.945,00 270.712,00 4.537,50 Complessivamente ¼ 364.194,50 -¼ 91.048,63 Deprezzamento per vetustà 25 % = Valore commerciale corrispondente arrotondato ( Euro duecentosettantatremila virgola zero) ¼ 273.000,00 12.4 ± Attribuzione quota A sHJXLWR GHOO¶DQDOLVLHIIHWWXDWD QHOFRUVR GHOOD SUHVHQWH VWLPD VLULSRUWD LO YDORUH ottenuto complessivamente di Euro 273.000,00(Euro duecentosettantatremila virgola zero) da attribuire alle parte esecutata. 12.5 - Attribuzione delle quote per l' eventuale suddivisione in lotti Si precisa che essendo il compendio immobiliare facilmente divisibile come descritto al Paragrafo 10 , la stima per l' eventuale vendita suddivisa in lotti " A " e " B " corrisponde a : Lotto "A" : Piano Interrato , magazzino con superficie lorda mq 177,89 14 complessivamente Euro 66.700,00 ( Euro sessantaseimila settecento virgola zero) Lotto " B": Piano Terra e Primo, commerciale con superficie lorda di mq 284,96 e area scoperta esclusiva di mq 33,95 complessivamente Euro 206.300,00 ( Euro duecentoseimilatre cento virgola zero) 13 - DEPOSITO DELLA RELAZIONE ED ALLEGATI La presente relazione, composta da n. 15 pagine scritte su una facciata viene depositata in originale in duplice copia conforme oltre a una scheda contenente i GDWLQHFHVVDULSHUO¶RUGLQDQ]DGLYHQGLWDHGLVHJXHQWLDOOHJDWL 1. Documentazione fotografica con rappresentazione dei coni visuali; 2. Estratto di mappa aggiornato con individuazione del compendio immobiliare, Visura Agenzia delle Entrate di Treviso Catasto Terreni, planimetria catastale denuncia del 16.04.1980 prot. n.275 e Visura Catasto Fabbricati; 3. Visura storica Agenzia delle Entrate di Treviso Servizi Pubblicità Immobiliare Terreni e Fabbricati; 4. Titolo di provenienza ultraventennale Denuncia di Successione registrata all' Ufficio del Registro di Valdobbiadene in data 09.05.1963 al n. 493/1 N. 79 vol.201; 5. Certificati dell' Agenzia delle Entrate di Treviso Servizio Pubblicità Immobiliare, Trascrizioni, Iscrizioni e Annotazioni ultraventennali e Visura al 17.03.2014; 6. Elaborato grafico sulla consistenza dell' unità immobiliare; 7. Documentazione fotografica del solaio di copertura e avviso agli interessati a qualsiasi titolo all' uso della presunta inagibilità racc. del 25.03.2014; 8. Regolamento di Condominio con tabelle millesimali; 9. Estratto del Piano Regolatore Generale con l' art. 5 delle Norme Tecniche di Attuazione; 10. Dichiarazione di presunta appartenenza alla classe energetica; 11. N 1 scheda per la vendita dell' immobile lotto Unico Documenti: Perizia n. 1 di pag.15, Allegati n. 11 di pag 119, Totale pagine documenti n. . Tanto riferisce il sottoscritto in questa sua relazione di stima, a completa evasione del ricevuto incarico, e si firma Crocetta del Montello lì 27 marzo 2014 Il C.T.U (Dott. Arch. Campagnola Carlo) 15